房产税政策及其对居民购房意愿的影响毕业设计论文.doc

毕业论文 论文题目：房产税政策及其对居民购房意愿的影响 姓 名： 学 号： 年 级： 专 业： 第一导师姓名： 职 称： 第二导师姓名： 职 称： 教 学 部： 年 月 日目 录 摘要.1 关键词.1 绪论.1-4 国外及港台地区房产税研究比较.5-11 我国房产税的政策.11-20 榆林市房产税政策对居民购房意愿的实证分析.20-39 政策建议.39-41 注释.41-42 参考文献.42-45房产税政策及其对居民购房意愿的影响摘要本文运用经济学、公共财政等学科的理论知识，基于对研究国内外多个国家和地区的房产税税制的对比，以我国现行房地产税制的现状分析为切入点，对我国现行房地产税制存在的问题以及应该采取的措施进行分析和归纳，论文指出，现行房地产税制存在课税范围狭窄、计税依据不合理以及税费制度混乱等的缺陷，针对这些问题应该采取扩大征税范围、采用评估值或现值的更合理计税依据、减少各种税费的征收名目这三种措施。本文针对重庆、上海的试点房产税的成果也做了简要分析，得知上海的试点房产税政策对居民的购房意愿几乎没有影响，只是在试点房产税开征初期房屋交易量有所下降。本文以陕西省榆林市为调查区域，采用问卷调查的方式收集了榆林市三个县区居民对房产税政策的了解情况和房产税制度的可接受程度，并了解了不同税率下居民的不同行为选择情况。最终得出了榆林市居民的可接受的房产税税制应为：以房屋的现值或评估值作为计税依据，以一年或两年为一个周期公布新的应税价格起点，税率为0.736%，对符合减免征收条件的居民实施减免措施。为了使房产税的开征更合理，本文结合我国当前房产税试点政策的大背景和公共财政框架构建的基本要求，借鉴国外房地产税制的先进经验，为政府提供以下建议：一是建立健全个人财产登记制度，二是家里完善的房产税评估体系，三是合理制定房产税改革政策，四是改进税收监管、完善房产税征收体系，五是公开透明税收用途以，六是宣传开征房产税的作用。关键字： 房产税改革 居民购房意愿 第一章 绪论 1.1研究背景十八届三中全会作为党的会议并未提及房产税等有关楼市调控长效机制的内容，但却多次提及促进市场化，住建部、发改委等部委参与制定的房地产长效机制的方案，亦强调通过土地、财税等相关制度的改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化。2012年政府工作报告中提到：“我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效”。尽管在国务院开列的2012年经济体制改革重点中并未包括“房产税”，但在中央政府层面，对于个人房产征收房地产税的态度已经由“积极开展”悄然转变为“加快推进”。对于国内房产税开征问题，学者们已经从各个方面进行了探究。本文将对有关房产税开征问题相关文献的研究观点做出归纳和梳理，以便相关部门研究和借鉴相关信息，能更有效更科学的推行房产税，使其得以完善实施。政务院于1950年1月颁布全国税政实施要则。1950年6月调整税收，将地产税和房产税合并为房地产税。1951年8月，政务院颁布城市房地产税暂行条例，在全国范围内执行房地产税。该条例规定：房产税由产权所有人或产权出典人交纳；房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1%；标准房价应按当地一般买卖价格并参酌当地现时房屋建筑价格分类、分级评定：凡开征房地产税的城市，均须组织房地产评价委员会，房地产评价工作，每年进行一次，即房产税税基是以房产市场价值来确定的。1958年我国对税制进一步简化，但房产税制没有变化。这以后，受前苏联的“非税论”思想的影响，当时只承认税收的财政作用，而不承认税收对经济的调节功能。因此，在简化税制的思想指导下，我国于1973年实施工商税制改革，将对国内企业征收的城市房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。虽然城市房地产税名义上仍作为一个税种存在，其经济调节功能大大削弱，这也充分反映了我国当时实行的单一的计划经济模式。1979年党的十一届三中全会以后，我国开始改革开放，经济形势随之发生重大变化，经济体制逐步由计划经济体制向市场经济体制转变，税制也开始了全面改革，对工商税制作了相应调整。