江苏无锡五洲国际工业博览城业态定位报告（50页）.doc

五洲国际工业博览城（暂名）业态定位报告深圳合和商业地产机构2007年05月06日目 录前言第一章 长三角地区经济及五金机电产业概况1.1长三角城市群基本状况 1.2长三角经济及五金机电产业概况第二章 无锡五金机械机电产业深度调研2.1无锡五金机械机电产业概况2.2无锡五金机械机电市场商圈概况2.3无锡五金机械机电市场调研结论分析及对本项目定位的价值第三章 长三角五金机电机械产业及市场研究-项目的竞争关系研究？3.1上海五金机械机电产业深度调研 3.1.1上海五金机械机电产业概况 3.1.2上海五金机械机电市场商圈概况 3.1.3上海五金机械机电市场调研结论分析及对本项目定位的价值3.2苏州五金机械机电产业深度调研 3.2.1苏州五金机械机电产业概况 3.2.2苏州五金机械机电市场商圈概况 3.2.3苏州五金机械机电市场调研结论分析及对本项目定位的价值3.3常州五金机械机电产业深度调研 3.3.1常州五金机械机电产业概况 3.3.2常州五金机械机电市场商圈概况 3.3.3常州五金机械机电市场调研结论分析及对本项目定位的价值第四章 项目经营业态总体定位前 言 通过前阶段的市场调研结果，无锡具有雄厚的机械产业基础及五金机电市场需求，目前无锡市场分布零散、市场规模偏小，大型的、规模化、规范化的五金机电机械市场尚未成形，五金机电类的市场可以作为项目重点发展方面。因此，本阶段将重点对长三角及无锡的五金机电产业和市场进行深度的调研。研究项目是否真正具备做五金机电类市场，如具备，能否支撑项目近600亩的体量？怎么做？第一章长三角地区经济及五金机电产业概况1.1长三角城市群基本状况 长三角城市群的空间地域范围涉及两省一市，包括1个直辖市：上海；3个副省级市：南京、杭州、宁波；12个地级市：江苏省的苏州、无锡、常州、镇江、南通、扬州、泰州和浙江省的湖州、嘉兴、绍兴、舟山、台州，共16个城市。土地面积10万平方公里，占全国总面积的1%；人口7570万，占全国人口总数的5.9%。是中国走向世界的重要窗口。长江三角洲区域是世界六大都市带之一，是我国最发达的地区之一，它的发展对我国经济的发展起着举足轻重的作用。 1.2长三角经济及五金机电产业概况 长江三角洲地区经济实力雄厚。现已经成为中国最大的轻纺、机电基地和重要的钢铁、石化基地；加工工业也具备了较强的开发设计、综合配套和争取国外市场的综合能力。以上海为中心、江浙为两翼的长江三角洲，已成为我国经济的最亮点。2003年以占全国1%的面积、5.5%的人口，创造了1/5的GDP、1/3的进出口，吸引了近1/2的外资。 2006年，长三角区域经济在全国新一轮快速扩张阶段保持了稳健的增长,上海、浙江和江苏分别在原来的增长态势基础上，GDP同比增长12.4%, 13.9和15%，与2006年上半年相比，上海、江苏和浙江的经济增幅分别回落了0.2, 0.2和0.6个百分点，但仍然比全国平均水平高出了1.9至4.5个百分点。2006年上半年，长三角区域经济占全国的比重进一步提高，占全国经济总量的21.89%，较2005年末提高了1.14个百分点。 长三角地区是全球重要的先进制造业基地。经过“十一五”乃至更长一段时期，使长三角具有较强推动产业升级和集约发展创新能力，拥有一批自主知识产权的国际知名品牌，成为国家重要的产业创新基地。同时形成较为完备的重化工业、加工制造和高新技术的产业组织和分工体系，形成石化、钢铁、电子信息等具有国际竞争力的战略产业集群，成为集开发、设计、生产、加工、国际营销和强大商务功能于一体的全球重要先进制造业生产基地之一。现在长三角快速积聚的国际资本和民间资本，不仅规模越来越大，而且以其特有的活力强有力地推动着这一地区的经济快速发展。 