北京市房价与地价关系研究毕业论文.doc

网络高等教育本 科 生 毕 业 论 文（设 计） 请把某城市改为具体的城市名，如北京市、上海市 题 目：北京市房价与地价关系研究请把你所在的学习中心名称完整填写。阅后删除此文本框学习中心： 春季入学则去掉“/秋” 字，秋季入学则去掉“/春” 字。添加内容的时候注意文字下划线要完整。阅后删除此文本框。层 次： 专科起点本科 专 业： 年 级： 年 春/秋 季 学 号： 学 生： 指导教师： 完成日期： 年 月 日内容摘要 我国商品房价格连续数年快速上涨，大连开发区的价格更是居高不下，北京自2002年以来房地产市场持续上升趋势，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。 本文首先论述研究的意义、思路和方法，并对国内外研究进展进行了综述。本文的主要研究方法是：采用定性理论研究，文字叙述与图表说明相结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。然后对商品房的价格特点及其的构成要素作了简单叙述，其次通过对全国和大连房价现状的阐述总结出供求、政策和心理是影响开发区商品房价格的三大因子。最后本文对我国目前商品房地产市场的发展提出了一些浅显的政策和建议。包括进一步完善我国的土地供应制度，推动住宅产业化，规范房地产企业，加强对个人购房的支持，发挥政府的宏观调控作用。关键词：商品房；房价；地价；影响因素目 录内容摘要I引 言11 房价与地价的构成及影响因素31.1 房价与地价的内涵31.1.1 房价的内涵31.1.2 地价的内涵31.2 房价与地价的构成31.2.1 房价的构成31.2.2 地价的构成41.3 房价与地价的影响因素61.3.1 房价的影响因素61.3.2 地价的影响因素72 房价与地价关系的理论解释82.1 地价决定房价82.2 房价决定地价82.3 房价与地价相互影响93北京市房价与地价关系的实证分析113.1 北京房地产市场概述113.1.1供求影响因素分析123.1.2政策影响因素分析153.1.3心理影响因素分析173.2 北京市房价与地价关系的实证分析183.2.1城市地价与房价的变动趋势及其相互关系183.2.2城市地价占房价比例年度变化情况203.2.3对32个城市2004年居住地价与房价比例关系的分析243.2.4不同级别地价占房价比例分析25结 论26参考文献27引 言一、选题背景及意义改革开放以来，我国房地产业从无到有，从小到大经过了二十多年的发展，在国民经济发展中影响广泛、作用显著、规模巨大，已经成为令人关注的一个重要产业，同时也是一项关系到国计民生的系统工程。20 世纪 80 年代我们可以看到，房地产的商品化带来了产业的复苏。改革开放以后，人们逐步认识到了房地产的商品属性。近年来，住宅产业发展成为我国的一个新的消费增长点，从全国看，住宅开发在总体上呈现理性、健康的发展态势，但不同地区的市场情况差异较大，局部地区也出现了“过热”的苗头。来自多方面的市场信息显示，当前的住宅市场存在诸多的问题供求不平衡、结构不合理、阶段性供给过剩、部分城市住宅价格上涨过快等，这也是不容忽视的事实。这些问题表明了我国住宅产业的发展还存在诸多不确定性和市场风险。然而，目前房价是整个社会关注的焦点。2007年，在宏观经济运行偏热的情况下，全国国房景气指数和房屋销售价格指数节节攀升。虽然“第二套房贷”新政和央行6次加息等政策出台后，部分城市房屋价格出现所谓的“拐点”，值得关注的是，大连没有回落的迹象，并且商品房销售价格继续呈现小幅攀升。随着主城区房价的不断攀升，以及城市空间的不断外延，大连人的购房观念和倾向发生了很大的变化，“主城区上班，外围城区居住”成为不少市民新的生活方式。自2006年起，大连市房地产开发中心逐渐由市内四区向区市县转移，尤其是旅顺、金州、开发区开发规模迅速扩大，截至去年11月，该三区销售面积占全市销售量的近半数。开发区作为快速崛起的新城之一，由于招商力度大、就业机会多，吸引了大量的外地就业人口进驻，刺激了区域房价的快速上涨。目前，开发区属于大连新城区中房价最高，上涨最快的区域。价格是市场经济运行的核心，价格关系到社会生产、流通、分配、消费过程的各个环节，是经济发展的“晴雨表”，在整个房地产市场化的进程中，价格的合理性影响着房地产政策预期目标的实现。有数据表明：在我国如果房价降低1%，居民的住房消费支出就会增长 0.737%可以吸引更多的居民向住房投资。我国任何一个消费领域都没有住宅房地产业对发展经济、扩大市场内需、提高人民生活水平的作用更大。房价的快速上涨，使房屋价格与居民实际购买能力之间出现了明显的矛盾，百姓购房压力加大，生活不堪重负。一路走高的房价，也引起了专家学者激烈争论。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。二、国内外研究进展从国外来看，研究住宅价格的文献相当多，各方面的研究已经发展到相当全面、相当深入和相当成熟的阶段。住宅价格构成方面的研究，房地产特征价格模型的实证研究和应用，住宅价格的波动研究，房地产市场与金融市场关系的研究，消费者的投机需求与房价关系的研究等是国外学者的主要研究方向，学术界对房地产市场的研究因为研究对象的不同和对房地产市场因素的侧重不同而众说纷纭。