房地产集团商业管理中心全套管理制度.doc

房地产集团商业管理中心全套管理制度一、组织架构1二、职责2（一）商业管理中心部门职责2（二）商业管理中心岗位职责4三、商业管理中心流程11(一)整体定位评审流程11(二)项目阶段性策划方案评审流程13(三)总体招商方案评审流程15(四)项目推广费用审批流程（10万以下）17(五)项目推广费用审批流程（10-50万）18(六)项目推广费用审批流程（50万以上）20(七)主力店、3000平米以上招商合同评审流程22(八)商业租赁、销售合同评审流程24(九)项目招商商家入围资格评审流程26(十)项目费用审批（差旅、通讯、其他）流程28四、商业管理中心标准29五、招商管理工作操作手册36一、 组织架构商业管理中心总监项目商业管理项目商业管理项目商业管理项目商业管理项目商业管理招商部策划部营运部合约部副总监二、 职责（一）商业管理中心部门职责1、全面负责公司的商业管理工作。2、负责拟订和调整集团房地产商业项目的招商政策、招商策划、招商思路，商业运营管理。3、参与商业项目开发建设期间的早期介入及项目竣工、移交验收和接管工作。4、主导集团房地产商业项目的主力店及经营面积在3000平米以上（含）商户的招商谈判、签约工作。5、负责集团内各房产商业项目的策划、招商、经营管理、经营推广工作，并对项目商业管理部工作进行指导、协调、监督工作。6、负责组织招商业户的筛选，负责重要业户关系的建立、维护，对重要信息直接开展跟踪谈判工作。7、负责招商商户合同的评审及落实工作。8、负责招商进驻业户的协调、服务、指导工作。9、对项目商户运营工作建立规范、标准，进行指导、管理9、根据本部门不同种类文件材料形成的特征，及时制定其案卷类目，合理集中分类存放，便于平时利用和立卷归档，并按规定要求及时移交档案管理部门。10、完成领导交办的其他工作。策划部1、进行商业项目整体定位研究，主要包括项目的市场前期调研、形2、象定位、客户定位方案以及整体项目的财务分析。2、负责确定项目的产品定位及详细的物业发展建议，提出有效的平面布局、业态组合，租户组合及租金建议。3、通过市场及项目分析，提供外立面及商业动线图建议，研究各业态的技术参数和标准。4、会同招商部制定全程有效的招商计划，提供总体招商概念。5、对项目营销执行方案及价格报告进行评审、把关，整合媒体资源。6、对市场上新的营销策略手段进行研究分析，为商业项目操作提供新的思路。7、负责对市场商业顾问公司进行招标和对接。8、完成领导交办的其他工作。招商部1、负责集团项目合作、股权工作、招商引资工作，根据策划部商业定位制定项目总体招商方案。2、主导各项目大型主力店及经营面积在3000平米（含）以上商户的招商工作、指导项目商业对商业发展有带领作用的知名品牌的招商工作。3、整合集团商家资源，建立重点商户档案和商户信息数据库，推进商业战略合作伙伴的建立工作。4、组织集团重大招商引资活动，联系各地中介代理招商机构、行业协会，负责招商网络的建设工作。5、负责与重点商户、政府、协会保持良好沟通，对重大、重要客户作好跟踪工作。 6、负责项目公司商业管理部招商部招商人员的业务指导、培训工作。8、配合策划部做好招商项目的策划和论证工作。9、配合策划部做好招商项目广告宣传，收集、整理、分析、发布集团对外招商信息。10、商业地产相关信息资料的收集、统计、分析工作，为公司决策提供信息和建议。11、完成领导交办的其他工作合约部1、负责集团房地产商业项目的合同文本制定，参与合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同终止。2、负责规范集团公司的合同审核与管理工作，负责各项目公司招商项目的合同评审工作3、负责处理集团公司及各子公司的非涉诉纠纷4、参与公司重大合同的谈判、签订，对各类合同的履行进行监督5、根据集团招商活动的需要，组织进行法律知识培训工作6、担任集团招商工作的法律顾问，对招商工作事务提供咨询和法律意见书。7、负责对公司合同档案的管理.8、 配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。9、完成上级交办的其它工作。