试论深圳旧城改造政策毕业论文.doc

清华大学实战型房地产总裁高级研修班结业论文论文题目： 试论深圳旧城改造政策 单位名称： 广西华蓝设计集团深圳公司 试论深圳旧城改造政策一、国务院同意深圳城市总体规划 1、 坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作2、到年，城市常住人口控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内3、 依靠科技进步，积极开发和利用新能源，大力发展循环经济，切实做好节能减排工作 4、统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设在庆祝深圳经济特区建立周年之际，国务院近日原则同意修订后的深圳市城市总体规划（年）（以下简称总体规划），要求深圳市认真组织实施这份总体规划，逐步把深圳建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。根据国务院关于深圳市城市总体规划的批复（以下简称批复），到年，深圳市城市常住人口控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内。1）、坚持可持续发展科学引导城市空间布局批复指出，深圳市是我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。总体规划实施要以科学发展观为指导，贯彻落实国务院关于深圳市综合配套改革总体方案的批复精神，坚持经济、社会、人口、环境和资源相协调的可持续发展战略，统筹做好深圳市城乡规划、建设和管理的各项工作。要按照合理布局、集约发展的原则，大力推进经济发展方式的转变，调整优化产业结构，完善公共服务设施和城市功能，不断增强城市综合实力和可持续发展能力，逐步把深圳市建设成为经济繁荣、社会和谐、生态良好、特色鲜明的现代化城市。国务院在批复中要求深圳科学引导城市空间布局：在总体规划确定的平方公里的城市规划区范围内，实行城乡统一规划管理。要以中心城区为核心，完善城市功能，形成“三轴两带多中心”的轴带组团结构。加强对沿海发展带的规划和引导，严格控制围海造地，保护和合理利用岸线资源，妥善处理开发与保护的关系。要加强城中村和城乡结合部的改造和整治，促进城乡统筹协调发展。 2）、城市常住人口控制在万人以内批复要求深圳合理控制城市规模：到年，城市常住人口控制在万人以内，城市建设用地控制在平方公里以内。根据深圳市资源、环境的实际条件，坚持集中紧凑的发展模式，节约和集约利用土地，合理开发利用城市地下空间资源。在完善城市基础设施体系方面，批复要求深圳加快公路、铁路、港口、机场等交通基础设施建设，强化深圳与香港的联系，改善城市与周边地区交通运输条件。坚持公共交通优先原则，大力发展绿色交通，减少能源消耗。建立安全畅通的人行及自行车交通系统，完善与公共交通的接驳换乘设施。统筹规划建设城市供水水源、给水、排水和污水、垃圾处理等基础设施。重视城市防灾减灾工作，加强重点防灾设施和灾害监测预警系统的建设，建立健全包括消防、人防、防洪、防潮和防震等在内的城市综合防灾体系。3）、建设资源节约型和环境友好型城市批复要求深圳建设资源节约型和环境友好型城市。城市发展要走节约资源、保护环境的集约化道路，坚持节流、开源、保护并重的原则，节约和集约利用资源。依靠科技进步，积极开发和利用新能源，大力发展循环经济，切实做好节能减排工作。坚持经济建设、城乡建设与环境建设同步规划，严格按照规划提出的各类环保标准限期达标。严格控制高耗能、高污染和产能过剩行业发展，强化工业、交通和建筑节能，加强城市环境综合治理，严格控制污染物排放总量，提高污水处理率和垃圾无害化处理率。加强水资源保护，严格控制地下水的开采和利用，提高水资源利用效率和效益，建设节水型城市。加强对内伶仃福田等自然保护区和森林公园、饮用水源地、风景名胜区等特殊生态功能区的保护，重点保护好东部滨海生态资源。加强对大鹏所城等文物保护单位和见证特区发展历程的各类历史建筑的保护，制订保护措施并严格实施，逐步建立和完善深圳历史文化遗产保护体系。在创造良好的人居环境方面，批复要求深圳要坚持以人为本，创建宜居环境。统筹安排关系人民群众切身利益的教育、医疗、市政等公共服务设施的规划布局和建设。将廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和中低价位、中小套型普通商品住房的建设目标纳入近期建设规划，确保城市保障性住房用地的分期供给规模、区位布局和相关资金投入，提高城市居住和生活质量。4）、严格实施总体规划加强监督批复强调，要严格实施总体规划。总体规划是深圳市城市发展、建设和管理的基本依据，城市规划区内的一切建设活动都必须符合总体规划的要求。要结合国民经济和社会发展规划，明确实施总体规划的重点和建设时序。城乡规划行政主管部门要依法对城市规划区范围内（包括各类开发区）的一切建设用地与建设活动实行统一、严格的规划管理，切实保障规划的实施，市级城市规划管理权不得下放。