第9章物权法分析课件.ppt

第九章 物权法 本章内容 第一节 物权概述（一般原理）第二节 所有权 第三节 用益物权 第四节 担保物权,物权法：第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。第一节 物权及物权法概述（一般原理）一、物权的概念特征与效力物权是民事主体在法律规定的范围内，直接支配特定的物而享受其利益，并得排除他人干涉的权利。物权法第二条：因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法；本法所称物，包括动产和不动产，法律规定权利作为权利客体的，依照其规定。本法所称物权，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。物权的特征：,(一)物权是对世权 在物权关系中，物权的权利人是特定的，但物权的义务人、是不特定的，即物权权利人以外的其他一切人都是义务人，都负有不得侵犯权利人的权利和不干涉权利人行使权利的义务，因此，物权是对世权。这是物权与债权的重要区别之一,债权为对人权。1、客体(二)物权是支配权.物权是权利人直接支配物的权利物权人就得依自己的意思自主地实现权利的内容，而无需请求他人为一定行为。这是物权与债权的又一个重要区别。(三)物权是绝对权 这是物权在内容和实现方式上的特征。从权利内容上说，物权人得向任何人主张权利，物权的义务人所负担的仅是不妨碍物权人行使权利的消极义务，而不负担积极义务；从权利实现方式上说，物权人实现其物权内容也不需义务人的介入。物权对任何人都有效力，任何人非经权利人同意不得侵害其权利。物权人在其权利受到侵害时，不论侵害人有无过错，均得主张物上请求权，排除他人的侵害，以回复物权的圆满状态。,(四）、具有排他性的权利1、物权人可以排除他人干涉（对世权）2、同一物上不许有内容不相容物权并存（最典型的就是一个物上不可以有两个所有权，但可以同时有一个所有权和几个抵押权并存），即“一物一权”。（五）、物权的变动必须公示 所谓公示，指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开，使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害，从而保护交易安全。物权公示的方法，因不动产物权和动产物权而有所区别，不动产物权以登记和登记之变更作为权利享有与变更的公示方法，动产物权以占有为其权利享有公示方法，以占有之移转即交付作为其变更的公示方法。,二、物权的效力一）优先效力 1、物权相互间的优先效力：1）两个在性质上不能共存的物权不能同时存在于一个物上；理解共有：两个以上主体共同享有一个所有权2）如同一物上存在的物权性质上可以并存，后成立之物权仅于不妨碍先发生之物权的范围内得以成立，而且成立在先的物权优先于成立在后的物权。3）例外：限制物权优先于所有权。限制物权是所有权人自己设定的物上负担，因此要自觉接受该负担限制 例：农村承包经营权是他物权，是限制物权，集体经济组织对集体土地享有的是所有权，所以农村承包经营权优先。根据有关政策的规定，除了在全体农民的三分之二绝对多数的同意之下，生产队不得随意变更联产承包责任制合同，即集体经济组织对集体土地占有、使用、收益、处分的权利就受到了联产承包责任制中的承包经营权这样一种限制物权的限制。,2、物权优先于债权 在同一标的物上债权与物权同时存在，物权优先于债权。例：一物二卖。甲将其房屋卖给乙，乙交付金钱后搬入居住，后甲又将房屋卖给丙并将房产证交给丙，丙进行了变更登记。此案件中丙享有的是物权，乙享有的是债权，根据物权优先于债权，丙取得房屋所有权。1）有担保物权的债权人享有就担保物价金优先于普通债权人受清偿的权利。2）破产程序中的别除权和取回权 别除权：企业破产法第32条规定：“前成立的有财产担保的债权，债权人享有就该担保物优先受偿的权利。”该规定中所设定的权利，就是别除权。别除权将破产人特定的财产从破产财产中区别排除出来，授予债人就该财产变卖所得价款优先其他债权人受偿的权利。取回权：企业破产法第29条规定：“破产企业内属于他人的财产，由该财产的权利人通过清算组取回”，这就是破产诉讼中的取回权。取回权也是基于民事法律规定产生的，破产财产的范围应以破产人的财产为限，将他人财产纳入破产财产中分配，是对该财产权利人的侵害。,3）、物权优先于债权之例外其一，买卖不破租赁其二，抵押不破租赁（担保法解释）3、优先购买权 就出卖物与出卖人有物权关系的人，对该出卖物依法享有在同等条件下优先与他人购买的权利。