房地产市场价格影响因素分析及预测统计学专业毕业论文.doc

房地产市场价格影响因素分析及预测统计学专业毕业论文 本科毕业论文福建省房地产市场价格影响因素分析及预测学生姓名 学 院经济学院系计划统计系专 业统计学投资决策分析方向年 级 学 号指导教师校内 职称讲师指导教师校外 职称福建省房地产市场价格影响因素分析及预测摘要 经过十多年的发展房地产业已经成为我国国民经济重要的支柱产业它迅猛发展的势头备受世人瞩目近年来房地产价格上涨较快部分地区房价持续飙升超过了经济总体增长水平因此对城市房地产价格问题的研究引起了学术界企业政府和媒体的高度重视是什么因素导致了商品房价格的持续快速增长本文以福建省房地产市场为例就福建省房地产市场价格的影响因素进行定性分析和回归分析并对福建省的房价进行了预测目的在于对福建省房地产市场价格的影响因素形成全面客观的认识并为房地产市场的各个参与者的决策提供参考关键词 房地产价格房价影响因素回归分析The analysis and predictions of the real estate market price in FujianAbstract The real estate industry has become an important pillar industry of China after the development in the past decade Its high-speed development has attracted worldwide attention In the recent years the real estate price rose rapidly Especially in some regions the housing price goes up sharply and its rate has far exceeded the increasing rate of the overall economy Therefore the problem of housing price incurs the high attentions of the academic circles enterprises governments and public opinions Whats the factor that cause the real estate price keeps on rising so fast In this paper we took the real estate market in Fujian Province as an example carried on qualitative analysis and regression analysis for factors affecting real estate market price and estimated the housing price in Fujian The purpose of this paper is to find out the extraordinary factor to influence the market price in Fujian Province and provide references for the decisions of each participant of the real estate marketKeywords The real estate market price Factors affecting price Regression analysis 