房地产开发企业会计实务zzbj.doc

房地产开发企业会计实务房地产开发企业会计是在城市建设综合发展、土地有偿使用和住房商品化的经济条件下，适应房地产企业经营管理的需要而发展起来的专业会计。本讲座根据我国2006年颁布的企业会计准则及其企业会计准则应用指南，结合房地产企业生产、经营的实际过程，针对房地产开发企业会计的特点，全面介绍房地产开发企业会计实务处理过程，重点介绍房地产企业货币资金、存货、投资性房地产、开发成本、开发收入和有关税金的核算等。本讲座主要面向在房地产开发企业从事会计工作的朋友们。限于时间与篇幅，本讲座主要介绍房地产开发企业会计核算的日常业务。而对企业不经常发生的业务，诸如对外投资、发行债券、外汇业务的核算等，本讲座将不予以介绍。实务中如遇到这些业务，可按一般企业的会计实务进行处理。本讲座的主要内容如下：第一章 房地产开发企业会计核算对象及账户、账簿设置第二章 房地产开发企业货币资金的核算第三章 房地产开发应收及预付款的核算第四章 房地产开发企业存货的核算第五章 房地产开发企业固定资产与无形资产的核算第六章 房地产开发企业投资性房地产的核算第七章 房地产开发企业负债的核算第八章 房地产开发企业所有者权益的核算第九章 房地产开发企业开发成本与期间费用的核算第十章 房地产开发企业收入的核算第十一章 房地产开发企业利润及其分配的核算第十二章 房地产开发企业会计报表但愿本次讲座能对房地产业的广大会计实务工作者给予帮助。并诚恳希望大家提出宝贵意。第一章房地产开发企业会计核算对象及账户、账簿设置11第一节 房地产开发企业概念和特点11一、房地产开发企业概念11二、房地产开发企业特点12三、房地产企业的经营业务14第二节 房地产业的生产经营流程15一、注册登记15二、土地取得16三、立项与规划16四、建筑施工17五、销售管理17六、产权办理18第三节 房地产开发企业会计核算的对象、会计科目和账簿设置18一、房地产企业会计核算的对象-会计要素18二、房地产开发企业会计科目的设置19三、房地产开发企业的账簿设置22第四节 房地产开发企业财务核算主要内容及特点23一、房地产开发企业财务核算的主要内容23二、房地产开发企业财务核算特点25第二章房地产企业货币资金的核算25第一节库存现金的核算26一、库存现金的管理26二、库存现金的总分类核算26三、库存现金的序时核算27四、库存现金的清查27五、备用金的会计核算27第二节银行存款的核算28一、银行存款的管理28二、银行存款的总分类核算28三、银行存款的序时核算29四、银行存款的清查29第三节其他货币资金30一、科目与账户的设立30二、其他货币资金的会计核算30第四节银行结算32一、支票32二、银行本票32三、银行汇票32四、商业汇票33五、托收承付33六、委托收款34七、汇兑34第二章房地产开发企业应收及预付款项的核算34第一节应收账款的核算34一、应收账款的核算范围和计价34二、应收账款核算的账户设置及会计处理35第二节应收票据的核算35一、应收票据概述35二、应收票据的核算36第三节预付账款和其他应收款的核算37一、预付账款的核算38二、其他应收款的核算39第四章房地产开发企业存货的核算40第一节房地产开发企业存货概述40一、存货的概念40二、存货的特点40三、房地产开发企业存货的种类40四、存货的会计核算概述41第二节存货的计价42一、取得存货的计价42二、发出存货的计价43三、存货的期末计价45第三节库存材料的会计核算45一、采用实际成本法进行库存材料的核算45二、采用计划成本法进行库存材料核算47三、库存设备的核算49第四节委托加工物资50一、委托加工物资的计价50二、委托加工物资的核算科目50三、委托加工物资的会计核算50第五节低值易耗品51一、低值易耗品的分类与特点51二、低值易耗品的会计核算51第六节周转材料的核算52一、周转材料的概念及分类52二、周转材料的摊销方法53三、周转材料核算中的科目设置53四、周转材料的会计核算53第七节开发产品的核算54一、开发产品核算的内容54二、开发产品会计科目的设置及会计处理55第八节存货清查59一、存货的盘存方法59二、存货盘盈、盘亏的会计核算59第九节存货跌价准备61一、存货的期末计量61二、存货期末计价的方法61三、存货跌价准备的核算63第五章固定资产和无形资产的核算64第一节固定资产的概念与确认64一、固定资产概述64第二节 固定资产的初始计量67一、外购固定资产67二、自行建造固定资产69三、融资租入固定资产72四、存在弃置费用的固定资产74五、其他方式取得的固定资产75第三节 固定资产折旧75一、固定资产折旧的概念与类别75二、固定资产的折旧方法76三、固定资产折旧核算的会计处理79第四节固定资产后续支出79一、资本化的后续支出79二、费用化的后续支出80第五节固定资产的处置83一、固定资产终止确认的条件83二、固定资产处置的会计处理83第六节固定资产清查85一、固定资产的盘盈85二、固定资产盘亏85第七节 