工程副总培训第十三部分-房产技术条件对接与管控课件.ppt

房产技术条件对接与管控,工程副总培训,目 录,一、房产技术条件对接基础二、主力店房产技术条件对接重点三、步行街商户房产技术条件对接重点四、现场交底重点,目 录,一、房产技术条件对接基础二、主力店房产技术条件对接重点三、步行街商户房产技术条件对接重点四、现场交底重点,一、房产技术条件对接基础,1、什么是房产技术条件 所谓房产条件是指购物中心建筑本身为满足公共商业空间及不同商业业态的经营需求，提供的土建、机电等物业条件。,2、房产技术条件对接的目的 使商铺的房产技术条件得到有效地对接和控制，并按时、保质地完成，确保商铺准时进场。使整个广场各系统的设计得到准确的技术参数，如：电容量、空调负荷、给排水等。避免或减少因后期房产条件改造所造成的费用浪费或因根本不具备改造的条件而影响商铺的正常进驻。使项目公司、商管公司、商户等各个方面工作更加顺畅，减少矛盾，顺利完成开业。,一、房产技术条件对接基础,3、房产技术条件对接的原则 尽早对接条件-参与并协助完成商铺业态的落位，了解招商需求；全方位的介入-土建装修、机电设备（电力、空调、消防）；有效细致沟通-项目公司与商户共同确认，不发生轻易改动；跟进协调落实-确保房产条件的按时完成，避免资源浪费。,一、房产技术条件对接基础,4、房产技术条件对接工作的时间节点,一、房产技术条件对接基础,5、技术资料准备 技术资料是工程人员开展技术对接工作的前提。需熟悉商管总部各部门、项目公司、规划院（建筑所、机电所、景观所)、设计院等本项目的各专业负责人，收集各项技术资料，及时解决问题。,一、房产技术条件对接基础,技术资料：2013版建造标准；各地项目消防性能化论证意见书；如：江苏省消防局关于江阴项目会议纪要 各地项目的各专业设计任务书（电气、建筑、暖通、结构等；如：电气设计任务书,一、房产技术条件对接基础,技术资料：规划院下发给各地项目公司的各专业设计图纸、设计管控标准；商管系统规划设计图纸评审要点；如：万达商管规划设计图纸评审供电方案论证要点 主力店、次主力店交房条件等；如：2012版沃尔玛购物广场万达店甲方工程范围职责清单,一、房产技术条件对接基础,目 录,一、房产技术条件对接基础二、主力店房产技术条件对接重点三、步行街商户房产技术条件对接重点四、现场交底重点,二、主力店房产技术条件对接重点,1、根据项目的消防性能化论证方案，与规划院、项目公司、主力店设计、施工方、总部主力店部书面签确租赁范围平面布局。主要关注开门位置、宽度、疏散口及疏散通道的设置，以及相应消防设施、设备的安装位置确认，避免对接不清晰，不符合消防要求，导致整改，影响整体施工进度及开业；,2、根据总部下发的主力店交房条件，召开由规划院、项目公司、主力店设计、施工方、总部主力店部及商管工程部等参加的专项对接会议，对接土建、机电条件、施工界面等，并书面签确，形成会议成果；沃尔玛技术对接会议纪要 沃尔玛交房条件,二、主力店房产技术条件对接重点,3、根据主力店交房条件，工程部编写主力店进场条件检查表，结合多次对接会议的成果，现场检查施工进度，主动和项目公司确定问题销项进度计划，确保在主力店进场时满足进场条件，确保主力店的装修周期；沃尔玛进场条件检查清单,二、主力店房产技术条件对接重点,目 录,一、房产技术条件对接基础二、主力店房产技术条件对接重点三、步行街商户房产技术条件对接重点四、现场交底重点,1、房产技术条件对接：与商户洽谈，签订商户房产技术条件会签表；青岛CBD万达广场商户房产技术条件会签表根据步行街品牌落位图和商家房产技术条件，编制商户房产技术条件对接表；长春红旗街万达广场房产技术条件对接表会签将商户房产技术条件对接表，交项目公司实施。,三、步行街商户房产技术条件对接重点,2、餐饮商户对接重点：空调设计制冷负荷是否满足商户使用需求（尤其火锅类、烧烤类），厨房及餐厅的空调布局是否合理；排油烟的管路布局是否满足排放需求，是否设置油烟净化装置和排油烟风机，管路是否有检修口及排油口；厨房布局是否符合当地消防局规范，喷淋、报警装置、排烟口布局是否符合规范，隔墙及门窗开启方式、材料等是否与消防要求冲突；燃气（煤气或天然气）：厨房灶具的数量及具体参数，包括耗气量、规格尺寸、用电量等；餐饮厨房要求必须做防水及闭水试验；排水口前必须加装过滤网及隔油器；预留独立卫生间的排水管道；,三、步行街商户房产技术条件对接重点,2、餐饮商户对接要点：审核用电设备清单（用电设备名称、数量、功率等）、给排水管径，空调负荷，排风排烟等参数；对接网络、电话、光纤等接驳点的预留位置及数量；通告店招的设计管理要求，重点是效果、材质应满足设计及消防要求。