营运部1、负责集团各商业项目的营运管理工作，根据公司商业项目发展的整体目标，编制集团营运规划、年度租金计划并组织实施，组织对项目公司营运部进行目标任务的考核.2、指导编制商业管理部营运部职能规范、岗位职责与工作标准，负责各项目营运部的队伍建设，以及制定管理考核办法及培训工作。3、建立和健全营运管理制度，运作规范和流程，并组织贯彻实施。4协助公司相关部门与客户之间保持良好的业务关系，处理在合作过程中的各类突发事件和问题。5、负责与项目顾问策划公司进行有效对接与监督，确保各项目按期开业和有序运营。6、拟定营运管理文件及经营商户相关的营运指导准则。7、完成领导交办的其他工作.（二）商业管理中心岗位职责商业管理中心总监直接上级：总经理直属下级：副总监岗位职责：在总经理的领导下，全面负责商业管理中心的各项工作领导本部门对某各项目商业地产的操作进行研究并提供可行性方案协调商业、政府等各种资源，对集团整体招商工作进行管理，根据集团计划完成集团下达的招商指标负责大型招商项目的谈判、签约和落实工作，及重要客户关系的简历、维护负责主力商家进驻企业的协调、服务和指导工作制定项目商铺日常运营总体规范，根据不同项目制定商业营销总体策略，指导项目商业管理部进行日常运营管理。负责商业管理中心的日常工作，对本中心及项目商业管理部的工作进行检查、监督及考评。负责本部门的人力资源管理工作：（1） 参与员工的招聘、奖励、加薪、晋升和处分、辞退、调动等事宜（2） 推进人才培养体系建设，提升部门人员的能力和素质，建立匹配公司发展要求的管理与专业技术团队（3） 负责下属人员的绩效管理工作负责本部门培训体系的建设与推进工作（1） 负责建立本部门的培训体系（2） 直接定期对下级进行培训、辅导（3） 对本部门培训效果进行考核、评估不断搜集标杆企业商业管理的相关资料，通过调研、研究、借鉴、吸收、完善，逐渐提升某商业管理运营工作的水平和能力对集团及下属公司有关部门和人员所反映的困难和问题应及时予以处理和解决，同时有义务配合其它部门的工作。根据票据审批制度规定的权限审核部门人员所发生的费用票据。完成上级交办的其它工作商业管理中心副总监直接上级：商业管理中心总监直属下级：策划部经理、合约部经理、招商部经理岗位职责：协助招商总监做好商业管理中心的日常管理工作。重点负责商业项目的策划工作，指导策划部对商业项目进行整体定位、产品规划的方向把握，并负责向总监及集团领导进行汇报配合总监进行招商管理工作，对招商部提交的信息进行判断梳理，协助总监进行招商谈判、合同签约，并对项目招商部工作进行指导、协调、监督工作。负责确定集团商业项目的招商政策、合作方式并向总监进行汇报。负责商业管理中心招商合同文本制定、合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同中止和合同管理工作。负责指导商业运营部制定商业运营规范，把控项目商业运营年度计划。组织召开商业管理中心日常工作例会，及时解决日常管理工作中的问题。协调和组织相关会议决议的落实工作。完成上级交办的其它工作策划部经理直接上级：副总监直属下级：策划部主管、策划部专员岗位职责组织本部门进行商业项目整体定位研究，主要包括项目的市场前期调研、形象定位、客户定位方案以及整体项目的财务分析。负责确定项目的产品定位及详细的物业发展建议，提出有效的平面布局、业态组合，租户组合及租金建议。通过市场及项目分析，提供外立面及商业动线图建议，研究各业态的技术参数和标准。会同招商部制定全程有效的招商计划，提供总体招商概念。对项目营销执行方案及价格报告进行评审、把关，整合媒体资源。对市场上新的营销策略手段进行研究分析，为商业项目操作提供新的思路。负责对市场商业顾问公司进行招标和对接。完成领导交办的其他工作策划部主管直接上级：策划部经理直属下级：策划部专员岗位职责主要负责对商业项目市场定位、客户、业态、动线布局进行研究；在领导的指导下，对商业项目进行整体定位报告的撰写对市场进行调研并定期汇总各区域商业项目信息，进行分析并提出合理建议参与项目总体招商方向的确定搜集市场商业项目操作信息，进行汇总、沉淀完成领导安排的其他工作策划部专员直接上级：策划部经理直属下级：无岗位职责主要负责进行市场调研，对市场商业项目的业态、租金、客户、销售、租赁等信息进行搜集和汇总协助部门进行项目总体定位及相关方案的资料搜集和撰写工作完成领导交办的其他工作招商部经理直接上级：副总监直属下级：招商主管岗位职责：根据策划部商业定位制定项目总体招商策略和招商计划配合领导进行集团项目合作、股权工作、招商引资工作洽谈主导各项目大型主力店及经营面积在3000平米（含）以上商户的招商工作、指导项目商业对商业发展有带领作用的知名品牌的招商工作。