PXGL05SSGF下的运营管理课件.pptx

SSGF工业化建造体系下的运营管理,莞深区域运营管理部,SSGF工业化建造体系-常态化管理,第三部分,SSGF工业化建造体系-技术简介,第一部分,SSGF工业化建造体系-运营管理,第二部分,政策支持,第四部分,目录,Part1：SSGF工业化建造体系简介,SSGF工业化建造体360天，传统工艺400天！,一场由SSGF工业化建造体系引发的建筑行业的思考与变革！,传统工艺,一、SSGF工业化建造体系简介,SSGF工业化建造体系,爬架,铝模,全现浇外墙,高精度楼面,楼层截水系统,预制墙板,整体卫浴,高压水枪拉毛,自愈合防水,预制PC构件,全穿插施工,PVC墙纸,SSGF工业化建造体系“十二大工艺”,一、SSGF工业化建造体系-成套工法,1、SSGF工业化建造体系成套工法,SSGF工业化建造：形成核心竞争力,SSGF工业化建造技术成套体系同时把精品质、高速度、低成本完美实现，大幅提升项目、公司核心竞争力！,传统：无法达成协调一致,SSGF,成套工法,一、SSGF工业化建造体系简介,2、精品质、高速度、低成本之间的关系,多方共赢,3、SSGF工业化建造体系的作用多方共赢,一、SSGF工业化建造体系体系简介作用,4、SSGF工业化建造体系技术核心全穿插,全穿插N-10湿作业穿插+129后主体施工,先决技术条件：铝模、全现浇外墙、内墙板、爬架,缩短关键路线工期：采用预制承台模和地梁模、自愈合防水技术加快施工进度，缩短关键路线工期。,施工作业环境：楼层截水系统，可对施工用水和雨水进行有效截流，保证装修穿插施工作业环境，采用高精度地坪、预制墙板、免抹灰等工艺取消湿作业。,高速度缩短建造周期约10个月,工程全穿插,一、SSGF工业化建造体系体系简介全穿插,5、SSGF工业化建造体系360工期关键线路,一、SSGF工业化建造体系体系简介关键线路,一、SSGF工业化建造体系体系茶山项目案例,6、SSGF工业化建造体系茶山项目案例,目录,Part2：SSGF工业化建造体系体下的运营管理,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,运营思维下的全穿插管理,用运营思维做各专业线条的管理，实现项目全穿插开发。,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,1、用运营思维做各专业线条的管理，实现项目全穿插开发。,体系穿插（全线条）,穿插设计,穿插报建,穿插招采,成本穿插,资源穿插,穿插施工,营销穿插,改变传统定向思维模式，以结果及解决实际问题为导向，善于打破传统，服务项目。,装修、水电、铝模、建筑、结构、园林等设计穿插及标准化,前置报建及后端验收的穿插及流程标准化,定标、资源、合同等穿插,预算、签证、工程款、结算等穿插,甲供材、乙供材、铝模、爬架、设备等穿插,施工组织管理施工,预售前一个月实现全天候工地开放,。,SSGF工业化建造下的运营思维管理设计,运营思维做设计,设计流程标准化拿地即报建，图纸出具即招标户型标准化报建图纸一次性通过装修标准化材料提早下节点做法标准化施工简单便捷图纸会审及BIM复合标准化方案评审、施图纸内审，“0”变更。,准化，图纸内审及深化，基础完成前需完成结构、建筑、水电、装修、园林五大专业图纸内审工作，杜绝变更.,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,穿插设计:铝模板深化设计前必须完成全套施工图（包括建筑、结构、水、电、暖通图纸）、装修图纸提前介入，完成装修施工图。同时铝模深化设计，墙板深化设计、排砖图设计，环环相扣。发现问题，及时提出，沟通协调优化。确保施工前所有设计图纸完成，并完成各个阶段审图。运营思维下的设计管理,设计管理的管理思维改变-图纸管控要求,运营思维做设计管理穿插设计以铝模为例：,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,SSGF工业化建造下的运营思维管理开发,运营思维做报建穿插报建,报建流程标化，规范报建动作；提前沟通，线下送审，报建不退件；全穿插施工，政府验收穿插。,穿插报建,从运营的角度做报建，实现穿插报建。,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,修规/方案,项目获取,施工证,工规证,规划报建目标：将规划报建实质为成熟产品在规划部门进行一次上会讨论通过流程无二次修改意见，一次修改意见3天内完成修改,修改图纸压缩时间 保持3天内完成修改成熟产品无新增意见，简单意见立即处理，3天内完成修改。,第一版修规图纸提供前置 第10天提供报镇采用标准户型库图纸，达到报建单体均为符合东莞规划细则的产品，无新增修改意见。修规方案仅为成熟项目单体在总平面布局的审核,报建阶段由于新体制SSGF的指导，使图纸模块化生产，零误差。从而使得报建速度加速，标准化。,示例：SSGF项目前期报建与设计穿插主线思路：,100,85,70,1,用地证获取,20,图纸备案,90,基础证,40,施工报建目标：将施工报建实质为导入施工单位、监理等参建单位的备案手续。无一次修改意见，均为一次通过。