299.A房地产开发企业的纳税筹划研究 定稿.doc

XXX科技学院毕业设计（论文）题 目 房地产开发企业的纳税筹划研究 院 （系） 经济管理学院 专业班级 会计学本科2006级 学生姓名 XXX 学号 XXX 指导教师 XXX 职称 副教授 评阅教师 职称 2010年 06 月 08 日注 意 事 项1. 设计（论文）的内容包括：1) 封面（按教务处制定的标准封面格式制作）2) 题名页3) 中文摘要（300字左右）、关键词4) 外文摘要、关键词 5) 目次页（附件不统一编入）6) 论文主体部分：引言（或绪论）、正文、结论、参考文献7) 附录（对论文支持必要时）2. 论文字数要求：理工类设计（论文）正文字数不少于1万字（不包括图纸、程序清单等），文科类论文正文字数不少于1.2万字。3. 附件包括：任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）。4. 文字、图表要求：1) 文字通顺，语言流畅，书写字迹工整，打印字体及大小符合要求，无错别字，不准请他人代写2) 工程设计类题目的图纸，要求部分用尺规绘制，部分用计算机绘制，所有图纸应符合国家技术标准规范。图表整洁，布局合理，文字注释必须使用工程字书写，不准用徒手画3) 毕业论文须用A4单面打印，论文50页以上的双面打印4) 图表应绘制于无格子的页面上5) 软件工程类课题应有程序清单，并提供电子文档5. 装订顺序1) 设计（论文）2) 附件：按照任务书、文献综述、开题报告、外文译文、译文原文（复印件）次序装订3) 其它学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得XXX科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 年 月 日XXX科技学院本科生毕业设计（论文）房地产开发企业的纳税筹划研究院（系） 经济管理学院 专业班级 会计学2006级 学生姓名 XXX 指导老师 XXX 副教授 2010年06月08日摘 要纳税筹划是一种指导性、科学性、预见性很强的管理活动，纳税筹划贯穿于企业的一切经济活动之中。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和安排。本文从纳税筹划的含义入手，根据房地产开发企业的现状，来叙述房地产开发企业纳税筹划的必要性，用实际案例，来论述房地产开发企业如何合法地合理地进行纳税筹划，以及实践事前事中事后应注意的几个方面，最后得出纳税筹划的结论。即提高企业经济效益，实现企业价值最大化。关键词：房地产 税种 纳税筹划 ABSTRACTTax planning is a guide, science, strong management foresight activities, tax planning throughout the enterprise in all economic activities. In recent years, rapid development of real estate companies has become an important pillar of our national industry. It is one of the taxpayer of National and Local. A real estate development enterprises to develop a large-scale project income to all taxes paid as little as a thousand million to more than a billion dollars, the use of tax planning, real estate development although at the trial stage, but as a taxpayer financial , it is necessary for enterprises to plan and tax costs by row. From the start the meaning of tax planning, real estate development company under the current situation, to describe real estate development companies need tax planning, use of positive and negative real cases, real estate development companies to discuss how to legally conduct a reasonable tax planning, and matter of practice, after