固定资产减值86第八节无形资产概述86一、无形资产的概念、分类及特征86二、无形资产的确认87三、无形资产的主要类型87第九节 无形资产的会计核算88一、无形资产的初始计量88二、取得无形资产的会计核算89三、无形资产摊销的核算90四、无形资产处置和报废的核算91第十节 其他资产项目92一、开办费的会计核算92二、长期待摊费用的核算92第六章投资性房地产93第一节投资性房地产的概念、范围与初始计量93一、投资性房地产的概念93二、投资性房地产的范围93三、投资性房地产的初始计量94第二节投资性房地产的后续计量95一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产95二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产96三、投资性房地产后续计量模式的变更97第三节投资房地产的转换和处置98一、投资性房地产的转换98二、投资性房地产的处置100第七章房地产开发企业负债的核算101第一节流动负债的核算102一、短期借款的核算102二、应付票据的核算103三、应付账款的核算104四、预收账款的核算105六、应交税费的核算112七、应付股利的核算117八、其他应付款的核算118第二节 借款费用的核算118一、借款费用的概念和内容119二、借款费用的确认和计量120三、借款费用的账务处理123第三节 长期借款124一、长期借款核算的内容124二、长期借款的利息计算125第四节 应付债券的核算132一、应付债券的种类132二、债券发行的账务处理132三、应付债券利息费用的账务处理132第五节 长期应付款134一、具有融资性质的延期付款购买资产134二、应付融资租赁款135三、专项应付款137第六节预计负债138一、或有事项及其特征138二、预计负债的核算138第七节 债务重组142一、债务重组的概念和方式142二、债务重组的账务处理143第八章 所有者权益150第一节 实收资本的核算150、现代企业的组织形式150二、投资者投入资本的形式及计价150三、有限责任公司实收资本的核算152四、股份有限公司股本的核算153五、企业资本（或股本）变动的核算154六、库存股的核算155第二节资本公积的核算156一、资本公积概述156二、资本公积的账务处理156第三节留存收益的核算158一、盈余公积158二、未分配利润159第九章房地产开发企业开发成本与期间费用的核算161第一节开发成本与期间费用核算的内容及科目设置161一、房地产开发企业开发成本与期间费用核算的内容161二、开发成本、期间费用核算的科目设置161第二节土地开发成本的核算162一、土地开发成本核算对象的确定及成本项目的设置162二、土地开发成本的归集和结转163第三节房屋开发成本的核算165一、房屋开发成本核算对象及成本项目165二、房屋开发成本的归集和结转166第四节配套设施开发成本核算168一、公共配套设施开发成本核算对象的确定168二、公共配套设施的核算168第五节代建工程开发成本的核算174一、代建工程成本核算对象的确定和成本项目的设置174二、代建工程开发成本的归集和结转举例174第六节期间费用的核算175一、期间费用核算的内容175二、期间费用的账户设置176三、期间费用核算的会计处理举例：176第十章房地产开发企业营业收入的核算177第一节房地产营业收入核算概述177一、收入的分类177二、房地产开发企业营业收入的确认和营业成本的结转177第二节房地产开发企业主营业务收入的核算178一、主营业务收入及相关成本结转的账户设置178二、土地和商品房销售收入的核算179三、代建房屋和工程结算收入的核算179四、房地产出租经营收入的核算（见第六章 投资性房地产）181五、房地产开发企业特殊销售业务的核算181第三节房地产开发企业其它业务收入和成本的核算183一、其他业务收入的核算183二、与其他业务收入相关的其他业务成本的核算184第十一章利润和利润分配的核算185第一节利润的核算185一、房地产开发企业利润的构成185二、房地产开发企业利润形成的核算186第二节所得税的核算188一、应交所得税额的确定188二、所得税费用的计算189三、资产负债表债务法下，所得税会计核算的一般程序191四、所得税会计处理举例192第三节利润分配的核算194一、利润分配顺序194二、利润分配的账户设置194三、利润分配的会计处理195第十二章房地产开发企业财务报表的编制197第一节资产负债表197一、资产负债表的意义和作用197二、资产负债表的结构和项目排列197三、资产负债表的编制方法199第二节利润表和利润分配表202一、利润表203二、利润分配表204第三节现金流量表205一、现金流量表的意义和作用205二、现金流量表的内容和结构205三、现金流量表的编制方法208四、现金流量表的编制程序213第一章 房地产开发企业会计核算对象及账户、账簿设置第一节 房地产开发企业概念和特点  一、房地产开发企业概念  房地产开发企业是随着我国城乡建设的发展，住宅商品化的推行，以及城市土地使用制度的改革而逐渐形成的一个新兴行业。