1982年公布的中华人民共和国宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，也都属于集体所有。”这样原来的城市房地产税中对城市地产征税的部分已经与实际情况不符，城市房地产税也有必要划分为土地使用税和房产税。1984年10月，国务院在国有企业中推行了利改税，恢复征收了停止征收超过十年的房地产税，而且从城市房地产税中把房地产税单独列出来并更名为房产税和城镇土地使用税。国务院于1986年9月颁布了中华人民共和国房产税暂行条例，规定了房产税的征收范围包括城市、县城、建制镇以及工矿区，征税对象是房产，征税依据是以房产的原值一次减除10%30%后的余值，税率为1.2%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；出租房产的，以房屋租金的收入为房产税的计税依据，税率为12%。同时规定了按年征收房产税，按房产原值确定税基。2008年12月31日国务院第546号令，宣布城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税，也就是说，目前不论是涉外纳税人还是国内纳税人，其房产税征收的依据都是房产原值，没有再按房产市场价值进行征收的房产税了。2011年1月28日，新一轮的房产税改革开始了。上海、重庆是首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点征收办法，开始了对部分个人住宅征收房产税，这是我国首次向本国国籍的居民征收自用住宅的房产税。这标志着我国进入了房产税改革的新阶段。 1.2意义意义：任何一个市场都有供给和需求两大部分组成。对房地产市场而言，购房需求是其重要组成部分，房产税的推出势必对居民的购房需求有深远的影响，因此研究房产税开征对居民购房需求的影响，有着十分重要的理论与现实意义：l、从房地产市场角度来讲，可以更准确的预测房产税推出之后住宅市场的供需变化，并以此预测住宅市场的走势、房价的变化，提高市场预测与防范能力。供给方若能洞悉开征房产税对居民购房需求的影响，就能预测未来住宅市场的发展趋势，为企业的市场研究、项目策划提供依据。需求方则可以根据个人特点来参考论文的模型，寻找最佳的消费方式。2、从政府角度来讲，基于上海、重庆的试点房产税研究，设想榆林若开征房产税会对房地产需求市场产生怎样的影响。可以为政府制定房产税及相关政策提供依据。明确了房产税对居民购房需求的影响之后，政府可以有针对性地调整各项指标，既保持房地产相对平衡发展，避免大起大落，又使宏观调控能发挥最大效用。 1.3研究思路与方法 1、文献回顾本文查阅和整理了大量关于房产税方面的国内外文献和数据，借以了解国内外在开征房产税对居民购房需求影响的研究结果，获得初步的研究成果。首先，本文根据国内外的文献和数据对还未在榆林市实行的房产税制度作合理的设计，从而明确房产税内涵，以方便进一步研究。其次，笔者在大量阅读文献的基础上，对国内外关于居民购房需求影响因素的研究加以总结。 2、实证研究以随机抽样的方式进行问卷调查的形式，针对榆林市居民购房需求进行调研。在获得调研数据之后采用统计描述对整个房产税对居民购房需求产生的影响。最后根据调查结果得出适合榆林市居民的房产税税制。 第二章 国外及港台地区房产税研究比较现代意义上的房产税，出现在中世纪的英格兰，美国各州现在实施的房产税就是步其后尘而设的。从种类上划分，房产税属于从价税；从各国征收的实际情况看，房产税的征收并无统一的形式，征收对象也很不一样。有的国家将房产税归入财产税征收；有的则没有设立财产税，只列了房产税。在此背景下，对各国开征房产税的详细情况进行广泛考察并总结经验，结合我国的实际情况来提出一些关于房产税问题的认识和建议，对于我国财税体制结构性改革的进一步开展是有益的。 2.1 美国房地产税概述 美国房地产税的税收政策与中国的房产税政策刚好相反。中国侧重在房地产的建设和交易环节征税，而美国主要在房地产的保有环节征税。美国房地产税收体系包括房地产保有税、房地产取得税及房地产所得税三部分。房地产税（Property Tax）也称不动产税，是对土地和房屋直接征收财产税，属于房地产保有环节的税种。美国的房地产税属于地方税，因各地方的制度不同而有不同的税率。一般税率为1%3%不等。它是居民在住宅消费上的第二大支出。