目录一引言1一研究的背景与意义1二研究内容与方法2二房地产价格的相关研究回顾2一房地产价格的基本概念2二国内外研究的文献综述3三福建省房地产价格影响因素的定性分析4一房地产价格影响因素概述4二福建省房地产价格的影响因素分析6四福建省房地产价格影响因素的定量分析10一指标的选择10二各变量之间的相互关系12三模型估计13四模型评价15五房价预测16五结论19一实证结果小结19二稳定房价的相关政策建议19参考文献21一引言一研究的背景与意义房地产业是国民经济的一个重要产业是国民经济的基本承载体房地产业的发展对建筑业以及建材冶金化工等产业发展起着带动作用也推动着金融业的发展是吸引金融业投资的重要领域房地产业的发展不但能带动经济发展也有利于产业结构的升级拓展消费市场优化城市消费结构促进城市经济的繁荣并带来大量的就业机会国家宏观经济部门经过综合分析认为房地产业将成为我国又一支柱产业我国房地产业历史悠久中国房地产业最早产生于19世纪末20世纪初并随着中国商品经济的发展社会经济制度的变革而经历了一个曲折的历史发展过程而真正与现代市场经济联系在一起的房地产业起步是从80年代开始的至今只有30余年的时间自党的十一届三中全会召开以来我国房地产业经历了复苏发展调整繁荣和宏观调控等阶段从一个不成熟的产业慢慢走向成熟特别是1998年我国取消福利分房以来房地产业一枝独秀发展迅猛成为近年来中国快速经济增长的最大动力和源泉之一以福建省为例改革开放初期的城镇人均住宅建筑面积为85平方米1998年达到201平方米2007年则为335平方米在30年不到的时间里翻了两番房地产业的高速发展市场的交易活跃也带来了房价的水涨船高一路攀升一方面房地产业带动了许多相关产业的发展带来整个国民经济的繁荣总体发展比较健康另一方面房价的高速攀升也暴露了不少问题引起了人们对房地产市场泡沫的担心1990年日本的房地产泡沫破灭带来十年的经济萧条1997年的楼市泡沫策动亚洲金融危机2008年美国房地产市场衰退引发次贷危机而目前我国的房地产经过了2003-2007年五年的高速发展期房价已逐步攀升到顶峰2008年受金融危机影响房价略有下降2009年又全面复苏继续保持了上行的态势房地产业的发展速度大大超过了其他行业在个别城市房屋价格翻倍的速度甚至与当年日本东京香港房价暴涨时刻完全一致这也导致将房价因素纳入CPI统计的呼声连年高涨其他国家和地区的经验告诉我们房地产业如果发展不健康很容易聚集泡沫泡沫一旦破裂国民经济就会受到巨大冲击我国的房地产业是否发展过热市场是否存在泡沫哪些因素影响到了房价的形成在目前市场经济平稳运行的大背景下研究房价的变动规律及其影响因素力求通过房价的变化反映房地产市场运行情况就成为了一个值得探讨的问题本文将以福建省商品房市场为例运用经济学理论和计量统计方法对福建省房价的影响因素进行定性和定量分析研究的意义在于发掘福建省房地产价格变动的规律进一步认识房地产市场的运行状况和市场价格的影响因素为购房者开发商的投资决策和地方政府的制定政策提供参考和建议二研究内容与方法目前国内外对房地产价格因素的分析与研究比较多本文将在这些理论研究的基础上结合福建省房地产市场的现状采用1996-2008年数据运用SPSSMINITAB软件和统计学方法对各影响因素对房地产价格的影响程度进行分析建立多元线性回归模型确定房价与各因素之间的数量关系并对该方程模型进行统计检验最后对福建省商品房市场价格进行预测提出相关政策建议本文共分为五个部分第一部分为引言主要介绍课题的研究背景和意义研究思路和方法第二部分将回顾国内外的相关理论研究成果这是本文案例分析的理论基础第三部分将联系实际对福建省房地产价格的影响因素进行定性分析选取相应的统计指标从供给和需求两方面分析近年来房价上涨的原因第四部分则属于定量分析阶段通过搜集的相关指标数据建立统计模型对第三部分的理论做出实证分析并对福建省房地产市场价格的发展趋势进行预测第五部分在总结研究结果的基础上对地方政府稳定房价提出政策建议二房地产价格的相关研究回顾一房地产价格的基本概念房地产是房屋和土地财产的总称又称不动产它包括土地建筑物以及固着于土地建筑物不可分离的部分具体而言房产是指建筑在土地上的各种房屋例如住宅办公楼商场厂房仓库和其他服务文化教育卫生体育用房等地产是指土地及其上下一定的空间包括地面道路水域和地下的各种基础设施等房地产的含义也有广义和狭义的区别广义的房地产是指土地土地上的永久建筑物基础设施以及如水和矿藏等自然资源还包括与土地房屋所有权有关的权利和利益狭义的房地产则指房屋的建筑部分与建筑地块有机结合的整体和它们衍生的各种物权房地产价格是房地产价值的货币表现是房屋建筑物价格和土地价格的有机统一在价值形态上包括两部分一是土地价格二是房产价格所谓土地价格也称地