电大毕业论文浅谈我国住房公积金制度现存问题及对策.doc

青海广播电视大学 专业毕业设计（论文）论文题目 浅谈我国住房公积金制度现存问题及对策 学生姓名 学 号 指导教师 专 业 年 级 学 校 海西电大 青海广播电视大学毕业论文设计（论文）诚信承诺书我慎重承诺和声明：本人撰写的:浅谈我国住房公积金制度现存问题及对策是在指导教师的指导下自主调研、写作、完成的，没有剽窃、抄袭和转载他人成果，文中所有引文或引用数据（含图表）均已注明出处，根据中华人民共和国著作权法第五章第四十六条之规定，本人愿意为本文承担相应的法律责任。学生（签名）： 龙 凤 2012年08月24日青海广播电视大学学生选题审批表教学点名称指导老师职 称学生姓名龙凤学 号专 业选题名称浅谈我国住房公积金制度现存问题及对策可行性研究分析（包括调研对象、期限、地点、方法、主题、意义、价值等）住房公积金制度是我国政策住房金融体系的核心组成部分，其建立的初衷是政府为解决城镇居民住房融资问题，依据政府政令而设立的强制性储蓄基金。经过十几年的发展这一制度对于在民众之中普及住房金融知识、满足部分居民的住房融资需求,发挥了重要的作用。但是在这十几年发展中,我国住房公积金制度逐渐显露出一些问题和缺陷。本文通过对我国公积金现状分析，并汲取美国住房体制的经验，深入分析我国现行住房公积金制度存在的问题,并提出相应的对策,以使住房公积金制度真正成为我国政策性住房金融体系最有效的组成部分。提纲我国住房公积金制度的概况及现状我国住房公积金制度存在的问题及原因分析美国住房保障制度介绍借鉴美国经验，完善和创新我国住房公积金制度的策略指导教师意见签字： 年 月 日 省校专业责任教师意见签字： 年 月 日 摘 要住房公积金制度是我国政策住房金融体系的核心组成部分，其建立的初衷是政府为解决城镇居民住房融资问题，依据政府政令而设立的强制性储蓄基金。经过十几年的发展这一制度对于在民众之中普及住房金融知识、满足部分居民的住房融资需求,发挥了重要的作用。但是在这十几年发展中,我国住房公积金制度逐渐显露出一些问题和缺陷。本文通过对我国公积金现状分析，并汲取美国住房体制的经验，深入分析我国现行住房公积金制度存在的问题,并提出相应的对策,以使住房公积金制度真正成为我国政策性住房金融体系最有效的组成部分。关键字： 住房公积金；现状；问题；借鉴经验 ；对策AbstractSystem of housing accumulation fund is our policy of housing finance system is the key part, the purpose is to solve the urban residents in housing financing problems, according to government decrees and the establishment of the mandatory savings funds. After ten years of development for the system in public housing financial knowledge, meet popular part of the housing financing needs, people play an important role. But in this ten years development, our Housing accumulation fund system gradually revealed some problems and defects. In this paper, the current situation of China's fund analysis, and learn from the experience of the U.S. housing system, in-depth analysis of the existing housing accumulation fund system problems, and propose measures to enable the housing accumulation