房地产成都东区音乐公园项目投资分析报告.doc

成都东区音乐公园项目成都东区音乐公园项目投资分析报告一、项目总论31、项目名称32、项目性质33、项目地址34、项目业主单位35、项目建设目的36、项目建设内容37、研究范围和方法48、主要编制依据49、主要技术经济指标4二、项目建设方案5（一）项目用地现状5（二）音乐公园园区建设方案51、主要规划指标52、音乐公园一期建设内容6（三）音乐公园二期建设方案81、主要规划指标82、音乐公园二期建设内容93、音乐公园二期建设进度9三、投资估算与资金筹措9（一）投资估算91、土地费用92、建设投资93、建设期利息104、总投资10（二）资金筹措101、资本金102、银行贷款及还本付息103、营业收入回投建设10（三）资金来源与使用计划10四、财务分析11（一）编制说明11（二）收入及税金111、音乐公园园区收入112、音乐公园二期收入123、营业税金及附加12（三）总成本费用131、折旧与摊销132、租金支出与运营费用133、建设成本144、财务费用14（四）利润表与静态盈利能力14（五）现金流量表与动态盈利能力141、一期项目的盈利能力142、二期项目的盈利能力143、整体项目的盈利能力15（六）偿债能力与财务生存能力分析15（七）资产负债表15五、敏感性分析15六、结论和建议16附件:财务分析附表17一、项目总论一、项目总论11、项目名称、项目名称成都东区音乐公园项目成都东区音乐公园项目22、项目性质、项目性质文化创意产业设施建设文化创意产业设施建设33、项目地址、项目地址项目位于成华区建设路街道辖区内，二沙河外侧原成都红光电子管厂生产区域内，杉板桥路与建设南路之间，沙河东岸。项目位于成华区建设路街道辖区内，二沙河外侧原成都红光电子管厂生产区域内，杉板桥路与建设南路之间，沙河东岸。44、项目业主单位、项目业主单位成都传媒文化投资有限公司。成都传媒文化投资有限公司。 55、项目建设目的、项目建设目的通过本项目将成都东区打造为有远见、有时代特色、有历史积淀、有文化创意、人文关怀和商业价值的国际化工业文化创意产业区，以推动成都市产业功能分区定位的顺利实现，全面提升成华区乃至成都市文化创意产业的发通过本项目将成都东区打造为有远见、有时代特色、有历史积淀、有文化创意、人文关怀和商业价值的国际化工业文化创意产业区，以推动成都市产业功能分区定位的顺利实现，全面提升成华区乃至成都市文化创意产业的发展水平。展水平。 66、项目建设内容、项目建设内容本项目内容包括成都东区音乐公园园区建设和运营，以及音乐公园住宅开发项目，总占地面积本项目内容包括成都东区音乐公园园区建设和运营，以及音乐公园住宅开发项目，总占地面积380.83380.83亩。亩。其中：其中：音乐公园一期占地音乐公园一期占地218218亩，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施；亩，主要对原成都红光电子管厂生产区内的工业建筑进行改建，形成具有工业文明风格的文化创意产业基础设施；音乐公园二期（住宅开发项目）占地音乐公园二期（住宅开发项目）占地162.83162.83亩（含开发用地亩（含开发用地5151亩、公建设施用地亩、公建设施用地4343亩，代征地亩，代征地68.8368.83亩），开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺口。亩），开发收益用于补偿一期建设与运营的资金缺口。77、研究范围和方法、研究范围和方法本报告将根据项目建设方案及建设进度计划，在投资估算和财务分析基础上，本报告将根据项目建设方案及建设进度计划，在投资估算和财务分析基础上，分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，并对主要影响因素进行敏感性分析，为集团投资决策提供依据。分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，并对主要影响因素进行敏感性分析，为集团投资决策提供依据。