随着不断开放和经济持续快速发展，我国的制造业在世界制造业中的比重已经上升到8，到2020年，这一比例将达到20以上，江苏省的制造业领先于全国，被誉为“世界制造加工基地”，其辖的南京、苏州、无锡、常州、南通、扬州、徐州及邻近的马鞍山、芜湖、蚌埠、合肥等地的工业企业众多，机械制造相当发达，并且规模大、工艺新、自动化程度高，江苏省是全国的经济大省，国民生产总值居全国第二，她科技力量强、经济基础好、经济发展快、市场需求大；省会-南京，辐射苏南、苏北、安徽、浙江、江西等，市场辐射面广。“长三角制造”振兴了长三角经济，扩大了区域经济总量和就业，南京大学长三角研究中心主任刘志彪认为，以前，“长三角制造”凭借土地、人力等资源优势来大量吸引外资，形成大量出口，做的是产业链低端的加工业，不是完整的制造业。在这样的资源攫取型模式下，生产规模很大，但产业质量很低,这条低质量成长的路越走越窄。世界经济发展的经验表明，经济发展一般经历四个阶段：要素驱动、资源驱动、创新驱动和财富驱动。长三角正处在由资源驱动迈向创新驱动的阵痛期。只有通过科技创新提升产业能级、培育自有品牌来增强竞争力，“长三角制造”才会迎来跨越后的新生,这已成为越来越多长三角人的共识。 2004年长江三角洲地区16城市实现地区生产总值突破25000亿元大关，达到28775亿元，长三角地区生产总值占全国的比重进一步提升，由上年的20.4%上升到21.1%，提高了0.7个百分点。第一产业、第二产业和第三产业之比分别为：长三角5.8：51.9：42.3；如下图： 长三角“15+1”城市群继续保持以上海为中心的经济实力层次分布格局，呈现“四大军团”：第一层次是地区生产总值超4000亿元的上海，第二层次为地区生产总值超2000亿元的苏州，第三层次为地区生产总值超过1000亿元的无锡、杭州、宁波和南京，其余10个城市地区生产总值均低于1000亿元，属第四层次。 统计表明，长江三角洲地区目前创造了全国25%的工业增加值。同时，长三角已经是国际资本在我国的最大栖息地。其基础主要依托国外装备和技术。专家认为，这是“长三角制造”的一根“软肋”。 在“长三角制造”结构升级的过程中，大型成套设备、数控机床和工业基础原材料，正昼夜不停地从境外运往长江三角洲。投资数十亿元乃至上百亿元的钢铁、工程机械、化工等重化工项目开始现身长三角近一两年，长江三角洲地区的制造业正加快结构升级步伐，并明显有向重型化转型的趋势。 2006年，长三角区域经济在全国新一轮快速扩张阶段保持了稳健的增长,上海、浙江和江苏分别在原来的增长态势基础上，GDP同比增长12.4%, 13.9和15%，与2006年上半年相比，上海、江苏和浙江的经济增幅分别回落了0.2, 0.2和0.6个百分点，但仍然比全国平均水平高出了1.9至4.5个百分点。2006年上半年，长三角区域经济占全国的比重进一步提高，占全国经济总量的21.89%，较2005年末提高了1.14个百分点。2007年1-2月长三角城市主要经济指标-工业产值城市规模以上工业总产值规模以上工业产销率累计±%累计±百分点杭州市1109.14 24.5 97.22 0.42 宁波市974.60 31.0 95.15 -0.74 嘉兴市408.48 31.0 96.73 -1.05 湖州市207.80 29.1 97.71 -0.34 绍兴市599.22 27.5 97.17 1.46 舟山市52.31 35.9 94.44 -0.68 台州市311.20 24.1 96.43 -1.05 南京市801.34 21.5 97.80 -0.40 无锡市1230.21 32.5 96.70 0.14 常州市560.28 26.6 96.43 -0.70 苏州市2261.58 24.5 97.50 -0.60 南通市522.93 23.8 98.73 0.60 扬州市361.83 33.5 96.80 0.20 镇江市309.03 31.3 95.41 0.49 泰州市315.17 36.7 96.30 0.30 上海市3017.36 16.8 98.40 从90年代起，我国五金制品平均每年以30%以上的速度递增，去年出口已达1500亿元，行业的产值3000多亿元。