fund system truly become a policy-oriented housing finance system, the most effective component.Key words：Housing Accumulation Fund；Current Situation；Issue；Learning from experience；Countermeasures目 录一、我国住房公积金制度的概况及现状7（一）住房公积金制度定义和特点7（二）住房公积金制度的发展历程8（三）我国住房公积金制度的现状10二、我国住房公积金制度存在的问题及原因分析11（一）规模方面11（二）管理方面12（三）执行效率方面14三、美国住房保障制度介绍15（一）美国住房制度概况及特征15（二）美国住房保障制度对我国的启示18四、借鉴美国经验，完善和创新我国住房公积金制度的策略20（一）大力发展政策性住房金融20（二）有策略的运行住房抵押贷款系统20（三）建立住房保障法律法规21（四）建立两级监督机制22（五）实行一定的财政税收减免政策23（六）自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户利益23注 释25参考文献26近年来，随着我国住房市场的不断繁荣，住房产业已经成为国民经济新的增长点。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。然而人们在使用住房公积金贷款进行购房融资的过程中，住房公积金制度自身体制上存在的问题逐渐显露出来。一、我国住房公积金制度的概况及现状（一）住房公积金制度定义和特点住房公积金，是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金包括职工个人缴存部分和职工所在单位缴存部分，属于职工个人所有，用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房。住房公积金是一种义务性的长期储蓄，但又不同于一般个人储蓄，其特点是：(1)义务性：实行住房公积金的职工要按月从本人工资中拿出一部分参加储蓄。(2)补贴性：实行住房公积金的单位要按月按房改方案规定的相应比例，从企业房改资金中提供给职工个人一部分资金归职工个人所有，体现了国家从直接投资逐步转为对个人的补贴，向个人的住宅销售方向发展。(3)政策性：住房公积金的存取和使用均受到有关房改政策、规定的制约。(4)三级账户管理，住房公积金存款要记入单位名下的职工个人公积金存款账户。建立和推行住房公积金制度，对于转变住房分配体制、提高职工购建住房能力、改善中低收入居民住房条件、建立政策性个人住房委托贷款制度都具有十分重要的意义。（二）住房公积金制度的发展历程公积金制度诞生于我国住房福利体制向市场化体制转轨的房改时期, 早期房改的主要目标, 是要解决住房的严重短缺。由于计划经济下长期实行住房福利体制, 住房从投资、建造到分配、维护和管理, 完全依赖单一的政府财政与国有企业投入, 建成的住房则以几乎无偿的福利方式分配给职工, 使得住房的生产供应和维护管理, 根本无法形成一个良性循环的独立产业。到上世纪90年代末期, 全国的各大中城市都面临着极其严重的住房危机,作为那时房改的核心内容, 住房公积金制度应运而生。1.我国住房公积金制度的建立（19911994年） 1991年5月，上海市结合我国国情，率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制度向住房市场化、商品化改革的过程中，完善城镇住房制度的重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。经过十几年的不断发展，住房公积金在推动住房制度改革，加快住房建设，帮助广大城镇居民改善住房条件，促进经济增长等方面发挥了重要作用。 2.我国住房公积金制度全面推行（19941999年） 1994年，国务院颁发了国务院关于深化城镇住房制度改革的决定（以下简称决定）。决定充分肯定了住房公积金制度在住房分配机制的转换、住房保障体系的建立以及推动住房建设发展的地位和作用。