保定市主城区土地级别与基准地价.doc

保定市主城区土地级别与基准地价使用技术手册保定市国土资源局保定市国土资源利用事务中心二O一八年七月前 言基准地价反映的是某一区域一定时期的地价标准，具有非常强的时效性和现势性，而主城区现执行的基准地价体系是2012年发布实施的。近年来我市经济快速发展，战略地位和城市价值实现新提升，土地利用格局和地价水平发生了很大变化，特别是局部区域变化较大。同时，土地供应中逐步出现了医疗卫生、养老、教育、体育等细分用途的土地以及地下空间的土地需求。为了满足我市新的发展形势和随之而来日益复杂的土地市场的实际需求，必须对上一轮城镇土地定级与基准地价成果进行全面调整、更新和完善。按照省国土资源厅和市政府工作安排部署，我市开展了主城区新一轮土地级别与基准地价更新工作。2018年4月27日，更新成果在市土地管理委员会第二十六次全体会议上审议通过，5月9日举行了成果听证，6月15日，通过河北省国土资源厅组织的验收，7月28日，市政府在保定日报发布保定市人民政府关于公布实施保定市主城区土地级别与基准地价更新成果的通告，基准地价更新成果正式实施。基准地价是区域平均价格，是在全市域范围内,对现状利用条件下不同级别或均质地域的土地,按照商服、住宅、工业、公共管理与公共服务四种用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。基准地价是政府法定公示地价,在国有建设用地使用权出让价格形成的过程中发挥作用,在城市更新，产业发展、经济结构优化升级等方面,以及民生领域公益性项目,基准地价具有更强的指导意义。基准地价的发布有利于提升政府地价管理的精细化程度,有助于公众了解城市地价空间分布规律,引导土地资源的合理配置和节约集约利用。基准地价充分体现价值主导原则,注重反映土地使用功能的完善引起的地价变化,是对一个时期土地市场价格水平的客观审慎反映。市国土资源局严格遵循城镇土地分等定级规程(GBT18507-2001)、城镇土地估价规程(GB/T185082001),以“政府主导、专家参与、专业实施、广泛论证”的模式，对北京市、邯郸市、廊坊市、无锡市及嘉兴市等地区的基准地价工作进行调研，拓宽了视野，进一步创新了工作思路和工作方法，并多次组织研讨会对成果进行讨论、修改和完善。本轮土地级别划分在深入分析原有定级资料的基础上，从保定市具体实际出发，充分体现板块区域优势，改变土地级别“同心圆”向外扩散的传统表达方式。商住用地既考虑规划布局又兼顾热点发展区域优势，划定商服六个级别、住宅六个级别；工业用地促进园区集聚发展和中心区退城需求，划定工业三个级别；公共管理与公共服务用地考虑了区域功能完善、城市基础配套，划定六个级别。基准地价确定突出维护市场稳定，引导扶持产业发展。商住用地把握两个主要原则：一是区域平衡，保证近似区域的同类地价水平一致。二是维护土地市场相对稳定。保护市场秩序，保持价格水平相对平稳。工业用地以降低工业企业成本，便于优质项目落地为主。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，分为营利性和非营利性两类，精准扶持和引导相关产业发展壮大。基准地价体系进一步完善，满足供给侧结构改革和日益丰富的土地市场需求。一是首次推出楼面地价体系，从空间上体现土地价格，解决了现行基准地价下同一区域不同容积率地块间地价差异不明显的问题，为改变用途、改变容积率等已出让土地补交地价款提供了依据，提高了成果的实用性。二是新增公共管理与公共服务用地十个二级分类体系，实现土地精细化管理，满足了我市医疗卫生、老年公寓等用途的出让需求。三是新增划拨用地权益价格体系，有利于保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。四是新增地下空间基准地价体系，为促进地空间的合理利用，有效提升土地资源的承载能力提供了基础。目 录一、更新范围1二、土地级别与基准地价更新的技术思路2（一）土地级别更新的技术思路2（二）基准地价评估的技术思路2三、城区各类用地土地级别边界落实4（一）商服用地土地级别界线（见表1）4（二）住宅用地土地级别界线（见表2）5（三）工业用地土地级别界线（见表3）6（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）7四、各类用地基准地价8（一）基准地价内涵8（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果9（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果10（四）商服用地二级分类地价测算11（五）地下空间价格权修正系数12（六）拨用地基准地价修正系数12五、相关参数13（一）重置单价、残值率、耐用年限13（二）还原利率13（三）土地开发费用13六、修正体系14（一）商服用地宗地地价区位因素修正体系14（二）住宅用地宗地地价区位因素修正体系20（三）工业用地宗地地价区位因素修正体系32（四）个别因素修正体系35一、更新范围东至京珠高速公路和高铁线路，南至规划南外环，西至西外环，北至北三环和土地利用总体规划有条件建设区边界线。