从全国几大五金批发市场提供的数据分析看，五金批发市场销售形势持续看好，国内销量持续上升。像适用于建筑装潢的门窗铰链、金属把手、门锁等，近几年随着全国房产装饰的不断升温，热销市场。五金材料市场在五金商品形势趋好的前景下，生意也开始进入红火旺盛的新局面。纵观国内国际五金市场，在全球工业化和经济发展过程中形势一片大好，发展五金产业和打造大型交易平台前景看好。华东六省一市经 “九五”的发展，其GDP占全国的比重已超过40%，是全国经济发展最具潜力的区域。以“长三角”为例，世界500强企业已有400多家在这里落户，整个“长三角”正在成为“世界工厂”。 长三角的各类专业或综合市场经过20年左右的发展，虽然已趋成熟，已经成形，但是，它并没有发展到顶点，也就是说，它不仅仍有进一步发展的空间，而且事实上发展的空间还很大。第二章无锡五金机械机电产业深度调研2.1无锡五金机械机电产业概况 无锡机械工业始于1909年，距今已有近百年的发展历史，是无锡主要传统行业之一，也是无锡经济发展的支柱产业。建国56年来，无锡五金机械机电产业概况为无锡的工业发展和我国国民经济建设做出了积极贡献，为国家提供了大量的科技成果和先进的技术装备。先后生产制造了我国第一台精密无心磨床、第一台废气涡轮增压器、第一台国产新型螺杆式压缩机、第一台用于核电站的大型凝结水处理装置、第一台远程监控智能化中央空调、第一台具有自主知识产权的航空发动机数控系统等，都曾是无锡机械装备制造业的智慧结晶。 2005年无锡五金机械机电产业拥有规模以上企业1800家，共完成主营业务收入1495亿元，出口交货值179亿元，实现利润80亿元。2006年无锡五金机械机电产业拥有规模以上企业2266家，规模以下企业近5万家。2006年共完成主营业务收入2104亿元，出口交货值人民币235亿元，实现利润117亿元，同比分别增长40.7%、31.2%、和46.2%.无锡五金机械机电行业2005年-2006年发展概况对比表时间拥有规模以上企业（家）主营业务收入（亿元）出口交货值（亿元）实现利润（亿元）2005年18001495179802006年22662104235117同比增长（%）25.8%40.7%31.2%46.2%-数据来源无锡机械联合会无锡机械装备制造业现有8家科研院校，7家省级技术中心，2家国家级技术中心。无锡市区机械装备制造业有省级高新技术企业25家，国家级高新技术企业14家。全行业50%以上产品达到国际先进或国内先进水平，60%以上重点产品是市级以上名牌产品，其中，江苏省名牌产品38个，中国名牌产品4个，国家驰名商标产品1个。名、优、特、新产品销往全国各地和世界70多个国家与地区。 2006年中国机械500强,无锡机械行业有10家企业名列其中。分别是：无锡威孚集团有限公司、江苏远东集团有限公司、江苏双良集团有限公司、一汽解放公司无锡柴油机厂、无锡华光锅炉股份有限公司、约克（无锡）空调冷冻设备有限公司、江苏太湖锅炉股份有限公司、无锡大豪动力有限公司、无锡万迪动力工程集团有限公司、无锡华光工业锅炉有限公司。2.2无锡五金机械机电产业组成结构情况 改革开放以来，通过“七五”到“十五”期间的努力，无锡加快了企业的技术改造和产品的升级换代，综合竞争力明显增强，目前已形成机床工具、汽车及汽车零部件、内燃机、电工电气、石化通用、农业机械、仪器仪表、环保机械、工程机械、基础件等10个行业；拥有产品300多个大类、2000多个系列，近2万个品种规格。 “十一五”期间，无锡市政府确定了“要高起点、高标准地全面建设五个中心、全力打造五个名城”的城市发展总体要求，其中，构建“国际先进制造技术中心”和“构造集聚和辐射功能强、程度高、范围广的区域性商贸与物流中心”则是“五个中心”的前两个重要目标。2.3无锡五金机械机电市场商圈概况2.3.1商圈分布情况及名称无锡较集中的五金机电商圈有：a、火车站商圈工运路：泰山五金市场、通惠五金市场、汇德利商城、无锡汇利电子电器市场五金区； b、锡沪西路商圈：嘉泰机电市场、通江五金市场及沿街五金商店；c、新兴市场:无锡国际招商城劝业场；金桥商贸城五金、机电市场；华东商贸城五金机电区等；d、各类建材装饰市场中的装饰五金区以及星罗密布在市区各商业街道的门面。2.3.2主要商圈市场情况火车站商圈： 本区域发展最早的泰山五金市场开业已有8年历史，是火车站五金商圈中的龙头，生意红火，在其带动下2002年通惠五金市场开业，无锡汇利电子电器市场五金区开业，2006年9月汇德利商城开业，片区内的五金市场得到了蓬勃的发展。 火车站商圈以工业及配套五金为主，五金产品主要以外地产品为主，无锡生产制造产品较少，厂家设点不多，目前无锡五金机电机械市场的快速发展是一种市场消费需求关系，而不是产业基础所致。服务于无锡各制造业生产企业，近年无锡制造业的快速发展，对五金需求的增长，促进了工业五金机电机械市场的迅速发展（从1999年到2006年，五金机电市场不断增加，由1999年的一家发展到目前的4家）。 该商圈交通便利、占据市中心核心位置，商圈内汇聚了无锡历史最悠久的五金市场之一的泰山市场，经过8年多的发展与变化，已形成了服务于工业为侧重点的五金产品，市场内品种齐全、辐射力强等优势。但市场规模小，扩大发展受到制约，无法在发展过程中升级换代，形成规模化、集约化、规范化。 无锡通惠五金机电市场 泰山市场内忙碌的商户 泰山市场内狭窄而拥挤的过道 汇德利市场内,新市场环境明显好于老市场锡沪西路商圈： 锡沪西路商圈是无锡五金市场发展时间比较久的商圈, 围绕周山浜车站旁的嘉泰市场（2000年）而形成，经过几年的逐步发展，形成了以嘉泰市场、通江市场（2004年）为核心，五金机电商铺沿锡沪西路排布的市场群,整个商圈主营业种为工业五金产品。由于周山浜汽车站正处于整个商圈之中，交通是该商圈最大的优势。据经营户反映：该车站的车辆基本上都是发往无锡下属市县，而无锡厂家主要分布在下属市县中，这里很方便生产厂家到市场采购和经营户自己发货；而大部分下级经销商也分布在下属市县中，下级经销商一下车就可以在市场上采购，可以提高他们的采购效率。这也是导致整个商圈在经营产品上偏向于工业五金的主要原因 通江市场占据周山浜汽车客运站有利位置 通江市场沿街商铺 通江市场内商铺 锡沪路沿街商铺新兴市场：逐步发展，规模不断壮大 随着五金机电行业的迅速发展，一些新兴的市场不断涌现，2004年无锡国际招商城劝业场（15000）；2004年12月28日华东商贸城五金机电区（12000）；2005年金桥商贸城五金机电市场（4000）；2006年五洲国际装饰城五金区（4000）。在五金机电老市场不断发展壮大的同时，新兴市场已逐步发展起来，而且规模不断壮大。由于这类市场分布在无锡的各个不同区域，主要辐射范围为该区域内，所以业种也是以区域性消费的建筑装饰日用五金为主， 劝业场外景图片 劝业场内街商铺图片 华东商贸城外景图片 华东商贸城内商铺图片 广泛分布于市区各地的五金超市（百安居、伟达、东南一方等） 无锡五金超市大部分由本地有经营实力的商家和经营历史的机电公司成立，较熟悉产销渠道，在非繁华地段利用自有物业或租用门店，以超市形式对外经营，集中收银管理。