房地产法解析课件.ppt

房 地 产 法 学,第一讲 房地产法绪论,一、房地产与物、estate二、房地关系三、房地产的特征四、土地的基本问题五、房地产法与物权法六、房地产法律体系,一、房地产与物、estate,房地产在物的分类体系中的定位,一、房地产与物、estate,房地产在物的分类体系中的定位房地产与estate并非对称的概念,二、房地关系,房屋与土地为两个独立的物,二、房地关系,房屋与土地为两个独立的物房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1、从实物形态看；2、从权属关系看；3、从价格构成看；4、从处分方式看。,二、房地关系,房屋与土地为两个独立的物房屋与土地之间存在着密不可分的关系 1、从实物形态看；2、从权属关系看；3、从价格构成看；4、从处分方式看。房地分离 vs.房地一体,三、房地产的特征,永久性,三、房地产的特征,永久性固定性和安全性,三、房地产的特征,永久性固定性和安全性特定性,三、房地产的特征,永久性固定性和安全性特定性必要性和供给有限性,三、房地产的特征,永久性固定性和安全性特定性必要性和供给有限性资本价值,四、土地的基本问题,土地的分类 土地管理法第4条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”农用地指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地是指直接用于建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地。未利用地是指农用地和建设用地以外的土地，包括荒地。,四、土地的基本问题,城市土地和农村土地,四、土地的基本问题,城市土地和农村土地公益用地和私益用地,四、土地的基本问题,城市土地和农村土地公益用地和私益用地土地所有权属,四、土地的基本问题,城市土地和农村土地公益用地和私益用地土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题,四、土地的基本问题,城市土地和农村土地公益用地和私益用地土地所有权属 思考：集体土地所有权的主体问题土地的集中所有和分散利用,五、房地产法与物权法,房地产法既调整平等主体之间的民事关系，又调整纵向的行政管理关系，具有复合性。物权法既调整动产法律关系，又调整不动产法律关系，但以后者为重。房地产法与物权法之间存在交叉关系。,六、房地产法律体系,宪法第10条规定：“城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”宪法第13条第1款规定：“国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。”宪法第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或非法侵入公民的住宅。”,第二讲 农村土地问题,一、集体土地所有权存在缺陷二、集体土地征用过程中存在的问题三、农村宅基地利用存在的问题,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成 1988年修宪（第10条第四款）：“任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。”“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。”,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成 1988年修改土地管理法：“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”1990年国务院出台国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例：只解决了国有土地使用权转让问题，而没有解决、之后也没有颁布新法规解决集体土地转让问题。,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成1998年对土地管理法的修订：删除了原第二条第四款（即国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让），改为“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”第43条确立了进行建设只能使用国有土地原则，农村土地必须先征收为国有再用于建设目的 第63条确立了农村土地使用权不得转让的原则。,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？用途管制是对私权的限制，而不是取消私权 用途管制制度恰恰为农村土地使用权流转提供了保障,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？农村土地使用权流转与农民生存发展,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？农村土地使用权流转与农民生存发展赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例,一、集体土地所有权存在缺陷,赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例 上海闵行区九星村位于上海西南，全村人口近 3800人；上世纪 90年代初，全村劳均年收入不足 3000元；全村土地在被征用2600多亩后，最后只剩下1600亩。