第七章收益法及其运用课件.ppt

第七章 收益法及其运用,学习目标：了解收益法的理论依据、适用的估价对象；熟悉报酬资本化公式；掌握收益期限确定、净收益求取、报酬率的求取、直接资本化法。,第一节 收益法概述,一、收益法的含义 也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值的方法。,第一节 收益法概述,将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推本金，称为资本化。主要方法：报酬资本化法（现金流量折现）、直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）,。,收益法的本质是以房地产预期收益为导向求取房地产价值，测算出的价值称为收益价值。,第一节 收益法概述,二、收益法的理论依据 收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。,第一节 收益法概述,二、收益法的理论依据 预期原理决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，而是基于市场参与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。基本思路：将估价时点视为现在，那么现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着其未来的收益期限内可以源源不断地获取净收益。如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价值。,第一节 收益法概述,三、收益法适用的估价对象 收益法适用的对象：收益性房地产。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有收益即可。不适用收益法的对象：无收益的项目，如行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。,第一节 收益法概述,四、收益法估价需要具备的条件 房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。,第一节 收益法概述,五、收益法估价的操作步骤1.确定未来收益期限2.预测未来各期的净收益3.求取报酬率4.选用合适的报酬资本化法公式计算收益价值,运用直接资本化法估价的3个步骤（1）求取未来某一年的某种收益（2）求取资本化率或收益乘数（3）选用恰当的直接资本化公式计算收益价格,第二节 报酬资本化法的公式,1.最一般公式V：房地产在估价时点的收益价值Ai：房地产的未来净运营收益Yi：房地产未来各期的报酬率 n：房地产的收益期限,第二节 报酬资本化法的公式,在实际估价中，一般假设报酬率长期维持不变，所以公式简化为：,第二节 报酬资本化法的公式,实际收益发生在期初，则公式变形为：,第二节 报酬资本化法的公式,净收益每年不变的公式的应用（1）直接用于测算价值某写字楼是6年前以出让方式取得的建设用地使用权，使用期限50年，不可续期。该写字楼在正常情况下每年的净收益为80万元，该宗房地产的报酬率8.5%，计算其收益价值。（2）不同期限房地产价格的换算 已知无限年期的价格，求有限年期的价格：（两房地产报酬率相等时）1.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，计算该房地产30年收益权利的价格。2.己知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，价格为4000元/m2：若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于（）元/m2。,4920,（3）用于比较不同期限房地产价格的高低 甲房地产的受益年限为50年，单价为2000元/平米，乙房地产的收益年限为30年，单价为1800元/平米，报酬率为6%，其他条件相同，比较两宗房地产价格高低。,年限不同，不能直接比较，都还原为无穷年限的价值，再比较，或者将50年的甲房地产还原为30年的甲房地产，乙再与比较；或者将30年的乙房地产还原为50年的乙房地产再比与甲较或者甲乙都还原为年收益，在比较。,（4）市场法中因期限不同进行的价格调整 某宗5年前出让方式获得的50年使用期限的工业用地，目前所处地段的基准地价为1200元/平米，该基准地价在评估时使用期限为法定最高年限50年，除使用期限不同外，该工业用地的其他状况与评估基准地价时设定的状况相同。现行土地报酬率为10%，请通过基准地价求该工业用地的目前价格。,第二节 报酬资本化法的公式,3.净收益按一定数额递增的公式（1）收益期限为有限年,第二节 报酬资本化法的公式,3.净收益按一定数额递增的公式（2）收益期限为无限年,第二节 报酬资本化法的公式,4.净收益按一定数额递减的公式-b：净收益逐年递减的数额-未来第n年的收益：A-（n-1）b 确定合理经营期，即年净收益为零时的期限A-（n-1）b=0，求出n。,例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元。请计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定情况下的净收益；如果报酬率为6%，请计算该宗房地产的收益价格。