第三章房地产抵押贷款课件.ppt

第,3,章,房地产抵押贷款,学习目的,：,?,掌握房地产抵押贷款还款方式及其计算,?,掌握房地产开发项目融资分析、内部收益,率计算,?,熟悉房地产抵押贷款的原理、运作及相关,知识,第,3,章,房地产抵押贷款,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,?,抵押和房地产抵押,抵押,?,概念：指债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有，将该,财产作为债权担保的行为,债务人或第三人,抵押人,债权人,抵押权人,提供担保的财产,抵押物,可以设定抵押权的财产（新物权法第,180,条）,?,建筑物及其他地上附着物,?,建设用地使用权,?,以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权,?,生产设备、原材料、半成品、成品,?,正在建造的建筑物、船舶、航空器,?,交通运输工具,?,法律、行政法规未禁止抵押的其他财产,第,3,章,房地产抵押贷款,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,?,抵押和房地产抵押,不可设定抵押权的财产（新物权法第,184,条）,?,土地所有权,?,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但,法律规定可以抵押的除外,?,学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的,教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施,?,所有权、使用权不明或有争议的财产,?,依法被查封、扣押、监管的财产,?,法律、行政法规规定不得抵押的其他财产,第,3,章,房地产抵押贷款,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,?,抵押和房地产抵押,房地产抵押,?,概念：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方,式，向抵押权人提供债务按期履行的担保。,可以设定抵押权的房地产,?,依法获得的出让土地使用权,?,依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权,?,依法获得的房屋期权,?,依法可以抵押的其他房地产,处分受押房地产所得价款偿还顺序,?,支付处分抵押房地产的费用,?,扣除抵押房地产应缴的税款,?,若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于,该地块的土地使用权出让金，上缴国家,?,偿还抵押权人债权本息及支付违约金,?,赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失,第,3,章,房地产抵押贷款,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,?,抵押和房地产抵押,处分受押房地产所得价款偿还顺序,?,多次抵押原则：按先后顺序清偿，顺位相同，按比,例清偿,?,例：,A,公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款,200,万元，向乙银行贷款,300,万元，借款期,2,年，均于,2000,年,2,月,10,日办理抵押登记。,A,公司到期后无力偿,还贷款，抵押权人依法处分该房地产，处分净价款,为,400,万元。甲、乙银行如何清偿其债权？,?,甲优先受偿：,400*200/,（,200+300,）,=160,万元,?,乙优先受偿：,400*300/,（,200+300,）,=240,万元,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,房地产抵押贷款及其种类,?,房地产抵押贷款,概念：指银行以借款人或第三人拥有的房地产,作为抵押物发放的贷款,含义：,?,抵押人在抵押期间不得随意处理受押房地产,?,划拨方式取得的土地使用权要补交土地出让金,?,处分房地产用于清偿的价款超出债权部分归抵押人,所有，不足部分由借款人清偿,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,房地产抵押贷款及其种类,?,房地产抵押贷款分类,按贷款对象分类,?,企事业法人房地产抵押贷款,?,个人房地产抵押贷款,按贷款用途分类,?,房屋开发抵押贷款,?,土地开发抵押贷款,?,购房抵押贷款,?,其他用途的房地产抵押贷款,按贷款利率确定方式和计息方法分类,?,固定利率房地产抵押贷款,?,浮动利率房地产抵押贷款,?,可调利率房地产抵押贷款,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,房地产抵押贷款的基本特征,?,以抵押为前提,?,抵押质押区别,作用对象不同,?,质押：不动产或动产,?,抵押：动产或权利,贷款形式不同,?,质押：转移占有,?,抵押：不转移占有,信用贷款,担保贷款,贷款,保证贷款,质押贷款,抵押贷款,?,以房地产抵押为条件,借方：取得资金以拥有房地产，而非出售房地,产,贷方：将受押房地产作为还款保障而非取得房,地产,?,具有现实性,保证贷款：未来责任，未必发生,抵押贷款：现实责任，获得贷款时提供,?,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,房地产抵押贷款的基本特征,3.1,房地产抵押贷款的原理和种类,房地产抵押贷款的作用,?,增强个人购房能力,?,增强企业经济实力,?,发挥储蓄功能，调节居民消费,?,确保银行贷款的安全性,3.2,房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的运作要素,?,贷款人,概念：指经央行批准，持有金融机构法人许可证,或金融机构营业许可证，并经工商行政管理部门,核准登记的商业银行和其他金融机构。