土地总面积为332.758平方公里，具体范围如图1所示。图1 保定市主城区土地级别与基准地价更新范围图二、土地级别与基准地价更新的技术思路（一）土地级别更新的技术思路根据城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2014），结合保定主城区实际发展状况，土地定级采用分类定级的方式，运用“以多因素综合评定法为主，结合地价监测区段，并利用市场交易样点地价和地价监测标准宗地评估价格校核为辅”的方法。考虑上轮基准地价土地定级成果，结合主城区的发展和最新城市规划成果，通过实地校核和邀请熟悉保定市主城区土地利用现状的专家召开征询会议，对土地级别的范围、边界、级别进行修订调整，最终确定商服、住宅及工业用地土地级别。通过研究各类公共管理与公共服务用地的行业收益水平及对区位的敏感程度，确定其所参照用途的土地级别。（二）基准地价评估的技术思路遵循城镇土地估价规程（GB/T 18508-2014），结合保定市主城区土地市场具体特点，估价采用的技术方法是：在土地定级的基础上，利用城市地价动态监测数据以及土地市场交易资料，运用收益还原法、剩余法、成本逼近法等方法评估宗地地价；采用值域检验方法、经济计量检验、数理统计等方法对样点地价进行检验；采用样点地价平均法测算出不同用途各土地级别的平均地价，最终综合确定不同用途各土地级别的基准地价。公共管理与公共服务用地主要是考虑同一产业类型的不同市场定位和投资预期，将公服项目分为营利性和非营利性两类。营利性公服产业基准地价在征地成本基础上加上合理的政府收益确定，远低于同级别商住等房地产开发经营性用地价格水平，目的是保障优质公服产业的落地与发展。非营利性公服产业基准地价主要考虑征地成本，低于营利性同类基准地价水平，目的是大力支持城市基础配套及满足人民文化，生活品质提高的现实需求。划拨权益价格按照近几年划拨土地补办出让手续、补交出让金样本及土地成本价格资料，核算评估基准日划拨土地使用权价格、划拨土地使用权价格与出让价格的比例关系。保证原划拨土地使用权权益人的合法利益、土地收储及划拨土地入市补交出让金政策的实施。地下空间土地使用权价格修正体系主要包含地下商服用地、车库、仓储用地，结合保定实际情况，通过收集相同区域内地上与地下商服、车库等用地出租、出售案例，采用收益还原法与剩余法分别计算地上与地下空间土地价格，确定价格修正体系。三、城区各类用地土地级别边界落实（一）商服用地土地级别界线（见表1）表1 保定市主城区商服用地土地级别界线土地级别级 别 界 线级（6.8226平方公里）华光路翠园街钻石街报社胡同裕隆街百花东路阳光南大街西关大街西大街东大街长城大街西域胡同府学后街兴华路一亩泉河朝阳大街百花西路胜利南巷胜利巷五四西路朝阳大街七一西路高庙街盛兴西路竞秀街中廉良街隆兴路锦秀街华光路级（31.7938平方公里）两片1、恒源路阳光北大街北堤路铁路天鹅中路阳光北大街东风中路红旗大街天威路乐凯大街恒源路2、复兴东路东三环东风东路东二环复兴东路级（69.6644平方公里）两片1、风彩路允许建设区边界北三环恒祥北大街北二环学苑街科苑街护城河规划路东二环三丰东路铁路长城南大街新太行路乐凯南大街侯河平安大街铁路风能街北二环工业路风彩路，扣除一二级范围。2、允许建设区边界定级边界京珠高速公路允许建设区边界级（92.3653平方公里）马坊路定级边界北三环允许建设区边界京珠高速公路清水河东二环规划路护城河科苑街学苑街北二环恒祥北大街北三环允许建设区边界风彩路工业路北二环风能街铁路平安大街侯河乐凯南大街新太行路长城南大街护城河侯河定级边界复兴西路护城河铁路允许建设区边界马坊路级（72.7333平方公里）三片1、漕河南路定级边界马坊路定级边界漕河南路2、北三环规划路铁路西堤路复兴西路西三环北三环3、长城南大街铁路三丰路清水河定级边界南堤路东三环高保路铁路长城南大街广济路莲池南大街广安路益民路广济路乐凯南大街南二环西二环规划三丰路西延西三环侯河西堤路南堤路长城南大街级（59.3783平方公里）定级范围内，其余土地。