吉安市住宅小区业主大会议事规则（试行）（吉安市2020版）.docx

吉安市住宅小区业主大会议事规则（试行）（示范文本）第一章业主大会第一条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，是业主集体行使权利和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主大会名称：地址：县（市、区）街道社区业主委员会办公地址：第二条业主大会履行下列职责：（一）制定或者修改业主大会议事规则、管理规约；（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；（四）选聘、解聘物业服务企业；（五）拟订物'也服务内容、标准以及物业服务收费方案；（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；（八）依法决定改变共有部分的用途；（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；（+）其他应当由业主共同决定的事项。业主大会决定前款第五项至第八项规定的事项，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定其他事项的，必须经专有部分占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意。第三条业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。第四条业主大会决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项。逾期不参加投票业主的专有部分建筑面积和人数计入已表决的多数专有部分建筑面积和人数。但该已表决的多数专有部分建筑面积和人数应当达到物业管理区域内建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数。第五条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加，业主大会方为有效。业主大会会议分为定期会议和临时会议。第六条业主大会定期会议按照下列要求召开：（一）定期会议每年至少召开一次，召开时间为O业主大会定期会议由业主委员会负责召集。业主大会定期会议召开前，业主委员会应当向业主公告以下内容：1 .物业管理情况报告；2 .上一年度业主委员会工作情况报告；3 .上一年度业主大会收支情况报告。4 .（二）业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容：1 .审查业主委员会和物业服务企业或者其他管理人的工作计划；2 .选举需要补选或者定期改选的业主委员会成员；3 .审查业主共有资金收支情况。4 .业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前，应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。业主委员会应当在会议召开十五日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式向物业管理区域内全体'业主公告。第七条有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：（一）20%以上业主提议的；（二）发生重大事故或突发事件，需要及时处理的；（三）涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的；（四）经业主委员会半数及以上委员提议召开的；（五）业主委员会成员空缺半数及以上的。（六）第八条业主委员会应当于业主大会召开七日前书面告知街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会。有下列情形之一的，业主可以提请所在地街道办事处（乡镇人民政府）召集业主大会会议。（一）业主委员会逾期不召集会议，经所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开，逾期仍不召开的；（二）未能依法选举产生业主委员会，或者业主委员会集体辞职的；（三）业主委员会被物业管理主管部门责令解散的。（四）第九条业主大会会议按照下列程序召开：（一）会议筹备业主委员会做好会前的各项准备工作。主要包括：草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况、确定会议形式、会议时间、会议地点等工作。（二）发布公告业主大会会议召开前十五日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时在会议召开七日前，邀请属地县（市、区）物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委会派员参加，并认真听取意见和建议。（三）召开会议业主委员会组织召开业主大会，就议事内容进行表决或征求意见。（四）公告大会会议决定业主委员会将业主大会的会议决定以书面形式在物业管理区域内公告。（五）资料存档业主委员会应当做好业主大会会议书面记录，并将会议有关资料存档。第十条本业主大会会议采用下列方式（可复选）：（一）使用物业管理主管部门建立的业主决策投票系统；（二）集体讨论的形式；（三）书面征求意见形式。（四）第十一条采用集体讨论形式召开大会会议的,可以采取以下第一种方式：（一）由业主参加业主大会会议（共有权人应当推选一人参加业主大会会议）；（二）由业主推选业主代表参加会议。第十二条业主推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表可以采取以下第一种方式产生：（一）以每楼层为单位,推选产生一名代表；（二）以每单元为单位,推选产生一名代表；（三）以每幢楼为单位,推选产生一名代表（四）划分为_个推荐区域，每个推荐区域推选一名代表。其中：住宅代表一名，非住宅代表一名。业主代表应当模范履行业主义务，应当符合吉安市住宅物业管理条例第十九条、第二十条的规定。第十三条业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。第十四条业主大会表决应当采取下列形式：（一）业主大会会议采用书面表决形式的，表决票采取下列方式（可复选）：纸质表决票口手机信息口电子邮件口口；（二）业主大会会议使用物业管理主管部门建立的业主决策投票系统，遵照系统规则及相关要求。第十五条业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当符合下列规定：（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加业主大会，但一个受委托人只能接受一个业主的委托。（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。（三）书面委托书应当载明委托事项、权限及期限。（四）业主代表因故不能参加业主大会会议的，不能委托他人参会，应当由业主重新选举业主代表参会第十六条业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，表决结果分别统计。业主的表决权按照面积和人数计算。（一）业主的面积表决权数按照下列方法认定：1 .专有部分面积，按照不动产登记部门颁发的不动产权属证明所记载的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。2 .建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。（二）业主的人数表决权数按照下列方法认定：1 .业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽己出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。2 .总人数，按照前项的统计总和计算。己领取不动产登记部门颁发的权属证明的车库、车位，按照权属证明记载的面积计算；尚未领取权属证明但具有销售许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按买卖合同记载的面积计算。按照规划建设的人防工程面积不计算投票权。