决定发布后，住房公积金制度在我国全国范围内逐步推行，覆盖面不断扩大，住房公积金交缴率不断提高，归集额逐年增长。作为住房新体制的核心环节，它提高了职工的购房能力，成为实现住房货币化分配的重要手段；它开辟了一个全新的、以个人住房融资为基础的住房资金来源，使住房建设有了长期、稳定的资金保证，也为政策性住房金融体系的建设创造了条件，使政策性住房抵押贷款制度在全国主要大城市中推开。 3.我国住房公积金制度进一步发展（19992002年） 在总结各地实行住房公积金制度的基础上，1999年，国务院发布施行住房公积金管理条例1（以下简称条例）。条例在认真总结全国住房公积金制度实践经验的基础上，结合进一步深化城镇住房制度改革过程中所存在的问题制定的。条例的发布，是我国住房公积金制度发展史上的大事，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期。 4.我国住房公积金制度逐步完善（2002至今） 2002年，国务院根据全国住房公积金制度的发展情况，在总结各地经验的基础上，公布了国务院关于修改住房公积金金管理条例的决定，对全国统一的住房公积金管理条例作了相应的修改。与此相适应，各地的住房公积金制度也进行了许多不同程度的调整，同时各地也在各自的住房公积金制度操作上做出了一些结合实际情况的改革，我国的住房公积金制度建设逐渐完善。 （三）我国住房公积金制度的现状根据住房公积金管理条例等国家有关法规，我国住房公积金制度的初衷设想是几乎所有的工薪阶层都可以通过这项制度受益，但在真正实施过程中，远远偏离初衷。因为为职工缴纳住房公积金的多数还是效益较好的单位，而大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参加公积金，很多低收入的成员因为承受能力的制约而无法使用其公积金。业内专家在央行的2004中国房地产金融报告中指出，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房的效果不明显。不仅如此，我国住房公积金的使用率也是不容乐观。统计数据显示2008年全国住房公积金缴存额为4469.48亿元，增幅达26.15%；累积全国住房公积金缴存总额已高达20699.78亿元，而全年全国住房公积金提取额为1958.34亿元，同比增幅仅8.27%。全年个贷发放额同比减少165.64亿元，降幅为7.52%，住房公积金使用率同比降低1.78个百分点，为72.81%。个人贷款余额累积为6094.16亿元，住房公积金沉淀资金高达3193.02亿元。以上数据2显示出我国住房公积金缴存人数在不断增加，缴存额继续稳定增长，但住房公积金资金的使用率（即个人提取总额、个人贷款余额、购买国债余额之和与缴存总额之比）呈走低趋势，并且住房公积金贷款明显放缓脚步。这也使我国庞大的闲余公积金资金沉淀得不到市场的融通。世界银行在2008年11月发布的中国经济季报中指出，中国的住房公积金贷款主要是使收入较高的家庭受益，结果也确实让不少中高收入者得到更多实惠，出现了“穷人帮富人”的扭曲局面。在世界银行报告发布之后不久，中国青年报调查中心与新浪网新闻中心联合开展的一项调查(4591人参与)显示，57.9%的人认为公积金在缓解中低收入者“购房难”方面“没什么帮助”，认为“非常有帮助”的仅占5.6%3。二、我国住房公积金制度存在的问题及原因分析（一）规模方面1.公积金筹集渠道狭窄，缺乏灵活的调控机制首先，我国住房公积金的来源仅为城镇在职职工，大部分非正规就业或失业的中低收入者无法参与公积，由于住房公积金制度未建立自愿住宅储蓄制度，也没有公积金贷款的证券化机制，同时增值渠道的单一性，使公积金的增值收益不高，导致公积金筹集渠道过于狭窄。其次，我国的住房公积金制度一直只是强调城市只能采用单一的缴存率，这既不利于公积金筹集规模的扩大，也不利于最大限度的满足不同阶层对住房公积金贷款的需求。2.公积金发展不平衡，未能惠及各类全体主要表现在：一是地区发展不平衡，沿海等经济发达地区住房公积金制度得到迅速发展，内地则进展较慢。二是工资收入的不同使公积金的发展不平衡。不同地区或同一地区不同行业间的工资水平差距很大，因此，缴存的公积金也存在很大的差异。