要加强公众和社会监督，提高全社会遵守城市规划的意识。驻深圳市各单位都要遵守有关法规及总体规划，支持深圳市人民政府的工作，共同努力，把深圳市规划好、建设好、管理好。深圳市人民政府要根据本批复精神，认真组织实施总体规划。广东省和住房城乡建设部要加强对总体规划实施工作的指导、监督和检查。二、深圳市城市总体规划（）重点解读1、总体规划明确双中心+个城市副中心结构+个城市组团中心在总体规划中，前海主中心的定位在“城市中心体系”一节中有明晰的表述。即，深圳“建立三级城市中心体系，包括个城市主中心、个城市副中心，个组团中心。”“规划确定个城市主中心，即福田罗湖中心和前海中心。在强化福田罗湖中心对全市综合服务功能的基础上，推进前海中心的建设，构筑区域性高端服务业集聚区。逐步形成发展有序、功能互补、区域辐射功能强大的双中心结构。”总体规划明确，福田罗湖中心由福田中心区和罗湖中心区组成，承担市级行政、文化、商业、商务等综合服务职能。前海中心“由前海、后海和宝安中心区组成，主要发展区域性的现代服务业与总部经济，并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区”。规划确定龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心和盐田中心为个城市副中心，承担所在城市分区的综合服务职能，发展部分市级和区域性的专项服务职能，带动地区整体发展。航空城、沙井、松岗、葵涌等规划确定为个城市组团中心，分别作为各城市功能组团的综合服务中心，发挥组团级的服务功能。2、深圳定位为国际化城市、全国的经济中心城市从这个规划可以看出，国家对深圳城市定位和要求有了较大提高。在这次定性里面，主要有3个内容：一是深圳是经济特区；二是全国的经济中心城市，而10年前深圳的城市性质定位为华南地区的中心城市。三是国际化城市，目前除了北京和上海以外，就是深圳。总体规划里面也明确肯定了“三轴两带多中心”的轴带组团结构。“三轴两带多中心”是一个特别开放的结构，跟南边的香港和北边的城市，都形成非常良好的协调发展关系。这在一定程度上改变了过去城市布局结构里面相对封闭的一种模式。“三轴两带多中心”这个结构是此次城市总体规划最核心的内容。在面临自身空间紧张的条件下，强化区域联系，这是一个开放性的空间结构，也是一个强调区域协作的空间结构。“三轴”向北分别联系广州、东莞、惠州甚至北部的江西、湖南等地区，向南紧密联系香港，包括西部的深圳湾口岸、中部皇岗口岸、东部的罗湖口岸以及正在建设的莲塘香园围口岸。纵向三条轴考虑了深港紧密合作以及与珠三角各大城市紧密衔接。“两带”是两条发展带，向西跨越珠江，向东联系粤东地区，北部发展带联系中山江门，南部发展带联系珠海、澳门。向东，北部连接惠阳，南部联系大亚湾。突破空间限制，向更大范围拓展空间的需求。在特区内东西带上，一个是福田罗湖中心、一个是前海中心，两个中心外又增加了五个分中心，分别是龙岗、龙华、光明、坪山、盐田。国务院批复的新一轮总规有三点值得我们关注。一是国务院对深圳的三项定位，即深圳是我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。 “我国的经济特区”是一贯以来对深圳的一个定位。“全国的经济中心城市”这一提法在上一轮国务院批准的珠三角发展规划里面已经提过，这次在深圳的城市性质里面明确提了出来。年前，深圳编制版总规的时候，我们的城市性质定位是华南地区的中心城市。从这一点可以看出来，全国的经济中心城市与华南地区的中心城市两者的定位发生了很大变化，目前可以称为全国经济中心城市的在全国总规批复里寥寥无几。国际化城市是深圳城市定位中特别重要的一条。据了解，在国务院给全国各大城市的总规批复中提到国际化城市的，除了北京和上海，第三个就是深圳。这既是国家赋予深圳的一个重要职能，也反映了深圳的重要特色。三、旧城改造规划控制3.1  控制内容3.1.1 城中村改造专项规划编制区可能包含拆除改造区和保留整治区两个部分。城中村改造专项规划的控制内容是规划编制时必须研究和表达的基本内容，由针对规划编制区的整体以及其中的拆除改造区、保留整治区的规定共同构成。不同类型的城中村改造专项规划，其控制内容及深度要求有所区别。3.1.2 城中村改造专项规划针对规划编制区整体的控制内容包括：    A. 划定规划编制区；    B. 改造目标；    C. 功能定位；    D. 改造模式；    E. 改造策略分区及改造策略与建设管制规定；    F. 用地功能布局；    G. 开放空间和园林绿地系统；    H. 配套设施的总体对策和布局；    I. 道路交通的总体对策和道路网络构成；    J. 技术经济指标和经济可行性评价；    K. 改造影响评价，包括对环境、道路交通、市政公用设施、公共服务设施四个方面的影响评价；    L. 其他要求，如历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。    M. 