房产开发设计.doc

重庆市大足县御墅林枫居住小区开发工程总组织设计编制人：大足县永宏房地产开发有限责任公司2007-12-01目录概论选址立项公司成立市场调查总平方案设计规划设计报建程序，规费报建重庆大足御墅林枫居住小区修建性详细规划设计方案说明一 概 述御墅林枫居住小区位于重庆市大足县，比邻政府与商业广场，地段为部分坡地，场地均为原生态，自然环境优越。是大足难得的一块高价值开发用地。规划目标：从全局出发，将整个地块合理分区，综合规划，建成一个有中心绿地，交通流线统一、流畅、有序的住宅空间。注重景观绿化、小品的统一、有序，车行、步行系统分明，在居住上体现生态、绿色、水系、庭院的生态居住理念，给每个居民最充足的阳光、景观, 绿化和新鲜空气。同时注重在开发建设上的可持续性，在规划上的完整性，使政府与开发商利益得到完美体现。坚持“以人为本”“生态居住”理念，遵循“现代，自然、艺术、亲和”的设计原则，合理、经济的利用土地和空间，运用各种现代设计手法，把小区建成一个布局合理，生活品位高雅舒适，交通安全高效，环境优安静的生态化、水乡园林化、现代化，智能化小区。独具特质的江南水乡文化内涵和历史文化底蕴与现代化生活品质的完美统一。设计宗旨与理念：设计定位在遵循总体结构的前提下，在注重理性分析及着重资源配置的同时，强调创作性及具体三维形态的塑造。1. 营造重庆山城景观环境宜人的空间尺度，创造人与自然共生的静谧和谐住区。2让城市融入社区生活，让社区生活融入城市，打破以往与城市肌理隔绝的“新村模式”，增加其人气和活力。3形成独特的城市风景线，除各水平向轮廓线外，更以独特的标志性建筑和空中轮廓线建立独一无二的可识别性，它们主要分布在各个主要出入口和基地的中部，以一个有机形态的生态新城区形成新地景。二 总说明 2.1 技术规范和标准。 2.1.1 住宅设计规范 GB50096992.1.2 建筑设计防火规范 GBJ16872.1.3 高层民用建筑设计防火规范 GB50045952.1.4 民用建筑设计通则 JGJ37872.1.5 汽车库、修车库、停车场设计防火规范 GB50067972.1.6 汽车库建筑设计规范 JGJ10098 2.1.7 重庆市城市规划管理技术规定 （2006年版）2.1.8 建筑工程设计文件编制深度规定2.2设计依据2.2.1甲方提供的方案设计任务书。2.2.2甲方提供的用地红线图。2.3设计技术准则2.3.1建筑工程等级：地下车库为一级，其余为二级2.3.2防火类别：多层住宅为二类多层建筑，地下车库为一类车库。2.3.3抗震设防烈度：六度2.3.4污水处理：售楼部一级生化处理三 总平面设计3.1设计构思3.1.1整体布局突出有机曲线型道路网与原有自然生态水系的交融，打破常见的方格网或轴线城市的传统模式。整个小区置于一个由连续的水系和绿地形成的自然体系中。一方面在详细的基地调查基础上，对现有的水平和生态植物进行有选择的保护，避免人工开发，完全维持原有的生态平衡和自然景观。另一方面，结合建筑组团的设计，使原有水系和植物融入新建环境中，形成地区特色。此外，对现状自然条件一般的地区，在布置建筑组团时，塑造山水环境，增加水体，沟通水系，并结合理水而来的土方就近堆山，形成山水相间的格局。3.1.2吸收欧美“新城市主义”有关主张，提倡建筑及组团内的功能混合及多样性。一方面，注重不同类型，不同尺度和造价的住宅的多元设置，避免单一的景观和居民构成。另一方面，注重社区的商业文化设施建设，将商业结合住区设计，强调连续性的商业街区，采用主轴单区建设的方式，利于居民使用，从而形成社区聚会、共享的气氛。3.1.3在交通组织上强调创造良好的步行系统和汽车的慢速行驶。道路线型主要采用曲线形，并能很好地融入自然环境，同时又有利于降低车速。在住区组团内，将交通空间与人的休闲空间相分离，避免人流车流的混杂。3.1.4造成空间组织中最大的问题是如何解决重庆山城传统尺度与现代住区功能之间的矛盾。（1）.开放空间。开放空间包括公园及原生地景等软性景观和道路，人行道等硬性景观等两大类，主要布置在基地的中部和基地的各主要出入口中，开放空间的设计注重与水体的结合，联排别墅区人工水体的建设将生态景观资源引入基地的内部，最大化地发挥其效应，并通过设置多种近水平台，提供人们亲水性需求。