近些年来，我国的房地产业进入了一个前所未有的发展高潮，房地产业已经成为我国国民经济发展的一个重要的支柱产业。本讲座所指的房地产开发企业，是指从事房地产开发、经营、管理的具有法人资格，实行独立核算、自负盈亏的企业。它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者，房地产包括房产和地产。其中，房产是指各种房屋财产，包括住宅，厂房，商铺以及文教，办公体育用房等；地产是指土地财产，包括土地和地下各种基础设施，如供水，供电，供气，供热，排污等地下管线以及地面道路等。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发，不同的房地产企业具有不用的经营模式，但总体上可以划分为一下两类：  销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段、将开发完成的房地产移交给购买者、并依此性取得销售收入。  自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用、通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入  二、房地产开发企业特点  1.房地产开发企业经营特点  房地产企业的生产经营与施工企业不同，其经营特点见表经营特点具体内容开发经营计划性企业征用的土地、建设房屋的基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内、按照规划、征地、设计、施工、配套、管理六统一。原则和企业的建设性销售计划进行开发经营开发经营业务复杂性涉及面广，经济往来对象多，企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘测设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品，出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济业务往来经营业务内容复杂，企业除了土地和房屋开发外、还要建设相应的基础设施和公共配套设施，经营业务囊括了从征地、拆迁、勘测、设计、施工、销售到售后服务全过程开发产品商品性房地产企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售经营风险大开发产品单位价值高、建设周期长、负债经营程度高、不确定因素多、一旦决策失误、销路不畅、将造成大量开发产品积压、使企业资金周转不灵、导致企业陷入困境房地产产品保值、增值土地是一种稀缺资源，具有不可再生性，但随着人口的增加和人们物质生活水平的不断提高，人们对房地产产品的需求会日益增长，正是由于土地供给的有限性和土地需求的不断扩展，从长远看，分的财产产品的价格有不断上涨趋势，因此，与其他产品相比，房地产产品更具保值，增值的功能。开发建设周期长，投资数额大开发产品要从规划设计开始，见过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段。少则1年，多则数年才能全部完成。另外，上述每一个开发阶段都需要投入大量的资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。  2.房地产企业会计核算的特点会计核算特点具体内容总承包单位核算房地产企业的承包关系指的是房地产企业在进行项目开发时，一般不是自行建造产品，而是与具体的建筑施工企业签订建筑施工合同，委托施工企业进行施工建设，而对于规模较大。施工要求复杂的房地产施工工程，需要有不同的专业施工单位经行分工合作，但为了便于管理，一般由具有资金和技术实力的施工单位总承包，然后再由总承包单位将工程分包给其他施工单位，在房地产企业与施工企业间的承包关系中存在着诸多的会计核算问题，针对承包单位的核算将对房地产的开发成本产生直接的影响。开发模式决定会计核算建设方式和经营模式可以统称为开发模式，不同的开发模式涉及的会计核算方法也存在很大的差异。例如，对于开发任务，是成立分公司还是成立子公司进行管理，其会计核算方法存在根本的不同。子公司与分公司都是相对与总公司而言的，它的本质的区别在于是否具有独立的法人资格，子公司具有独立法人资格而分公司没有开发节点与收入、成本的核算房地产企业的会计核算与其他行业企业相比，在收入成本结转上存在差异，开发产品的建设周期长，建设过程中的预售收入作为预收账款处理，并在项目竣工后结转为销售收入，开发建设中的支出计入开发成本在项目竣工后结转为销售成本，因此，从会计核算的角度看，项目开发节点对房地产企业会计核算结果将产生直接的影响。