目前实施住房公积金制度的主要是国家机关、事业单位和效益较好的国有企业,这些单位的职工是住房公积金制度的主要受益者，然而乡镇企业和私营企业、外商投资企业大多没有实行住房公积金制度。在欠发达中西部地区甚至连部分国有企业、事业单位和行政机关都没有实行住房公积金制度。（二）管理方面1.管理机制混乱根据条例规定，住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构,实际上是一个虚设的机构,委员多为政府官员，使得在决策时难以集中，并且管委会组成人员中具有专业知识的人员占比较小，因此决策的科学性也很难保证。管委会决策实际上并没有摆脱行政干预，一些重要事项仍需分管部门和地方政府最终决策。由于对住房公积金行政化管理的错误定位，造成了挤占、截留、挪用住房公积金的现象屡屡发生，严重侵害了广大住房公积金缴存者的利益。根据住房公积金管理条例（以下简称条例）规定, 住房公积金管理中心是直属城市人民政府的不以营利为目的的独立的事业单位，但目前部分公积金中心严重偏离其“受托管理人”的身份，开始取代银行直接办理公积金汇缴和贷款发放等金融操作，造成一个既无金融经营资质、金融操作经验和管理技术，又缺乏专业监管的“事业法人”在从事金融运作，这势必造成公积金制度安排紊乱等问题。2.监督机制不健全根据条例规定, 住房公积金的管理实行住房委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户储蓄、财政监督的原则。表面上看该体制严谨有效,实则是典型的多头管理，这在实际运作中会管理不规范, 甚至违规操作。具体表现为：第一, 公积金运作监督责任主要是同级财政,而财政部门又受制于地方政府,使得财政失去监督的独立性。第二,公积金制度缺乏完善的内控制度，从业人员素质不高,岗位责任不完全。第三,公积金运作不透明, 缺乏社会监督,使得大量公积金被政府在利益驱动下暗箱操作。虽然住房公积金是强制性的住房储金,但毕竟是一种契约式的住房储金。如果住房公积金在运行中遭受损失,最终损害的是职工个人。由于住房公积金不属于财政资金,虽然条例规定财政部门负责对住房公积金进行监督,但财政部门本身并不是职工个人的代表机构,只是依照现有法规进行审核而已,并无其他权责。这样的监督机制在效能上会受到影响,使得住房公积金的监督流于形式。3.风险约束机制不完善按照我国现行住房公积金管理条例的规定,住房公积金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值,具体金融业务(贷款、结算、开立账户、缴存和归还) 委托银行办理”。但是,按照中国人民银行颁布的贷款通则,银行作为“受托人只收手续费,不承担贷款风险”。由此可知,已归集的住房公积金由住房公积金管理中心具体运作,既然住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体,那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策,住房公积金管理中心可能难担其任。原因在于住房公积金管理中心是事业单位而非具有独立法人资产的金融机构,所以不需要遵从针对金融机构制定的资产负债比例规定，也不需要缴纳存款准备金，这种筹资无成本、负债无风险的运作机制，可能使住房公积金管理中心因为种种原因而过度扩张资产业务，一旦出现呆账、坏账，住房公积金运作将会更容易出现资金周转困难。（三）执行效率方面1.低存低贷的贷款结构不合理目前，我国采取的是“低存低贷”的利率政策，“低存低贷”政策旨在以低成本筹集资金，而后再发放低息抵押贷款，使之有利于降低近期居民购建自有住宅的成本。但这一思路却忽略了低利率政策所产生的负面效应，以及对今后提高居民自有住宅比率的影响。首先，“低存低贷”造成存贷者之间的利益分配不均。低利率是对存储者的剥夺，对借贷者的奖励。其次，低利率政策将住房资金的来源与运用，与整个社会的资金运行隔离开来，这妨碍多渠道融资和住宅业的长期发展。利率作为金融商品交易的价格之一，是调节资金供给与需求的重要手段。只有当利率能够比较准确地反映出住宅储蓄优于现期消费，反映出住宅投资活动更具效益时，居民才有住宅储蓄与投资的欲望和积极性，才能引导更多的社会资金投入住宅建设领域，从而促进我国社会资金的合理流动和有效配置。