蓝风机构宁南8号地块项目可行性研究分析报告0205.doc

宁南 8 号地块项目可行性研究分析报告 编制单位：南京蓝风房地产投资顾问有限公司 编制人员：完成日期：目录 总论.3 1、项目概况.3 2、经济技术指标.3 3、研究结论及建议.4 正文.5 第一章 南京城市住宅市场分析.5 1、城市区位优势分析.5 2、城市经济状况.5 3、城市规划的发展趋势.7 4、南京近年房地产市场发展综述.8 5、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平.9 6、房地产调控政策分析及预测.9 第二章 项目市场研究分析.12 1、区域住宅市场分析研究.12 2、区域市场发展分析.13 3、临近板块互动影响分析.13 4、区域内产品供应分析及未来供应预测.15 5、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估.18 6、区域市场客层特征描述.20 7、项目 SWOT 分析.21 8、区域重点楼盘研判.22 第三章 地块分析.26 1、项目开发背景.26 2、项目宗地位置.27 3、项目宗地现状.27 4、项目周边社区配套.29 5、项目周边环境.31 6、项目周边大市政配套.31 7、项目市场价格初步判断.32 第四章 项目定位分析.34 1、项目产品定位.34 2、项目目标客层定位.34 3、项目价格定位.35 第五章 项目开发计划.37 1、项目建设进度计划.37 2、项目销售计划.37 第六章 项目投资分析测算.39 1、成本预测.39 2、税务分析.39 3、经济效益分析.40 4、各阶段利润体现.40 5、项目敏感性分析.40 6、项目资金安排计划.41 7、项目盈利能力分析.42 第七章 可行性研究分析结论.43 总论总论 1、项目概况 本项目地块位于雨花台南共青团路与纬九路交叉的东北象限，是南京宁南新区较为中心的位置，西侧紧临共青团路，北临郁金香路，南接宁南大道，机场高速位于基地东侧，规划中的地铁一号南延线从地块南侧通过。基地东、南两侧为科研中心，西侧为绿地，北侧隔郁金香路为阅城国际，基地东部有已入住的翠岛花城、仁恒翠竹园等楼盘，雨花台中学及青少年活动中心距此不远。周边便利的交通及文化设施使得该项目具有得天独厚的区位优势。项目地块占地约 14.76 公顷，为具有宁南特色的自然丘陵地貌，景色优美，内有一山坡从南至北断续横穿场地，山坡上植被良好，两侧有零星分布的水塘，其余部分地势较平坦。项目总建筑面积约 21 万平方米，规划有小高层住宅、商业用房、会所和小学。2、经济技术指标 项目 计量单位（平方米）总用地面积 14.76 公顷 总建筑面积 262283.23 其 中 地面 206614.73 地下 55668.51 容积率 1.4 覆盖率 17.49%绿地率 39.43%总建筑面积（不含小学）245713.23 地上总建筑面积（不含小学）191324.73 其 中 住宅建筑面积 182095.39 会所及物管 2583.47 商业 6645.87 半地下建筑面积 14957.09 地下建筑面积 39431.4 小学总建筑面积 16570 其 中 地面 15290 地下 1280 机动车总泊位 1440 其 中 地面 200 地下 1240 自行车库总泊位 3300 总户数 1610 3、研究结论及建议 有一定的利润空间，具有可操作性有一定的利润空间，具有可操作性。目前南京市房地产市场发展良好，楼盘价格处于稳定上升阶段，宏观市场适合本项目的投资。同时，本项目有较强的盈利能力，项目运作期毛利率为 29.88%，投资年净收益率为 9.96%。分期开发、融入社会资金分期开发、融入社会资金 鉴于项目前期投资额较大，且不能立即产生收益，建议项目可以分两期投资开发，并建议采用融资的方式，融入社会资金进行项目运作，以实现资金良性运作，降低项目风险系数。现板块内高档、南京市中高档现板块内高档、南京市中高档 宁南地区属于南京市房地产中高档区域，且项目地块本身也适于发展高品质楼盘，因此，建议将产品打造成板块内高档、南京市内中高档楼盘，从而赢得一定的市场份额。做好成本控制做好成本控制 从项目的敏感性分析中可以看出，成本的变化对项目的投资收益有较大的影响，因此建议在项目开发运作时，做好项目开发成本的控制，从而达到收益的最大化。正文正文 第一章第一章 南京城市住宅市场分析南京城市住宅市场分析 1、城市区位优势分析 南京市是江苏省古都，长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承担着重要的城市职能。