产价格是指地租的购买价格是地租的资本化这在地租理论中有详细介绍而房产价格是指房产商品价值的货币表现它包括房屋建筑产品价值的货币表现与房屋建筑所占土地的地价两个部分2房地产价格就是由土地价格和建筑物价格构成的一般说来通常包括以下六大项土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售税费开发利润二国内外研究的文献综述1国外对房地产价格的研究国外对房地产业的发展研究起步较早对房地产价格影响因素进行分析的文献很多内容涉及到供求关系人口增长银行信贷宏观经济因素等方面在市场供求关系方面Geof Kenny 1999 采用协整技术建立了爱尔兰房地产市场供给和需求方面的模型他的研究表明了收入增加会引起需求的增加使住房价格上涨并且住宅价格和建设成本存在稳定的比例Quigley 1999 通过供求平衡定价原理以人口就业收入房屋空置率等因素为自变量对房价进行了回归分析得出了宏观经济因素对短期房价影响不大却能影响到长期价格的结论而在银行信贷方面Collyns Senhadji 2001 对于香港韩国新加坡和泰国的相关研究则表明银行信贷的增长和房地产价格上涨具有显著的同步效应之后的Davis Haibin Zhu 2004 对银行贷款和商品房价格之间关系进行了实证分析结论是房地产价格的上涨是银行信贷规模扩张的原因而不是相反在宏观经济因素方面Diana Kasparova Michael White也是从供求模型入手研究了单一货币政策以及GDP等宏观经济因素对欧盟部分国家住宅价格的影响国外的房地产价格理论较多也较为成熟这对我国房地产价格的实践研究具有一定的借鉴意义2国内对房地产价格的研究近年来国内学者对房地产市场的研究主要集中于对房地产市场内部运行规律和外部影响因素等方面为了便于论文之后对福建省的房地产价格影响因素进行实证分析本文主要搜集了房地产价格方面的研究文献并在此做出综述在供求影响价格方面学者大多将商品房价格影响因素从供给和需求两个角度进行阐述并且近年的研究越来越多关注于具体城市贺雪梅 2008 对东部沿海城市住宅价格运行机制进行了研究李笑 2007 丁建国 2009 马莉莉 2009 分别对株洲西安昆明的房地产市场供给和需求因素进行了分类和定性分析并且都采用了多元回归灰色关联度分析等方法对影响因素进行了建模在社会主义市场经济条件下我国的房地产价格不仅受市场规律供求关系影响也受到国家宏观经济调控等行政因素的影响柴强 2005 指出利率税收汇率政策都会直接或间接地影响到房价宋勃陈海博 2006 认为人民币升值对房价的普遍影响是最早持续上涨然后形成泡沫最后泡沫破灭房价下降而升值的最终影响取决于升值后宏观经济的走向周京奎 2005 运用单整与协整检验方法及误差修正模型对中国4个直辖市的住宅价格与货币政策的互动关系进行了研究结果表明城市住宅价格上涨与宽松的货币政策有紧密的联系另外在房地产自身区位环境等因素的影响方面也有学者做出了解读王霞朱道林等 2004 以北京市为例研究了轨道交通对房价的影响范围和程度马娅娟 2005 则分析了住宅智能化水平开发商品牌等无形因素对房地产估价的影响三福建省房地产价格影响因素的定性分析一房地产价格影响因素综合以上搜集的有关房地产价格影响因素的各类文献可以看出理论上房地产价格是围绕房产价值波动的是房地产市场供求关系长期和短期各种动力相互作用的结果同时实际成交价格在理论价格的基础上又受到了来自宏观经济环境 如经济发展水平收入人口规模等 房地产产业范围 如土地供给制度商品房管理制度开发商融资渠道等 以及各种有形无形的因素的共同作用从本质上讲凡是能够影响到房地产供给和需求的一切因素都可以归结为影响房地产价格的因素因此参考华伟房地产经济学中的归纳本文拟将房地产价格的影响因素分为以下五类1自身因素影响房地产价格的自身因素包括1区域因素即通常所说的地理位置包括房地产开发项目的地段区位地质条件地形地势宗地面积和形状等2环境因素包括采光通风空气质量绿化水平噪声污染交通通达情况以及与周边环境是否协调等等项目周边良好的自然和人文环境有利于提高商品房的价格3建筑物属性包括建筑物外观设计施工质量设备状况物业水平等这些因素也将对房地产价格产生较大影响以上因素对住