美国房地产税的计税依据是房地产核定价值，属于估值价值（公平市价）。估值价值包括房屋本身价值和土地价值两部分。各地方政府按照估定价值的一定比例作为征税值，实际缴纳的房地产税金额为征税值乘以房地产税税率。美国房地产税的税率不是固定的，其确定方法是政府用除房地产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额，除以房地产税的市场价值来确定房地产税的税率。房地产税的总税率为州及以下各级地方税率之和，一般由州税率，市、县税率，区税率三部分组成。美国房地产税的估值方法有三种：一是市场比较法，根据相似房地产的市场价值来确定被评估的房产地产的估值，一般应用于比较简单的住宅类房地产评估。二是成本核算法，用房屋建造成本与累计折旧情况评估房地产的价值，一般用于评估大型公共建筑。三是收入分析法，根据房屋租金用投资回报率计算出房地产的市值，这种方法一般用于商业、出租等房地产的评估。美国房地产的评估与房地产的税收征税管理是分开的。房地产税的价值评估是由核税官员完成的，而房地产税的征收是由税务官员负责的。美国政府鼓励百姓购房，百姓购买第一套房产时免征房地产税，从第二套住房起征收房地产税，在购买第三、四套住房时，房地产税会有一个较大比例的增长。很多地区房地产应税估价都低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率，给予低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退休现金等。美国房地产税的特点是“宽税基，少税种”。宽税基指的是房地产税的征税基础广泛，除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产免税外，其他房地产均需征税，保证了财政收入的稳定性。少税种指的是税收种类少，在房地产税的保有阶段只有一种税就是财产税，避免了因为税种负责而导致重复征税。美国房地产税的弊端一是这种税收制度并不能控制房价上涨，当经济繁荣的时候，房地产价格随之上升，其他税收由于市场交易活跃也大幅上升，政府因此也会降低房地产税税率；在经济不景气的时候，其他税率由于居民消费的降低而减少时，政府需要通过提高房地产税来弥补财政赤字，居民的房地产税负担很可能加重。二是税收优惠政策与其他政策相结合可能产生经济危机。美国次贷危机爆发的一个原因是银行向月供占收入比例小于20%的消费者发放贷款买房，宽松的贷款条件与低收入者享受的税收优惠相结合，刺激了房地产市场的非理性需求。 2.2英国房地产税概述英国是课征房屋税较早的国家。英国最早是按家中炉灶数目课征炉灶税，后改为征收窗户税，按房屋窗户征税。1778年将从量课征的窗户税改为从租课征的，即按房屋租赁价格课以定额税。1851年开征了对住宅用房和营业用房分别征收的房屋税。英国的房屋税曾作为中央税收，后来改为地方税收。1989年始，英国政府改革地方税制，将原财产税改为营业房产税和人头税。1993年4月1日起执行新的住房财产税，废止原人头税。目前英国房产税包括住房财产税和营业房屋税。税率是各地方政府自行制定的，划分为9个级次。与美国的房地产税的税收管理不同，英国是由纳税人向税务机构主动申报、提供住房的相关资料，经估价和审核后，税务机构告知纳税人缴纳税额。税款可以在10个月内分期支付。若果纳税人没有按时申报或提供了虚假资料，将会受到罚款处罚。在英国，学生和学徒时免征居住房屋税的；只有一处住房且居住者中只有一位成年人的，可减征25%；有两处以上住房且居住者中只有一位是成年的，可减征50%；伤残人住房，可降低其住房价值应税级次，给予减免照顾；无收入者或者低收入者可申请房屋税优惠，提出申请者需说明纳税人收入、抚养人口等个人和家庭情况，税务机构查实后将酌情减免税额。 2.3日本房地产税概述日本是世界主要发达国家之一，也是我国的近邻，在文化、生活习惯、经济特点上与中国较为想象，所有日本税收制度对我国有借鉴参考的价值。日本涉及房地产的税收共有 12 种，分别是取得房地产环节的不动产购置税、印花税、房地产登记税、继承与赠与税；房地产保有环节的地价税、财产税、经营场地税、特种地价税、城市规划税；房地产转让环节的法人税、所得税、地方居民收入税、印花税。日本税收从税基的角度进行归类，可以分为所得课税、消费课税、资产课税和流通课税四类。