分时度假.doc

   分时度假的起源 分时度假起源于20世纪60年代。在60年代早期，一位名叫亚历山大·奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计也分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。分时度假定义    分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权时行交换。国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。国际上流传较广的两个定义    美国佛罗里达州分时度假房产法案（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。    欧盟分时度假指令（European Union Timeshare Directive）中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。分时度假交换    拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级但位于其他地区的度假房屋使用权。    20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。点数    点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。点数制    点数制（又称分数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称分数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。点数制俱乐部    点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。分时度假概况 一种全新的生活方式在向我们走近的时候，我们是否准备好了呢？酝酿已久的带薪休假对我们已并不是遥远的事情了，商战成功的您还要继续您的财富增长与身心疲惫的循环刺激中走下去，但给自己的心情一个假期已不是梦想，在度假胜地购买度假公寓、别墅、产权酒店已有许多人在实践了。但当您真正开始安排自己度假生活的时候，您才发现您真正需要的是一种为您提供全方位的度假服务而不是度假公寓、别墅、酒店。我们根据国际分时度假的理念，在此提供我们为您准备的分时度假服务。分时度假（英文名TIMESHARE），起源于六十年代的法国，70年代引进美国后得到了迅速的发展，并扩展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方式。分时度假就是将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周为单位分时段卖给多个客人，使用期限可以是10年、20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后即可每年在此享受一个星期的度假。与此同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益以及对公共配套设施的优惠使用权。分时度假最大的特色和吸引人之处是客人与度假村之间建立了稳定的服务关系，使客人在度假胜地有一个固定而又灵活的家，可以在“家”享受到五星级的各项服务，体现客人的高品味生活而又不必投巨资购置房产别墅。消费者购买分时度假的原因 · 可获得具有品质保证的住宿由于客人与度假村之间建立了稳定的服务关系，度假村可以根据客人在度假、社交、商务接待等方面的要求，为客人提供个性化定制服务，体现客人与众不同的身份和情趣，度假村提供的多样化个性服务也有充分的时间和管理保证。· 可大大节省用于休闲度假或商务旅行的开支由分时度假服务公司为房东提供的专业化服务，在机票、租车等方面提供全程优惠服务，在度假目的地为客人准备好预订的各项度假活动，使各项开支明确清楚，获得物有所值的服务。只需购买一周的度假时段，消费者以极其优惠的价格每年都可获得自由出行的方便。· 体验一种新型的消费方式分时度假既是一种度假消费，同时也是一份投资，可以一直享用10年、30年、50年甚至更长，还可以出借、出租、转让、赠送和继承，并且是以今天的价格购买了未来的消费。具有可交换性由于分时度假网络与其加盟酒店或度假村的紧密合作，购买者可获得由分时度假交换机构提供的所有服务，使自己在作度假或旅行时能有多种选择，去到自己希望去的地方。