一般来说，共有人、承租人享有优先购买权。在共有人和承租人同时存在的情况下，一般认为共有人优先于承租人。二）物上请求权 物上请求权是指当物权的圆满状态受到妨害或有可能发生妨害时，物权人为了使其物权恢复到圆满状态，请求妨害人为一定行为或不为一定行为的权利。,请求权可分为以下几种：请求排除妨碍、请求恢复原状和请求返还原物。(1)请求排除妨碍 当他人的行为非法妨碍物权人行使物权时，物权人可以请求妨碍人排除妨碍，也可以请求法院责令妨碍人排除妨碍。排除妨碍的请求，不仅直接占有物的所有人可以提出，直接占有物的用益物权人也可以提出。(2)请求恢复原状 所谓的恢复原状，是指当物权的标的物因他人的侵权行为而损坏时，如果能够修复，物权人可以请求侵权行为人加以修理以恢复物之原状。恢复原状的请求，可以由物的所有人基于所有权而提出，也可以由物的合法占有人基于他物权而提出。关于恢复原状是否为物上请求权的一项独立内容，在学术上存有争议。(3)请求返还原物 当所有人的财产被他人非法占有时，财产所有人或合法占有人就可以依照法律的规定请求不法占有人返还原物或者请求法院责令不法占有人返还原物。,三、物权的客体物 我国物权法第2条第2款规定：“本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。”物权法所讲的“物”，主要是指作为有形财产的不动产和动产这些有体物，而无形财产(如智力成果等知识产权)一般由其他法律调整，只有在某些特殊情况下，这些财产权利本身才可以成为物权的客体(如以票据、有价证券、存款单等设定的权利质押等)。因此，物的概念主要是针对有体物，但又不限于有体物的范围。动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。电脑、电视、书桌这些东西平时是不动的，但这并不是不动产。因为这些东西都是可以移动并且不会因移动而造成价值上的贬损。,动产和不动产有时是可以互变的。例如，果园中果树上的果实，挂在果树上时是不动产，但是如果采摘了下来，那就变成了动产。钢材水泥等是动产，但是用其做成了房屋，就变成了不动产。分类意义：第一，所有权人限制。不动产中的土地、河流、森林等，只能成为国家或集体的所有权客体，任何自然人或集体组织以外的法人，都不能成为这些不动产的所有权人。第二，物权变动的公示方法不同。动产物权的变动，通常以交付公示；而不动产物权的变动，则以登记为公示，不经登记的不生变动效力。我国担保法规定的抵押、城市房地产交易法规定的房屋及土地使用权转让，均须办理登记后才生效。第三，设立的他物权类型不同。物权中的用益物权，如土地使用权、地役权、典权等，只能在不动产上设定，动产不能设定用益物权。在担保物权中，不动产得设定抵押权，而不能设定质权和留置权；而动产可设定质权和留置权。,第四，不动产发生相邻关系。不动产由于不能移动，相邻的占有人之间如因不动产的利用而产生冲突与矛盾时，就需要法律加以协调。所以，民法上有专门处理不动产相邻关系的条文，以处理截水、排水、通行、通风、采光等相邻关系。动产因能移动，所以不发生特定人之间的相邻关系。第五，地域管辖不同。因不动产发生的争议，适用专属管辖。民事诉讼法第34条第1项规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；而因动产引起的民事诉讼，则依普通管辖确定管辖法院，如被告住所地、合同履行地等。,四、物权的类型（一）、物权法定主义 物权法第五条规定：“物权的种类和内容由法律规定”。物权的种类、不同类型物权的内容、物权的取得、消灭的方式、原因等，均由法律直接规定，禁止以当事人的意思创设法律没有规定的物权和超越法律的限制行使物权。物权的种类 民法上物权的种类：所有权、用益物权、担保物权、占有。本法所称物权，是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权,（二）、民法学上物权的分类1、自物权与他物权：根据权利主体是否是所有人分类 自物权=所有权（原始物权、完全物权）他物权=限制物权、定限物权：非所有人根据法律规定或所有人意思对他人所有财产享有有限支配的物权（派生物权、限制物权）；分为用益物权和担保物权。2、动产物权与不动产物权按物权标的是动产还是不动产分类,3、主物权和从物权以物权是否具有独立性进行的分类。主物权是指能够独立存在的物权，如所有权、地上权、永佃权。如抵押权、质权、留置权等即为从物权。对于物权的取得、变更、丧失，从物权应与其所附的权利共命运。