经济适用房的建与不建.doc

经济适用房的建与不建编者按：中评网（天则经济研究所）于2005年7月13日召开了主题为“经济适用房建还是不建”的学术研讨会。会议由天则经济研究所理事长茅于轼教授主持，加拿大西安大略大学徐滇庆教授做了主题发言。参会的专家有天则经济研究所所长盛洪教授，北京大学中国经济研究中心副主任李玲教授，北京大学经济学院夏业良教授，北京师范大学管理学院董藩教授，首都师范大学政法学院郑贤君教授，国家发改委投资所所长张汉亚研究员，北京理工大学人文学院胡星斗教授以及一些青年教师和博士，天则所的研究员和天则所公共治理课题组的部分成员也参加了研讨会并发言。该次讨论会以经济适用房究竟是不是住房权的内容，以及经济适用房能不能达到目的为切入点，广泛地讨论了在经济适用房制度中的政府责任、土地制度以及中国的房地产市场展望。会议形成了一个一致的意见：经济适用房应该马上停止，因为它既不是必需，也没有效率。经济适用房走进了死胡同徐滇庆2005年6月25日，北京市建委官员在“新京报”上呼吁社会各界给经济适用房的资格审查支招。按照政府的本意，推出经济适用房的目的是为了帮助中低收入家庭解决住房问题。为了降低房价，政府在土地价格和税收上给予了优惠。通常经济适用房的价格要比商品房低10-20%。于是，想要购买经济适用房的居民越来越多。一旦听说什么地方有经济适用房出售，数不清的居民闻风而至，通宵排队。有人建议采用公开摇号方式确定购房资格，可是马上有人质疑，公开摇号无非就是让参加摇号的人来碰运气，如何决定参与摇号者的资格？如果谁都可以参加摇号，那么来碰运气的人肯定要比来通宵排队的人更多。如何能够保证幸运者不转手出售号码牟利？假若无论什么人都有资格来摇号，对于那些真正需要帮助的人依然是不公平。问题的焦点在于如何分配经济适用房。北京市政府规定，经济适用房的建设要“控制规模，保障重点，以区为主，定向建设，完善政策，加强管理”。必须是收入比较低的北京市居民才可以申请购买经济适用房。目前购买资格审核主要手段有，第一，结合个人所得税明细制度进行收入审核；可是，来排队的人哪一个没有这样的证明呢？有谁能够判定这些证明的真实性？第二，在现行网上和窗口公示基础上增加媒体公示，加强社会监督；第三，严厉查处虚假申报，进行媒体曝光（见新京报，2005年6月25日）。事后纠错固然很重要，可是一旦生米煮成了熟饭，改正错误的成本很高。实际上提出这些措施的官员自己也没有信心。个人填报，单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。看起来，这些办法带来的麻烦比能够解决的问题还多。据介绍仅北京市在未来五年之内将要建设的经济适用房就有1000万平米，其中在2008年以前完工的有800万平米。差不多每个北京市居民可以摊上一平方米。如果每平方米经济适用房比市价低1000元，那末仅仅在北京市范围内附着在经济适用房背后的利润就有80亿元之多。如果考虑到全国，数字更加惊人。因此，解决经济适用房的分配问题绝对不可以掉以轻心。最近，社会上关于各类骗购经济适用房的丑闻越来越多，手段也越来越恶劣。不少经济适用房落入了高收入阶层或者特权阶层手中，成了牟取暴利的工具。有的房地产商借口降低成本而偷工减料，浑水摸鱼。有的居民小区打着经济适用房的旗号，单一住宅面积超过了100平米，早就脱离了照顾中低收入居民的本意。尽管人们早已意识到在经济适用房的分配中存在的许多问题，可是拥护经济适用房的人却越来越多。中低收入家庭希望购买经济适用房，省下一笔钱。地方官员希望扩大经济适用房，因为有了经济适用房，他们手中的权利更大了。房地产商拥护，因为经济适用房为他们发财开辟了捷径。总之，拥护的人多，反对的人少，好象反对经济适用房就是不关心民众的生活。不少好心人确实是想通过经济适用房来帮助中低收入家庭解决住房问题，可是，经济适用房破坏了市场机制，给政府官员的寻租创造了机会。经济适用房政策从根本上就是错误的。姑且不谈房地产商在其中能够玩弄什么手段，得到多少好处，也暂且不谈在分配经济适用房的过程中是否有人牟取私利，可以肯定：分配经济适用房的权力为政府官员提供了寻租的空间。如果购买一套经济适用房可以比市价省10万元，根据经济理性假设，即使给官员行贿5万元，依然可以节省5万元。购房者选择行贿是可以理解的。也许通过行贿购买经济适用房所占的比例未必很高，可是只要有10%就是上亿元的规模。