1.11.1 南京是长三角经济带的重要一极南京是长三角经济带的重要一极 商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出商贸流通活跃，金融机构发展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲市场经济发达，对周边城市辐射作用强劲 区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡区域各种优势交相呼应，发展势头锐不可挡 1.2 1.2 南京是南京一小时都市圈的核心城市南京是南京一小时都市圈的核心城市 南京一小时都市圈是根据宏观产业发展布局需要以及区域一体化发展要求，以发达交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的以南京为中心都市圈 都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规划总面积逾 6 万平方公里。2、城市经济状况 经济快速增长，后续发展动力强劲经济快速增长，后续发展动力强劲 近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至 2005 年国民生产总值已达到 2412 亿元，是 2002 年的 1.87 倍，其中商贸流通业规模、业态和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的发展积蓄了强劲动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。129715762413191012.78%21.51%26.34%21.19%05001000150020002500300020022003200420050.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%南京市近四年国民生产总值（单位：亿元）南京市近四年国民生产总值涨幅 9157.0810196116021499711.35%13.79%29.26%0200040006000800010000120001400016000200220032004200500.050.10.150.20.250.30.35南京居民家庭人均可支配收入（单位：元）南京居民家庭人均可支配收入涨幅 人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强 根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力，在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售起到推动作用。111137.63183.8292.88296.14024.00%33.55%59.35%1.10%0501001502002503003502001200220032004200500.10.20.30.40.50.60.7南京市房地产开发投资的年度统计投资涨幅 房地产整体市场房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视前景看好，但政策影响不可忽视 2004 年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自 2004 年国家开始对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速度明显减弱。至 2005 年投资总量仅在 2004 年基础上有微量增长，但投资总额的增长仍是近年房地产行业发展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风险。3、城市规划的发展趋势 3.1 3.1 南京市整体定位南京市整体定位 充满经济活力的城市充满经济活力的城市长江下游现代化的中心城市长江下游现代化的中心城市 富有文化特色的城市富有文化特色的城市国际影响较大的历史文化名城国际影响较大的历史文化名城 最佳人居环境最佳人居环境的城市的城市人与自然和谐共生的江滨城市人与自然和谐共生的江滨城市 3.2 3.2 南京市近期整体规划调整方向南京市近期整体规划调整方向 进一步优化了都市发展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最佳人居环境城市，使南京在城市规模扩大的同时将城镇发展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市发展区范围内延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。