连城县房地产市场调研报告.doc

连城县房地产市场调研报告连城项目市场调研报告目录一、本案地块基本情况2二、连城城市概况31、连城概况32、连城人口状况及城市化率33、连城经济发展情况44、城市建设规划情况6三、连城房地产市场概况81、近年土地供应状况82、连城未来土地供应计划83、近年房地产发展状况114、房地产市场发展前景预测11四、连城楼盘调研分析121、桃花源（售馨）132、百花金城（售馨）143、汇豪名城154、阳光新都（城市综合体）16五、项目分析171、项目SWOT分析172、项目SWOT应对策略17六、项目定位及产品规划方向建议181、项目定位建议182、产品规划方向建议18七、项目销售预期评估191、销售价格192、销售周期20一、本案地块基本情况v 项目位于连城县城关西门，处于县城中心区与工业区交界处，距离县城中心区1.5公里；v 项目临主干道，是目前连城中心区与工业区主要通道，交通出行便利；v 目前周边除少数企业厂房及民房外，其余大部分是农业用地；v 周边环境良好，空气清鲜，适宜居住；v 地块平整，利于规划，地势较高，视线开阔，可俯瞰整个连城县城，与冠豸山相望；v 通过对周边居民及连城城区居民的访谈了解，大部分人对本案地块环境、交通持认可态度，并认为随着连城南西发展，未来具有良好的发展机会，甚至愿意在此区域居住。本案县城中心区工业区规划西城新区二、连城城市概况1、连城概况连城县地处闽西北部，简称“莲”，位于闽西的北部，全县土地总面积2579平方公里，辖8镇9乡，240个村（社区），2010年年末总人口33.2万人，其中农业人口28.6万。被评为“中国红心地瓜干之乡”、“中国连城白鸭（白鹜鸭）之乡”、“中国优秀旅游县”、“中国文化旅游大县”、“全国武术之乡”、“中国客家美食名城”和“全国双拥模范县”。2005年、2010年两度入选全省县域经济发展十佳县。2、连城人口状况及城市化率总户数（户）户籍总人口（人）常住总人口（万人）城市化率（）城区常住人口（万人）连城县10058233205430.513.96.5连城的城市化率是龙岩各县市中排名最低的，仅14.9%，非农业人口约4.6万人，但城区的常住人口却达6.5万人，说明未来连城城市化进程将不断加快，特别是随着近年连城工业化进程加快，将有更多的农民进城置业，从而形成有力的消费力量，促进商品房市场的发展。总人口（人）城市化率（%）龙岩市293346928.8市辖区47809865.7新罗区47809865.7漳平市27700927.7长汀县50395628.6永定县47607921.6上杭县49486416.7武平县37140919.9连城县33205414.93、连城经济发展情况2010年,全县生产总值79.5亿元，增长13.3%。其中，第一产业增加值16.95亿元，增长4.5%；第二产业增加值33.98亿元，增长19.3%；第三产业增加值28.55亿元，增长12.0%。三次产业比重由2009年的24.8：42.7：32.5调优为21.3：42.8：35.9。财政收入4.06亿元，增长27.7%；社会消费品零售总额27.5亿元，增长31.4%；城镇居民人均可支配收入1.43万元，增长10.5%；农民人均纯收入6359元，增长10.4%。v GDP产值年均10%以上增长，整体经济发展较为稳定；v 城镇人口与农村人口收入差距大，农村人口收入偏低；v 产业结构不够合理，第一产业占比重过高，服务业基础较为薄弱，工业对城市经济拉动起决定性因素；v 第三产业的发展速度较为缓慢，某种程度上折射了城市经济的发展活跃程度不高。v 连城的总体经济实力仍处于龙岩各县市的下游水平，这是连城房地产较其它县市发展缓慢的主要原因之一。2010年地区生产总值（万元）增长(%)全 市990897313.9市辖区409731313.5上杭县126656213.0永定县110969315.5漳平市101602215.1长汀县88304214.2连城县79476813.2武平县74157313.44、城市建设规划情况Ø 城市性质：“连城县城，海西旅游度假城市”。