4、所有权和限制物权：以支配范围为根据进行的分类。限制物权是所有权人依其意思设定的所有权上的负担。是所有权以外的物权，由非所有人享有。5、有期限物权和无期限物权：（1）、有期限物权有一定存续期限：如典权、留置权、质权、抵押权等（所谓典权是指支付一定典价，在一定期限内占有他人的不动产，从而取得使用、收益的权利。）。（2）、无期限物权：所有权,五、物权法的基本原则物权法的基本原则，指贯穿于物权法的始终，对物权法的整体规则具有指导意义的一般准则。我国物权法的基本原则有以下几项。1、平等保护原则物权法第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”2、物权法定原则物权法第5条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”3、公示公信原则物权法第6条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”,（六）物权的保护 所谓物权的保护，是指在物权受到侵害时，依照法律规定的方式恢复物权的完满状态。物权保护的途径 1公力救济途径公力救济是指国家运用各种法定方式保护物权人对财产进行管领和支配的各种权利。我国物权法规定，物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。2私力救济途径私力救济权利人运用自己力量来保护权利。根据侵害状态不同，分为自力防卫和自力取回两种。（1）自力防卫所谓自力防卫，是指占有被他人非法侵夺，而物权人请求国家专门机关实行立即救助有明显困难时，自己采用适当强力来维护自己占有的自助方式,自力防卫的构成条件主要有：第一，侵夺占有正有发生，如正在进行的盗窃、抢劫、抢夺等非法活动，如果侵夺行为已经完成，就失去了防卫的对象。第二，侵夺占有没有合法依据，应被终止或遏制，合法占有不能成为自力防卫的对象。第三，物权人请求国家专门机关立即救助有明显困难。（2）自力取回所谓自力取回，是指物权人在物被侵夺后，发现其被侵夺占有的物时，依据自力取回该物。自力取回针对的对象，是侵夺占有的行为已经完成，物已经被他人侵夺时无法防御（如权利人不在家时物被盗），但是事后却发现了占有物。实施自力取回的条件，是物的现时占有人不能出示其合法占有的证据，如果占有人反对物权人取回的，物权人可以适当使用强力。如果现时占有人具有其合法占有物的证据，如从国家设置的拍卖场所购提“赃物”的证明等，物权人就不能实放自力取回。如果因取回占有物而引起诉讼的，则禁止物权人行使强力并中止取回的行为。,七、物权的变动(一)物权变动含义 物权的变动，是物权的产生、变更和消灭的总称。从权利主体方面观察，即物权的取得、变更和丧失。1、物权的取得 即物权人取得了物权。物权的取得有原始取得与继受取得。（1）原始取得，又称“固有取得”或“权利的绝对发生”，是指权利人不以他人的既存的权利及意思为依据而取得物权。例如因先占、取得时效、国家的征收、没收而取得物权。（2）继受取得，又称“传来取得”或“权利的相对发生”，是指基于他人既存的权利及意思为依据而取得物权。例如因买卖、赠与而取得所有权。依据继受的方法不同，可将继受取得分为创设的继受取得和移转的继受取得。前者指所有人在自己的所有物上为他人设定他物权，而由他人取得一定的他物权。例如设定抵押权、地役权。后者指物权人将自己享有的物权以一定法律行为移转给他人，由他人取得该物权。例如将自己的房屋出售或赠与他人，他人则根据出卖或赠与行为而取得房屋的所有权。,2、物权的变更 物权的变更，是指物权的主体、内容或客体的变更。这是物权广义上的变更，物权的取得与消灭也包含在其中。狭义上的物权变更，仅指物权内容的变更。这也是此处所言的物权变更。物权内容的变更，是指在不影响物权属性的情况下物权的客体、效力范围、方式所发生的改变。例如，地役权行使方法的改变、抵押权所担保的主债权的部分履行、同一标的物上不同的抵押之间的顺序。3、物权的消灭 物权的消灭，从权利人方面观察，即物权的丧失，有广义和狭义之分，广义的物权消灭包括物权的绝对消灭和物权的相对消灭。前者指物权的标的物不仅与其主体相分离，而且他人也未取得其权利，即该物权从此不再存在。例如，所有权、抵押权因标的物的灭失而消灭。后者指物权的主体发生了改变，即原主体权利的丧失和新主体权利的取得。例如，因出卖、赠与等行为，使一方丧失所有权而另一方取得所有权。严格地讲，物权的消灭仅指物权的绝对消灭，因为物权的相对消灭并非物权消灭的问题，而是物权的继受取得或主体变更的问题。