世界分时度假发展状况 分时度假自其诞生以来，就已经获得了长足的发展，并且成为当今世界旅游业所有内容中增长最快的部分。下面的一些数据可以让我们更好地了解到分时度假作为一种休闲度假旅游产品在世界上占据何等重要的地位：· 目前在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假村。 · 到目前为止，已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。 · 根据统计，1998年全世界的分时度假营业收入超过了60亿美元。 1995年-2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。我们的分时度假概念 定制服务：每个人都有自己的爱好，我们的服务是根据客人的选择和要求而提供的。房东：凡购买本公司分时度假产权酒店产品的客户，就成为本公司酒店的房东。房东证：由本公司发给房东的记载其购买本公司分时度假产权酒店及权益的凭证，就是房东证。贵宾：凡入住本公司酒店的房东的客人。房东房价：房东除享受以房东证登记住房外，房东为其客人定购使用本公司酒店房间时享受的优惠价格。标准间：为酒店房间的标准单位，内有两个床位，或一个大床。套房：为酒店房间的一种销售单位，有两房和两个床位。别墅：为酒店房间的一种销售单位，按栋销售，有四间住房，六个床位，三个卫生间，一个大厅，一个娱乐间，一个厨房。分时度假的价值房东的故事我花360万元在海南买了一栋别墅，装修花了很大的功夫，可因为去的时间少，不仅冷冷清清，每次去还得请人重新打扫，花上一天还没有弄完，许多用品变潮、发霉，可是能住上一周就算很长了。我的别墅不在海边，但离贵族游艇会很近，有一次因为时间关系来不及打扫，我先住到贵族游艇会去，这里的环境、服务正是我要的，我虽然拥有度假别墅但不实用，我干脆又买了人生驿站提供的贵族游艇会的房东证，那才是真正的享受，下了飞机的一条龙服务，进了房间多干净、明亮，泡温泉。-一个房东的感受我们退休后每年都去海南，本来打算花30多万元在海南买一套房，可住的时间长了，还是想家，到了冬天又往海南跑，费用高，还累人。可我们的儿子给我们买了人生驿站提供的贵族游艇会的房东证，这才是感受到高品位的享受，费用还大大地下降了。-一家房东的感受分时度假呼唤理性消费不久前，央视国际网络做了一个关于“分时度假”的调查。调查发现，近一半以上的人对分时度假不甚了解，众多被调查者认为分时度假方式可能隐藏欺诈或陷阱。 警惕分时度假陷阱 去年10月，深圳市一对夫妇接到某公司打来的电话，邀请他们参加“分时度假”展示会，在参加会议时，经不住公司业务人员的宣传鼓动和软磨硬缠，最后他们同意参加10年期的“分时度假”，并在业务人员的一再催促下如约交了款。当他们仔细看了协议书和发票后，发现了很多问题，夫妇俩于是要求退款，而该公司却一再推拖，不答应退款，这对夫妇后悔不迭。另据报道，家住沈阳市的安先生在交足了某假日咨询公司75000元分时度假会员费后，满以为可以去憧憬已久的日本度假，可是当他去办理签证时，才发现他的日本度假计划只是一个无法实现的梦想日本领事馆根本不受理他的分时度假签证，而当初该公司承诺的所谓“协助办理签证”也不见任何“协助”。去不成日本的安先生要求退款，却迟迟没有结果，一怒之下，安先生向工商部门进行了投诉。 有关部门指出，当前的“分时度假”方式中存在着一定的问题，可能会对消费者的合法权益造成损害。据分析，“分时度假”经营者经常利用消费者对大宾馆大酒店的信任促成交易，而宾馆或酒店本身与“分时度假”经营者的经营行为并无直接关系，酒店只负责提供每年7天的住房，并无保障消费者顺利办理出国签证的义务。“分时度假”经营方式也存在诱购和欺骗行为，“分时度假”经营者经常利用“当天购买才有特价优惠”及“最后机会”等字眼引诱消费者即时付款购买或交定金，一旦消费者后悔，想退款或拿回定金时则“难于上青天”。此外，“分时度假”合同中对经营者提供了过多的“免责”内容。如有的合同规定，经营者无法为消费者办理前往国家签证时无须承担责任等。 参加分时度假要理性 有关部门提醒消费者，为了规避风险，参加“分时度假”活动要有足够的理性。首先要注意看分时度假组织者有无旅游经营资格。组织者如果没有经营旅游业务的资格，就无法为参加者办理去国外旅游的必要手续。据新华社广州分社报道，深圳市现在经营“分时度假”的公司有很多没有取得政府旅游主管部门批准的旅游经营资格。 此外，“分时度假”活动时间跨度长，动辄20年、40年，消费者如果遇到什么特殊情况或者不想再参加这项活动了，按照“分时度假”有关协议不能退款。消费者对此一定要有清楚的考虑。 