Ø 规划期限： 近期2007-2015年 远期2016-2030年 远期展望2030年以后本案Ø 规划范围： 新一轮修编的城市总体规划控制区面积60平方公里：东至冠豸山保护界线，南至田心河，西至浦建龙梅铁路，北至隔川下罗坊揭乐乡吕屋岗。中心城市建设用地范围：东起观景路，西至204省道，南至江林路及其通往省道204线延伸处，北至工业园区规划莲西路（暂定名），其中建设用地19平方公里。Ø 县城总体布局： A、发展方向：“西进南拓，适度东移”； B、工业用地：“工业企业向园区集中、用地集约化的策略”。 C、旅游度假：用地适度增加，完善旅游相关配套设施的建设。Ø 空间结构：“一体两翼、四大板块”的空间结构。“一体两翼”指的是以中心城区为主体，以西城新区和旅游经济开发区为两翼的空间布局结构；“四大板块”为中心城区板块、西城新区板块、旅游经济开发区板块、工业园区板块。Ø 城区人口规划： 规划2015年8万人口，2020年11万人口，2030年18万人口中心城市规划；Ø 中心城市职能定位： 综合型，县域政治、经济、文化中心，海峡西岸客家文化特色的风景旅游城市，成长中的闽西工业基地之一，具有潜力的闽粤赣三省边界贸易和交通流通中心。v 根据规划，本案地块纳入中心城区版图，处于“综合服务区”、“连城工业园区”及“西城新区”三区交界位置，区位独特，且南侧未来将规划一片绿化公园中心，未来本案地块的升值潜力巨大。v 随着连城城区人口的增加，商品房需求将不断快速增长，未来3-4年，连城城区将新增1.5万人，即会形成约5000户家庭的住房需求，加上城区人口的增长性需求及改善性需求，未来连城的市场需求量将迅速增加。三、连城房地产市场概况1、近年土地供应状况v 连城近年土地出让面积绝大部分以工业用地为主，体现了近几年连城工业化的发展进程。v 近年连城商业、住宅用地的供应量较少，且地块规模不大，导致市场楼盘供应数量不多，整体上连城的房地产市场还处于起步阶段，竞争程度较低。2、连城未来土地供应计划未来连城的土地供应仍以工业用地为多，达100万平米，而商住用地供应比例较小。具体供应情况：（1）县城区主要项目有：县地税局对面、木材厂地块等地块（备注中“”为城区将推出商住地块）。（2）朋口、庙前等土地市场发育较好的乡镇集镇地区主要项目有：朋口交警对面地块、庙前芷溪水尾开发小区等。（3）其它土地市场发育落后的乡镇集镇地区，以改变用地观念、培育土地市场为思路，灵活掌握土地出让的时机，供应开发成熟的地块。同时，推出国、省道沿线已收储地块。（资料来自连城县国土资源局）连城县2011年度土地出让计划安排表 数量出 让 地 块 位 置出让面积（m2）预测价（元/m2）出让金额（万元）拟出让方式备  注1地税局对面出让地块4700016007520挂牌 2城西牛形山剩余地块500100050挂牌 3塘前新村开发地块50022011.0挂牌 4宣和中曹农贸市场商住用地60036021.6挂牌 5新兴新村临西环路地块（一期）8063200257.9拍卖 6庙前芷溪店背口沿街地块60035021.0挂牌 7朋口窑上段（南区）居住地块8867280248.3挂牌 8朋口交警中队对面1199415001799.1拍卖 9 国税局对面1号地770016001232拍卖 10原消防大队地块20003000600挂牌 11海峡客家论坛南侧地块146668181200挂牌 12木材厂地块269006001614挂牌 13消防队东侧地块45001650742.5挂牌 14城市公园1466627273999.4挂牌 15庙前坪头沿街地块40035014.0挂牌 16原水保委用地20801400291.2挂牌 17新兴新村临西环路地块(二期)6003200192招标 18庙前芷溪水尾段沿街地块160060096.0招标 19四堡中南塘尾存量地块开发80018014.4挂牌 20国、省道沿线已收储地块8100400324.0挂牌 21百花二号楼用地580328001902.4挂牌 22一园二区工业用地100000092.49240挂牌 合            计1155459 31390.8  地税局对面地块：4.7万平米国税局地面对块：7700平米木材厂地块：2.69万平米本案地块：约2.3万平加上本案，2011年连城城区将推出地块面积达10.46平方米。