房产税属于其中的资产课税，并以固定资产税、都市计划税和事业所税三个税种名义进行征收。属于地方税，由地方政府征收。日本房产税的税率在2%5%之间，根据不同优惠政策有所不同。日本按照地域和房屋市值来征收。事业所税只对一些大城市征收，目的是为了使营业用房屋建筑物收益少于或地域住宅性房屋收益，控制大城市环境污染，改善城市环境质量。而在固定资源税的房产税上，每三年对房屋进行估价，使税收能按照房屋的实际价值来征收，这样就能体现出税收的公平与简化。日本房地产税的特点是“征税范围广，减免有度”。日本房产税的课税范围较广，出去减免规定之外，包括住宅、营业用房和工厂等城镇与乡村各地域上的房产税都要纳税。针对不同房屋的不同用途采取减免税政策，体现税收中性原则。 2.4中国香港地区（1）香港税制设置上“重持有、轻流转”香港在购买和处置环节征收的税收简单明了，对于房产价值较低的房产在购买和处置环节只需要缴纳 100 港币的印花税。对于转让房产价值较高的房产则按比例税征收，所以印花税也起到了调节贫富差距的作用。在持有环节，香港征收较重的税负，在这个环节，税负不容易被转嫁，房产价值较高，房产数量较多的房产拥有者承受较多的税负。所以，香港房产税的设定可以有效的发挥房产税调节贫富差距的职能。（2）香港房产税制的课税对象香港房产税的课税对象是香港境内用于出租而非自用的土地（不包括农业用地）、房屋、其他建筑物等物业。（3）房产税计税标准及税率房产税的计税标准是按照出租物业的实际租金收益。房产税税率是每一纳税年度调整一次，1994-1995年度税率为20%。房产税的计征方法是实际租金收入扣除20%的修理保养费用后的余额，乘以适用税率。计算公式：应纳税额=（实际租金收益修理保养费）*税率（公式一） 2.5中国台湾地区中国台湾地区按照房屋的不同用途分别制定不同的税率。住宅的税率为房屋现值的1.38%-2%。其中，自住的住宅不得超过房屋现值的1.38%；非自住的用房作为营业使用的应在房屋现值的3%-5%，用于私人医院用房的应在房屋现值的1.5%-2.5%之间；房屋同时作住宅和非住宅使用的，规定其非住宅用面积不得少于全部面积的1/6。纳税人在房屋建造完成之日30日内向房屋所在地税务机关申报房屋现值及使用情况。税务机关根据纳税人的申报情况核计房屋现值。房屋税按年计征，每年征收一次，征收期定位一个月。 2.6国外及其他地区房产税对居民的影响国际上目前通行的税种分别是一般财产税和个别财产税。一般财产税是指把土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，针对纳税人某一时点的所有财产课征。综合各国房产税税制可以得到以下借鉴：城乡普遍征税，税源较广。对征收范围内的房地产普遍征税，是税收公平性原则的必然要求。许多国家和地区的房地产税制的征收范围都很广，并不局限在城市范围内，有的农村也一样是被纳入征税范围内的。除了对公共、宗教、慈善机构所占有的房地产免征税收外，其他房屋一律征收房产税。针对土地和房屋的课税则有分有合，以分为主。现行的房地产税收征税对象既包括土地，也包括房屋及附属建筑物。同时，从税收负担性质来说，土地税的税收负担一般由土地所有者来负担，很难转嫁给他人，而房屋税的税收负担很可能会转嫁给房屋的使用者或承租者。所以，从税收的实践经验来看，较多的国家对土地和房屋进行分别课税，并规定了不同的税种和税率。实行从价计征的国家居多，一般按房地产的评估值征税。计税依据有两种形式：从价计征和从量计征。国际上大多数国家选择按房地产的评估价值而非原值作为计税依据，同时从价计征。当房屋价值发生重大变化时进行重新评估，或者规定了按一定周期进行重新评估。税率并不固定单一，税收的减免政策很全面。各国的房地产税制基本都采用的是比例税率。关于如何确定税率水平，结合许多国家和地区的经验看应该是实行低税率与宽税基搭配。如何确定税率，各国各有不同。有些由国家规定统一的比例税率；有些则由国家给定一个范围，具体税率各地区自行确定；还有些完全由地方政府确定适合本地区的税率。普遍建立房地产产权登记制度和评估制度。许多国家和地区房地产税收收征管，均建立了很全面的房地产估价体系和制度，进而保证了课税价格的可靠性和正确性，英国成立于1910年的 “地产估价局”就定期公布英国各城市地区不同类型、不同用途的土地和房地产的交易价格和出租价格。