论我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析毕业论文.doc

论我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析摘 要保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房由经济适用住房，廉租房，公共租赁房，以及定向安置房等构成。它有别于完全由市场形成价格的商品房，是与商品性住房相对应的一个概念。自2008年底，国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见以来，我国加大保障性住房建设力度，进一步改善了人民群众的居住条件。为促进房地产市场健康发展，该意见成为了中央政府进一步加强民生建设的重要举措。保障性住房建设的社会意义非同小可。保障性住房能够改善城市低收入居民的居住条件这一重要的民生问题。因此，它对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。不仅如此，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应，同时，还为今后扩大消费创造了有利条件。本文将通过对我国当前国家政策及经济环境下，建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，符合国情的住房体制机制和政策体系，这些要点作出分析，进一步结合探究保障性住房建设以及房地产市场化的现状，作整体考察，并取出几个国外典型案例分别进行比较，研究分析当前环境下我国保障性住房建设与房地产市场化的关系，讨论如何正确地立足保障基本需求、引导合理消费，应对我国的房地产市场现状，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，向着实现广大群众住有所居的目标迈进，从而使房地产行业归于健康的发展轨道。关键词：保障性住房 房地产市场化 关系分析 影响因素ANALYZING THE REALATIONS BETWEEN CONSTRUCTION OF CHINESE AFFORDABLE HOUSING AND REAL ESTATE MARKETIZATIONABSTRACTAffordable housing is provided by the government for low and middle income housing for needy families qualified standard limit price or rental housing. Affordable housing includes affordable housing, low-rent housing, public rental housing, as well as directed resettlement housing, etc. It is different from commercial housing which is fully formed by the market price. It is the corresponding commodity housing concept.Since the end of 2008, the State Council issued the "Circular of the General Office of the State Council to promote the healthy development of the real estate market", Chinese government has increased the efforts to constructing affordable housing, thus further improving the living conditions of the masses. In order to promote the healthy development of the real estate market, the opinion has become an important measure of the central government to further strengthen the people's livelihood construction.The social significance of the construction of affordable housing is a tremendously important matter. Affordable housing proves to improve the living conditions of low-income urban residents of this important livelihood issues. Therefore, it is of great significance for the improvement of people's livelihood and the promotion of social harmony and stability. Not only accelerating the construction of affordable housing projects is a strong driving effect on related industries, but also created favorable conditions for the future expansion of consumption.This article will