大尺度的开放空间，通过空间划分手法形成近人尺度。具多种形式，多种设施的设置满足人们公共行为的多样性，使之成为“城市客厅”。（2）.居住空间。整体上要求强化介于私密空间与公共空间之间的半公共空间。对于低层住宅，要求组团空间尽可能考虑近地的尺度处理，对于多层住宅，强调组团内部的空间围合，居住空间与水的联系有多种方式，如临水住宅，枕水住宅等。（4）.商业空间。日用商业结合现状地势，形成沿街店面空间，方便便居民生活，同时东南角大商业的布置，使形成延续的商业界面，并与宏声广场相结合，成为城市集中的商业街区。道路分析：小区共分为四种道路等级。小区四周外围为城市道路。小区曲线型环道为居住区道路等级，由主干道进入组团的道路为组团道路等级，将各组团连结起来。组团级道路进入每幢住宅的道路是步行道路等级。水体分析：结合小区部分原有水域，并在原有水系基础上在联排别墅区新开一些水系，使整个小区内部水系形成一个连续的水体，构成深水、浅水、土坡相结合的小区水体。结合连续的小区水体，规划了的若干条景观旅游线路，一路将小区内不同建筑、景观及植被尽收眼中。绿化分析：小区内部绿化覆盖充足，各组团内部点式绿化与面式绿化相结合形成绿化。水体与住宅相互融合的布局。停车分析：汽车停车主要靠架空停车解决，地面停车分散在主干道周遍，地下停车主要集中与东南角大商业地下层。四建 筑 设 计小区住宅建筑设计以现代手法提炼欧式建筑传统元素，以简洁的形体和典雅的色彩与环境结合，创造宜人的居住环境。住宅多以坡屋面为主，部分公共建筑例如车库与景观结合，形成了滨水景观道和观景台，弱化了建筑处理。以简洁的形体和典雅的色彩与环境结合，创造宜人的居住环境。朴质于外，繁华于心是一种内外兼修的气质。设计中通过对建筑外体结构的巧妙处理，使建筑立面拥有了与众不同的大宅气度，彰显了别墅建筑的高贵与品质。利用植被形成天然隔断，营造花园式邻里社区同时，确保居家的私密度。设计中同时将艺术空间与纯净自然环境相结合，提升生活的舒适度与品质。五 经济技术指标六. 给排水设计6.1设计依据6.1.1建给水排水设计规范GBJ 50015-20036.1.2建筑设计防火规范 GBJ 16-87(2001年版)6.1.3建筑灭火器配置设计规范GBJ140-906.1.4 高层建筑设计防火规范 GBJ 50045-956.1.5汽车库修车库停车库设计防火规范GB50067-976.1.6业主及各工种提供的资料。6.2给水系统室内给水水源本工程水源来自市政给水管网。供水系统一至五层由市政管网直接供水,六至十八层由地下车库内给水泵房供水 。6.3排水系统室内排水系统室内采用污废分流制，由室内排水管网集中收集后排入室外污水井.室外排水系统室外采用分流制排水。雨水由雨水管收集就近排入内河道。生活污水经化粪池处理后与废水一起排入室外市政污水管网。灭火器配置根据建筑灭火器设置设计规范，商业建筑及小高层住宅属轻危险级A类，在每层配置手提式磷酸铵盐干粉灭火器，灭火器置于灭火器箱内，保护半径不超过20米。七. 电 气 设 计7.1设计依据1）民用建筑电气设计规范 JGJ/T16-922）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-953）重庆市住宅设计标准 DB32/380-20004）10KV及以下变电所设计规范 GB50053-945）建筑物防雷设计规范 GB50057-94（2000版）6）高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95（2001版）7）火灾自动报警系统设计规范 GB50116-987.2 供配电系统7.2.1供电电源 由供电部门公用变压器引入低压电源(380/220V).实行一户一表制.高层住宅公用照明,电梯电源及车库消防电源为二级负荷,采用双电源自切供电,其余为三级负荷.7.2.2负荷估算住宅按8KW/m2计,公建按80W/m2计, 车库按15W/m2计住宅装机容量:482*8KW=3856KW公建装机容量:2792*0.08W=223.4KW车库装机容量:10018.9*0.08KW=801.5KW其他: 150KW总装机容量为5032KW;取同时系数0.8,计算负荷为4026KW7.2.3线路敷设:干线均采用电缆沿桥架敷设,支线采用塑料铜芯线穿阻燃塑料管敷设.7.2.4照明:均采用节能灯具.7.2.5防雷: 本工程属二级防雷建筑，建筑防雷按二级防雷措施设置7.2.6接地及保护系统:本工程采用TT保护系统.