法拍房屋尽职调查.docx

尽职调查报告书委托人: 联系电话: 时间:二零一九年十二月二十八日目 录一、重要说明二、标的物法院处置情况及基本信息复核2、1 拍卖公告信息2、2 房屋坐落及小区情况2、3 房屋自身信息2、4 房屋现状2、5 权属信息复核2、6 标的物费用信息预估及指导2、7 成都市房屋税收政策三、标的物及周边市场分析3、1 同小区在售房源情3、2 同地段在售房 况3、3 户籍及学位情况四、重要提示4、1银行卡限额确认4、2款支付方式及期限4、3 悔拍的法律风险五、竞拍建议5、1 竞拍流程介绍5、2 竞拍建议六、贷款所需资料七、现场有关情况八、竞拍购买建议九、免责条款一、重要说明本公司受 (身份证号: )委托,承担本标的物详细情况调查等工作,并提供标的物相关信息咨询现将相关事务告知如下:1、1 竞买人在参拍前,须仔细阅读法院发布的竞买公告、竞买须知与标的物情况。1、2 本公司向您提供的一切增值信息均不代表处置法院的意见,与处置法院无关,处置法院提供的信息均以法院发布的公告为准。1、3 本公司所提供的尽职调查信息均系本公司从公开渠道收集并整理所得,本公司将尽力维护信息的准确性与及时性,确保本公司未对所收集的信息作过任何的伪造或变造,尽职调查报告系对本公司开展尽职调查当时的情况的如实反馈,不能保证至竞买人办理竞拍及产权转移时仍为完全准确与最新的信息,本公司不对信息内容在尽职调查之日后发生的变化作任何形式的担保。1、4 委托人在参加竞买过程中请认准本公司及工作人员的工作证件,在服务过程中遇各种情况,可及时向法拍顾问 联系电话 提出咨询建议或投诉。二、标的物法院处置情况及基本信息复核2、1 拍卖公告信息房屋名称规划用途起拍价评估价保证金加价幅度起拍单价评估单价起拍时间竞价周期参拍网站竞价规则执行法院权证情况权利限制房屋现有债权债务情况:限购情况2、2 房屋坐落及小区情况房屋地理位置开发商 物业管理环境标的物区域内周边公共服务设施完善,医疗服务良好,出行便利。景 观街景绿化位置状况居住聚集度商服繁华度周边交通通勤交 通其她配套教 育学 校医 疗商 超大量临街商业店铺银 行该区域有中国银行、中国工商银行、成都银行、建设银行等各金融机构均在该区域设ATM 机。2、3 房屋自身信息2、3、1 土地实物状况描述:标的四至尽调对象东临住宅区;南临:一环路南三段;东临:住宅区;北临:住宅区。面积总建筑面积约 120000平方米地质条件适宜建设用地地形、地势宗地地势较平坦,无影响建筑修建的不良地势、地质与水文状况。用途住宅用地土地所有权国有土地土地使用权出让建设用地使用权开发程度地上已修成住宅物业土地使用管制尽调对象登记为住宅,实际用途为住宅,符合规划。2、3、2 建筑物实物状况描述:名称楼盘名称用途住宅面积建筑面积为 54、77 平方米。建成年代2004 年建筑结构框剪结构完损状况维护保养良好通风采光通风、采光较好总楼层22层朝向南房屋类型商品房临街临街车位约600个车位户型/物业管理小区物管装修档次精装备注1、 交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规与政策的规定,由买受人承担。2、 如有违法建筑则由买受人自行接受相关行政机关处罚,甚至拆除。3、标的物相关尽调信息以 2019年12月28号为尽职调查节点。2、4 房屋情况居住情况至 2019 年 12月 28日本公司尽调时,房屋无人居住。其她影响交付的因素 1、以实际交付为准,法院不负责腾退房屋。执行法院负责向登记部门送达过户裁定书及协助执行通知书。(被执行人即该标的物原所有权人承诺拍卖成交之日起10日腾空搬离)2、自行办理水、电、煤等户名变更手续,相关费用买受人自理。3、房屋未结清的水、电、气、物业管理费与相关税费等一切费用均由买受人负担。4、标的物如有原户口难以迁出的情况由买受人自 行解决,如产权人拒绝迁出,则买受人可向所属 公安局或办证中心提交立户申请。如买受人为外 地户籍,则须满足成都市入户条件。5、买受人按规定付清成交款后,需办理国有土地使用权证、房屋所有权证等财产权证照转移、变更手续的,凭法院执行裁定书协助执行通知书及拍卖成交确认书办理标的无权变更手续。