prior should pay attention to several aspects, the conclusion that tax planning conclusions. And improve the economic efficiency of enterprises, enterprise value maximization.Key words: Real estate； Taxes； Tax planning 目 录中文摘要I英文摘要II引言1一 纳税筹划概述2（一）纳税筹划概述2（二）纳税筹划应注意的问题3二 房地产开发企业涉及的主要税种4（一）房地产开发企业的主要税种41营业税42土地增值税43企业所得税4（二）房地产开发企业的其他税种51城市维护建设税、教育费附加52房产税53城镇土地使用税54契税55印花税5三 主要税种的纳税筹划分析6（一）营业税的纳税筹划分析6（二）土地增值税的纳税筹划分析8（三）企业所得税的纳税筹划分析12四 其他税种的纳税筹划分析16（一）城市维护建设税、教育费附加的纳税筹划分析16（二）房产税的纳税筹划分析16（三）城镇土地使用税的纳税筹划分析17（四）契税的纳税筹划分析18（五）印花税的纳税筹划分析20五 总结23参考文献24致谢25引 言纳税筹划在我国是一项新兴事业，有利于推进税收法治和规范，是形势发展的需要，也是企业生产经营正确决策中不可缺少的组成部分。纳税筹划是纳税人在税收法律许可的范围内，对投资、经营、理财等事项通过选择、争取、延缓等方法，做好预先安排和谋划，以达到减轻税收负担为目的的经济行为1。它与违法偷税有本质区别，纳税筹划以合法为前提，是纳税人的一项基本权利。随着我国税收法制的日益强化，在强调公民履行纳税义务的同时，公民享有税收权利受到普遍的关注。纳税筹划是一种指导性、科学性、预见性很强的管理活动，纳税筹划贯穿于企业的一切经济活动之中。房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点，从项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多税种，主要税种就是营业税、土地增值税、所得税、房产税等。近几年来我国房地产行业迅猛发展，已成为国民经济的重要支柱产业之一，房地产开发企业的税收也成为中央和地方政府财政收入的重要来源。房地产开发企业主要涉及的税种：营业税、企业所得税、土地增值税、房产税、契税、印花税、城镇土地使用税、城市维护建设税、教育费附加等。因此通过合法合理的方式进行纳税筹划来达到减轻税负显得非常重要。这也促使政府对房地产行业宏观调控力度将进一步加大。房地产市场不确定因素的增加，导致市场成交量的减少，意味着房地产企业的利润空间将进一步缩小，在这种情况下，通过合法合理的方式进行纳税筹划来达到减轻税负就显得更为重要。税收法规、规章、通知等不但多、繁、杂，而且效力之间也频繁更替，因此，进行纳税筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行纳税筹划。总之房地产开发企业应当根据企业自身实际及其经营特点，通过利用税收优惠政策和分析税法的漏洞、不足之处，合理选择会计处理技术，应对税务机关的例行检查和税款清算。在充分理解税收政策的同时，进行必要、合理的纳税筹划，尽可能把政策对企业的不利影响降低到最低点，遵循成本效益原则，只有当筹划方案的所得大于支出时，该项纳税筹划才是成功的筹划。一 纳税筹划概述（一）纳税筹划概述纳税筹划（tax planning）有很多定义，但总体说来都可归结为：纳税筹划是纳税人依据所涉及的税境，在遵守税法、尊重税法的前提下以规避涉税风险，控制或减轻税负，有利于实现企业财务目标的谋划、对策与安排1。纳税筹划在西方国家的研究与实践起步较早。1935年英国上议院议员汤姆林对纳税筹划提出：“任何一个人都有权安排自己的事业，依据法律这样做可以少缴税。为了保证从这些安排中谋到利益不能强迫他多纳税。”他的观念赢得了法律界的认同，英国、澳大利亚、美国在以后的税收判例中经常援引这一原则精神2。近80年来，纳税筹划在许多国家都得以发展，日益成为纳税人理财或经营管理决策中必不可少的一个重要部分。许多企业、公司都聘请专门的纳税筹划高级人才或委托中介机构为其经济活动出谋划策。在西方发达国家，纳税筹划对纳税人来说是耳熟能详的，而在我国，纳税筹划则处于初级阶段，人们虽然对此有极大的兴趣和需求。我国的纳税筹划自20世纪90年代初引入以后，其功能和作用不断被人们所认识、所接受、所重视。但总的来说，其与国外相比发展较为缓慢，其主要原因在于我国企业开展纳税筹划不普遍、水平不高，也没有形成成型的理论体系。而且纳税方的纳税观念陈旧，征税方对税法的建设和宣传也滞后，一些纳税筹划执行人员及税收征管人员素质不高等。因此，从管理角度出发，建立健全纳税筹划发展的激励与约束机制，将有利于科学促进我国纳税筹划事业的健康发展，维护纳税人的合法权益。