analysis some several points under the Chinese current national policy and economic environment, which is establishing market configuration， Government security combined housing system, and the policy system Lining with the national housing institutional mechanisms. And it will further make a general investigation which is combined with exploration of the status of the construction of affordable housing and the real estate market. Several foreign typical case comparison study analysis of the current environment of China's construction of affordable housing and real estate market-oriented relations, will show in this article , to discuss how to properly based on the protection of basic needs, and guide rational consumption to deal with the current situation of China's real estate market, building to the government mainly to provide basic protection, market-based housing supply system to meet the needs of multi-level, and gradually form the basic balance of the total amount, the basic structure of reasonable house prices and consumption capacity is basically adapted housing supply and demand pattern, towards achieving the goal of broad masses of people living in Place, so that the real estate industry is attributed to a healthy development track.KEYWORDS: affordable housing real estate marketization relation analysis influencing factor目 录中文摘要ABSTRACT第1章 绪论11.1 课题研究背景及意义11.2 课题研究内容及方法11.3 课题研究创新点及不足2第2章 我国保障性住房建设及房地产市场化的现状32.1 我国保障性住房建设现状32.1.1 我国保障性住房建设发展历程及现状32.1.2 我国保障性住房建设特点及存在问题72.2 我国房地产市场化现状72.2.1 我国房地产市场化发展历程及现状72.2.2 我国房地产市场化特点及存在问题8第3章 国外保障性住房建设及房地产市场化的实例分析以新加坡为例103.1 新加坡的保障性住房建设103.1.1 新加坡的保障性住房建设现状分析103.1.2 国外保障性住房经验借鉴123.2 新加坡的房地产市场化143.2.1 新加坡房地产市场化现状分析143.2.2 国际房地产市场化经验借鉴16第4章 我国保障性住房建设对于房地产市场化影响因素分析174.1 政府政策对房地产市场的影响174.2 需求因素对房地产市场的影响174.3 通货膨胀对房地产市场的影响17第5章 我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析195.1 保障性住房建设中政府政策与房地产市场化关系分析195.1.1 廉租房195.1.2 经济适用房195.1.3 自建房和合作建房215.2 保障性住房建设中需求因素与房地产市场化关系分析225.3 数据分析23第6章 研究结论与对策建议276.1 研究结论276.2 对策建议27第7章 我国保障性住房建设与房地产市场化关系展望28参 考 文 献29致 谢30附 录31第一章 绪 论1.1 研究背景及意义保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。保障性住房始终是住房体系中不可或缺的重要组成部分，世界各国无一例外。但却是我国改革开放以来，市场化改革之后相当长的一段时间里，在住房规划建设中不被重视的一部分。伴随市场化的经济改革，我国住房从福利供给转为以商品供给为主，住房供应的主体则由政府转向市场。近年来的住房商品化和市场化改革，并没有解决所有住房问题，住房市场调控政策失效和全国各地商品房价格持续上涨，反而使得中低收入家庭住房困难的问题日益凸显，并成为当今人们关注的社会焦点问题。政府承受的压力日益增大，迫切需要建立和完善有效的保障住房供应体系，大力加强保障性住房建设力度。其直接关系到能否解决民生住房的社会问题，以及房地产市场健康发展问题，对建设和谐社会意义重大。实施保障性安居工程意义重大。首先，是管理通胀预期、保持经济平稳较快发展的重大举措。当前我国经济发展总体形势是好的，呈现稳健有力的增长势头，但发展面临的环境依然十分复杂，其中一个突出矛盾是价格上涨压力加大。