本报告的投资估算与财务分析方法完全参照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、建设部标准定额研究所和房地产业司颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行的财税制度等规定。本报告的投资估算与财务分析方法完全参照国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、建设部标准定额研究所和房地产业司颁发的房地产开发项目经济评价方法及国家现行的财税制度等规定。88、主要编制依据、主要编制依据1) 成都市城市总体规划（成都市城市总体规划（2008-20202008-2020年）年）；2) 成都市城市向东向南发展战略规划纲要；成都市城市向东向南发展战略规划纲要；3) 研究“成都东区”项目有关问题的会议纪要研究“成都东区”项目有关问题的会议纪要 成府阅成府阅200919200919号；号；4) 成都市发展改革委员会关于同意开展成都传成都市发展改革委员会关于同意开展成都传媒集团文化创意产业项目设计、咨询、策划、勘察等前期工作的通知媒集团文化创意产业项目设计、咨询、策划、勘察等前期工作的通知 成发改审批函成发改审批函20091502009150号；号；5) 成都市规划管理局关于同意成都传媒集团“成都东区”项目规划选址的函成都市规划管理局关于同意成都传媒集团“成都东区”项目规划选址的函 成规函成规函20091152009115号；号；6) 项目概念规划方案；项目概念规划方案；7) 业主提供的其他相关资料等。业主提供的其他相关资料等。99、主要技术经济指标、主要技术经济指标序号序号项目项目指标指标二期二期5151亩亩二期二期9494亩亩11建设规模建设规模1.11.1总占地面积总占地面积179334179334 m m22 （269269亩）亩） 208001208001 m m22 （312312亩）亩） 其中：其中：音乐公园一期音乐公园一期145334145334 m m22（218218亩）亩）音乐公园二期音乐公园二期3400034000 m m22 （5151亩）亩）6266662666 m m22 （9494亩）亩） 1.21.2总建筑面积总建筑面积373814.39 373814.39 mm22527821.63 527821.63 mm22其中：其中：音乐公园一期音乐公园一期191123.71 191123.71 mm22音乐公园二期音乐公园二期182690.68 182690.68 mm2233669336697.927.92 m m2222总投资总投资248136.82248136.82万元万元228839088390. 48 48万元万元其中：其中：一期建设投资一期建设投资（不含土地购买）（不含土地购买）81416.06 81416.06 万元万元81416.0681416.06万元万元33资本金资本金68228.0068228.00万元万元68228.0068228.00万元万元44银行贷款银行贷款113939000.00000.00万元万元114646000.00000.00万元万元55项目投资内部收益率项目投资内部收益率9.269.26%13.4713.47%66投资回收期投资回收期110.000.00 年年7.747.74年年77资本金内部收益率资本金内部收益率10.5110.51%15.8915.89%88贷款偿还期贷款偿还期6.736.73年年3.953.95年年二、项目建设方案二、项目建设方案（一）项目用地现状（一）项目用地现状项目总占地项目总占地380.83380.83亩，用地范围内现有约亩，用地范围内现有约1717万平方米的旧厂房，改建内容包括基础设施、总图及建筑工程。万平方米的旧厂房，改建内容包括基础设施、总图及建筑工程。