销售核算与自营核算共存房地产企业对于开发的产品有两种处理方式，一是对外进行销售，二是留作自用或自营，针对这两种不同的方式，企业会计核算的方法也存在较大的差异。非持续经营假设对于房地产企业来讲，开发完一个项目，可能会在很长时间都没有新的项目进行开发，有些房地产企业的开发模式就是开发一个项目就成立一个新的项目公司，这就造成了房地产企业的非持续经营，这与会计假设中的持续经营假设相违背，因此，房地产企业的会计核算与其他企业的会计核算相比，其本质具有很大不同。公共配套设施的核算房地产企业在开发项目时，往往会在开发区域内建造一些配套设施将其提供给居民作为有偿或无偿使用，一般不会对外转让这些配套设施的产权，对这些建造的配套设施，有下面两种处理方式：一是房地产企业自留产权，可以取得这部分资产的经营收益；二是房地产企业不留产权，不可以该取得这部分资产的经营收益；以上不同的处理方式，其会计核算方法也不尽相同。借款费用的核算房地产行业是资金密集型的行业，房地产企业在开发项目时需要投入大量的资金，除了房地产企业自身投入的相当一部分自有资金外，一般情况下还要通过银行贷款等方式筹措资金，因此，借款费用在房地产开发成本中占据很大一部分，借款费用的核算对于房地产企业来讲非常重要。     3.房地产企业的财务特点财务特点具体内容财务风险的特点现金流风险，由于开发产品的投资巨大。因此，对于房地产企业来讲现金流断流是企业面临的最重要的财务风险，所以，保持现金流稳定是房地产企业财务管理的重要内容。盈利风险，在施工过程中，施工合同一般只是暂定价，最终价格需要在竣工结算后才能确定，而工程完工后，房地产企业与施工单位对结算值往往存在不同程度的争议，因此，房地产项目的利润只有在竣工结算完成后才能准确确定，平时对利润的预测有可能存在较大的误差。销售风险，不动产的可变现能力较差，如果企业开发的产品不被市场认可，开发产品无法更改，造成产品积压，变现困难。另外，房地产企业的销售对金融政策的依赖程度很高，如很多消费者要通过银行按揭贷款来支付房款，银行按揭政策的变动直接影响产品的销售情况。资金管理的特点房地产项目投资巨大，仅仅依靠房地产企业的自由资金远远不能满足项目的投资需求，一般都要向银行进行融资，而房地产开发贷款是房地产企业主要的融资品种，开发贷款的使用对象，就是房地产企业具体开发项目在开发产品未完工前，一般需要通过预售取得销售回款，并将其投入后期的开发建设中资金支出的重点内容是地价款，建筑安装支出和税费。地价款的来源一般为企业的自由资金，建筑安装工程及税费的支出来源为开发贷款和预售回款。     4.房地产企业的产品特点产品特点具体内容产品的独特性房屋是建筑工人按照规划和特定设计图纸的要求，通过建筑安装等施工活动建造完成的。由于城市规划的艺术性对房屋外形，结构多姿多态的要求，由于房屋的用途各异，由于购房者对房屋性能、结构和内部装饰的千差万别的需求，使的房地产产品不可能像其他工业产品那样，按照同一设计图纸大量大批复制。即使按同一设计图纸建造的住宅，也会因建造时间，地点，气候条件等不同而有所不同。土地是一种自然资源，每一块土地因其所在地的水文地质条件，工程地质条件不同，土地用途的不同，其开发过程也有很大差别。因此，不会存在完全相同的房地产开发经营过程。房地产必须按每栋房屋和每宗土地单件地组织设计，开发和经营，会计核算也要提供各单位建筑产品的成本及其成果。产品位置的固定性房地产属于不动产，这是因为土地是无法移动的，房屋又依地而建，固定在一定的土地上，因此也很难移动其位置。房地产位置的固定性就使得房地产开发经营必须进行充分的可行性研究。产品使用寿命的长期性房产和地产是相当耐久的资产，土地是不可毁灭的自然资源，具有永恒的使用价值，房屋建成后，若无重大自然灾害，其使用期限可达几十年以致上百年。房地产使用寿命的长期性，要求房地产开发建设必须重视工程质量，做到百年大计，质量第一。产品开发建设周期长、耗资大房地产开发建设要经过可行性研究、勘察设计、工程施工、竣工验收等若干阶段，由房地产企业，建筑安装施工企业、物资供应部门、市政和勘察设计等单位共同协作完成，其开发建设周期比一般工业产品的生产周期要长得多。土地价格逐年增长，每亩地上万元乃至数十万元，每平方米房屋数百元乃至数千元，因此，房地产开发建设需要巨额的资金，且周转率极低，一般均需向金融机构取得长期贷款     三、房地产企业的经营业务房地产开发企业的开发经营对象是房地产。房地产是房产和地产及其权属的统称。其中：房产是指各种房屋财产，包括住宅、厂房、商铺、以及文教、体育、办公用房等；地产是指土地财产，在我国，土地归国家和集体所有，企业只能取得土地使用权，所以企业的地产指的是对土地的使用权以及地下各种基础设施，如供水、供电、供气、供热、排水、排污等地下管线及地面道路等。房地产开发企业的主要业务范围包括：1.