根据房地产的评估增加值征收房地产税，使房产税具有随着经济增长一同增长的弹性特征，纳税人的税收负担是根据其所拥有的土地和房产的完全市场价值决定。除此之外，许多国家和地区的政府还十分注重房地产的产权登记，并制定了十分完善的产权登记制度，并和房地产的评估价格、房地产的交易管理制度等相配合，可以便税务机关随时针对每一宗产权交易进行查询，极大限度的避免了私下对房地产进行交易和偷逃税行为。各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的开发经营、保有使用和流转处置等各个环节，三大征收体系相互配合，较好的发挥了税收对房地产经济的调节作用。但各国相对更重视房地产保有税类的征收，因为保有类地产税能够鼓励房地产的合理流动，避免业主空置或低效率利用其财产，从而优化房地产资源的配置，推动房地产市场的发展。实行低税率的同时，又对房地产流转的不同环节实行有差别的税率。美国房地产税虽然不能有效调控房地产的价格，但是事实表明美国居民住宅的空置率很低。美国房产税对居民购房意愿的影响在于有效控制了居民囤房现象。为了使房地产市场繁荣、交易频繁，许多国家和地区都对房地产的保有阶段适用较高的税率，房地产的转让环节适用较低的税率。此外，税率还灵活的运用于不同用途、土地开发利用程度不同的土地、房产上，同时根据房地产保有时间的长短不同等因素规定不同的税率。通常营业性用房较住宅性用房的税率要高；开发利用程度越高的土地适用税率越高；经济发达地区的税率要高于欠发达地区；保有时间越短的房地产税率越高。针对不同情况规划不同税率可以让居民的购房行为趋于理性化。例如按保有时间长短定税率就可以控制炒房者的行为。使以自住为目的购房的居民得到一定的税收优惠。 赵晓莉、吴晓燕、周京奎（2012）研究了美国房产税对居民住房消费的选择。在住宅权属选择方面，房产税对居民的选择是有负效应的; 社会经济地位较高的家庭，更愿意拥有住宅; 随着住宅面积上房产税税额的提高，具有较低社会经济地位的家庭所拥有的住宅权属需求受到房产税的冲击更小。在住宅消费需求方面，房产税的负效应更为显著，且收入水平不同的家庭的住宅消费需求的影响效应存在显著差别:的住宅消费偏好更高，随着住宅面积上房产税税额的提高，社会经济地位较高家庭的住宅消费需求受到的影响相对较小。 第三章 我国房产税的政策 3.1我国房产税概况 3.1.1我国房产税的变革1949年新中国成立，当时的政务院于1950年1月颁布全国税政实施要则。1950年6月调整税收，将地产税和房产税合并为房地产税。1951年8月，政务院颁布城市房地产税暂行条例，在全国范围内执行房地产税。该条例规定：房产税由产权所有人或产权出典人交纳；房产税以标准房价为计税依据，按年计征，税率为1%；标准房价应按当地一般买卖价格并参酌当地现时房屋建筑价格分类、分级评定：凡开征房地产税的城市，均须组织房地产评价委员会，房地产评价工作，每年进行一次，即房产税税基是以房产市场价值来确定的。1958年我国对税制进一步简化，但房产税制没有变化。这以后，受前苏联的“非税论”思想的影响，当时只承认税收的财政作用，而不承认税收对经济的调节功能。因此，在简化税制的思想指导下，我国于1973年实施工商税制改革，将对国内企业征收的城市房地产税合并到工商税中统一征收，而城市房地产税的征收范围缩小到只对房产管理部门、有房地产的个人和海外侨胞征收。虽然城市房地产税名义上仍作为一个税种存在，其经济调节功能大大削弱，这也充分反映了我国当时实行的单一的计划经济模式。1979年党的十一届三中全会以后，我国开始改革开放，经济形势随之发生重大变化，经济体制逐步由计划经济体制向市场经济体制转变，税制也开始了全面改革，对工商税制作了相应调整。1982年公布的中华人民共和国宪法第十条指出：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除了法律规定属于国家所有的以外，也都属于集体所有。”这样原来的城市房地产税中对城市地产征税的部分已经与实际情况不符，城市房地产税也有必要划分为土地使用税和房产税。1984年10月，国务院在国有企业中进一步推行了利改税，恢复征收了停征超过十年的房地产税，而且将房地产税从城市房地产税中单列出来，改名为房产税和城镇土地使用税。