天津市社会经济、房地产发展研究.doc

09年天津市社会经济、房地产发展研究目 录第一部分.天津市经济及社会状况41.地区国民生产总值（GDP）42.人均GDP53.产业结构74.固定资产投资95.人均可支配收入106.恩格尔系数117.天津人口规模128.天津人居住房面积13第二部分.天津市房地产市场基本情况151.房屋施工、竣工面积152.房地产开发投资163.天津市商品房成交状况184.对未来市场的判断25第一部分.天津市经济及社会状况1.地区国民生产总值（GDP） 数据来源：北京、天津、上海统计局2009年前三季度天津市的GDP总额约为4997.02亿元，按可比计算，大致增长16.3%，再次实现了高增长。近些年天津市GDP总量均实现了高速增长，即使在08年金融危机的背景下，前三季度同比的增长幅度依然达到了16.4%，但从GDP的绝对值上看天津与北京、上海等一线城市相比天津市的GDP总量仍有一定的差距。 2.人均GDP数据来源：天津市统计局2006年天津人均GDP达到40961元，环比增长14.5%，按当年平均汇率计算，达到5177美元，是继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区。06年后天津市人均GDP依然保持着高速增长，至08年末天津市人均GDP达到7994美元。根据城市发展规律，当人均GDP突破5000美金后，将达到中等发达国家水平，这一阶段国民经济相当充足，并进入一个更加活跃、加速发展的重要阶段。同时，原先的资源消耗型、劳动密集型和投资推动型的经济增长方式已不能适应城市未来的持续发展，将会向依托高新技术改造传统产业转型，将步入一个新的发展时期。3.产业结构数据来源：天津市统计局从天津市的产业结构发展情况来看，主要依赖第二产业的发展，近几年来，天津市第二产业所占比重逐年增加，这与天津产业的发展规划有密切的关系。天津第二产业的增加既满足了经济现代化装备的需要，也满足了生活水平的提高扩大对工业品的需要。在未来天津市第二产业的比重仍会又有所增加，天津将步入一个新的城市发展时期，将会形成一个产业转型期，未来现代服务业将得到充分发展，从而提高人均收入，促进消费，提升消费结构。同时天津市产业结构维持以第二产业为主，以工业带动其他产业的发展是天津市经济发展的总体思路。第二产业的增长带动了写字楼、商业物业相应地发展。4.固定资产投资数据来源：天津市统计局2009年1-10月天津市累计完成固定资产约3987.55亿元，同比增长约46.1%，在GDP增长中做出了突出贡献，是经济增长的主要动力。大规模城市改造、滨海新区的开发建设、奥运的后期效应是拉动固定资产增长的主要原因。同时09年房地产市场回暖在一定程度上促进了固定地产投资，反之固定资产投资的增加有利于城市基础设施建设，在很大程度上也会促进房地产的发展。天津市城市建设以及房地产还将有较大的发展空间。5.人均可支配收入数据来源：天津市统计局截止至09年10月底天津市城市居民人均可支配收入已达16931.47元，同比增长11.7%，居民收入的增长有助于人民生活水平的提高，从而促进购买力需求的释放，导致住房需求发生相应变化，有利于刚性需求向改善型需求转变。6.恩格尔系数数据来源：天津市统计局根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，目前天津市正处于生活相对富裕的水平上。生活水平的提高从根本上提升了对于物质和精神的需求，从而说明改善性需求在地产市场中仍占有较大比重。7.天津人口规模数据来源：天津市统计局截止到2008年底天津市常住人口约为1176万人，天津城市化进程正在步伐加快，同时经济飞速发展，未来必定吸引更多人口，根据规划到2020年天津市常住人口将达到1350万人。而与北京、上海等城市相比天津的人口道路更显稳定，人口规模的增加，将会从很大程度上刺激房地产市场需求。8.天津人居住房面积数据来源：天津市统计局2008年底天津市住房人均面积为28.53平方米，住房面积实现了再次增加，根据规划至2012年天津市人均住房面积将达到30平方米，未来仍有一定的发展空间，改善性需求将得到进一步发展。综上所述，天津经济已进入飞速发展时期：近几年GDP增长速度在全国位居前列，同时人均GDP在06年突破5000美元后在之后几年仍节节攀升；产业结构已经明显改变，第二、三产业将获得更大的发展空间；良好的经济环境、城市改造及城市地位的提升，为固定资产投资奠定了良好的基础；居民收入不断增加，生活水平显著提高，促使消费结构发生较大变化，尤其是在改善居住条件的意愿逐步加强；经济的发展使人口规模出现较大幅度攀升，为地产需求奠定了基础。第二部分.天津市房地产市场基本情况1.房屋施工、竣工面积数据来源：天津市统计局天津市房屋施工、竣工面积总体呈现不断增加的趋势，2009年截止到10月份天津市房屋施工面积共计7700.61万平方米，与09年同期相比上涨约10.81%。支撑09年天津房屋施、竣工持续增长的因素主要有以下几点：第一，城市改造速度力度加大，城市化速度提升；第二，固定资产投资力度逐渐加大；第三，从房地产供应一方看，近些年开发企业在天津市获得土地量持续增加，在一定程度上加快了房屋的建设速度，而从房地产市场的需求一方看，对于房屋的需求也在不断上升。2.