这个数字足以将相当数量的官员送进监狱。经济理论早已证明，寻租活动会产生负面效应，降低社会资源的分配效率，造成比贪污本身数值更大的社会福利损失。推行经济适用房错就错在混淆了政府在经济发展中的作用。政府应当保障稳定的社会和宏观经济环境，通过保护产权创造公平的竞争环境，提供基础教育和促进科学研究，提供公共服务（包括交通、通讯、能源、水利）。政府在经济发展中应当扮演裁判员的角色而不应当同时扮演运动员和裁判员双重角色。政府理应规范房地产市场竞争规则，防止房地产市场垄断。通过征收“托宾税”遏制房地产市场过度投机行为，将控制房价增速控制在合理范围之内，防止出现泡沫经济。如果直接介入房地产的分配，实质上是政府角色混乱。之所以经济适用房比一般商品房便宜是因为其中包含了政府的补贴。土地是全民共有的资源，出让土地使用权的所得也应当归全民所有。而在分配经济适用房的过程中，这些理应归全民所有的资产却稀里糊涂地送给了一部分人，甚至要通过“摇奖”的形式来决定这些资产花落谁家，这合理吗？确实，政府有责任照顾弱势群体，应当设法解决没有住房的居民的困难。但是，绝对不应当把社会福利和市场机制混淆在一起。政府照顾的范围应当明确地局限于那些完全没有能力解决住房问题的家庭。对穷人的照顾应当直接了当，干脆利索，和市场交换完全分开。政府应当兴建一批社会福利房，直接分配给穷人，住户没有产权。房租和水电费直接计入社会福利开支，全不收费。有人说，政府哪里有钱来修建社会福利房？我们要反问：政府在修建经济适用房的时候，怎么一出手就送出去了上亿元？不是有没有钱，而是如何来使用属于全民的资产。在经济适用房的资格审查中找不出一个合理的标准来界定“中低收入”。其实，无论收入高低都应当在市场交易中解决各自住房问题。就象买什么衣服，用什么交通工具一样，住多大面积，在哪里居住都应当由市场来决定。在房地产市场上有着各种不同类型的住房。低收入家庭只能是量力而行，购买二手房，逐步改善住房条件，而不应当跳跃式地直接购买新房。采用经济适用房只能拔苗助长，不适当地鼓励提前消费，增加了金融机构潜在的风险。由于经济适用房在理论上站不住脚，在实践上遇到难以排解的障碍，可是断定经济适用房正在走进死胡同，应当赶快叫停。（本文以及以下的两篇文章为作者为本次研讨会所撰写的发言稿）经济适用房的八大弊端徐滇庆近几年内各大城市大举兴建经济适用房。按照北京市政府公布的数字，在最近三年内计划兴建的经济适用房大约有800万平方米（参见新京报，2005年6月25日）。假定每平方米经济适用房比市价低1000元，这意味着北京市政府送出来一份大礼，价值80亿元。这笔钱肯定不是从天上掉下来的。据说，经济适用房的优惠来自于三个方面：第一，政府降低了批租土地价格，第二，政府实行了税收上的优惠，第三，房地产开发商让利。既然政府花费了这么多钱来改善老百姓居住条件，是否真正达到了预期的目的？实际上，经济适用房政策先天不足，后天失调，很快就走进了死胡同。简略分析起来，经济适用房政策有八大弊端。哪怕其中只要有一条成立，就必须立即叫停经济适用房。(一) 扰乱价格体系，降低社会福利，在市场机制下，价格的作用之一是在生产者和消费者之间传递信息。生产者和消费者根据价格变化趋势来调整自己的供给或需求，以达到优化经济结构的目的。在正常的房地产市场上也是这样。经济学理论早已证明，无论政府采取何种方式干预价格体系，设立最低价格或者最高价格，都会造成不同程度的扭曲，而带来绝对损失（Dead Lose）。也就是说，会有一部分资源由于政府的过度干预而损失掉了。无论是政府、供给方还是需求方都没有得到好处。政府过度干预经济活动总是要付出代价的。目前推出的经济适用房政策肯定要产生一部分绝对损失，降低全社会的福利。政府提供了一些补贴，原意是想帮助低收入家庭。实际上，这些补贴中有相当一部分既没有转移给消费者也没有给生产者，白白损失掉了。由于经济适用房政策推出的时间还不长，目前还很难用统计模型来具体测算损失大小。将来有了足够的数据完全可以定量地分析这个损失。不过，既然清楚地知道如果政府补贴干扰了价格必然会造成效率损失，何必明知故犯呢？(二) 破坏社会信用，鼓励弄虚作假北京市政府规定，必须是收入比较低、住房没有达到标准的北京市居民才可以申请购买经济适用房。目前购买资格审核主要手段有，第一，结合个人所得税明细制度进行收入审核。第二，在现行网上和窗口公示基础上增加媒体公示，加强社会监督；第三，严厉查处虚假申报，进行媒体曝光（见新京报，2005年6月25日）。