（二）住宅用地土地级别界线（见表2）表2 保定市主城区住宅用地土地级别界线土地级别级 别 界 线级（27.351平方公里）三片1、恒源路阳光北大街北堤路铁路复兴中路天鹅中路阳光北大街百花西路向阳大街恒源路2、复兴东路东三环东风东路东二环复兴东路3、西大街东大街红旗大街天威东路玉兰大街三丰路永华南大街天威路恒祥南大街西大街级（54.6026平方公里）风采路规划瑞祥大街北三环恒祥北大街北二环学苑街科苑街清水河规划路东二环三丰东路铁路朝阳南大街天威路乐凯大街风采路级（71.6572平方公里）两片1、三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街新太行路乐凯南大街候河平安大街铁路风能街北二环工业路马坊路规划瑞祥大街现状路现状路北三环允许建设区边界京珠高速允许建设区边界定级边界规划路东二环，扣除一二级范围。2、盛兴西路西堤路东风路西延西三环盛兴西路级（70.5813平方公里）四级围绕三级中心向外延伸，定级边界漕河南路定级边界规划路铁路西堤路复兴路西延西三环天威西路西堤路南堤路定级边界，扣除一至三级范围。级（84.3687平方公里）三片1、漕河南路定级边界漕河南路2、天威西路西堤路南堤路定级边界高保路长城南大街广济路允许建设区边界安泰街一零七国道西二环规划路西三环天威西路3、北三环规划路铁路西堤路复兴路西延西三环北三环级（24.1969平方公里）定级范围内，其余土地。（三）工业用地土地级别界线（见表3）表3 保定市主城区工业用地土地级别界线土地级别级 别 界 线控制区（16.5385平方公里）盛兴路恒祥北大街七一中路长城大街天威路乐凯大街七一西路向阳大街盛兴西路禁建区（2.742平方公里）级（22.161平方公里）三片1、北三环阳光北大街北二环励骏街北三环2、东三环允许建设区边界定级边界复兴路东二环规划北二环东延东三环3、七一东路京珠高速公路东风路东三环七一东路级（164.706平方公里）三片1、南二环益民街广济路乐凯南大街定级边界安泰街南二环2、天威西路开发区边界候河大汲店街天威西路3、漕河南路规划路瑞祥大街北堤路铁路定级边界东三环规划北二环东延东二环复兴路京珠高速公路允许建设区边界定级边界南堤路西堤路铁路规划路定级边界漕河南路，其中扣除一级土地、控制区和禁建区。级（126.610平方公里）定级范围内，其余土地。（四）公共管理与公共服务用地土地级别界线（见表4）表4 保定市主城区公共管理与公共服务用地土地级别界线土地级别级 别 界 线级（27.351平方公里）三片1、恒源路阳光北大街北堤路铁路复兴中路天鹅中路阳光北大街百花西路向阳大街恒源路2、复兴东路东三环东风东路东二环复兴东路3、西大街东大街红旗大街天威东路玉兰大街三丰路永华南大街天威路恒祥南大街西大街级（54.6026平方公里）风采路规划瑞祥大街北三环恒祥北大街北二环学苑街科苑街清水河规划路东二环三丰东路铁路朝阳南大街天威路乐凯大街风采路级（71.6572平方公里）两片1、三级一片围绕二级中心向外延伸，长城南大街新太行路乐凯南大街候河平安大街铁路风能街北二环工业路马坊路规划瑞祥大街现状路现状路北三环允许建设区边界京珠高速允许建设区边界定级边界规划路东二环，扣除一二级范围。2、盛兴西路西堤路东风路西延西三环盛兴西路级（70.5813平方公里）四级围绕三级中心向外延伸，定级边界漕河南路定级边界规划路铁路西堤路复兴路西延西三环天威西路西堤路南堤路定级边界，扣除一至三级范围。级（84.3687平方公里）三片1、漕河南路定级边界漕河南路2、天威西路西堤路南堤路定级边界高保路长城南大街广济路允许建设区边界安泰街一零七国道西二环规划路西三环天威西路3、北三环规划路铁路西堤路复兴路西延西三环北三环级（24.1969平方公里）定级范围内，其余土地。上述级别界线描述仅供参考，最终以各类用地级别基准地价图所载级别界线为准。四、各类用地基准地价（一）基准地价内涵1、商服用地基准地价内涵：设定商服用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为40年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。2、住宅用地基准地价内涵：设定住宅用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为2.5，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为70年，土地使用权价格为出让楼面地价，楼面地价以元/建筑平方米表示。 3、工业用地基准地价内涵：设定工业用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日，容积率为1.0，开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整），土地使用年期为50年，土地使用权价格为出让地面地价，地面地价以元/平方米表示。