2、5 权属信息复核房屋强制司法拍卖执行原因拍品所有人权证情况房屋产权状况租赁就是否存在租赁无优先购买权就是否有优先购买权人有优先购买权人就是否书面承诺放弃优先/继承&赠与就是否存在继承或赠与情况/所有权人继承或赠与份额/抵押情况抵押权有限制登记信息限制登记单位限制登记文号2、6 标的物费用信息预估及指导房屋物业费欠费情况物业及各种欠费:截止到 2019 年 12 月底,欠费将近6474、5元,其中物业费、电费、水费、垃圾费4851、5元;燃气费1623、00元。物业费:1、5 元/平/月。房屋税费预估办理权证过户过程中按规定应交纳或补交的有关税费与所涉及的一切关联费用(含原产权人、买受人应承担的综合税、增值税、契税、印花税、交易手续费、权证费、评估测绘费及可能存在的其它税费等)及可能涉及的二次过户费用,上述按国家规定应当由原产权人、买受人支付的费用全部由买受人承担。成都市房屋税费收费标准(见 2、7)标的物税费预估个人所得税3%契税1%-3%增值税及附加5、6%企业所得税印花税0、05%土地增值税价格指导市场参考价约 87、1万元预估税费具体税费视买受人名下房屋数量等不同而定预估首付准备客户准备款项为:房屋首付款45万元+过户税费+服务费+物业欠费注:上述费用皆为本公司根据工作经验进行的拍前费用预估,具体费用信息与实际竞拍成交价及相关政策规定有关,最终费用以相关部门机构实际收取为准,本公司对上述费用不承担任何保证责任。2、7 成都市房屋税收政策买方身份卖方身份买方所需承担税费卖方所需承担税费(注:卖方税费就是否由买方承担以法院公告为准)契税印花税增值税及附加所得税(个人/企业)土地增值税印花税住宅个人个人1. 唯一住房:90 及以下:1%90 以上 1、5%2. 第二套改善型住房:90 及以下:1%90 以上 2%3、三套及以上:3%无1. 满两年免征2、 未满两年,成交价全额5、6%1、满五唯一住房,免征2、以上任一条件不满足,差额20%或成交价全额3%无无个人企业1、唯一住房:90 及以下:1%90 以上 1、5%2、第二套改善型住房:90 及以下:1%90 以上 2%3、三套及以上:3%无差额5、6%无成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率0、05%企业个人3%0、05%1、满两年免征2、 未满两年,成交价全额5、6%1、满五唯一住房,免征2、以上任一条件不满足,差额20%或成交价全额3% 3、作为房产开发商持有不动产进入法院拍卖,企业按 25%承担所得税(税基为 企业每一纳税年度的收入总额,减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额,为应纳税所得额。)无无企业企业3%0、05%差额 5、6%无成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率0、05%非住宅个人个人3%0、05%差额 5、6%差额20%或成交价全额3%成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率无个人企业3%0、05%差额 5、6%无成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率0、05%企业个人3%0、05%差额 5、6%差额20%或成交价全额3%成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率无企业企业3%0、05%差额 5、6%差额20%或成交价全额3%成交价5%或(转让收入-扣除项目金额)x 四级超率累进税率无注:根据竞拍公告,本竞拍标的物税费均由买方承担。三、 标的物及周边市场分析3、1 同小区在售房源情况同小区在售房源均价18299 元/在售房源最高价19388元/注:上述房源均价为我公司对近一季度网络公开渠道公布的房屋价格进行的数据采集,仅具有投资参考价值,具体房屋成交价格根据房屋装修情况及居住情况等因素有关,可能存在较大浮动。3、2 户籍及学位情况成都市落户政策购房落户基本政策实行条件入户与积分入户“双轨并行”的户籍政策成都将于2018年 月1 日正式实施条件入户与积分入户双轨并行的户籍政策体系,在成都市有合法稳定居住与合法稳定就业,并办理了成都市居住证的境内来蓉人员可以按照规定申请积分,并根据积分申请办理入户或按积分享有应的公共服务。