宅价格的影响可以用土地成本建筑规模建筑施工成本还有微观层面的住宅规划等指标来量化2经济因素宏观经济因素影响整个社会房地产的特殊性在某些程度上会极大地受到宏观因素的影响影响房地产价格的经济因素包括1经济周期经济的周期性波动对房地产这类的耐用品影响极大经济的增长情况影响到投资者对未来的预期和居民的购买力决定了房地产市场的景气程度2物价收入和就业水平物价变动一方面导致货币价值变动影响房地产价格另一方面物价水平提高房地产保值和增值的作用越明显人们的购买意愿越强烈需求就会增加同时根据房地产市场发展较完善的西方国家的情况就业水平和居民的收入水平提高家庭在房屋方面的开支也会加大这表明收入和就业水平也与房地产市场的需求量成正比3利率及金融环境银行利率直接影响到房地产融资较高的利率会增加房地产开发和投资的财务负担使房地产交易行为受到抑制从而影响到房地产价格金融环境的好坏影响一个地区的经济发展状况进而影响房地产交易的积极性对房地产价格也会产生影响总的看来影响房地产价格的经济因素大体可以用GDP宏观经济景气指数物价指数居民收入水平就业率银行利率等指标来量化3社会因素1社会稳定状况社会稳定人民乐于生产投资生活能够持续稳定地改善经济发展带动地价上涨政局动荡治安混乱人民无心发展生产整个经济崩溃地价必然下跌我国这几年房地产市场的良好发展就是得益于当前国泰民安的政治环境2人口状况人口增长对土地的需求必然增加地价上涨人口素质提高对社会稳定经济发展都有良好的促进作用也会带动地价上涨3城市化水平城市化水平提高人口及各种经济活动都要向城市聚集对城市土地需求的增加使土地价格提高周边的农村用地也成为利用强度较高的非农业用地地价随之上涨反之如果城市过于扩张或城市衰落也会导致地价下降综上所述社会因素大致可以用人口总数非农业人口数城镇化率等指标来衡量4行政因素1土地制度及政策不同的土地制度会通过对土地供应量的控制进而影响房地产的供给和价格2住房制度及政策国家在每个时期不同的房地产政策都极大地影响到房价3税收政策不同的税种税率及其征收环节都会在不同程度上对房地产的开发交易成本造成影响同时课税的转嫁问题也应纳入考虑的范围4城市规划行政隶属的变更以及城市规划中对土地用途容积率覆盖率等的规定都有可能改变一个地区的房价量化这些因素的主要指标包括土地供应量税收结构等5其他因素另外人的心理因素包括消费者预期个人偏好对风水和风俗避讳的讲究等以及其他一些非常规因素例如国际经济环境国外房价等对房地产价格也可能产生影响二福建省房地产价格的影响因素分析与我国其他地区一样经过十余年的发展福建省房地产业的经济地位日益重要房地产市场的供给与需求总量都出现了明显的增长房地产开发投资额竣工面积销售面积销售额都逐年递增尽管近年来国家出台控制房地产投资规模平抑房价的各项宏观调控政策福建省房地产业依然保持强劲的增长势头根据现有的统计数据福建省商品房销售均价已由1996年的1667元平方米上升到了2008年的4384元平方米究竟是什么原因促使了房价的步步高升福建省房地产市场的供给与需求状况如何根据上一节对房价影响因素的理论分析这里将对1996-2008年福建省房地产市场的供需情况进行介绍通过历史数据了解各相关指标的变动情况及其对房价的影响作用这也有助于下一章从数学角度探讨这些变量对福建省房地产价格的决定作用数据资料来源各年中国统计年鉴福建统计年鉴1影响福建省房地产市场需求方面的因素分析福建省房地产市场需求主要来源于以下三个方面一是城市化程度提高人口扩张带来的需求二是居民生活水平提高改善居住条件带来的需求三是人们为了保值或增值而购买房产带来的投资性需求城市化水平的提高和人口扩张的程度在指标上可体现为全省总人口的增加城市居民生活水平的改善可体现为城镇居民人均可支配收入的提高城镇居民家庭人均住宅面积直接反映了福建省房地产市场需求的增加表1 