4、南京近年房地产市场发展综述 起步期：1998 年起，南京市房地产进入商品化时期，2001 年以前是市场发展初期，市民对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；发展期：2002、2003 及 2004 年上半年是南京房地产的快速发展时期，产品供应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004 年下半年至 2006 年初，由于受到宏观政策影响，南京楼市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨幅趋缓；上升期：2006 年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的发展时期。5、南京城市楼盘板块划分及楼盘价格水平 6、房地产调控政策分析及预测 6.1 20066.1 2006 年出台调控房地产政策一览年出台调控房地产政策一览 20062006 年年 3 3 月月 5 5 日，国务院总理所作的关于控制房地产政府工作报告日，国务院总理所作的关于控制房地产政府工作报告出台出台 20062006 年年 4 4 月月 2828 日，央行加息，央行全面上调各档次贷款利率日，央行加息，央行全面上调各档次贷款利率 0 02727个百分点，其中，个百分点，其中，5 5 年期以上的银行房贷基准利率由年期以上的银行房贷基准利率由 6 61212上调至上调至6 63939。20062006 年年 5 5 月月 1717 日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（日，提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国国六条六条”）20062006 年年 5 5 月月 2929 日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳日，国务院办公厅出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见人称定住房价格的意见人称 9 9 部委部委“十五十五条条”。20062006 年年 5 5 月月 3131 日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知有关问题的通知 20062006 年年 7 7 月月 6 6 日，关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知日，关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知出台出台 20062006 年年 7 7 月月 1111 日，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见日，关于规范房地产市场外资准入和管理的意见出台出台 20062006 年年 7 7 月月 2424 日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制日，国务院办公厅发布关于建立国家土地督察制度有关问题的通知度有关问题的通知 20062006 年年 7 7 月月 2626 日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所日，国税总局发布关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知得税有关问题的通知 20062006 年年 8 8 月月 1 1 日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地日，国土资源局制定的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行使用权规范和协议出让国有土地使用权规范正式施行 2002006 6 年年 8 8 月月 3030 日，建设部日，建设部:城镇廉租房工作规范化管理实施办法城镇廉租房工作规范化管理实施办法出台出台 20062006 年年 9 9 月月 5 5 日日 国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于国家外汇管理局、建设部今天联合发布关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知规范房地产市场外汇管理有关问题的通知 20062006 年年 9 9 月月 5 5 日新华社日新华社 5 5 日受权全文播发国务院关于加强土地调日受权全文播发国务院关于加强土地调控有关问题的通知控有关问题的通知 20062006 年年 9 9 月月 1212 日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整日按照国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知住房供应结构稳定住房价格意见的通知 6.2 20066.2 2006 年政策年政策实施及实施及影响解析影响解析 年度年度政策调控目的明确，行政干预手段为主政策调控目的明确，行政干预手段为主 回顾 2006 年国家及地方政府出台的一系列房地产调控政策，主要目的十分明确：即调整住房供应结构，稳定住房价格。