第一条手段听起来不错却很难实施。来排队的人哪一个没有低收入、缺房的证明呢？有谁能够判定这些证明的真实性？在当前的社会环境下弄虚作假的事情数不胜数，在工资收入或者无房证明上做点手脚还不是小菜一碟？非常明显，各地政府没有足够的能力来完成购房者资格认证。采取个人填报，单位审核的方式很难制止部分高收入或者住房已经达标的家庭虚假申报，骗购经济适用房。在北京某些经济适用房小区中不少住宅超过120平方米，售价在30万以上。能够买得起这样住宅的人会是真正的低收入家庭吗？人们往往异口同声地指责这些现象，可是有什么机制能够唤起人们来和这些虚假现象斗争？第二和第三条措施都是事后纠错。事后纠错固然很重要，可是一旦生米煮成了熟饭，改正错误的成本很高。弄得不好，有可能酿成比较严重的社会冲突。更何况，由谁来纠正错误？说假话买到了经济适用房的人自然不会自讨没趣，房地产商更不会来戳穿骗局。无论是纪监委、检察院、公安局，没有哪一家对骗购经济适用房负责。吃亏的是全民共有的资产，而占便宜的却是一小部分人。如果骗购经济适用房泛滥成灾，最后，法不责众，导致严重的道德风险，说假话的占便宜，老实人吃亏。至于说房地产开发商是否真的降低了经济适用房的利润率，我们没有详细查帐，不好说。但是，根据住进了经济适用房的居民反映，经济适用房的质量比较商品房低了一大截。众所周知，在建筑业的猫腻特别多，只要在建筑质量上耍点花招，不知道可以抠出多少油水来。原来建筑业有一套成型的规范，可是房地产商可以理直气壮地在经济适用房上采用双重标准。既然让了利，也就不一定要执行正规的标准。这样一搅局，谁知道开发商到底是否让了利？经济适用房导致业主和开发商之间缺乏互信，埋伏了许多隐患。(三) 扩大贫富差距，没有真正帮助低收入群体毫无疑问，最需要帮助的是那些低收入，急需解决住房问题的贫困户。当前应当为处于困境的居民雪中送炭，而不是为中等收入家庭锦上添花。如果直接了当地声明，经济适用房是帮助中等以上收入的人，这样的声明不仅要犯众怒，也根本不可能得到上级的批准。在经济适用房政策中把低收入家庭也拉了进来，口口声声要帮助中低收入家庭解决住房问题。请问，什么是低收入标准？在北京城里还有多少每月收入在500元左右的贫困家庭？在北京已经建成的经济适用房当中有多少住户属于低收入家庭？如果在已经购买了经济适用房的住户中找不到低收入家庭，那么就不要挂羊头卖狗肉，用低收入家庭的旗号混淆视听。解决中等收入家庭的住房问题的唯一合理途径是市场机制。在任何社会中，所谓中等收入家庭必然是大多数。在解决中等家庭住房问题上政府的作用在于维护房地产市场的竞争秩序，防范过度投机行为，防范房地产价格暴涨暴跌，防范泡沫危机。政府没有必要也没有可能对中等收入水平家庭采取特殊政策。给中等收入家庭补贴，完全不符合经济学基本原理。给大多数人补贴除了制造恶性通货膨胀之外等于什么都没给。如果只是给一部分中等收入家庭以补贴，而不给其他家庭，显然违背了公平原则。给中等收入家庭以补贴而忘却了低收入家庭，其结果必然是扩大了贫富差距，有违社会公正。(四) 经济适用房缺乏合理的分配原则没有合理的分配制度是推行经济适用房的一大弊病。如果政府给每套经济适用房补贴10万元，哪个不想要这样的便宜？经济适用房的数量永远难以满足需求，因此，必然产生下一个问题，如何来分配经济适用房？由于想要取得政府额外住房补贴的人远远多于政府能够提供的经济适用房，于是人们只要听说哪里有经济经济适用房开盘就赶去，通宵达旦排队。在北京已经出现成千上万人排队购买经济适用房的盛况。人们心里很清楚，只要能够取得购买经济适用房的资格，就是排上一个月的队依然合算，何况还可以出钱雇人来排队。在北京市出上50元就可以雇人排一天队，就是请人排上10天队也不过500元，倘若购买经济适用房能够省下来几万元，花这点成本简直不算回事。购买经济适用房的队伍必然越来越长。排队是供不应求的情况下被逼无奈的选择。排队本身非但不能创造任何财富反而浪费社会资源，带来其他负作用。在计算经济适用房的成本时必须要把排队所浪费的社会资源也考虑进去。排队购买经济适用房本身就是浪费社会资源。有人说，不能允许雇人排队，必须购买者本人排队才有效。社会分工原本没有高低贵贱之分。但是，受过训练教育和没有受过训练教育的人的劳动生产效率大不相同。如果让一些专业人士去排队，其结果必然造成更大的浪费。与其让一个医生或教师去排队，从而影响他们第二天上班看病、教书，还真的不如请个别人替他们排队。