272.E投资性房地产准则在上市公司中的运用 外文译文.doc

科技学院学生毕业设计（论文）外 文 译 文院（系） 经 济 管 理 学 院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 学 号 教 务 处 制译 文 要 求1. 外文翻译必须使用钢笔，手工工整书写，或用A4纸打印。2. 所选的原文不少于2万字印刷字符，其内容必须与课题或专业方向紧密相关，注明详细出处。3. 外文翻译书文本后附原文（或复印件）。译 文 评 阅评阅要求：应根据学校“译文要求”，对学生译文的准确性、翻译数量以及译文的文字表述情况等作具体的评价。指导教师评语： 指导教师签名 年 月 日文章来源：IESE商学院-那瓦拉大学投资性房地产：上市公司和资金摘 要： 在今天欧洲的,有两个主要的载体为间接房地产投资基金和上市房地产公司。这些公司不但大量的投资在房地产市场,还获得了不同的风险和回报。在一些欧洲国家,房地产公司已修改他们的金融结构和税务结构采用基于投资的法律形式(房地产投资信托基金),它起源于美国,这改变了他们的地位。在本文中,我们就地产基金和上市房地产公司的投资分析,及其他们在欧洲房地产业的影响进行讨论。关键词：房地产开发、房地产投资、房地产基金、房地产公司介绍因为大量的增加了成熟的投资房地产投资渠道,间接投资实体在日益频繁的转换。这些单位可以采取不同的法律形式及其特点进行投资,但他们往往被分为两大组:公司、房地产投资基金。本文介绍了大量的在欧洲的主要特点为间接投资工具的上市公司、房地产投资基金。它包括一个跨越国家的比较,这两种类型的载体和直接投资于房地产。上市房地产公司（一)投资这个组合的最大的100家欧洲上市房地产公司拥有180亿欧元资产,而市场的资本总额为110亿欧元。通过国家的起源，英国、法国、荷兰、瑞典和西班牙有最大的载体，与之区别在于，英国拥有76.6亿欧元,与其他国家有显著的差别,尽管一段时期的收购和私有化在英国盛行，但由于不利的市场环境转而废除“推进企业的税务”。英国的土地,来自英国,是世界上最大的公司,拥有价值17.7亿欧元。它在贸易中拥有10%的折扣,净资产值(资产)。位居第二的是土地有价证券,也是英国的公司,拥有12.1亿欧元的房地产资产。这两家公司投资只有在英国,90%的组合投资机构和购物中心。第三个地方是物业投资有限公司，在法国,专注住宅和办事处,主要是在巴黎余下的10大公司:来自英国,自由的国际、搓苑、集中办公和商务行业的时候,也有例外的,其投资组合的50%的工业部门的投资;从荷兰,欧洲大型零售物业公司资产投资,89%的零售和其余大多在办公室”,来自法国和Klepierre,也关注办公和商务行业。以市值,土地的证券以第一名,紧随其后的是英国的土地,Unibail,Rodamco欧洲,自由的国际,荷兰房地产公司的市值2.9亿欧元,在2005年1月。Corio主要集中在投资在购物中心。在2003年,71%的投资组合投资在商业地产,23%的人在办公室和5%的工业部门,以投资在荷兰,法国,意大利和西班牙的价值和组合下面是38亿欧元， Corio Gecina和奥地利的公司Immofinanz 1.8亿欧元,在2005年1月,市值。Immofinanz是奥地利最大的房地产公司。它的3亿欧元,354万平方米的业务组合包括900性质房地产业在19个国家,重点是中央欧洲.对于保险费或折扣,EPRA净资产价值,在其报告中“欧洲年鉴2005”的房地产,折扣的资产净值往往存在于国家都没有合法的地方,而在REITs7相当于国家那里是等效的,有一种倾向,将上述资产净值的交易。表2所示的比例投资于不同行业的10家最大的欧洲房地产公司。在前一段所、办公及商业地产的明显居于主导地位。（二）介绍REIT-equivalents在一些欧洲国家在一些欧洲国家,我国房地产企业可以采取的法律地位类似于REIT(或房地产投资信讬基金。在美国的投资后出现了一项宪法修正案的税收立法具有里程碑意义的法律在1960年延长香烟雪茄。事实上,它们的历史可以追溯到19世纪,1880年,确切地说,当投资者能够避免双重征税的信任,通过免税社团利润是否在水平之间分享的投资者。1930年,这一税收优势被废除,任何的被动投资已经宣布,由各投资者在企业层面上,然后分别。这种税长达30年的缺点,尽管事实是房地产投资基金(在股票和债券)不承担这样的双重课税。在第二次世界大战之后,需求的增长导致房地产基金”,艾森豪威尔总统签署了1960年的房地产投资信讬基金,以消除这种双重征税、投资主体资格认证机制作为“18在1986年,改革法案允许房地产投资管理他们直接,也就是说,他们可能没有中介公司。