本轮调控期间，多项目政策出台的时间间隔都较短，在很大程度上表明了国家对于房地产业调整的决心。调控中运用了相当多的行政干预手段，涉及到银行信贷、行业规范、产品供求控制等各方面。政策调控的前期影响强于后期政策调控的前期影响强于后期 政策出台后对买卖双方同时产生心理影响，短期内给市场带来波动，后逐渐趋于平稳，具体表现为：交易量暂时性变化、市场需求被抑制或突然放大、波及二手房市场等。在国家对房地产进行多项调控后，房地产的投资及价格涨幅虽有所控制，但还远未达到期望的调控目的。就南京市场而言，整体投资及价格涨幅减缓，但局部地区价格涨幅仍较大。住宅套型比例限制和住房转让中缴纳营业税的规定成为年度政策中最住宅套型比例限制和住房转让中缴纳营业税的规定成为年度政策中最有影响力的环节有影响力的环节 套型面积的规定、控制对住宅的功能使用设计提出了更高的要求，并促使未来经济适用的中小户型产品供应量增加，能更广泛地满足市场大众化需求。将住房转让过程中缴纳全额营业税的年限由两年变为5年进一步抑制了投资型特别是短期投机型购买行为，对预防房地产市场泡沫起到了积极作用。政策调控对于各方心理影响正在减弱政策调控对于各方心理影响正在减弱 与 2005 年国家宏观调控后的市场短期盘整相比，06 年南京市房地产市场受到政策的影响不明显，逐项政策的出台使得市场各方对政策的认识正在逐渐理性。地方政府在用足国家政策尺度的表现上较大程度上抵消了国家政策的威力，同时开发企业、购房者对国家政策的心理承受能力也逐步增强。6.3 20076.3 2007 年政策环境研判年政策环境研判 2006 年，国家关于房地产业宏观调控的政策出台频率高、力度大，但是政策落实并显现效果需要一段相对较长的时期，目前看，调控并未达到预期目的。根据我司研判:2007 年国家关于房地产业的宏观调控仍将继续，但更重要的将是前期将是前期政策政策的的执行年，政策调控将在执行年，政策调控将在 20062006 年的基础上得以延续和深年的基础上得以延续和深化，主要围绕调整房地产发展模化，主要围绕调整房地产发展模式和产品供应结构来进行式和产品供应结构来进行，重点表现在两个方面:严格控制土地供应严格控制土地供应 土地市场是 2006 年国家对房地产业进行宏观调控的主要战场，各地土地督察局陆续成立、对新出让土地进行套型控制、规范国有出地使用权出让收支管理、整改和暂停部分用地审批等政策陆续出台，承袭 2006 年国家政策的影响，进入 2007 年后，中央政府对土地市场的监管力度将明显加大，土地交易也将更为理性和规范化透明化。影响影响:虽然土地市场会进一步规范虽然土地市场会进一步规范,但土地供应的减少显而易见但土地供应的减少显而易见,所以我所以我司认为司认为,未来的土地争夺会更激烈未来的土地争夺会更激烈,土地价格也将进一步上涨土地价格也将进一步上涨.引导购房者合理消费引导购房者合理消费 在 2006 年相关税费征收、住宅套型配比控制的基础上，预计 2007 年国家将继续在引导购房者进行合理消费的方向进行整体调控，具体表现可能为调整住宅供应结构、鼓励中小户型产品设计、大户型住宅保有环节税费的征收等等。第二章第二章 项目市场研究分析项目市场研究分析 1、区域住宅市场分析研究 宁南新区素有南京“南大门”之称，紧邻南京主城区，是南京市十五计划中城市“南延东进”发展的重要环节。规划中东起宁溧路、南至纬九路、西达共青团路、北抵雨花东路的 3.4 平方公里范围内的一期，功能以居住、生活为主;其余 5.5 平方公里范围的二期，则以商贸及高科技研发为主。目前在宁南新区北部一期 3.4 平方公里的规划用地上已经陆续开发了 12 个地产项目，其中住宅项目包括阅城国际、翠岛花城、仁恒翠竹园、仁恒玉兰山庄、康盛花园、花神美境、泰龙家园、四季阳光等。随着“宁南商贸区”和“赛虹桥商贸区”两大商业中心的建立、宁南交通轨道设施的完善，宁南新区将营造出一个高品质的生活空间。2、区域市场发展分析 高新商贸高新商贸 位于铁路南站与宁南新区居住片区之间的“宁南商贸区”的建立，将进一步完善宁南新区内的基础生活配套设施，以火车南站带来的巨大人流效应，加大商贸业的发展力度。