1986年9月，国务院颁布了中华人民共和国房产税暂行条例，规定了房产税的征收范围为城市、县城、建制镇以及工矿区，征税对象是房产，征税依据是以房产原值一次减除10%30%后的余值，税率为1.2%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定；没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。同时规定了按年征收房产税，按房产原值确定税基。2008年12月31日国务院第546号令，宣布城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税，也就是说，目前不论是涉外纳税人还是国内纳税人，其房产税征收的依据都是房产原值，没有再按房产市场价值进行征收的房产税了。2011年1月28日，新一轮的房产税改革开始了。上海、重庆是首批试点城市实施了由国务院制定并颁布的房产税改革试点征收办法，开始了对部分个人住宅征收房产税，这是我国首次向本国国籍的居民征收自用住宅的房产税。这标志着我国进入了房产税改革的新阶段。房产税按广义和狭义分别定义。广义的房产税按征收环节可以分为开发环节、保有环节和交易环节，每个环节所征收的税种是不一样的。具体如下表所示：开发环节保有环节交易环节土地增值税、耕地占用税房产税、城镇土地使用税、城市房地产税营业税、契税、城市维护建设税、印花税不同阶段征收房产税对房屋的价格等所产生不同的作用。房屋作为一种财产，以房屋为课税对象所征收的房产税也是一种财产税。其在开发和交易环节税负过高就容易助推房价，保有环节税负过低则对收入分配缺乏应有的调节作用。我国现行的房产税有 “重交易，轻保有”的特征，导致了我国房地产税制结构的不合理。若在房产税的保有环节开征房产税，则可以对我国居民收入分配进行调节，对现行高房价起到一定的遏制作用。房产税的征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区房产，但不包括农村的房屋，也不包括个人所有的非营业性房产。房屋作为财产，越来越成为个人财富的象征，如果不对非营业性房产征税，就不能实现均衡收入分配的目的。 3.1.2我国房产税的缺陷樊丽明、李文（2004）年的文章曾经针对我国房地产税收体系现行的现状与缺陷。一是违背了公平的原则，主要是因为纳税人、经济行为和所处区域的不同而选择不同的税负。二是部分税种调节欠妥当，具体包括土地增值税计税依据过窄、名义税率过高，房产税课税范围过窄并且免税范围过宽、自用住宅房产计税依据及税率失当。三是现行房地产税收体系中的部分税种配合失当，有出现重复课税的现象。四是房产税的征收税费混杂。 课税范围狭窄，但是免税范围宽泛。1986 年出台暂行条例的规定把大量农村的房产都排除在外。该税制最初这样规定是因为农村的经济水平较低，为了不加重农民的负担。但是，随着经济的不断发展，现如今城乡差别日益缩小，在某些发达地区农村甚至有超越落后小城镇的地方。农村高端公寓、别墅的出现会导致我国房产税税收的大量流失。二是免税范围太大，国家机关、军队、政府财政拨款的事业单位、宗教寺庙公园、个人所有非营业用等用房列为免税的对象。 计税依据不合理。房产税的缴纳需要根据房产余值或者是租金收入来计算。若按照房产余值来计税不够合理但是稳定。房产的余值不能体现房产的实际价值，只是房产的历史价值。若按照房产租金来计税也是不合理。租金是由租赁市场的价格来确定的。而且房屋的租金收入已经是营业税的课税范围内，这样重复征税会增加纳税人的税收负担。 税费制度混乱。这样混乱的征收制度会造成很多问题。一是开发商将费用全部直接转移给了消费者，无疑加重消费者的负担。二是严重影响了房产市场的正常交易。三是没有使税收发挥应有的调节作用。 3.1.3我国改革房产税的具体措施经过对国外房产税制度的研究和我过房产税制度现装的了解之后，我们意识到我国房产税制度与发达国家的差距还比较大，我国制定的房产税制度本身也已经有了不切合现如今经济发展的地方，因此我国房产税的制度必然需要改革。为了进一步完善我国房产税制度，与国际社会接轨，可以通过如下措施： 扩大房产税的征收范围，试行“宽税基，低税率”的政策。第一，从城乡的角度考虑，应该把农村房产纳入征税的范围。由于我国落后地区的农村和发达地区的农村差距很大，因此不能采用全国统一的方法，应该根据各地区的不同来自行设定一个免税依据、税率等。第二，从纳税主体的结构的角度，把城市居民的自用房产纳入征税的范围。