基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究究毕业论文.doc

编号南京航空航天大学金城学院毕业论文题 目 基于收入分配功能的我国 房地产税制建设研究学生姓名学 号系 部专 业班 级指导教师二 一 四 年 六 月南京航空航天大学金城学院本科毕业论文诚信承诺书本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目：基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。 作者签名： 学号： 年 月 日基于收入分配功能的我国房地产税制建设研究摘 要中国房地产税收制度改革是房地产行业发展的客观要求，也是税收制度改革的重要内容。在国民经济中，房地产既是重要的生产资料，也是必要的生活资料。大力发展房地产业，提供更好更多的房地产商品，不仅对于经济的发展还是对社会的进步，均有十分重要的意义。但随着房地产市场的建立和发展，现行的以土地无偿使用的房地产税收制度日趋暴露其缺陷，必须进行改革。同时从建国至今，我国的税收制度基本局限性于流转税的改革，而财产税（诸如：房地产税）改革缓慢，不利于发挥税收对房地产资源配置和财富的分配的调节作用，也不利于建立地方税体系和更好地发挥地方政府的作用。为了改变这种现状，必须进行房地产税收制度改革。本文首先分析我国房地产税收的现状以及上海、重庆两市的房产税改革试点情况，并从实践层面论证房地产税制改革的必要性。其次，文章分析了英国、美国、日本等国家在开征房地产税方面的经验，以便我国学习和借鉴。最后，提出我国房地产税制改革的方案构想。第一，应抛弃“头痛医头脚痛医脚”的错误做法，既要关注房地产税的财政收入、宏观调控等功能，更要留意其合理调节居民收入分配的功能；第二，结合我国房产税收改革试点，提出税制改革方案；第三，完善房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等，推动我国房地产税制改革的进程。关键词：房地产税，收入分配功能，税制构建A Constructive Case Study on Chinas Real Estate Tax System Based on its Income Distribution FunctionAbstractObjectively speaking, the development of Real Estate Industry in China requires a reform of the real estate tax system, which is also an important component of the general tax system reform. In National Economy, real estate is not only a key factor in capital goods, but also in consumption goods. The boost of real estate industry to provide better goods proves to have essential influence on both the growth of the market economy and the development of the society. However, with the establishment and expansion of the real estate market, the current real estate tax system, namely the one that provides use of the land for free, is exposed to undesirable risks and ready for a reform. Meanwhile, ever since the founding of this nation, Chinas tax system reform is limited to the reform of turnover tax. Property tax such as real estate tax is having a very slow progress on the path of reform. This not only jeopardizes the buffering effect that tax is supposed to have on the distribution of real estate resources as well as