实施措施，包括分期实施计划和相关的配套措施。以上控制内容，各类城中村改造专项规划均应达到法定图则的深度要求。3.1.3城中村改造专项规划针对拆除改造区的控制内容包括：    A. 土地利用：用地布局、各地块的主要用途及相容性、开发强度、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口及户数；    B. 城市设计：城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制；    C. 配套设施：各类公共和市政配套设施的控制；    D. 道路交通：地块内外部交通组织、道路及场地竖向、交通场站设施布局和控制要求、步行系统控制；    E. 市政工程：水、电、气、环卫、防灾等各类市政工程管线的负荷预测、管网体系及设施控制；    以上控制内容，A类城中村改造专项规划应当达到法定图则的深度要求，B类城中村改造专项规划应当达到详细蓝图的深度要求。    A类城中村改造专项规划中，组团级容积率达到2.5以上的项目以及位于城市重要景观地区的项目，其土地利用和城市设计的控制内容要达到详细蓝图的深度要求。    异地重建项目中，上述控制内容主要针对重建区域，并应参照A、B两类城中村改造专项规划确定深度要求。3.1.4在包含有保留整治区的改造项目中，城中村改造专项规划针对保留整治区的控制内容包括：    A. 整治目标；    B. 整治范围和分区；    C. 整治工作内容；    D. 整治实施时序计划。    以上控制内容，包含有保留整治区的城中村改造专项规划均需表达。3.2  规划文本    城中村改造专项规划的文本必须用法律文件的文体阐述如下内容：3.2.1 总则    说明城中村改造专项规划编制的主要依据和原则、规划编制区、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。3.2.2 改造目标与功能定位    确定城中村改造的目标和规划编制区的功能定位。3.2.3 改造模式与策略    A. 城中村改造的模式：整体拆建、局部拆建或异地重建；    B. 城中村改造的策略：明确拆除改造区及保留整治区，并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。3.2.4 土地利用确定规划编制区的用地功能布局。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，确定拆除改造区内各地块的土地利用性质和相容性规定、开发强度控制要求、建筑总量及各类建筑量、绿地率及绿化覆盖率、居住人口和户数等控制指标，并编制“地块控制指标一览表”。表1（示例）   地块控制指标一览表街坊编号地块编号用地性质代码用地性质（一类）用地面积(平方米)容积率绿地率(%)配套设施项目备注土地利用相容性用地性质1  1-1R7住宅区道路3342.0             1-2R22中高层住宅8583.62.135停车场     R8  2  2-1R6配套设施4327.50.730托幼9班      2-2R12低层公寓3259.00.830 现状公寓    S3    2-3R21多层住宅8805.11.235 现状住宅    R22   3  3-6R31商住混合10440.81.630 现状商住    R1   注：本表根据深圳市法定图则编制技术规定有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。3.2.5 城市设计确定规划编制区的开放空间和园林绿地系统，针对重点地段提出维护主要公共空间环境质量和视觉景观控制的原则要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区内城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，必要时制定重点地段建筑与公共空间环境改善规划方案。3.2.6 配套设施确定规划编制区配套设施（包括公共设施和市政设施两大类）的规划布局和管理规定，编制“配套设施规划一览表”。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区中各类配套设施的建设规模，并同时在“地块控制指标一览表”的“配套设施项目”栏中注明其名称和规模。