以前我们也有房产税政策，只不过是根据当时的居民收入水平较低的实际情况，对个人居民采取免征收的政策。现在随着经济水平的提高，我们应该将居民个人的房产税纳入税收范围。 采用评估价值或者房产现值作为我国房产税的计税依据。房产税的计税依据是征收房产税的一个关键。以往采用的租金或余值并不能很好的反应房产真正的价值。比较好的计税依据应该是房产的评估价值或者是现值。结合现值的不好衡量和评估值在实际操作中的种种困难。作者建议将两者结合，方便衡量的用现值，不便衡量的则采用专业部门的评估值进行计税。就委托评估机构根据相应的行业规定对房产的现值评估，综合考虑各种因素进行评估，包括级差地租、折旧等。许多国家和地区采用这种方法都是3-5年进行一次评估。我国的房地产评估还没有步入正轨，需要政府的政策支持，才能建立适合我国实际情况的评估制度。 减少各种税费的征收名目，增加保有环节的持有成本。我国需要对现有收费项目进行大力度的清理和整改，对那些不合理的各种费用一律取消。总之，我国现行房产税制度中存在着一些缺陷，我们需要多加思考，借鉴国外经验进行改革，使房产税在调节收入、增加地方收入以及优化资源配置方面发挥出相应的作用，从更深远的角度看，可以通过对房产税的改革改变整个财税体系，更好的完善社会的公平。2010 年 5 月 31 日国务院批准并公布了国家发展与改革委员会制定的2010 年深化经济体制改革重点工作的意见，该文件将“逐步推进房产税改革”列进入2010年的财税体制改革的目标，这说明我国房产税已经迎来了改革的好时机。 3.2房产税的试点政策 3.2.1沪渝房产税的试点政策房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的重大法宝，在房地产调控效果扑朔迷离的过渡期，每一次关于房产税的消息都会引起地产股市的波动。 当然2011年1月27日 ，上海市 、重庆市响应和贯彻国务院 2011 年 1 月 26 日出台的“国八条”，发布试点征收房产税也不例外。 具体内容见下表：表3-1上海重庆房产税细则对比表项目重庆上海试点范围主城区行政区域税率独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下，税率为0.5%、3-4倍为1%，4倍以上为1.2%暂定0.6%，应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂定减为0.4%本地居民1个人拥有的独栋商品住宅2个人新购的高档住宅，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房交易建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房家庭第二套及以上住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）外地居民在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房非本市居民家庭在本市新购的住房计税依据应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值；评估值按周期进行重估。试点期间，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳税收减免对农民在宅基地上建造的自有住房，暂免征收房产税；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人拥有的普通应税住房，如纳税人在重庆市具备有户籍、有企业、有工作任一条件的，从当年起免征税，如已缴纳税款的，退还当年已缴税款；因自然灾害等不可抗力因素，纳税人纳税确有困难的，可向地方税务机关申请减免税和缓缴税款家庭全部住房面积人均不超过60平方米； 本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房；子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的；符合国家和本市有关规定引进的高层次人才；持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的人们对上海、重庆房产税的试点征收，众说纷纭。 