,（二）、物权变动的类型 物权具有排他的性质，如果没有通过公示方式将物权的变动表现也来，就会给第三人带来不测的损害，影响交易的安全。例如，在房屋上设定抵押权，如果不以一定的方式表现出该抵押权的存在，那么，不知该抵押权存在的购买该房屋的第三人就可能蒙受损害。因此，民法上关于物权的变动，以“登记”为不动产物权的公示方法，以“交付”为动产物权的公示方法。1、不动产物权变动的公示方法-登记 登记，是指主管部门在相关的登记簿上记载物权变动的情况。依我国法律规定，不动产以及适用不动产规定的动产(以下通称不动产)的物权变动，以登记为生效要件。例如，国有土地使用权的出让和转让，未办理登记手续的，土地使用权不发生移转。又如，买卖车辆的，未办理过户登记手续的，车辆所有权不发生移转。,2、动产物权变动的公示方法-交付 交付是依法律行为发生动产物权变动的生效要件。也就是说，不论动产所有权的转移，还是动产质权的设定、留置权的成立，均以动产的交付为生效要件。例如，设定动产质权的，只有出质人交付质物于质权人时，质权才成立；移转动产所有权的，自标的物交付时起所有权才移转。,第二节、所有权 一、所有权的概念与特征 根据民法通则第71条的规定，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权除具有物权的一般特征外，还具有如下特征：(一)所有权具有自权性 所有权的自权性是指所有权系所有人对自己的物所享有的物权。因此，所有权为自物权。所有人在行使对标的物的权利时，无须其他权利的中介，即可以直接、无条件地行使占有、使用、收益、处分的权利。,(二)所有权具有全面性 所有权的全面性又称完全性，是指所有权是最完全的物权。在法律规定的范围内，所有人对于所有物得为占有、使用、收益及处分等全面的概括的支配，即对所有物的使用价值和交换价值都可予以全面的支配。与限制物权不同，限制物权仅限于就标的物的使用价值或交换价值支配标的物，而不能全面支配标的物。支配使用价值的，为用益物权；支配交换价值的，为担保物权。正因为如此，所有权被称为全面的支配权，而限制物权被称为一面的支配权。,(三)所有权具有弹力性 所有权的弹力性又称归一性，是指所有权的单一内容可以自由伸缩。地役权、抵押权即在所有权之上设定限制物权（地役权、抵押权）时，所有人对所有物的全面支配权将因受到限制而减缩，而于该限制解除时，所有人又恢复了对所有物的圆满支配状态。可见，所有权的弹力性系附随于所有权之上设定限制物权而产生的。所有权之上没有限制物权的存在，就无所谓所有权的弹力性。(四)所有权具有恒久性 所有权的恒久性又称为永久性、无期性，是指所有权因标的物的存在而永久存续，不得预定其存续期间。因此，所有权是无期物权。所有权的恒久性并非指所有权永不消灭或不可消灭，而只是指对所有权不得预定存续期间。标的物灭失、抛弃、取得时效等原因，都可导致所有权的消灭。所有权的恒久性，是所有权区别于他物权的又一重要标志。,二、所有权的权能 根据民法通则的规定，所有权的权能包括占有、使用、收益和处分四种权能。1、占有 占有是指对物为事实上的管领的事实。占有权能是所有权的基本权能，是所有人行使支配权的基础和前提。占有权能通常属于所有人，在某些情况下，占有权能也可以与所有人发生分离，而归属于非所有人，即非所有人占有。非所有人占有根据占有是否有合法的根据，可分为合法占有和非法占有。合法占有是根据法律的规定或所有人的意思而占有所有人的财产。例如，承租人根据租赁合同占有出租人的财产，留置权人在债务人不履行债务时根据法律的规定占有债务人的财产等。非法占有是没有法律上的根据而占有他人的财产。例如，未经允许强占他人的房屋、将拾得物据为已有等。,非法占有根据占有人的主观状态又分为善意占有和恶意占有。善意占有是指占有人不知道或者不应当知道其占有为非法的占有；恶意占有是指占有人知道或者应当知道其占有为非法的占有。一般说来，对于非法占有，所有人可以排除之，以恢复其占有。但对于善意占有，法律应给予一定的保护。2、使用 使用是指按照财产的性能和用途，对物加以利用，以满足生产和生活的需要。所有权的使用权能系对财产的具体利用，本质上是实现财产的使用价值。使用是直接作用于所有物上的权能，所以，使用权能是以占有权能为前提的，有使用权能必有占有权能。如同占有一样，使用权能也可以与所有人发生分离，而由非所有人享有。非所有人享有使用权能，只能是非所有人依法律的规定或当事人的约定，而利用标的物。否则，即构成非法使用，使用人不仅不享有使用权能，而且应对所有人承担民事责任。,3、收益 收益是指收取所有物所产生的经济利益，其实质是获取物的价值。