根据我国国情，“分时度假”的参加者并不一定能顺利得到想去度假国家的签证。目前，我国批准的中国公民自费出境旅游目的地国家和地区仅有21个，与某些分时度假公司鼓吹的“97个国家、3600多个度假村”相距悬殊；此外，公民自费出境旅游按规定需要到旅行社报名组团，并采取团进团出的方式。因而，不要过分相信分时度假公司“保证代办签证”的承诺。 “分时度假”一般采取会员制方式，最长时间为40年，最短也是5年。在激烈的市场竞争中，若企业经营不善，随时都有倒闭, 破产的可能。消费者一次性投资几年甚至几十年的预期消费，存在着很大的风险，因此，不要盲目参加“分时度假”活动，以免给自己带来经济上的损失和精神上的痛苦。 有专家指出，为确保“分时度假”这一旅游消费新时尚在我国健康发展，国家相关管理部门应及时对“分时度假”做出明确界定，出台法规，使分时度假经营企业具有合法化身份，同时成立行业自律组织、规范经营，建立消费者保障体系，确保消费者的合法权益。 小资料：分时度假 “分时度假”（TIMESHARE）起源于20世纪60年代的法国，70年代传入美国之后获得迅猛发展，并随之扩展到世界各地。目前，分时度假已成为国际上一种新型的、备受推崇的休闲度假方式。 所谓“分时度假”，是指人们以优惠的价格购买当地某酒店或度假村部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人进行交换，从而达到前往各地旅游住宿的目的。按照目前的国际惯例，度假酒店或度假村的一个房间的使用权一般以周为单位，分时段卖给多个客人，使用期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，可以每年在此享受一个星期的度假。专业人士说，分时度假的主要原理是以“拥有”度假住宿替代传统的酒店住宿。 目前，全球各地大约有5200个分时度假地和近500万消费者家庭。分时度假概念和产品于20世纪90年代末传入我国，近年来，在北京、上海、广州、深圳、珠海、肇庆、海南等地相继出现。中国分时渡假房地产概述分时度假的概念和产品分时度假（Timeshare），起源于六十年代的法国，当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大·耐首先提出分时酒店（Timeshare Hotel）的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。七十年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。1998年全世界的分时度假营业收入超过了60亿美元。预计1995年至2009年，全球的分时度假营业收入将达到2000亿美元。同时，分时度假物业也衍生出了几种类型：时权酒店型、退休住宅型、产权酒店型等。无论何种类型的分时度假物业，在传统意义上，其度假时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好、布置有家具，特别是有厨房和卫生问。分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。另外，国际上正在兴起的新型分时度假产品Credit（分数）。消费者一次购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的“货币”。他们可以使用这些“分数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假物业灵活选择其“分数”所能负担的住宿设施。迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内(一般是淡季)，免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。经济型饭店连锁交换系统，则主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。中国分时度假与旅游房地产发展现状早在90年初，中国海南就出现了分时度假酒店的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。究其失败原因，策划者主要意图是想把楼房尽早售出，而不是为了发展旅游业；当时国内的旅游度假气候没有形成和海南的旅游条件不成熟。此外，产权酒店和分时度假的概念还不为人们了解。从当时的环境上看的确不利于发展分时度假。现在从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。