fortune, but also imperils the local governments on improving the local tax systems in different regions. In order to change the unsatisfactory status quo, a reform of the current real estate tax system is a must.This paper starts with analyzing the current situations of Chinas real estate tax system and two case studies of Shanghai and Chongqing on their attempts to reform the real estate tax system. This lays the foundation for the necessity for a real estate reform in China. Moreover. the writer discusses the practicality of this tax reform, borrowing the experience from Britain, America and Japan following their precedents of successful real estate tax systems. Finally, the writer envisions a practical proposal to make this reform actually happen in China, with three key points: first, we should dismiss the conventional thought of taking stop-gap measures, with equal attention on real estate taxs two main functions control over the macro-economy and adjustment to income distribution. Second, try to incorporate the experience from the trailblazer cities that have already done the pilot reforms with the national reform plan. Third, advance the reform process by improving the real estate registration, evaluation and administration systems. Keywords: real estate tax; the function of distributing income; construction of a new tax system目 录摘 要iAbstractii第一章 绪 论- 1 -1.1 研究背景- 1 -1.2 研究意义- 1 -1.3 文献综述- 2 -1.4 研究内容及方法- 4 -第二章 房地产税功能的理论分析- 5 -2.1 税收的功能- 5 -2.2 房地产税的内涵- 6 -2.3 房地产税制功能概述- 7 -2.4 我国现行房地产税的状况- 8 -第三章 我国房产税改革试点效果分析- 12 -3.1 沪渝两市房产税方案简介- 12 -3.2 沪渝两市房产税方案比较- 13 -3.3 沪渝两市方案的效果分析- 14 -第四章 国外在房地产税收入分配方面的经验借鉴- 16 -4.1 国外房产地税借鉴- 16 -4.2 经验总结- 17 -第五章 对我国房地产税税制建设的建议- 20 -5.1 我国房地产税制改革思考- 20 -5.2 房地产税基本构架设计- 21 -5.3 完善其他相关配套制度- 23 -参 考 文 献- 25 -致 谢 词- 26 -第一章 绪 论1.1 研究背景在2014年党中央召开的十八届三中全会上，讨论并通过了中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定。决定指出：“要逐步提高直接税比重，完善税收制度，深化税收制度改革，加快房地产税立法并适时推进改革。”房地产税制改革作为一项综合性改革，成为了社会各界关注的焦点，如何发挥好房地产税的作用将成为政府经济工作中十分重要的问题。1.2 研究意义1.2.1 社会意义我国改革开放至今已有三十多年，在这期间国家的工业化、信息化、城镇化等指标都有着显著的提升，与此同时居民对于住房的需求也开始急速扩张。