1996-2008年福建省GDP人口人均可支配收入住房面积数据表年份全省生产总值亿元全省总人口万人城镇居民人均可支配收入元城镇居民家庭人均住宅建筑面积平方米19962484253261517292451997300036328261436256199832865632996485626819993550243316685982722000392007341074323282001407285344083131285200244675534669189428420034983673488999954298200457633535111117537311200565689335351232131314200676145535581375328321200792491335811550605335200810823136041796145-图1 1996-2008年各指标增长情况比较图1996年为基年由比较图中可以看出福建省的房屋均价与几个影响需求的指标的增长趋势大体相同随着福建省经济发展步伐的加快人民生活水平不断提高1996年全省人均可支配收入为51729元到2008年上升为179615元13年间平均每年增长1005福建省GDP的提高对供给和需求起着双向拉动的作用人口的增加人均可支配收入的上升又直接导致了住房需求的增加使人均住宅面积由1996年的245平方米上升到2007年的335平方米对比之国际上的发达国家欧洲国家的人均住房面积为40-45平方米美国为92平方米说明我省人均住房面积还有较大的上升空间在此之前都会有较旺盛的需求经济发展城市化的推进将成为福建省未来房地产市场需求发展的动力2影响福建省房地产市场供给方面的因素分析福建省房地产市场供给状况主要表现在房地产开发投资额商品房竣工面积等指标上具体数据如下表2 1996-2008年福建省房地产供给情况各指标数据表年份全社会固定资产投资额亿元城镇房地产开发投资额亿元房地产开发占投资比重商品房竣工面积万平方米19967900015169192052631997898471483316516628199810485216563158057871999104000178621718788820001082472073719161009420011134482254919881280820021230762489920231323520031507873621024011363020041899104778025161523920052344735404023051576220063115087874025281408320074321741132502620171032008520770120340231114228房地产投资是房地产业发展的动力和源泉福建省的房地产开发投资额由1996年的15169亿元增长到2008年的12034亿元增长了79倍占全社会固定资产投资比重也连年增加2007年达到了顶峰262可见福建省房地产投资是全社会固定资产投资的重要组成部分对全省的投资和经济发展起到了重要的推动作用房屋竣工面积也是呈现整体上升趋势2008年略有放缓说明福建省房地产市场经过了一段时期的繁荣发展供给量逐年稳步扩大3历年宏观政策调控方面的影响自1998年下半年国家正式停止住房实物分配开始福建省的住房分配逐步实现了货币化房地产市场机制的作用日益显现通过福建省房地产价格与增幅走势图可见经过四年的调整和规范到了2002年福建省的房地业开始进入较快的发展阶段房价自2002年起呈现较高增长在之后的几年中全国范围内的市场过热房价过快增长房地产投资风险不断扩大等问题也引起了国家政府的重视2003年起中央连续出台了一系列宏观政策对房地产市场进行调控福建省房地产市场价格的变化也与这些政策密切相关图21996-2008年商品房价格增长情况2003年国家开始集中整顿土地市场秩序控制房地产开发的过快增长收紧土地供应导致了市场供给的减少这一年的房价增速略有放缓2004年央行加息使贷款利率成本提高文献显示加息后福建省省的商品房销售面积增速比2004年前三个季度回落了118个百分点可见加息对市场需求的抑制作用较为明显该年福建省商品房价格增幅大致保持了10的水平2005年国家出台国八条旨在规范市场打击投机行为但由于房贷规模扩大人民币升值预期使资金市场流动性过剩加上在地方经济方面2004年福建省政府提出了建设海峡西岸经济区的战略构想使全省房地产的投资性需求大幅增加因此2005年福建省商品房价格增幅不降反升达到了242006年国家调控重心在于调整住房供应结构福建省的中小户型房屋供给相应增加但受到之前土地政策从紧的滞后影响市场供不应求需求的旺盛使房价增