从国内来看，进行了地价与房价的关系研究，认为地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨。现有房价取决于居民有支付能力的需求，房价上涨主要是由于需求推动而非成本推动1。还有从消费者的心理方面研究了影响建筑物心理价位的因素，认为房屋的地段、小区环境、建筑物质量、外观、房型、配套设施、交通方便与物业管理水平、建筑开发商的知名度、广告力度是影响建筑物心理价位的主要因素2。也有认为随着购买主体、购买动机、功能需求及价值观念的变化，影响了顾客需求的变化。顾客需求的变化影响房地产价值的变化，从而引起价格的变化3。此外还有利用可变参数模型对我国房地产市场需求、供给进行了动态的定量分析4和从宏观调控方面分析，对投资、投机、住房供给结构、开发商、房地产商、房价上涨的预期这儿方而提出了降低房地产价格的对策5等等总之，国内关于商品住宅价格影响因素研究的分析基本都是定性的，对商品住宅价格实证研究由于受到模型和数据收集的约束，所以还处于刚刚起步阶段。而在国外，实证研究是主流。我国在这些方面有待于更加全面、深入的研究。这无论是对房地产业的健康发展还是国家对房地产业的宏观调控都具有积极的意义。三、论文准备采取的研究方法和措施本论文采用理论定性研究，文字叙述与图表说明相结合的方法，通过市场调查并且查找相关数据资料以辅助说明。1 房价与地价的构成及影响因素1.1 房价与地价的内涵1.1.1 房价的内涵房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式1。一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。房价是有多重因素共同决定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。1.1.2 地价的内涵地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。1.2 房价与地价的构成1.2.1 房价的构成商品房作为可供买卖或租赁的房屋，其价格的确定应以正常生产和合理经营条件下的计划成本加上合理利润为依据，同时考虑房屋自身的特点按质论价，分等定价，在实际生活中，一般采用成本加成发定价即房产的成本价格加上社会的平均利润就构成房屋价格。从房地产开发企业经济核算的角度，成本和利润的构成就要重新界定，投资利息、地租、税金等对企业来说就是成本支出。纵观房地产开发经营全过程，商品房价格构成要素主要是以下几方面2：计划成本(1) 土地征用费(2) 拆迁安置补偿发生费(3) 勘察设计及前期工程费(4) 住宅建筑安装工程费(5) 住宅小区基础设施费和非营业性公共配套设施费(6) 管理费(7) 银行贷款利息支出计划利润税金建筑地段、楼层和朝向的差价1.2.2 地价的构成地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。 1.土地征用费。土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和。土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为: 土地补偿费二土地收益今利息率 土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。对土地投资收益进行补偿的计算公式为: 土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率 安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。 安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为: 劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数 2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分. 安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。 拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素。3.土地开发费。土地开发费主要包括: 三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。 市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。这一部分投资应通过土地的拍卖、转让而得到补偿。 利息和税金，利息和税收对于国家来说是一种收人，而对土地开发方来说是一种支出，应到人土地开发费中. 利润，是土地的增值部分，一部分以所得税形式上缴国家，一部分用于扩大再生产。 4.获取土地使用权支付的费用，是指土地的所有者国家在把土地的使用权让渡给土地开发企业时收取的一定费用。这部分费用计人开发后上地有偿转让的价格中.