,一、集体土地所有权存在缺陷,赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例 如今的九星成为了华东地区最大的市场村；九星综合市场建筑面积60万平方米，营业用房1万多间，分设22个专业区域，经营 500多个大类 10万多种商品，年营业额超过 100亿元；2005年，九星村实现收益33亿元，净利润18亿元，缴纳国家税款 8500万元；2005年，九星村被评为“中国十大名村”，2006年又被命名为“中国特色村”，它的支部书记、村委会主任吴恩富也被评为2004年“全国十大杰出村官”之一。,一、集体土地所有权存在缺陷,集体土地使用权不能有偿出让现行集体土地使用权不可流转制度的形成允许土地使用权自由出让是否会导致耕地流失？允许土地使用权自由出让是否会导致土地兼并？农村土地使用权流转与农民生存发展赋予农民完整土地所有权的意义：以九星为例,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区 土地管理法第2条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。土地管理法第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区 一项研究表明，某省11个县1992年的200个最大用地项目中，属于公益事业的仅占42项，占21，属政府机关的10项，占5，而以盈利为目的的公司、企业148项，占74，其中房地产项目35项，占18。截止2003年2月底，国土资源部清查各类开发区6015个，这些开发区规划面积达3.54万平方公里，大大超过了现有城镇建设用地总量。据十个省（市区）的统计，在458.1万亩园区实际用地中，未经依法批准的用地占68.7%。,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理 补偿费的组成：土地补偿费 农民集体 安置补助费 地上附着物 附着物及青苗所有人 青苗补偿费,二、土地征用中存在的问题,征地补偿标准不合理 土地管理法第47条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。”,二、土地征用中存在的问题,征地补偿标准不合理 问题一：征地补偿标准游离于土地市场价格之外；问题二：征地补偿标准较土地实际产出价值而言往往失真；问题三：征地补偿标准无法解决土地增值分配不合理问题。,二、土地征用中存在的问题,征地补偿标准不合理 德国的征收补偿标准：补偿范围包括：土地和其他标的物的权利损失、营业损失以及征收标的物上的一切附带损失。补偿标准：（1）土地和其他标的物的权利损失补偿的标准，为土地或其他标的物在征收机关裁定征收申请当日的移转价值或市场价值。（2）营业损失的补偿标准，为在其他土地上投资可获得的同等受益。（3）征收标的物上的一切附带损失的补偿标准。,二、土地征用中存在的问题,征地补偿标准不合理 美国的征收补偿标准：补偿范围包括：土地所有者的财产损失以及因征收而导致的邻近土地经营者的损失。财产损失补偿标准：财产的现有价值和该财产未来盈利的折扣价格。补偿数额依他们各自的所有权来确定。,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重,二、土地征用中存在的问题,补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重 土地管理法第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重补偿程序不完善、欠缺司法救济,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重补偿程序不完善、欠缺司法救济,二、土地征用中存在的问题,补偿程序不完善、欠缺司法救济 土地管理法第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重补偿程序不完善、欠缺司法救济导致耕地大量流失,二、土地征用中存在的问题,导致耕地大量流失 土地管理法第四十五条第三款规定：“征用农用地的，应当依照本法第四十条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”,二、土地征用中存在的问题,对“公共利益”概念的界定存在误区征地补偿标准不合理补偿收益主体不明确，补偿截留现象严重补偿程序不完善、欠缺司法救济导致耕地大量流失 对非法占地行为的处罚力度过轻,二、土地征用中存在的问题,对非法占地行为的处罚力度过轻 今年以来，全国已发现违法占用土地案件4.69万件，结案2.78万件。然而，只有193人受到行政处分，62名违法责任人被移送司法机关，16人被追究刑事责任，受处罚率仅为千分之几。,三、农村宅基地利用存在的问题,（一）农村宅基地基本制度权利主体：农村集体经济组织的成员和符合一定条件的城镇居民（主要是已经取得城镇户口的原集体经济组织的成员）宅基地使用权的性质：建设用地使用权；用益物权取得：农村村民住宅用地，应经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，应依法办理审批手续。来源：农村村民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地,三、农村宅基地利用存在的问题,（一）农村宅基地基本制度限制：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，在申请宅基地的，不予批准。性质：具有一定的福利性,三、农村宅基地利用存在的问题,（二）宅基地使用制度存在的问题宅基地不良扩张现象严重,三、农村宅基地利用存在的问题,（二）宅基地使用制度存在的问题宅基地不良扩张现象严重 对河南省、湖北省、安徽省抽取了16个村庄8330户农民家庭进行调查的数据显示：村庄内空闲地、破旧宅基地共有670 宗，面积为346599平方米，占调查宅基地总面积的18.6%，目前全国2.4亿亩村庄建设用地中，“空心村”内老宅基地闲置面积约占10%15%。