（二）音乐公园园区建设方案（二）音乐公园园区建设方案11、主要规划指标、主要规划指标音乐公园一期主要规划指标如下表。音乐公园一期主要规划指标如下表。表表1 1 成都东区音乐公园音乐公园一期主要规划指标成都东区音乐公园音乐公园一期主要规划指标项目项目数值数值比例比例总用地面积总用地面积145333 m145333 m22100%100%总建筑基底面积总建筑基底面积71299 m71299 m2249.06%49.06%总建筑面积总建筑面积191123 m191123 m22地上建筑面积地上建筑面积165883 m165883 m22地下停车场和设备用房地下停车场和设备用房25240 m25240 m22道路及地面停车场面积道路及地面停车场面积27230 m27230 m2218.74%18.74%机动车停车位机动车停车位900900辆辆绿地面积绿地面积46804 m46804 m2232.20%32.20%容积率容积率1.141.14建筑密度建筑密度49.06%49.06%绿地率绿地率32.20%32.20%22、音乐公园一期建设内容、音乐公园一期建设内容 项目将对原有工业建筑进行改建并新建部分内容，总建筑面积约项目将对原有工业建筑进行改建并新建部分内容，总建筑面积约1919.11.11万平方米，其中保留原建筑改建面积约万平方米，其中保留原建筑改建面积约13.4513.45万平方米，新建建筑面积约万平方米，新建建筑面积约5.665.66万平方米。万平方米。项目建设内容包括九个部分：项目建设内容包括九个部分：11号楼及演艺中心、成都舞台、办公区号楼及演艺中心、成都舞台、办公区(18-21.46(18-21.46号楼号楼)、艺术部落、星工厂、艺术部落、星工厂(32(32号楼号楼)、酒吧区、酒吧区(4.24-31(4.24-31号楼号楼)、东区时间、东区时间(2.3(2.3号楼号楼)、酒店区、酒店区(5.6.7(5.6.7号楼号楼)、总图和市政配套工程等。、总图和市政配套工程等。（11）11号楼及演艺中心号楼及演艺中心位于红光厂位于红光厂11号楼场址，主体建筑为号楼场址，主体建筑为19761976年建成的框架结构大跨厂房，主要为一层，局部为三层。年建成的框架结构大跨厂房，主要为一层，局部为三层。该分区建筑面积约该分区建筑面积约2793727937平方米，其中平方米，其中11号楼改造号楼改造1605516055平方米，新建演艺中心建筑平方米，新建演艺中心建筑1118821882平方米，内部设施、运营等由合作者或者合资公司解决。平方米，内部设施、运营等由合作者或者合资公司解决。（22）成都舞台）成都舞台(新建新建)位于原位于原4545、4646号楼范围，包括露天广场、南北侧新建楼、号楼范围，包括露天广场、南北侧新建楼、4242号楼等，组成露天演艺场所，并建设号楼等，组成露天演艺场所，并建设2524025240平方米的两层地下停车场。平方米的两层地下停车场。该分区建筑面积该分区建筑面积3301433014平方米，其中新建平方米，其中新建3274032740平方米，改建平方米，改建274274平方米。平方米。（33）办公区）办公区(18-21.46(18-21.46号楼号楼)办公区位于园区的最北侧（包括西侧的办公区位于园区的最北侧（包括西侧的1818号楼），改造工作主要是外立面和屋面防水改造。号楼），改造工作主要是外立面和屋面防水改造。该区域总建筑面积为该区域总建筑面积为4092740927平方米，其中新建平方米，其中新建6752.76752.7平方米，改建平方米，改建34174.334174.3平方米。平方米。（44）艺术部落）艺术部落东区音乐公园当代艺术部落位于公园东侧和南侧主入口交叉处，该分区中有东区音乐公园当代艺术部落位于公园东侧和南侧主入口交叉处，该分区中有3535、3636、3838、3939、4343号楼及号楼及3737号楼群。号楼群。此区域拟由商家投资建设，我们只进行加固、屋面防水和拆除工程。此区域拟由商家投资建设，我们只进行加固、屋面防水和拆除工程。