收益产生于人们对经济利益的追求，为所有权的重要权能之一。收益权能与使用权能是紧密相联的。一般情况下，收益权能是以使用权能为前提的，故收益权能和使用权能的主体往往是一致的。但在一定条件下，收益权能和使用权能也可以发生分离，即由不同的主体分别享有。例如，房屋所有人将房屋出租而收取租金，即是由出租人享有收益权能，而由承租人享有使用权能。,4、处分 处分是指依法对物进行处置，从而决定其命运。处分权能是所有权的核心权能，包括事实上的处分和法律上的处分。事实上的处分是指对物进行消费，即通过事实行为使物的物理形态发生变化，从而满足人们的需要。例如，粮食、燃料的消费等。法律上的处分是指对物的所有权的处置，即通过法律行为使物的所有权发生变动。狭义的处分仅指使物的所有权发生变化，即所有人将物的所有权转让于他人；而广义的处分，还包括对物的所有权所设定的负担，如设定抵押、典权等。,三、所有权的取得与丧失（一）、所有权的取得 所有权的取得是指权利主体根据一定的法律事实取得所有权。1、所有权的原始取得原始取得是指不依所有人的权利和意思而依法律规定直接取得所有权。所有权的原始取得方式很多，如生产、收取孳息、没收、先占、添附、遗失物的拾得、埋藏物及隐藏物的发现、善意取得、时效取得等。2、所有权的继受取得继受取得是指依所有人的权利和意思基于法律行为或法律事件而取得所有权。所有权的继受取得方式也很多，主要有：一是转让财产，如通过买卖、赠与、互易等法律行为由一方将财产所有权移转给另一方所有。二是接受继承、遗赠。所有人死亡后，其遗产由其合法继承人继承，或由受遗赠人取得。合法继承人或受遗赠人基于继承、遗赠，就可以取得遗产的所有权。三是其他原因，如国家通过征收、征用、征购、税收的方式取得国家所有权。,（二）、所有权的丧失 所有权的丧失是指因一定的法律事实而使所有人丧失其所有权，亦即所有权的终止。所有权的丧失原因，既可以是法律行为，也可以是法律行为之外的其他法律事实，主要有以下几种：(1)所有权的转让。如通过买卖、赠与、互易等法律行为转让所有权，原所有人的所有权即为丧失。(2)所有权的抛弃。如前所述，抛弃是物权丧失的一种原因。所有人抛弃其财产的，即丧失其对该财产的所有权。(3)所有权客体灭失。作为所有权客体的物灭失，所有权即归丧失。这里的灭失既包括事实上的灭失，如财产被大火烧毁、被洪水冲毁等；也包括法律上的灭失，如财产被占有人非法转让给第三人，第三人基于善意取得而取得该物的所有权，原所有人的物即为法律上的灭失。(4)其他原因。如通过征收、征用、征购即会使原所有人丧失所有权。,四、共有（一）共有的概念特征 是指两个以上的权利主体对同一项财产共同享有所有权的法律状态。在共有关系中，共同享有所有权的人称为共有人，共有的标的物称为共有物。共有特征：1、共有主体的多数性 2、共有客体的同一性 3、共有内容的双重性 4、共有权的联合性 5、共有产生原因的共同性（二）共有的种类 1、按份共有 是指共有人按照确定的份额对共有财产分享权利、分担义务的共有。,按份共有作为共有的一种形式，除具有共有的共同特征外，还具有如下法律特征：1按份共有人的权利义务体现在一定份额之上 2按份共有人对其应有部分享有相当于所有权的权利按份共有人按照其份额享有权利，分担义务。3按份共有人的权利义务及于共有物的全部按份共有人按照自己的应有部分分享权利，分担义务，但由于应有部分只是所有权的量的分割，而非共有物的量的分割，所以，按份共有人并不是就共有物的各特定部分享有权利，承担义务，而是就自己的份额比例对整个共有物享有权利，承担义务。2、共同共有 共同共有是指共有人基于共同关系，对共有物不分份额地享有权利，承担义务的共有。具有如下法律特征：1共同共有是不分份额的2共同共有的发生以共有人之间存在共同关系为前提3共同共有人平等地享有权利和承担义务,（三)、共有财产的分割方法 1实物分割 实物分割是分割共有财产的最基本的方法，适用于可分物的分割。2变价分割变价分割是将共有财产出卖换成货币后，由各共有人按分配比例领取一定的货币的分割方式。3作价补偿 当共有财产为不可分物，共有人中有人愿意取得该物时，可以将该共有物进行估价，由该共有人对超过他应得部分之价值，对其他共有人进行补偿后，取得该物的所有权。只能采取作价补偿的方式分割共有物时，对补偿不合理的可以提出异议，但不能强行要求变价分割。共有财产分割的效力共有财产分割以后，共有关系归于消灭。不管是就原物进行分割还是变价分割，各共有人就分得的份额取得单独的所有权。分割以后某个共有人的财产由于分割以前的原因而为第三人追索或发现有瑕疵的，原共有人都要承担责任。