,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,外立面、园林、安装工程,主体施工完成,竣工备案,各项验收,档案验收,规划验收1、爬架拆除（开始外立面工程）即申请规划测量，达到100%测量条件补充测量并完成规划核实，较旧工艺将测量前置，节省时间。2、单体立面、电梯完成申请规划验收。3、如终验则须完成园林建设。,消防、环保验收消防、环保工程完成启动消防、环保验收。,质量监督报告、安全监督告知书装修、安装工程完成、施工电梯拆除启动质监、安监验收。,竣工验收成为项目开发后阶段的主线，SSGFSSGF工业化建造角色转换为验收服务，穿插同步施工确保各分部验收同期启动，合理压缩竣备时间，形成主体封顶后120天交付的SSGF工业化建造标准。,示例：SSGF项目竣工验收与现场穿插主线思路：,120,90,60,20,0,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,示例：SSGF工业化建造体系与传统项目竣工验收对比,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,SSGF工业化建造下的运营思维管理招采,运营思维做招采,N-4全穿插,进场时间,材料供货,定标时间,材料下单,立项时间,以装修单位为例,招采储备充分的优质施工单位及供货商，实现快速定标,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,招标策划答辩会,一次性立项,1、项目招采工作流线图,5天,30天,具体内容招标方式；出图时间：施工范围；定标时间。,90天,-5天,380天,360天,摘牌,60天,715天,土方开挖定标基坑支护定标桩基础定标,1、招标文件；2、投标单位确定；3、清单。,摘牌,25天,土建总承包单位定标；,园建单位定标,60天,装修总包单位定标,项目交付,供应商后评估,2、大力推广年度战略招标,1、定标周期大幅缩短，第一时间进场及备货，完美配合全穿插施工；2、严控供应商门槛，确保年度标质量。,拟增加的年度标明细,年度招标:总承包监理自愈合防水铝合金门窗高压水枪拉毛基坑支护工程桩基础工程。,年度采购：整体卫浴预制内墙板屋面PC、园建PC、预制楼梯；结构拉缝外墙内保温板。,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,扩大年度标范围；减少招采工作压力；为公司保留优质资源；提升规模效益。,扩大甲供材料范围，确保材料质量；甲指乙供改为甲供，缩短供货流程；供应商配合度更高。,供应材料审批流程减少15天，为现场施工管理减压,项目下单,D天,D+1,D+31,项目下单,三方合同签订,D天,D+1,D+16,D+46,到货,改革前,改革后,3、甲指三方材料改为甲供材料,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,SSGF工业化建造体系下的运营思维管理供应链,供应链资源管理,铝模智能爬架预制墙板自愈合防水整体卫浴,关键资源保障：铝模、智能爬架、预制墙板新工艺资源供货时间纳入甲方供方管理铝模、爬架未经甲方确认不得投入使用,XPS保温板PVC墙纸结构拉缝预制PC高压水枪,从运营的角度做供应链管理，储备更多优秀的供应链资源，建立供应链资源的信用档案体系。,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,SSGF工业化建造下的运营思维管理成本,运营思维做成本,用运营的思维做好成本管控，清楚项目提前每一天工作，所带来的效益，只有运营的前置，实现节约工期目标，才能实现成本节约。,以茶山项目为例：项目工期节约330天，实现隐性成本减少127.03元/；显性成本增加101.9元/；根据区域石碣项目SSGF工业化建造的招标结果，项目招标较传统工艺基本持平，熟化后可降低成本）；,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,1、SSGF工业化建造下的运营思维管理成本,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,结论：茶山项目应用SSGF工业化建造体系工艺，较传统工艺，可节约项目管理费、物业管理费等隐性成本节余金额约709万，影响建筑单方约127.03元/m2。,工期每提前1天，节余4.42万元,节约成本建筑单方约25.13元/m2,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,采用SSGF工业化建造体系后，采用“穿插结算”，总包结算从0.00开始介入结算工作，工程采用“分段验收”，穿插提效。,2、SSGF工业化建造下的运营思维管理穿插结算，提高结算效率,3、SSGF工业化建造下的运营思维管理按节点支付,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,SSGF工业化建造下的运营思维管理工程,1、项目管理意识转变，管理行为的落实；2、全天候工地开放倒逼安全文明施工与质量；3、总平面布置，全穿插策划与执行；3、展示与货量同步，满负荷运转；4、人材机等资源配备；5、从施工单位利益思考全穿插必要性；6、爆点关闭率与产品品质的提升，避免大量整改。