促使房地产行业在短短几十年中，一跃成为我国经济的支柱产业，不论占GDP的比重还是在税收收入上，都是不容忽视的组成部分。但是在繁荣的背后，也接连浮现出了不少问题，例如：（1）房地产市场触顶迹象明显，中国70个大中城市新建住宅在2014年第一季度销售价格不论在同比和环比上，涨幅均呈现下降趋势。房地产行业在信贷紧缩、自住房供应等多方面问题的影响下，如何保持健康发展是值得各方关注的。（2）高房价已严重影响到了城镇居民的生活质量。房屋作为生活居住的必需品，普通居民现今实在难以承受超出合理范围多倍的房价。在公认的评价体系下，房价与收入的比值在36倍是较为合理的范围，但如今全国大中城市的比值，普遍超过了合理区间。其中北京、广州、南京、杭州和西安这样的一、二线城市，房价收入比率甚至超过了10倍，引发了一些不必要的社会矛盾。房地产税制改革的目标之一就是缓解社会矛盾，使税制更加合理化。（3）随着我国经济飞速发展，人民生活日益改善，社会贫富差距也在逐年拉大，这严重阻碍了我国建成和谐社会的目标。基尼系数是呈现财富集中度的主要指标，分值在0.30.4之间显示居民之间收入处于相对合理的水平，在0.40.5区间表明居民收入差距较大，而分值如果在0.6以上则表示社会贫富悬殊。数据显示我国的基尼系数正逼近0.5，收入水平正逐步拉大，已接近红线的边缘，如处理不当将会引发一系列的社会问题，所以政府要着力调节收入分配和财富分布格局。因为理论上房地产税基本不能转嫁，其税负一般由房产所有者直接承担，所以能够对存量财产进行有效调控，强化房产地税作用地发挥，成为政府调控居民收入差距的重要途径之一。1.2.2 经济意义如今房地产所产生的丰厚利润，不断诱使人们将剩余资金投入到房地产行业获得更多的财富，实际上限制了对其他生产实体领域的资本投资，这对于国家乃至世界的经济运行都是潜在的巨大威胁，而这一倾向在中国尤其严重。因此，为了避免资金过度地流入房地产行业， 对开征房地产税是社会主义市场经济中调节房价、保障经济健康平稳发展的又一手段。1.2.3 政策意义近年来政府多次出台如“国五条”、“国十条”等政策法规打压房价，但结果却是“打压一次，房价就涨一次”。保障性住房的失效，廉租房制度所起作用也不明显；新开发的楼盘空置率高，炒房现象依旧不减；让民众对于房地产税制改革，产生了不同的看法。因此如何转变房地产市场目前的发展模式、着力解决房地产业在发展过程中的突出问题，成为意义重大且影响深远的现实课题。我国现行的分税制体制，使得中央在一定程度上强化了对整体经济的调控，但由于财政税收体制尚不完善，加之地方政府对GDP指标过度重视，致使各级政府纷纷通过高价拍卖土地，逐步从“税收财政”走上了“土地财政”。从而提高了房产开发环节的成本，也间接地推高了地方的房价，最终损害了城乡居民的利益。为了改变“土地财政”的局面，不仅要求政府修改和完善当前的征用办法、条例及土地制度，更要改革和健全地方财税体系，最终达到“税收财政”回归的目的，因此房地产税制改革也被寄予了厚望。1.3 文献综述国内外专家学者对房地产税制改革进行了大量的研究与总结。国外文献主要是针对房地产税在社会财富再分配的作用进行研讨。国内文献主要针对国外房地产税制和我国房地产税的改革方向进行分析研究，取精华，弃糟粕。1.3.1 国外文献综述如何建立一个公平、高效，能体现房地产税分配功能的税制，是近年来西方税收中的一个重要研究领域。财产税具有累进（退）性是房地产税收收入分配效应的主要理论，也是争论的热点。（1）迪克·内泽尔（Dick Netzer，1966）是持财产税累退论的代表人物，他根据对理论和实证的结合研究，得出累退性质是房地产税的一大特征。他发现低收入家庭在住房方面的年均消费总支出占家庭总收入的比重，比高收入家庭的比重还要高。由此可视为房地产税对收入分布总体而言是累退的【1】。（2）财产税累进论代表：亨瑞·艾伦（Henry Aaron，1975）则持相反的观点。认为房地产税对于收入是有累进性的，即占有的财富（如房产）越多，其承担的税负也会越重。在税收实践中，国家向富人征收的税负，会通过转移支付等方式将财富再分配到穷人的手中，从而达到调节收入分配的作用【2】。对于上述理论的分歧，主要原因有以下几点：财产税的性质假设不同，累退论把财产税定义成消费税，累进论则将其归为资本税；资本供给弹性的假设不同；分析方法不一致，累退论集中于局部均衡分析，而累进论运用的是一般均衡分析法。除去上述两种理论分析外，一些西方的经济学家还从实证角度分析研究了房地产税的累积性，但并没有得到统一的结论。1.3.2 国内文献综述对如何体现出房地产税的税收功能，我国的专家学者同样进行了大量的科学研究。李绍荣、耿莹（2005）运用Cobb-Douglas函数模型，计量出了我国税收结构对经济的总体规模及其要素的产出效率，结果表明在中国现行的流转税、所得税、财产税、资源税和行为税五大税类中，所得税和财产税履行着调节社会公平的职能。