4、公共管理与公共服务用地基准地价内涵：设定公共管理与公共服务用地基准地价的评估基准日为2018年1月1日；科研用地、医疗卫生用地的土地容积率为2.5，机关团体用地、新闻出版用地、文化设施用地的土地容积率为2，社会福利用地、教育用地、体育用地、其他公用设施营业网点用地1.5，一般公用设施用地1.0；开发程度为“七通一平”（宗地外通路、通电、通讯、排水、供水、供暖、供气及宗地内场地平整）；土地使用年期为50年；土地使用权价格为出让地面地价；地面地价以元/平方米表示。（二）商服、住宅和工业用地基准地价成果表6 保定市主城区商服、住宅和工业用地基准地价表土地级别 基准地价级级级级级级商服用地楼面基准地价（元/建筑平方米）300428152422192615371231地面基准地价（万元/亩）500.72469.22403.68320.97256.12205.22上下限楼面基准地价 (元/建筑平方米)3755-28542962-27032785-21252207-17911906-14601515-960住宅用地楼面基准地价（元/建筑平方米）27952401190715171212954地面基准地价（万元/亩）465.89400.15317.76252.78202.04158.94上下限楼面基准地价 (元/建筑平方米)3494-25712761-22332384-17161836-13351454-10791182-859工业用地地面基准地价（元/平方米）787695574地面基准地价（万元/亩）52.4846.3238.27上下限地面基准地价(元/平方米)976-701775-610645-524（三）公共管理与公共服务用地基准地价成果表7 保定市主城区公共管理与公共服务用地基准地价表（地面地价）土地用途类别I级II级III级IV级V级级元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩元/平方米万元/亩机关团体用地不区分1509100.57139392.88128885.84116777.79105470.2593662.42新闻出版用地营利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非营利性123482.24115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08教育用地营利性1884125.601711114.061579105.27142895.22128785.80115176.71非营利性131487.58119379.54110173.4099666.4089759.8380253.48科研用地营利性1973131.521790119.331652110.12149499.60134689.74122181.39非营利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30医疗卫生用地营利性2100140.011912127.481765117.681597106.48144095.98132588.32非营利性143795.78130887.21120880.50109372.8498565.6690660.42社会福利用地营利性1698113.171553103.55143495.63129986.58116377.5399266.11非营利性119579.66110573.69102268.1192661.7483655.7675850.51文化设施用地营利性1765117.681590106.03146797.79132688.38119379.55107371.55非营利性123482.24115577.00106270.8196364.2387158.0678152.08体育用地营利性1604106.91148098.64136791.15123982.60111974.5897164.71非营利性113575.68105270.1495963.9186757.8279753.1174549.64一般公用设施用地不区分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29其他公用设施营业网点用地营利性2274151.582124141.611965131.001783118.881613107.51143195.39非营利性138992.59126084.00116377.52105270.1194863.1786057.30公园与绿地不区分104469.5896864.5589559.6882254.8176550.9870947.29说明：（1）一般公用设施用地包括消防、环卫、公用设施维修等用地；其他公用设施营业网点用地包括供水、排水、污水处理、供电、供热、供气、邮政及电信营业网点用地。（2）公共管理与公共服务用地修正体系参考住宅用地修正体系。