2.提取条件和用途受限，使用率低，职工权益受损公积金的贷款和提取受到很多条件的限制,现行政策中没有统一的规定,各地政策出现很大的差异。按照现行政策,缴存人在公积金的贷款和提取时,始终处于被动状态,是否给予贷款、是否能够提取都存在着不确定性,这实际上侵犯了缴存人的权益。而且,一旦公积金在运行中受到损失,最终损害的是缴存人的利益。2005年央行在2004年中国房地产金融报中表示，公积金贷款有额度限制，一般较难申请，支持中低收入职工购房效果不明显。而且，缴存上的不公平直接影响缴存职工受益于住房公积金制度的程度。一方面，收入高的职工因为住房公积金账户积累多，相应的改善住房条件的能力也强；而收入低的群体因为住房公积金缴存少，甚至没有缴存，改善住房条件的能力反而更差。另一方面，住房公积金贷款以个人账户缴存余额的一定倍数来确定其贷款额度，这就必然导致收入高、缴存高的成员所获得的公积金贷款也就多，而低收入者所得到的贷款资助低，也许根本没有使用其账户积累资金的机会。三、美国住房保障制度介绍（一）美国住房制度概况及特征美国的住房保障制度实行的是特惠模式, 保障目标主要是针对中低收入阶层。美国历届政府为了有效解决国民的住房问题, 曾经制定了一系列相关的住房保障法律法规,把中低收入家庭的住房购买能力作为重点考虑范围,并依靠强大的金融支持和一系列的税收减免计划, 实现既定的国家住房保障目标。1.实行住房保障政策法制化和制度化美国在住房保障方面最具特色的就是各项措施都是通过立法保障来落实、实施。如合众国住房法，规定了要为低收入家庭修建公共住房制定长远计划；国民住宅法4要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款保险公司，由政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅；开放住房法案5帮助穷人成为房主，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视。为规范公共住房实施主体的行为, 提高公共住房运作的效率, 美国政府还制定并颁布了一系列住房保障法规,借助于法律的强制效力,实现住房保障垂直公平的目的。1949年,联邦政府对原有的国家住房法进行了修改,重新颁布新的国家住房法,在住房法中提出“让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境”的住房发展目标,并且制定了住房发展计划。美国政府在不同的时期, 根据居民的居住状况和经济发展水平,颁布相应的住房保障法律,通过法律的强制效力,来达到住房保障的目的。2.采取持续性的财政投入和税收减免和贴息计划美国住房减免税主要是面向中低收入阶层自购住房贷款的减免税。对其购买住房实行免征贷款利息税、所得税，减征财产税。对使用抵押贷款购买公共住房的中等收入者，按照一定比例的税款减免并免征财产增值税，以鼓励私人购房。20世纪60年代,美国政府还实行对私人金融机构进行补贴的计划,扶植和鼓励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款。这一计划的执行,极大地刺激私人金融机构参与公共住房贷款的热情。从80年代开始,美国住房援助政策发生了重大转化, 住房计划的目标群体更加准确地定位于低收入阶层,把中等、中下收入阶层排除在住房保障范围之外。这一时期,联邦政府有计划的取消其住宅建设,逐步减少对可支付住宅建设的支持, 转向通过税收减免来支持私人部门开发可支付住宅；通过住房抵押贷款利息的所得税扣减，对中低收入家庭实行补助。3.完善的住房金融保障体系美国住房金融体系发达，金融机构积极地参与住房建设。绝大多数美国人建房或购房都要借助住房抵押贷款。庞大的住宅抵押贷款规模为抵押贷款证券的发行提供了必要条件。美国私人金融机构和政府金融机构都经营住房保障贷款，特别是个人住房抵押贷款。私人金融机构中的商业银行在住房抵押贷款证券化趋势上非常突出；私人金融机构中的非银行储蓄机构，如互助储蓄银行、信贷协会等也经营房屋抵押贷款。