不论是供给还是需求，都已基本具备了发展旅游分时度假交换系统的条件。表现在：1房地产积压和饭店出租率下降在经济过热时期我国各地盲目兴建的大批房地产项目由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。目前全国还有6000多万平方米的商品房空置积压，而这些积压的房地产中，有相当大一部分位于度假地和旅游城市。另外，酒店业的超常规发展也带来了酒店过剩，开房率总体偏低，资源闲置。房地产积压和接待设施出租率低的大背景为旅游分时度假交换系统的发展创造出良好的供给条件。与发达国家类似，可以通过将房地产项目转向和吸引度假地饭店加盟的形式，低成本发展旅游分时度假交换系统。2度假概念逐步成熟在我国，随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生并形成了一定的市场规模，特别是目前节假日增多，已有越来越多的家庭更注重假日休闲度假，寻求一种在心理上的彻底放松与休闲生活。城市周边的周末短期度假和节假日度假已具雏形。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长。因此，我国在3-5年内，可望形成具有一定规模的旅游度假市场。这一市场的形成和扩大，将为旅游分时度假交换系统创造出旺盛的需求。综上所述，发展中国本土的分时度假行业时机已经成熟。我国已有一些组织开始介入旅游分时度假系统的研究和开发，例如华夏之旅和新旅网络度假公司采取了贴近中国市场的分时度假交换网络，把国内的星级酒店组成一个网络，在不影响酒店正常经营的情况下，将其空置房以一定的价格分时段一次性出售给客户。而由中旅、首创、北旅等5家大集团合资创建的“天伦度假发展有限公司”则希望利用通过股东已有的资源或采取收购并购，租赁经营等方式，盘活300到500万平方米的风景旅游度假地积压的房产，建设适合不同收入水平的家庭的度假村。目标是在3年左右时间建立一个全国性的资源自有的分时度假村网络。同时，国内各大旅游城市已经有相当数量的分时度假和新型度假住宅项目亮相，以下介绍几例著名的分时度假和旅游房地产项目：1、海南产权酒店风云再起海南确立了建设国际度假休闲目的地和国际会议中心的发展方向，已到了启动产权酒店和分时度假的时候。此外，海南已具备进行分时度假的条件，并拥有珠江三角洲率先推行带薪度假的客源市场和东南亚的华侨、日韩客源等巨大市场。目前海南的旅游房地产项目雄风重振，接连开盘，面向全国和海外发售，著名的个案如海南康乐园度假村、三亚温泉大酒店、“南海传说”温泉度假中心等均推出产权酒店项目，将房以近期即将在北京正式发售的海南琼山“南海传说”度假中心为例，委托著名的国际假日酒店集团全权经营管理，发售面积最小29平米起的单位。以标准单位38平米进行投资分析：每年可免费入住酒店18天，总房价25.8万元，首付30%即7.8万元后，10年期按揭共需支付18万元，?但实际10年间该客房出租的分红净收益是24.6万元（预计），扣除了按揭款后仍有每月551.8元的投资回报。而且，10年后即可获得70年的独立产权，可以转让、抵押。三亚温泉大酒店在北京销售时更打出了“首付8万，0月供，终身包租”的广告，加大了吸引投资客的力度。2、维多利亚海湾现象座落在秦皇岛的维多利亚海湾酒店，也同样是70年期的独立产权酒店项目，单位面积34至60平米，总价18万（含精装修）起，按揭月付最低的只需800余元，这样每月出租3、4天的房费收入就基本可以冲抵按揭支出。加上北京消费者对秦皇岛、北戴河的熟悉和向往，维多利亚海湾虽然每平米售价达到6000余元人民币，比起秦皇岛市普通住宅的价格高出20003000元/平米来，去年在北京照样轰动热销，让业界看到了度假+投资房地产的蓬勃生机。今年，将会有更多北京周边旅游城市如大连、秦皇岛、承德等地的分时度假和产权酒店项目启动。3、5+2居住概念的度假房地产项目大都市生活的节奏紧张，压力大，污染严重，所以人们向往在每周5天工作后，在远郊或邻近的度假区域放松居住度过周末双休2天的休憩生活方式。5+2居住就是这个含义。5+2度假住宅一般不再用于出租，投资价值不明显。根据各个大城市外部旅游资源分布的状况，可以选择这种类型的度假房地产。例如上海距离旅游城市苏州车程仅1小时，许多上海人在苏州古城内、吴县太湖风景区、古镇同里等地购置别墅之类的物业用以度假和居住。“太湖之星”作为太湖中心岛屿上兴建的大型度假别墅区，把主力目标市场对准了上海，9洞的小型高尔夫、跑马场和游艇俱乐部等社区娱乐休闲配套也是相应设计而来。