产品定位中高档，品种相对齐全。 五金超市以中高档产品定位，品牌经营为主，注意维护品牌建设，对产品质量有信心，提供完善的售后服务体系，品种齐全，采购商可以一站式购齐，提供送货上门的便捷服务，结算方式较灵活，经营状况良好。 伟达五金交电公司 东南一方五金机电大卖场星罗密布在市区各商业街道的五金品牌代理商 部分五金品牌及实力商家分布于各商业街及五金市场附近临街铺面。商家注重品牌形象，店面装修豪华、档次高。以高中档产品服务新区合资或外资企业为主，不同于无锡各五金市场内经营中低档产品的商家。 该部分商户对经营环境要求较高，注重品牌形象，产品以高中档次或强辐射力为主，区别于无锡各五金市场商户。同时从侧面反应了目前无锡五金市场档次低，品牌形象展示差。满足此类品牌商或实力商经营的市场尚属空缺状况。 分布在商业街道的品牌代理商 分布在商业街道的品牌代理商 2.4 商户访谈情况通过本次对无锡各市场的调研，与商户进行深度访谈，商户对无锡新区将建设70万平方米大型现代化五金机电市场的评价如下：2.4.1、客户进驻新区新市场的意愿由于目前市场经营户多是租赁商铺为主，而且特别是老市场的经营户担心旧市场面临改造，不少有实力的商户在各市场中均有经营铺面，就是基于此考虑。所以若新区有新市场出现，客户仍会考虑进驻。2.4.2、调查过程，有60以上的商户认为无锡的五金机电市场已经饱和，对在无锡新区建设大型五金机电市场的主要看法：2.4.2.1除认为市场已饱和外，不考虑进驻新区市场的因素还有：客户主要是考虑目前新区位置太偏，交通不便，担心其客户流失，而且当前新区客户还不多，新市场亦存在风险等因素。2.4.2.2在60以上的客户认为市场已饱和的情况下，客户考虑进驻新区市场的因素还有：a、 客户对能有一个大型的、品种齐全的，能满足一站式采购的市场较感兴趣；b、 客户看好新区企业需求、个人消费的发展，认为有市场空间；c、 租或售价成为客户主要的考虑因素；d、 客户的从众心理较重，甚至占到40。2.4.3、商户对经营面积的需求客户需求的经营面积不大，主要以30以下和3050为主。主要是因为店面以摆样品为主，仓储另设，或在二层放货，经营面积要求不大。2.4.4、商户对经营场地的需求80以上的客户要求有经营办公形式的场所；单纯经营的摊位式要求不多；经营办公住宿合一体的形式，客户认为不安全。 2.4.5、商户对仓储的需求 2.4.6、商户进驻形式的意向考虑租赁商铺的商户要远多于要求买铺自营的商户，主要是基于降低经营风险的考虑。2.4.7、商户对新区建设新市场的建议：环境方面：A、要有客运站，交通便利；B、停车方便；项目硬件方面：（含建筑形式）A、规模大、品种齐全；B、规划到位，方便租仓库；C、可考虑街铺形式，层高要可以隔为两层，上层可作为办公、仓储用。项目软件方面：A、市场培育期要有较优惠的招商政策；B、商户能买铺自营；C、市场宣传推广力度要强。2.5无锡五金机械机电市场调研结论分析通过对无锡五金机电市场的深度调研，并结合以上的分析，我们认为：2.5.1 无锡五金机电市场尚未发展成熟、完善，新市场仍有空间。(1)现代制造业的迅猛发展，需要大型的五金机电、电子等大型综合性生产资料市场出现；(2)老市场存在较大的局限性，经营规模、经营环境等无法得以更好的改善，面临升级换代；(3)新兴市场的规模、规划均不到位，并非真正意义上的五金机电专业市场，经营品种上均有所偏重，无法成为综合性的大型现代化五金机电市场，充分满足一站式采购的需要；(4)新区条件优越，可整合资源，建设综合性的大型现代化五金机电等生产资料市场。2.5.2 市场升级发展空间巨大无锡五金机电商户数量并不少于周边苏州、常州、南京等城市，但经营面积总量低于周边城市。