不仅如此美国政府还有专门的信贷机构，如联邦住宅放款银行委员会、联邦住房抵押贷款公司、联邦住宅管理委员会等，主要职能是为放款协会提供贷款，为买房提供抵押贷款保险与资金。（二）美国住房保障制度对我国的启示1.完善的法律体系是住房保障的基础在美国住房保障的实践中,是非常重视法律的作用,其在推行某项住房保障措施时,都是通过颁布相关的法律来加以贯彻。美国早在1937就颁布了公共住房法,规定应为低收入家庭建造公共住房；并于1949 年通过住房法6,正式确定使所有家庭得到质量优良的住房和舒适的生活环境是国家的目标,所以,在推进我国住房保障制度建设的过程中,也需加强相关法律、法规的建设,适时将有关政策上升为法律、法规。2.国家加大财政支持和税收政策扶持通过对住房投资减税来刺激私人投资，是多国政府特别是鼓励买房的国家政府的基本手段。这种做法以美国最典型。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房。主要体现是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。通过对美国住房保障制度的特征中也可以看出，美国采用了购房财政税收政策，其做法主要是降低住房投资人的贷款利息，由政府承担该利息与市场利息的差额。政府通过财政支持和抵押贷款免税措施，鼓励居民购房，对于购买能力低或无力一次性贷款购买住房的居民，通过财政支持，由居民先购买部分产权，其余部分仍继续付房租，等将来经济能力提高后，再买下整套住房。3.建立并完善住房金融中介机构住房是价格高昂的生活必需品,在收入水平较高的工业化国家中,住房价格一般相当于家庭年收入的3-6倍，中低收入阶层很难在短时期内完全用自有资金来购房或建房。而一般商业银行不愿承担这类住房融资业务,因此需要建立专门的住房金融机构或资金管理机构来承担此项业务。中介金融机构可分为政府政策性住房金融机构和私人住房金融机构,其中,政府政策性住房金融机构，如美国的联邦抵押贷款协会；而美国储蓄贷款协会和储蓄银行属于地方所有的私营机构。可以看到，美国中介住房金融机构是住房消费信贷的主体，并组成了一个健全和完善的金融体系，为其政府较好的解决该国的住房问题起到了积极作用。但是，在完善的住房的金融体系下，也引发了美国的“次贷危机7”，这不得不让我们必须客观的了解美国住房体制上也存在一些缺陷。比如说以住房按揭贷款为主的多种金融创新为美国社会提供了巨大的购房资金的同时，也带来了严重的结构性问题，尤其是形成了一长条的按揭贷款衍生证券链，使资金的最终提供方与最终使用方之间的距离太远并且专业证券评级、审计服务等中介机构本身也是委托代理关系，受经济利益的驱使，使证券市场的信息可信度大打折扣。由于每一环金融交易都包含着新一环的委托代理关系，多环节的委托代理关系必然导致道德风险、不负责任的程度严重上升。这也反映出美国完善的住房金融体系下，住房体制还是存在缺陷并因此也会引发经济危机。 四、借鉴美国经验，完善和创新我国住房公积金制度的策略（一）大力发展政策性住房金融市场是资源优化配置的基础和重要手段,但由于信息的不完备性和自然垄断等因素的存在,自由市场机制不能保证资源的最优配置。这必然要求国家进行宏观干预,以消除“市场失灵”现象。当今世界上绝大多数市场经济国家对住房及住房金融市场不是放任不管,而是采取各种手段加以干预,建立了各种政策性住房金融制度及机构,来解决中低收入国民的住房问题。政策性住房金融机构 是指专门扶持住房消费，尤其是扶持低收入者进入住房消费市场，以贯彻和配合政府的住房发展政策的金融机构。如：美国联邦住房贷款银行、美国联邦住房抵押贷款公司、美国联邦全国抵押协会等。这些机构一般都通过政府出资、发行债券、吸收储蓄存款或强制性储蓄等方式集中资金，再以住房消费贷款和相关贷款、投资和保险等形式将资金用以支持住房消费和房地产开发资金的流动，以达到刺激房地产业发展，改善低收入者住房消费水平。在我国的住房金融领域，至今没有政策性金融机构产生，住房公积金类似于政策性金融机构，但却给它的定位是事业单位。住房担保和保险还没有起步，现有的住房担保机构还存在诸多问题，对分散或减少住房金融风险难以起到应有的作用。因此建立我国政策性住房金融机构体系已经刻不容缓。