渝中商业区五大商圈调查汇总.doc

五大商圈调查汇总渝中区商业调查总结1、主要临街门面、商场租金售价水平现在大多数临街商铺都是占用一些老建筑的低层作为经营场所。随着城市的不断发展旧城改进的不断推进，大部分临街商铺都将被拆迁。街道名称租金（临街门面）元/平方米·月民族路12001500元，部分位置3000元以上中华路500700元，部分10001300元五四路7501000元新华路250300元五一路350550元中兴路5060元解放东路6080元人和街80100元和平路120150元人民路（上清寺）80100元临街门面是本是最受欢迎的商业形式，往往有价无市，所有者一般不会出售，会将其作为一种长期的投资形式，步行街的门面相对附近的门面租金要高很多。随着主城区的改造，大量老式建筑将拆除，位于这些物业一楼的临街门也将销毁，因此短期内这类商业物业供应会越来越小。2、商场租金、售价：商场名称租金（元/平方米·月）售价（元/平方米）大都会广场太平洋百货联营：扣取25%营业额B1:417元/·月；LG：550；1F：450；2F：354；3F：271；4F：242；5F：210；6F：188；7F：161新世纪扣点24%重百（临江）扣点25%新东方女人广场300元/平方米一期：120002500元/二期：888012380元/得意世纪B1：200；1F：200400；2F：150300；3F：100200；48F：80120B1：15000；1F：23000；2F：1800；3F：12000；48F：600080003、区域未来发展趋势与潜在供应量u 解放碑致力于打造“西部第一街”，步行街即将扩容；u 解放碑即将出现大规律地下商铺（丽岛春天，天融项目）；u 较场口即将打造成下一个“解放碑”（轻轨通车、即将面市的几个商场），传统的较场口主要指中兴路、民权路、新华路、和平路交汇处的区域，与解放碑紧密相临，是重庆市上下半城的一个重要交通枢纽，虽然较场口紧临解放碑，且仅有35分钟步行路段，但作为我市的一个老城区，其旧城改造的速度却较为缓慢，商业发展较为滞后，随着轻轨的建成通车，较场口区块即将完成旧城改造，拟开业的市场亦有多家选择在此登陆。u 商业放量迅猛，市场是否消化得了短期内难以评估：u 外地、外资知名商业物业进驻解放碑一览：商家即将开店规模银泰百货解放碑聚富广场4万平方米解放碑恒通云鼎4万平方米华联商厦万豪国际会展中心5万平方米王府井百货地王广场4万平方米预计连卡佛时代广场5万平方米利涝滗百货现朝韩光新世纪百货2000平方米未定世贸中心5万平方米预计仁和春天洲际酒店3万平方米未定帝都广场 6万平方米从上表可以得出以下观点：未来一两年内解放碑商业放量迅猛，（约50万平方米），此现有供应规模增加160%，一方面这此外来商家的进入带来了新经营管理理念，丰富了业态结构，但在本质上加剧了本地商业市场的竞争，如何能将如此巨大的商业体量消化掉，我们将拭目以待。朝天门商圈：商业供应规模截止2002年底朝天门共发展有26个交易区，大大小小交易厅共118个，商业供应总面积40万平方米，年度交易额86亿元；具有代表性的专业店包括盛隆商场、大正商场、港渝男人广场、大生商场、海阔商场、协信商厦、天门商场、商储商场、金海洋商场等9家。商场名称租售率楼层划分B11F2F3F4F5F6F7F8F天门商场90%400350250250250150银星商场85%租：60售：900050租：40售：700050353030大正100%180160160140120120港渝90%180160100809090120协信95%租：120售：1.4万租：100售：1万租：50售：5000租：35售：3500租：35售：3500金海洋95%104908250504545江北商业调查总结商铺租价因其所处地段而异，位于核心地段（建新北路两侧）的邻街商铺，其租价大概在150-600元/·月之间，而位于次核心地段的租价一般在100元左右，地段较差、经营中低档商品的零星商铺其租价在20-100元之间。商铺的售价也取决于物业所处的地段，其中核心地段的商铺售价在1000050000元/之间。主要临街铺面的出租率较高，达到90%以上；商场（购物中心）出租率则在5060%左右。