该宗房地产的合理经营期限n计算如下：令A-（n-1）b=0有25-（n-1）2=0n=252+1=13.5（年）该宗房地产第13年的净收益为：A-（n-1）b=25-（13-1）2=1（万元）该宗房地产第14年净收益为：A-（n-1）b=25-（14-1）2=-1（万元）所以合理经营年限为13.5年。该宗房地产的收益价格计算如下：,第二节 报酬资本化法的公式,5.净收益按一定比率递增的公式（1）收益期限为有限年 g：净收益逐年递增的比率 未来第n年的净收益为：（2）收益期限为无限年,例题：预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为9%，请计算该宗房地产的收益价格。某宗房地产土地使用权剩余年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。请计算该宗房地产的收益价格。,第二节 报酬资本化法的公式,6.净收益按一定比率递减的公式（1）收益期限为有限年（2）收益期限为无限年有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE I：有效毛收入E：运营费用gI:I逐年递增的比率gE:E逐年递增的比率,第二节 报酬资本化法的公式,7.净收益在前后两段变化规律不同的公式（1）收益期限为有限年 t：净收益有变化的期限（2）收益期限为无限年,第二节 报酬资本化法的公式,8.预知未来若干年后的价格的公式 V：房地产现在的价格Ai：房地产未来t年期限的净收益，简称期间收益 Vt：房地产在未来第t年末的价格 t：持有房地产的期限 公式二：上式中净收益每年不变为A 公式三：难以预测未来的价格，而能预测未来价格相对于当前价格的变化率，增值率为,第二节 报酬资本化法的公式,8.预知未来若干年后的价格的公式,第二节 报酬资本化法的公式,8.预知未来若干年后的价格的公式 公式适用条件 一是用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来价格或未来价格相对于当前价格的变化率的情况 二是对于收益期较长的房地产，不是按照其收益期来估价的，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期的净收益和持有期末的价值，再将他们折算为现值。,例题：某宗房地产现行的价格为2000元/m2，年净收益为200元/m2，报酬率为10%，现获知该地区将兴建一座大型的现代火车站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该城市现有火车站地区的繁华程度。在该城市现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预计新火车站建成投入使用后，新火车站地区该房地产的价格将达到5000元/m2。请计算获知兴建火车站后该宗房地产的价格。（自然增值外部性）。预测某宗房地产未来2年的净收益分别是55万和60万，2年后的价格分别比现在上涨5%，该类房地产的报酬是10%，求该房地产现在的价格。,第三节 收益期限的确定,收益期限是估价对象自估价时点起至预期未来可以获得收益的时间。建筑物剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间。土地使用权剩余期限是自估价时点起至土地使用期限结束的时间。建筑物经济寿命运营收入等于运营费用时，经济寿命终结。,第三节 收益期限的确定,三种情况：（1）在建筑物剩余经济寿命与土地使用权剩余期限同时结束的情况下，收益期限为建筑物剩余经济寿命或者土地使用权剩余期限（2）建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时，出让合同中约定不可续期的，房地产的价值等于以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值；建筑物要区分是否补偿，如果有补偿，则加上土地使用权剩余期限结束时建筑物的残余价值（这是需要补偿给原土地使用者的）折算到估价时点的价值；如果无补偿，则不考虑建筑物残值的影响。,第四节 净收益的测算,一、净收益测算的基本原理 基于租赁收入测算净收益投资法（优先考虑使用）基于营业收入测算净收益利润法 对于既有大量租赁收入又有营业收入的，宜通过租赁收入求取净收益,净收益的计算是个难点问题。不同的估价对象，净收益测算时，扣除的项目是不一致的。,第四节 净收益的测算,1.基于租赁收入测算净收益运营费用，维持房地产正常使用营业的必要支出运营费用构成：房地产税、保险费、人员工资及办公费用、保持房地产正常运转的成本，以及为承租人提供服务的费用运营费用与会计上成本费用的区别（四个不包括）抵押房地产，运营费用不包含抵押贷款还本付息额不包含折旧（不包括建筑物、土地取费费用的折旧摊销，但包括寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设备、装饰装修等折旧），重置提拔款是运营费用中的项目。不包含改扩建费用改扩建增加了资产价值，所以不在运营费用里。不包含所得税与特定业主经营状况相关，所得税后称为税后现金流量。