周边城市五金市场总量对比表无锡苏州常州南京上海面积（平方米）目前经营规模10万5万20万13.2万58万在建、待建（145万，2个大型新市场）34.5万150万商户数量（户）300025003000250010000生产企业数量50000300001000015000103000-其他城市生产企业数量数据来源中国企业名录库网(1)结合前期市调的情况，各地如苏州、上海等涌现的新市场多为大型现代化市场，而无锡产业基础雄厚，也有扩大市场规模的产业基础；(2)新的综合性现代化大市场可以将行业的优势充分发挥，真正做成满足一站式采购的现代化大市场，配合、推动行业的发展；(3)目前市场规模较小的原因，也在于当前老市场的局限性，商户的经营需求并未得到充分的满足，升级发展的需求日趋强烈。2.5.3目前客户不考虑进驻新区市场的因素如何规避？无锡新区蓬勃发展目前客户不考虑进驻新区市场，主要是认为新区位置太偏，交通不便，担心其客户流失，而且当前新区客户还不多，新市场亦存在风险等因素。这些因素随着新区市政条件的不断改善，以及新世界国际的示范效应，将逐步打消客户的疑虑。无锡欠缺大型专业市场，本项目先进的规划理念，大规模、品种齐全、一站式采购的优势，通过强大的市场宣传力度将能打消客户的担心，促进销售招商工作的开展。2.6对本项目定位的价值 按当前市场状况，我们认为在实现利益最大化的前提下，单做五金机械机电市场，开发量大概在1020万平方米,无法满足本项目70万平方米的开发总量。因此，下一步的工作的重点将是如何满足本项目的开发体量。2.6.1 能否形成产区市场需求型市场的结合？ 通过市场深度调研，我们发现目前无锡五金机械机电市场仍属于消费型、需求型市场，当前市场产品以满足无锡生产厂商生产耗材采购需求为主，而无锡拥有近5万家五金机械机电生产企业，其产品是否需要一个具规模化的销售平台? 本项目可否区别于老市场，形成形成产地型需求型的市场，从而扩大市场规模及辐射力。2.6.2 五金机械机电产品外贸需求能否通过专业市场达成，而非直接通过生产厂家？企业是否需要一个集展示、贸易为一体的展贸中心？生产企业有没有进驻专业市场的需求？生产企业进驻市场，会以什么形式？（写字楼？店面展示办公等等）2.6.3 五金机械机电产区市场的辐射力能有多大？能否成为辐射长三角的五金机械机电产品展贸中心？形成产区市场后，苏州、南京、常州等周边城市会不会到无锡进货？会不会进驻市场？2.6.4 哪些五金机械机电相关延伸产品、相近行业产品能纳入市场中，以扩大经营范围？能否有其他的业态可以进驻与五金机械机电合力，进行多业态经营。五金厨卫产品（不锈钢锅等）、日用五金、锁具安防产品等五金制品能否纳入市场，量有多大？电子元器件等相近产品能否纳入市场，量能有多大？第三章 长三角五金机电机械产业及市场研究-项目的竞争关系研究？3.1上海五金机械机电产业深度调研3.1.1上海五金机械机电产业概况 上海是我国经济、科技等综合实力最强的城市。具有强劲的区域经济地位、要素禀赋等经济发展基础。在国际经济、技术迅猛发展的形势下，上海将科技含量高、附加值高、产业关联度高、符合环保等可持续发展要求的现代制造业作为经济建设的重点，力求成为长三角区域及我国的现代制造业中心。较强的制造业实力成为上海现代制造业发展的有力支撑。 目前，上海已形成了电子信息、钢铁、石化、汽车、装备制造业和生物医药等六大支柱产业。与北京类似，上海的现代制造业也基本上以集群的形式发展。 上海位于长江三角洲的前缘，长江三角洲是我国东部沿海地区最大的城市密集带，区内各城市之间联系紧密，经济协作水平较高，是我国传统的经济发达地区和对外贸易基地，是全国重要的经济核心区。就发展现代制造业而言，长三角各地既有分工，又有协作，企业群密集，在上海周边形成了完整的产业链，成为上海发展现代制造业的巨大依托。 