按平均2.5的容积率估算，未来2012-2013年将约有25万平的新建商品房供应。其中地税局对面地块及木材厂地块项目规模较大，后期与本案的竞争关系较大。3、近年房地产发展状况近年连城房地产销售情况年份2008200920102011.1-7房地产销售面积（万）5.8511.457.937.07增长-7.50%95.90%-30.70%73.80%房地产销售额（万元）16806337572725429554增长3.60%100.90%-19.30%142.80%房地产价格（元/）2873294834374180（数据来源龙岩市统计局）v 近几年，连城房地产销售额波动较大，市场不成熟；v 连城房价逐年稳步上升，以2011年上涨幅度最大；v 2011年也是连城房地产销售最为可观的一年，量价齐升。各楼盘销售速度迅速，平均月销售面积达1万平，销售额达4000万元，这对于只有3-5个楼盘数量的连城房地产市场来说，已是相当乐观。4、房地产市场发展前景预测v 连城城城市化率仅13.9%，随着连城的GDP稳步增长，“农民入城”彰显商品房强劲的刚性需求，连城年房地产销售面积很快将突破15万平。v 随着连城工业化进程的不断推进，以及连城城市的规划发展，连城房地产很快将迎来快速发展阶段。v 因近几年土地供应不足，未来1-2年内，连城将呈现房地产市场短期供不过求的状况。v 未来2年后连城房地产将呈现供需两旺的情景，随着市场的迅速发展，土地供应量将迅速增加，市场将逐渐走向成熟。v 连城房价仍将稳步上涨，预计2012年会突破5000元/平均价。四、连城楼盘调研分析地税局对面地块：4.7万平米国税局地面对块：7700平米木材厂地块：2.69万平米本案地块：约2.3万平桃花源汇豪名城百花金城阳光新都莲城楼盘分布图：v 莲城房地产仍处于起步阶段，市场处于卖方市场。v 目前连城在售楼盘仅3个，其中两个基本售馨（桃花源及百花金城），仅剩汇豪名城一枝独秀，而即将推出的“阳光新都”（城市综合体）根据其工程进度，至少需要要2012年年初才能入市，因此未来1-2内连城房地产将呈现供不应求的状态。v 市场需求以改善型居住为主，因此大户型大面积的产品仍受市场青睐，甚至不少楼盘钟情于低容积率产品（别墅）的规划（桃花源、冠豸景苑及汇豪名城）。v 未来2-3年，将有2-3个楼盘陆续入市，合计汇豪名城剩余存量及阳光新都，未来2-3年连城城区共计约有40万住房供应量。市场供需两旺的形势形成，市场渐趋成熟。v 本案应充分抓住市场机遇，尽早入市，抢先占领市场蛋糕。1、桃花源（售馨）连城桃花源项目类别别墅、多层住宅及一栋酒店式公寓开 发 商龙岩恒益房地产开发有限公司广 告 语连城9万平米，首席豪宅 艺“墅”生活项目规模总建筑面积： 8万多平方米总 户 数580套项目地址连城县莲峰镇北大路64号（法院旁)配套设施网球场开盘时间2006-10-1，2011.9开始销售8#多层住宅楼盘价格联排4600-4800，独栋5800元，多层住宅4300元/平；单身公寓4500-4700；销售进度别墅已售完，仅剩少量多层住宅及10多套单身公寓售楼热线05978915666，8915888主力户型110-130三房两厅，180-220的联排，220-250的双拼，315的独栋；畅销户型315的独栋别墅项目点评项目在数年前即依托连城城市规划发展，成功运作成为连城少数高档社区之一。项目与本案靠近，虽然已售馨，已本案已无竞争关系，但该项目的定位及规划应作为本案的参考依据。2、百花金城（售馨）百花金城小区项目类别小高层住宅开 发 商连城百花万科房地产开发有限责任公司广 告 语给人生最大的犒赏，就是住进鹏鑫花园项目规模建筑面积6万平方米总 户 数480套，其中有100多套的安置房项目地址连城县莲峰镇北大路64号(汽车站)开盘时间2010-10-1楼盘价格4500元/平销售进度已售完，少量安置房出售售楼热线8912288 8912299主力户型87的两室两厅, 114三室两厅畅销户型114的三室两厅项目点评项目位于连城县北大街，面临汽车站正对面，处于县城繁华中心地段。