（二）有策略的运行住房抵押贷款系统目前，我国的住房抵押贷款以成倍的速度增长，但由于我国住房金融机制的不成熟，造成我国住房消费发展缓慢。因此，我国政府需要建立政府住房抵押贷款担保制度，对中低收入家庭的住房抵押贷款提供但保。由于政府担保信誉高、实力强，尤其在我国当前社会信用基础薄弱且信用体系发展滞后的情形下，政府对住房金融担保机制的高度介入具有现实意义。因此，应尽快在我国成立专门性的住房抵押贷款担保机构，该机构不以盈利为目的，主要作用在于鼓励中、低收入家庭进入住房抵押贷款市场，促进住房抵押贷款市场的稳健发展。资金来源主要由政府财政注资，并可以考虑利用政府背景通过发行长期债券筹集部分资金，在条件成熟时改组成政府控股的抵押贷款担保公司。美国住房市场的繁荣推动了美国经济长期高速的增长。美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到一定标准的购房首要选择。在利益的驱使及放贷机构间竞争的压力下，为了提高竞争力金融贷款机构和银行向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，甚至一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也获得了购房贷款，这就为这次美国次级抵押贷款市场危机发生埋下了隐患。因此，我国在发展住房抵押贷款服务时，要把美国住房体制上一些缺陷引以为鉴。（三）建立住房保障法律法规分析美国住房保障的特点, 不难看出, 美国住房保障的实施有赖于完善的住房保障法规。法律条款的完备,为美国住房保障政策的实施达到垂直公平的目的奠定了基础。我国自20世纪80年代启动的住房制度改革,虽然在不同的发展时期, 曾经颁发了住房公积金条例和相应条令,但是迄今为止,还没有一部专门涉及住房保障的法令,甚至连基本的住房法都没有颁布,住房保障主要依靠行政手段加以干预,公共住房政策的实施缺乏立法体系强有力的保障。因此,我国应该借鉴美国住房保障的经验,尽快制定专门的住宅法和住房保障法,从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、保障措施等进行法律界定。（四）建立两级监督机制现行机制下，住房公积金有效约束机制尚未形成，对住房公积金的监督如前所述流于形式，现有的财政、审计部门对住房公积金的监督和管理存在较大的障碍和局限。要进一步有效解决对住房公积金的监督问题,需成立真正的政策性住房金融机构,撤销住房公积金管理委员会,彻底改变当前的住房公积金监管体制下的缺位现象。该监管机构可以直接隶属于国务院的监管机构,对住房政策性金融机构进行垂直监督管理,不受地方政府的约束。在此基础上审计部门对住房政策性金融机构和监督机构的工作进行监督。审计部门每年也要公开发布对这两个机构的审计报告。无论外部监管机构是否真正到位,公积金中心还是应先做好内部控制。除此之外,还应该坚持岗位轮换制度,和分级授权制度,对所有操作环节的人员分别限制操作权限,防止越权办理事务。（五）实行一定的财政税收减免政策为让低收入者拥有住房，美国政府采取了税收减免政策。这是为了推行住房私有化而实行的一种优惠政策。美国政府实行购房减免税政策主要是鼓励中低收入阶层购买自用住房，对提供具有保障性质的住房的企业与个人实行税收减免及落实相关优惠措施。因此我国也可以适当的借鉴美国住房税收减免经验，通过采取一系列的优惠税收减免政策，如通过实行对政策性住房机构和私人金融机构财政补贴计划，扶植和鼓励私人金融机构向公共住房开发商提供低息贷款和利息减免政策。不仅如此，政府可根据不同地区、不同家庭的收入,划分不同的所得税减免的优惠标准。个人在用公积金归还住房贷款时,按政府规定的标准先抵扣个人所得税,个人收入达不到个人所得税起征点的,折算成一定额度的免息贷款额,免息部分由财政补贴给银行。（六）自愿储蓄，取消使用和提取限制，确保储户利益目前我国住房公积金实行强制储蓄,规定住房公积金的提取有条件限制并需要进行严格的审核。随着我国城市化进程加快，尤其是职工就业流动性增加，现有的严格审核及限制职工使用个人住房储蓄资金的制度,有违公平和自主消费原则,同时造成大量住房公积金的沉淀,在一定程度上影响居民当期消费。