但从税收实践角度看，这两类税收恰好起着相反的作用效果，主要是由于税收制度的不健全以及改革滞后于经济发展。同时目前财产税地征缴仅仅涵盖了房产税、城镇土地使用税等，遗产税、赠与税尚未开征，大大削减财产税在调节收入差距方面的作用【3】。国务院发展研究中心课题组（2006）指出，我国房地产税制改革有三个目的：在持有阶段调高房屋的保有成本，从而做到打压房价的作用；运用房地产税调节居民收入水平；为地方政府提供稳定的财政来源。高培勇（2006）指出不应指望房地产税可以起到降低房价的作用，而要把注意力集中于减小居民收入差异与补充财产税制上【4】。陈小安（2011）把房产税看作特殊的财产税，并形容所得税与房产税是反比关系，因此调节收入时要以所得税为主，辅之以房产税，这样才能更好地发挥税收分配作用【5】。郭家华（2011）认为各级地方政府在房地产税征收时，根据当地的经济发展水平、居民平均收入等因素，确定合适的免征额标准，同一城市的不同地区也可以实行不同的免征额，以达到调节收入分配的作用【6】。1.4 研究内容及方法本文通过对房地产税收的内涵和功能的阐述，从以下三个部分进一步探讨我国房地产税制改革。首先，剖析我国房地产税收的状况以及现有房产税改革的进展情况，然后从实践角度对改进房地产税收制度的必要性和紧迫性进行论证。其次，一些发达国家开征房地产税已有百年，有许多的经验和教训可以借鉴。这给我国开征房地产税提供了学习和参照。本文第四章还着重分析了英国、美国、日本等国家在房地产税收入分配方面的成功样例。最后，着眼于我国房地产市场的实际情况，提出改革我国房地产税制的方案构思。（1）应抛弃处理问题不从全局考虑，不究其根本的错误做法，也不指望房地产税“包治百病”。既要关注房地产税的财政收入、宏观调控、实现税收效率公平等功能，更要注意其在调控居民收入分配、引导消费和配置住房用地资源等方面发挥的积极作用，科学合理地制定房地产税制的原则和目标；（2）结合我国现行房产税收改革试点，提出税制改革方案；（3）房地产登记制度、评估制度和税收管理权限的设定等相关配套制度也必须建立完善起来，从而推动我国房产地税制改革的进程。本文将运用比较分析法、实证分析法和价值分析法，综合分析我国现有房产税改革试点的状况和不足，并汲取国外征收房地产税的成功经验与方法，提出房地产税制改革的设想。第二章 房地产税功能的理论分析2.1 税收的功能税收是国家为向社会提供公共品，倚仗其行政权力，依照法定准则，向社会无偿地、强制地征收而获得的财政收入【7】。而税收的功能在不同的历史阶段，发挥的作用也有所差异，我们可以从以下几方面看出现阶段税收的功能：2.1.1 国家调控经济的重要杠杆之一在宏观经济中税收是总供给的一个组成部分，而且还直接或间接地影响总需求的消费、投资等因素，所以税收应同财政支出、货币等政策手段相互协调、配合使用，共同促进国民经济健康持续发展。（1）调节收入分配的功能由市场调节的分配机制并不能完全体现公平分配，不可避免地会造成收入分配上的差距，不仅要处理好企业的眼前利益与长远利益之间的平衡关系；又要处理好投资者利益关系，达到缩小收入差距的目的。（2）配置资源的功能现行市场机制具有自动调节、优化资源配置的功能，但市场配置资源也有其局限性，不时出现托拉斯、通货膨胀（紧缩）、搭便车等一系列市场失灵现象。这需要通过税收规整外部效应，对商品的价格实施间接的调控，从而调节行业的生产，使资源配置更为有效。（3）调节需求总量的功能税收能自动调节社会总需求，对国民经济的运行起到内在稳定的作用。根据经济情况变化，制定适应的税收政策：如需求拉上型，导致通货膨胀，则要求国家应提高税率、扩大税基、削减优惠、增加税收，从而降低总需求，以期减少通货膨胀、稳定物价的目标；若为成本推进型，那么控制通货膨胀应通过调整税率结构，降低对生产投入要素征税，控制物价，促进国民经济的稳定发展。2.1.2 国家组织财政收入的主要形式和工具税收收入居于国家财政收入主体地位，是财政收入重要的来源。由于税收收入具有广泛来源，并且有法律保障，所以税收受不确定因素影响较小，保证了财政收入的持续性和稳定性，为我国现代化建设提供了财力支持。2.1.3 维护国家政权的功能国家依靠税收履行社会公共职能。如果国家无法行使征税权，那么国家机器就不能正常地运转。因此国家倚仗自己的权利对利益分配进行调节，体现了国家鼓励（管制）的方向，进而达到政权的稳固、社会的安定。2.1.4 影响经济活动的功能税收对国民经济的作用是通过劳动供给、储蓄、投资、技术进步等方面间接施加影响的。同时还加强税收监督，督促和保证纳税人依法履行纳税义务，使国家机器始终保持高效、平稳、有序地运转。