,贷款人权利,?,决定贷与不贷，贷款金额、利率,?,要求借款人同意办理抵押物登记,?,收取贷款本金和利息,?,必要时可行使抵押权,贷款人义务,?,公布业务种类、范围、程序、贷款利率等信息，提供咨询,?,公开资信审查内容和发放贷款条件,?,及时答复借款申请,?,对借款人经济情况给予保密,3.2,房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的运作要素,?,借款人,概念：,指经工商管理部门核准登记的企事业法人,和具有完全民事行为能力的自然人等,借款人应具备的条件,?,具有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地,产,?,原应付贷款利息和到期贷款已按期清偿,?,企事业法人应经工商年检，开立基本存款账户或,一般存款账户，拥有一定自有资金（如自有流动,资金占,35%,以上）,?,法人企业应持有贷款证,3.2,房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的运作要素,?,借款人,借款人权利,?,有权向多个贷款人借款,?,有权按合同约定提取和使用全部贷款,?,有权拒绝附加条件,借款人义务,?,配合贷款人进行调查、审查和检查,?,接受相关监督,?,按规定用途使用贷款,?,及时清偿本息,3.2,房地产抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的运作要素,?,借款合同和抵押合同,?,抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证,?,贷款比例、贷款期限、贷款利率,?,贷款偿还方式,到期一次还本付息,等额本息还款法,等额本金还款法,3.2,房地产抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,到期一次还本付息,贷款期限为,1,年,F=P(1+R,m,),12,贷款期限不到,1,年,F=P(1+R,m,),Nm,例：贷款,1,万元，年利率,4.14%,，贷款期,7,个月，,到期偿还本息？,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,等额本息还款法,P,m,T,m,=P R,m,(1+R,m,),Nm,/(1+R,m,),Nm,-1,=P R,m,+P R,m,/(1+R,m,),Nm,-1,?,例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房,贷款,20,万元，年利率,5.04%,，贷款期限,15,年，若在,整个贷款期内，利率未变，该居民每月还款额？,还息（投资回报）,还本（投资回收）,P,P,m,T,m,Nm,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,等额本息还款法,抵押常数,?,P=1,，,M=R,m,(1+R,m,),Nm,/(1+R,m,),Nm,-1,等额本息还款还本付息的趋势,利息,等,额,偿,还,本,息,期限,本金,30,年,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,等额本息还款法,还款,t,月后的贷款余额,?,P,b,=P,m,T,m,(1+R,m,),Nm-t,-1/R,m,(1+R,m,),Nm-t,?,例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人,住房贷款,20,万元，年利率,5.04%,，贷款期限,15,年，若该家庭已按月等额偿还了,5,年，欲提前还,款，应在第,6,年初一次偿还多少？,P,P,m,T,m,Nm,P,b,t,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,等额本息还款法,还款,t,月后，利率变为,R,m,，月还款额？,?,P,m,T,m,=P,b,R,m,(1+R,m,),Nm-t,/(1+R,m,),Nm-t,-1,?,例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房,贷款,20,万元，年利率,5.04%,，贷款期限,15,年,假设该,家庭已按月偿还了,5,年，年利率上升为,6%,，那么从,第,6,年初开始月偿还额为多少,?,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,等额本金还款法,月还本金：,P,m,=P/Nm,月还利息：,I,t,=P-,P,m,(t-1),R,m,月还款额：,PI,t,=P,m,+I,t,例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房,贷款,20,万元，年利率,5.04%,，贷款期限,15,年,如居民,选择等额本金还款方式，该居民第,1,期和第,60,期的,月还款额是多少？