（四）商服用地二级分类地价测算1、对二级分类用途的说明商服用地基准地价测算的主要对象是零售商业用地，根据全国土地分类标准，商服用地还包括批发市场用地、餐饮用地、旅馆用地、商务金融用地、娱乐用地、其它商服用地。用地分类来源见下表：表8 用地分类一级类二级类含义编码名称编码名称05商服用地指主要用于商服、服务业的土地。0501零售商业用地以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地0502批发市场用地以批发功能为主的市场用地0503餐饮用地饭店、餐厅、酒吧等用地0504旅馆用地宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地0505商务金融用地指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地.包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地0506娱乐用地指剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、影视城、仿古城以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地0507其它商服用地指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地2、二级分类地价测算零售商业用地商服用地基准地价×1批发市场用地商服用地基准地价×0.850餐饮用地商服用地基准地价×0.872旅馆用地商服用地基准地价×0.872商务金融用地基准地价商服用地基准地价×0.923娱乐用地商服用地基准地价×0.75其他商服业用地基准地价商服用地基准地价×0.830（五）地下空间价格权修正系数表9 保定市主城区基准地价地下空间价格权修正系数地下空间用途地下楼层地下空间修正系数 （商服一级、二级）地下空间修正系数 （商服三级、四级、五级、六级）总楼层所在楼层楼层修正系数平均每层修正系数楼层修正系数平均每层修正系数地下商服一层地下第一层0.500.500.400.40二层地下第一层0.400.330.300.25地下第二层0.250.20三层地下第一层0.300.200.200.13地下第二层0.200.15地下第三层0.100.05地下仓库0.200.200.100.10地下车库0.100.100.100.101、适用范围：该修正系数应用于地下空间经营性用地；2、地下一至三层参上，三层以上不再计费。（六）划拨用地基准地价修正系数表10 划拨用地基准地价修正系数土地用途I级II级III级IV级V级级商服用地0.450.470.490.530.570.6住宅用地0.450.470.50.530.560.58工业用地0.570.590.6五、相关参数（一）重置单价、残值率、耐用年限表11 保定市房屋重置单价、残值率、耐用年限标准表单位：元/平方米，%类别一类二类三类四类结构框架结构砖混结构砖木结构简易结构等级一等二等一等二等重置价1800160014001300850600耐用年限6050504010残值率0240（二）还原利率表12 还原利率表单位：%土地用途土地还原利率房屋还原利率商服用地6.738.73住宅用地6.038.03工业用地5.687.68（三）土地开发费用表13 保定市主城区土地开发费用表单位：元/平方米通平程度通路供水通电通讯排水供热供气土地平整合计三通一平50203025125四通一平5020301525140五通一平502030152525165六通一平50203015254025205七通一平5020301525403025235六、修正体系（一）商服用地宗地地价区位因素修正体系1、级商服用地宗地地价区位因素修正级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离3.7501.8750.000-0.375-0.750距区级商服中心距离3.0001.5000.000-0.300-0.600商服中心功能齐备度3.0001.5000.000-0.300-0.600交通便捷度道路类型2.7501.3750.000-0.275-0.550距公交站点距离1.7500.8750.000-0.175-0.350临街状况临街状况3.2501.6250.000-0.325-0.650宗地形状与面积宗地形状与面积1.5000.7500.000-0.150-0.300人口状况人流量4.5002.2500.000-0.450-0.900城市规划区域发展方向1.5000.7500.000-0.150-0.300级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距区级商服中心距离<