土地开发和建设土地是房地产开发的前提条件。土地开发和建设是指对征用或受让的土地进行平整、建筑物的拆除、地下管线的铺设和道路、基础设施的建设等。2.房屋、建筑物的开发建设和经营房屋建筑物的开发建设是指在已开发完工的土地上进行的房屋和建筑物的建设。其工作内容主要包括：可行性研究、规划设计、工程施工、竣工验收、交付使用等。房地产开发企业对已开发完成的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房和代建房等。房地产的经营从狭义上讲是指对已建成的房地产进行出售、租赁和抵押。目前，我国房地产经营主要是指房地产的出售和房地产的租赁业务。3.配套设施开发和建设配套设施的开发和建设是指根据城市建设总体规划开发建设的大配套设施项目，包括：开发小区内公共配套设施，如商店、银行、邮局以及幼儿园、中小学、医院等。4.代建工程开发和建设代建工程是指房地产开发企业接受当地政府和其他单位的委托，代为开发的各种工程项目，包括土地开发工程、房屋建设工程、道路铺设工程，供热、供气、供水管道及其他公用的设施等。5.物业管理和服务有些房地产企业还从事物业经营。房地产物业的经营管理是指对出售或租赁后的房地产所进行的管理和各种服务，包括房屋和基础设施的维修与保养、房屋的装饰与装潢，住宅小区的清洁与绿化及治安和通讯等。经营业务具体内容生产环节的经济业务在生产环节，房地产企业在取得土地使用权以后对土地和房屋进行开发建设，土地开发是指对土地进行地面平整、建筑物拆除、地下管线铺设和道路、基础设施的建设、以便扩大对土地的有效使用范围，提高土地的利用程度，满足不断发展的社会生产和人民生活的需要，城市土地开发从狭义上讲是变农用地为城市工商业，交通和生活用地；从广义上讲，是指城市土地的综合利用，包括新城区的土地开发和旧城区的土地再开发房屋开发是指对城市各种房屋包括住宅，厂房和其他用房的开发建议，它包括可行性研究，规划设计，工程施工，竣工验收，交付使用等工作内容，房屋开发时涉及面广，耗资大，工作繁杂的过程，必须严格遵守基本建设程序，使各项工作有计划，有组织，有步骤的进行由于房屋和土地的不可分割性，使土地开发和房屋开发紧密相关，统称为房地产综合开发，在生产环节中，房地产综合开发的任务是由实行独立核算，自负盈亏的房地产企业承担的。流通环节的主要经济业务在流通环节。房地产开发企业，房地产经营公司和房地产交易所对于已开发建设完成的房地产进行市场经营活动。房地产市场经营活动有房地产转让，出售和房地产租赁两种基本形式，房地产转让，出售是指将土地的使用权一次性有偿转让给使用者，将房屋的所有权一次性出售给购买者，房地产租赁是指房地产使用权的分期出售，出租方以租金方式分期收回成本和利润，承租方分期支付租金以获得房地产的使用权。消费环节的主要经济业务在消费环节，房地产通过转让，出售和租赁投入使用阶段，由于房地产具有使用期限长、价值高等特点、因此，在这个环节中房地产的维修，服务和管理活动是不可缺少的。房地产管理包括房地产产权产籍管理和房地产产业管理，房地产产权产籍管理是房地产管理部门对房屋产权和土地使用权归属的身缠确认和产籍资料的登记及管理，房地产产业管理是指从事房地产经售的房地产企业对其经营的房屋，土地及附属设施进行登记于管理，因此，在房地产再生产过程中，房地产业的主要经营活动包括土地开发，房屋开发，房地产市场经营，房地产售后维修服务和房地产管理等，这些经营活动是由房地产开发企业，房地产经营公司，房地产交易所等组织机构来完成的。第二节 房地产业的生产经营流程根据我国房地产行业特点，房地产开发生产经营流程主要有注册登记、土地取得、立项与规划、建筑施工、销售管理、产权办理等方面。一、注册登记（一）房地产开发企业应当向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门自收到房地产企业申请之日起30日内，在听取同级房地产开发主管部门的审核意见后予以注册登记。外商投资设立房地产开发企业的，除按照上述规定外，还应当依照外商投资企业法律、行政法规的规定，办理有关审批手续。（二）房地产开发企业自领取营业执照之日起30日内，持有关文件证明材料等，到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。房地产开发主管部门根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级，资质等级一般分为一、二、三、四级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。未取得房地产开发资质等级证书的企业，不能从事房地产开发经营业务。二、土地取得我国是一个土地公有制国家，土地权属采取集体所有制和国家所有制两种形式。法律规定任何人不能取得土地的所有权，只能取得土地使用权。