随着我国市场经济的不断发展，以及我国税收环境的日渐改善，我国企业的纳税筹划欲望在不断增强，企业纳税筹划意识不断提高，理论研究也不断深化。纳税人把纳税筹划运用到企业的日常财务管理过程中，通过纳税筹划个案的解决，在合法范围内达到减轻税负，增加收益的目的。特别是我国加入WTO后，都为纳税筹划创造了有利的环境，纳税筹划开始引起税务机关和纳税人的重视，中国税务报开辟筹划周刊，人民大学开设了筹划选修课，一些纳税筹划书籍陆续出版，纳税人中的先行者已经运用纳税筹划获得税收合法权益，为数不多的税务师事务所敏锐地感到纳税筹划的发展潜力，着手开辟这个领域的业务，取得了初步效果。种种迹象表明，我国的纳税筹划正悄然兴起，已进入发展的初级阶段。（二）纳税筹划应注意的问题1企业管理决策层对纳税筹划要有足够的、正确的认识 纳税筹划活动是企业整个财务管理活动的重要组成部分，它需要各个职能部门的相互配合和密切协同。因此，管理决策层了解纳税筹划对其实现经营目标的重要意义，给予积极的支持和协调，是纳税筹划活动正常开展的重要前提。2纳税筹划要遵守不触犯税法的前提 不触犯税法的原则是纳税人实施纳税筹划时应遵守的最基本的原则，纳税人实施纳税筹划必须以不违反税法为前提。税法不仅是处理税收征纳关系的法律规范，而且是税收征纳双方应该共同遵守的法律准绳。纳税人要依法纳税，税务机关要依法征税。 3实施纳税筹划要密切关注税法的变动 税法是处理国家与纳税人税收分配关系的法律规范，它常随经济情况变化或为配合政策的需要而修正，修正次数较其他法律要频繁得多。因此，纳税人在实施纳税筹划时，对于税法修正的趋势或内容，必须加以密切注意并适时对纳税筹划方案做出调整，使自己的纳税筹划行为在税收法律的范围内实施。 4纳税筹划应从整体角度和长远战略考虑 纳税人进行纳税筹划应该用全面的眼光，正确衡量税负水平。不能仅盯住个别税种的税负高低，要着眼于整体税负的轻重。有的方案可能会使某些税种的税负减轻，但从总体上来说，可能会因为影响其他税种的税负变化而实际上使整体税负增加，因而不具有实际的可行性。纳税筹划方案应该着眼于经济利益的最大化，而不是税收负担的最小化。 5充分考虑纳税筹划的风险 纳税筹划一般需要在纳税人的经济行为发生之前做出安排。由于经济环境及其他考虑变数错综复杂，且常常有些非主观所左右的事件发生，这就使得纳税筹划带有很多不确定性的因素，因而其成功率并非是百分之百；因此，纳税人在实施纳税筹划时，应充分考虑纳税筹划的风险，然后再做出决策。 6设计纳税筹划方案要具体问题具体分析 纳税筹划的生命力在于它并不是僵硬的条款，而是有着极强的适应性。经济情况的纷繁复杂决定了纳税筹划方法的变化多端。因此，纳税人在实施纳税筹划时，既不能生搬硬套别人的做法，也不能停留在现有的模式上，而应根据客观条件的变化，因人、因地、因时的不同而分别采取不同的方法，才能使纳税筹划有效进行3。二 房地产开发企业涉及的主要税种（一）房地产开发企业的主要税种1营业税营业税是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税的税目有：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业、转让无形资产、销售不动产共9个2。其中涉及到房地产开发企业的税目就有：转让无形资产(例如转让土地使用权)和销售不动产(例如销售商品房)，如果房地产开发企业下属设有施工建设队的还涉及到建筑业。2土地增值税土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上的建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税2。房地产开发企业日常发生的经济业务中有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权是非常普遍的，所以土地增值税是房地产开发企业涉及的主要税种之一。并且土地增值税的税率是实行四级超率累进税率，所以房地产开发企业要把这一税种作为重点筹划对象。3企业所得税企业所得税是指对中华人民共和国境内的一切企业（不包括外商投资企业和外国企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得而征收的一种税2。除个人独资企业、合伙企业不缴纳企业所得税外，凡在我国境内，企业和其他取得收入的组织都为企业所得税的纳税人。所以房地产开发企业也不例外，按其应纳税所得额作为计税依据进行按年计算、分季预缴的征收办法向其机构所在地主管税务机关缴纳。（二）房地产开发企业的其他税种1城市维护建设税、教育费附加城市维护建设税和教育费附加都是对从事工商经营，缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加税2。在房地产开发企业中，由于不涉及增值税和消费税，所以其城市维护建设税和教育费附加的计税依据就为实际缴纳的营业税。