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齐备度齐备较齐备一般较差差交通便捷度道路类型200米有混合型主干道300米内有混合型主干道米300米内有生活型主干道、交通型次干道300米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有利，形状规则适于利用面积对土地利用无不良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流量大人流量较大一般人流量较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业2、级商服用地宗地地价区位因素修正级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离1.200 0.600 0.000 -0.300 -0.600 距区级商服中心距离0.960 0.480 0.000 -0.240 -0.480 商服中心功能齐备度0.960 0.480 0.000 -0.240 -0.480 交通便捷度道路类型0.880 0.440 0.000 -0.220 -0.440 距公交站点距离0.560 0.280 0.000 -0.140 -0.280 临街状况临街状况1.040 0.520 0.000 -0.260 -0.520 宗地形状与面积宗地形状与面积0.480 0.240 0.000 -0.120 -0.240 人口状况人流量1.440 0.720 0.000 -0.360 -0.720 城市规划区域发展方向0.480 0.240 0.000 -0.120 -0.240 级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<200m200-500m500-900m900-1300m>1300m距区级商服中心距离<200m200-400m400-700m700-1000m>1000m商服中心功能齐备度齐备较齐备一般较差差交通便捷度道路类型200米有混合型主干道300米内有混合型主干道米300米内有生活型主干道、交通型次干道300米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有利，形状规则适于利用面积对土地利用无不良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流量大人流量较大一般人流量较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业3、级商服用地宗地地价区位因素修正级商服用地宗地地价区位因素修正系数表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离2.250 1.125 0.000 -1.020 -2.040 距区级商服中心距离1.800 0.900 0.000 -0.816 -1.632 商服中心功能齐备度1.800 0.900 0.000 -0.816 -1.632 交通便捷度道路类型1.650 0.825 0.000 -0.748 -1.496 距公交站点距离1.050 0.525 0.000 -0.476 -0.952 临街状况临街状况1.950 0.975 0.000 -0.884 -1.768 宗地形状与面积宗地形状与面积0.900 0.450 0.000 -0.408 -0.816 人口状况人流量2.700 1.350 0.000 -1.224 -2.448 城市规划区域发展方向0.900 0.450 0.000 -0.408 -0.816 级商服用地宗地地价修正幅度说明表因素因子优较优一般较劣劣繁华程度距市级商服中心距离<1600m1600-2700m2700-3800m3800-4900m>4900m距区级商服中心距离<500m500-1300m1300-2100m2100-2900m>2900m商服中心功能齐备度齐备较齐备一般较差差交通便捷度道路类型300米有混合型主干道500米内有混合型主干道米500米内有生活型主干道、交通型次干道500米内有混合型次干道、生活型次干道支路距公交站点距离<50m50-100m100-150m150-200m>200m临街状况临街状况十字路口丁字路口临主街临次街不临街宗地形状与面积宗地形状与面积面积适中，且形状规则便与利用面积对土地利用较为有利，形状规则适于利用面积对土地利用无不良影响，形状规则不影响使用面积较小，形状不规则不影响使用面积过小，形状不规则影响使用人口状况人流量人流量大人流量较大一般人流量较小人流量小城市规划区域发展方向商服业商办商住住宅工业4、级商服用地宗地地价区位因素修