在我国，城镇土地使用价格一般由上述因素构成.但因各级地产市场的经营性质、内容、条件不同，土地价格构成因素也有所不同，在计算地价时应按实际情况加以考虑。 二、地价的影响因素土地价格同其他商品价格一样，并不是一成不变的.从长期来看，它呈螺旋状上升趋势.但在一定时期，又因受各种因素的影响而波动起伏.地价的影响因素主要有: 第一，地租.地价与地租成正比，假定银行利率不变，地租量越大，地价也越高;反之， 地价越低。 第二，利息率.地价与利息率成反比，在地租量不变的前提F，利息率越高，地价越低;反之，地价就越高。 第三，土地开发的成本。土地开发成本的大小是决定地价高低的一个重要因素，在土地供求不变的情况下，地价与土地的成本成正比，开发土地的成本越高，地价也越高;反之，地价就越低。 第四，土地供求状况。地价的起伏与土地供求状况密切相关，经济繁荣时，对土地的需求剧增，地价必然_L涨;经济衰退时，地产市场对土地需求税减，地价必然下跌。 第五，批地的年期。一般来说，地价与批地年期成正比，年期越长，地价越高;年期越短，地价越低。 第六，有关土地的政策及规定。国家有关土地的政策及各地的一些规定对地价的影响显而易见。如土地开发利用政策、低地价政策、土地税收金融政策等，对地价都会产生影响。关于地积比的规定、土地用途的规定、买地付款条件的规定等，也对地价有着直接或间接的影响。 第七，政治和心理因素。地价的起伏波动也深受某些政治因素和人们的心理因素的影响。香港地价的涨跌就是一个显著的例子，如1984年中英联合声草签前，香港地价急剧下跌，而草签后却又玉新趋向稳定回升.因此，保持政治、社会的稳定、经济的繁荣，对地价及地产市场乃至整个地产业的发展都有着重要的作用和积极的。构成土地价格的各个要素。一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。土地价格是土地经济价值的反映，这主要表现为地租或土地预期经济效益，所以地租是构成土地价格的主体。更为明显的是，在城市土地利用中，土地与土地资本（指城市基础设施投资）高度融合，现实生活中很难将两者分开。在中国，土地资本来源于国家或地方政府的投资。土地资本的特点：一般是数额大、周期长，因此利息额不能忽略。1.3 房价与地价的影响因素房价受各种因素的影响而发生变动，要掌握房价的运动规律，必须弄清影响房价的因素。根据各种影响房价因素自身的性质，可以将其分为经济因素、社会因素、行政政治因素、房地产的内在因素和环境因素3。1.3.1 房价的影响因素（一）经济因素影响房价的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房价水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。（二）社会因素影响房价的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等;文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。（三）行政与政治因素行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房价的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房价影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房价在较短的时间内迅速下跌。1.3.2 地价的影响因素影响土地价格的因素，按照因素与土地的关系和影响范围可分为一般因素、区域因素和个别因素。 （1）一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，是在一般社会经济方面对土地价格总体水平产生影响，从而成为决定各土地具体价格的基础。一般因素包括：行政因素，影响地价的行政因素有土地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等；人口因素，包括人口密度、人口素质、家庭人口构成等；社会因素，包括政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化进程等；经济因素，包括经济发展状况、储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、居民收入和消费水平、物价变动和利率水平等；国际因素，包括国际经济状况和国际政治因素。   （2）区域因素是指土地所在地区的自然条件与社会、经济条件。这些条件相互结合所产生的地区特性，对地区的地产价格水平有决定性的影响。区域因素包括：位置，包括已确定的土地等级、距城市中心、商业中心或其他人们活动集聚中心的距离及各类中心对城市其他区域的影响程度；交通条件，主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、整体*通结构、道路状况及等级、公共交通状况及路网密度等；基础设施条件，指上下水、电力、电讯、煤气、暖气以及幼儿园、学校、公园、医院等设施的等级、结构、保证率、齐备程度及距离等；环境质量，包括地质、地势、坡度、风向、空气和噪音污染程度等各种自然环境条件以及居民职业类别、教育程度等人文环境条件；城市规划限制，主要有区域土地利用性质、用地结构、用地限制条件、区域交通管制等。  （3）个别因素是指宗地本身的条件和特征，主要包括面积、宽度、深度、坡度、宗地市政设施条件、城市规划限制、宗地位置、土地使用年限。2 房价与地价关系的理论解释2.1 地价决定房价（一）国外研究动态 第二类观点从地价构成住房成本的角度，认为高地价是导致高房价的原因。Dowall和Landis（1982）分析了土地使用控制对土地市场和住房市场的影响，得出结论，土地密度控制和土地的有效利用，系统的影响新建房屋的价格4。Kim（2005）研究韩国房价时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。Evans (1987)推进土地经济理论发展、探讨规划影响，指出土地利用规划以及其他方面带来的供给限制，会通过抬高地价而推进房价。Cheshire and Sheppard (2002) 分析土地利用规划的福利效应时认为规划的一大负面效应是扭曲了地价，使得相对于收入英国的房价居全球前列。Weston (2002) 认为绝大多数现有文献都基于新古典理论是有问题的，通过对英格兰主要住宅建造商的问卷，他认为房屋售价是建造商个人决策的结果，主要考虑包括地价的直接成本和竞争对手。 （二）国内研究动态 杨慎（2003）、包宗华（2004）认为地价的大幅度上升必然造成房价的大幅度提高；徐艳（2002）认为地价的过高时北京房价上涨过快的主要原因。建设部政策研究中心课题组研究中国房价将高地价作为高房价的一个主要原因。张晓（2003）认为地价不是房价偏高的决定性因素，只有其他成本都呈现刚性再无下降空间，而开发商也到了无利可图的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因5。2.2 房价决定地价自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策6等方面的变化对房地产市场都有较大影响。 （一）国外研究动态 李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如OSullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系7。 （二）国内研究动态 朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献度大幅下降至零附近。因而地价上涨对房价上涨的影响薄弱。但是房价变动对地价变动的贡献度接近100%。郑光辉（2004）指出土地价格是提前支付的土地地租，就因果关系而言，是房价上涨增加了对土地的需求而导致地价的上涨，地价的高低与否是房价高低的结果，不是房价高低的原因。李和裕（2005）认为房地产市场需求强劲，房价涨幅较大是城市地价不断上涨的重要带动因素。2.3 房价与地价相互影响（一）相互影响，存在因果关系 这一类观点认为“高地价导致高房价”和“高地价是高房价的结果”都不能全面揭示房价与地价之间的关系，房价与地价二者是联合在一起的，相互影响（INESC, 2004）。Evans (1988)认为，给定土地供给，则房价决定地价；但反过来不能因此而说土地供应是无关的、不会影响地价或房价。高晓慧（2001）计算天津楼面地价和住房价格的相关系数为0.98905，认为地价是房价基础，房价是地价表现，房价对地价具有反作用。刘琳、刘洪玉（2003）认为笼统地说房价决定地价、或者地价决定房价都是片面的，从需求和供给角度看二者的因果关系不一致。苗启虎、王方华（2004）则认为从经济学角度看房价上涨导致地价上升，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归于我国现有土地制度，认为“在中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨” 8。 赖小倩（2007）通过用Granger因果关系检验证明：短期房价和地价之间确实互有影响，但不能得出具体结论谁决定谁。长期（1年以上）来看房价对地价的影响程度较为明显，房价最终决定地价的水平，而地价对房价不能起决定性作用。黄英（2006）以1998 年-2004年武汉市数据通过协整检验，格兰杰因果关系检验和回归分析，发现武汉市房价与地价之间存在着长期稳定的相关关系，长期房价走势决定地价走势，而短期内两者相互制约。谢叙祎（2006）用5年的上海市数据用Granger 检验表明短期两者相互影响，长期内房价决定地价。 （二）相互影响，但不存在因果关系 叶晓东（2007）对地价和房价关系进行双向定量研究得出城市地价与房价相互影响，房价对地价的影响大于或近似于地价对房价的影响。赵克诚（2007）以宁波市为例，表明地价和房价变动趋势基本一致，两者之间存在着密切联系。姚先国、黄炜华（2001）土地使用权招拍导致土地使用权价格上升。地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨；要降低房价，也并非只有降低地价一个途径9。 