幅再度攀升达到263的最高点2007年央行多次加息同时提高二套房贷首付比例以及2007-2008年国家对保障性住房经济适用房供给制度的完善这些政策极大地减少了市场需求抑制了经济过热同时由于全球经济环境的影响福建省房地产市场的表现先是在2007年价格上涨后在2008年全年房价明显下跌综合看来国家对房地产市场的宏观调控政策对福建省房地产市场价格的影响略有滞后但作用显著调控的核心是稳定房价使房地产市场价格回归正常水平四福建省房地产价格影响因素的定量分析一指标的选择上一章我们定性分析了影响福建省房价的各种因素为了更深入地探讨福建省房价与各影响因素之间的关系验证定性分析的结果我们有必要建立统计模型进行定量分析这一部分将根据上文对各因素分类分析的结果选择能够影响福建省房地产市场供求的各种指标作为自变量以福建省各年房屋均价为因变量构建多元线性回归模型在使用多元回归分析法建立模型时选择进入模型的自变量会直接影响到分析结果一方面为获取全面信息模型中应包含的解释变量应尽可能多另一方面自变量数目过大会使模型计算复杂且往往会扩大估计方差降低模型的精度再者进入模型的变量应该是确定性的变量且与被解释变量之间应有明显的因果关系考虑这些选择变量的标准再联系上一章的定性分析我们认为福建省的GDP人口总数城镇居民人均可支配收入商品房销售面积房地产开发投资额商品房竣工面积建筑业企业工程结算成本这几个变量会通过影响市场的供需状况影响房价在很大程度上解释了房价波动的原因并且取值具有确定性因此把它们选作模型的自变量另外上文的分析中提到了行政因素等其他因素包括了城市规划住房政策利率货币政策等这些因素主要取决于不同时期的政府政策具有随机性且影响程度比较难以量化因此在回归方程模型里由随机干扰项代表所选样本数据均来源于1996-2008年中国统计年鉴福建省统计年鉴和中国房地产年鉴各变量的具体解释如下因变量Y商品房销售均价单位元平方米由中国统计年鉴中商品房销售的相关数据整理而得自变量中的需求类指标X1总人口单位万人取值自中国统计年鉴中的总人口数X2居民可支配收入单位元取值自中国统计年鉴中的城镇居民家庭人均可支配收入X3商品房销售面积单位万取值自中国统计年鉴相关条目自变量中的供给类指标X4房地产开发投资额单位亿元取值自中国统计年鉴房地产开发企业完成投资额X5商品房竣工面积单位万取值自中国统计年鉴相关条目X6建筑成本单位亿元取值自各年福建统计年鉴中的建筑企业工程实际成本结算成本代表宏观经济因素的指标X7GDP单位亿元取值自中国统计年鉴另外考虑到通货膨胀的影响我们以1996年为基年整理出1996-2008各年的居民消费价格指数作为反映通货膨胀的指标用以消除商品房价格居民可支配收入房地产开发投资额和建筑成本所受通货膨胀的影响同样用GDP指数消除通货膨胀对GDP的影响将所有调整过的数据绘制成表如下所示表3 消除通货膨胀后福建省1996-2008年数据年份商品房均价元总人口万人居民可支配收入元销售面积 万房地产投资额亿元竣工面积 万建筑成本亿元GDP亿元199616668532615172927351516952631699024842519971902783282597634269144296628183072745491998200042329963598515216242578721730304784199920522533166822359971776478882197932985020002064603410736228107205411009423675361571200119825034408177598782218112808240773760582002213382346691124104702469013235348324095342003225083348897981125013548113630464384529602004241396351110539213848450601523954270523546200529289635351141451913850063157627294959485820063645363558125528202177186714083876836854242007407962358113504324220986301710311187482217220083605383604147713162579896614228130772983663二各变量之间的相互关系相关系数是衡量变量间相关程度的指标利用SPSS得出论文选取的7个自变量和因变量之间的相关系数情况如下表4 