整合集团商家资源，建立重点商户档案和商户信息数据库，推进商业战略合作伙伴的建立工作。组织集团重大招商引资活动，联系各地中介代理招商机构、行业协会，负责招商网络的建设工作。负责与重点商户、政府、协会保持良好沟通，对重大、重要客户作好跟踪工作。 负责项目公司商业管理部招商部招商人员的业务指导、培训工作。制定项目整体招商策略及总体计划配合策划部做好招商项目广告宣传，收集、整理、分析、发布集团对外招商信息。商业地产相关信息资料的收集、统计、分析工作，为公司决策提供信息和建议。对项目招商工作进行辅导、检查负责制定某招商标准及商家引进指引完成领导交办的其他工作招商主管直接上级：招商部经理直属下级：无岗位职责对各自负责项目所在地区的招商信息进行搜集、整合、上报，对项目报送的主力店及3000平米以上重大商家的信息进行整合、梳理、汇报与意向商家进行初步洽谈，配合领导推进招商谈判、签约工作协助领导制定项目整体招商策略和招商计划对重点商家进行跟踪、维护，对商业资源进行挖掘和整合配合策划部进行项目整体定位工作，提供专业建议与项目商业部做好对接、联系、辅导工作完成领导交办的其他工作合约部经理直接上级：招商副总监直属下级：合约部律师岗位职责负责集团房地产商业项目的合同文本制定，参与合同洽谈、合同签订，监督合同执行、合同终止负责商业管理中心的合同审核与管理工作，负责各项目公司招商项目的合同评审工作负责处理集团公司及各子公司的各类涉诉和非涉诉纠纷参与公司重大合同的谈判、签订，对各类合同的履行进行监督根据集团商业工作的需要，组织进行法律知识培训工作担任集团商业工作的法律顾问，对招商、运营事务提供咨询和法律意见书。负责商业管理中心合同档案的管理.配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。完成上级交办的其它工作合约部律师直接上级：合约部经理直属下级：无岗位职责对项目的招商合同进行评审，并对合同进行归档管理对项目商业部提出的疑难问题进行解答，并梳理、上报配合、协助有关部门对租金进行催收，并直接办理疑难应收帐款的催收。完成上级交办的其它工作运营部经理直接上级：招商副总监直属下级：运营部主管岗位职责负责制定某商业运营标准及业户管理指引，为项目商业部运营管理工作提供指导对项目商业部提交的年度租金计划进行审批协调处理项目与业户之间的重大困难对项目商业运营工作定期进行辅导、检查、监督、考核对项目运营人员进行培训 完成领导交办的其他工作运营部主管直接上级：运营部经理直属下级：无岗位职责协助领导制定某商业运营管理标准及业户管理指引对项目年度租金计划进行搜集、汇总、整理协助领导对项目商业运营进行管理、检查、考核完成领导交办的其他工作项目商业管理部岗位职责（团队设置于城市公司）项目商业总监直接上级：商业运营中心总监 项目总经理直属下级：策划经理 招商经理 营运经理岗位职责全面负责项目的商业管理工作,按照集团指标完成工作任务参与本项目的整体定位及设计规划，负责本项目的策划推广工作组织本部门人员对项目商业整体定位策划方案和招商策略进行细化，制定本项目详细的的销售计划、招商计划、租金预算计划，负责商铺租金和费用的测算及各种经营指标的制定按照分工统筹管理本项目的招商谈判、签约，对招商信息进行审核，将大型商家的接洽资料上报商业管理中心； 负责本项目的合同文本制定、合同洽谈、合同签订、合同执行、合同终止和合同管理工作负责市场信息和消费东套的搜集、跟踪和分析工作，密切关注和研究当地房地产市场、资本市场的相关信息，及时调整租售策略。