建筑面积为建筑面积为53655365平方米。平方米。（55）星工厂）星工厂(32(32号楼号楼)此区域拟由商家投资建设，项目仅对其进行加固、屋面防水和拆除工程。此区域拟由商家投资建设，项目仅对其进行加固、屋面防水和拆除工程。星工厂需要改造的建筑面积约为星工厂需要改造的建筑面积约为15174.415174.4平方米。平方米。（66）酒吧区）酒吧区(4.24-31(4.24-31号楼号楼)包括包括44、2424、2525、2626、2727、2828、2929、3030、3131号楼及附属楼，仅对外部公共空间打造及局部加层，进行结构加固和屋面处理，内部空间号楼及附属楼，仅对外部公共空间打造及局部加层，进行结构加固和屋面处理，内部空间由商家投资建设。由商家投资建设。酒吧区建筑面积为酒吧区建筑面积为28073.328073.3平方米，其中新建平方米，其中新建52885288平方米，改建平方米，改建22785.322785.3平方米。平方米。（77）东区时间）东区时间(2.3(2.3号楼号楼)东区时间为音乐会所、展览区，位于公园的东南侧，由东区时间为音乐会所、展览区，位于公园的东南侧，由22、33号楼组成。号楼组成。项目仅进行结构加固、屋面防水和会所、会议中心的部分工程，项目仅进行结构加固、屋面防水和会所、会议中心的部分工程，22、33号楼的整体外立面改造，其余由商家投资打造号楼的整体外立面改造，其余由商家投资打造 。此区域改建建筑面积为此区域改建建筑面积为2613626136平方米。平方米。（88）酒店区）酒店区酒店区位于音乐公园的西侧，由酒店区位于音乐公园的西侧，由5-75-7号楼组成。号楼组成。项目仅考虑加固，屋面处理、外立面隔墙、空调主干管道及至楼层上下水管网的改造投入。项目仅考虑加固，屋面处理、外立面隔墙、空调主干管道及至楼层上下水管网的改造投入。其余工程部分拟由商家投资建设其余工程部分拟由商家投资建设。此区域改建建筑面积为此区域改建建筑面积为1449714497平方米。平方米。（99）总图和市政配套工程）总图和市政配套工程包括园区道路及停车场、绿化、景观建筑照明、公园入口、包括园区道路及停车场、绿化、景观建筑照明、公园入口、110kv110kv变电站等、变电站等、车行道、人行道工程、排水、照明、绿化、交通工程和小三线等。车行道、人行道工程、排水、照明、绿化、交通工程和小三线等。33、音乐公园一期建设进度、音乐公园一期建设进度音乐公园一期建设期从音乐公园一期建设期从20102010年至年至20122012年，采用分阶段建设方式，在年，采用分阶段建设方式，在33年内陆续建成并投入运营。年内陆续建成并投入运营。（三）音乐公园二期建设方案（三）音乐公园二期建设方案11、主要规划指标、主要规划指标音乐公园二期主要规划指标如下表。音乐公园二期主要规划指标如下表。表表2 2 音乐公园二期主要规划指标音乐公园二期主要规划指标项目项目数值数值总占地面积总占地面积162.83162.83亩亩净用地面积净用地面积5151亩亩总建筑面积总建筑面积182936182936地上建筑物面积地上建筑物面积136001136001其中：其中：高层住宅高层住宅125801125801商业商业1020010200地下车库地下车库4693546935车位数车位数13411341辆辆容积率容积率4.04.022、音乐公园二期音乐公园二期建设内容建设内容拟建设高层电梯住宅，兼容商业比例拟建设高层电梯住宅，兼容商业比例10%10%，22层地下车库。层地下车库。 33、音乐公园二期建设进度、音乐公园二期建设进度拟在第拟在第22年取得土地使用权后启动住宅开发，分年建设进度为年取得土地使用权后启动住宅开发，分年建设进度为50%50%、30%30%、20%20%，分，分33年建成并完成销售。年建成并完成销售。三、投资估算与资金筹措三、投资估算与资金筹措（一）投资估算（一）投资估算11、土地费用、土地费用计划于第计划于第22年购买原红光厂年购买原红光厂380.83380.83亩土地使用权，共亩土地使用权，共116721.6116721.666万元（含万元（含3%3%的契税）。