8个变量的相关系数情况数据表YX1X2X3X4X5X6X10833X209240964X3092109270928X40970085409490879X507260955087509100733X6095508660963086909900735X70938089009720860098307590993从各变量间的相关系数可以看出商品房均价Y与房地产投资额X4相关程度最高系数达到097其次建筑成本X6全年生产总值X7居民可支配收入X2商品房销售面积X3与房价的相关性也很高系数都在090以上再次的是全省总人口X1相关性最低的是商品房竣工面积X5这也简单证明了福建省房价是供求各方面影响因素综合作用的结果三模型估计通过运用SPSS软件对各个因素指标值和商品房均价之间的关系进行曲线拟合分析发现自变量各指标与因变量大致呈直线相关关系因此确定房价影响因素的多元回归模型为在经济模型的建立中由于各经济变量之间可能存在相关的趋势且由于条件限制样本资料的数据搜集得不够多因此模型变量间可能存在多重共线性为了克服多重共线性本文将采取逐步回归法进行回归分析其基本思想是从所有解释变量中选取影响最为显著的变量建立模型然后将模型外的变量逐个引入模型并进行显著性检验直到原引入变量因后面变量的引入而变得不在显著再将其剔除重复这一过程直到再无显著变量被引入或剔除出回归方程为止使用SPSS软件进行逐步多元回归结果如下所示图3模型概要图3表示了模型的拟合情况表示整个回归过程进行了三步第一步进入的变量是X4房地产投资额复相关系数为0970判定系数为0940调整系数为0935第二步第三步又引入了X3商品房销售面积和X5商品房竣工面积引入这些变量后复相关系数判定系数调整系数的值都增加了即模型拟合得更好之后再也没有其它影响更显著的变量进入说明模型最终有三个自变量即房地产投资额商品房销售面积和商品房竣工面积模型调整后的拟合度为0986图4方差分析图4为方差分析模型的F统计量的P值为0小于005因此自变量系数统计显著即说明模型中的b0b3b4b5不同时为零图5参数和检验图5给出模型参数的值并对显著性进行了检验模型常数项b0 1782803自变量的系数依次为b4 1477b3 0940b5 -0834各参数对应的P值小于005统计显著因此该单方程模型为图6被排除的变量图6显示了在分步回归的过程中变量被排除的情况四模型评价对模型进行残差正态性检验绘制出的p-p图如下可见各点均匀分布在直线两边说明残差符合正态分布图7残差正态性检验p-p图综上可见该回归模型通过了拟合优度检验显著性检验多重共线性检验与异方差的处理残差符合正态分布具有较好的拟合度和较高的解释能力从模型的函数公式可以看出回归结果有三个自变量说明影响福建省房价的三个关键因素是每年的房地产投资额商品房销售面积以及商品房竣工面积商品房与房地产投资额商品房销售面积呈正比例关系与商品房竣工面积呈反比例关系房地产投资额和商品房销售面积反映了福建省房地产业的景气程度福建省房地产市场的发展和投资额的大幅增加对需求的拉动作用很大在模型中房地产投资额的系数为1477商品房销售面积的系数为0940说明房地产开发每增加1亿元的投资额房价大致可能上涨1477元销售面积每增加1万平方米将使房价大致上涨094元商品房竣工面积反映的是市场的供给情况其在模型中的系数说明竣工面积每增加1万平方米房价下降0834元五房价预测观察模型中自变量房地产开发投资额商品房销售面积和竣工面积的增长趋势发现房地产开发投资额和竣工面积以二次方程模型拟合较好销售面积以线性模型拟合较好对三个自变量分别进行回归分析和趋势预测结果如下图所示图8房地产开发投资额2009年2010年的预测值为com图9商品房销售面积2009年2010年的预测值为com图10商品房竣工面积2009年2010年的预测值为com将自变量的两年预测值代入房地产价格的回归方程可以预测出福建省2009年2010年的商品房价格