负责管理店铺二次装修的管理与协调，负责客户关系的建立与维护，对商铺的其他运营工作进行全面监管负责本部门的日常管理工作，对员工进行目标绩效考核，定期组织项目人员进行考察、学习、培训、考核负责本部门的档案管理，根据本部门不同种类文件材料的形成的特征，负责本部门文件材料的形成、积累、保管和整理立卷归档工作，保证归档文件材料完整、准确、系统，并按规定时间移交上级部门集中保管完成上级领导交办的其他工作项目商业策划经理直接上级：项目商业总监直属下级：策划主管 策划专员岗位职责根据项目具体情况对集团商业管理中心策划部的整体定位报告进行细化，制定详细的商业产品建议供商业管理中心和设计部参考根据整体定位制定详细的销售执行报告、招商方案、营销推广计划，定期搜集市场信息及竞争对手的情况，形成市调分析报告制定并执行项目的推广方案、活动方案，负责广告、活动的招标（与项目营销部需求重合的部分则协商统一安排）根据项目实际销售或租赁情况对营销策略做出及时调整对合作公司进行对接管理，根据领导要求对其进行工作安排完成上级领导交办的其他工作项目商业策划主管直接上级：商业策划经理 直属下级：策划专员岗位职责负责具体商业策划、招商方案、产品建议、推广计划的撰写定期对市场进行调研，搜集市场信息及竞争对手情况，形成市调分析报告，对营销策略调整提出建议负责与合作公司的对接完成领导交办的其他工作项目商业策划主专员直接上级：商业策划经理 直属下级：无岗位职责参与撰写策划报告负责市场调研，搜集相关商业信息，形成市调分析报告完成领导交办的其他工作项目商业招商经理直接上级：项目商业总监 直属下级：招商主管 招商专员岗位职责根据领导安排及集团招商标准开展工作，完成公司制定的招商指标根据项目定位及招商整体策略计划制定项目详细招商政策和计划根据项目定位及招商整体策略计划制定项目的租金预算计划带领招商人员有序开展工作、开拓市场、挖掘优质商户，与合格商户进行谈判、签约建立并维护客户关系，根据项目实际情况，收集整理商家资源并备案对招商人员进行培训、考核完成上级领导交办的其他任务项目商业招商主管直接上级：项目招商经理 直属下级：招商专员岗位职责协助招商经理制定项目的整体招商计划并实施执行负责具体的招商资料搜集、初步接洽，客户关系建立维护的工作对商业地产市场进行调查，对招商策略提出建议完成领导交办的其他任务项目商业招商专员直接上级：项目招商经理 直属下级：无岗位职责按照领导安排执行各项招商工作对客户进行维护、协调对商业市场进行调研，提交市调报告完成领导交办的其他工作项目商业营运经理直接上级：项目商业总监直属下级：营运主管岗位职责根据集团商业管理中心制定的营运标准开展工作随时了解经营信息和业户（业主和商户）的经营动态，做好已租赁商铺的经营业户建档工作。与相关部门协调，做好经营商户进场、装修、调整、退场工作。对运营管理过程中可能出现的困难和突发事件做出相应的预案，并对营运过程中出现的问题提供建议处理办法制定项目商户进驻后的年度租金计划，负责收取经营商铺的租金，对拖欠的商户进行催缴处理业户提出的关于物业服务方面的问题，负责与物业公司协调解决完成领导安排的其他工作项目商业营运主管直接上级：营运经理直属下级：营运主管岗位职责了解经营信息和业户（业主和商户）的经营动态，做好已租赁商铺的经营业户建档工作。与相关部门协调，做好经营商户进场、装修、调整、退场工作。负责收取经营商铺的租金，对拖欠的商户进行催缴完成领导交办的其他工作三、 商业管理中心流程(一) 整体定位评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1策划部对市场调研后进行提交整体定位报告，包括市场、形象、客户、产品定位项目商业整体定位报告15个工作日完成2商业管理中心领导和项目领导进行评审，提出意见，策划部进行修改项目商业整体定位报告定位报告评审意见5个工作日完成3房地产常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改项目商业整体定位报告定位报告评审意见3个工作日完成4控股集团常务副总进行评审，提出意见，策划部进行修改项目商业整体定位报告定位报告评审意见3个工作日完成5董事长对经过修改后的定位报告进行评审，提出意见，策划部进行修改项目商业整体定位报告定位报告评审意见3个工作日完成3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录）(二) 