2.2 房地产税的内涵2.2.1 房地产税的定义房地产税是以房地产或与房地产相关行为和收益为征收对象的税种，是房产在交易、持有、转让过程当中，房地产开发商和消费者需要缴纳的税种。在现行的房地产税制体系中，可以将其看成对房产和地产分开纳税。而将来的房地产税改革，理应将地产和房产的税收合二为一进行征收，因为这两者是不可割裂的结合体，它们之间存在着有机、客观的联系，主要包含如下几个方面：(1)实物状态上看，地产与房产存在于同一空间，是不可分离的；(2)从价格构成上看，不管是租赁价格还是交易价格都把地产价格包涵在房产价格内；(3)从权属关系看，地产所有权和房产所有权是紧密联系在一起的【9】。2.2.2 房地产税制基本体系表2.1 我国房地产税制中主要税种和要素的设置税类税种课税环节计税依据税率房地产财产税房产税房地产保有环节自用房产余值1.2%出租房租金12%城镇土地使用税土地购置环节；房地产保有环节土地面积0.630元耕地占用税土地购置环节实际占用耕地面积12.545元房地产所得税土地增值税房地产交易环节土地增值额30%60%房地产其他税契税土地购置环节；房地产交易环节房地产交易价格3%5%注：上表数据来源于国家税务总局官方网站（http/）。我国房地产税收制度随着经济制度的转变而转变，国民经济的发展和税收制度的改革，在六十多年间发生了不小的变化，目前我国现行房地产税种设置及主要税制要素，如表2.1。在我国现行房地产税体系中，专门针对房地产征收的税种有：房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税（以下简称“五税”）。房产税：就是想利用其的税收杠杆，强化对房产的管理，并使房产的利用率逐步提高，在房产持有人或出租人的分配收入中显现公平。由于房产税税负不易转嫁的特点，有利于调节纳税人的收入分配，体现量能负担的原则，从而拉近贫富之间的距离【8】。城镇土地使用税：有利于更加集约、高效地利用土地，平衡国家、集体与土地使用者之间的利益关系，在调节土地级差收入以及增加地方财政方面，都起到了不小的作用。耕地占用税：是农地转用环节中的唯一税种，其作用有三：保护耕地、遏制土地不合理利用；组织财政收入为国家三农事业募集资金；监督占地行为，完善耕地保护制度。土地增值税：国家通过土地增值部分课税，调节部分社会内部在房地产交易所获的高额收入，一定程度上抑制了土地投机行为，使得土地资源得到更加高效地利用。契税：实施契税有利于社会财富的分配调节，也便于国家强化土地和房屋地管控，更加详尽地掌控城镇房地产实际占用情况。2.3 房地产税制功能概述2.3.1 有利于调节居民收入和财富分配房地产税可以有效调控居民收入差别和处理财富不公的社会现象，主要从以下方面显现：可以体现税负公平。持有房产的多少是衡量个人财产多寡、纳税能力强弱的重要指标之一，为此应采用差别税率，对不同经济实力的人征收不同的税，这样可以有效的缩小居民之间收入差距；由于房地产税税负难以转嫁，若开征房地产税一般税负会最终落在持房者的身上，有利于发挥房地产税的作用；是个人所得税的有效补充，使税收可以在收入与财产两个层面共同作用，弥补现行财产税在调节贫富差距方面的空白，更加充分地发挥在调节收入分配方面的作用，建立和完善了税制体系，改善优化了分配环节中不公平状况【9】。2.3.2 有利于健全地方税制体系房地产税一般作为地方税税种，应将征收所得用于改善居住环境，实现城市的可持续发展。根据美国国家统计局公布的20002007年数据显示，美国房地产业在这八年里，中等价位的房产价格增长了48%，这得益于美国将房地产税收专款专用，用于为社会提供公共服务，以改善人民的治安、教学、居住环境等，也使得房屋本身也会随着大环境的改善而升值。与此同时，美国房地产税收在此期间并没有减少，相反同期增幅竟然高达62%。说明这种“取之于民、用之于民、专款专用”的税收方式是可以良性循环的，这对健全我国房地产税收体系有借鉴意义。2.3.3 促进土地集约使用，优化房地产资源配置若以房地产价值为计税依据开征房地产税，一方面使得土地价值与纳税人所缴纳的税负直接联系，促使投资者持有土地愈发慎重，这有利于土地的集约使用。另一方面会逐渐提升房产的持有成本，在一定程度上抑制了房产投机者的囤积居奇行为，使房地产资源更加优化合理地配置。2.3.4 对房价的控制有一定的作用，引导居民合理住房消费从目前房地产的市场近况来看，刚性需求一直是客观存在的，但也有不少投资需求和投机现象的存在。不少家庭拥有多套房产以此用来投机投资，使得许多楼盘的空置率很高。在楼市普遍大涨的预期下，不少房产是待价而沽。造成这一现象的主要原因是房产的持有成本过低，房价上升空间潜力巨大，也滋生了人为操纵房价现象的存在。为了减少人为操纵房价的现象的发生，还原一个真实反映供求关系的市场，使房价趋于合理，引导居民合理的住房消费，将自有住房以外的房产纳入房地产税收体系是必要的。