评估投资价值时，需要扣所得税，评估市场价值时，不扣所得税,第四节 净收益的测算,重置提拔款 就是为了设备到期时能有资金更新，平时专门提取的资金，这些资金在设备到期时，连本带利，刚好等于需要更新的设备的价值。,第四节 净收益的测算,2.基于营业收入测算净收益 特点：业主与经营者为同一主体，房地产租金与经营者利润没有分开 与租赁收入测算净收益的区别：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入要扣除归属于其他资本或经营的收益（正常利润）,第四节 净收益的测算,二、不同收益类型房地产净收益的求取 1.出租 出租的房地产净收益的求取 计算公式：净收益租赁收入由出租人负担的费用 其中：租赁收入(2项)：租金收入、租赁保证金或押金的利息 出租人负担的费用(6项)：维修费，管理费，保险费，房地产税，租赁费用，租赁税费。现实出租人负担的费用名义租金，计算时要转变成实际租金由双方在租赁合同中约定。某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为（）万元。,345；折旧费，不是真正的房租，抵押贷款还本付息额也不包括在收益性房屋的使用成本中。,第四节 净收益的测算,二、不同收益类型房地产净收益的求取 2.自营 营业的房地产净收益的求取 商业经营的房地产：净收益=商品销售收入-商品销售成本-经营费用-商品销售税金及附加-管理费用-财务费用-商业利润-与房地产可分离的无形资产价值 工业生产的房地产：净收益=产品销售收入-生产成本-产品销售费用-产品销售税金及附加-管理费用-财务费用-厂商利润-与房地产可分离的无形资产价值 农地净收益的测算：净收益=农地年产值-各种费用-投资利息-农业税-农业利润,第四节 净收益的测算,二、不同收益类型房地产净收益的求取 3.自用或空置 自用或尚未使用的房地产净收益的求取。可以根据同一市场上有收益的类似房地产的有关资料来测算，或者通过类似房地产的净收益直接比较得出。4.混合收益房地产 混合收益的房地产净收益的求取：3种方法 方法1：首先区分变动费用和固定费用，将各种类型的收入分别减去相应的变动费用，再减去加总的固定费用 方法2：首先测算各种类型的收入，再测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用 方法3：把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，分别求出各自的净收益，再相加得出总的净收益,第四节 净收益的测算,三、求取净收益应注意的问题 1.有形收益和无形收益 有形收益是由房地产带来的直接货币收益 无形收益是指房地产带来的间接利益 在求取净收益时既要包括有形收益，又要考虑各种无形收益 无形收益难以货币化，难以在计算净收益时考虑，但可以通过选取较低的报酬率或资本化率予以考虑。注意不要重复计算无形收益。2.实际收益和客观收益 实际收益是在当前经营管理状况下实际取得的收益，一般不能直接用于估价。客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后能够获得的一般正常收益，可以作为估价的依据。租约的限制：有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租赁合同中约定的租金，即实际租金，租赁期外的租金应采用正常客观的市场租金,例题：某商店的土地使用期限为40年，自2007年8月1日起计算。该商店共有两层，每层可出租面积各为200m2。一层于2008年8月1日租出，租赁期限为5年，可出租面积的月租金为180元/m2，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租面积的正常月租金分别为200元/m2和120元/m2，运营费用率为25%。该类房地产的出租率为100%，报酬率为9%。请计算该商场2011年8月1日带租约出售时的正常价格。,承租人权益价值评估 成本节约资本化法，即：承租人权益价值=某种权益或资产的价值 等于其未来有效期内可以节约的成本的现值之和 承租人权益价值评估等于剩余租赁期间各期合同租金与市场租金差额的现值之和合同租金低于市场租金，承租人就有价值合同租金高于市场租金，承租人权益价值为负 有租约限制下的价值无租约限制下的价值承租人权益价值 例题：某公司2年前租赁某写字楼中的500平米用于办公，约定租期为20年，净租金为每天3元/平方米，已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似的写字楼租金为每天3.5元/平方米，报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）。,第四节 净收益的测算,四、净收益流模式的确定 1.净收益每年基本上固定不变 净收益A的求取方法：（1）过去数据简单算术平均法（2）未来数据简单算术平均法（3）未来数据资本化公式法2.净收益每年基本上按照某个固定的数额递增或递减 3.净收益每年基本上按照某个固定的比率递增或递减 4.其他有规则的变动情况,第五节 报酬率的求取,一、报酬率的实质 投资回收所投入资本的回收，即保本。投资回报所投入资本全部回收以后所获得的额外资金，即报酬。投资收益与风险呈正相关。