项目阶段性策划方案评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1项目策划对当地市场进行调研后结合项目情况撰写阶段性策划方案项目阶段性策划方案10个工作日万成2项目商业总监对阶段性策划方案进行评审，提出意见，策划人员进行修改项目阶段性策划方案阶段性策划方案评审意见3个工作日完成3商业管理中心策划部对项目阶段性策划方案进行评审，提出建议，项目策划进行修改项目阶段性策划方案阶段性策划方案评审意见3个工作日完成4商业管理中心总监对项目阶段性策划方案进行评审，提出建议，项目策划进行修改项目阶段性策划方案阶段性策划方案评审意见3个工作日完成3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录） (三) 总体招商方案评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1招商部根据项目整体定位及招商策略撰写项目总体招商方案总体招商方案15个工作日完成2商业管理中心总监会同项目商业总监和项目总经理对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改总体招商方案总体招商方案评审意见5个工作日完成3房地产常务副总对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改总体招商方案总体招商方案评审意见3个工作日完成4控股集团常务副总对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改总体招商方案总体招商方案评审意见3个工作日完成5董事长对总体招商方案进行评审，提出意见，招商部修改总体招商方案总体招商方案评审意见3个工作日完成3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、评审纪要（采取会议评审时的记录，走OA平台评审附上会签记录）(四) 项目推广费用审批流程（10万以下）1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1商业策划根据合同提出付款申请2项目商业总监审核3城市公司成本经理审核4城市公司财务经理审核5城市公司总经理审核6商业管理中心总监审核7房地产财务副总审核3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、2、(五) 项目推广费用审批流程（10-50万）1、流程图2、支持性文件序号文件名称1、3、相关记录序号纪录名称附表1、2、(六) 项目推广费用审批流程（50万以上）1、流程图2、支持性文件序号文件名称1、3、相关记录序号纪录名称附表1、2、(七) 主力店、3000平米以上招商合同评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1商业管理中心招商人员拟定招商合同，重点商务条款招商合同2商业管理中心合约部律师对合同进行审核3商业管理中心总监对合同进行审核4董事长进行最终审核3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、2、(八) 商业租赁、销售合同评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1项目招商人员拟定招商合同，重点商务条款招商合同2商业管理中心合约部律师对合同进行审核3商业管理中心总监对合同进行审核3、支持性文件序号文件名称1、4、相关记录序号纪录名称附表1、2、(九) 项目招商商家入围资格评审流程1、流程图2、流程节点说明步骤工作内容的简要描述重要输入重要输出备注1项目招商人员上报商家资料及审批单意向客户调研表2项目商业总监审核商家资格并提出审核意见意向客户调研表1天内完成3项目总经理从项目发展角度对商家进行审核并提出意见意向客户调研表1天内完成3、支持性文件序号文件名称1、意向客户调研表4、相关记录序号纪录名称附表1、2、(十) 项目费用审批（差旅、通讯、其他）流程1、流程图四、 商业管理中心标准1招商标准为规范本集团公司商业管理中心招商行为和过程，根据某房地产集团中长期战略发展规划和投资方针，招商项目标准主要有以下几点：1.1必须符合国家法律、地方法规和国家产业发展政策拟招商企业/项目所在的行业必须在国家的法律法规允许的范围内，并符合国家产业发展政策和投资导向，符合地方政府的有关产业规定，至少要属于国家产业指导目录里面的鼓励类、允许类项目，对于限制类和禁止类项目不予合作（五星级酒店、高档房地产合作除外）。