第十七条本业主大会建立印章管理制度如下：（-）业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人，如确因工作需要或印章保管人外出，由业主委员会会议决定印章暂时保管人，并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管，防止印章丢失、被盗和被盗用，如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。（二）业主大会和业主委员会依据各自的职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录，记录内容包括申请使用人姓名、用途、盖章人姓名。记录应当存档，业主可以查阅。（三）违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的，由印章保管人承担责任；造成经济损失或不良影响的，依法追究印章保管人的相应责任。业主大会业主委员会印章遗失的，业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主大会、业主委员会印章。违反上述规定，印章遗失后造成经济损失或不良影响的，由印章遗失责任人承担相应的责任。（四）第十八条业主委员会应当按照财务要求对物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费分别建账管理，并对原始凭证及相关会计资料妥善保管。第十九条本业主大会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下：（一）业主委员会换届的，新一届业主委员会产生后，原业主委员会应当在十日内，将其保管的印章、档案资料、财务资料以及其他属于全体业主所有的财物，移交给新一届业主委员会，并做好交接工作。新一届业主委员会未产生的，移交给居（村）民委员会代管。（二）保管业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物的业主委员会成员资格终止的，应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主大会、业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人，并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。（三）业主委员会成员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。在报告同时，应当将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由街道办事处（乡镇人民政府）暂时保管。（四）第二十条业主大会、业主委员会等开展工作的经费，不得强制要求物业企业或其他管理人承担，其工作经费来源，采用下列第（_）种筹集方式：（一）业主每月按每平方米建筑面积交纳一元；（二）利用共用部位、共用设施设备产生的业主共有资金；（三）业主捐赠。（四）第二十一条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：（一）业主大会、业主委员会会议开支，计一元/年；（二）必要的日常办公等费用，计一元/月；（三）有关人员工资和津贴，共计费用一元/月，具体支付对象如下：1 .业主委员会主任，费用一元/月；2 .业主委员会成员，费用一元/月；3 ._，费用一元/月。业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有，依据法律、法规、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每月_号在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。第二章业主委员会第二十二条业主委员会由业主大会会议依法选举产生，接受业主大会和业主的监督，负责执行业主大会会议决定的事项，并履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物'业服务企业履行物业服务合同；（四）监督住宅专项维修资金的使用；（五）督促业主按时交纳物业服务费用；（六）监督管理规约的实施；（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（A）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋。（九）第二十三条业主委员会成员应当符合下列条件：（-）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；（二）遵守国家有关法律、法规；（三）遵守业主大会议事规则、管理规约；（四）模范履行业主义务；（五）按时交纳物业服务费用；（六）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；（七）具有一定组织能力；（八）具备必要的工作时间；（九）业主委员会成员是单位法人的，应由单位法人指定专人并出具书面委托书。（十）第二十四条业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员：（一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的；（二）未按照物业服务合同约定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、机动车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的；（三）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的；（四）索取、非法收受建设单位、物业服务企业等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益的；（五）己担任其他物业管理区域业主委员会成员的；（六）有不良信用记录情节严重的。（七） 第二十五条业主委员会设成员一名（5至11人单数），其中主任1名，副主任名。主任、副主任在全体委员中推选产生。选举业主委员会成员时按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会每届任期五年，委员可以连选连任。第二十六条业主委员会成员候选人可以采取以下第一种方式产生：（一）以（楼层/单元/幢）为单位,推选产生一名候选（一）以（楼层/单元/赖）为单位,推选产生一名候选人；（二）划分为_个推荐区域，每个推荐区域推选一名候选人。其中：住宅名，非住宅一名候选人。（）第二十七条业主委员会应当在业主大会成立之日起三十日内，就业主大会成立事项向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。第二十八条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每月召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开临时会议：（一）经三分之一以上委员提议；（二）业主委员会主任认为有必要的。（三）第二十九条业主委员会会议按照下列规则召开：（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集，主任和副主任均不履职的，三分之一以上的成员可以提议召开业主委员会会议，可由街道办事处（乡镇人民政府）制定一名成员召集和主持业主委员会会议；（二）成员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，业主委员会成员不能委托代理人参加会议。业主委员会召开会议应当告知居（村）民委员会，居（村）民委员会应当进行指导和监督。（三）召集人应当于会议召开7日前，将会议议程予以公示，听取业主的意见和建议；（四）业主委员会会议应当有过半数的成员出席，作出决定须经全体成员过半数以上通过，形成书面记录。（五）业主委员会会议作出的决定事项，应当经出席会议的业主委员会成员签名后加盖业主委员会印章，并自作出决定之日起3口内将决定事项予以公示，接受业主的查询和监督。