该淘汰许多冲突,他们之间存在投资管理。在1993年,壁垒防止养老基金投资的投资是removed.9一、“合法REIT幌子”所使用的房地产公司的证券交易的股票市场上,是一个物业投资有限公司的主要业务管理,让或销售房地产投资在其他房地产公司,甚至融资房地产。不动产投资信托远比其他的另类投资车辆的液体。他们一般操作象其他财产或房地产公司,是什么使他们不同的是,它们被免除企业所得税,只要他们的投资政策和收入分配(在美国,90%的收入)符合现行法律在每一个国家。在开始逐渐显现REIT政权的不同的欧洲国家。国际清算银行(Fiscale In1969,Beleggingsinstelling)出现在Netherlands10由于荷兰公司税法案。摘要孵化器政权是一个纯粹的税收制度,因此任何公司希望采取这一法律形式没有履行任何法律的要求。国际清算银行是证券市场上市,因此来的监督下,荷兰的金融市场的权威。国际清算银行必须专门致力于投资活动,只能有一个杠杆的60%的会计帐面价值的不动产和20%的会计帐面价值的其他所有的财产。国际清算银行必须分配100%营业收入,而资本收益或亏损被放在一个免税储备,而没有被分配。利润分配8个月以内必须密切的财政年度。在1995年,SICAFI结构(法国d 'investissement资本fixe en immobiliere),一个特定的房地产投资机构以优惠的税率待遇,成立于比利时。一个SICAFI被定义为“一上市地产基金,以一个固定的公司股本,其作用是提供税收中性的集散地,租金“十一”。SICAFIs必须有特定的法律地位的投资基金,以及符合法律要求,其中包括众多必须有一个合适的公司的形式(有限责任公司或者股份有限公司合作伙伴在比利时法律)。这家公司必须居住在比利时,有一个最小的股东权益1.25亿欧元,合并为一个无限的一段时间。董事、经理的组合也必须有适当的专业经验,等等。SICAFIs可能杠杆的50%的公司的资产的贷款合同订立时,他们必须发布了80%的净利润的股息。资本收益不需要分布式和保持免税只要再投资在四年后,他们都获得了。利润分配必须每年的基础。在法国,于2003年年底,immobilier SIIC(法国d 'investissement cotee)税收制度创立,以促进房地产开发投资基金和加强他们在市场上的地位与荷兰、比利时、德国的开放式基金。这个SIIC也被设计来产生是非经常性的资源来帮助减少预算赤字的法语。SIICs来的监督下Autorite des游行金融家。任何上市房地产投资公司,或任何附属的资金至少95%的母公司持有,可以采取合法的形式。一个SIIC的主要活动必须被动投资房地产领域,尽管它可能也致力于其他活动提供他们仍然附属于最主要的排位赛的活动。融资租赁是允许的,但不得超过50%的公司的总资产。其他辅助活动,如房地产开发或经纪也是允许的,但他们可能不占20%以上的公司的总资产。此外,这些其他的活动不具有相同的税收优惠。无限的杠杆作用是不被允许的。SIICs必须分配利润的85%来自房地产租赁和100%的股息受到任何子公司已经选择了这个SIIC政权。有百分之五十的人所产生的资本收益的资产或转让房地产公司的股票,以及从股份公司的子公司选择了这个SIIC结构,必须分配。1994年引进了意大利的FIIs(我们讨论建立图书馆迪investimento immobiliare)特别基金并不是纯粹的REITs.13FIIs被定义为“有史以来non-tax-transparent投资基金的资产,在投资不动产物权的不动产资产和股东房地产公司。他们不是法人,而是水池的,由其所在单位投资拥有共同持有。这个单位持FIIs纳税,只有当一个利润分配或当他们处理他们的单位”。FIIs不准借钱或投资金融工具的SGR发布。FIIs是免税,是由一个管理公司,叫做“工程”gestione德尔risparmio氏族SGR)。他们可以利用的价值的60%的房地产和20%的价值的其他资产。至于税,他们却并没有义务分配利润或资本增值。（三）投资的资产和债务的类型。根据排名最大的100家上市房地产公司投资金额,以百分比的组合投资于投资类别。大多数投资发生在办公室,46.45%的组合,紧随其后的是零售33.40%。在这类投资以优势在大部分的20多家公司。但是也有例外:Gecina,其投资组合投资42%的住宅产业投资;坍塌,而50%的组合在物流和工业部门,Immofinanz,它有一个多样化组合,投资领域,主要在办公室中的大致相等的商业、住宅和工业部门和26%,其它领域;布,90%的投资组合在工业、房地产、倍的投资组合中25%的住宅产业。