,三、步行街商户房产技术条件对接重点,3、服装商户对接要点：交房标准：一般的服装服饰类商户分为精装及清水房交房，但也存在特殊要求的，如：只装修吊顶或地面等简单装修；要求商户提供灯具型号、用电量清单，并在图中标明回路及提供系统图，确保三相平衡；明确电话、网络、光纤预留数量及点位；通知商户装修平面布局应考虑消防防火分区及规范要求，对增加仓库的商家关注消防改造及报验手续办理事宜；通告店招的设计管理要求，重点是效果、材质应满足设计及消防要求。,三、步行街商户房产技术条件对接重点,4、生活配套商户对接要点：交房标准：一般为清水房交房，如为精装交房，应重点关注其设计风格；落实是否需要上下水，明确电话、网络、光纤预留数量及点位；关注特殊行业的特殊需求，如：银行对防盗及监控的需求；美发对排风、排水系统的特殊要求；咖啡吧周边的环境需求；儿童娱乐设施对消防疏散设施的要求等；通告店招的设计管理要求，重点是效果、材质应满足设计及消防要求。,三、步行街商户房产技术条件对接重点,目 录,一、房产技术条件对接基础二、主力店房产技术条件对接重点三、步行街商户房产技术条件对接重点四、现场交底重点,1、与商户负责人、设计和施工负责人根据项目消防性能化要求及集团消防要求，进行有效对接；2、店铺内装不得随意改动消防分割界面，不能随意改动玻璃门及开门位置、数量，特殊要求需经规划院景观所、建筑所审批后协调项目公司变更；3、告知商户装修材质的要求、材料样品检测要求；4、隔墙到顶的仓库、试衣间必须设置烟感和喷淋；5、餐饮商户燃气管道不能接入至营业区；,四、现场交底重点,6、厨房防水技术要求：基层处理：无垃圾、起沙、裸露钢筋、平整、顶板下方查看无漏水；施工方案：按装修手册中提供方案，并做好闭水试验；,四、现场交底重点,蓄水深度10CM,蓄水深度不够,未做柔性防水,防水的准确做法,四、现场交底重点,7、餐饮商户需安装自动灭火装置：参照2012年11月28日商管总部安监部通知要求执行,四、现场交底重点,8、餐饮商户厨房排水沟内需安装初级隔油池，避免引起管道堵塞，溢水；,四、现场交底重点,9、餐饮商户内伸缩缝需协调项目公司加装引流槽，避免漏水；,四、现场交底重点,10、要求商户在设计前到现场复尺和勘察，根据现场条件确定各项设备的安装位置，主要是风盘、温控、电箱，给排水点、排烟管井、新风井、完成面标高等，并进行书面签确，避免商户设计图与现场条件不符，施工单位无法施工或大量拆改而影响工期。,四、现场交底重点,谢 谢,1、配电:根据设计图纸统计步行街配电各回路设计电量；根据建造标准、机电标准及品牌落位图，确定商户合理需求 电量；餐饮商户按250w/m2，服装、配套按100w/m2计算；联发品牌的洋快餐（KFC、麦当劳、必胜客）提供250KW电量；丝芙兰、星巴克、哈根达斯等商户按合同约定提供电量；火锅店适当增大至300w-400w/m2计算，但须商户提供用电设备清单进行复核；如：锦蝶豆捞用电清单,1、配电:核算设计总用电量是否满足需求，在此前提下，根据设计电量与需求电量的差异，需列表说明层间各回路的配电容量调整方案，满足各商户的用电需求，例：大商业变压器容量汇总 大商业负荷分配明细表 需调整电量商户铺位号,1、配电:商户计量电表需使用预付费电表，具备欠费断电功能；商户内电箱避免安装在隔墙，以免因铺位调整拆除分割墙 导致电缆长度不够无法安装电箱，建议安装在柱边或后墙；,二、与规划院、项目公司进行步行街房产技术条件对接要点,二、与规划院、项目公司进行步行街房产技术条件对接要点,1、配电:变电所内需设计并安装能源分项计量系统，便于用电日常管理及能源分析，保证数据传输、分析的及时、准确；各回路还需装一块有功电表（有计量局检测证明），便于收费及与计量系统相互校核；,提醒：主力店及快时尚（H&M、优衣库、大酒楼）等配电需专项组会对接；洋快餐（KFC、麦当劳、必胜客）需按商户指定位置布设并预留5米；制冷机组用电需独立变压器，并分别满足变压器后端设备容量分配，满足机组满负荷使用要求；,2、暖通：查阅空调设计图纸，现场核对统计商户内风盘规格及数量，并按设备参数核算单位制冷量，根据相关标准及参考已开业万达广场运行数据，按：非餐饮150-200W/m2,餐饮300-400W/m2的冷量配置，提出风盘调整方案，最终满足夏季24C，冬季18C的集团要求。