表2（示例）  配套设施规划一览表设施类别项目名称数量所在地块号总量规划增加现状保留规划教育设施幼儿园    小学    九年一贯制学校    初中    普通高中    寄宿制高中    医疗卫生设施医院    门诊部    社区健康服务中心    文娱设施文化站    综合文化活动中心    社区文化娱乐中心    青少年活动中心    老年人活动站    影剧院    图书馆    体育设施区级体育中心    综合体育活动中心    社区体育活动场地    社会福利设施敬老院    行政管理与社区服务设施街道办事处    社区居委会    派出所    社区警务室    社区服务中心    社区服务站    商业设施社区肉菜市场    道路交通设施社会停车场    加油加气站    人行地下通道    人行天桥    公交场站    给水排水设施城市给水、排水泵站    污水处理厂    给水厂    电力设施变电站    电缆终端站    邮政设施邮区中心局    邮政支局    电信设施电信传输枢纽局    电信目标局    电信端局    宽带局址    移动通信局址    微波站    广电设施有线电视中心    燃气设施液化石油气气化站、混气站    液化石油气瓶装供应站    液化石油气储配站    天然气门站    天然气调压站    燃气抢险中心与管理设施    环卫设施垃圾收集站    垃圾转运站    公共厕所    防灾减灾设施消防站    注：本表根据深圳市法定图则编制技术规定有关表格修改而成，实际使用时，根据控制内容的深度规定和清楚表达的要求，可做进一步修改。3.2.7 道路交通确定规划编制区内道路交通的总体规划对策和道路网络构成。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，明确拆除改造区内交通场站设施的分布和控制要求，提出交通设施和步行街等行人专用系统的控制原则和管理规定。3.2.8保留整治区规定在包含有保留整治区的改造项目中，确定保留整治区的整治目标、范围、工作内容和实施计划。3.2.9 其它规定 A. 分期实施计划； B. 历史文化遗存保护规定； C. 地下空间保护和利用规定等。3.3  规划图纸不同类型的城中村改造专项规划，根据控制内容及深度要求，其规划图纸的内容可以有所区别，或者将若干图纸合并表达，但应满足清楚说明规划编制区现状特征、规划构思和规划控制规定的需要。当规划范围较大、总体规划图纸不能表达清楚规划要求时，应制作分图3.3.1 区域位置图依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，标明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。3.3.2 土地利用现状图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区各类用地的范围和代码、道路网络及断面现状、公共和市政配套设施现状等，并编制“现状用地汇总表”。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，用地类别和配套设施的表达分别达到法定图则或详细蓝图的相应要求。3.3.3 用地权属现状图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内现状用地的权属情况，包括原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地范围、已出让的国有用地范围、已征已转未出让的国有用地范围、未征未转的集体土地范围等。3.3.4 建筑综合现状图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建筑物的各种情况，必要时可分别绘制：A. 建筑功能；B. 物业权属：集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产物业、其他组织物业、其他私人物业；C. 建设年代，特别要区别1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点的前后；D. 合法与否。3.3.5 建设环境质量分析图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内建设环境质量的分级评价区划，必要时应附以相关图片和评语。其评价的依据一般应包括建筑物的质量、环境卫生状况、景观设计质量、道路质量、市政设施质量等。3.3.6 改造策略分区图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内根据规划编制区内的改造策略分区，明确拆除改造区及保留整治区，必要时可根据改造或整治工作的特点划分更细的分区。3.3.7 土地利用规划图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内各类用地的范围和代码，并编制“规划用地汇总表”。用地类别的表达必须达到法定图则的深度要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的土地利用规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。3.3.8 城市设计导引图标绘规划编制区内的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等空间结构元素的位置及建议的建筑高度分区。