同样，地处北京郊县龙庆峡地区的“欢乐无穷大“度假屋，位居旅游区内，与市区距离适中，更以超低总价吸引青年二次置业者的加入，是5+2度假住宅的成功案例。风险预测，展望发展分时度假网络的发展在国内依然处于起步状态，知名度与经营规模都不理想，随着旅游热的进一步升温，人民旅游消费新观念的树立，这一先进模式最终将会迸发出强大的市场号召力，彻底改变传统的度假旅游和投资方式。预测中国的分时度假市场发展，在未来几年可能会遇到这样一些问题和风险因素：消费预期风险、度假需求不足、产品设计风险、市场定位风险、管理风险、国际化风险。当前的中国分时度假物业市场上，最为活跃的是产权酒店类物业，表面上看供需两旺，一派繁荣，实际上这些产权酒店的投资回报都是预估而来，存在相当的不确定性，甚至欺骗性。我们知道，但凡管理水准平平、硬件设施一般、景观或位置不是同区最佳的酒店生命力都不强，可能不用10年就倒闭了，我们身边有太多90年代早期兴建的“豪华”宾馆，如今命运如何？所以必须持谨慎的态度看待这些投资色彩多于旅游的物业，发展商操作的专业程度和责任心是极为重要的。从国际发展大趋势来看，随着分时度假网络逐步发展完善，消费者日益趋向理性，购买分时度假基本上以使用为主，在“投资或转售”驱动下购买分时度假产权酒店的消费者呈现出逐年下降的趋势。投资商和发展商应当及早注意到这一特点，首先不要盲目跟风开发，其次注意兴建有旅游地域、目标市场、经营特色等方面差异化的高度细分的产品，才能保证在竞争中立于不败之地。经过对国内外各类成功分时度假物业的分析研究，我们认为在开发经营该类物业上应当注意：1、委托资深专业酒店或旅游管理公司是保证各类分时度假项目良好形象和营业长盛不衰的关键之一，也是销售产品时获取附加值利润的充足理由。国际假日HOLIDAY INN、丽兹RITZ-CARLTON、喜来登SHERATON、凯悦HYATT等这些酒店业巨擎各有各的长处和经营特色，在运营酒店档次上面也有各自的传统，例如假日集团可以管理4星以下的中高档酒店，而威斯丁WESTIN则是非五星不可。长远来看，聘请这些酒店管理公司的高额费用是值得的，他们在海外的庞大预定网络和全球知名度带来的收益将大大超过管理费用。酒店管理公司是今后的产权酒店营销卖点。2、规范、透明的经营产权酒店应当采用上市公司式的规范化管理模式。物业开业后，即成立业主委员会，相当于上市公司的股东大会，对酒店经营和财务管理进行监督。酒店管理公司董事会和监事会成员由酒店管理公司管理层与业主委员会代表组成，以保障全体投资者的利益。委托专门会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明、公正。3、广泛加入旅游联盟、网络组织，加强旅行社签约不用多加解释，这就是酒店业的日常销售工作内容，只不过这些工作在预售物业单位时就必须完成相当业绩才能赢得市场信心。4、多样化的室内格局以适应自用客户的要求，增加满足老龄客户需要的设施和内部配备。高收入退休者阶层的消费还没有被市场重视，可以推出投资+养老的项目，服务这个特别的细分市场。另外，中国入境游客平均年龄超过47岁，银发游、返乡游比例非常之高，外来老年客户购买力是不应忽视的。为吸引退隐自用的分时度假物业消费和顺应今后老年生活，必须提前考虑他们可能的要求，安排应有的服务、配套设施。5、 不受传统限制，创造广阔的分时度假物业空间，除了是海滨、湖滨、名山之外，也可以是滑雪地、影视基地、古典私家园林甚至小面积的“私人”度假岛屿开发等等。特别关注中国“分时度假”时机成熟“五一”旅游高峰来临，在各大旅行社纷纷喊“挤”时，王先生已不再像往年那样到处打听旅游行情了。通过购买“分时度假”产品，王先生一家于月底已舒舒服服过足了出游瘾。如今，像王先生这样通过“分时度假”出游的市民在深圳屡见不鲜，据不完全统计，每月通过这种方式出游的家庭已达到近户，“分时度假”成为深圳人度假的新时尚。分时度假中国房地产“新奶酪”就在人们还在为著名经济学家厉以宁先生“抛出”的“第二套住宅”大打口水战时，中房集团总裁孟晓苏近日满怀希望地放言；目前在中国开展分时度假业务的时机已成熟。目前中房集团正筹划将由十几个旅游城市的中房公司发起，联合有条件进入的其它国内企业，并与国际上的大集团合作，成立中国最大的分时度假集团，适时地将这种经营方式在中国变为现实。从有关部门的统计数据来看，去年我国国内旅游亿人次，境外入境旅游万人次，旅游收入高达亿元，名副其实地成为一个新的消费热点。但与之有缺憾的是，我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的国家，由于旅游业发展与房地产业发展的结合，已形成了不少成熟的旅游用房销售方式，有效扩大了居民的住房消费。