项目为小高层住宅群体，沿商业街，出行方便，周边金融、购物等配套齐全。目前已售完，无竞争威胁。3、汇豪名城汇豪名城项目类别多层、小高层、联排别墅开 发 商连城汇豪房地产开发公司（福州的开发商）广 告 语现代中式。板式豪宅项目规模16万平大盘总 户 数约1500套项目地址连城原啤酒厂配套设施小区私家泳池、中庭花园开盘时间一期2010年10月开盘，四期2011.9.29开盘楼盘价格住宅：多层4300，小高层4400；商业10000-12000；销售进度累计推出1000多套，累计销售售700多套；四期开盘180套，销售60%，约销售100套左右。售楼热线0597-8917666主力户型80-90的两室两厅, 110-139的三室两厅、40-56单身公寓、200-250联排别墅；畅销户型110-139的三室两厅项目点评该项目距本案较近，未来是本案有力竞争对手之一。其目前是连城市场唯一在售楼盘，其整体销售速度很顺利，基本占据了70%以上的市场份额。其后期有规划联排别墅，预计2012年初入市，本案应密切关注作为本案规划重要的考虑依据。4、阳光新都（城市综合体）阳光新都（城市综合体）项目类别商服用地-批发零售为主，兼营住宿餐饮、商务金融开 发 商连城派拉蒙房地产开发有限公司广 告 语融合大型商业卖场、商务办公、金融城市综合体项目规模建筑面积9万多平方米总 户 数住宅约400套项目地址莲中路，连城一中旁开盘时间预计2012年年初入市楼盘价格未公开，预计住宅5000元/左右销售进度未公开售楼热线未公开主力户型90-120的三房两厅项目点评项目处于连城老城区商业中心地段，是连城老城区体量最大的商业中心，将形成连城商业核心。此商业核心的形成，是连城西进的第一步，对本案有一定的促进作用。其住宅对本案具有一定的竞争威胁。五、项目分析1、项目SWOT分析2、项目SWOT应对策略六、项目定位及产品规划方向建议1、项目定位建议我们认为本案具有塑造高品质居住区的条件，因此建议：2、产品规划方向建议以低密度住宅为主力产品，沿路布置高层住宅及商业。v 低密度住宅有天有地的低密度住宅在连城很受青睐，以联排别墅、叠拼别墅及花园洋房产品为主；v 高层住宅设计18层高层住宅；v 商业沿路分布沿街一层店面，层高设计5.5米以上。入口处布置少量2层商场，作为社区商业配套。七、项目销售预期评估1、销售价格v 高层住宅目前连城18层高层住宅以汇豪名城为代表，均价在4400元/平；预计本案于2012年10月左右时间入市，汇豪名城的高层住宅价格可达到5000元/平，而我们认为本案高层住宅的销售价格可达到4500元/平。v 低密度住宅本案的低密度住宅以联排别墅、叠拼别墅为主，而联排别墅则以桃花源为代表。2011年桃花源剩余联排别墅平均销售均价可达到4600-5000元/平；考虑到此类产品未来在连城的稀缺性，我们认为本案低密度住宅2012年10月入市时的销售均价可达到6000元/平。v 商业目前本案沿路的商业氛围不浓，但作为未来城市主干道，商业前景还是看好的，因此建议沿路规划层高5.5米的单层独立店面，而在小区入口处适量考虑规划2层商场作为社区商业配套。据了解工业园区部分沿主街店面价格达7000-8000元/平，而处于较成熟地段的汇豪名城的沿街店面价格也达到11000-12000元/平，位于商业地段较好的莲中路中段的店面价格也达到13000-14000元/平。因此，我们预计本案沿街店面的销售价格可达到8000元/平。二层商场的销售价格可达到4500元/平。2、销售周期本案地块面积约2.3万平，按平均2.5容积估算，本案总建面积将近6万平方米。预计本案2012年10月左右入市后的市场楼盘量将达到4-5个，预计届时连城商品房年消化量可达到15万平方米，平均每个楼盘消化速度应为3-4万平/年。因此保守估计，本案的销售周期将达到2年，项目整个运作周期预计在3年。