单位面积经营额总体而言，观音桥商圈的整体经营状况目前还不尽理想，如重百江北商场、新世纪世纪新都、家乐福三大购物场所2001年消费零售总额为6.349亿元，而同期重百沙坪坝商场经营额就达到5亿元。综合各类商物业，目前观音桥商圈每商业营业面积年平均经营额在2.5万元左右。五黄路片区新建的皇冠自由城、诺玛特等，总面积约8万皇冠自由城：商业规模为3万，自由城的商业命名为“巴黎风情一条街”，除临街部分外，还有一条步行内街。集购物、娱乐、休闲于一体。打造具有小资情调的异国风情商业氛围。诺玛特：定位于“社区店”的诺玛特·江北中瑞店，商业布局分为两层，超市单层面积近15000平方米，家电和招租区近3000平方米。该店将呈现以下特色：将加大一二线品牌商品和市场上流行商品的采购；配套服务将更加完善、贴心，比如配钥匙、修鞋、订报、订票等民心服务；将开辟汽车天地，加大汽车品牌配套产品的采购，如汽车、摩托车零配件、汽车装饰配件、汽车美容等。 社区商业1）龙湖花园龙湖花园商业部分主要由龙湖美食大道、爱琴大道商业街组成，其中，以餐饮为主导，集休闲、娱乐、家政服务为一体的商业格局。该社区商业从2000年至今已初具规模，其经营面积总量近3万多平米，其中单店铺位由40至1000平方米不等。目前该社区商铺总体租金水平为2560元每平米/每月，其整体平均水平为40元每平米/每月，物业管理费为7元每平米/每月，美食大道略高于爱琴大道，其中租金在商业街入口和中段处较高。2）金岛花园金岛花园是我市开发较早的成熟社区，地处松树桥立交，交通便利，在该社区的带动下，该区块的居住环境日益成熟，与此同时，周边的商业也日渐发展起来；其商业业态种类繁多，餐饮、健身美容、茶楼酒吧、超市、医疗药品、文化音像制品以及家居用品专卖应有尽有，目前商业设施的总供应规模达2万，主要分布在松石大道以及松石北路沿主干道两侧。金岛花园社区临街商铺的出租价格是一路攀升，从开发初期的30元/，上升至目前的接近50元/，而金岛E生活馆的租金甚至高达55元/，成为该区块目前租金最高的价格。且商业店铺的租售状况均较好，总的租售率接近90%，只有极少数尚在转租之中，其中金岛E生活馆的邻街门面租售率已经超过70%。沙坪坝区商业调查总结商圈组团主要经营业态代表物业经营模式及价格（租、售、联营）沙坪坝商圈地面商圈u 百货商场重百、金诚、新世纪、立洋联营：抽取营业额23%25%作为租金u 临街铺面三角碑步行街临街门面租金均价500元/·月南开商业步行街临街门面租金均价300元/·月沙正街临街门面租金均价150元/·月汉渝路临街门面租金均价120元/·月u 大型综合超市好又多量贩u 特色超市屈臣氏u 大型专业店国美电器、苏宁电器联营扣点，不同类型电器扣点比例不同现代书城租金均价50元/·月（1F2F）赛博数码广场租金均价200300元/·月南亚家具租金均价25元/·月华宇装饰广场租金均价6080元/·月u 餐饮业集中片区三峡广场及天星桥片区地下商圈u 超市重百、新世纪、立洋等u 地下商场沙坪坝地下商场、三峡广场租金均价150元/·月重点商用物业一览表商场名称位置商场类型经营模式及价格（租、售、联营）商场面积（）是否统一管理是否统一推广商场消费群租售率简评沙重百商业步行街大型百货商场联营：营业额23% 21000是是工薪阶层为主100%沙区百货老大，能吸引不同阶层的消费者购物明日百货商业步行街百货商场联营：抽取营业额23%作为租金7500否是以白领阶层工薪阶层均有100%为沙区步行街各商场中规模最小的，经营特点不出众，经营状况一般金诚广场三角碑经营服装为主，散户经营租：80400元/·月10000是是年轻白领和中高收入者95%口岸位置优越加上特色经营，经营状况良好新世纪凯瑞商都商业步行街大型百货商场联营：抽取营业额24%作为租金21000是是工薪阶层100%在继承工薪消费传统定位基础上向学生群体和时尚人士两个方向延伸，经营状况良好立洋百货沙区小新街99号大型百货商场联营：抽取营业额25%作为租金28000是是以女性消费者为主100%以女性消费者为定位主体，经营状况尚可沙坪坝地下商场商业步行街零散租赁户集中的地下商场租：150180元/·月15000是是工薪阶层100%商场定位中低档，以大众消费为主赛博广场华宇广场通讯器材、IT、数码产品卖场租：铺位200300元/·月6000是是学生群体为主78%符合沙区学生群体众多的实际情况未来展望1）区域内的竞争更趋激烈，并对全市商业格局产生影响位于三峡广场旁的华宇广场，其拥有12万的商业营业用房面积，集大型商场、电子通讯市场、大型百货批发市场、超市、装饰专业市场等商用物业为一体，日前已成功引进了北京华联（未营业）、赛博数码广场（已营业），其商业街的独立铺面也陆续开始营业，渐渐形成规模。