所选取的报酬率，应等同于获取估价对象产生的净收益具有同等风险的投资的报酬率 不同地区、时期、用途、类型的房地产由于风险不同，所以报酬率也各不相同,第五节 报酬率的求取,二、报酬率的求取方法 1.累加法 累加法：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率-投资带来的优惠率 2.市场提取法（1）无限年期，利用公式Y=A/V（2）有限年期，利用公式（3）采用试错法计算，再线性内插（4）收益按一定比例递增且收益期限无限时，利用公式,第五节 报酬率的求取,三、投资报酬率排序插入法 搜集与报酬率有关的资料将不同类型的报酬率从低到高按顺序排列将估价对象与这些类型投资的风险程度进 行分析比较，确定估价对象风险程度所处的位置根据位置，在图表上找出对应的报酬率,第六节 直接资本化法,一、直接资本化法概述 将估价对象未来某一年的某种收益除以适当的资本化率，或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法第一种方式第二种方法（乘数法）,第六节 直接资本化法,例题 报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是（）。A.报酬率是投资回收与投入资本的比率B.风险大的投资，不确定因素多，故报酬率应低，反之，报酬率应高C.当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率D.当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率 下列收益法乘数中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是（）。A.毛租金乘数法B.潜在毛收入乘数法C.有效毛收入乘数法D.净收益乘数法,第六节 直接资本化法,二、资本化率和收益乘数的求取方法 资本化率和收益乘数可用市场提取法综合资本化率=净收益率/有效毛收入乘数三、资本化率与报酬率的区别和关系R和Y都是将房地产未来预期收益转换为价值的比率 方法不同资本化率是一步就将房地产未来预期收益转换为价值，而报酬率是通过折现方式实现，可以有多步；性质不同资本化率是表示从收益到价值的比率，仅是换算关系，并不表示获利能力，而报酬率则是表示获利能力 影响因素不同报酬资本化法中，净收益流模式不同，计算公式有所不同，而资本化法中是不区分净收益流模式,第六节 直接资本化法,不同净收益流模式中报酬率与资本化率的换算情况1无限年期情况下 R=Y 二者相等情况2有限年期情况3净收益按一定比率g递增且无限年期R=Y-g 情况4预知未来若干年后的价格相对变动情况,例题某宗房地产的未来净收益流见表7-4。假定报酬率为10%，请求取其资本化率。某宗房地产的未来净收益流某宗房地产未来净收益的现值求出了该宗房地产的价值之后，其资本化率为未来第一年的净收益与价值的比率，即：,第七节 投资组合技术和剩余技术,一、投资组合技术和剩余技术 实质是求出土地或建筑物的各自的报酬率和资本化率，或分别测算其价值 投资组合技术：土地与建筑物的组合，抵押贷款与自有资金的组合 剩余技术：土地剩余技术，建筑物剩余技术，自有资金剩余技术，抵押贷款剩余技术（1）土地与建筑物的组合-三种资本化率总公式：土地价值土地资本化率+建筑物价值建筑物资本化率=房地价值综合资本化率,第七节 投资组合技术和剩余技术,三种资本化率的关系综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率土地资本化率+建筑物价值占房地产价值的比率建筑物资本化率综合资本化率=土地价值占房地产价值的比率土地资本化率+（1-土地价值占房地产价值的比率）建筑物资本化率综合资本化率=（1-建筑物价值占房地产价值的比率）土地资本化率+建筑物占房地产价值的比例建筑物资本化率土地价值占房地产价值的比率+建筑物价值占房地产价值的比率=1,第七节 投资组合技术和剩余技术,（2）抵押贷款与自有资金的组合 资金来源：自有资金、抵押贷款 抵押贷款常数年偿还额/抵押贷款金额（考点，需要记忆）由于抵押贷款通常是分期偿还的，所以一般不利用抵押贷款利率来计算报酬率，而应利用抵押贷款常数来计算 公式：房地产价格=抵押贷款金额+自有资金额 房地产净收益=抵押贷款收益+自有资金收益 房地产价格综合资本化率=抵押贷款金额抵押贷款常数+自有资金额自有资金资本化率 综合资本化率=贷款价值比率抵押贷款常数+（1-贷款价值比率）自有资金资本化率,第七节 投资组合技术和剩余技术,例题购买某类房地产通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为6%，贷款期限为20年，按月等额偿还本息。通过可比实例房地产计算出的自有资金资本化率为12%。请计算该宗房地产的综合资本化率。,第七节 投资组合技术和剩余技术,二、剩余技术 1.土地剩余技术 剩余技术的含义，是当已知整体房地产的净收益、其中某个构成部分的价值和各个构成部分的资本化率或报酬率时，从整体房地产的净收益中扣除归属于已知构成部分的净收益，求出归属于另外构成部分的净收益，再将它除以相应的资本化率或选用相应的报酬率予以资本化，得出房地产中未知构成部分的价值的方法。直接资本化法的土地剩余技术净收益每年不变，收益期限为有限年情况下的土地剩余技术,第七节 投资组合技术和剩余技术,2.建筑物剩余技术3.自有资金剩余技术4.抵押贷款剩余技术,