制冷量计算表（按业态）,2、暖通：特殊需求商户（如火锅店、海鲜自助、冰淇淋店），在商户用电总量不增容的情况下，允许自行安装空调，满足商户换季时的个性营业要求；洋快餐（KFC、麦当劳、必胜客）等全部自装空调商户，需预留外置机位置及设备安装基础和冷媒配管路由；新风需按建造标准要求安装到位；,3、厨房排油烟：商户厨房排烟量=厨房面积X完成面标高X40次m/h，厨房面积可按商户总面积的20-30%计算；厨房补风量按排烟量的0.8设计；餐饮商铺排油烟、补风系统需独立设置管井，即一户一排，排油烟主管道底部应预留检修位置或放油阀，便于后期清洗；,3、厨房排油烟：项目公司设计、提供并安装屋顶二级排烟、补风机、净化器。为防止排油烟风机电机频繁启动过热烧毁,尽量采用离心式排油烟风机；火锅、烧烤类就餐区排烟需做地排风设计；燃气商户还需关注设计、安装事故排风，并与燃气报警系统联动，确保厨房用气安全；,4、燃气：商户用气量=商铺面积0.1m3/m2（0.1m3/m2是指每平方米的商铺面积用气量为0.1立方）；要注意当地燃气类型、热值，便于商户配置对应的灶具；在燃气工程施工前尽早要求商户提交灶具布置图、灶具清单，预留足够时间由燃气公司深化设计及确定设计燃气量；屋面预留直径100的套管，避免燃气管道施工再开孔破坏屋面防水，引起铺内漏水；,4、燃气：,5、给排水：配套商户预留给水管径DN25，排水管径DN100，餐饮商户面积小于300m的，给水管径不小于DN32，其它餐饮按给水管径DN40，排水管径DN150（洋快餐及面积大于500m以上预留给水DN50)；KFC、必胜客等洋快餐要求设置不小于3m独立隔油池，排水管道接口位置按商户指定位置预留；特殊商户需预留生活排污管及现场具备条件的，需及早提交项目公司落实；如原设计中有给排水设计，现落位商户无此需求的，建议现场按原设计施工，利于后期经营铺位调整；,6、弱电：按建造标准及设计预留施工外，增加POS备用线路；注意无线信号覆盖及WIFI的设计施工，无盲点；电子门吸线路的布设及电源设置，满足消防部门及集团消防要求；POS、专网、客流、无线对讲等系统由商管主导、项目公司负责签订施工合同。施工单位要尽早进场施工、调试；,4、房产技术条件对接工作的时间节点,主力店开业日前300天，主力店房产条件与步行街业态移交开业日前210天，主力店进场前招商对接确认会,主责部门：商管总部大客户部、地方商管公司工作要点：1.业态品牌确定；2.品牌房产技术条件按时移交；3.平面布局及施工图；4.明确各自施工界面；5.进场条件及进场时间。注意事项：1.按时确定品牌；2.依据消防部门审核意见调整后出具全套施工图；3.大客户部依据模块节点要求设置内控时间节点跟进到商户进场；4.地方公司按照对接要求跟进条件落实并对进场条件预验收,4、房产技术条件对接工作的时间节点,步行街商铺开业日前230天，完成第一版室内步行街品牌落位图签确,主责部门：地方商管公司招商部、营运中心招商部工作要点：1.明确各业态区域分布；2.明确步行街商铺的合理墙体分隔；3.明确特殊或重点品牌落位位置（尤其餐饮业态）注意事项：1.掌握“消防性能化评审意见”要求；2.招商部对意向品牌收集房产条件，尤其是餐饮品牌和体验业态品牌。3.要满足各业态面积需求和规划占比，考虑后期调整需求，并尽可能按照柱距线分隔；4.考虑品牌丰富度和单一品牌展示面宽度。,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前200天，步行街技术条件确认及移交,主责部门：地方商管公司招商部、工程部，商管总部招商部、工程部工作要点：1.确定各业态区域商铺水、电、空调等机电容量及安装条件；2.确定商铺的墙体分隔图；3.基本确定商铺的开门位置图；4.