国外不少居民所拥有的“第二套住宅”，不少就是通过这些特殊的销售方式来购买和实现拥有的。“分时度假”是一套全新的销售理念与服务体系，它跟“产权酒店”在房屋类型和销售方式上有很大不同，不是同一概念。据孟晓苏博士研究，“分时度假”的本质在于“时间分割”，它是用卖房屋使用时间的方式，将房屋按时间切割成可以供多户人家拥有的使用权或者产权，一般是按星期为单位分割，并将其出售给不同的购买者。这就形成了这样一种形式：若干购买者共同拥有一幢房屋，但每户居民又是按不同时间段单独拥有这幢房屋。分时度假新兴市场的希望目前在世界上已经有多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，个采用分时制度的度假村分布在个国家，来自个国家的多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展成为年营业额亿美元的全球性产业。“分时度假在全世界都已成气候，在中国也肯定能搞成，问题是谁能搞成和由谁牵头能搞成。”孟晓苏认为，以时间分割来卖房屋，是房地产公司最有条件开展的业务；实现房屋使用的跨城市交换，是只有大企业集团或企业联盟才能承担的职能。据权威部门的调查显示，在发达国家，的家庭拥有第二套住房。中国特区之一的深圳，住房量早已超过城市常驻人口总户两倍，显然已达发达国家水平。目前，上海第二套住房的消费潜力相当大，有的市民希望年内购房，其中是想买第二套住房。上海人在郊县及苏州、杭州购买房屋、别墅的现象就是一个明显的例子。对于居民购买“第二套住宅”或者分时度假房屋的现象，孟晓苏认为，第一、 可以用低廉的价格购买到居住条件很好的房屋。如果没有这种销售方式，有的人买了别墅实际上一年也只能住几个星期，其它时间都是空置，还要雇人看房。更多的人则买不起第二套房屋；第二、 可以享受到良好的酒店式服务和适宜的旅游服务，不用再付住店的费用，而且有住在自己家里的良好心理感觉；第三、 这种“第二套住宅”是居民家庭财产的一部分，其使用权（有的是分割的产权）可以抵押或继承，也可以出售或转让。不少这种房屋很有增值潜力，使得拥有者从增值中获益。分时度假开发商的新“金山”显然，对于促进居民住房消费来说，这种在国外早已被接受且管理成熟的销售方式分时度假正在显示其独具特色的活力。而对于房地产商来说，那可是一座待开采的“金山”，据孟晓苏预测，房屋分时销售对开发商至少有三方面的好处：第一、 它可以使得这种房屋卖出更高的价格，在美国一般都相当于原来卖价的四倍，如一套原来只能卖万美元的连体别墅，按时间分割以后的卖价一般要高达万美元，购买者还不觉得贵。其中的原因很简单，平均一个星期时段的卖价才两万美元。按时间优劣区分，好的时段卖价万美元，差的时段只卖万美元，加上银行还可以对此实行抵押贷款，大部分居民都能承受得起；第二、 它创造出了新的消费市场，使得这些企业所建的房子容易销售。特别是以跨城市、跨地区、跨国家交换为背景的住宅区，销售情况更加看好。在房地产低落期，它更成为企业抵御风险的重要措施；第三、 大的分时度假集团公司发展到现在，有不少已经不是自己建房，而转向销售型与管理型，其它企业只有加盟它们，才能有良好的信誉度和交换前景，而这些集团则靠管理和销售获取超额利润。如美国最大的国际分时度假交换公司（），年的销售额为亿美金，而其利润额高达亿美金，是业绩良好的上市公司。这种分时度假的房地产销售方式对于拉动其它产业，包括物业管理、旅游服务、交通电信，和安置人员就业，都起着良好的作用。“分时度假”：凸现边缘楼市的商机4月18日，海南博鳌。面带职业化微笑的中国房地产集团总裁孟晓苏博士和中房集团在旅游城市所有分公司的老总一一握手。就在这一天，这些中房分布在全国各大旅游城市的分公司都成了“中国房地产分时度假联盟”的成员。“分时度假”(TimeSharing)是在上世纪六十年代末为法国人所发明，七八十年代在美国得到发展，而于九十年代中期完善与成熟的。中国地产界对“分时度假”这个概念并不陌生，若干企业也试图将其付诸实施，但由于各方面条件不成熟，使得“分时度假”成了中国楼市中“熟悉的陌生人”。黑暗中的舞者由于没有固定的模式，“分时度假”在中国落地的第一天起就在黑暗中摸索着向前发展。央视生活栏目曾经介绍过这样一个案例。沈阳市的安先生在去年5月与金冠假日咨询服务有限公司签约，并且缴纳了75000元的会费，他入会的目的可以交换去97个国家3600多个度假村旅游。然而当他满怀信心，憧憬着全家东游日本时，却发现这只是一个无法实现的梦想。安先生2001年11月20日到日本领事馆申请分时度假签证，到签证处递材料的时候，日本领事馆却不受理他们的分时度假的签证。