高新科技高新科技 以中兴通讯、舜天、苏豪、宏图等高新技术研发中心的辐射效应，加大IT 产业的招商力度，加强板块经济竞争力，提升板块价值。高尚住宅高尚住宅 以仁恒玉兰山庄、仁恒翠竹园、康盛花园、翠岛花城等项目的入住使用，加快房地产开发速度，打造宁南精品高尚住宅区，提升居住环境。便利交通便利交通 地铁一号线的南延、火车南站以及未来 4 条地铁轨道交通的规划，改善了宁南的交通格局，加快宁南与主城区、河西新城、江宁新区以及长江南北的交通连接，加快板块发展速度。可以看出，在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加在有政府导向的种种利好的规划推动下，区域功能将更加完完善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销善，区域经济将进一步发展；对本项目开发来说，发展前景巨大，为项目销售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住售价格提供了有利的支撑，本项目作为宁南新区规划内不可多得的一块居住用地，有着巨大的升值空间。用地，有着巨大的升值空间。3、临近板块互动影响分析 宁南板块的规划、发展、成熟或多或少受到临近各个板块的影响。从区位上看分别有河西板块、城东南板块、江宁板块。河西板块、城东南板块、江宁板块。河西板块河西板块 高起点规划的河西被看作南京连接世界的重要纽带，拥有国际创意产业园、总部创意大厦、南京会展中心等“硬条件”，河西自然成为南京国际化的代表。该板块中最具代表性的奥体东区住宅区目前主力单价 7000-8000 元/平方米，局部带有特点功能性住宅产品的价格甚至突破 10000 元/平方米。影响：影响：河西板块凭借政府的大力支持，无论从道路规划、交通设施、楼盘品质都走在全市的前列，价格也在高位运行，形成与宁南板块的价格差，因此它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。它对宁南板块的有提升板块形象、促进板块发展、拉升板块价值的作用。城东南板块城东南板块 该板块依附城东紫金山高端住宅市场的辐射，凭借城东南成熟的社区配套、依靠政府对大明路卡子门沿线的特色汽车商贸街区的规划，板块价值迅速提升，目前城东南市场价格在 6000-7000 元/平方米。影响：影响：城东南板块与宁南板块相距较近，对宁南板块起着相互促进发展的作对宁南板块起着相互促进发展的作用用，同时城东南板块的延伸对提高宁南板块认知度有着明显的促进作用；提高宁南板块认知度有着明显的促进作用；江宁板块江宁板块 该板块依靠产业科学园的建立提升了整个江宁的气质和形象，这个拥有众多产业的板块被赋予了产业江宁的称号，目前岔路口、东山镇、百家湖等区域价格直线上涨，目前均价 4500 元/平方米，值得注意的是，该板块的岔路口区域是宁南板块最直接的竞争对手，其相对成熟的配套、交通和较低的价格，导致部分宁南板块客层的分流，是宁南板块最大的威胁之一。影响：影响：江宁板块目前对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用对宁南板块的楼市发展起着一定的制约作用，主要是由于两个板块都向着产业型、科技型开发区的方向发展，在住宅品质方面均力求打造新型的生态居住环境，而目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、目前江宁板块相对宁南板块又有着价格低、配套全的优势，导致较多购房者的分流。配套全的优势，导致较多购房者的分流。4、区域内产品供应分析及未来供应预测 4.14.1 区域楼盘上市量区域楼盘上市量 项目项目 上市总量上市总量 推出时间推出时间 去化情况去化情况 目前均价目前均价 未上市量未上市量 仁恒 翠竹园 38 万方 2002.9 目前一期已经交付，二期剩余少量 139 平米房源 剩余房源均价在7000 元/平米左右 三期 2007.2 月推出 剩余约 20 万方 翠岛花城 40 万方 2003.11 仅剩余 180200 平米房型 5700 元/平米 还剩余约 20 万方 预计 2007.12 左右上市 花神美境 9.4 万方 2004.11 售完 5500 元/平米/阅城国际 45 万方 2004.4 仅剩 160180 平米房型 5600 元/平米/蓝筹谷 4 万方 2006.11 推出 3 栋，基本售完 5500 元/平米 还剩一栋多层 目前宁南新区内的主要在售项目有仁恒翠竹园、翠岛花城、花神美境、蓝筹谷、阅城国际等项目，可以看出：可以看出：该片区上半年主要成交价格在 55006000 元/平米之间，但下半年也涨至6000-7000 元之间.