话又说回来了，就是请别人替他们排队就合理了吗？如果看见在某个地方出现排队很长的现象，我们就要研究如何改善分配机制，提高资源分配效率。通常，市场机制会自动解决这个问题，只要供不应求，那么价格必然上涨，导致需求减少，供给增加，达成新的均衡。购买经济适用房的队越排越长，说明在经济适用房的交易市场上价格机制已经被破坏了。虽然经济适用房的价格也有不同，有的经济适用房每平方米2000元，有的5000元，但是购买者热中的不是表面的价格而是隐藏在背后的那块白得的补贴。经济适用房的面积越大，售价越高，获得的补贴也越多。在这种情况下，购买经济适用房的队伍必然会越排越长。由于购买经济适用房的队伍排得吓人，甚至打架斗殴，挤伤老弱，于是北京市政府呼吁老百姓来支招。有人建议，干脆采用公开摇奖的方式，让命运之神来决定花落谁家。采用摇奖的方式看起来似乎很公平，和彩票开奖差不多。如果来十万个人排队，每个人中奖的机会都是十万分之一。买彩票是要出钱的。当你买一块钱彩票的时候，其真实价值只不过三毛多。其余部分用于支付发售彩票的成本和社会福利。假若购买经济适用房采取摇号方式，那么来摇号的人要不要付款买号？如果不要付款，那么为什么不来凑个热闹，先拿个号再说？倘若来摇号的人铺天盖地，还有多大概率让真正需要住房的人得到帮助？如何能够保证摇到号的人不有价出让？其结果很可能又创造了一个以摇号为核心的黑市。看起来，摇号的办法并不高明。解决了一个矛盾，带来一箩筐的麻烦。(五) 滋生寻租腐败经济学早就给出了“寻租”的定义：如果让政府行政权力干预资源分配，那末权力就一定会在市场上寻求自己的价格。为什么在传统的计划经济中贪污腐败并不十分严重，在比较完善的市场经济中，贪污腐败也不怎么严重。唯独在从计划经济向市场经济过渡的转型期间，政府官员的贪污腐败越演越烈。问题的关键在于政府官员手中控制有太多的分配资源的权力。如果在体制内取得资源的成本要大大低于市场交易，那么必然会有人愿意通过行贿来取得资源。倘若一套经济适用房的价格比商品房低10万元，即使拿出5万元来打通关节，依然可以节省5万元。只要行贿的成本低于两种渠道的差价，行贿就难以杜绝。倘若市场交易和计划分配同时并存，寻租几乎是不可避免的后果。对于拥有分配经济适用房权力的官员来说，一旦认识到手中权力的市场价值之后他们就有可能“寻租”。用老百姓的话来说就是贪污受贿。党纪国法和道德操守教育非常重要，但是反贪污腐败斗争的实践证明，扬汤止沸不如釜底抽薪。近年来，被揭发出来的贪污腐败涉案金额越来越大，落马官员的级别越来越高。要从根本上扭转局面必须要通过制度创新，加速实现政企分开，限制各级官员分配资源的权利。该由市场决定的事情就不要让官员越俎代苞。看起来似乎限制了政府官员的权力，实际上恰恰是对他们的保护和爱护。由于缺乏合理的分配原则，政府官员手中分配经济适用房的权力越来越大。许多享有这些权力的官员前呼后拥，成了人们追逐的热点。岂不知，分配经济适用房的权力越大，离开进牢房的距离就越近。仅仅在北京市经济适用房隐含的利润空间就高达数十亿元，这样大的寻租空间足以断送数以百计的官员。也许只有10%的腐败分子被揭露出来，绳之党纪国法，这个损失就够严重的了。其余的腐败分子即使逃脱了惩罚但是他们再也不是共产党人了。世界上有许多经济学家研究了寻租现象，并且从理论上和实践上证明了寻租并不是简单地将一部分利润转移进了官员的私囊，寻租给社会福利造成的损失要数倍于官员贪污的金额。寻租给社会造成的效率损失非常严重。世界上有不少国家，各方面条件都很好却越来越穷，其中很重要的一条原因就是由于制度缺失而出现的贪污腐化。在国企改革中人们早已深切地了解到政企不分的弊病。深化国企改革的要害就在于清晰产权，建立现代企业制度。在国企改革中我们花费了许多气力才部分实现了政企分开，可是在经济适用房分配环节上不知不觉地又赋予官员分配资源的权力，显然，这是计划经济思想的反潮，是对改革大政方针的倒退。(六) 不利于建立有效的社会救助系统虽说经济适用房打着帮助中低收入解决住房困难的旗号，其实，对于真正的低收入家庭，经济适用房还不如画饼充饥。低收入家庭根本就没有能力购买经济适用房。政府在经济发展中必须照顾弱势群体，帮助低收入家庭解决住房困难，责无旁贷。究竟应当如何来帮助穷困家庭呢？桥归桥，路归路。应当把社会救济和市场机制严格分开。有些加拿大的社会福利制度值得参考。各地政府拨出专款，盖上一片社会福利房。