长三角各地存在层次分明、衔接紧密的发展梯次。上海处于工业化的后期向后工业化时期迈进的发展阶段，江浙等地处于工业化后期阶段。这就使上海的现代制造业在发展过程中可以与周边地区进行有效的分工合作，达到优势互补。 现代服务业与现代制造业相辅相成，发达的现代服务业会为现代制造业的发展创造良好的环境，而现代制造业的发展又带动了现代服务业水平的提升。北京、上海都是我国现代服务业最为发达的城市之一。但比较而言，上海的金融、物流等服务业比北京略具优势，从而更有力地支撑了现代制造业的发展。 现代制造业在很大程度上是资金密集型产业，上海略具优势的金融环境使得它在对现代制造业的资金支持等方面略具优势，从而增强了对产业投资特别是外商投资的吸引力。上海是经济大市和老工业基地，相对完备的基础产业和基础设施，相对成熟的技术工人，浓厚的制造业产业文化和商业文化，都为现代制造业的发展提供了技术和产业基础。 1978年以来，上海制造业大体经历了三个阶段： 第一阶段：从1978年至1990年，主要是加强轻纺、增加产能、建设宝钢、发展汽车，开展恢复性调整和适应性调整，使轻重工业大体平衡。 第二阶段：从1990年至2000年，主要是突出重点、培育支柱、优化布局、提升重化，从发展八大重点行业到形成六大支柱产业，工业从调整中发展转入发展中调整。 第三阶段：从2000年至现在，主要是强化创新、提升能级、发展装备、建设基地，全面启动科教兴市战略，走新型工业化道路。3.1.2上海五金机械机电市场商圈概况3.1.2.1商圈分布情况及名称上海五金机械市场主要分布在：嘉定区汽车城及曹安路、闵行区漕宝路、黄浦区的北京东路，共6个市场嘉定区汽车城及曹安路有：上海五金商贸城、上海国际机电五金交易市场、上海曹安工程机械配套市场、曹安机械城闵行区漕宝路有：上海九星综合贸易市场黄浦区的北京东路：北京东路五金街 6个五金机械市场总规模（开业面积）合计约 135万m2。其中，上海五金商贸城已开业面积约45万m2（规划建筑面积达150万m2），上海国际机电五金交易市场已开业面积约30万m2（规划建筑面积约70万m2），上海曹安工程机械配套市场占地约2万m22、曹安机械城占地约30万m2，上海九星综合贸易市场占地面积约106万m2，店铺面积约10万m2、北京东路五金街营业面积约18万m2。上海北京东路上海北京东路五金街历史悠久：在解放前,北京路五金街经营的商品,主要来自英、美、德、日、荷等国，在经历中国政治变化（文革时期）和公、私营改革震荡，北京路五金街由壮大到萎缩，直至改革开放后,政府对北京路生产资料行业结构进行充实调整,扩大生产资料经营规模，北京路五金得到较快发展，在北京东路生产资料商店不断增加急需扩张的情况下,一是向北京西路发展, 二是向北京东路两侧四川中路、河南中路、福建中路、浙江中路、西藏中路等8条支马路发展，同时向芝罘路、宁波路、厦门路扩散。 上海北京东路五金市场 上海北京东路五金市场 新一五金商场 新一五金商场内整洁明亮 漕宝路九星市场 九星综合贸易市场于1998九星实业有限公司创办，九星市场依托地利优势（近郊区、临近虹桥国际机场和漕河泾开发区），改革开放后，九星村的非农产业快速起步，发星市场所握住了本地区住宅开发、居民导入、消费上升的有利时机。发展到目前已成为上海西南地区最大的综合性贸易市场。 九星市场车辆繁忙 九星市场五金经营户上海曹安路 上海曹安路通过十三年的发展，已由一个市场发展到商圈，并过渡到了非常有影响力的商贸区，曹安商贸区内专业市场密集分布：上海五金商贸城、上海国际机电五金交易市场、上海曹安工程机械配套市场、曹安机械城等就是2004年2006年间建立的。 