的契税）。其中园区用地其中园区用地218218亩，土地费用亩，土地费用66815.4366815.43万元；万元；住宅开发用地含待征地、公建用地住宅开发用地含待征地、公建用地162.83162.83亩，土地费用亩，土地费用49906.2349906.23万元。万元。22、建设投资、建设投资项目建设投资项目建设投资24246031.276031.27万元，其中：万元，其中：音乐公园一期建设投资总计音乐公园一期建设投资总计81416.06 81416.06 万元，包括一期工程费用、一期工程建设其他费用（含第一年土地租金）、预备费等。万元，包括一期工程费用、一期工程建设其他费用（含第一年土地租金）、预备费等。音乐公园一期分摊的土地费用音乐公园一期分摊的土地费用66815.43 66815.43 万元，按园区一期占地万元，按园区一期占地/总占地总占地*土地成本的分摊原则计算；土地成本的分摊原则计算；音乐公园二期开发成本音乐公园二期开发成本97799.7897799.78万元。万元。各单项工程费用估算详见附表各单项工程费用估算详见附表11。33、建设期利息建设期利息音乐公园一期建设期利息合计音乐公园一期建设期利息合计5224.82 5224.82 万元，其他利息计入财务费用。万元，其他利息计入财务费用。44、总投资、总投资 项目总投资合计项目总投资合计224813648136.8282 万元。万元。总投资与分年投资计划表详见附表总投资与分年投资计划表详见附表11。（二）资金筹措（二）资金筹措11、资本金、资本金 自筹资本金共计自筹资本金共计6822868228万元，计划于第万元，计划于第11、22年投入。年投入。22、银行贷款及还本付息、银行贷款及还本付息计划在第计划在第22年购买土地时，根据土地费用及当年建设资金缺口贷款年购买土地时，根据土地费用及当年建设资金缺口贷款113939000000万元，年贷款利率按万元，年贷款利率按5.94%5.94%计算，当年产生的利息照付。计算，当年产生的利息照付。自第自第33年起按当年可用于还款的最大金额偿还贷款本金，还本付息资金来源包括：年起按当年可用于还款的最大金额偿还贷款本金，还本付息资金来源包括：营业收入扣减当期付现成营业收入扣减当期付现成本、所得税及建设投资后的余额；本、所得税及建设投资后的余额；上年累计盈余资金。上年累计盈余资金。借款及还本付息计划表详见附表借款及还本付息计划表详见附表22。33、营业收入回投建设、营业收入回投建设项目自第项目自第22年起取得营业收入（园区租金收入及住宅销售收入），将当期收入支付当年付现成本及所得税后的盈余资金回投建设，以提高资金使用效率。年起取得营业收入（园区租金收入及住宅销售收入），将当期收入支付当年付现成本及所得税后的盈余资金回投建设，以提高资金使用效率。（三）资金来源与使用计划（三）资金来源与使用计划资金来源与运用表详见附表资金来源与运用表详见附表33。项目的资金需求较大年份在第项目的资金需求较大年份在第1-41-4年（一、二期建设期），其中第年（一、二期建设期），其中第22年由于购买土地及启动住宅开发，将出现资金需求峰值（约年由于购买土地及启动住宅开发，将出现资金需求峰值（约1818亿元）。亿元）。项目资金来源首先考虑资本金，并在第二年开始计划贷款项目资金来源首先考虑资本金，并在第二年开始计划贷款13.913.9亿元，弥补资金缺口。亿元，弥补资金缺口。其后由其后由于物业销售回款及前期资金盈余足以支持项目建设，将不再使用贷款。于物业销售回款及前期资金盈余足以支持项目建设，将不再使用贷款。四、财务分析四、财务分析（一）编制说明（一）编制说明11、由于一、二期项目的相互依存性及建设经营期的重叠，财务分析将从整体出发，综合计算并分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，同时将分别对一、二期项目的盈利能力作简要说明。