因为原共有人有义务担保各人分得的共有财产不受第三人的追索，对原共有财产负有瑕疵担保责任。例如，甲乙在分割共有财产以后，发现甲分得的财物是甲乙原来借用丙的财产，因此，甲应将该项财产返还给丙，而乙则应补偿甲一定的损失。,五、业主的建筑物区分所有权 建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。可见，建筑物区分所有权，是由专有部分所有权、共有权和共同管理权相结合而组成的一个“复合物权”。比如，业主买了一套商品房，他对套内面积享有的是专有部分的房屋所有权，对电梯、走廊以及小区绿地、道路等公共部分享有的是共有权，对小区财产和共同事务还享有管理权，由此就结合成为建筑物区分所有权。,1、专有部分所有权（专有权）专有部分所有权，即专有权，是指业主对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益和处分的权利。专有部分是指建筑物中在构造上和使用上具有独立性、并可分割出来单独登记的部分。物权法规定，专有权的行驶，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。2、共有权 共有权是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的财产权利。关于共有部分的范围，一般认为建筑物在构造上和使用上具有公共性或不具有独立性的部分，如壁、板、柱等承重结构，外墙、屋顶、楼梯、楼道、门厅、存车间、电梯、冷暖系统、消防设施、有关管线等，都属于共有部分。另外，共有部分还包括为人们约定为共有和共用的建筑物专有部分，如管理用房、商业用房等。,物权法第73条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇共同绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”第74条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”另外，第79条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”,3、管理权 管理权是指业主对建筑物内的共同财产和公共事务参与决策、管理而所享有的权利。从性质上说，管理权属于成员权。根据物权法规定，主要包括以下内容：设立业主大会，选举业主委员会；重大事项共同决定权；决定物业管理事宜；遵守法律、法规以及管理规约。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。,五、相邻关系（一）、相邻关系的概念与特征 相邻关系的概念即不动产相邻关系，是指相互毗邻或邻近的不动产所有人或使用人之间在行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予方便或接受限制而发生的权利义务关系。这种权利义务关系从权利角度讲，又称为相邻权。相邻关系作为所有权的一种限制，具有如下特征：1、相邻关系的主体是相邻近的不动产所有人或使用人。2、相邻权的客体不同于一般物权的客体相邻关系的客体是行使不动产权利时所体现的利益，而相邻各方的行为是相邻权的内容而不是客体。3、相邻关系的内容十分复杂主要包括两个方面：一是相邻一方在行使所有权或使用权时，有权要求相邻他方给予便利，而相邻他方应当提供必要的便利。二是相邻各方行使权利时，不得损害相邻他方的合法权益，这种相邻关系是以相邻方的不作为为内容的。4、相邻关系的产生有法定性。相邻关系不是由当事人通过合同设定的，而是法律直接为调和相邻的不动产所有人或使用人之间的利益冲突而对所有权所作的限制，属于所有权制度的一项重要内容。,（二）、相邻关系的种类相邻关系是一个总体性概念，具体的相邻关系十分庞杂，物权法仅列举性规定了六种相邻关系，包括用排水、通行、修建与铺设管线、通风、采光、日照以及污染物、固体废弃物和有害物质排放以及相邻不动产损害的防免等相邻关系。司法实践中还涉及其他相邻关系，例如，竹木根枝越界、越界建筑、果实越界等相邻关系，对此物权法未加以规定。1、用排水相邻关系。用排水相邻关系的主要内容包括用水和排水两方面。水往低处流，由上游流至下游的过程中对相邻占有人必须加以限制，否则，上游邻人堵截水流或者下游邻人堵塞水流势必极大影响另一方的利益。2、相邻通行关系。相邻通行权，是指相邻一方因建筑物别无其他通道，或者土地在邻人的土地包围之中，有通过邻地的权利。