建设用地除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。根据我国实际情况，房地产开发企业主要从以下五种方式取得国有土地使用权：（一）采用招投标方式取得。招标出让土地使用权是指在规定期限内，由符合条件的单位和个人以书面投标形式，竞投某地段土地使用权，招标人根据一定要求择优确定受让人，受让人在办理完一切手续后取得土地使用权方式。 （二）采用拍卖方式取得。拍卖出让土地使用权是指在指定时间、公开场合，在土地管理部门拍卖主持人主持下，竞投者按规定方式应价，竞投土地使用权，由出价最高者获得土地使用权的土地出让方式。 （三）采取政府行政划拨方式取得。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。一般用于国家机关、城市基础设施、公益事业、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目等。（四）从旧城改造与房屋拆迁中取得。是指通过对旧城改造和房屋拆迁取得城市国有土地使用权。拆迁时房地产开发商要与拆迁户签订拆迁协议，并且根据协议约定支付房屋拆迁补偿款。（五）通过协议方式出让取得。是指国家以协议方式将国有土地使权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。这是一种特殊的取得开发土地使用权方式，通过协议方式取得土地使用权形式的，必须经上级人民政府批准。房地产企业取得土地开发使用权后，还需要凭借建设用地规划许可证，到政府土地行政主管部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或出让等相关手续。三、立项与规划根据我国城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求，按照国家有关规定报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划，进行项目审批。房地产开发项目立项批准以后，按照“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”原则，对开发区域内的建筑物、构筑物及配套设施等实行统一规划。由于房地产开发企业取得的开发项目土地已通过国家有关部门总体规划论证，所以开发企业要在这个总体规划的控制范围内，委托有规划设计资格的单位提出初步规划及建筑设计方案，填报建设用地规划许可申请表，报经城市规划行政管理部门审核同意，核发建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证。房地产企业在通过建设用地规划审批后，向建设管理部门及时办理建设工程规划许可审批手续，取得建设工程规划许可证。四、建筑施工房地产开发企业在取得建设用地规划许可证和临时建设用地规划许可证和临时规划许可证以及建设工程规划许可证后，采用工程项目招投标方式选择合适的项目建设承包单位和建设工程监理单位。建筑项目承包单位中标房地产开发建设项目后，在建筑施工之前，向建筑管理单位报建建设工程项目，申领建筑工程施工许可证，并申办建筑工程质量监督和施工图设计审查等事项。建设项目施工完成后，由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收并备案，形成竣工决算报告。竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。五、销售管理房地产开发企业在开发房地产过程中，主要采用预售、现售以及其他方式处置开发的房地产。（一）采取预售方式，也称“期房销售”。预售方式是指房地产开发企业为加速资金回笼，减少投资成本，将正在建设中的房地产预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据城市商品房预售管理办法（建设部令第40号）有关规定，房地产开发企业需要符合下列条件，才能实行预售商品房：1已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权；2持有建设工程规划许可证和施工许可证；3按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4取得商品房预售许可证。商品房预售时，房地产开发企业应当与承购人签订商品房预售合同，并在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。（二）采取商品房现售方式，也称“现房销售”。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。