,从运营的角度做好施工管理，工程管理是全穿插实现的最后保障。,运营思维做工程管理,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,为高效进行穿插施工，达到N-10及129后主体施工要求，以下七项工序穿插为过程关键项：,1、SSGF工业化建造体系工程穿插关键项,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,2、SSGF工业化建造体系穿插控制要点,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,制约穿插的关键作业面，或工作面不完全局部施工条件。收尾阶段管理核心提供合格作业面。,2、SSGF工业化建造体系工作面,SSGF工业化建造下的运营思维管理营销,1、营销更快的销售去化，一年内就需要售罄；2、产品定位更加精准；3、“322小步快跑”思路转变；4、抓住客户的痛点与敏感点；5、将SSGF工业化建造专业语言转化为营销语言。,运营思维做营销管理,快速销售，快速回笼，营销人员懂工程，对销售要求更高,二、SSGF工业化建造体系体下的运营管理,目录,Part3：SSGF工业化建造体系下的常态化管理,常态化管理要求实施到位是SSGF成功落地重要保障之一。SSGF成功要素30%靠技术，70%靠管理。,管理,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,1、标准做法2、全天候工地开放3、质量底线管理与安全/质量飞检4、设计图纸内审、图纸深化会审5、监理变革/第三方数据采集/装修监理6、爆点关闭/优质优价/工程款与进度质量挂勾7、实施开放/开盘和交付全周期风险管控8、实施全周期十项策划答辩管控9、体系建设、标杆打造、团队建设、资源匹配10、运营常态化全穿插管理,SSGF工业化建造体系下常态化管理体系,十大常态化管理举措,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,1、标准做法,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,在总结提炼基础上，组织编写发布25项标准做法，规范、指导项目施工。,区域发布标准做法,集团发布标准做法,1、全穿插施工标准做法,总控要求主体阶段：按NN-10节拍穿插封顶后：按129天后交付评估。通过工序交接验收，为湿作业、部品、外墙、电梯、园林、地下室、市政穿插提供前置条件。,穿插施工标准做法,莞深区域SSGF全穿插施工标准做法（2016版）：N-10湿作业穿插+129后主体施工,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,示例：影响穿插施工关键因素,穿插施工标准要求,穿插施工,施工电梯进入N-2层,干湿分区及楼层截水,装修单位确定及材料招采,1,2,3,封顶时正式水电接通,5,优化平面布置图,4,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,2、全天候工地开放,2016年12月18日举办业内首次客户工地见面会：以“看完工地买房更放心”为主题活动，助力项目营销，提高公司品牌效应。通过全天候工地开放，倒逼现场文明施工、质量提升。,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,1、地下室顶板完成前进行客户见面会方案策划答辩，项目营销经理参与，统一项目部，总包单位和项目营销的意见2、开盘前一周开始举办客户工地见面会；3、举办客户工地见面会前一周，完成场地验收（楼层止水和全穿插施工不合格，不予验收）4、由技术部新体系小组和客关联合对场地进行验收；5、见面会举办前一天走场预演6、见面会首日当晚评估总结（组织协调问题、讲稿优化、客户关注点等），后续全天候开放的思路（平面布置、逐栋开放的条件及验收等）7、见面会后每个月开放一次。,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,3、质量底线管理与安全/质量飞检,质量与进度协同,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,过程的监控,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,3、质量底线管理与安全/质量飞检,各项目部：必须保持常态化的每天工完场清！工完场清的标准是无垃圾和无灰尘，一是随施工随清理（带编织袋），二是每家单位上午11点前工完场清，下午6点前工完场清；三是项目部分别在11点；下午6开始进行检查落实；四是工程技术部抽检每天在上午12点，下午7点抽查；发现未达到工完场清的，将予以总包/项目部/监理分别3/2/1万元处罚。