物权法第87条对此进行了概括规定，要求不动产权利人为相邻不动产权利人通行提供必要的便利。,3、修建与铺设管线的相邻关系物权法第88条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等，必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。4、通风、采光和日照相邻关系物权法第89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”5、固体废物、污染物及有害物质排放相邻关系。大气污染防治法等相关法律也进行了规定。物权法第90条专门从相邻关系的角度对此进行了规定。不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。这要求不动产占有人排放固体废物、污染物以及有害物质，应当符合国家规定。对于符合国家规定的排放，相邻不动产占有人应当容忍。,6、相邻不动产损害的防免相邻不动产损害的防免，是指利用自己不动产或者相邻不动产时，防止或者避免对相邻不动产造成损害。物权法规定了不动产占有人对相邻不动产的利用问题，同时又在第91条和第92条规定了对于相邻不动产损害的防免。物权法第92条规定：不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。（三）、处理相邻关系的原则1、有利生产、方便生活2、团结互助、公平合理3、尊重历史和习惯4、合理损失赔偿原则,第三节、用益物权一、土地承包经营权（一）土地承包经营权的概念特征 农村土地承包经营权反映了我国经济体制改革产生的以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制的新型物权。物权法第124条规定：“农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。”“双层经营”包含了两个经营层次，一是家庭分散经营层次，二是集体统一经营层次。土地承包经营权，是指承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而依法通过承包使用、收益集体所有或国家所有的土地或森林、山岭、草原、荒地、滩涂水面的权利。其特征在于：,1主体(承包人)原则上为农村集体经济组织成员，但农村集体经济组织成员之外的单位或个人也可以通过转让、其他方式的承包而获得土地承包经营权。2客体是集体所有或国家所有的依法由农民集体使用的耕地、林地和草地以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村依法用于农业的土地。3内容是对集体所有或国家所有的土地进行使用和收益的用益物权。承包经营权是为种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地等生产资料的权利，不得将之用于非农建设。4土地承包经营权是有一定期限的权利。通过承包取得土地承包经营权，耕地的承包期为30年，草地的承包期为30至50年，林地的承包期为30至70年，特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。,（二）、土地承包经营权的主要内容土地承包经营权的主要内容，指的就是土地承包经营人的权利和义务。1、土地承包经营人的权利（1）土地承包人依法享有对承包地的占有、使用和收益的权利。（2）较长的承包期及承包期满后，承包人享有可以继续承包的权利。（3）承包人依法享有土地承包经营权流转的权利。物权法第128条规定：“土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”（4）承包地被征收的，土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿。物权法第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。”,（5）以其他方式承包土地的承包经营权人，可以依法将土地承包经营权转让、人股、抵押或者以其他方式流转。物权法第133条规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、人股、抵押或者以其他方式流转。”此外，土地承包经营权人还享有法律、行政法规规定的其他权利。2、土地承包经营人的义务（1）维持土地的农业用途，不得用于非农建设。