整体区域价格整体区域价格处于南京的中高档水平处于南京的中高档水平；在售楼盘的销售周期较长，平均每年的推盘量在 58 万方左右；各开发商对该板块的价值提升预期较高，开发企业控制销售节奏的目的明显开发企业控制销售节奏的目的明显.相对其它板块。区域供应量在一定范围内，市场的潜在需求明显，区域总体区域总体呈现供小于求的局面呈现供小于求的局面。4.24.2 区域楼盘产品结构区域楼盘产品结构 项目项目 物业类型物业类型 房型房型 面积面积 套数套数 比列比列 仁恒翠竹园 小高层 两房两厅 107114 平米 226 20.69%三房两厅 128133 平米 310 28.39%三房两厅 135140 平米 289 26.47%四房两厅 140150 平米 69 6.3%四房、五房 150 平米以上 198 18.13%翠岛花城 多层、小高层 一房两厅 63 平米 48 6%两房两厅 94110 平米 208 26.06%三房两厅 125140 平米 294 36.84%四房两厅 157 平米 60 7.52%五房及复式 170 平米以上 188 23.56%花神美境 多层 两房两厅 8892 平米 108 34.6%三房两厅 100108 平米 174 55.77%三房两厅 131140 平米 30 9.6%整体区域面积配比情况整体区域面积配比情况 区域内由于供应长期没有得到根本改变，所以在建筑形态上还主要以多层、小高层、高层多元共存；由于房源面积供应较大.客观反映出了,目前本区域内的购房者多少追求舒适型生活的客户.可以看出：可以看出：该区域的购买客层比较注重生活品质，讲究居住的舒适度，也正迎合了宁南新区的发展规划打造精品高尚住宅区域打造精品高尚住宅区域。4.34.3 区域楼盘价格走势区域楼盘价格走势 仁恒翠竹园价格走势仁恒翠竹园价格走势 100平米以100平米以下,8%下,8%100120平100120平米,28%米,28%120150平120150平米,45%米,45%150平米以150平米以上,20%上,20%5431560164816735800040004500500055006000650070007500800085002004.92005.12006.12006.92007.2为开盘成交均价（元）翠岛花城价格走势翠岛花城价格走势 504351864900502655177000020004000600080002004.92004.12005.92005.12005.122007.8三期成交均价（元）阅城国际花园价格走势阅城国际花园价格走势 5043405048004950495051005400560030003500400045005000550060002004.92004.42004.72005.62006.12006.72006.11剩余房源成交均价（元）从以上宁南新区各个代表性楼盘的价格走势可以看出：从以上宁南新区各个代表性楼盘的价格走势可以看出：在南京房产市场稳定发展的基础上，该片区楼盘的价格走势是稳中有涨；价格走势是稳中有涨；品牌楼盘凭借其良好的知名度和完善的社区服务，价格攀升较快，尤其是仁恒翠竹园和翠岛花城的价格，年均涨幅超过 15%，该板块发展趋势良好，该板块发展趋势良好，板块价值潜力大。板块价值潜力大。4.44.4 区域在售楼盘未售供应分析区域在售楼盘未售供应分析 项目项目 未来供应量未来供应量 仁恒翠竹园 三期约 20 万方 翠岛花城 三期约 20 万方 蓝岸尚城（新蓝岸尚城（新）1313 万方万方 供应量预测：供应量预测：面前在售项目存量上市约 40 万方，预计将在 0709 年之间完成项目去化；新增项目蓝岸尚城 13 万方，07 年下半年 6 月份上市，预计销售周期 2年；06 年07 年新增土地住宅用地约 13.5 万方，从开发速度上来看，预计07 年年底08 年推出上市。区域内未来的住宅上市量并不多，市场潜在需求较大，加上全市地产发区域内未来的住宅上市量并不多，市场潜在需求较大，加上全市地产发展前景乐观，对宁南未来的价格上扬起到重要支撑，展前景乐观，对宁南未来的价格上扬起到重要支撑，也为我项目入市提供了也为我项目入市提供了良好的契机。良好的契机。5、区域土地供应情况分析及土地升值潜力初步评估 5.15.1 区域内土地供应量（区域内土地供应量（05050606 年）年）区区域内土地供应及周边区域土地供应情况域内土地供应及周边区域土地供应情况 地块坐落地块坐落 出让面积出让面积 规划用途规划用途 容积率容积率 成交日期成交日期 供地方式供地方式 成交价格成交价格 楼面价楼面价 雨花西路地块 21965.6 平米 二类居住用地 1.7 07.1.18 净地 约 540 万元/亩 约4766 元/平米 雨花东路养回红村 28405.7 平米 二类居住用地 1.5 06.6.28 净地 约 300 万/亩 约3004 元/平米 宁南 11 号地块 29644.2 