,区域要求,监理要求,花园式工地（整洁、规范）,工完场清,每日文明施工巡检制度,3、质量底线管理与安全/质量飞检,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,4、设计图纸内审、图纸深化会审,前置发现问题,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,示例：建筑模具一体化深化设计图纸内审和深化设计同步进行，实现“零”变更。,建筑一体化深化设计,BIM辅助设计,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,5、第三方数据采集,引入第三方数据采集及检测单位，全过程、多工序进行及时对项目质量进行全体检，同时主控爆点整改关闭，为质量动态纠偏及后续全穿插场地移交创造条件。,100%全覆盖检测,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,6、优质优价/工程款与进度质量挂勾,质量与进度协同,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,7、实施开放/开盘和交付全周期风险管控,捆绑考核，“黄红黑”预警机制实施60/45/30/20开放期管理，实施90/60/45/30交付期管理，,黑色预警爆点项目总降职/撤职,运营风险的管控,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,8、实施全周期十项策划答辩管控,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,策划前置,9、体系建设、标杆打造、团队建设、资源匹配,专业人才的建设,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,10、运营常态化全穿插管理与信息化管理,运营信息化的管理手段,监控与预警,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,“傻瓜式”项目管理，不一样的团队完成一样品质的项目。,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,开发提速倒逼投资拿地,压力与责任逐层传递倒逼管控，实现品质提升、口碑相传、效益提升,运营标准化及风险前控,交楼倒逼营销去化,工程倒逼设计、招采、资源、报建等各横向部门管理,全天候工地开放倒逼安全文明施工与质量管控,装修提前穿插倒逼总包移交与整改,项目信息化管控倒逼集团管控模式的转变,工期缩短，管控效率大幅提升,10、运营常态全穿插精细化与信息化管理倒逼管控,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,10、运营常态全穿插精细化与信息化管理实现项目各专业工作逻辑关联,通过信息化系统，将各专业口工作项进行逻辑关联，权责清晰，实现横向协同，纵向打通,目标及战略一致性,各专业线条之间内在冲突,打破内部壁垒,工作协同不充分，责任不清晰,管控过程中的真空地带,“傻瓜式”项目管理，不一样的团队完成一样品质的项目。,以项目为核心，实现各专业工作之间的逻辑关联,三、SSGF工业化建造体系下常态化管理,10、运营常态全穿插精细化与信息化管理系统提醒、预警、权责、考核,交楼后90天完成结算,主体封顶后129天,主体结构158天开盘100天,基础阶段73天,60天,交楼,结算,主体封顶,正负零,基础证开工,摘牌,立项,筹划阶段30天,8天修规23天初设30天基础图30天装修深化38天全套施工图48天施工图、装修图深化59天园林图纸60天总包、装修单位确定60天基础证70天修规批复85天工规证90天园林单位确定100天地下室底板,1天设计立项1天团队组建1天户型配比14天方案评审15天项目定案25天主席签字28天局务会文本30天方案出图,10天移交电梯安装20天爬架拆除27天塔吊拆除30天地下室安装完成35天湿作业完成55天电梯投入使用65天人货梯拆除70天回填土完成75天金刚砂地坪完成100天园建完成105天装修、绿化完成110天消防、规划验收完成120天竣工验收备案129天交楼联合验收,30天交付业主60天交楼后评估90天总包结算完成,30天桩基37土方完成60天底板73天正负零,0天铝模、爬架、人货梯进场23天墙板进场28天装修进场43天首层湿作业完成90天完成地下室粗装修，设备房移交安装108天预售层158天部品场地移交,施工证,40天,33天,前置阶段100天,目录,Part4：政策支持,四、政策支持,1、新建造体系推进小组的帮扶、督导；2、设计、招采、供应链资源的支持；3、做成功一个SSGF工业化建造体系项目可获得20万元奖励4、实现360交楼SSGF工业化建造体系项目100万奖励5、成就双享快速达成，奖金快速兑现。,政策支持,集团内部支持,政府外部支持,1、土地获取条件限制，容积率奖励等；2、预售形象进度奖励；3、政府标杆项目评选；4、政府观摩工地，品质与口碑相传；5、政府验收规则及国家规范按照工业化体系进行改革。,总结,新建造体系下的运营管控,信息化管控,SSGF工业化建造体系技术（铝模、全现浇、墙板、爬架等）,信息化风险管控实现横向协同，纵向打通。,运营思维做各专业线条管理实现项目全穿插开发,质量安全底线、图纸深化与内审、第三方检测、优质优价、总控管理、等常态化管控,感谢聆听！,