房地产开发投资数据来源：天津市统计局在地产开发投资增长速度上，以07、08年增长幅度较为明显，而09年增速出现下滑，主要是由于08年市场趋于暗淡，在09年初市场不明朗的情况下，开发企业对地产的投资采取了谨慎态度，同时开发企业在08年的土地需求热度上有所减缓。但从房地产的投资开发投资额的绝对值上看，同样呈现了高速增长的局面，09年前10月天津市累计完成房地产开发投资约564.75亿元，较08年同期上涨了15.81%，再次达到历史高位。3.天津市商品房成交状况3.1年度成交状况l 年度成交量分析数据来源：天津市房管局每日房价09年1-11月天津市共计成交商品房1336.48万平方米，与08年全年相比大幅上升109.36%，呈现了倍数增长的趋势，同时09年1-11的成交规模也达到了近些年的成交峰值。而商品住宅的年度成交量走势与商品房基本相同，在成交结构中，06-07年商品住宅在商品房所占比重呈现逐年下降的趋势，商业、办公物业在天津市房地产中获得了较大的发展，而至09年商品住宅所占比重有所上升，其主要原因是在经历08年的观望期后刚性需求与改善型需求的集中“爆发”。l 年度成交均价走势数据来源：天津市房管局每日房价在商品房价格方面，总体保持了上涨的局面，价格增速以07年最为明显，但在09年与08年相比价格的增长幅度并不明显，08年后半程价格向下的幅度过快，而09年价格恢复缓慢所致。而商品住宅1-11月的整体价格约为7332元/平方米，较08年全年的6922元/平方米，大致上涨了5.92%，价格增长较为明显，天津商品住宅市场仍具备较大的需求支撑。3.2商品房成交走势 数据来源：天津市房管局每日房价总体上看，在经历了08年的低迷后，09年天津市总体商品房市场表现良好，呈现了较为明显的回暖迹象，尤其是8月之前，这种趋势更呈现出单边上扬的态势：成交量,月度成交量自春节后开始出现增长，虽然成交量在个别月份出现波动，但总体保持向上的趋势，并于8月达到了近些年的月度成交峰值；9月之后，随着前期存量的消化和后期供给不足，市场的成交量略有回落。至11月由于购房者担心各项优惠政策于年底结束，故成交量有所回升。成交均价，08年后半段成交价格快速回落,09年春节后随着成交量的上涨，价格平稳上扬，并于10月再次突破8000元/平方米，目前价格已经基本接近最高时期的水平。3.3各区域商品住宅成交走势l 成交量分析 数据来源：天津市房管局每日房价08年各区域成交量较07年出现较大幅度的下滑，而09年各区域商品住宅成交量均呈现了大幅攀升的态势，同时除市内六区外各区域商品住宅1-11月需求总量已经明显超越07年。比较各区域成交量，09年成交结构应经发生较大变化，环城四区已经位居绝对的成交核心，首先从外部因素看，土地供需外扩，市中心单价逐步攀升是造成环城四区需求占据主力位置的核心因素，而从外部条件看，由于城市化进程加速，部分近郊区域配套得到了改善，同时部分近郊地区具备较好的远期规划，造成了一部分购房者观念的转变。而滨海新区09年的成交规模的攀升各区域的第二位，最主要是由于滨海新区的投资环境与政策、远期发展规划较其他区域更具优势，这种优势在塘沽区和开发区显得更为明显，而塘沽区中拆迁造成的巨大刚性需求也成为不可忽视的购买力；随着近郊和滨海新区成交规模地位的改变，市内六区则退至第三位，市中心土地资源越发稀缺，项目供应也随之减少，造成成交量地位的下滑，但目前市内六区从绝对值上看，仍具有较大规模；远郊则在四个区域中发展较为缓慢，成交量与其他区域仍有一定差距，但生态及旅游大盘多位于此区域，同时蓝印户口政策带来了较大需求。l 成交均价分析数据来源：天津市房管局每日房价各区域成交价格方面，以滨海新区的增长最为明显；近郊区域价格则出现了下滑的态势，08年后期价格下调过快，09年价格上升较为平稳是造成价格回落的主要原因；市内六区均价仍在万元/平方米以上，且仍有小幅增长；远郊则价格增长较为缓慢，且与其他三个区域有一定的差距。 4.对未来市场的判断结合目前市场情况，我们对天津未来一段时间房地产市场有如下判断：总体市场形势在政策没有大幅度调整的情况下，会依然向好。成交量：1、成交量有可能在一段时间上保持平稳，主要有以下支撑要素：1）宏观经济转好，促进整体经济发展的政策仍会继续；2）天津市在环渤海中的经济核心地位继续明确，城市规划和拆迁的范围、力度有可能进一步加大，催生了一定的刚性需求，这种刚性需求还需要一定的释放；3）成交量在前一段时间内持续走高，购房者与部分投资者信心有所恢复，一部分投资客开始入市；4）07年所获得两年大限已到，及08年土地的需求量增加，将在未来增加补充项目的供应；2、在成交量保持平稳的同时，对未来成交量仍有几点阻碍因素：1）目前政策对地产的支撑作用不明朗，仍需要一段时间进行观察；2）传统的房地产销售淡季仍会存在。3）由于08年市场较为平淡，导致目前以消化之前的产品供应为主，存量产品已消化大部分，虽然项目在未来供应极有可能增加，但产品供应的时限存在不确定性，容易造成部分时间段上的空白，从而影响今后的成交规模。成交均价：随着成交量的平稳释放，今后房价将在高位盘整或缓慢上涨，大幅快速的提升将受到多方面的遏制：1）社会舆论强烈反对房价的快速上涨，也迫使政府出台适当的限制性措施, 2）在经济形势没有全面复苏，人们收入水平没有根本性大幅提高的前提下，购买力也限制了房价快速上涨；3）政策的很多不确定因素，也会使市场突生变数，这将影响开发商大幅提升价格的信心。 总之，未来一段时间内房地产市场的成交量将趋于平缓，但不排除阶段性波动的可能性，而房价水平在不发生较大的政策变革的情况下仍有继续小幅上涨的趋势。