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应按照详细蓝图的深度要求，另行绘制拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制图，以及重点地段建筑与公共空间环境改善方案示意图。3.3.9 建筑空间布局图根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，在最新有效的地形图上，按照详细蓝图的深度要求，标绘拆除改造区内各类建筑的位置、功能、平面形式、层数，各类设施和绿地、广场、水体、市政走廊的位置和范围，人行、车行交通出入口，地面、地下停车场的位置、范围及出入口，以及对日照、消防、安全防护等间距和建筑退线的控制等，并标明主要经济技术指标。3.3.10 地块划分编号图标绘规划编制区内街坊和地块划分的界线及编号（与“地块控制指标一览表”相对应）。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，拆除改造区的地块划分尺度应分别达到法定图则或详细蓝图的相关要求，并与用地类别的深度对应。3.3.11 公共配套设施规划图标绘规划编制区内各类公共配套设施的位置与用地范围（与“配套设施规划一览表”相对应）。3.3.12 道路交通规划图在最新有效的地形图上，标绘规划编制区内的道路网络及各级道路的平面、断面、主要道路交叉点坐标和标高；禁止开口路段、主要交叉口形式以及道路交通设施（包括监控设施）的位置与用地范围。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的道路及竖向规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。3.3.13 保留整治区规划图在包含有保留整治区的城中村改造专项规划中，必须在最新有效的地形图上，标绘保留整治区的各项整治工作的内容、位置和范围。3.3.14 各项市政工程规划图按照法定图则的深度要求，标绘规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划图纸。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，必要时，应将拆除改造区（含异地重建项目的重建区）的各项市政工程规划图按照详细蓝图的深度要求另行绘制。根据各个城中村改造专项规划的具体情况，在规划内容表达清晰的情况下，可以将多项市政工程的规划图纸酌情合并表达。3.3.15 分期实施规划图标绘规划编制区内各项改造和建设工作（包括拆除改造区的拆除和开发建设、保留整治区的各项整治工作）的分期实施区划、范围和内容，并突出拆除改造工作和保留整治工作在实施时序上的关系。3.4规划研究报告城中村改造专项规划的规划研究报告总体上应包括现状调查与分析、改造策略研究及规划方案说明三类内容，具体主要有以下几个方面：3.4.1 前言说明城中村改造专项规划编制的背景及主要过程，包括本改造项目列入城中村改造计划的情况，专项规划的委托、编制、公众参与意见、审查和审批过程等。3.4.2 区位分析就所在区域的现状特征和上层次规划要求，调查周边地区的主要功能，分析规划编制区的发展潜力，说明规划编制区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系等。3.4.3 自然与社会经济状况说明规划编制区的自然与社会经济状况的主要特征：A. 地形、地貌、水文、自然灾害、生态环境特征；B. 人口规模和分布，户籍人口、外来人口的结构特征，居住密度；C. 依据有关政策和有关部门资料，原村民人口总量、符合分户条件的人口及户数；D. 社会管理体系和组织状况；E. 集体股份合作公司的经营状况，原村民的收入水平和来源构成；F. 地方文化、民俗特征等。3.4.4 用地和开发建设状况说明规划编制区的土地利用、各项建设及环境的状况： A. 土地利用：用地结构及各类用地的布局、规模，编制“现状用地汇总表”；B. 用地权属：原农村集体经济组织及其继受单位保留使用的各类非农建设用地、已出让的国有用地、已征用未出让的国有用地、已转为国有未出让的国有用地、未征未转的集体土地，编制“用地权属状况一览表”；C. 建筑物：建筑物的使用功能及各类功能建筑物的规模，编制“现状建筑功能汇总表”；建筑物的权属构成，包括集体股份公司物业、原村民私人物业、房地产开发物业、其他组织物业及其他私人物业等，编制“现状建筑权属汇总表”；建筑物的建设年代，并以1999年3月5日、2004年10月28日等重要时间点为界限，编制“现状建筑年代汇总表”；建筑物的合法性及违法建筑的处理情况；D. 公共配套设施：公共配套设施的类型、规模和分布，编制“现状配套设施一览表”，并分析主要公共配套设施的使用状况和需求；E. 道路交通：道路的等级体系、功能划分、红线及断面形式、交叉口形式，交通设施的分布与规模，并分析道路交通设施的使用状况和需求；F. 