、由于一、二期项目的相互相关性及建设经营期的重叠，财务分析将从整体出发，综合计算并分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力，同时将分别对一、二期项目的盈利能力作简要说明。22、项目营业收入与成本参照成都市同类项目标准，并结合本项目招商方案确定。、项目营业收入与成本参照成都市同类项目标准，并结合本项目招商方案确定。33、项目计算期、项目计算期1313年，其中一期项目建设期年，其中一期项目建设期22年。年。44、基准收益率按、基准收益率按8%8%计算。计算。（二）收入及税金（二）收入及税金11、音乐公园园区收入、音乐公园园区收入园区收入主要体现为租金收入，为测算方便，此处暂未园区收入主要体现为租金收入，为测算方便，此处暂未考虑商铺收入扣点等经营方式，仅收取固定租金。考虑商铺收入扣点等经营方式，仅收取固定租金。租金水平参考周边商业租金以及园区集聚后的增量，按照不同业态、不同层次设定了不同的起租水平、出租率（免租期不计入出租率）及租金递增水平。租金水平参考周边商业租金以及园区集聚后的增量，按照不同业态、不同层次设定了不同的起租水平、出租率（免租期不计入出租率）及租金递增水平。起租租金均价起租租金均价3030元元/平方米平方米,根据业态不同在根据业态不同在20-10020-100元元/平方米之间平方米之间;第一年出租率设为零，第二年出租率根据业态不同第一年出租率设为零，第二年出租率根据业态不同,按第一年建成物业的按第一年建成物业的60%60%至至100%100%计算出租率，经过计算出租率，经过22年培育期和年培育期和33年增长期年增长期,第六年进入物业经营平稳期第六年进入物业经营平稳期, , 出租率稳定在出租率稳定在93%93%至至100%100%之间；之间；租金增长率在租金增长率在22年培育期和年培育期和33年增长期期间年增长期期间,根据业态不同根据业态不同,在在8%8%至至50%50%递增递增, , 第第六年进入物业经营平稳期后租金年增长率稳定在按六年进入物业经营平稳期后租金年增长率稳定在按6%6%递增，第十年之后不再递增。递增，第十年之后不再递增。此外，拟有部分新建和改建物业出售，包括：此外，拟有部分新建和改建物业出售，包括：成都舞台周边成都舞台周边75007500平米的小建筑物，以及中移动平米的小建筑物，以及中移动1818号楼及新建楼。号楼及新建楼。其中成都舞台周边小建筑的售价按以收益还原法确定的物业价值（年化收益率其中成都舞台周边小建筑的售价按以收益还原法确定的物业价值（年化收益率8%8%），暂定为），暂定为1372913729万元；万元；中移动中移动1818号楼及新建楼按建设成本，包括：号楼及新建楼按建设成本，包括：购买购买1818号楼原费用、改建及新建费用、土地分摊费用、总图和市政配套分摊费用、工程建设其他费用及建设期利息的分摊费用，共计号楼原费用、改建及新建费用、土地分摊费用、总图和市政配套分摊费用、工程建设其他费用及建设期利息的分摊费用，共计14637.0314637.03万元。万元。22、音乐公园二期收入、音乐公园二期收入音乐公园二期的销售单价暂定为：音乐公园二期的销售单价暂定为：电梯公寓均价电梯公寓均价90009000元元/平方米，商业平方米，商业1600016000元元/平方米，车位平方米，车位1010万元万元/个。个。其中住宅的销售进度按第其中住宅的销售进度按第22、33、44年分别为年分别为40%40%、40%40%、20%20%计算，商业和车位全部在第计算，商业和车位全部在第44年实现销售。年实现销售。33、营业税金及附加、营业税金及附加物业销售、出租的营业税金为经营收入的物业销售、出租的营业税金为经营收入的5%5%，城市建设税及教育附加费等合计按营业税额的，城市建设税及教育附加费等合计按营业税额的10%10%缴纳。缴纳。项目销售部分应缴纳土地增值税，按分年预缴，完工后汇算清缴方式，实行项目销售部分应缴纳土地增值税，按分年预缴，完工后汇算清缴方式，实行30%-60%30%-60%四级超率累进税率。