（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。（3）转为非农户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。此外，还应当承担法律、行政法规规定以及合同约定的其他义务。,二、建设用地使用权（一）、建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权是指土地使用权人为营造建筑物或其他工作物而使用国有土地的权利。物权法第135条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”建设用地使用权主要有以下特征：1、建设用地使用权的客体限于国有土地。2、建设用地使用权的设立目的是为了在土地上建造建筑物或其他工作物。所谓建筑物，是指在土地上建设的房屋等；所谓其他工作物，是指在土地上除建筑物之外的构筑物及其附属设施等，如桥梁、沟渠、堤坊、地窖、隧道、纪念碑等,3、建设用地使用权通过出让或者划拨的方式取得。建设用地使用权的取得方式较为特殊。对此，物权法137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一块土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。”“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”建设用地使用权具有流通性4、与土地所有权不同，建设用地使用权具有商品性质，可以进入流通领域。物权法第143条规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。”,（二）、建设用地使用权的出让 建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金，土地使用者取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。1、协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。2、招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标，拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。,（三）、建设用地使用权的行使建设用地使用权的行使就是建设用地使用权人享有的权利和承担的义务。(一)建设用地使用权人的权利 1占有和使用土地 2权利处分建设用地使用权人可以处分其权利。这主要有以下几种情形：(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与。但法律另有规定的除外。(2)抵押。建设用地使用权可以作为抵押权的标的，此时，其地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施也随之抵押。另外，当地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施抵押时，其使用范围内的建设用地使用权也随之抵押。(3)出租。建设用地使用权人可以作为出租人将建设用地使用权连同地上的建筑物或者构筑物及其他附属设施租赁给他人使用并收取租金。在建设用地使用权出租后，建设用地使用权人(出租人)仍须向土地所有人履行义务。,3附属行为 建设用地使用权人可以在其地基范围内进行非保存建筑物或者构筑物及其他附属设施的附属行为，如修筑围墙、种植花木、养殖等。(二)建设用地使用权人的义务1建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。2建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。,三、宅基地使用权（一）宅基地使用权的概念特点宅基地使用权是指农村集体经济组织成员依法在集体所有的土地上建筑住宅及其附属设施，供居住使用的权利。物权法第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”宅基地使用权具有如下主要特点：1、宅基地使用权的主体是农民集体经济组织的成员。2、宅基地使用权的取得一般是无偿的（集体福利）3、宅基地使用权的客体，限于集体土地，且须