虽说面积比较小，但是楼上楼下，五脏俱全。凡是收入在贫困线以下的居民都可以申请，按照家庭人口分配大小不同的福利房。对于完全没有收入的居民来说，政府发放的社会救济金每人每月大约800加元左右。首先从应当领取的社会救济中扣除社会福利房的房租和水电费。食品券占据了剩余的社会救济费中主要部分，只发给很少一点现金。这样的制度保证了被救济对象的温饱，起到了帮助弱势群体、稳定社会的作用。当然加拿大和北欧各国的高福利制度也有其弊端，中国是一个发展中国家，绝对不能照搬西方国家的高福利制度。不过，有一点特别值得借鉴，帮助社会上的弱势群体应当通过政府转移支付来解决。社会福利应当直接了当交给弱势群体，千万不要和市场交易混杂在一起。肯定有人问，目前政府那里有这么多的钱来为低收入的贫困户盖住宅？我们要反问：政府怎么一下子拿出来80亿元巨款来资助经济适用房？政府动用土地资源和减免税收的时候就是在动用属于全民的资产。倘若真的要帮助贫困家庭解决住房，只要拿出这笔巨款的十分之一就可以帮助几十万户贫困家庭。采取社会福利房方案无利可图，但是贫困户得到实惠。采取经济适用房方案可以给各级官员带来说不尽的好处，而真正的贫困家庭得不到帮助。各级官员常说要为人民服务。在经济适用房和社会福利房之间的选择是鉴别真假的试金石。政府能够用来资助贫困家庭的财力有限，本来应当集中用于帮助贫困家庭，可是这些非常珍贵的资源却被经济适用房占用了。中等或者中等以上收入以上的家庭得到实惠，政府官员得到好处，房地产商在其中有利可图，唯独遗忘了真正的贫困家庭。经济适用房误导了社会资源的配置，不利于建立公平合理的社会救助体系。(七) 增加房地产市场的交易成本在制度经济学中明确阐明，制度创新的要害就是要降低交易成本。采用经济适用房非但没有降低交易成本反而显著地增加了交易成本。其中包括：官员寻租腐败的成本，社会诚信的道德成本，房地产市场信息成本，排队成本等等。随着时间的推移，如果经济适用房的范围继续扩大，扰乱了房地产市场的正常交易秩序，成本会越来越高。显然，这是在经济体制改革上的倒退。(八) 鼓励提前消费，增加了银行潜在风险自从推出经济适用房之后，北京市民购买房地产的热度迅速升温，扭曲了人们对自己购房能力的估计，产生超乎偿还能力的提前消费。在正常情况下，如果一平方米住房的价格等于一个月的平均工资，那末可以认为房地产市场是可持续的。也就是说，使用大约8年的工资总额可以购买100平方米住房。在向银行取得按揭贷款之后，大概在20年后可以偿还所有银行贷款。可是由于政府补贴降低了经济适用房的价格，使得人们倾向于高估自己偿还银行贷款的能力。政府补贴在购房时起了很大的诱导作用，却不会显著地改变偿还银行贷款的负担。如果经济适用房购买者偿还银行按揭贷款的负担超过了偿还能力，那么就有可能将风险集中在银行，从而出现银行的金融危机。经济适用房在理论上是错误的，在实践上遭遇到难以克服的障碍。趁着经济适用房造成的损失还不是十分严重，赶快停止这一错误的政策。忘羊补牢，犹未晚也。经济适用房的理论困境徐滇庆2005年夏季，北京够热的了。气温常常超过摄氏38度。可是，北京的房地产市场更热。只要什么地方传出来经济适用房即将开盘的消息，马上万人空巷，蜂涌而至。数千人通宵达旦排队购买经济适用房。在酷暑之下，排队的长龙越来越长，其狂热程度可以媲美80年代在深圳发售股票认购证。北京市政府似乎并没有被热浪冲昏头脑。北京市建委称：目前购买资格审核缺少有效手段，呼吁市民为购买经济适用房支招。希望广泛征求社会各界、专家学者意见，大家共同出主意、想办法，使经济适用房购买资格审核更合理、科学（参见新京报，2005年6月25日）。既然政府呼吁大家为经济适用房出主意，自然应当积极参与，奉献一点自己的看法。仔细推敲一下，怎么想怎么不对劲。如何分配经济适用房固然重要，可是这毕竟还是第二层次的问题。首先要回答，为什么要修建经济适用房？如果在深层次上追究经济适用房的宗旨，不难发现，经济适用房不仅在实践上行不通，在基本理论上也是完全错误的。如果要我们支招，办法只有一个：立刻叫停经济适用房。据说，经济适用房的宗旨是帮助中低收入家庭解决住房困难。为此，政府降低了批租土地价格，给予税收优惠。兴建经济适用房的开发商也承诺在经济适用房项目上少赚点钱。首先，恐怕没有人能够说得清楚究竟房地产开发商在经济适用房项目上是否让了利。倘若果真如此，我们很希望有几家房地产商来详细报一下具体帐目，让人们感谢他们的善举。