四级超率累进税率。出租物业出租物业的房产税的房产税按租金的按租金的12%12%缴纳。缴纳。根据成华区给予的优惠政策，音乐公园一期出租物业的营业税金及附加可实现地方留成部分根据成华区给予的优惠政策，音乐公园一期出租物业的营业税金及附加可实现地方留成部分减免。减免。营业收入与税金估算详见附表营业收入与税金估算详见附表44。在在1313年计算期内项目可实现营业收入年计算期内项目可实现营业收入405449.88405449.88万元，其中一期物业租金和销售收入合计万元，其中一期物业租金和销售收入合计260189.22260189.22万元，二期物业销售收入万元，二期物业销售收入145260.66145260.66万元。万元。（三）总成本费用（三）总成本费用 1 1、折旧与摊销、折旧与摊销园区出租物业的固定资产折旧和土地使用权摊销计入总成本费用。园区出租物业的固定资产折旧和土地使用权摊销计入总成本费用。其中房屋建筑物折旧期其中房屋建筑物折旧期2020年，装饰装修设备折旧期年，装饰装修设备折旧期1010年，土地使用权摊销年限年，土地使用权摊销年限4040年。年。22、租金支出与运营费用、租金支出与运营费用设定第设定第11年向业主支付土地租金，金额为收储成本负担的银行贷款利息。年向业主支付土地租金，金额为收储成本负担的银行贷款利息。第第22年购入土地，不再支付租金。年购入土地，不再支付租金。园区运营费用参照行业水园区运营费用参照行业水平，由于主要的运营管理成本将由园区运营管理公司承担并另行向商户收取物管及商管费，此处仅按租金收入的平，由于主要的运营管理成本将由园区运营管理公司承担并另行向商户收取物管及商管费，此处仅按租金收入的5%5%计算，即第计算，即第1-31-3年按第四年租金收入的年按第四年租金收入的5%5%，之后按当年收入，之后按当年收入5%5%设定。设定。开发项目的管理费用按开发成本的开发项目的管理费用按开发成本的3%3%计算，销售及推广费用按销售收入的计算，销售及推广费用按销售收入的5%5%计算。计算。33、建设成本、建设成本建设成本为实现物业销售时结转的成本。建设成本为实现物业销售时结转的成本。44、财务费用、财务费用园区运营及住宅开发期间的贷款利息计入财务费用。园区运营及住宅开发期间的贷款利息计入财务费用。项目总成本费用估算表详见附表项目总成本费用估算表详见附表55。计算期内一二期项目总成本费用合计计算期内一二期项目总成本费用合计2222054.1322054.13万元。万元。（四）利润表与静态盈利能力（四）利润表与静态盈利能力项目在项目在1313年计算期内可实现营业年计算期内可实现营业收入收入405449.88405449.88万元，净利润万元，净利润108522.34108522.34 万元，年均总投资收益率万元，年均总投资收益率5.1%5.1%，资本金净利润率，资本金净利润率12.2%12.2%，静态盈利能力较强。，静态盈利能力较强。利润表详见附表利润表详见附表66。（五）现金流量表与动态盈利能力（五）现金流量表与动态盈利能力11、一期项目的盈利能力、一期项目的盈利能力 据音乐公园一期的项目投资现金流量表，一期项目在计算期内（据音乐公园一期的项目投资现金流量表，一期项目在计算期内（1313年）可实现息税前利润年）可实现息税前利润137410.39137410.39万元，所得税后全部投资的财务内部收益率为万元，所得税后全部投资的财务内部收益率为7.90%7.90%，盈利能力一般。，盈利能力一般。22、二期项目的盈利能力、二期项目的盈利能力 据音乐公园二期的项目投资现金流量表，二期项目在计算期内（据音乐公园二期的项目投资现金流量表，二期项目在计算期内（33年）可实现息税前利润年）可实现息税前利润26184.2026184.20万万元，所得税后全部投资的财务内部收益率为元，所得税后全部投资的财务内部收益率为28.55%28.55%，盈利能力强。