市政公用设施：各类市政工程的网络体系，市政公用设施的规模和分布，并分析主要市政公用设施的使用状况和需求；G. 历史文化及建筑风貌：城中村的历史文化传统（包括各级文物保护单位情况）、建筑特色及环境特征等；3.4.5 规划意愿综述说明规划编制过程中对各方面主体的规划意愿进行调查的情况，有关部门和群众对规划编制区的规划意见和建议：A. 涉及规划编制区的政府重大建设项目计划； B. 地方政府及其相关管理部门的规划和改造意愿； C. 集体股份合作公司的改造意愿； D. 对原村民开展社会调查，原村民的改造意愿； E. 组织公众参与，相关社会公众的规划意愿。3.4.6 主要结论综合评价规划编制区的主要特征，分析现状存在的主要问题和未来发展的主要挑战，并对建设环境质量进行评价分级。3.4.7 规划依据与原则列明城中村改造专项规划编制的主要依据，包括相关的政策、法规、上层次规划及相关专项规划等，概述其中直接指导本规划编制的特别重要的内容。确定规划编制所遵循的主要原则。3.4.8 改造目标研究确定规划编制区的发展方向、改造目标和功能定位： A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定规划编制区的发展方向、发展目标和功能定位； B. 研究确定协调城中村与周边城市关系，提高城中村建设环境质量的改造目标； C. 研究确定拆除改造区的主导功能和保留整治区的环境综合整治目标。3.4.9 改造模式与策略    研究确定城中村改造的模式与策略：    A. 根据上层次规划要求、相关主体的意愿、规划编制区的具体条件，研究确定城中村改造模式：整体拆建、局部拆建或异地重建；    B. 依据改造模式，结合规划编制区内建筑物状况和建设环境质量的分析评价，划定拆除改造区和保留整治区，并说明各类策略分区的改造策略和建设管制规定。3.4.10 主要技术经济指标    根据上层次规划要求和规划编制区的发展条件，研究确定拆除改造区的主要技术经济指标，并进行经济可行性评价：    A. 主要技术经济指标：拆除改造区的容积率、建筑密度和各类建筑规模；    B. 规划编制区的发展条件：区位条件、房地产市场潜力、城市景观协调要求、道路交通承载力、配套设施承载力、生态环境承载力等；    C. 经济可行性评价：项目成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及必须统筹实施的综合整治成本等）、项目收益（考虑了优惠政策后的经济收益）、项目利润额和利润率、建议的财政调控措施等。3.4.11 改造项目的影响评价    说明城中村改造项目实施后可能产生的各方面影响，必要时应做客观评价，并提出预防和消减负面影响的措施：    A. 环境影响评价，防治环境污染的措施；    B. 道路交通影响评价，解决道路交通问题的措施；    C. 公共配套设施影响评价，解决公共设施问题的措施；    D. 市政配套设施影响评价，解决市政设施问题的措施；    E. 社会文化影响评价，消减负面影响的措施。3.4.12 对上层次规划的修正和调整建议    根据科学合理、切实可行的原则，说明城中村改造专项规划对上层次规划的修正及相关的调整建议。3.4.13 用地布局    研究确定规划编制区的用地布局结构与功能组织，明确各类用地的分布和规模：    A. 影响用地布局结构与功能组织的重大因素分析；    B. 规划编制区和拆除改造区内用地布局与功能组织的基本思路与方案说明；    C. 拆除改造区内各类用地的布局、规模及规划要求。根据各类城中村改造专项规划的深度规定，其用地类别分别达到法定图则或详细蓝图的深度要求；    D. 编制“规划用地汇总表”。3.4.14 地块控制    根据各类城中村改造专项规划的深度规定，对规划编制区划分地块，并分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求，研究确定拆除改造区内各地块的控制指标：    A. 地块划分：根据用地权属和用地性质尽可能单一，有利于指导土地出让和开发的要求，并结合各种自然界线和人工界线进行划分；    B. 各项控制指标的确定：依据深圳市城市规划标准与准则的规定，结合规划控制的需要和项目的具体情况，研究确定地块的各项控制指标，并编制“地块控制指标一览表”；    C. 重点地块控制指标说明：对于规划容积率达到5.0以上的地块，以及对上层次规划或规划部门审批文件已确定的控制指标作出调整的地块，必须专门解释规划调整或确定的理由。3.4.15 城市设计    落实、深化上层次规划中城市设计的要求，研究规划编制区的环境特征、景观特色及空间关系，说明规划编制区的城市空间结构和城市景观体系，以及对各景观要素的具体控制目标和设计对策：    A. 上层次规划中城市设计对本规划编制区的控制要求；    B. 规划编制区的景观资源、环境特征及空间关系；    C. 