因此，在处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、以及管理通胀预期的关系的过程中，要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务。近年来，部分城市房价上涨较快，有的城市房屋租赁价格也明显上升，给群众改善住房条件带来很大压力，成为社会广泛关注的焦点问题之一。当前我国大规模建设保障性安居工程，既可以增加住房有效供应，分流商品住房市场需求，还可以稳定群众住房消费预期，对市场起到“镇静剂”的作用，有利于管理好通胀预期，把经济平稳较快发展的好势头保持下去。其次，实施保障性安居工程是保障和改善民生、促进社会和谐稳定的必然要求。不断提高人民群众生活水平和质量，是改革发展的根本目的，也是我们一切工作的出发点和落脚点。改革开放以来，我国住房发展取得了巨大成就，群众住房条件总体上得到显著改善。近几年，通过推进棚户区改造、公租房、廉租房等保障性住房建设，又解决了一大批低收入家庭的住房困难问题。大力建设保障性住房，有利于缓解群众困难，调节收入分配关系，使人民共享发展成果；有利于体现公平正义，化解社会矛盾，促进社会和谐稳定。再次，实施保障性安居工程是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径。扩大内需是我国经济发展的基本立足点和长期战略方针，也是转变经济发展方式、提高增长质量效益的内在要求。群众有了新居，要进行装修，购买家具、电器和其他生活用品，这直接扩大了消费需求。解除居住的后顾之忧后，居民的消费信心和能力也会增强，从而增加其他商品的即期消费，有利于群众安居乐业，有利于推进社会和谐。本文旨在对当下经济高速发展下的居民住房问题进行分析，其实质问题在于保障性住房建设中国家政策以及社会层面上对于房地产市场价格的影响，讨论如何正确应对我国的房地产市场现状，引导合理的消费模式，使房地产行业归于健康的发展轨道。找出问题，并提出解决方案，希望对我国保障性住房建设以及房地产市场政策提供参考意见。1.2研究思路与主要内容本文通过对我国当前国家政策及经济环境下保障性住房建设以及房地产市场化的现状作整体考察，运用宏观经济学和房地产经济学的理论知识进行分析，并取出几个国外典型案例分别进行比较，研究分析当前环境下我国保障性住房建设与房地产市场化的关系。本文由六章内容组成，具体如下：第一章为绪论。包括：研究背景及意义，研究思路与内容，创新与不足。第二章为我国保障性住房建设及房地产市场化，两者的现状与分析。包括：我国保障性住房的现状及问题（主要从我国保障性住房的现状及其形成，分析当前现状下存在的问题）、房地产市场现状及问题（主要从我国房地产市场发展及现状分析当前市场存在的问题及风险）。第三章为保障性住房的国际经验，以新加坡为例，主要分析了新加坡保障性住房的现状及特点，提出对我国保障性住房建设的启示。第四章为我国保障性住房建设对于房地产市场化影响因素分析。包括：政府政策、需求因素、通货膨胀分析。第五章为我国保障性住房建设与房地产市场化关系分析。主要取影响因素中较为显著的政府政策及需求因素进行讨论分析。第六章为结论及对策建议。包括结论及针对结论提出的政策建议（完善我国保障性住房建设的对策、完善我国房地产市场价格政策的对策）。 第六章为展望。1.3创新点与不足在课题研究中，创新点在于研究分析了我国保障性住房建设与房地产市场化之间的关系，分析了两者之间的影响因素。而不足在于数据方面不够充足，并且分析不够全面。第2章 我国保障性住房建设及房地产市场化的现状与分析2.1我国保障性住房建设现状2.1.1我国保障性住房建设发展历程及现状（1）我国保障性住房建设发展历程我国保障住房供应体系大体是经由三次大的制度改革建立起来的。第一次是自1994 年 7 月，以国务院出台的国务院关于深化城镇住房制度改革的决定为标志，要求“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，我国的保障房建设由此拉帷幕。第二次是 1998 年，依据国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，文件提到了由政府或单位向城镇中最低收入家庭提供租赁的廉租房，向中低收入家庭提供可购买的经济适用房，文件首次将为最低收入家庭提供廉租房作为房改的重要内容。第三次是 2007 年，面对住宅市场高启的房价，国务院出台了关于解决城市低收入家庭住房困难问题的若干意见，对廉租房、经济适用房的保障范围、保障对象、保障标准、保障方式、交易管理和资金来源进行了详尽的规范，是对之前住房保障制度的一次总结和提升，期间，还先后出台了一批包括国家财政、税收金融等相关部门落实国务院政策的配套政策，基本建立了保障房供应体系雏形。经过三次政策提升，我国保障房事业也取得了一定的成效，保障房受益群体不断增加。仅以廉租住房为例，2006 年全国 600 多座城市中只有 55 万户居民享受了廉租房政策，到2009 年则累积达到了约 330 万户。进入 2010 年以来，国家针对住房供需矛盾和市场调控面临的困境，开始推行大规模的保障房建设计划，实施差别化住房消费政策和房地产税的试点，并对保障房供应政策如开发目标、方式、类型以及政府责任等进行了调整，将对我国住房市场和保障房供应体系建设具有深远的影响。（2）保障性住房建设现状2008年底，国务院下发了国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见，第一部分就提出要加大保障性住房建设力度。“十一五”期间，我国以廉租住房、经济适用住房等为主要形式的住房保障制度初步形成。通过各类保障性住房建设，五年间，全国1140万户城镇低收入家庭和360万户中等偏下收入家庭住房困难问题得到解决。