在当前房地产市场上黑幕重重，开发商劣迹斑斑。我们确实需要在房地产市场上树立几个学雷锋的典型。可是，据已经购买了经济适用房的民众反映，不少经济适用房偷工减料，质量低劣。当他们抱怨时，开发商振振有词，一分钱一分货，既然经济适用房价格低廉，就不能要求象商品房那样保证高质量。众所周知，在建筑行业的价格弹性极大。如果开发商坏了良心，要多黑，有多黑。甚至可以拿纸给你糊个房子。外表看着象回事，住进去了才知道吃了大亏。在建筑业市场上存在着严重的信息不对称。无论是市政建设当局还是一般住户，人们能够掌握的信息绝对赶不上专业的建筑开发商。在计算成本的时候不得不被开发商牵着鼻子走。人们只能从建筑质量上要求达到国家统一的标准。可是，由于经济适用房的价格低于一般商品房，开发商理直气壮地引用双重标准。经济适用房基本上没有明确的质量标准，为开发商预留了很大的利润空间。也许我们能够查出来几家明显地以劣充优，牟取暴利的开发商，但是，其查帐成本非常高。唯一解决方案还是回到统一的建筑质量标准上来，通过市场竞争来让住房的价格和质量相匹配。姑且不论房地产商在开发经济适用房时是否牟取不正当利润，最重要的是要搞清楚，经济适用房究竟是为什么人服务的。据说，修建经济适用房的目的是帮助中低收入家庭解决住房困难。人们往往忽略了这样一个非常重要的问题：什么是低收入的标准？无庸讳言，在北京市还有大量贫困家庭，他们的月收入标准远远低于平均工资。许多家庭的月收入还不到500元。他们才是真正需要帮助的社会群体。经济适用房每平方米要2500元以上，许多豪华型的“经济适用房”超过150平方米，售价高达数十万元。按照统计数据，如果每个月平均工资可以购买一平方米住宅，那末在房地产市场上存在着可持续的购买力。目前，经济适用房的购买群体肯定是中等以上收入家庭，和真正的贫困户是完全绝缘的。在经济适用房的宗旨中把低收入家庭拉进来无异于挂羊头卖狗肉，瞒天过海。如果我们把低收入家庭排除出去，那末经济适用房服务的对象就只剩下来中等收入家庭了。中等收入家庭需要政府给予补贴吗？无论采用什么标准分组，中等收入应当是社会的主体。如果政府打算给所有中等收入家庭以补贴，（除非象沙特阿拉伯那样的石油暴发户），那末无异于增发货币，最后除了恶性通货膨胀之外，别无结果。如果只是给一部分中等收入家庭以补贴，那末根据什么原则来发放这些补贴？为什么要给这部分人以补贴而不给其他人？如果仅仅靠排队就可以获得数万元的补贴，那么在今后分配经济适用房的时候人们会把队排得越来越长。人们无谓地消耗在排队过程的成本会越来越高。排队并不是一个最佳的分配方案。排队的成本必须限制在一定的范围之内，否则会造成很大的经济损失。当初，几十万人涌进深圳抢购股票认购证，这种疯狂是导致今日股市困境的起源。我们在引进一个新的制度的时候一定要仔细推敲这项政策可能带来的副作用。如果市场机制能够正常起作用，那么即使出现排队现象，我们也不必着急。价格机制会自动产生调节作用，使得排队现象最终趋于正常。如果队伍越排越长，说明市场机制很可能失效了。而市场机制失效的原因很可能是政府过度干预。在经济适用房问题上，政府设定了单位面积的价格上限，而且动用国有资产给予大笔补贴，取得购买经济适用房的机会就等于免费得到了政府补贴。在巨额补贴面前，排队成本就显得不那么重要了。因此，只要经济适用房政策延续下去，购买经济适用房的队伍就会越排越长。有人建议采用公开摇号方式确定购房资格，减少购房者的排队之累。倘若如此，参加摇号的将大大超过目前排队的人数。审查购买经济适用房资格将更加困难，局面将更加混乱，弊病更多。参加摇号的人是在碰运气。如果买张彩票，参加摇奖，实质上是花钱买个梦，尽管中奖的希望很小，但是毕竟是买个希望。参加经济适用房摇号连本钱都不要，却有可能中数万元的彩，上哪里去找这样的好事？有人建议参与摇号的人必须提供低收入证明或者住房未达标证明。问题在于由谁来审核这些证明的真实性？在当前缺乏社会信用认证体系的情况下，审核如此众多的信息几乎是不可能完成的任务。如果不加认真审核就听凭参与摇号，对于说真话的人就是不公平。最后，通过摇号来决定经济适用房归属不仅鼓励了不劳而获的赌博心理还破坏了诚实守信的社会风气。任何不公平都会带来很大的负作用。如果政府发放的补贴只有很少的一点钱，原本用不着大惊小怪。每年政府官员公款吃喝就不知道花掉了多少个亿。可是，光北京市准备兴建的经济适用房在最近三年内就有800万平方米。