魏志国和李耀中（2005）认为房价的高低取决于房地产市场的供求关系，是买卖双方共同作用的结果，而并不是有土地的取得成本，取得方式决定的。地价虽然对房价有一定的影响，但不是决定房价高低的关键因素10。3北京市房价与地价关系的实证分析北京、上海、天津等城市比较研究3.1 北京房地产市场概述从2002年开始，北京房地产开始步入快速发展阶段，与国家房地产进入整体繁荣时期基本保持一致，在此大背景下，北京房地产在占据得天独厚的自然条件、地理区位优势等情况下，大力发展现代信息产业和现代工业，产业布局整体升级，城市经济得到快速发展，吸引众多高知群体进入北京市发展，居民收入及人口的增长使得对住房需求迅速增加，同时主市区居住环境的改善亦吸引外地人群选择北京市作为第二居所，如表统计显示：2006年北京外地人购买商品房比例已经超过总量的1/4。表3-1十一个大中城市购买商品房统计城市名称本市户籍人员购买外地人员购买境外人员购买面积占比(%)套数占比(%)平均价格(元/平方米)面积占比(%)套数占比(%)平均价格(元/平方米)面积占比(%)套数占比(%)平均价格(元/平方米)北京63.5161.68761834.1536.7584352.341.5713278上海80.4983.67644114.1712.86112365.343.4717808深圳12.7312.07898582.6983.81109814.584.1212881杭州85.1086.89775914.4812.899540.420.3112306广州55.0057.00609338.7037.0974776.305.918866大连74.0173.12549225.2826.2961560.710.598710厦门43.1541.06657852.1455.1368254.713.818124郑州47.3345.66285652.6554.3233810.020.023937三亚83.9185.97360713.0811.4853543.012.558582重庆90.8391.1926898.628.2927760.550.523103乌鲁木齐23.0822.56223976.8877.4124780.040.033011数据来源：清华房地产研究院以上城市经济产业生态圈的良性发展对北京市房地产业的快速发展起到支持作用，衡量房地产业发展状态的相关数据指标增长迅速 房地产总投资额增长稳步增加，2003开始年增长率超过20%，受近年宏观调控影响，投资增长速度稍微减缓。房地产施工面积从2004年开始激增，2006年增长率高达40%，2007年前十个月同比增长27.7%.2004年以来商品房销售面积一直保持增长状态，2007年前十个月同比增长36.7%商品房销售均价年增长率不断加快，2007年前十个月累计增长率在18.3%。以上指标中，房地产投资额的增长速度与国家基本保持一致；国家近年的房屋施工面积年增长速度呈下降趋势，2006年的增长率为17%，北京相比全国水平增长偏快，且供应主要分布在城区周边及外围区域，主市区供应偏少，使得市场出现供需结构错位现象；另在全国商品房销售面积保持较快增长速度的情况下，全国商品房销售均价平均涨幅依然在10%以内，而自从2005年以来北京商品房销售均价平均涨幅在20%左右，北京房地产价格增幅明显过快，与北京房地产市场现阶段供应及需求增长不协调，北京市房地产价格处于高位运行阶段。 影响商品房价格的因素有很多，但总体归纳起来最主要的因素有三个，那就是供求关系因素，政策因素和心理因素。3.1.1供求影响因素分析供求机制是市场经济中决定价格的最基本的因素7，商品的价格也应该反映供求关系的变化。（1）需求影响因素分析2007年，北京市人民在市委、市政府的正确领导下，深入贯彻落实科学发展观，加快转变经济发展方式，着力优化经济结构和提高经济增长质量，促进社会和谐和注重改善民生，实现了经济社会又好又快发展，全面完成了年初确定的经济社会发展目标和任务。初步核算，全市实现地区生产总值3131亿元，按可比价格计算比上年增长17.5%，增幅达到1994年以来的最高值。其中，第一产业增加值247.6亿元，增长10.4%；第二产业增加值1536.5亿元，增长20.5%；第三产业增加值1346.9亿元，增长15.5%。三次产业构成比例为7.9：49.1：43.0。城乡居民收入水平稳步提高。生活质量得到进一步改善。城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增长13.2%；年人均消费支出12135元，增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元，比上年增长19.8%；年人均生活消费支出5204元，增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。北京经济技术开发区国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要社会发展指标指出：2010人口总数（居住人口）年达到50万人；城镇居民人均可支配收入达到26000元/年，农村居民人均纯收入达到15000元/年，城镇居民人均住房使用面积达到25平方米。