应该指出,土地的有价证券,欧洲第二大公司的投资金额,有财务杠杆的超过30%,而Metrovacesa最大,16、财务杠杆的85%以上。英国的土地上,欧洲的房地产公司排名,有财务杠杆等于欧洲平均水平（四）上市房地产公司在EPRA欧洲年度变化,FTSE300回报指数。虽然两个指标很变量沿着周期变化比较大,每年在英国比EPRA 300。另一方面,标准偏差较大的EPRA指数(424.64)比在金融时报(395.39)。他平均每年在排名前十的表现可以看出,在殖民地,紧随其后的是Unibail 26.2%,以及英国的土地,以24.8%和18.7%。最高的年平均表现在欧洲作为一个整体,然而,记录是由市中心的证券,从英国,追踪,紧随其后的信任,又从固安捷33.3%,英国,丹麦公司Sjaelso Gruppen,达到平均占32.5%。房地产投资基金在欧洲（一）概念这个定义的房地产投资基金是由术语UCIT、家庭储蓄管理产品,是通往金融有价证券的投资。房地产投资基金的投资机构一九八零集体。来自公众储蓄存入资金,用于购买物业,基本上都是那么让为了获得回报。他们不同的类型,极大地取决于投资者都瞄准。针对公众资金,这是受到严格的监控,政府机关,都被视为“零售”,同时针对一个私人的集团公司,控制是不受任何公共监控,被认为是“私人股本”。另一个类别,封闭式基金,或关闭的基金,建立结构的房地产投资的车辆。这些基金在一个有限的生命与一个特定的投资金额未波动,随着时间的推移,那就是,如果投资者希望disinvest,他/她必须出售股份,因为该基金将不会卖给他/她,这就是为什么这些基金的初始资本的采集时间。这种结构通常是车辆针对机构投资者,他们的活动是由他们自己的规则。这是最常见的结构,并间接投资基金和车辆的机会或core-plus风格通常采用这种结构,因为他们不容易适应投资减少,因此需要资金致力于为某一段时间为了达到他们的目的.不断改进二类开放基金,或是开放式基金,它不同于封闭基金,没有一个有限的生命,总是乐于接受新投资,所以他们的资产随着时间的增加和减少资金总额的INREV(欧洲协会的投资者在上市地产的汽车)的数据库,2004年12月,是开放的、总资产的价值(GAV)155.7亿欧元,并进行封闭式,天线GAV of105.3亿欧元（二）房地产基金在欧洲排名使用INREV数据库,最大的房地产基金在欧洲被评选的主要依据是总资产的价值,也就是说,所有这些资金,除了摩根斯坦利地产基金(3),是德国人。德国的基金有很强的传统,在欧洲和处理非常重要的资产,相较于其他欧洲基金。开放式基金是私人的、德国的间接房地产投资工具没有既定的生活,而且一直开到新的投资和折旧,除本是不可能的,因为法律的原因。因为这个原因,这些投资的大小随时间变化。目前有30个“开放式基金”在德国。他们被分成三个组的程度取决于地域多样化:国内基金用于投资只有在德国;欧洲基金用于投资在欧洲其他国家一样,在德国,而全球基金用于投资在欧洲以及世界水平以及在德国。所有的这些资金是公共资金,用于个体储户。这些德国资金的行为与地理位置的投资的比例越高的国际投资(在德国以外),较强的性能。国内资金不给很好回报的情况,由于穷人的房地产业在Germany.17德国的开放式基金”都是欧洲基金已经经历了大部分的增长,在过去的几年中。德国封闭式基金后,他们有最高的总资产价值的资本化根据。”让这些资金吸引到个人投资者是他们的稳定性和低波动(平均4-5%)、免税的在每年的津贴和保障流动性,他们提供的continualbasis”18岁。由此可见，德国的基金是一种世界上最好的汽车为收集房地产资本。事实上,他们收集了14至15亿欧元。然而,在这些资金流动资金投资于2004年减少大约3亿欧元,由于他们的表现。进一步恶化,平均表现下降5.4% 2001年从2002年,高3.5%的2003年。因为这个原因,许多这些资本流动被转移到“德国open-endedequity投资”,德国的可转让的主要因素funds.19A撤军的资本是腐败丑闻在一些德国房地产基金,这导致了第一次大规模撤离在15年。今天,德国基金不得不出售资产,以提供他们的投资者,问题是,演出的法律不容许资产低于帐面价值。在此期间,成本的降低和投资租赁成为paralysed.20Of 408地产基金总额包括在INREV数据库中,只有30个“德国的开放式基金”,但他们的投资资产占总数的43.45%资产。开放式基金资产总计拥有德国至102亿欧元,而其余的资产达162.3亿欧元。