每一平方米经济适用房降价1000元，加到一起就是80亿元。这是一笔很大的资金，说到底，这些资金来源于全民公有的国有资产。现在我们已经觉察到这些国有资产有可能流失，因此必须立即采取措施，更合理地使用这些国有资产。在没有认真研究好方案之前，立即叫停经济适用房。政府对住房权干预过多盛洪 我基本上是支持徐滇庆的主张，我先讲一个非常简单的故事。我们家住在天通苑附近，天通苑是经济适用房的大据点。那儿很堵车，每次经过那儿我就要感慨一番，经济适用房住户都是开着车住在这儿上下班的，这让人觉得是一种讽刺，穷人竟然都能开车。 经济适用房政策应该说是政府对正常市场的一种干预，这种干预包括两个部分，一个部分是收入补贴，还有一部分叫做价格管制。因为不仅是收入补贴，而且有价格管制，这就涉及到经济学理论的一个基本态度：什么时候政府应该去出手干预正常的市场。这种逻辑应该作为一种规则，总的来讲，政府有没有权利来做这样的事情。刚才徐滇庆已经讲了，我觉得很简单。只有在市场失灵的时候，政府才能够出手。什么时候市场失灵呢？存在贫困的时候市场失灵，因为在均衡水平之下，还是有相当一部分存在，他们的收入达不到均衡水平。我们所谓的贫困市场讲的也是在这样一种充分竞争的市场条件下，有的人还是不能够获得足够的收入来支付他的生活必需品的价格。但是中等收入、中产阶级肯定不是市场失灵。这时候我们要实行居者有其屋的政策，这时候制定一些政策是没有问题的。但是如果根本就不存在低等收入的补贴或者是帮助的话，那么所有的事情就都错了。没有任何理由证明政府应该出手，因为中等收入不能证明市场失灵。这个原则是宪政原则，政府不能随便去决定补贴什么，你必须要证明市场失灵了，我觉得这是第一点。 第二点我想说的就是说，一旦决定了去帮助，出手干预市场失灵的时候，还要考虑手段问题。我们如果认真的考虑对穷人的帮助问题，帮助穷人居者有其屋的问题，还要考虑用什么样的方法。经济学上来讲，我觉得可以有两种方法，一种是价格政策，一种叫做收入政策。基本的分析可以告诉我们，价格政策付出的代价非常大，不应该选择，是因为你采取价格政策，你扰乱了市场给出的正常的信号，使得资源配制受到扭曲。所以从一般意义上来讲是不应该采取价格政策的，而且价格政策有一般性，它的覆盖面非常大，穷人富人全都覆盖了。还有一个政策很简单，就是收入政策，就是你直接给哪些低收入者补贴。这个政策相对价格政策要好得多，因为他对价格本身不产生影响，他只是帮助穷人。我觉得这个意义上来讲，收入政策要比价格政策好。也就是说，经济适用房也是有问题的，这个政策也是有问题的。 第三点，我想谈一谈中国的房地产市场。对中国的房地产市场，我有一个判断，从总体上来讲，房地产市场的价格是要上升的。我们要认识到它的积极意义，这个积极意义在哪儿呢？我觉得在于中国是一个人多地少的国家，土地相对来讲比其他国家稀缺。刚才徐滇庆讲了美国、加拿大的房地产市场情况，那些地方跟中国是没法比的，那些地方是地多人少。因此，中国的地价应该更高。所以现在的问题就是往往大家看到一面，从传媒到政府总是说房价这么高，老百姓买不起了。但是要知道，中国现在有一种相反的趋势，就是大家要住大房子，大家看到电影里美国的房子很大，中产阶级还有很多人住房都比较大。但是中国从总体上来讲，是没有美国那种条件的。我在日本有一个朋友，他也是教授很多年了，他的房子是一个公寓，这个房子基本上是我们副教授甚至是讲师都能住的。但是严格来讲，在日本很多教授住不了这么大的房子。为什么？因为房价贵，主要是因为地价贵。如果我们只是说便宜，忘了一点，中国的总体土地的数量是很少的。如果不通过价格去约束大家的需求的话，房地产市场其实是扭曲的。刚才滇庆也讲了，房地产商常说的一句话，政府多给我们土地房价就不会上去。这个话是有问题的，因为这个话背后有中国特色的获取土地的制度，这种制度实际上也是严重低估土地价值的。第一，大家知道这些年中国的城市开发土地是靠政府征用的，而政府征用给予这些农民或者是过去居民的补偿是严重偏低的。在过去，补偿也就是三、四年收成的钱，造成了很多农民不断的去上访，不断的去告状，其实这是政府对于土地价格的一种压抑。另外还有一点，政府和开发商联手去剥夺别人的土地，这种事情非常多。总体来讲，中国的土地价格是偏低的，所以造成了这么一个结果。事实上，我们当然也有投机因素，也有其他的因素，但是还有一个因素是价格传导因素。土地便宜他往往能反应在房价上，因为房地产商是竞争的，不是垄断。