项目融资商业计划书.doc

××项目融资商业计划书××公司年 月 日目录1摘要 1.1公司简介 1.2项目概况 1.3公司宗旨 1.4市场定位和营销策略 1.5技术与管理支持 1.6公司及管理 1.7财务预测 1.8融资需求及投资回报2项目介绍 2.1项目来源 2.2项目选址 2.3项目特点 2.4项目技术难点及解决方案 2.5项目目标及进度安排3市场分析 3.1 市场现状综述 3.2市场化分 3.3目标市场选择 3.4市场定位分析4营销计划 4.1产品组合 4.2计划与控制 4.3价格决策 4.4营销渠道 4.5沟通与促销 4.6广告宣传 4.7销售队伍与管理5财务预测 5.1项目成本费用分析 5.2销售收入预测 5.3资金运用分析 5.4现金流量分析 5.5损益分析 5.6敏感性分析 5.7建设实施现金流量控制6融资要求及说明 6.1项目投资需求 6.2投资组合建议 6.3项目融资目标 6.4融资后的相关财务分析7风险因素 7.1经营历史的限制 7.2市场竞争风险 7.3住宅消费贷款政策风险 7.4资金计划的实现风险 7.5市场认知××项目融资商业计划书1摘要1.1公司简介Ø Ø 1.2 项目概况1.7财务预测 本项目总投资？人民币，预测销售总收入？人民币，税后财务内部收益率达292.9%，投资回收期1.3年，净现值（Ic=15%）为24，450万元人民币，累计利润为36，693万元，参悟前景非常看好。图表：建议经营期的财务预测图（历年财务状况示意：销售收入、总成本费用、税后利润）1.8融资需求及投资回报 项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设工程，分期收回利润的方法实施。1、 融资需求计划融资5850万元人民币，采取银行贷款的方式，年利息为5.31%。计划贷款期1年。其他资金由公司投入，计划投资3.5年。2、 全部投资的投资回报税后财务内部收益率：292.9%投资回收期：1.3年全部投资的投资利润率：313%3、 融资后股本的投资回报税后财务内部收益率：1290.7%股本投资回收期：1.1年股本的投资利润率：623%2项目介绍2.1项目来源5财务预测5.1项目成本费用分析 本项目估算总投资91533万元，如表1和表2所示。表1 成本费用构成表序号项目投资（万元）占总投资比例%1土地费66927.32前期费用43144.73小市政36524.04建安工程费6572571.85管理费用39444.36预备费53585.77 销售费用19482.1总计91553表2年度成本费用表序号项目投资（万元）年度投资（万元）12341建设投资9153372843662735772118505.2 销售收入预测 总销售收入154728万元，收入构成如表3：序号项目建筑面积（平方米）平米售价（元/平米）销售收入（万元）年度销售收入（万元）第2年第3年第4年1独立别墅1.258005917443814792高档公寓7.24200258112133144803中档公寓14.53500430783592871504小高层跃层1.511合计1547287459257081230555.3 资金运用分析 项目第一年需筹集7284万元建设资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表4表4 资金来源于运用表序号项目年份合计（万元）第1年第2年341资金来源72847459257081230551620121.1自筹资金72841.2销售收入7459257081230551547282资金运用72844950044907163971180892.1建设投资2.2销售税金及附加2.3所得税3盈余资金（1-2）5.4 现金流量分析1、基础数据基准收益：Ic=15%营业税：5%城市维护建设税：7%教育费附加：3%所得税按33%（按免征增值税计）2、评价指标及结论：税后内部收益率：FIRR=292.9%财务净现值（Ic=15%）：24450万元；投资回收期：1.3年税前内部收益率：FIRR=418.1%财务净现值（Ic=15%）：36899万元投资回收期1.2年。全部投资的投资利润率=（36638÷11710）*100%=313%。 根据评价指标项目财务上可以接受，详见表5所示的年度现金流量表。表5 年度现金流量表序号项目年份合计第1年第2年第3年第4年1现金流入7459257081230551547281.1销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3所得税3净现金流量（1-2）4累计净现金流量5所得税前净现金流量（3+2.3）6所得税前累计净现金流量 税前 税后财务内部收益率 418.1% 292.9%财务净现值（Ic=15%） 36899万元 24450万元投资回收期 1.22年 1.29年5.5损益分析 本项目累计税后利润达36638万元，损益分析如表6所示表6损益表（万元）序号项目年份合计第1年2341销售收入2销售税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润建设经营期的财务预测如图：历年财务状况示意图（柱图）：销售收入、总成本费用、税后利润5.6敏感性分析 