国民经济水平的良好发展，再加上北京政府西拓北进的规划，为开发区商品房市场的有效需求奠定了坚实的基础。综合北京国民经济发展水平、城市进程等因素，北京开发区住宅潜在需求具有很大空间，就需求愿望来说，即使现阶段高速膨胀的房地产投资规模也足以消化，关键是能否正常地转化为有效需求。新增人口住房需求和家庭分化及升级换代等原有人口增加需求等自发性或自主性需求顺利转化为有效消费需求有赖于家庭的可支配收入及住房金融政策的支持。北京市居民近年来可支配收入随着国民经济的发展稳步提高，购买力有所增长。住房政策的改革推动了房地产市场化进程，尤其是最后的一轮福利分房延续到2000年4月彻底终止后，个人购房从1997年仅占20%左右的比例直线上升，至今高达95%以上8。随着住房制度改革的深化和住房社会化程度的不断提高，停止实物分房和实行住房分配货币化政策的实施，使得绝大部分的城市居民都通过市场解决住房问题产生的集中需求。但开发区房地产市场近年来爆发式有效需求的增长并不完全来自于上述正常转化，投机需求占了不小比例，其中心理预期及金融政策因素对投机需求的增长起了重要作用。投资购房分两种，一是购房用于出租，属长线投资；二是购房后待价格上涨再出售，属短线投资，俗称“炒房”。鉴于长线投资主要取决于租赁收益水平，与租赁市场密切相关，而租赁市场又是最终消费市场，几乎没有投机空间，所以说投机需求主要指第二种9。从下列表中可以看到北京开发区投资购房的基本情况：表3-2购房目的抽样调查情况分析总计自住购后出租购后再出售其他样本数34024578125比重100%72.1%22.9%3.5%1.5%数据来源：北京开发区房产管理局从上面的统计看出，北京的刚性需求不会改变，这也是目前北京房价没有回落的主要原因。（2）供应影响因素分析城市土地供应被地形结构所限制，当城市发展到一定规模时，土地供应的紧缺性将会凸现，会严重影响到城市的发展，如目前的北京，因此政府认识到这点，提出“西拓北进”的城市发展战略。近1-2年北京主市区的土地供应量呈下降趋势，目前主市区的土地供应已经很稀缺，特别是市区不仅供应量很少，且地块规模一般不大，以上区域可用于动迁的土地越来越少，且动迁费已经上涨到较高水平。政府正通过城市其它区域的土地供应来缓解对市内住房需求的压力、控制中心城区的居住密度，随着城市人口分布格局的变化，城市交通的改善，拉近了新城区同城市中心区域的距离。从区域来看，开发区楼市可以分为四部分。一是西部区域，这是开发区发展最早的地区，也是商业、教育、医疗等各项配套设施比较完善的区域，如生辉第一城、新希望家园.理想城等处于这一区域；二是中心区域，这里是开发区的核心区，开发区的部分中小企业主、企业中高层管理者、公务员等中高端收入者集中居住于此，如金马路上的宏城.金棕榈等就在此区域之中，该项目一期基本销售完毕，二期将于4月初开盘，而且完全是现房销售，即买即住；三是滨海区域，这里一直是开发区高档楼盘的云集之处，具有开发区最佳的景观优势，童牛岭与泊石湾等开发区主要景区尽收眼底，如海富经典等就处于这一区域，海富经典一期近日完美交房，二期玫瑰湾也将于近日开盘，为购房者提供真正的跃层产品；四是东部区域，在工业区与双D港之间，相对位置距离开发区较远，但是由于英特尔工厂距离这一区域较近，无形之中提高了这一区域的价值，乾豪.东城天下是其中的代表项目。从提供的产品来看，2008年开发区的房地产市场也为购房者提供了各类产品，足以满足不同收入购房群体的需求。住宅是所有项目中的主流产品，而且开发的住宅项目的主流是高层与小高层，尤其是市内住宅项目很少见到的点式高层、超高层项目，在开发区却很常见，相反多层产品较为少见，这与开发区土地供应控制较严有关。开发区的普通住宅户型面积多在6090平方米，以开发区购房者的实力来看，这种中小户型还是最受欢迎的，像盛德嘉州、九龙汇项目，都是以这种面积的户型为主。公寓在开发区楼市中也较为常见，并且受到了购房者的欢迎，这也与开发区年轻人多、流动人口多的特点相吻合。开发区公寓项目面积多在3050平方米之间，普遍采用精装修，像开发区国际大厦、新东方、青年汇等，都是公寓产品的代表，既适合年轻人首次置业，又适合投资。除此之外，像恒泽.天城项目，还首次为开发区提供甲级写字楼，填补了开发区房地产市场在这方面的空白。3.1.2政策影响因素分析（1）土地政策的影响2007年10月8日国土资源部下发关于进一步加强土地供应调控的通知，通知明确要优先安排用于解决城市低收入家庭住房困难的住房用地，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。开发商很清楚如果不想被挤出局，就能打到一条壮大自己的路，有人总结出壮大自己的方法，即壮大就需要资金融资就需要上市上市就需要装土地，一装土地就把土地的价格炒得飞高，房价自然随着增高。按照2008年1月7日国务院办公厅发布的国务院关于促进节约集约用地的通知（国发（2008）3号）的规定，闲置土地的处置力度将进一步加大，土地闲置费征收政策进一步明确，即土地闲置满一年不满两年的，将按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，对闲置土地特别是闲置房地产用地将