第三十条业主委员会不得有下列行为：（一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定；（二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会印章；（四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；（五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，与物业服务企业签订物业服务合同；（六）骗取、挪用、侵占住宅专项维修资金或者公共收益等业主共有财产；（七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。（八） 业主委员会有前款规定情形之一的，由县（市、区）人民政府物业管理主管部门责令限期改正；拒不改正的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导、协助业主组织召开业主大会，调整或者重新选举产生业主委员会。第三十一条业主委员会应当及时向业主公示下列信息：（一）业主委员会成员姓名、职责分工和联系方式；（二）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；（三）业主大会和业主委员会决定；（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况；（五）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；（六）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；（七）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员工作补贴详细情况；（A）其他应当向业主公开的情况和资料。（九） 前款第一项至第四项规定的事项应当持续公示；第五项至第七项规定的事项，业主委员会应当于每年三月底前公布上一年度的信息，公示期限不少于十五日。业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料，有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会、物业服务企业等应当配合，并予以解释、答复。业主委员会未按照本条规定进行公示的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令业主委员会限期公示，并通告全体业主。第三十二条业主委员会任期届满60日前，应当组成换届工作小组，按照本议事规则的规定做好业主委员会的换届工作。换届工作小组工作人员由下列人员组成：（一）原业主委员会成员；（二）街道办事处（乡镇人民政府）所派人员；（）居（村）民委员会工作人员；（四）其他业主代表。业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会依法组织召开业主大会选举产生新一届业主委员会。第三十三条换届期间业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维护、更新、改造的除外。第三十四条新一届业主委员会应当对上一届业主委员会的工作经费和经营性收益等情况采取下列方式进行审核，审核结果应当在小区内公示15日：1 .邀请街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员进行核查；2 .委托第三方进行审计。3 .第三十五条业主委员会成员出现缺员时，由候补成员递补，候补成员全部递补为成员后仍有缺员时，召开业主大会会议补选。业主委员会成员变动后，业主委员会应当向物业所在地的县（市、区）人民政府物业管理主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。第三十六条业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格自行终止：（一）业主委员会成员不再具备业主身份；（二）不具备完全民事行为能力或者因疾病等原因丧失履行职务能力；（）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职并获批准。（四）第三十七条业主委员会成员有下列情形之一的，业主委员会应当决定中止其成员资格，并予以公示，提请下一次业主大会会议终止其成员资格：（一）违反吉安市住宅物业管理条例第十八条规定，侵害业主合法权益，情节严重的；（二）利用业主委员会成员身份牟取不正当利益，损害业主合法权益的；（）不履行业主委员会成员职责，无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；（四）故意诱导、唆使业主拒交物业服务费用；（五）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。资格终止的业主委员会成员，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。第三十八条业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案：（一）物业管理区域内的物业资料；（二）各类会议记录纪要；（）业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料；（四）业主大会成立备案及业主委员会成员产生、备案及更新备案的材料；（五）业主清册及联系方式；（六）签订的物业服务台同；（七）有关法律、法规和业务往来文件；（八）业主和使用人的提议、书面意见、建议书；（九）建筑物及其附属设施维修资金收支情况清册；（十）利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册；（十一）业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册；（十二）其他相关资料。（十三）业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于一年，一般资料存档期不少于一年。第三章业主监督第三十九条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会会履行职责情况，行使下列权利：（一）按议事规则约定发起业主联名，提议召开业主大会临时会议；（二）对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；（）三参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；（四）选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；（五）旁听业主委员会会议；（六）监督业主委员会的日常工作，并提出建议；（七）通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；（八）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；（九）法律、法规规定的其它权利。（+）第四十条业主大会、业主委员会应当依法配合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会，并听取其意见。第四十一条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向县（市、区）物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）书面提出撤销申请。第四十二条业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）责令期限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处（乡镇人民政府）应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。第四章附则第四十三条本议事规则由业主委员会根据业主大会的决议进行修改，本议事规则未尽事项由业主大会补充。第四十四条本议事规则对本物'业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业的继受人。本议事规则自首次业主大会会议表决通过之日（年_月_日）起生效。第四十五条制定和修改的业主大会议事规则，应当按照规定报物业所在地县（市、区）物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。