新世纪百货、好又多量畈、太平洋百货等陆续进驻沙坪坝商业步行街商圈。此外，北京王府井百货已顺利签约成浩广场。可以预见，沙坪坝商业步行街商圈未来的竞争必将进一步升级。2）沙区区域商业布局仍处于调整之中u 发展歌乐山以东地区沙区全区390万平方公里，实际上歌乐山以东就占了300多平方公里。沙区78万人，绝大多数都挤在60多平方公里的土地上。沙区一直想搞一个汽车交易中心和发展物流，都苦于没有空间。因此，打通歌乐山隧道，让城市中心突出重围，就显得重要，让城市中心突出重围，就显得重要而迫切。沙区政府计划首期开发100平方公里（60平方公里用作工业区，30平方公里用作教育区，10平方公里作为生活服务区）。目前已有一些大学，房地产开发商在歌乐山以东地区圈地。u 打造以天星桥转盘为核心的第二大商业中心区从目前来看，天星桥地区主要有以下优势：一方面是沙区政府近在咫尺，该区域有望发展成为区域的政治中心；另一方面是天星桥临近的凤天路在近几年房地产开发中集中了一批中高档住宅小区，并随着开发的深入，该片区入驻的中高收入居民将会大量聚集，形成一个拥有较大需求量，较高消费能力的大社区；最后是天星桥地处沙区交通枢纽位置，交通方便，可以对周边区域如马家岩、新桥、石桥铺等形成较强的辐射力。目前升伟集团将通过整个新天地项目，打造沙区的第二商业中心。该项目地处凤天路与天马路交接处，与沙区行政办公大楼一街之隔，背靠马家岩装饰材料市场，总占地约60亩，规划总建筑面积12万，包括七栋小高层建筑和三栋高层建筑。这是一个住宅与商业并重的项目，规划中的商业部分包括超大型超市和600米长的步行街。u 在中心商圈之外发展社区商业除了上述商业构想外，就目前现实而言，还有一个紧迫的任务，那就是发展社区商业，旨在为社区居民提供方便。目前，沙区已圈定了两个地方作试点，一是天星桥片区，二是土湾片区（东部新城）。前者在沙区新的行政中心和中心商圈之间，有地段之利。已有10万人的社区居民作支撑，同时可以辐射高滩岩、新桥、马家岩等区域，市场基础雄厚，目前已初具雏形。后者是老城区，又与中心商圈紧紧相连，人口密集，也很有发展潜力。南坪商业供应市场总结类别或片区租金（元/·月）售价（元/）综合商场4080 地下商场30160 红声广场平街层独立店铺60100 天龙广场平街层独立店铺8012010000-25000 现步行街临街门面150300 南坪南路临街门面150250 南滨路3080 15000左右商圈未来规划及规模商圈规划修建三条步行街 随着南坪经济的发展，现有的步行街已不能满足南坪商业发展的需求。于是，位于工贸大厦片区的步行街二期工程早早被提上了议事日程。同时，位于南坪机动车交易市场一带的百秀城步行街也进入了南坪下一步发展商圈的规划中。预计商业供应商用物业供应，预计三年内，南坪商务圈新增商用物业供应量60万，总量近100万。其南坪商圈新建物业项目概览表如下：项目开发商总建筑面积开工时间地点贝迪世纪新城贝迪房地产28万2003.10一号步行街二贸中心项目江山物业15万年内一号步行街南坪商业城（暂定）隆鑫集团28万年底或年初一号步行街帝景第一商业公司帝景摩尔15万2003.11二号步行街上海城上海嘉发88万已开工二号步行街重庆国际会展中心重庆城投一期20万年内二号步行街协信百秀城协信集团37万年内三号步行街龙腾新区鼎昌房地产8.8万2003.10三号步行街万凯新都会万凯实业8万已开工三号步行街特色步行街南滨路南滨路上起南桥头，下至上索路，全长3.5公里。所有商业用房全部面临滨江路，江景不会受到阻挡. 这里云集了大量的酒吧、茶楼、排档及酒楼，并以其临江的绝佳景观位置吸引着大量的消费者,有号称重庆外滩之美誉，其营业面积约为3万。南滨路餐饮一条街开街之际，平均租金一般为每月25元/左右，其后，随着南滨路商业走向成熟，租金上升至3040元左右，高的上升至60元。