1.2拟招商企业或项目所处的行业背景情拟招商企业/项目所在的行业及其竞争状况进行分析，重点合作有发展前景的公司，该公司在此行业有一定的运营能力及知名度，并能成为较大的规模或原本市场规模就很大，经招商成功后可以为此商业圈带来一定的人气，或为小区或周边配套服务. 1.3必须符合公司的战略规划和招商政策拟招商企业/项目的选择原则上应以公司董事长确定的招商方向和基本标准为依据，综合考虑公司产业的主导方向和为房地产服务为售楼服务，以实现集团公司招商优化组合，从而最大限度的带动周边的商业氛围,提升楼盘价值。2招商项目合作标准2.1产业定位的标准在符合国家产业政策和地方法律法规的前提下，按照集团公司目前和今后的发展要求，符合商业地块的招商要求，在平等互利的基础上，本着公平公正的原则，双方合作，强强联手，营造商业氛围，促进商业市场。2.2招商项目标准主要以商务、办公、酒店、餐饮、娱乐、生活、休闲等为一体的商业圈，集中以五星级酒店、SHAOINGMOII、高档百货、地下商业、高档餐饮、特色餐饮、KTV、夜总会、高档休闲娱乐为主题的主导商业。2.3招商客户的基本要求1）具有独立法人资格。2）具有一定的市场开拓能力。3）相当的经济实力。4）具备相关知识及经商的经验。5）诚实守信、商誉良好、信用度高。24合作模式 1）股权合作 2）整体转让（一事一议）3招商管理工作操作指引3.1招商信息收集及评审工作操作3.1.1 招商信息的主要来源 个人资源的信息反馈 行业情报 各类媒体，如因特网、行业报刊杂志和电视广播等 政府招商等相关主管部门推荐和企业自荐 参加投资洽谈会获取 相关招商中介机构等 公开征询或其它来源。3.1.2招商信息的处理各招商人员在收集招商信息后，进行初步的概念性评估，依据集团招商目标及项目业态需要，在个人职能经验和对客户的认识基础上，判断是否符合目标客户的特征，是否可以引入集团的招商项目中。评估结果认为合适，招商经理应及时填写业务洽谈记录表，(具体见标准2.4表格)上报招商副总监，总监。招商副总监，总监通过与招商经理的沟通，判断可行，应及时组织建立“个别项目档案”。如不可行应及时向该招商经理书面或口头说明原因。3.2招商项目谈判实施操作3.2.1调研招商项目谈判第一步，各招商经理应对上报的招商客户进行全面的调研。3.2.2调研的内容（1）对招商客户的现有经营项目（公司）进行调研，判断其经营实力和经营水平；（2）对招商客户现有经营项目以及以往经营的类似项目的合作方式，租赁价格情况进行侧面了解；（3）对招商客户扩张计划有所了解；（4）对招商全过程各主要，关键环节进行了解和预先接触，查清谈判正式启动以后可能遇到的困难和问题；（5）通过对招商客户全面调查，由招商经理填写意向客户调研表(具体见标准2.5表格)。3.3招商项目评审操作3.3.1意向客户调研表经部门总监审核后，部门总监集合招商经理拟定谈判策略，跟踪谈判，制定初步合作方案，报分管副总审查。3.3.2董事长根据商业管理中心上报的意向客户调研表，初步合作方案等资料为基础，与客户进行会谈，考察，确认客户的经营理念，管理水平，资金实力等因素，并就拟招商项目向分管副总进行商务条件交底，以便下一步谈判。董事长考察未通过的客户，商业管理中心将此招商项目客户资料存档，备用。3.3.3获得董事长认可的客户，由集团分管副总组织商业中心相关人员进一步深化合作方案，力求最终形成招商合作合同，法务管理中心配合起草、审核合同，防范风险。董事长审查招商合作合同，符合条件则批准招商合作合同；不符合，退回，继续谈判。3.4招商项目总结、归档项目招商结束后，由商业管理中心总结洽谈过程中存在的经验，教训，形成书面报告，填写招商信息重点汇总表，并与招商项目档案一起保存,归档。35配合商家做好开业前的各项准备工作（装修、管理等）4招商工作管理要求（1）负责招商中工作指导、招商客户的筛选； （2）负责招商项目的谈判、策略制定；（3）负责客户资料的收集、管理及客史档案的留存；（4）培养招商人员，提升招商人员的整体水平及谈判等能力。