中国消费者协会副秘书长董京生对媒体分析指出，根据我们现在的国情，对中国开放以旅游为目的地签证的国家不足20个，近百个国家的旅游签证如何办得了？那么这个承诺对于中国的消费者来说就是不现实的。中房的孟晓苏博士分析这个公司失败的主要原因是他们在中国本来没有什么可卖的房屋，却直接来卖“会员卡”。国外公司和与之关联的国内公司，以直接“卖卡”的方式在中国销售是行不通的，而且还有可能滑向非法集资的深渊。“目前在中国开展分时度假业务的时机已成熟。”孟晓苏强调了自己的判断，他对记者表示，“分时度假”在全世界都已成气候，在中国也一定会有它的出路。以时间分隔来卖房屋，是房地产公司最有条件开展的业务，实现房屋使用的跨城市交换，是只有大企业集团或企业联盟才能承担的职能。巨大的金矿去年我国国内旅游7.8亿人次，境外入境旅游8900万人次，旅游收入高达5000亿元，已经成为一个新的消费热点。由于我国目前还没有其他的旅游居住方式，所有过夜游客都只能入住旅馆、酒店，而在旅游业发育较为成熟的国家，由于旅游业与房地产业的结合，已形成了不少成熟的旅游用房销售方式，有效扩大了居民的住房消费。国外不少居民所拥有的“第二套住宅”，实际上就是旅游用房。目前在世界上已经有60多家大型的分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权。分时度假业现已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。在这些新的销售方式与购买方式中，值得引进和推广的包括“会员酒店”、“产权酒店”等，但对促进居民住房消费来说，分时度假正在显示其独具特色的活力。随着“分时度假”理念在我国的兴起，国外公司也越来越看好中国的分时度假所带来的商机。全球最大分时度假交换公司RCI中国区首席代表邹颜伊女士表示，RCI对有着广阔发展空间的中国分时度假市场十分看好。由于居住者需要的进一步发展，中国正在逐步形成跨住宅区、跨城市的房屋使用交换，大批房地产开发企业将会纷纷加入分时度假公司，使他们用“时间分割”方式卖的房子可以拥有更大的使用价值和更好的卖点。“分时度假”别墅出现 南方网讯地处花都的南航碧花园在货量不大，无任何广告促销的情况下，国庆期间也迎来了大量的人流，且有不俗的成交量，其拟启动的分时度假的“时权”回报模式，被认为是继广州别墅市场上出现“带租约出售”之后的一种新的销售模式。这种销售模式，将改变度假型别墅远离市区除周末使用率较高而日常空置率较高的局面。南航碧花园占地多万平方米，分为金水湾、月亮湾、明珠岛、听涛半岛及多万平方米的发展用地构成。容积率为·，建筑密度·。社区内业主还能享受有南航俱乐部的种种回报和家中候机、专车定时接送直达机场、专用候机贵宾厅、专用安检等“特权”。另据介绍，南航碧花园发展商拟在全国南方航空公司设立分公司的城市开发南航碧花园，并与南航碧花园形成呼应和连锁之势，并依托南航、南航国旅等单位的资金实力和业务优势，致力于旅游事业的发展而推广“分时度假”。“分时度假”房产概念尚需分时引入虽然“中国房地产分时度假联盟”成员已扩大至60多家，年内有望在上海等10多个旅游城市推出第一批“分时度假”楼盘，但其主要操作者中国房地产开发集团有关人士近日对外界说，“分时度假”这一从外国引入的全新房产销售概念，在国内尚有一个接受过程。 “分时度假”房产的意思是，一年除一周用于住房维护外，其余51周每一周的住房使用权分别出售给51个用户，以供他们度假之用，使用年限至少10年，最多不超过房屋的地产年限。在不同时间、不同地域拥有“分时度假”房产的人们还可以通过中介机构进行交换，也可以出租和转让。 中房集团有关人士说，这一房产概念的基础是：较为普遍的分时休假制度；除日常居住房之外有购置“第二套房”进行房产投资的需求；专门的物业和中介交换体系以及商业诚信体系。这些在国内的一些大城市虽然已经在逐渐成型，但还没有达到成熟阶段，所以“分时度假”房产的销售，目前还处于概念推广和试点探索的阶段。 据专家说，分时度假房一旦推开，对房产商和消费者都有好处。虽然分时销售的总和价格要比整体一次性出售价高出3倍以上，但分摊到每一个“分时”用户身上，他并不感到贵，比在旅游地住酒店更为便宜。如果自己不用，还可以在中介市场和二级市场进行交易。分时销售也使房产商的楼盘更容易出售。 中国房地产开发集团负责人说，中房在全国各地的大部分旅游地都有自己实实在在的楼盘，这是操作“分时度假”房产的最大优势。专业的物业配置也在跟上，这介于酒店物业和小区物业之间，让度假者既享受到酒店的服务，又不可缺少“在自己家的感觉”。规范的中介交换机构也在建立当中，不同时间、不同地域、不同品质的“分时度假”房产，按统一的点数计算，交换如果不