所需材料积分入户应同时符合下列条件:(一)持有本市居住证;(二)男 55 周岁以下,女 50 周岁以下;(三)在本市行政区域内按国家与省市相关规定连续缴纳城镇职工基本养老保险与城镇职工基本医疗保险 5 年以上;(四)无刑事犯罪记录及未参加国家禁止的组织或活动。积分指标包括:缴纳社会保险、合法稳定居住、教育背景、引导人口合理布局、引导人口梯度转移、急需紧缺工种(职业)指标、个人贡献、鼓励创新创业、年龄、个人不良信用记录、个人违法犯罪记录以及违反计划生育政策等 12 项指标成都市内户口迁移前置条件1、 本市居民可在本人及直系亲属拥有合法固定住所登记户口;2、 有多套住房的,可选择其中一套登记入户所需材料1、 迁移人员居民户口簿及居民身份证2、 入户地居民户口簿及户主居民身份证3、 亲属关系证明;4、 入户地合法固定住所证明;5、 迁入地派出所出具的街门牌详址证明(地址不详的提供);6、 16 周岁以上人员提供 1 张 1 寸近期正面免冠彩色标准照片。注:上述落户政策摘取自本调查制作日时成都市政府信息公开网站相关如成都市户籍政策有变化,以最新户籍政策为准,本项仅供参考 九年义务教育入学划片问题小学基本原则小学入学以适龄儿童、少年与法定监护人户籍登记地与实际居住地一致为依据,就近入学。对口学校温江小升初基本原则小学毕业生在户籍所 (市)县参加划片或划片随机派位入 。对口学校/四、 重要提示4、1 支付银行卡限额确认各家银行与支付宝之间的网银限额如下表,请根据对应的额度来选择相应的银行:银行储蓄卡个人网银限额(仅限电脑端操作)客服电话中国农业银行农行网银(有 U 盾)交款单笔限额 100 万,单日限额 500 万。95599中国工商银行工商网银交款单笔限额 100 万,使用网银交款需有工行 U 盾。95588中国建设银行建行网银交款单笔限额 50 万,网银需到银行开通,需有 U 盾95533中国银行中国银行网银支付单笔限额 50 万,单日限额 350万95566招商银行招商银行网银支付无限额,网银需到银行开通,需要有 U 盾95555浦发银行浦发银行网银支付无限额,网银需到银行开通,需要有 U 盾95528中国邮政银行邮储银行网银支付单笔限额 200 万,网银(有 U盾)需到银行开通95580交通银行邮储银行网银支付单笔限额 200 万,网银( U盾)需到银行开通95559中国光大银行光大银行网银支付单笔限额 100 万,网银(有 U 盾)需到银行开通95595中信银行中信银行网银支付单笔限额 100 万 (有 U盾)需到银行开95558平安银行平安银行网银支付单笔限额 万,网 U 盾)需到银行开通广发银行广发银行网银支付单笔限额 3 万,网银(有 U盾)需到银行开通95508兴业银行兴业银行网银支付单笔限额 100 万,网银(有 U盾)需到银行开通95561宁波银行宁波银行网银支付无限额95574杭州银行杭州银行网银支付单笔限额 100 万,网银(有 U盾)需通,网银支付需到电脑端操作4008888508北京银行北京银网银支付单笔限额100万,网银(有 U盾)需到银行开通,网银支付需到电脑端操作95526温州银行温州银行网银支付无限额0577966994、2 竞拍价款支付方式及期限竞拍前竞买人的支付宝账户中应有足够的余额(6万元以上)支付拍卖保证金。竞买人在对拍卖标的物第一次确认出价竞拍前,按淘宝系统提示报名缴纳保证金 6万元,系统会自动锁定该笔款项。拍卖成交的,本标的物竞得者(以下称买受人)锁定的保证金将自动转入法院指定账户,其她竞买人的保证金在拍卖后即时释放。拍卖未成交的(或流拍的),竞买人的保证金在拍卖活动结束后即时释放,保证金锁定期间不计利息。拍卖成交后,买受人应在拍卖成交后十五日内将拍卖成交(扣除保证金后的余款)通过买受人本人账户以转账的方式到法院指定账户(账户名称: ,开户银行: ,账号: ),买受人须在银行转账单上注明:拍卖款: 。转款请备注完整案号,并在交纳尾款7日后携带付款凭证、相关身份材料到本院财务窗口开取票据后,到法院签署拍卖成交确认书;签署成交确认书后等待法院通知领取执行裁定书与办理标的物交付相关事宜。