在实行住房公积金贷款利率市场化的自愿储蓄后,可以通过开辟灵活多样的储蓄品种,采取多种利率、储蓄奖励措施,并且有必要取消现有住房公积金的使用和提取限制，扩大住房信贷的资金来源，确保储户住房公积金所有权的实现。住房公积金制度是一项重要的社会保障制度,它有力地推进了城市住房制度改革和发展。目前, 我国住房公积金管理主要还是以行政管理方式为主。要真正实现管理与监督的有效性, 还需要进一步加强住房公积金管理中心贷款方面的法制建设，使贷款的调查、审批、催收等全部管理流程法制化。积极汲取美国住房体制上的经验，有效规避住房公积金贷款的管理风险，以保障住房公积金贷款真正的取之于民，用之于民。注 释1住房公积金管理条例是国务院为了加强对住房公积金的管理，维护住房公积金所有者的合法权益，促进城镇住房建设，提高城镇居民的居住水平而制定的条例，适用于中华人民共和国境内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。2参见中国地产商网.房地产信息.地产快报.2008。3参见新浪首页.新闻中心.国内新闻.2008。4国民住宅法规定，政府提供低利息贷款，鼓励私人投资于低收人家庭公寓住宅，建成后的住房，优惠提供给受城市重建或政府公共计划丧失住所的家庭。5开放住房法案以帮助穷人成为房主，规定在10年内为低收人家庭提供600万套政府补助住房，并禁止在购买和租用房屋时的种族歧视，被认为是“20世纪第一个公平住房法令”。6住宅法规定，低收人家庭租住符合政府规定要求的住房，只支付户收入25的租金，超过部分由政府付给出租房主。7美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。参 考 文 献1朱迎娟,尹招华.我国住房公积金制度存在的问题及相关对策建议J.时代经贸.2008,(07),第6卷总第108期2阎祖美.住房公积金制度缺陷探析J.经济师,2008,(09):673 陈旭,陈钰.国外住房保障制度对中国的启示J.商业文化（学术版），2008，(04):58594刘德元. 基于风险管理的住房公积金内部控制J.大连海事大学学报(社会科学版),2008,(03):1421445李云林.美国为什么会发生次贷危机J中国投资,2007,(12):1196李玉福.住房公积金贷款的探索和思考J.山东房地产,2007,(02):30317应红.中国住房金融制度研究M.北京：中国财经出版社,2007.(05)8刘正三.从制度缺陷与监管缺位入手住房公积金屡遭挪用的原因及对策思考J.中国统计,2006,(3)9谈住房公积金制度存在的问题与完善出路.中国房地产金融.2006年第10期。10尚教蔚.我国住房保障制度存在的问题J.城乡建设,2006,(03):4748 11马光红,胡晓龙,施建刚.美国住房保障政策及实施策略研究J.经济建筑房地产经济.2006,(09)12李锋.住房公积“贷款难”的成因、界定及建议J.中国房地产金融.2006,（06）13王国强.住房公积金制度亟需与时俱进J.中国房地信息,2006,(02)14孙翠兰.善住房公积金制度之我见J.中国房地信息,2006,(02)15潘文辉.美国低收入家庭住房保障政策对我国的启示J.中国房地产,2005,(04):757716万婷.完善我国住房保障制度的政策性建议J.中国房地产,2005,(10)17李勇辉.城镇居民住宅消费保障制度M.中国经济出版社,200518Mattias Burell.China Housing Provident Fund：Its Success and LimitationsJ.HousingFinance International，2006（3）19S.Vasoo，James Le.Social development，housing and the Central Provident FundJ.International Social Welfare，2001(10)20Si-Ming Li,Zheng Yi.Financing Home Purchase in ChinaJ.Housing Studies,2007（3）.Barnett.S.The role of the housing provident fund in finaaci