到2010年底，我国城镇保障性住房覆盖率已达7%到8%，城镇居民人均住房面积超过30平方米；农村居民人均住房面积超过33平方米。从2011年起，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段。保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴。未来五年，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍；同时，每年还将改造农村危房150万户以上。2011年全国就将开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，比上年增长70%以上，创历年之最。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。截至2012年底，城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。已经公布的2012年房地产数据显示：住宅新开工面积53882万平方米，住宅投资15098亿元。从整体计划量上来看，2012年的保障房年度计划目标比2011年有所减少，完成情况也更好。2012年保障房开工率、建成量和完成投资三项指标都基本超过年度计划一半。三种主要实现形式的实施情况分析：第一种主要形式是经济适用住房，这种形式是我国保障性住房制度的重要组成部分，是我国在推进住房改革过程中为适应新的形势，由政府推出的新的房产类型，是适合于中低收入家庭经济承受力、具有一定社会保障性质的商品房，是我国政府现阶段解决居民住房问题的主要手段之。经济适用房自 1991 年提出至 1994 年国务院发文执行后，即成为我国保障性住房的主要实现形式，尤其在19982002 年间，更成为大部分城市保障性住房的供应主体。2002 年 12 月国家建设部公布的经济适用住房价格管理办法将经济适用房界定为：“纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收入家庭供应的普通居民住房。经济适用住房要体现经济、适用、美观的原则，使用功能要满足居民的基本生活要求。”在 2008 年年底的国务院扩大内需、促进经济增长的十项措施中，“加快建设保障性安居工程”位列首位。政府宏观调控政策的频繁出台，使经济适用房建设步伐进一步加快（见表 2.1）表 2.1 20072012 经济适用住房建设与销售情况新开工面积（万平方米）占同期商品住房比重投资额 （亿元）占同期商品住房比重销售面积 （万平方米）占同期商品住房比重200743796.80 6975.1133375.00 200848106.10 8214.5635086.49 200956227.04 9834.4536277.82 201042507.1211394.4430593.23201142607.2310673.1427492.37201249567.5610952.4729853.12 资料来源：根据中国统计年鉴（2007-2012）相关数据整理。第二种主要形式为廉租房。为建立完善的多层次住房供应体系，切实解决城镇最低收入家庭的住房问题，1998 年 7 月国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知中首次提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。建设部于 1999 年出台了城镇廉租房管理办法，提出由政府向具有城镇户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住宅。经过几年的试点探索，我国已初步形成了以租金配租(即发放租金补贴)为主、实物配租(即分配给低租金住宅)为辅、多种方式并举的廉租房制度，在一定程度上缓解了最低收入家庭的居住难题。面对商品房市场价格持续高涨，众多的城市低收入家庭面临越来越严重的住房难题。由政府或企业投资并且持有房源，并将房屋以低于市场价格的方式出租给特定人群的廉租房制度，对解决城市最低收入家庭的住房困难、保证住房市场良性运作和社会稳定发挥了重要的作用。截至 2006 年 3 月，除海南省外，全国其他省市区已经全部完成调查，其中北京、上海、天津、河北等省市，已经在调查的基础上建立了住房保障对象档案，根据调查结果，北京、南通等一部分城市已经适当扩大了廉租房的覆盖面。截至2005 年底，291 个地级以上城市中，已经有 221 个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的 75.9%。截至 2005 年底，全国累计用于最低家庭住房保障的资金为47.4亿元，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租房保障范围（见表3.2）。另外，根据 2005 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，将“城镇廉租房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理”，截至 2005 年底已有 18 个省市区通过签订目标责任书等方式，将廉租房制度建设纳入对地方政府目标责任制管理，明确了最低收入家庭住房保障目标及具体考核办法。与此同时，中央财政还首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付了 51 亿资金，专门用于廉租住房制度的建设。2007 年 8 月，国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见中指出，“城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套”，将保障的对象从 1998 年的“城市最低收入家庭”扩大为“城市低收入家庭”，同时将原来的“增加与发展经济适用住房为主、建设廉租房为辅”，改为“加快廉租房的建设和规范经济适用住房”，保障的理念也从“居者有屋”逐渐过渡到“住有所居”。