,P,P,m,Nm,I,t,3.2,抵押贷款的运作,贷款偿还方式,?,两种还款工具差异,每月还款数额不同,?,等额本息：每月还款额固定,?,等额本金：月偿还额逐期减少,每期还款额中本金、利息所占比例不同,?,等额本息：先息后本,?,等额本金：本金相同，利息逐渐减少,偿还利息总额不同,?,等额本息：复利计息,?,等额本金：单利计息,3.2,抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的主要品种,?,房地产开发类贷款,房地产开发企业流动资金贷款,房地产开发贷款,?,商业性商品房贷款,?,个人竞拍购房住房贷款,?,个人购房组合贷款,?,个人住房转按贷款,3.2,抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的主要品种,?,房地产开发类贷款,房地产开发企业流动资金贷款,：短期,2,年,?,开发前期所需资金,?,土地开发和基础设施建设所占用资金,?,建筑安装工程所需占用资金,?,公共设施配套工程所需占用资金,房地产开发贷款：中长期,?,土地使用及拆迁补偿,?,前期工程,?,基础设施建设,?,房屋建筑安装,?,公共配套设施所需支出,3.2,抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的主要品种,?,房地产开发类贷款,特点,?,按项目贷款,?,贷款额度大,?,贷款占用时间较长,?,贷款风险较大,贷款对象：,房地产开发企业或建设经济房的企事业法人,贷款条件,?,持有贷款证,?,提供申请贷款项目的有关材料（项目建议书、可行性研究项目,年度投资计划、建设用地规划许可证、拆迁许可证等）,?,应以土地使用权及其地上建筑物，其他附着物设定抵押,?,借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产总值,50%,?,借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资,35%,?,具有还贷能力,3.2,抵押贷款的运作,房地产抵押贷款的主要品种,?,商业性商品房抵押贷款,贷款对象和条件,?,有稳定合法收入和归还本息能力,?,有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或买卖合,同,?,支付购房首期款,?,公共设施配套工程所需占用资金办理房产抵押和保,险,贷款期限、贷款额度和贷款利率,贷款申请和发放,3.3,房地产开发项目的融资分析,房地产开发项目财务基础数据的评估,?,房地产开发项目投资支出评估,土地费用,前期工程费用,基础设施建设费用,建筑安装工程费用,公共配套设施,开发间接费用,开发期税费,不可预见费,?,开发项目的营业收入评估,已开发土地的转让收入,商品房销售收入,经租房屋收入,3.3,房地产开发项目的融资分析,房地产开发项目财务基础数据的评估,?,房地产开发项目营业支出评估,经租房屋的经营成本,?,业务人员工资；职工福利费；办公费；差旅交通,费；修缮费；广告费；其他,房地产开发项目的管理费用,?,公司经费；工会经费,房地产销售费用,?,修理费；差旅费；广告费,3.3,房地产开发项目的融资分析,房地产开发项目财务效益分析,?,净现值指标,?,NPV=(CI,-CO),t,(1+i,c,),-t,?,NPV:,净现值,(CI-CO),t,：第,t,年的净现金流量,?,i,c,基准收益率和设定的折现率。当,NPV,0,时，房地产项,目可以接受,?,i,c,选择，应采用房地产开发部门投资基准收益率或平均资,金利润率来确定。对银行贷款部门来说，一般可按年贷款,利率,+1%3%,来计算。,n,t=0,n,t=0,3.3,房地产开发项目的融资分析,房地产开发项目财务效益分析,?,净现值率,?,NPVR=NPV/I,P,?,I,P,项目全部投资现值,?,净现值率越高，说明获利能力越好,?,内部收益率指标,?,NPV=(CI,-CO),t,(1+IRR),-t,=0,?,IRR:,内部收益率,n,t=0,3.3,房地产开发项目的融资分析,房地产开发项目财务效益分析,?,动态投资回收期,(CI-CO),t,(1+i,c,),-t,=0,?,P,t,动态投资回收期,?,P,t,=,累计净现金流量开始出现正值期数,-1+,上期累计净现,金流量现值的绝对值,/,当期净现金流量现值,?,P,t,T,0,项目可行；,T,0,为基准动态投资回收期,t=0,P,t,例：已知某投资项目的净现金流量如,下表所示，如果投资者目标投资率为,10%,，求该投资项目的财务净现值。,单位：万元,年份,0,1,2,3,4,5,现金流入量,300,300,300,30,0,30,0,现金流出量,1000,净现金流量,-,1000,300,300,300,30,0,30,0,例：已知某投资项目的净现金流量如下表所示，求,该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收,益率为,12%,，求该项目的动态投资回收期。,年份,0,1,2,3,4,5,6,现金流入量,300,300,350,400,400,600,现金流出量,1200,净现金流量,-1200,300,300,350,400,400,600,