，盈利能力强。33、整体项目的盈利能力、整体项目的盈利能力项目投资现金流量表和资本金现金流量表详见附表项目投资现金流量表和资本金现金流量表详见附表77、88。所得税后整体项目全部投资的财务内部收益率为所得税后整体项目全部投资的财务内部收益率为9.26%9.26%，投资回收期为，投资回收期为1010年，资本金财务内部收益率为年，资本金财务内部收益率为10.51%10.51%，高于设定的基准收益率，动态盈利能力较强。，高于设定的基准收益率，动态盈利能力较强。（六）偿债能力与财务生存能力分析（六）偿债能力与财务生存能力分析 根据借款与还本付息计算表（附表根据借款与还本付息计算表（附表22），项目），项目的贷款偿还期为的贷款偿还期为6.736.73年年，能够在计算期内还清贷款本息，项目具备偿债能力能够在计算期内还清贷款本息，项目具备偿债能力。根据财务计划现金流量表（附表根据财务计划现金流量表（附表99），项目计算期内各年的累积盈），项目计算期内各年的累积盈余资金未出现负值，表明有足够的净现金流量维持正常运营，项目余资金未出现负值，表明有足够的净现金流量维持正常运营，项目具备具备财务生存能力。财务生存能力。（七）资产负债表（七）资产负债表 根据资产负债表（附表根据资产负债表（附表1010），项目计算期内仅第），项目计算期内仅第66、77年资产负债率达到年资产负债率达到6464%、49%49%，其余各年均低于，其余各年均低于30%30%，反映项目资产对负债的保障程度较高。，反映项目资产对负债的保障程度较高。若考虑实际资产评估增值因素，预计资产负债率指标将有较大幅度的下降。若考虑实际资产评估增值因素，预计资产负债率指标将有较大幅度的下降。五、敏感性分析五、敏感性分析项目总投资及营业收入等因素变化会影响财务评价指标，其中营业收入影响最大。项目总投资及营业收入等因素变化会影响财务评价指标，其中营业收入影响最大。表表3 3 对对FIRRFIRR的敏感性分析的敏感性分析营业收入变化的敏感性分析营业收入变化的敏感性分析经济指标经济指标基准方案基准方案营业收入变动营业收入变动-30%-30%-20%-20%-10%-10%10%10%20%20%30%30%FIRR(%)FIRR(%)9.3 9.3 3.8 3.8 5.6 5.6 7.5 7.5 10.9 10.9 12.6 12.6 14.4 14.4 FIRRFIRR变化幅度变化幅度-59.2%-59.2%-39.4%-39.4%-19.2%-19.2%18.0%18.0%36.3%36.3%55.1%55.1%临界点临界点-7.1%-7.1%从以上分析可以看出，当营业收入减少从以上分析可以看出，当营业收入减少7.1%7.1%时，项目只能达到设定的基准收益率时，项目只能达到设定的基准收益率8%8%。FIRRFIRR对营业收入较为敏感对营业收入较为敏感,因此，应合理制定可行的营销方案，以提升营业收入。因此，应合理制定可行的营销方案，以提升营业收入。六、结论和建议六、结论和建议从财务分析指标看，本项目的财务内部收益率为从财务分析指标看，本项目的财务内部收益率为9.26%9.26%，投资回收期为，投资回收期为1010年，资本金财务内部收益率为年，资本金财务内部收益率为10.51%10.51%，盈利能力较强。，盈利能力较强。根据融资安排和资金偿还计划，项目在计算期内能够实现资金平衡和贷款偿还，具备偿债能力及财务生存能力。根据融资安排和资金偿还计划，项目在计算期内能够实现资金平衡和贷款偿还，具备偿债能力及财务生存能力。项目具备公益性和产业基础性，项目具有良好的外部经济效益和社会效益。项目具备公益性和产业基础性，项目具有良好的外部经济效益和社会效益。考虑项目物业资产的低成本，未来物业具备巨大升值空间。考虑项目物业资产的低成本，未来物业具备巨大升值空间。若住宅开发用地调整为若住宅开发用地调整为9494亩，本项目财务指标将有较大幅度的提升。亩，本项目财务指标将有较大幅度的提升。附件附件:财务分析附表财务分析附表