下表显示，廉租房的供应在 2009 年后有了很大改观。表 2.2 近年来廉租住房建设及补贴情况1999-20052006200720082009新开工（万套）2.55.316.538171收购改建（万套）26.6建设资金投入（亿元）47.423.477354其中：建设288 租赁补贴68发放租赁补贴（万元）26.8249292资料来源：1999-2005 年数据来自住建部2006 年城镇廉租住房制度建设情况，其余年份根据相关新闻报道整理。第三种主要形式是公共租赁住房，是指由政府或企业持有房源，并将这些住房以低于市场价的标准租给特定人群的保障性住房类型。公共租赁房的租金水平高于廉租住房，但低于普通商品房的市场租金水平。近年来，在社会各界的共同努力下，经济适用住房和廉租住房建设取得很大进展，城市中低收入家庭的住房条件得到很大改善，但由于全国普遍存在着保障性住房建设滞后问题，保障性住房覆盖范围偏小，大中城市商品房价格持续偏高且呈现增长趋势，导致一方面可供租赁的小户型住房供应不足，另一方面因房价过高致使住房租金水涨船高，使部分中等偏下收入家庭住房困难问题长期得不到有效解决，于是就出现了一批不具备租住廉租房资格但又买不起经济适用房，或者是不能购买经济适用房但却买不起商品房的群体。与此同时，随着我国城镇化发展进入快车道，不仅刚参加工作的职工面临严峻的阶段性住房支付能力不足问题，大量外来务工人员也有强烈改善居住条件的诉求。2009 年，公共租赁房政策经过厦门、深圳、常州和天津等几个城市的掀起探索，逐步走入更多地方保障性住房的政策框架。近年来，公共租赁房受到各地政府的高度重视，已经有北京、天津、上海、重庆以及常州、青岛、厦门、广州、深圳、等城市纷纷开工建设或收购了一定规模的公共租赁房房源。尤其是 2010年住建部等七部委发布关于加快发展公共租赁住房的指导意见，回答了公共租赁房发展中亟需解答的一些问题，全国各地纷纷提高公共租赁住房的建设计划，在今年国家计划安排的 1000 万套保障性安居工程目标任务当中，公共租赁住房近 220 万套，占全部保障性住房总量的五分之一强。公共租赁住房与其他保障性住房最大的区别在于产权归属的不同，经济适用住房的产权或者是私人所有、或者是政府和私人合作拥有产权；廉租房的产权由政府持有，而公共租赁住房强调“政府组织、社会参与”和“谁投资、谁所有”原则，所以公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有。公共租赁住房的供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制，并且规定了承租的指导年限，关于加快发展公共租赁住房的指导意见明确规定，公共租赁住房租赁合同期限一般为 3 至 5 年。以往的保障性住房供应基本上和户籍挂钩，关于加快发展公共租赁住房的指导意见还指出，有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。所以，从各地的实践情况看，公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等，一些城市已经明确声明，将公共租赁房的保障对象范围扩展至城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。由此我们可以发现，公共租赁房与其他类型保障性住房相比，具有显著的特征：一是明确的政府干预性，公共租赁住房是在政府政策引导下，由政府直接提供或政府主导下的政府机构、企业等社会主体提供的保障性住房，与廉租房相比，资金来源更加广阔，政府政策干预和引导功能更强；二是有潜在的流动性，根据有关规定，公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让，这样就可以充分调动社会投资者的积极性。2.1.2我国保障性住房建设特点及存在问题我国保障性住房建立和实践的过程就是一个不断尝试、进而不断改进完善的过程，保障性住房的几种实现形式经历了多年的实践检验，分别呈现出不同的问题和弊端。在保障性住房问题上，地方政府当前重建设、轻管理现象非常普遍，导致保障性住房面临六大突出问题。(1)设计滞后地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。(2)质量隐患有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。(3)管理漏洞家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在申请弄虚作假、申报不实以及工作人员协助弄虚作假，不按规定程序和条件审批、不认真履行职责、失职渎职等现象。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。(4)资金短板建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。2011年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。(5)政策不周我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。(6)法制不全现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。虽然我国于2005年发布城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法，但因没有上升到法律层面，管控效用并不大。