2.4 我国现行房地产税的状况近年来，随着我国的房价不断攀升，国家不断加强对楼市的调控力度。因此房产税的试点方案出台，被社会寄予厚望，同时也赋予了过多的功能和作用，诸如能否调控减缓不断上涨的房价、可否降低房地产的投资性需求等。2.4.1 从对收入分配调节的影响效果来看我国现行房地产税并未有效调节居民财产收入之间的差距。目前我国的房地产税并不是统一税种，而是根据房产、地产性质，分别对土地和建筑物设置不同的税种。使得税种与税种之间各自为政、无法统一，不仅形成不了向心力，还与现今经济社会地发展不相适应，滞后于市场经济的体制要求，造成房地产税收难以发挥其调节居民收入、筹集财政资金、缩小财富差距等功能。2.4.2 从财政收入的影响效果上看如表2.2所示，从实践状况来看，现行房地产税虽然使财政收入略有裨益，但对税收制度整体的影响效果不大。而实际试行的房产税试点，仅仅针对目前税制里的房产税进行改革，尚未包含其他税种。由下表可见，房产税占地方财政收入的比例和占“五税”的比例都比较小，着实难以发挥收入调节功能。 表2.2 20012012年我国房产税等税种税收情况 单位：亿元年份房产税契税耕地占用税土地增值税城镇土地使用税“五税”合计地方财政收入房产税占地方收入之比（%）房产税占“五税”之比（%）2001228.6157.138.310.366.2500.57803.32.9345.672002282.4239.157.320.576.8676.18515.03.3241.772003323.9358.189.937.391.6900.89850.03.235.962004366.3540.1120.175.1106.21207.811893.43.0830.332005435.9735.1141.9140.3137.41590.615100.82.8927.402006515.2867.7171.1231.3176.91962.218303.62.8126.262007575.51206.3185.1403.1385.52755.523572.62.4420.892008680.31307.5314.4537.4816.93656.528649.82.3718.612009803.71735.1633.1719.6920.94812.432602.62.4716.702010894.12464.9888.61106.61004.06358.240613.02.2014.0620111102.42763.61071.82062.51222.38222.652547.12.1013.4120121372.52874.01620.72719.11541.710128.061078.32.2513.55注：根据20012013年中国税务年鉴、中国统计年鉴中相关数据计算得出。二十一世纪以来，房地产“五税”的税收收入也步入了“繁荣时期”，以年均30%的增速快速发展。其主要原因就是在十几年里，我国的房地产市场异常火热，房地产投资开发额和销售额屡创新高，致使与房地产业密切相关的“五税”的税收所得也水涨船高了起来。但站在财政收入整体上看，近十几年虽然房地产税收所得在地方税收的占比逐渐提高，但其所占的比重仍旧偏低。始终在在百分之二十之间徘徊，在地方税收体系中一直处于“小兄弟”的地位。环顾世界其他国家，我国房地产税收占地方税收体系的比重，不仅远低于发达国家的平均水平，甚至低于不少发展中国家。像发达国家的地方税收有一半来自于房地产税所得，而与中国国情类似的巴西、南非的金砖国家，房地产税在它们的地方税收中超过了25%。由此看来，我国房地产税收收入规模不仅小，而且组织收入能力也不强，无法充分满足地方政府的财政需求【10】。2.4.3 从对房地产市场造成的影响上看开征房地产税后会在一段时间内出现，房产的投资需求和消费需求双双下降。以上海和重庆房产税的试点为例，改革出发点就是调控增量房，使投资性住房成本增加，导致投资投机性需求下降。开征房地产税使得房产所有人，在保有阶段增加持有成本，一部分人会考虑将手上的房屋出租。由供求关系可知，出租房的增多势必会迫使房屋的租金下降，由此能吸引不少购房观望者转向租房，从而导致社会的总购房需求呈下降的趋势。从市场角度看，能在短期内促使房价止涨回跌，且成效明显。但从长远角度看，在市场对政策经过一段时间地消化后，房价整体又会呈止跌上扬趋势。注：上表数据引自上海市住房保障和房屋管理局资料。图2.1 上海市房产税试点以来的房价走势图2.1是上海市房产税试点四年多来房价的走势情况。这基本符合上段所述，我们可以看出在2012年间上海的房地产市场曾出现短暂的下降。但从2013年开始，上海楼市又呈现出总体上涨趋势。注：上表数据引自重庆市国土资源和房屋管理局资料。图2.2 重庆市房产税试点以来的房价走势从图2.2可见，重庆市的新房在房产税试点后一直处在平稳运行过程中，而其二手房则一路上涨。