4、3 悔拍的法律风险根据中国人民共与国拍卖法与最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定的规定:悔拍行为包括:拍卖成交后,放弃支付尾款;拍卖成交后,不在规定时间内向指定账户支付尾款。拍卖成交后,买受人悔拍的,存在以下法律风险:·缴纳的保证金不予退还。·买受人逾期未支付拍卖款,法院可以裁定重新拍卖。该标的物 重新拍卖的,原买受人不得再次参加竞拍;·如竞买人存在恶意竞买行为的(没有购买意愿,或者明知资金不足,无力支付拍卖款,仍与她人激烈竞价,恶意抬高价格,阻止她人正常竞买,妨碍法院执行的行为),法院可以取消其竞买资格据情节严重程度予以罚款、拘留,构成犯罪的还可以依法追究任。五、竞拍建议5、1 竞拍流程介绍5、2 竞拍建议5、2、1 网络司法拍卖竞价模式: 竞价程序结束前五分钟内无人出价的,最后出价即为成交价 每最后 5 分钟如果有出价的,竞价时间自该出价时点顺延五钟; 竞买人的出价时间以进入网络司法拍卖平台服务系统的时间为准。5、2、2 竞拍技巧及建议 设立好对标的物的心理价位,调整心态,不盲目追高; 竞拍结束前 1 小时缴纳保证金; 竞拍结束前 15 分钟左右,根据竞买情况与自身情况进行出价; 延时出价期应时刻关注出价动态; 出价结束后,确认竞拍结果,及尾款支付期限。六、贷款所需资料根据委托服务协议约定甲方如需委托乙方协助贷款的,甲方需配合乙方及银行提交贷款资料,接受银行审批贷款资质,接听银行工作人员的关于贷款事宜的电话咨询。一、 甲方需要贷款准备的资料如下:(1)借款人征信报告明细、借款人收入证明、借款人银行卡一年收入明细(2)借款人身份证、借款人户口本(3)借款人婚姻证明(已婚提供结婚证,未婚不提供)(4)借款人就是已婚的,还需要提供配偶的相关资料:如下配偶的征信报告明细配偶的收入证明配偶的银行卡一年收入明细配偶的身份证原件及户口本原件配偶的结婚证原件。(5) 18 周岁到 25 周岁未婚的子女需要父母做担保贷款的需要父母提供以下资料父母双方的身份证原件父母双方的婚姻证明父母双方的户口本原件父母双方的收入证明父母双方的银行卡一年收入明细二、甲方贷款的金额审批条件(一)乙方不保证甲方在竞买房屋成功后银行的贷款金额审批。银行审批的贷款金额就是根据标的物的评估价与成交价的低价原则审批贷款。比如:成交价高于法院评估价按法院评估价进行贷款审批,成交价低于法院评估价按成交价进行贷款审批。(二)原则上可受理产权清晰,房产所有权证及土地使用权全、未租赁或租赁期满的住宅。如涉及产权纠纷、有租约或其它权利瑕疵的,贷款机构将根据具体情况及所属机构贷款政策判定能否办理贷款。(三)贷款机构会根据申请人个人资信情况进行贷款审批,不同拍品的贷款产品与办理流程可能存在区别,不承诺一定可放款。三、担保费用(一)担保费用为贷款金额的 2%或 3%(二)最终收费由担保公司确认并具体接洽,并由担保自行收取。特别说明:1、贷款额度:标的物拍卖成功后,银行重新进行评估,若评估低于成交价,以评估价为贷款基准。若成交价低于评估价,以成交价为贷款基准。2、银行流水:需提供家庭或者个人银行流水,流水的月平均收入须达到每月支付银行贷款的2、2倍。七、现场有关情况因房屋为精装房,无人居住,图片来自法院公告,仅供参考！八、竞拍购买建议:(一)标的房屋竞拍购买不受限购政策限制。(二)原户口可能因被执行人不配合迁出,需由买受人自行解决。根据市公安局户籍管理的规定,买受人在取得产权后可向所属公安局或办证中心提起立户申请。如买受人非成都本地户籍,则须满足成都市入户条件。(三)标的物权属变更登记手续及水、电、煤等户名变更手续由买受人自行办理。(四)标的物转让登记手续凭法院执行裁定书、拍卖成交确认书等法律文书由买受人自行办理,标的物过户等登记手续及相应的税费由买受人自行办理。(五)本公司尽调人员现场实地勘察发现该房屋为精装房,无人居住,土地性质为住宅用地,各项证件齐全合法。九、免责条款:本尽职调查报告仅作为委托人了解竞拍标的房屋法律风险的参考依据,委托人应在充分考虑法律风险的基础上自主决定就是否参与竞拍。本尽职调查报告时间节点为 2019 年 12月28日,尽职调查人仅对尽职调查时间节点前的尽职调查内容负责。