本项目内部收益率对销售价格和单位平方米造价很敏感，临界点为-36.6%和+62.4%，对土地费用相对不敏感，临界点为+792%，因此项目实施中必须充分掌握市场行情，当市场价格暴动时采取妥当措施处置，并严格控制建筑工程投资，使单位平方米造价不超过预定界限，详见表7表7敏感性分析表内容变化情况IRR（税后）与正常比敏感性正常情况292.9%土地费用+5%290.4%-2.5%不敏感+10%287.9%-5.0%不敏感+792%8.2%临界点单位平米造价+5%262.1%-30.8%敏感+10%233.6%-59.3%敏感+62.4%8.1%临界点销售价格-5%258.1%-34.8%敏感-10%222.9%-70.0%敏感-36.6%8.6%临界点5.7建设实施现金流控制 建设投资进度计划、销售进度计划和建设实施现金流量控制详见附表1、2、36 融资要求及说明6.1 项目投资需求 1、投资与滚动发展 项目采用整体规划，一次性征用建设用地，分期建设，以销售收入滚动投入后续建设项目，分期收回利润的方法实施 2、资金平衡 根据项目建设方案和销售方案，项目于第2年第2季度可大致完成收支平衡。平衡前期共4个季度为资本投入期，其后收入逐渐大于支出为资本盈余期。 3、资本投入期费用（单位：万元）Ø 土地征用费用 5840Ø 30%项目前期费 832.8Ø 开办费（项目准备金10%） 525Ø 20%项目准备金 1051.6Ø 10%管理费 394.4Ø 销售大厅（小区会所建设费60%） 348.0Ø 市政工程费（大市政费30%） 461.4Ø 预售准备金（销售费20%） 389.6Ø 样板楼建设费 1721.0 合计：11573.86.2 投资组合建议Ø 土地方（万元人民币）： 5850 占50%Ø 建设经营方（万元人民币）： 5850 占50%Ø 税后财务内部收益率： 292.9%Ø 投资回收期（年）： 1.3Ø 全部投资的投资利润率： 313%6.3 项目融资目标计划融资5850万元人民币，占项目股权50%，计划投资期1年，融资方式为银行贷款，贷款年利率为5.31%。即第二年底还清本息共计;6161万元。6.4 融资后的相关财务分析项目第一年需筹资7284万元建设资金，其中5850万元为银行贷款；1434万元为自筹资金，销售平衡点之前共需要建设资金12549万元，以后各建设期可用销售收入滚动投入，达到资金平衡，详见表8表8 资金来源与运用表序号项目年份合计（万元）第1年2341资金来源1.1自筹资金1.2银行贷款1.3销售收入2资金运用2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3本息支出2.4所得税3盈余资金（1-2） 2现金流量分析1、 基础数据Ø 基准收益率：Ic=15%Ø 营业税：5%Ø 城市维护建设税：7%Ø 教育费附加：3%Ø 所得税按33%（按免征增值税计）2、 评价指标及结论：Ø 税后内部收益率：FIRR=1290.7%Ø 财务净现值（Ic=15%）24，956万元，Ø 投资回收期：1.08年Ø 税前内部收益率：FIRR=1897%Ø 财务净现值（Ic=8%）:37328万元Ø 投资回收期1.05年Ø 自筹资金（股本）的投资利润率=（36431÷5850）*100%=623%根据评价指标项目财务上可以接受，详见表9所示的年度现金流量表。表9年度现金流量表(万元)序号项目年份合计第1年2341现金流入1.1银行贷款1.2销售收入2现金流出2.1建设投资2.2销售税金及附加2.3本息支出2.4所得税3净现金流量（1-2）4累计净现金流量5所得税前净现金流量（3+2.4）6所得税前累计净现金流量 税前 税后财务内部收益率 1897% 1290.7%财务净现值（Ic=15%） 37328万元 24956万元投资回收期 1.05年 1.08年3损益分析本项目累计税后利润达到36431万元，损益分析如表10表10 损益表序号项目年份合计第1年2341销售收入2销售税金及附加3总成本费用72844利息费用3115利润总额6所得税7税后利润1759912174665836431建设经营期的财务预测如图（柱图：1-4年 销售收入、总成本费用、税后利润）7风险因素7.1 经营历史的限制 本公司成立于2001年，虽然项目发起人有着丰富的房地产开发经验和科学管理经验，但是7.2 市场竞争风险7.3 住宅消费贷款政策风险7.4 资金计划的实现风险7.5 市场认知风险高强:你好! 附件是融资商业计划书的框架和主要部分 投资方会非常注重项目财务预期收益的分析,并且会追求每个数据的可靠来历. 所以准备资料时,请客观的进行分析和计算,每个数据都要能自圆其说,能够有足够的说服力.他们对这种分析的专业性严谨性和客观性非常看重. 商业计划书上用到的数据应该有对应的计算书. 如果他们要深究可以随时提供. 计划书中的很多部分的工作你们已经做的挺好了,可能还需要营销策划工程前期预算及财务的参与, 公司项目折现率的确定理论上应该参照集团其他项目历史数据来定. 财务分析中的敏感性分析现金流测算现金流折现等计算可能需要学过相应知识的人来做,可以找了解这个项目又有专业知识的人配合.