现在位于南滨路音乐平台地下二层的滨江观景长廊，虽然面积只有3000多，租金起价就是80元/。未来商业机会1、社区综合商业该区具有得天独后得江景山景资源，使其新开发大型住宅小区急剧增加，且多为高档住宅社区。其新开发的社区如下表项目占地（亩）总建面积（万）开发时间预计入住人口融侨半岛3000360200210万人阳光华庭约500952001 3万人海棠晓月43068.82001 2万人回龙湾约5005020021.5万人武夷滨江309402003 1.2万人阳光100国际新城8001202003 3.6万人弹子石美心项目约3500待定学府大道69号10002003聚龙汇金约800 宏声远景（南山项目）约1000待定中天·阳光美地约400 待定 华宇·江南枫庭约200待定隆鑫·骏逸天下21019.720026000人目前南岸社区商业仍未成型，主要原因是90年代左右建设的社区中，商业设施少，基本处于空白状态，而新修的社区正处于建设中，预计在未来两年内，该类型商业将成为该区域最大之商业需求。 2、旅游特色商业主要为南滨路特色商业街，因其现有商业均为临时商业，故存在较，大商业机会。其次，总体定位于集现代都市文化、体育健身、旅游娱乐、度假休闲为一体的国家级旅游健身休闲度假区的广阳游乐岛项目，预计开发后对旅游商业有较大需求，目前该项目设计方案已完成。 3、专业市场由于该区域特殊的交通地理位置（与渝中、江北、九龙坡仅一桥之隔，连接成渝高速、渝黔高速、渝长高速等高等级公路），专业市场有着良好的发展空间，特别是政府倡导的建材、汽摩、医药、电子等行业，目前，南坪现无电子（脑）市场，而南岸有着众多高等院校（本科大学4所），随着江南大学城的出台，对电子（脑）和文化消费的需求量将会大大增强。目前，重庆交通学院、重庆工商大学、重庆邮电学院、重庆教育学院，四所高校占地6300亩，有4.3万在校学生和5000名教师。而未来江南大学城规划为：将现有的重庆工商大学、重庆邮电学院、重庆交通学院、重庆教育学院连成一片，建成占地1万亩的江南大学城。预计到2010年，大学城内将会有10万在校大学生，2万教职工和20万社区居民。 杨家坪商圈调查总结商圈组团主要经营业态代表物业经营模式及价格（租、售、联营）杨家坪商圈地面商圈u 百货商场重百、富安、立丹联营：抽取营业额20%25%作为租金u 临街铺面杨家坪步行街临街门面租金均价500元/·月，最高租金731元/·月u 大型综合超市沃而玛（未入驻）u 大型专业店国美电器、商社电器联营扣点，不同类型电器扣点比例不同u 餐饮业集中片区（直港大道）租金均价3550元/·月地下商圈u 超市新世纪、立丹、跃华等u 地下商场杨家坪地下商场、美侬购物天堂租金均价170180元/·月，最高租金400元/·月餐娱业集中片区（直港大道）杨家坪餐饮业走的是高、中、低档并进的道路，有了直港大道为依托，杨家坪餐娱业的发展步伐显然大了许多，直港大道渐成餐饮名街，总供应规模达3万。从2001年第一家餐饮企业入驻直港大道开始，先后有近百家大小各样的餐馆跟进，如今全长1100多米的街道两旁，已经初步形成了以川菜、火锅为主，粤菜、湘菜和西餐为辅的饮食圈，临街门面的租金在3550元/·月这一范围，越靠近珠江花园的临街门面租金价位越高。2002年全年，直港大道餐饮营业收入达到1.6亿元。杨家坪直港大道的餐馆普遍定位于中档，也有高档酒店及低档快餐作为辅助，菜品的不断翻新和服务质量的不断提升，使几种档次的餐饮企业都获益非浅。为了丰富餐饮种类，突出经营特色，直港大道还有选择地引进了一批特色餐饮。如在珠江花园引进了4家有民族风情的地方风味菜，在中段醉和春一带引入24家经营以西餐为主的中型企业。此外，直港大道还引进了几家以北方菜、闽南菜、粤菜等为主的外地菜系餐馆，同时鼓励一些名特小吃和有特色的小店入驻，满足不同层次消费者需要，并把娱乐休闲企业规划总量控制在20家左右。为了吸引更多的顾客参与杨家坪商圈的消费，九龙坡区政府还拓展了商圈周围的道路，修建了配套停车场，还对直港大道、杨家坪步行街进行了大规模的绿化，大大改善了消费环境，也使商圈向有序化、规范化的方向发展。配套设施的改善，事实上已经引来了不少区外消费者，还使杨家坪周边的品牌住宅区的大多数业主成了商圈比较固定的消费群。