提出结构开洞的需求；注意事项：1.熟悉并学习洋快餐等特殊品牌的房产条件，如独立空调、开口需求等；2.商铺的开口方式，原则上不采用敞开经营模式；3.未确定的品牌，按照待招业态最高的房产条件确定；4.品牌落位签确后（开业日前170天和140天），需重新梳理并提交变更。,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前195天，商家进场基本施工条件,主责部门：地方商管公司工程部、物管部工作要点：1.临电应将电箱引致楼层或店铺内指定位置；2.临水可分层分区域集中设置;3.满足垂直交通设施使用，确定装修水平运输路线及通道;4.卸货区域、垃圾堆放区、临时卫生间设置完成。5.消防通道及公区夜间施工照明的条件。6.完成广场一层大门的封闭施工条件。注意事项：临时水、电、垂直交通、临时厕所等,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前195天，完成商户装修手册编制,主责部门：地方商管公司营运部、工程部、物管部工作要点：标准文本结合广场实际情况进行修订注意事项：1.关注防水工艺及装修材料的要求；2.成立装修管控小组并完成培训；3.消防及机电改造费用的协商与确定。4.装修进度方面：施工的工序表、收边收口要求等；5.装修流程办理方面：流转单、明确责任部门等；6.明确各项费用标准和支付办法，明确与总包之间费用关系。,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前175-120天，毛坯商铺进场前的预验收,主责部门：地方商管公司工程部、招商部工作要点：1.房产技术条件的核查：用电负荷、空调负荷、给排水管径等；2.餐饮商铺的排油烟管道及截面积、补风管道、事故排风管道及内衬等是否铺设；上下水点位是否到位；3.棚上空调供回水管道、冷凝水管道、空调风管道；消防排烟管道、排风管道、新风管道铺设完成，且保温完成；4.强弱电桥架及管线铺设完成；5.围护完成：隔墙、幕墙、封堵、玻璃隔断等；6.地面平整、卫生清理完成；注意事项：1.检查商铺房产技术条件达成情况，预测进场时能够达到条件；2.按照确定的商铺进场条件对施工进度进行核查；,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前150天前，室内步行街餐饮业态点位图确认移交,主责部门：地方商管公司招商部、工程部工作要点：1.确定餐饮商铺的厨房位置；2.确定商铺的机电点位位置；3.确定商铺的煤气灶具类型及数量；4.确定排油烟孔洞位置及上下水位置。注意事项：1.餐饮品牌对所有确定落位的品牌都要逐个确认商铺的平面布局图，尤其是厨房的平面布局图，确定上下水、排烟量、电量、空调量和具体布置位置，与商户签字确认；2.对尚未确定品牌的，须依据经验预设点位，后期尽可能带条件招商；3.与当地煤气公司沟通，确定燃气的种类，完成煤气灶具类型及数量；4.与项目公司对接明确操作交界面。,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前125天，步行街精装商铺位置、数量、标准确认及移交,主责部门：地方商管公司招商部工作要点：1.商铺的位置；2.商铺的精装标准（精装A和B）；3.精装商铺吊顶棚面的标高。注意事项：1.项目成本中精装商铺的面积总和不能超过步行街总面积的50%（总面积不含主题餐厅）；2.不主张多提交精装，过多的精装商铺将影响广场的品质；3.禁止为保证“达到消防验收节点”而采用先精装后拆除的方式处理；4.工程部跟进现场精装的质量，并满足上人吊顶的要求；5.未经总部批准不允许提供商户装修补贴。,4、房产技术条件对接工作的时间节点,开业日前120天，商户二次装修消防报审图及移交,主责部门：地方商管公司招商部工作要点：按照节点要求，按当地消防要求标准完成装修图纸的提报注意事项：1.提前与项目公司明确消防套图的所需提交图纸铺位、深度及标准；2.明确项目公司统一安排报审图套图和图签，并承担费用；3.提前跟进已确定商户图纸的催交；收集未确定品牌的设计的元素、材质、布局，参考并完成设计。4.如果出现虚拟设计，过程中必须及时与项目公司对接进行更替。,