平米 二类居住用地 2.0 06.11.1 毛地 约 56 万/亩/雨花南路 A 地块 9371 平米 商业办公酒店 2.5 05.3.3 毛地 约 31 万/亩/雨花台区西营村地块 64627.3 平米 商业办公居住 2.5 05.3.3 毛地 约 30 万/亩/卡子门南侧地块 43406.5 平米 市场用地 1.4 06.11.1 毛地 约 40 万/亩/从土地供应量来看，该区域近两年的住宅土地供应量共为 8 万方，总建面约为 13.5 万方，以此推测，区域未来供应不会出现跨跃式增长，但是区域市区域市场的需求量不断增加，市场供小于求，板块价值凸现，市场价格得到保障；场的需求量不断增加，市场供小于求，板块价值凸现，市场价格得到保障；由上表的土地成交可以看出，区域拍卖的土地价格在300500万元/亩之间，毛地价格在 30-60 万元/亩之间，加在拆迁的成本，预计每亩土地价格也在300 万左右；雨花西路雨花西路地块地块价格较高是个案价格较高是个案情况情况，该地块原本就属于该企业地块，所以实，该地块原本就属于该企业地块，所以实际的出让金额与成交价格有出入。际的出让金额与成交价格有出入。5.25.2 土地升值潜力评估土地升值潜力评估 雨花区雨花区 0606/07/07 年土地价格年土地价格 地块坐落地块坐落 出让面积出让面积 规划用途规划用途 容积率容积率 成交日期成交日期 供地方式供地方式 成交价格成交价格 雨花西路地块 21965.6 平米 二类居住用地 1.7 07.1.18 净地 约 540 万元/亩 雨花东路养回红村 28405.7 平米 二类居住用地 1.5 06.6.28 净地 约 300 万/亩 宁南 11 号地块 29644.2 平米 二类居住用地 2.0 06.11.1 毛地 约 56 万/亩 雨花区雨花区 0505 年土地价格年土地价格 地块坐落地块坐落 出让面积出让面积 规划用途规划用途 容积率容积率 成交日期成交日期 供地方式供地方式 成交价格成交价格 雨花南路 A 地块 9371 平米 商业办公酒店 2.5 05.3.3 毛地 约 31 万/亩 雨花台区西营村地块 64627.3 平米 商业办公居住 2.5 05.3.3 毛地 约 30 万/亩 河西河西 0606 年土地价格年土地价格 地块坐落地块坐落 出让面积出让面积 规划用途规划用途 容积率容积率 成交日期成交日期 供地方式供地方式 成交价格成交价格 建邺区河西大街地块 306126.5 平米 居住商业办公 2.3 06.12.27 净地 约 341 万/亩 建邺区泰山路地块 71214.3 平米 二类居住用地 1.8 06.9.19 净地 约 308 万/亩 城东南城东南 0606 年土地价格年土地价格 地块坐落地块坐落 出让面积出让面积 规划用途规划用途 容积率容积率 成交日期成交日期 供地方式供地方式 成交价格成交价格 卡子门南侧地块 43406.5 平米 市场用地 1.4 06.11.1 毛地 约 40 万/亩 从上表中可以看出：从上表中可以看出：同一区域板块的土地市场交易价格涨幅达到了 45%(07 年成交的雨花西路地块实际价格可能没有达到社会公开的价格).河西、城东南与宁南板块的土地成交价格大体上相同，但两个板块的楼盘价格明显高于宁南，然而宁南的区域自然环境、科技人文氛围并不弱。可以想见未来的价格还将进一步攀升，由于市场的带动必然会带来开发企业对土地的争夺，促使土地的价格进一步上涨.6、区域市场客层特征描述 6.16.1 客层特征客层特征 宁南高新技宁南高新技术区中层,术区中层,50%50%事业单位政事业单位政府机关职府机关职员,20%员,20%私营业主,私营业主,15%15%企业中层管企业中层管理人员,理人员,15%15%从调查中显示，该片区的购买客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，宁南高新技术区的科研人员是该区域的主力客层；追求生活的舒适性，追求生活的舒适性，讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。讲究社区的配套、品质是该区域客层共有的特征。6.26.2 购买原因购买原因 改善居住环境，追求生活品质 二次或二次以上置业，主要目的是投资兼自住 结婚用房，多为中青年人群 上班便捷，同时对房型的功能性和品质有一定要求的宁南技术区人群 值得关注的是，该片区的购买客层几乎都有一定经济基础和财富积累，该片区的购买客层几乎都有一定经济基础和财富积累，对该板块价值的认同和相信该板块有较大的升值空间是其共有的购买原因。对该板块价值的认同和相信该板块有较大的升值空间是其共有的购买原因。7、项目 SWOT 分析 【S S 优势分析】优势分析】A、区域环境适合居住 雨花台园林，将军山自然保护区都分布于本项目周围，区域整体享受到郊区清新的空气与优美的环境。