就目前大多数业已交纳房产税的上海、重庆家庭来说，其家庭每年的税收成本基本在数千元左右。但从涨幅很大的房地产市场来看，这些税费成本会直接被房价红利所弥补，同时投机者很容易将税负转嫁给下一个购房者，也难以撼动投资人涌入楼市的热情。从根本上起不到房产税“劫富济贫”的目的，也达不到调控房价的初衷。综上所述可见，我国房地产税对调节收入分配、增加地方税收收入和调控房地产市场、完善税收体制等方面，未能取得良好效果。这主要是由于税收征管制度不合理、产权监管力度不到位、房地产现值评估未落实等实际状况共同造成的。对此，我们在发现目前房地产税所发挥得效果不如人意的同时，更要及时进行总结，为下一步改革的深入推进提供借鉴和帮助。第三章 我国房产税改革试点效果分析上海市和重庆市的房产税试点吹响了房地产税制改革的号角，迈开了非常有意义的一步。但是社会各界对上海和重庆试点褒贬不一。不论此次试点城市改革成功与否，都将留下完整而又珍贵的资料，可以从中吸取经验教训，不断地进行改革探索。3.1 沪渝两市房产税方案简介表3.1 上海和重庆的房产税实施细则对比表基本要素重庆市上海市试点范围渝中、江北等主城9个区上海市17个市辖区和1个县征税对象个人拥有的独栋商品住宅，存量、新增均要征税；新购的高档住房；在本地无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房。只针对本市居民家庭在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房，和非上海居民家庭在上海新购住房。纳税人一般为应税住房产权所有人一般为应税住房产权所有人计税依据房产税按应税住房的交易价格计算缴纳。条件成熟时，以房产评估价值作计税依据。参照应税住房的房地产市场价格确定评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格为计税依据。税率水平三档两类累进税率：独栋商品住宅和高档住房成交单价，在前两年主城9区新建商品房成交建筑面积均价3倍以下的，执行0.5%；34倍的，执行1%；4倍以上的，执行1.2%；对在重庆无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上，执行0.5%。差别化税率，暂定为0.6%。但对应税住房按每平米价格低于上年度新建商品房平均售价2倍（含2倍）的税率，暂时减为0.4%。减免标准一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋住宅为180平米，新购高档住房为100 平米。上海户籍家庭：可享受人均60平米的免税面积。非上海户籍家庭暂时免征条件：属于人才引进且是家庭唯一住房的；持有居住证满三年，在上海工作生活且是家庭唯一住房的。税收用途用于公共租赁房的建设和维护用于保障性住房建设等方面支出注：资料来源于重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法和上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。这次两市房产税的试点方案，大致能体现出：以新房为主要课税对象；根据征税对象，采用不同的税率；有较为宽松的税收优惠；有效遏制投机炒房的四大基本特征，与试点方案核心思想与发展方向基本相同。但因两市的区域社会经济特点、经济发展水平以及房地产市场状况等方面的差异，两市具体实施细则和调控措施都有明显的不同，使得在房产税的要素设置上各有侧重。3.2 沪渝两市房产税方案比较3.2.1 试点方案的征税范围比较（1）地域范围比较重庆试点方案仅将主城九区纳入房产税征税范围并不包含郊县，并且未阐明是否包括主城区域的集体土地上的住房。市辖县大批公有土地上的商品房被排除在试点方案之外。上海的全市行政区域（包含郊县），全部纳入房产税征税范围。在征收工作中尽管只征对公有土地上的商品房，实际上也没有明确是否涵盖本市行政区域里面的集体土地上的住宅，是有一些含糊的之处的。（2）对象范围比较重庆方案的核心思想主要有两点：对于个人所持有的独栋商品住房都需缴纳房产税；此次房产税的试点改革，没有将高档住房和普通存量住宅纳入征收范围，而是选择了回避，只是做了在条件适宜时纳入征缴范围的说明。上海的方案排除了存量房，仅限于增量住宅。换句话说就是上海居民不论拥有多少房产，只要在试点方案出台之前，都不需要纳税。这种税制设计违背了税收公平原则，使“先富起来”的已购房居民与新购房居民的税负不等，还使纳税人的税负不能正确反映其支付能力，与调节收入分配目标的本意南辕北辙。3.2.2 试点方案的征税依据比较重庆征收房产税的是以“房产交易价”而非“房产评估值”为标准，其主要原因想利用试点这一机会，打压处于高位的重庆房价，但从现实效果来看并不令