上海国际机电五金城 上海国际机电五金城 上海曹安工程机械配套市场 上海曹安机械城3.1.3发展现状及发展趋势评估 目前上海北京东路已发展为一个较有影响力的生产资料街，以立足上海为主、辐射全国工厂企业，以生产资料最集中、规模最大、经营品种齐全而闻名，临街铺位租金高达1200元/ m2月，不少商户为降低经营成本两三家企业或商户挤在一间不足20平方的铺面内。北京东路五金街发展的同时不断扩张支路，改造成为生产资料商场，街区内现有大大小小、档次不同的生产资料商场二十余个。因属于老城区，市场的扩容较有局限性，但市场通过不断改造逐渐向高档次、国际化发展。 九星综合市场是上海最大的建材批发市场，以满足零售商、工程队、厂家和居民装饰装潢的各种需求，其中五金区是九星市场的第一个专业批发市场，五金也是九星的当家品种，建筑面积约10万平方米，目前市场人气旺、生意好。租金约200500元/ m2月。市场借助好的发展时机、优越的地理位置，在近几年的中不断扩张市场规模，增加经营品种，经营品种范围涉及五金、建材装潢、胶合板、陶瓷、灯饰、不锈钢、摩汽配、农副产品、南北干货、茶叶名贵木材、防盗门、油漆、家具、电器、窗帘布艺、文具礼品等20多个专业市场，市场知名度不断扩大，将来的发展趋势类似常熟招商城，以几种主导业态为主，全面化、超大规模发展。 曹安路上海五金商贸城、上海国际机电五金交易市场两大五金专业市场的建立（两大市场全部建成后规模约220万m2），在一定程度上饱和了上海五金及机械的需求，上海国际机电五金市场05年开业第一、二期开门率达95%，人气渐旺，租金约10元/m2（市场培育期）。上海五金商贸城开门率不足10%，因市场与上海国际机电五金市场距离较近（同在嘉定区），市场容量过大、商铺资源过剩预计五金商贸城很难盘活。 3.1.4上海五金机械机电市场调研结论分析及对本项目定位的价值 上海作为中国最大的城市和经济中心、直接与国际接轨，某些方面的发展，预示着其它中小城市的发展趋势。上海五金市场的繁荣景像，验证了工业化、城市化进程对五金市场的需求。无锡五金市场规模小、各专业市场不集中、品种不齐全，给各工厂企业造成诸多不便。在无锡大力推进城市化建设、制造业发展的同时，急需与之相配套的品种齐全、大型的五金交易市场。通过对上海五金专业市场调研了解到，如项目定位五金机电市场注意事项如下： 3.1.4.1 五金行业的产品门类繁多，它包括日用五金、工具五金、建筑五金、锁具、燃气用具、细油烟机、厨房设备及不锈钢制品、炊具及铝制品、拉链等9大门类近几千个品种，我国五金生产基地品种单一、分散，如：玉环的阀门、水口的水龙头、小榄的五金制品、余姚的五金制品、宜兴的电线电缆等等，主要集中在广东、浙江、江苏、上海、山东各县市，较分散、不集中。所以成熟、品种齐全的五金市场必须具备优越的地理交通和物流体系，以便满足物流需求、降低成本，提高竞争力。无锡就具备了优越的地理优势和良好的物流体系。 3.1.4.2 大部分五金产品在全国各地（城市）都设有代理商或经销商，五金市场辐射主要以当地工厂企业为主，以本地实力相对较弱的二三级小型批发商及江浙沪及其它城市为辅。如果无锡要建五金市场，首先应辐射无锡各工厂企业、整合无锡各五金市场，做到立足无锡同时使市场品种更齐全。 3.1.4.3 五金市场逐渐走向商场化、品牌超市化。完善的五金专业市场可以把五金超市或品牌五金超市与专业市场相接合，形成高、中、低不同档次，满足采购需求。 3.1.4.4 五金展会一直作为促进国内销售及出口的重要方式，被大部分有实力的五金企业、商户所接受，是中国五金出口的重要渠道。中国作为五金产品出口大国，在建立五金专业市场的同时，有必要打开五金市场国际知名度，或举办国际五金展。 3.1.4.5无锡市专业的五金生产资料及机械设备批发市场暂为空白，大部分多为建筑及装饰五金为