分别会是com以基年1996年的物价水平为基准换算为2008年的物价水平得出2009年和2010年的预测房价是com根据国土资源部最新发布的数据可知2009年全国住宅平均价格为4474元平方米住宅均价上涨251按平均增幅估算福建省2009年的平均房价应为548443元平方米基本符合预测值同时由于在2008年全国性楼市降温之后福建省部分城市的房价不降反升走出了逆市上扬的行情2009年福建省的房价应该是远超于全国平均水平也就是高于预测所得的数字分析其中的原因大致可归为海西战略升级的助推力开发商资金链充裕同时当年全省土地供应趋紧中小户型房源大量消化导致供不应求以及消费者对2010年政策调整的强烈预期等几方面原因因此考虑2009年末的市场供需情况结合回归预测结果我们认为2010年上半年福建省房地产市场仍会继续保持供不应求的状态房价会在2009年末的基础上持续上升而随后国家一系列调控楼市措施的出台将大大改变楼市的风向使投资者转为观望态度房价的涨速有可能就此减缓五结论一实证结果小结通过上文对福建省1996-2008年间房地产市场价格的定性分析和定量分析我们得到了福建省房地产价格影响因素的多元回归模型并对福建省未来的房价进行了简单预测在此基础上本章将对全文的研究结果进行阐述结论如下房地产价格符合价值规律在市场经济条件下是由供求关系决定围绕其价值上下波动的影响房地产市场价格的因素可以大致分为五类自身因素经济因素社会因素行政因素和其他因素这些因素或直接或间接地影响了房地产市场的供给和需求综合起来决定了房地产的市场价格近年来福建省房地产市场发展迅速供给需求量和投资规模逐年扩大经济的景气居民生活水平的提高投资环境的优化等都是导致房地产业繁荣的原因引起福建省房价上涨的因素很多本文选取全省GDP人口总数城镇居民人均可支配收入商品房销售面积房地产开发投资额商品房竣工面积建筑业企业工程结算成本七项指标进行多元回归分析通过逐步回归发现影响福建省房地产价格的关键因素是房地产开发投资额商品房销售面积和商品房竣工面积根据获得的单方程模型可以预测出福建省2009年2010年的房价分别是com可见随着经济的发展土地不断升值城市规模的扩大人口和居民收入的增加房地产开发投资不断增加商品房竣工面积和销售面积逐年提高最终使福建省的房价继续保持了上涨的趋势二稳定房价的相关政策建议目前国家紧缩性财政金融政策逐渐放松在信贷税费等方面加大了对居民购买普通自住房的支持力度全国楼市在2009年得到全面复苏同年福建省的海西战略由省策升级为国策更使福建省的经济地位大幅提升发展潜力被空前看好房地产市场价格再次回归非理性的高位随后由于房地产市场的再度升温为了保障市场稳定2010年国家出台了更为严格的差别化住房信贷政策调整税收收缩信贷旨在抑制不合理的购房需求遏制房价过快上涨在这样的背景下我们认为要继续保持福建省房地产市场的良好发展需要特别关注以下几点第一要从土地供给这一根源问题上把握好全省房地产市场供给的源头根据今年国土部发布的全国土地利用计划 2010年的住房用地量要高于去年并应确保保障性住房棚户改造和自住性中小套型商品房建房的用地不低于住房用地供应量的70按照国家对土地利用计划的要求福建省政府应配合建设海西的战略科学合理地安排用地计划在保障省内经济建设重点项目用地需求的同时加大民生领域建设用地供应力度明确用地指标向经济适用房廉租房中低价位中小套型普通商品住房倾斜适度控制大城市建设用地规模合理安排小城市建设用地重点保障古田等21个综合改革建设试点镇的用地需求统筹城乡发展确保土地合理高效的利用第二在资金来源方面当地银行和金融监管机构应做好房地产金融信贷管理对于房地产开发贷款商业银行应严格管理存贷比做好授信审查和贷后监督适当收紧信贷规模禁止开发商用土地做抵押对于住房消费贷款银行必须严格区分首套房贷和二套以上房贷严限炒房和投机性购房在福州厦门等房价上升较快的城市可取消部分利率优惠政策从而引导消费者理性消费抑制投资性购房需求减少市场价格上涨的压力控制不合理需求的同时鼓励基本消费需求促进市场供求平衡第三要进一步完善房地产市场产品结构增加全省中小户型房屋的供应缓解需求压力政府应不断健全和落实住房保障制度在全省各设区市形成包括廉租住房经济适用住房经济租赁住房等多层次的保障性住房