采用总等电位接地系统.本工程采用联合接地方式。接地电阻不大于1欧姆。通信系统本工程设置通信系统.7.3. 有线电视系统设置有线电视系统，将系统和城市有线电视联网7.4. 火灾报警及消防联动控制系统 该工程18层公寓及地下车库设置消防报警和联动控制系统。室内消防报警线路采用阻燃型塑铜线穿金属管暗敷。八、暖通设计8.1设计依据8.1.1采暖通风与空气调节设计规范GBJ 50019-20038.1.2汽车库、修车库、停车库设计防火规范GB50067-978.1.3高层民用建筑设计防火规范 GBJ 50045-958.1.4 业主及各工种提供的资料。8.2防排烟 地下车库按6次/小时设计机械排烟系统,同时设计送风系统,送风量为排烟量的50%。九、环保设计说明9.1建筑物产生影响的因素：9.1.1废气排放因素本工程废气排放源主要有两部分，一部分是汽车排放的汽车尾气和油箱蒸发废气在汽车为单项设计中统一考虑，另外则是厨房与卫生间产生的废气。9.1.2污水排放因素本工程排放的污水主要是生活污水，主要来自厨房、卫生间洗浴水和便器污水。另有部分为汽车库清洁产生含油废气。9.1.3.固体废弃物因素本工程为住宅楼，兼有部分商店，排放固体废弃物主要是生活垃圾。9.1.4.噪声污染因素本工程噪声污染因素有空调室外机噪声、风机、泵等动力设备噪声以及施工噪声。9.2建筑环境保护设防措施：9.2.1废气影响防治（1）本工程厨房油烟废气采用强制通风，经灶具、吸风口过滤后，废气由竖井高空排放。卫生间设自然通风，部分暗讲卫设专用排风道，加设风机排风向高空。（2）地下汽车库的汽车尾经排风竖井高空排放，减少对周边空气的污染，为居民提供一个清洁干净的生活环境。9.2.1污水防治（1）室内排水污废分流，厨卫分流，为扩流降噪，污废水立管采用硬聚乙烯螺旋管。（2）阳台排水及空调冷凝水有组织收集排放。（3）汽车库含油废水在室外经隔油沉砂池隔油后排入市政污水管网。（4）空调凝结水采用有组织收集排放。9.3 固体废弃物影响防治本工程生活垃圾处理采用袋装化收集，处理方式有小区统一管理与环卫部分另议。9.4 噪声污染防治本工程大部分设备机房设于地下室，对外环境影响不大。设计中动力设备选用低噪声设备，按规定采取隔振降噪措施。房 型 明 细 表编号房型房型面积()类型户型位置备注A二室二厅一卫79.2多层1#，8#B三室二厅一卫99.62#，3#，4#C110.95#D三室二厅二卫128.48#，9#，13#E129.96#，7#，10#，14#F119.911#，12#G1四室二厅二卫147.44#.13#G2142.46#，7#G3149.411#H1四室二厅三卫191.2叠加别墅17#-19#.21#.23#-26#H2五室三厅四卫233.3J1四室二厅三卫185.315#.17#.22#J2六室二厅四卫235.3J2'五室二厅四卫221.5K1四室二厅二卫195.616#，20#K2五室二厅四卫233.5L六室二厅四卫223.2联排别墅27#-30#M五室二厅五卫363.1独立别墅38#-42#N三室二厅三卫199.1双拼别墅34#-37#P三室二厅二卫135.5高层31#Q三室二厅二卫118.8R三室二厅一卫87.9S三室二厅二卫104T三室二厅二卫123.9U二室二厅一卫93.4合计25种户型建 筑 明 细 表楼号名称性质建 筑 面 积()层数户数备注地上总建筑面积 (不含阁楼层)占地一层二层（低层）三层 （低层）标准层（多层、高层、公寓）顶层（不含阁楼）地下层1#多层住宅1966.4389313.2324.66+1242#多层住宅3577.2639.1591.3572.96+1363#多层住宅3577.2639.1591.3572.96+1364#多层住宅5031.31016.9902.9833.67946+1485#多层住宅3971.5838.3715.8656.4630.16+1366#多层住宅3126.9622.7561.7526.2460.46+1247#多层住宅3126.9622.7561.7526.2460.46+1248#多层住宅4010.8815.9712.7665.2637.36+1369#多层住宅4555.6930.9815.4762692.26+13610#多层住宅4952.91004.6882.7825.4768.66+14811#多层住宅3050.5595.3547.3503.7488.46+12412#多层住宅4343.2859.1778.6713712.66+13613#多层住宅3143.5635.1566.8528464.76+12414#多层住宅4560.2922.4817.3768.8667.76+13615#叠加别墅住宅2297.6740.2616.3534.2612.9534.24+11216#叠加别墅住宅2351.4687.9585588.8588.8588.84+11217#叠加别墅住宅3809.812261016.2894.81012886.84+12018#叠加别墅住宅2281.5709.8576.4576.4576.4552.34+11219#叠加别墅住宅2281.5709.8576.4576.4576.4552.34+11220#叠加别墅住宅3146.4919782.47887887884+11621#叠加别墅住宅2276.3708.5575.1575.1575.15514+11222#叠加别墅住宅2290.7756635.4512.7629.9512.74+11223#叠加别墅住宅3788.21178.5957.6956.9956.9916.84+12324#叠加别墅住宅2276.3708.5575.1575.1575.15514+11225#叠加别墅住宅1520.8473.5384.2384.2384.2368.24+1826#叠加别墅住宅3788.21178.5957.6956.9956.9916.84+12027#联排别墅住宅1225.1514514435.7275.43528#联排别墅住宅1894.8823823633.2438.63829#联排别墅住宅1650.5716.5716.5551.7382.33730#联排别墅住宅1417.4615.9615.9473.6327.93631#高层住宅.公寓57333.848791952.848792658487921304公寓为475套幼儿园公建726.8233.6246.6246.6332#会所物管商业2878.5959.5959.5959.5333#商铺商业22702270134#双拼别墅住宅398.2176.691.61303235#双拼别墅住宅398.2176.691.61303236#双拼别墅住宅398.2176.691.61303237#双拼别墅住宅398.2176.691.61303238#独立别墅住宅363.1155.8123.483.93139#独立别墅住宅363.1155.8123.483.93140#独立别墅住宅363.1155.8123.483.93141#独立别墅住宅363.1155.8123.483.93142#独立别墅住宅363.1155.8123.483.931其他配套住宅268.3268.31合计158176.331391.794944879982综合技术经济指标表项 目数 值单位备 注规划总用地面积97914.50总建筑面积(地上)158176.30 其中住宅不计阁楼面积多层52994.10叠加别墅32108.70联排别墅6187.80双拼别墅1592.80独立别墅1815.50高层住宅公寓50502.00配套设施商业配套10595.50客户接待中心959.50幼儿园726.80门岗25.00居委会100.00公厕72.00设备用房109.30垃圾站62.00物管用房325.30总建筑面积(地下)4879.00建筑总占地面积31123.40其中住宅占地面积23014.90公建占地面积8108.50容积率1.62建筑密度31.79%绿地率>30%总居住户数982户总居住人数3437人3.5人/户停车位526辆其中地面露天停车55辆架空停车372辆半地下99辆地面停车率10.46%编制人审核人编制日期