国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为，房产税开征与房地产价格为负相关，不会抑制自住购房需求，中长期对房价的影响有限；房地产研究专家聂梅生则有不同观点，从短期看，本次房地产调控的目的是遏制房价过快上涨，建议应尽快推进房产税。 税负公平和税收分配公正是影响中国未来可持续发展和社会稳定的首要问题。行业地区税负是指某一地区某一行业宏观的税负水平，反应一定时期某一地区某一行业经济总量承担的税收额度，用某一行业一定时期征收的税收总数作分子，用同期该地区行业生产总值作为分母比较而得。从各国房产税征收的实际情况来看，不论是存量房还是增量房都在纳税范围之内。我国房产税税负水平越来越高，并且东西部地区税负水平不同。东部税负水平普遍较高，上海市2007年的税负水平为55.96%，重庆市同期的税负水平为30.46%，高出25.5个百分点。这表明上海和重庆分别作为东西部地区的代表，房产税税负水平有很大差距。不同地区房地产市场化程度差异是造成房产税税负存在地区不一样的一大原因。这表明上海和重庆试点制定房产税的标准和针对的目标是不一样的。上海市的房产税试点政策明确指出超面积的新购房按比例征收房产税，说明当前调控的主要目标是侧重于限制家庭职业行为而不是家庭房屋数量，与公众广泛认识的保有环节的房产税有很大的区别。在短期也许对上海大户型房产交易有一定影响，但是长期看来并不会影响投资者的行为。上海对开征房产税前购买的房屋不征税，即对存量房网开一面。重庆的试点房产税是侧重于高档房、豪宅和投机炒房者征税，对全国二、三线城市产生的影响极其小，其影响也是非常短时期的。 3.2.2重庆、上海试点房产税的结果及对居民购房意愿的影响国家行政学院研究室副主任丁茂战说，无论上海还是重庆，之前推出的试点房产税方案，象征意义大于实际效果，一是起征点高。二是税基低。财政部财政科学研究所副所长苏明说，当前在一些大城市房价上涨过快、政府不断调控房地产市场的情况下，房产税的出台不仅使房地产税制更加完善，也给政府提供了一个调控手段。房产税的开征，表明调控措施不仅存在于交易环节，也深入到了保有环节，房地产限购措施与持有成本的增加合力调控，效果会更好。而且房产税的征收有利于引导居民的住房消费更加趋于理性。中国社科院财政与贸易经济研究所所长高培勇说，从上海、重庆的试点方案来看，目前房产税的试点政策主要是面向个人的新增住房，或别墅等高端住房，不会增加普通居民的税收负担。而且征收的税收收入将用于解决低收入家庭住房困难、保障性住房建设等民生问题，更能体现出房产税的调节收入分配、促进社会公平等重要作用。虽然试点已经取得初步效果，但税收规模十分有限，业内人士对此看法不一。财政部财科所所长贾康曾撰文指出，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务不是筹集收入，而是意在调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。在房产税试点征收的两年中，关于这一改革的相关讨论不断引发，尤其是征收房产税是否会对房价一剑封喉。对此，毕马威华中区税务主管合伙人卢奕认为：“不主张用税收去调节短期行为，楼市出现的过热问题应该从供给、加快保障房、金融、税收等多角度去综合解决，税收是严肃的，要有持续性，应该是长期执行的。”刘贵文、晓晗、杨龙斌（2012）选取成都、广州作为非试点城市与上海、重庆作对比，考察房产税对房价的影响，得出结论显示这四个城市的住房价格大体上呈现与全国房价平均走势相同：前半程上涨，后半程下跌。房价的波动并未因房产税的试点而在不同城市之间产生显著差异。从房价累计波动看：重庆房价出现了一定程度的下跌，但跌幅却小于未试点房产税的成都；上海房价整体微降，未实行房产税的广州则呈现略涨态势，可见上海楼市一定程度上受到房产税试点的影响，但相当微弱。房产税对房价的作用相当微弱，使得居民购房的意愿也几乎没有收到房产税的影响。只是在房产税开征初期房屋交易量有所下跌。 第四章 榆林市房产税政策对居民购房意愿的实证分析 4.1问卷调查设计及数据收集本次调查主要是问卷调查的方式统计分析榆林市居民现有住房情况及榆林市若试行房产税政策会对居民的购房需求产生怎样的影响，得出适合榆林市的房产税政策，给政府试点开征房产税提供一些政策建议。本调查针对的