根据商品房销售管理办法（建设部令第88号）规定，对商品房现售，应当符合以下条件：1现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3持有建设工程规划许可证和施工许可证；4已通过竣工验收； 5拆迁安置已经落实； 6供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；7物业管理方案已经落实。在符合以上要求后，房地产开发企业应当在商品房现售前，将房地产开发项目竣工验收报告单及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，买卖双方签订商品房买卖合同以及商品房买卖合同补充协议。在商品住房销售时，对住宅共用的配套设施可根据建设部财务部关于印发住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的通知（建住房1998213号）文件精神，经购房者与售房单位签定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金，售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。（三）采取其他方式处置开发房地产。将开发的房地产用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、用作分配给股东或投资人抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。六、产权办理房地产产权办理是一项产权转移的过程，也是一项房屋权属登记过程，是房地产交易买卖过程中一个不可缺少的重要环节。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋其他权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房地产开发商向受让人在办理产权转移之前，需向房产管理部门办理房屋所有权初始登记。在办理初始登记时，房地产开发商应向土地管理和房产管理部门须提交下列资料：登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划证明、房屋已竣工证明、房屋测绘报告、其他必要材料。第三节 房地产开发企业会计核算的对象、会计科目和账簿设置一、房地产企业会计核算的对象-会计要素房地产开发企业会计核算的对象是房地产业从事房地产开发建设、出售等经营过程中的资金运动。从事开发经营活动，必须拥有一定数量的资产，提供劳务等日常活动中所形成的经济利益的流入属于收入，企业在施工生产经营过程中因承包工程，销售房地产，提供劳务等日常活动而发生的各项耗费属于费用，即房地产企业在获取营业收入的过程中对企业所掌握或控制的资产的耗费，它是企业为取得营业收入而付出的代价。 房地产企业的费用，按其经济用途可以分为计入开发产品成本的费用和不计入开发产品成本而应计入当期损益的期间费用两大类，其中计入开发产品成本的费用，按其计入成本的方式不同，又分为直接计入的费用和间接分配计入的费用。 收入扣除相应的成本费用就是企业的经营成果。如果收入大于成本费用则为利润，反之则为亏损。 房地产企业生产经营的特点与会计核算的内容，归纳其会计反应和监督的具体内容主要由以下几方面： 1.企业资产的构成及其在开发经营过程中的增减变动情况 2.企业负债的形成及偿还情况 3.企业所有者权益的构成及其增减变动情况 4.开发经营费用的支出和开发成本的形成情况5.营业收入的取得，利润的形成及分配情况房地产开发企业的资金运动具体表现为六大会计要素，房地产企业会计要素是对房地产企业的会计对象的基本分类。通常包括资产，所有者权益、收入、费用、利润六个要素。其中资产、负债、所有者权益侧重于反映企业的财务状况、收入、费用、利润侧重于反映企业的经营成果。房地产业的会计核算，就是对上述六大会计要素的增减变动进行监督、核算和反映。  资产  资产是指由企业过去的交易或者事项形成的，并由企业拥有或者控制的，这些交易或事项预期会给企业带来经济利益的资源。资产是房地产企业从事经营的物质基础，是房地产企业从事经营活动的必要条件，一般情况下，资产按实物的不同形态，可以分为有形资产和无形资产。  负债  负债是指由企业过去的交易或事项形成的现时义务，履行该义务预期会导致企业的经济利益流出。负债是房地产企业筹措资金的最重要途径，它可以解决房地产企业在筹备资金，日常经营周转过程中遇到的资金困难。但由于它是向债权人以借款等方式形成的，这些又是房地产企业经营过程中必然面临的一种经营风险。  所有者权益  所有者权益是指在房地产企业的资产中企业所有者享有的经济利益，即为资产减去负债后余额。所有者权益通常有实收资本（或者股本）。资本公积，盈余公积和未分配利润，一般来说，实收资本和资本公积是由企业所有者直接投入的。盈余公积和未分配利润合称为留存收益，是企业在生产经营过程中实现的利