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上确定严格准入及退出机制管理，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的分配公平。所以说，在立法上健全保障性住房的动态管理机制，是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。2.2 我国房地产市场化现状2.2.1我国房地产市场化发展历程及现状近几年，随着人口流动的加剧、城镇化进程的加快、经济的发展等原因，房地产市场暴露出出越来越多的问题，其中最主要的就是房价连年暴涨，大大超过了居民的承受能力，引发了社会各界对房地产行业的关注和讨论。据统计，自2004年之后，我国房地产价格便以每年两位数的增幅上涨。2009年1-6月，全国商品住宅平均销售价格为4459.5元/平方米，同比提高17.8%。其中，上海、浙江、湖北、重庆4个地区商品房销售价格增幅超过20%2。但是，在2004年到2008年间，我国人均可支配收入的名义增长速度分别为11.9%、11.7%、11.6%、17.6%、14.4%3，低于房价的上升速度。不断攀高的房价加重了普通居民购房成本，对其他消费支出产生“挤出效应”，同时带动了房地产本身及上下游产业的畸形发展。高房价的压力下，居民购房大量依赖银行贷款支持，加大了金融系统的运行风险，催生了房地产市场的泡沫，对社会整个价值观的建立也产生了不利的影响。同时，高房价所带来的严重的贫富分化，将成为社会不和谐的诱因，为经济发展和社会稳定带来了新的隐患。针对近几年房价的快速飘升，国家出台了一系列的宏观调控措施，加大了对房地产行业的调控力度，但效果并不明显。2007年之后，房地产价格进入新一轮的暴涨，并迅速向中西部新兴城市和中心城市扩展。房地产价格并未因为国家的宏观调控应声回落，反而逆势飘升。尽管社会各界提出了各种政策建言，希望能够遏制房价上涨的迅猛势头，但终因对房地产市场的不全面认识而导致政策失效。因此，从供给角度来全面分析房地产市场的影响因素更能揭示房价上涨的内在动因，使得国家调控政策更具有针对性和科学性。另外，由于经济的发展和生活水平的提高，普通居民对房子的需求也越来越高，而宏观调控政策无法对需求做出进一步的控制，这也是本文选取供给角度进行分析的原因之一。此外，从政府管制的角度来看，虽然社会各界从不同角度提出了政府管制的具体政策建议，但由于种种原因，导致政府管制的效果不佳，不但无力遏制房价迅猛上涨的势头，更无法引导市场规范的建立，因此更需要深入分析政府管制效果不佳的原因。正是在这样的背景之下，本文主要从供给因素入手，重点剖析影响和决定房地产价格的供给因素，同时兼顾对市场需求和其他影响因素的分析，以其为政府出台科学合理的房地产政策和积极有效的宏观调控手段提供借鉴，促进我国房地产市场的健康发展，保证居民的基本居住权利。2.2.2我国房地产市场化特点及存在问题（1）房地产价格过高首先，高房价使居民可支配收入降低，生活负担加重。房价过高的情况下，居民的大部分收入用以支付房款，不得不大幅缩减其他商品的消费，导致国民经济各部门发展不平衡。同时房价过高会使得有发展潜力的年轻人纷纷外流，降低了大城市的核心竞争力。其次，居民购房一般都会依赖银行住房贷款，过高的房价导致居民对银行过度依赖，加大了金融系统的运行风险。第三，不断上涨的房价扭曲了社会正常的预期，不但会引发全社会的“恐慌性购房”，还会使得市场上投机行为加重，加大了泡沫的积累。第四，高房价直接导致社会贫富差距的增大。在目前社会保障住房体系不发达的清况下，低收入阶层的基本居住权利无法得到保障，成为威胁社会稳定的潜在因素。最后，畸高的房价吸引了其他产业资金的进入，不仅不利于整个国民经济均衡发展，同时还带动房地产业及其上下游产业的畸形发展，导致整个社会经济要素配置不当。（2） 住房供应结构性矛盾突出（3） 市场竞争不充分（4）市场操作不规范，违规现象严重在违规操作中所产生的各种高额的费用，最终还是通过房价转嫁给购房者，为房地产价格的上涨推波助澜。（5）融资结构不合理，对银行依赖度过高房地产开发的资金来源主要有以下几个:国家预算内资金、国内银行贷款、债券、自筹资金、利用外资和其他资金来源。但实际上施工企业垫款也大多来自银行贷款，这样的话银行借款在房地产资金来源中的比例非常高，所以房地产对银行依赖度也是非常高。（6）行业集中度低市场集中度过低带来的房地产发展管理滞后、资源过度分散、专业化不够、房地产开发企业资质良荞不齐等，都成为影响房地产行业健康发展的障碍。第3章 国外保障性住房建设及房地产市场化的实例分析以新加坡为例3.1新加坡的保障性住房建设3.1.1新加坡的保障性住房建设现状分析作为亚洲重要的新兴市场经济国家，新加坡是东南亚地区成功解决国民住房问题的典型代表，也是世界上公认的有效解决住房问题的国家之一，在住房保障制度方面很有特色。新加坡在住房建设与分配中，采取政府分配与市场出售相结合的模式，其中政府主要面向中低收入阶层投资建设住房并实行有偿提供，高收入阶层主要通过市场购买住房。由此，政府可以牢牢掌握住房市场的主动权，既解决了大部分国民的住房问题，也有效地平抑了房价。在新加坡的保障性住房的主体是有“组屋”之称的公共住房。（1）新加坡保障性住房建设的形成与发展新加坡保障性住房建设的历史可以追溯到1927年英国殖民地政府时期，1932年为解决住房紧张问题，政府赋予 1927年创建的负责城市规划和公共基础设施建设的“改良信托局”为低收入家庭提供廉价住房的职责，并负责第一个保障性住房建设项目。1959年，新加坡实现自治，失业和住宅短缺这两个社会矛盾十分突出，仅有9%的居民能够住上标准的住宅，84%的家庭只能住在店铺和棚户中。为此，新加坡政府于 1960年2月宣布成立建屋发展局（Housing and Development Board，简称 HDB），以取代英国殖民地政府时期的“改良信托局”，作为专门的组屋开发、