（5）负责商业管理中心文档及重要资料的留存保管工作； （6）负责招商项目的调研工作；（7）组织拟定商业管理中心招商条线的管理制度、规章制度和工作标准、作业流程、操作手册，推定管理规范化、程序化、标准化、信息化工作，促进全部门范围管理水平的提升。（8）落实责任状、年度计划的制订和对执行情况的检查、监督、指导。（9）完成集团下达的各项工作任务。4.1招商工作汇报规定 工作讲评，是指企业员工采取公开讲述的方法，紧扣自身工作职责、工作态度、工作方法、工作效率等情况进行正反两方面的分析，得出工作改进措施，并针对下阶段的工作计划进行评述；同时，相应领导对员工的讲评内容进行监控和评价，并帮助其解决困难、改进工作的一种全新的例会形式。每日进行日讲评,商业管理中心人员对一天来的工作进行总结、评点、监控和整改，并对第二天的工作进行计划、部署的过程。日讲评的时间原则上不少于半小时。每周进行周讲评,每周五下午15点前，各招商经理将招商情况在他每周周计划上汇报，,对一周以来的日讲评开展情况和日常工作推进情况进行总结、评点、监控、整改，并对下一周的工作进行分配、部署的过程。周讲评原则上在每周末开展，具体时间不限，确保讲评质量,并将一周的招商情况及工作重点互通.每周六由商业总监参加周讲评例会,将一周重点招商情况和需要董事长解决的问题汇总上报董事长（周讲评）。遇有重大招商目必须每日汇报该项目的招商进展，或每周召开招商专题会，跟踪进展情况。每月月讲评,紧紧围绕“一个月以来的日、周讲评开展情况”、“改革整顿阶段性工作的开展情况”和“本月的招商工作开展情况”，进行总结、评点、监控、整改，并对下阶段的工作进行指导、部署的过程，旨在通过月讲评不断规范日讲评、周讲评活动，推动改革整顿工作，提高工作效率。原则上每月末开展月讲评，时间为1-3小时。4.2资金管理要求商业管理中心的资金的使用实行按计划申报，由商业管理中心副总监报商业管理中心总监后，汇总至房地产集团财务部,每月28号将汇总当月资金使用情况及下月资金预算费用报商业总监审核签批后,报送至房地产.并对每月审批的资金计划表留存,以备查阅.5商业管理中心表单业务洽谈记录表某控股集团有限公司业务洽谈记录表日期公司名称对方接洽人员/职务联系人电话跟踪人时间进展及待解决问题 备注意向客户调研表某控股集团有限公司意向客户调研表 日期： 年 月 日 项目跟踪人： 公司名称合作项目联系人职务联系电话注册资金投资额成立时间法人代表公司地址公司背景及公司简介项目调研情况介绍或成功合作案例拟合作方案说明备注招商信息重点汇总表某控股集团有限公司招商信息重点汇总表 年 月 日至 年 月 日序号公司名称合作目标合作意向焦点问题董事长意见联系人联系电话公司地点123456789111五、 招商管理工作操作手册1商业管理中心及项目商业部来电来访顾客接待指引员工的一举一动都代表着集团的企业形象，为树立一个良好的企业形象，使来电来访顾客接待程序更加规范化，特制定此手册以指导大家能更好完成工作。1.1接听电话：接听来电的最终目的是吸引客户前来看房，介绍时候要言简意赅、突出重点、强调优势，引导、吸引来电者的注意力，促成来访。1.1.1基本动作：（1）听到电话响三声内必须拿起话筒,接听电话时必须态度和蔼，语音亲切，应先主动问候“您好，某集团招商中心”，而后开始交谈；（2）询问来电者姓名，记下来电者姓名，经常称呼，令对方觉得自己很重要；（3）通常，客户在电话中会问及招商项目、租金、年限及优惠政策等方面的内容，招商中心人员应扬长避短，将招商项目巧妙融入,最好在电话里不直接谈及具体价格和优惠政策,询问客户的公司情况及联系方式以备下次亲自拜访面谈时与客户交流,应尽量请客户到项目地来考察可直接面谈,并详细介绍公司的实力背景及项目的优势等情况.（4）与商户交谈中，设法取得相应的资讯。如：客户的姓名、联系电话；客户所能接受的项目价格区间、面积等对招商项目要求的资讯,但一定要巧妙得当,注重招商项目的推荐和交谈技巧,多用礼貌用语；（5）最好能直接邀请客户到项目地考察，介绍周边的交通路线，让客户容易找到项目地，或联系好对接的地点,去客户认识的地方去接；（6）听到客户挂断电话后再放下电话；（7）将来电信息及时记录下来,注明接听跟进人和时间。1.1.2注意事项：（1）听到电话铃响，三声内应主动