目前，高、中、低档各式餐饮业共驻杨家坪商圈，酒店、火锅、快餐、茶楼、高档商务俱乐部等自成一体，共同营造了大的餐饮消费氛围，适应了不同的消费群体，也是杨家坪餐饮的诱人之处。商场名称位置商场类型经营模式及价格（租、售、联营）商场面积（）是否统一管理是否统一推广商场消费群租售率简评杨重百杨家坪正街大型百货商场联营：抽取营业额25%作为租金7500是是以工薪阶层为主100%依托重百的牌子，在杨家坪独树一帜，能吸引不同阶层的消费者购物。跃华商都杨家坪转盘旁服装为主，百货商场+超市售2800054000元/；租：约250元/·月9000否是以白领为主及部分工薪阶层40%目前杨家坪位置最好的地上商场之一，但因经营不善，现在37层整层招商。立丹百货杨九路大型百货商场联营：抽取营业额20%作为租金15000是是白领阶层工薪阶层均有100%进驻杨家坪商圈较长，有一定固定消费群，由于富安百货等的进驻，市场份额有所下降。美侬购物天堂杨家坪转盘美侬广场零散租赁户集中的商场租：约200元/·月3000否无推广工薪阶层100%集中一些零散租赁户经营，档次较低，位置较好，租金便宜。杨家坪地下商场杨家坪人行地下通道服装为主的地下商场租：150200元/·月7000否是工薪阶层80%地处人行地下通道，消费者在过路同时可以逛商场，被杨家坪消费者普遍认同。富安百货杨家坪转盘旁大型百货商场联营：抽取营业额25%作为租金12500是是年轻白领和中高收入者100%商场定位中高档，是目前杨家坪最高档的商场，经营状况良好。潜在项目杨家坪商圈商业营业面积增长趋势预测商圈当前供应量2003年预计近期供应量2006年预计远期供应量2010年杨家坪商圈14万34万40万杨家坪商圈近期主要新增项目有：上海中心（总建面21万）、佳宇广场（总建面3万）、斌鑫·世纪城（总建面18万）等；而远期供应主要是步行街周边区域的进一步改造以及部分大型项目的持续开发。上海中心、佳宇广场、斌鑫·世纪城三个项目的总建筑面积约42万方，他们的出现将极大地提升杨家坪商圈的品质，彻底改变网点分散，档次不高，业态单一的现状。这三个项目在规模、定位、商业形态上虽然相似，但事实上，三个项目都各有侧重。上海中心定位于国际化大型商业中心，偏重商贸与商务；斌鑫·世纪城的商业用房是各项目中最多的，同时拥有梅堡公园这样具有优势的外环境；佳宇广场的差异最大，首先它不做百货，是广场商业，拥有绝佳的口岸资源，以发展餐饮娱乐业为主。陈家坪次商圈名称地址面积()标准层面积()楼层数平均租金(元/月)物管费(元/月)租售率入驻商家数量开业时间跃华机电市场石桥铺渝权路6号3000300011005.0100%981997石桥铺机电市场石桥铺石杨路19号750030002506.095%2502000陈家坪机电市场帝豪名都、绅帝大厦600010003605.085%3002000西站机电市场陈家坪汽车西站750050002602.095%2002003名称地址面积()标准层面积()楼层数平均租金(元/月)物管费(元/月)租售率入驻商家数量开业时间南亚家具广场石桥铺石杨路17号1600040004705.085%902001新亚家具广场石桥铺石杨路17号400010004605.025%2001派迪家具市场石桥铺石杨路17号1600040004605.020%2001石桥铺重点商用物业一览表附表五商场名称位置商场类型经营模式及价格（租、售、联营）商场面积（）是否统一管理是否统一推广商场消费群租售率简评晨光百货石桥铺转盘百货商场联营：抽取营业额23%作为租金9000是是以工薪阶层为主及部分白领100%是目前石桥铺商场中最规范的一个，经营状况良好跃华商场石杨路5号百货商场出租联营均有9000否否以工薪阶层为主93%地处人行地下通道，购物环境较差，档次较低重庆国际商业城石杨路17号百货商场出租联营均有11000否否以工薪阶层为主95%进驻石桥铺商圈较长，有一定固定消费群， 档次不高，经营尚可泰兴电脑城渝州路8号IT卖场出租出售均有12222否是中高收入者及学生群体100%重庆最具活力、最具规模和影响力的IT专业市场，市场交易活跃赛博数码广场渝州路8号IT卖场出租出售均有15000否是中高收入者及学生群体80%重庆最好的IT卖场之一，市场经营状况良好