专题篇_小户型别墅专题研究_图文.doc

小户型别墅专题研究 专题篇:小户型别墅专题研究来源:CRIC 内部 2011 CRIC 小户型别墅专题研究报告最终 标签:专题研究 /小户型 /别墅目录1. 小户型别墅背景研究2. 居住类小户型别墅3. 度假类小户型别墅 关键词居住类小户型别墅、度假类小户型别墅简介对小户型别墅的定义及当前发展现状阐述,再结合上海、海南、成都的小户型别墅项目,从整体规划、功能构 成、园林景观、产品设计等方面进行了深入研究,总结出小户型别墅产品的核心价值体系,对做小户型别墅项 目具有一定的借鉴意义。案例河谷 3号、蔷薇九里、布鲁斯小镇、海派青城、公园壹品、公园 1860(居住类小别墅海南福湾、丽江古城高尔夫、青城山房、龙湖小院青城、清水湾阿罗哈、亚龙湾石溪墅(度假类小户型别墅目录 定义分类及特征I. 小户型别墅背景研究小户型别墅背景研究 /定义产品界定 所谓小户型别墅,是相对建筑面积较大,总价较高的别墅产品而言的一种旨在通过控 制建筑面积而控制总价的别墅产品。目的是为了扩大低密度产品的置业客群。产生背景 “ 90/70”政策 房价高企 旅游地产的开发技术指标 地上面积:150平米以下(度假类可适当放宽 200平米以下 容积率:<0.7 形态:独栋、联排(具备别墅产品基本特征:“独门独户”,“有天有地” 小户型别墅定义:单套面积控制在 150m 2以下的(度假类 200以创新别墅产品为导向,以 高性价比 作为 核心卖点的产品。产品形态可以有小独栋、 联排。小户型别墅技术要点:1单体的层数通常在 2-3层,面宽范围: 6-8米居多,最小可至 4.8米,产品品质、 环境、形态朝传统意义的别墅靠拢,但具 有 比传统别墅 总价低、密度集中、私家花 园小等特点。2 区别于经济型别墅, 比其功能性更强, 对于面积控制要求更为严格,尽力在满足 150m 2以内同时也满足客户对于别墅形态 产品的追求。6©中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有 7©中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有 小户型别墅背景研究 / 分类及特征 8©中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有 发展现状 市场预判 客群研究 案例研究II. 居住类小户型别墅9©中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有居住类小户型别墅 /发展现状目前 ,国内居住类小户型别墅市场主要集中在城市近郊,以一线城市近郊为主。它是“ 90/70”政策下的产物,由于 目前 该政策的效应已不明显,因此市场上 小户型别墅产品少有出现 。相应的,由于“限购令”使得客户购房更趋向一步到位, 近期看,户型产品有越来越大的趋势。为了说明居住类小户型别墅产品 当时市场反应 ,我们选取了同区域内小户型别墅产品与联排、普通公寓对比见下表。 基本可以判断, 居住类小户型别墅在当时,市场反应较好,其单价可提升空间大 。同时由于总价控制合理,化速度较快。10©中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国信息技术有限公司版权所有 居住类小户型别墅 /市场预判居住类小户型别墅 /客户分析客户分析经过对上海市居住类小户型别墅项目进行客户统计和访谈,我们可以判断国内居住类小户型别墅客户的基本特征见下表:这类客群基本以自住为主。作为社会的中产阶级,他们对居住品质和生活环境有一定要求,对别墅生活的向往和购买力的 限制,迫使他们选择城市近郊的小户型别墅产品,这类客群对总价较敏感,重点关注产品的附加值,对社区环境及小区周 边生活配套亦有所关注。 居住类小户型别墅 / 案例研究重点分析 4个案例国外某小别墅 国外某小别墅 公园 1860河谷 3号 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例研究 居住类小户型别墅 /案例总结3F 1F 2F未来 居住类小户型别墅 /案例总结 居住类小户型别墅 /案例总结建筑风格:居住类小户型别墅的建筑风格多跟市场上联排别墅风格 类似,以小尺度的地中海风格最常见,绿地的公元 1860在建筑风格上有了创新。河谷 3号绿地蔷薇九里绿地布鲁斯小镇海派青城公元 1860居住类小户型别墅 /案例总结2F客厅挑高 , 不计面积 并可改造成独立房间使用夹弄不计面积3F1F车位赠送,上方挑空河谷 3号户型二层露台赠送露台赠送 阁楼阁楼及露台赠送绿地蔷薇九里户型附:小户型别墅赠送面积的方式: 居住类小户型别墅 /案例总结居住类小户型别墅 /案例总结小户型别墅的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾,这就需要通过一些技术性的手段来予以解决。 客户敏感点 别墅的产品形态 较低的总价范围 居住类小户型别墅 /案例总结 发展现状市场预判客群研究案例研究产品要点III. 度假类小户型别墅度假类小户型别墅 /发展现状根据 资源、城市吸引力和消费群体的辐射范围基本可以判断,目前中国度假类小户型别墅重镇还在海南,云南、成都 御通胀强有力的首选。 度假类小户型别墅 /市场预判度假类小户型别墅 /客户分析客户分析经过市场调查,并结合易居代理度假类项目的销售及客户情况,梳理了度假类产品的客户群,其特征见下表: 度假类小户型别墅 / 案例研究重点分析 4个案例瑞典度假别墅 巴厘岛度假别墅 清水湾阿罗哈 海南福湾 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例研究 度假类小户型别墅 /案例总结多层 开放性空间 景观共享 度假类小户型别墅 /案例总结海南·福湾三亚·Aloha清水湾亚龙湾·石溪墅 都江堰·青城山房 成都·龙湖小院青城丽江·古城高尔夫 度假类小户型别墅 /案例总结建筑风格:I.建筑风格多选择 异域 、 原生 、 民族 和 艺术感强 的风格; II.建筑特征 阳光、 白色、安静 空间向室外延展 ,与自然结合。 度假类小户型别墅 /案例总结度假类小户型别墅 /案例总结开 放 空 间起居室厨房卫浴卧室 主体分离的布局起居和卧室通过连廊连接,保证主要空间的景观面,同时又能保证各自的私密性。(亚龙湾 3号户型度假类小户型别墅 /案例总结度假类小户型别墅 / 案例总结 海南福湾:五重服务体系阿罗哈:国际滨海度假酒店、临海商业街石溪墅:五星级酒店物业服务小院青城:龙湖铂金度假体系度假类小户型别墅 / 案例总结