规划编制区的城市空间组织，主要的轴线、节点、地标、开放空间、园林绿地、视觉走廊等控制元素，建筑高度分区建议；    D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，分别按照法定图则或详细蓝图的深度要求，说明拆除改造区的城市空间组织、景观环境设计、建筑形态控制的要求，以及重点地段建筑与公共空间环境改善对策和方案。3.4.16 公共配套设施规划    落实、深化上层次规划中公共配套设施的要求，结合规划编制区公共配套设施的现状、城中村居民的需求以及空间与经济的可行性，研究确定公共设施规划对策和各类公共配套设施的种类、规模以及空间布局：    A. 上层次规划中公共配套设施规划对本规划编制区的控制要求；    B. 规划编制区内公共配套设施的现状、问题和发展需求；    C. 规划编制区内公共配套设施的规划布局和管理规定；    D. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中各类配套设施的建设规模；    E. 编制“配套设施规划一览表”。3.4.17 道路交通规划    落实、深化上层次规划中道路交通的要求，结合规划编制区道路交通的现状和需求，研究确定道路交通的规划对策、道路网络构成以及各类道路交通设施的布局：    A. 上层次规划中道路交通规划对本规划编制区的控制要求；    B. 规划编制区内道路交通体系的现状、问题和发展需求；    C. 规划编制区内道路交通的发展对策和内、外部交通组织；    D. 规划编制区内道路网络构成和规划控制要求；    E. 根据各类城中村改造专项规划的深度规定，说明拆除改造区中交通场站设施的分布和控制要求，行人专用系统的控制原则和管理规定，以及道路和竖向控制要求。3.4.18 保留整治区规划    调查研究保留整治区的建筑空间、各类设施、环境状况及社会文化等特征，分析其主要问题和改造条件，提出有针对性的整治目标和分区，明确各项主要整治工作的内容、位置、范围和实施时序。3.4.19 市政公用设施规划    落实、深化上层次规划中市政公用设施的要求，结合规划编制区内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政公用设施的现状和需求，研究确定市政公用设施的规划对策和网络体系，研究提出雨洪利用的规划措施；根据各类城中村改造专项规划的深度规定，研究确定拆除改造区内各项市政工程的管网布局、控制要求及场站设施的位置和规模。3.4.20 实施措施    针对改造项目可能形成的影响及规划实施中可能面临的问题，提出具体的实施措施及相关建议：    A. 提出分期实施计划，包括保留整治区各项工作内容的实施计划，突出拆除改造工作与保留整治工作在实施时序方面的关系；    B. 改造项目的组织方式建议，比如以集体股份合作公司独立改造、股份合作公司与房地产开发企业合作改造、房地产开发企业通过竞标独立改造等；    C. 为了保障改造项目顺利实施，特别是在改造中维护社会整体利益、促进城中村整体环境改善的监督机制；    D. 政府机构及公共财政参与、扶持和监管的相关建议；  E. 对社区建设、文化保护及发展等方面的相关建议。四、深圳市城中村（旧村）改造总体规划纲要（2005-2010） 为全面完成城中村（旧村）（以下统称“城中村”）改造，加快城市化步伐，推动特区内外一体化建设，实现城中村地区与城市其它地区的统筹规划和协调发展，促进国际化城市、现代化中心城市建设，构建和谐深圳、效益深圳，特制定本纲要。    一、深圳市城中村改造面临的形势    深圳建市以来，经济社会得到了迅速发展，城市建设的规模和质量不断提高，广大人民群众的生活环境显著改善。但是，我市的进一步发展已经明显受到土地和空间、能源和水资源、人口和劳动力以及环境承载力这“四个难以为继”的制约，特别是由于我市过去的城市建设主要着眼于在“增量”土地上做文章，城中村这样的“存量”土地没有纳入城市建设的统一布局和开发。经过多年的累积，违法建筑和城中村问题已经成为全市经济社会发展中最突出、最复杂、最集中的矛盾和问题。城中村不仅村内环境难以改善、居民的生活质量难以获得持续提高、许多村存在着严重的安全隐患，而且阻碍了城市结构的完善和土地使用效益的提升，侵蚀了周边地区的土地价值，并以其违法经营的手段破坏了城市的公平发展环境和法制管理秩序，与构建和谐社会的要求相距甚远。根据继续承担“改革创新排头兵”的历史使命，努力建设和谐深圳、效益深圳的要求，深圳市委市政府决定率先转变经济社会发展模式，积极创新发展机制，并先后作出加快宝安龙岗两区城市化进程和在全市范围全面推进城中村改造的重大决策。同时，我市现代化建设的加快推进，社会经济持续稳定的发展，规划和国土管理体制的改革，特区内外城市基础设施的不断改善，以及房地产市场日趋成熟理性，也为城中村改造创造了良好的条件。    我市的城中村改造工作已迫在眉睫，各级政府必须充分认识全面推进城中村改造的重要意义，努力为改造工作营造良好的环境，为深圳的发展提供新的动力和活力。    二、指导思想和基本原则    深圳市城中村改造的指导