B、区域稀缺性 本地块为宁南新区规划中目前比较稀有的大规模住宅用地。C、区域房地产市场成熟 目前宁南北部3.4公里的规划用地上已经陆续开发了12个房地产项目，形成了良好区域市场行情，周边配套也日趋成熟。D、地块地理条件良好 地块基本呈方形，地质条件良好，地形自然，便于建筑规划设计；地块内形态多为坡地，高低差 6 至 8 米，内有活水资源及绿色植被，易于项目整体景观规划设计。【W W 劣势分析】劣势分析】A、公共交通设施条件稍欠缺，有待发展 B、商业生活配套不完善 【O O 机会分析】机会分析】A A、未来交通便利、未来交通便利 规划中的宁南公交总站和地铁一号线南延线以及高铁南站都临近本项目。B B、周边重大规划项目众多、周边重大规划项目众多 宁南新区内计划建成 IT 研发生产基地，已有中兴通讯、三胞集团、华为集团、斯威特等众多国内外知名企业的入驻，使得众多高素质人才汇集，宁南入驻分为日渐浓厚，有利于提升本项目的品质。【T T 威胁分析】威胁分析】A A、板块威胁、板块威胁 以江宁板块目前发展来看，生活配套和交通设施都相对较为成熟，价格和宁南板块相比还存在着一定的优势，势必会造成一些客层的分流，对板块自身发展产生一定的威胁。B B、历史认知威胁、历史认知威胁 由于历史的原因，相当一部分南京本土的购房者对宁南楼盘的居住条件并不认可。8、区域重点楼盘研判 仁恒翠竹园仁恒翠竹园 开发商：仁恒投资（南京）有限公司 建筑设计单位：南京军区建筑设计院 施工单位：海门建筑安装工程公司 物业公司：仁恒物业管理有限公司 占地面积：24 万平米 总建筑面积：38 万平米 物业类型：小高层 容积率：1.5 绿化率：50.5%车位比：1：0.8 主力户型：130 平米的三房两厅两卫，160 平米的四房两厅两卫 价格：56006800 元/平米 物业管理费：1.4 元/平米/月 交付标准：毛坯和精装修 周边环境：雨花台风景区、卡子门世纪广场、雨花市民广场、共青团市民广场、宁南新区 5.6 万平方米花神湖畔、机场路景观带。销售情况：目前一期、二期已经交付使用，二期剩余少量 139 平米房源，均价7000 元/平米；三期预计 2007 年 2 月开始推出，预计均价 8300 元/平米。项目简评：项目简评：项目紧邻花生湖畔，景观资源是其一大优势；项目紧邻花生湖畔，景观资源是其一大优势；项目项目以以“竹竹”取名，小区内竹景处处可见，此外，还有四季植取名，小区内竹景处处可见，此外，还有四季植物以保证物以保证景观常绿，景观常绿，55%55%的高绿化率是该项目显著的特点之一的高绿化率是该项目显著的特点之一 项目一期、二期已经交付使用，会所也已经陆续开放，居住氛围已经初项目一期、二期已经交付使用，会所也已经陆续开放，居住氛围已经初步形成步形成 项目项目定位于现代白领阶层，定位于现代白领阶层，也拥有总多的境外客户居住，也拥有总多的境外客户居住，是一个大型精是一个大型精英社区，英社区，品质较高，品质较高，所以价格定位也较之周边楼盘有一定提升所以价格定位也较之周边楼盘有一定提升；项目紧邻苏果社区店，项目一期门口有招商银行，目前交通有项目紧邻苏果社区店，项目一期门口有招商银行，目前交通有 1919，8484，8686，808808，812812 路公交路公交，生活配套相对较好；，生活配套相对较好；该该项目项目户型大，户型大，总价高，基本没有投资者，主要以享受生活的中产阶级总价高，基本没有投资者，主要以享受生活的中产阶级购买；购买；仁恒作为该项目的开发商，具有相当强的品牌号召力，这也是项目的突仁恒作为该项目的开发商，具有相当强的品牌号召力，这也是项目的突出优势之一。出优势之一。翠翠岛花城岛花城 开发商：南京市雨花台区城镇建设综合开发总公司 建筑设计单位：深圳华森 施工单位：南通神勇 物业公司：楚天物业 占地面积：400 亩 总建筑面积：40 万平米 物业类型：高层 容积率：1.14 绿化率：45%主力户型：95 平米的两房，110 平米的三房两厅一卫，120140 平米的三房两厅两卫，157223 平米的四房 价格：4200 平米5970 元/平米 物业管理费：0.50.8（小高层）元/平米/月 交付标准：毛坯 周边环境：靠近雨花台实验小学、共青团路小学、雨花中学，附近有苏果仓储、宁南综合农贸市场。市第一医院、雨花台中医院、小区附近规划中的医院在建。销售情况：目前仅剩 180 平米以上的平层和复式房源，剩余房源均价在 5500 元/平米；一期 已入住。二期 30 栋今年年底至 07 年底陆续交付；三期预计 2007 年年底推出，预计均价 8000 元/平米。项目简评：项目简评：项目享受项目享受雨花台风景区的苍翠林海雨花台风景区的苍翠林海，园区北，园区北门口门口正对花神湖正对花神湖，景观资源，景观资源特征非常