垄断的话是社会垄断价格，他们竞争，相对而言，土地价格有可能偏低。所以我觉得现在的问题，恰恰不是政府给多少的问题，而是政府要给予所有征用土地一个完整的市场价格的赔偿，使土地价格本身上升到这个市场运行价格。这样其实他就能够比较准确的反应土地在中国的这种现象，最后形成的房价可能是比较理想的房价。我们千万不要说房价越低越好，现在传媒来说都是这种趋势，房价这么贵，老百姓买不起，政府也是这样在宣传。但是我们要追求这种均衡的土地价格和均衡的房地产价格，使得中国人能有效的使用土地，这一点要强调。住房权不等于拥有产权房夏业良我觉得首先经济适用房的概念是比较模糊的，“经济”我们可以理解为价格上比较便宜或者是比较适中，“适用房”是指价格上对谁适用，还是指这个房子本身功能上叫适用，或者适用于中低收入阶层呢？刚才徐滇庆教授提出了中低收入这两个字应该加以区分，不要含混在一起，到底是中还是低，有没有一个明确的标准。但是这在中国的现实情况下有一个问题，中国人的真实收入不太容易准确地加以测度，这也可能跟我们的税收制度有关系。过去虽然北京市政府已经明确了，经济适用房购买的资格是：夫妻双方，或者是家庭的收入低于六万元的。但是我们发现大量的资料都是伪造的。但是他说他没有伪造也有一定的道理。比如说像我，我在北京大学的工资单上，可能还没有六万元的收入，但是我实际收入比这多得多。这样的话，按照工资证明，单位开出来的工资证明能说明什么东西？中国的经济适用房很得人心，这个概念提出来以后，老百姓一般都会拥护，他们都认为，房价天天在涨，如果政府坚持大批量地供给经济适用房，老百姓还有希望买到房子。如果政府停止，或者说是减少经济适用房的供给，老百姓住房就遥遥无期了，大家都把期望都寄托在政府身上。这样的话，又有给我们感觉回到计划经济时期的供给、供给制，解决不了的问题都要靠政府，这跟市场经济发展的路径实际上是相背的。前面徐教授讲的很好，政府补贴只能用于一个社会中少部分的穷人，他在人口中占的比例是比较低的。如果大面积地覆盖，社会中大部分人口需要政府补贴的话，政府的补贴首先在财力上可能是不堪承担。另一方面，补贴在原则上、基本理论上都有问题。第二点，是不是每个人、每个家庭都需要拥有自己的产权房。刚才盛洪讲的一句话，居者有其屋，这是社会上广为流传的。从人权和基本福利上讲应该是这样的，但是财产概念上来讲并不是这样的。并不是每个家庭都应该拥有一套自己的产权房。这句话可以改成市民有其居，为什么这样讲呢？北京市有1800万总人口，大约有1500万是常住人口。如果有户籍这方面的登记的话，你是这个城市里面的居民，那么你享受的是这个城市里面的政府补贴。流动人口不享受政府的补贴，因为流动人口具有不确定性，有可能换到另外一个城市去。如果凡是来一个人就提供政府补贴的话，那个覆盖面就太广了，不现实。从人人平等的角度来说，是应该考虑，但是还是应该有所区别的，市民应该有其居。有其居并不是你有产权房，而是你有房子住。在香港给我们的启示是廉租屋，对于真正买不起房子的人，根据条件来租廉租屋。收入超过这个标准以后，就要搬出来腾给别人去住。经济适用房有一个很大的误区是什么呢？把这个房子给了你，已经是你的产权房了，享有政府的补贴。政府的补贴是不能转移的，将来就算你富了，突然发财了，你占有的政府的补贴，不能够转移给那些真正需要政府补贴的人，这是一大弊端。另外，从目前国民经济增长的情况来看，GDP每年增长9以上，假如说我们按照人均收入的增长幅度，以及GDP增长的幅度，我们完全可以说，如果房地产价格每年大约增长在210之间都是相当正常的一个波动范围。超过10，也不是说绝对不正常，可能就是偏高，因为收入的增长或者GDP的增长应该高于房价的增长。这样才是一个比较稳定的，可持续的增长。从这个意义上来讲，我曾经说中国的房地产价格还可以稳定地增长二三十年。我的依据是什么呢？中国的财富积累期太短，几千年的不用说了，1949年以前的财产，基本上不是被没收，就是公私合营。49年以后建立起公有制的财富分配格局，基本上是平均的。到改革开放以后，中国人才进入第二个财富积累期，以前的财富积累期可以忽略，看作差不多近似是零，哪一个普通中国家庭有多少私人财产，除了自行车、手表之外有什么私人财产，因此财富的积累期很短，大约只有十几年。西方发达国家是几代人的财富积累，可以延续下去，中国最多才是两代人，财富的转移还没有真正发生，还有很多购买欲望没有得到释放。但是中国人对于财富的占有欲、渴求欲望甚至比发达国家还强。现