,三、农村宅基地利用存在的问题,（二）宅基地使用制度存在的问题宅基地不良扩张现象严重宅基地隐性流转严重,三、农村宅基地利用存在的问题,（二）宅基地使用制度存在的问题宅基地不良扩张现象严重宅基地隐性流转严重农村住宅用地管理混乱,解决农村土地问题的路径,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（一）农村集体土地国有化方案批判 国有化的缺陷：缺陷一：继续导致政府行政权力和所有权不分 缺陷二：继续导致财富向国家的集中 缺陷三：继续维持政府对土地的自我监督局面 缺陷四：国家负担不起农村发展的压力,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题 主要问题是不同层级的主体之间的边界问题,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题（四）农民集体所有权的行使：主体问题,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（四）农民集体所有权的行使：主体问题 土地管理法第10条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。”,一、落实农民集体土地所有权，让农民成为农民,（一）农村集体土地国有化方案批判（二）集体所有土地边界问题：客体问题（三）落实集体所有权的权利内容：内容问题（四）农民集体所有权的行使：主体问题,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题 1、土地使用权出让人问题 2、土地使用权受让人问题 3、使用权出让方式 4、出让的期限及其续展问题 5、土地使用权的二级市场,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题（四）农村建设用地使用权流转的策略选择,二、建立农村建设用地使用权流转制度需要解决的法律问题,（一）哪些集体土地可以流转：土地的分类问题（二）存量建设用地使用权流转和增量建设用地使用权流转（三）农村建设用地使用权出让需要解决的具体法律问题（四）农村建设用地使用权流转的策略选择（五）严格用途管制，强化土地监管,三、土地征用问题的解决途径,（一）严格界定“公共利益”的范围,三、土地征用问题的解决途径,（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度,三、土地征用问题的解决途径,（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”,三、土地征用问题的解决途径,（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”（四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径,三、土地征用问题的解决途径,（一）严格界定“公共利益”的范围（二）完善农村土地征用的补偿制度（三）尝试建立“国家失地农民账户”和“国家失地农民保障基金”（四）加强司法审查，为被征土地的所有人或使用人提供相应的救济途径（五）如何认识土地使用成本的提高,四、如何解决宅基地利用中存在的问题,（一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用,四、如何解决宅基地利用中存在的问题,（一）农村宅基地使用权应逐步实现有偿使用（二）完善农村宅基地使用权的流转制度 土地管理法第62条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”土地管理法第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”担保法第37条规定：“下列财产不得抵押：（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，”,第三讲 城市土地利用制度,一、城市土地使用制度改革二、国有土地使用权的出让与划拨三、土地使用权的商业化流转四、城市房屋拆迁,一、城市土地使用制度改革,（一）改革的必要性 传统用地制度的弊端：国有土地使用权虚化土地浪费严重不利于企业竞争阻碍了城市建设资金的良性循环,一、城市土地使用制度改革,（一）改革的必要性（二）改革的进程 80年代初：酝酿；1987年4月：国务院提出“土地使用权可以有偿转让”的政策 1987年下半年：深圳率先试点土地使用权有偿出让；1988年2月：中共中央向全国人大提出包括土地条款在内的中国共产党中央委员会关于修改个别条款的建议；,一、城市土地使用制度改革,（一）改革的必要性（二）改革的进程 1988年4月12日：七届人大一次会议根据中共中央的建议，修改宪法有关条款，删去禁止土地出租的条款，增加了“土地使用权可以依照法律规定转让”的内容；1988年12月：七届全国人大常委会第五次会议根据宪法对土地管理法作相应修改，规定“国有土地和集体所有的土地使用权可以依法转让”；“国家依法实行国有土地有偿使用制度”；,一、城市土地使用制度改革,（一）改革的必要性（二）改革的进程 1990年5月，国务院发布第55号令、第56号令，发布中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，大大推动了国有土地使用权出让转让工作；1994年7月5日，八届全国人大常委会第八次会议通过中华人民共和国城市房地产管理法，其中第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。”,一、城市土地使用制度改革,（一）改革的必要性（二）改革的进程（三）改革的原则坚持城市土地使用权国家所有原则实行国有土地所有权和使用权分离原则理顺土地经济关系原则促进土地使用权合理流动原则,