针对房地产开发企业，由于它们是营业税的附加税，所以它们的纳税地点、纳税期限都与营业税的纳税地点、纳税期限一致。2房产税房产税是以房屋为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税2。房地产开发企业若将房产(除农村房产以外)作为出租给他人经营使用的则按其租金收入计税，若将房产(除农村房产以外)用于自己经营所用则按其房屋余值计税。房地产开发企业将房产用于经营使用的情况是很普遍的。3城镇土地使用税城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税2。房地产开发企业按实际占用的土地面积计算缴纳城镇土地使用税。它征税的对象是国有土地，征税范围广而且实行差别幅度税额。所以这就给纳税筹划提供了条件。房地产开发企业的城镇土地使用税实行按年计算、分期缴纳的征收方式。4契税契税是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税2。房地产开发企业为产权承受方若有承受国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换等行为时都应缴纳契税。5印花税印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税。征税范围广、税负从轻、自行贴花纳税、多缴不退不抵2。房地产开发企业经济业务中签订的相关合同如：购销合同按购销金额0.3贴花、借款合同按借款金额0.05贴花等，启用的经营活动相关账簿如：记载资金的账簿按实收资本和资本公积合计金额的0.5贴花、其他账簿则按件5元贴花，领取的相关证件如：土地使用证、房屋产权证等都按件贴花5元。三 主要税种的纳税筹划分析（一）营业税的纳税筹划分析利用税收优惠进行纳税筹划（1）签订合同的纳税筹划目前建筑业中分包与转包的现象非常多，形式也不尽相同，而采取不同的承包形式对企业的税收影响很大。下面先看一个普遍的例子。案例1：甲单位发包一建筑工程。在工程承包公司乙的协助下，施工单位丙最后中标，于是甲与丙签订了工程承包合同，合同金额为 1100万元。乙公司未与甲单位签订承包建筑安装合同，而只是负责工程的组织协调业务，丙支付乙公司服务费用100万元4。此时，乙公司则按营业税中“服务业”税目按收入的5%计征营业税应纳营业税为100×5=5(万元)(城建税教育费附加暂不计算)。工程承包公司是否与建设单位签订承包合同，税法规定了不同的处理方法。营业税暂行条例规定：建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。工程承包公司承包建筑安装工程业务，如果工程承包公司与建设单位签订建筑安装工程承包合同的，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税；如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税2。可见，工程承包公司与建设单位是否签订承包合同，决定其在缴纳营业税时适用的税率不同，若承包公司与建设单位签订承包合同，就适用建筑业 3的税率；若不签订承包合同，就适用服务业5的税率。适用税率的不同，为进行纳税筹划提供了很好的契机。如果乙公司直接和甲公司签订合同，合同金额为1100万元。然后乙公司再把该工程转包给丙公司，分包款为1000万元。这样，乙公司应纳营业税为：(1100-1000)×3=3(万元)由此可见，通过纳税筹划，乙公司可少纳2万元的税款。值得注意的是，进行工程承包合同的纳税筹划，关键是与工程相关的合同应避免单独签订服务合同。同时，还要保持总包与分包合同条款的完整性。通过这个案例我们可以看出工程承包公司是否与建设单位签订承包合同决定着企业应纳营业税的高低。所以选择合适的签订合同方式可以为企业的纳税筹划起到积极的作用。（2）不动产投资入股的纳税筹划按照我国营业税暂行条例规定，“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权的行为，或单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行缴纳。而以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税4。这种规定为房地产企业开展纳税筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。案例2：甲房地产公司（在市区）欲出售5000平方米的住房给乙企业，如果以2400元/平方米的价格直接出售，则甲公司应按营业税中“销售不动产”税目按收入的5%缴纳营业税。应纳营业税=5000×2400×5%=60万元应纳城市维护建设税和教育费附加=60×10%=6万元（暂且不考虑其他税种）而如果甲公司与购买方乙企业达成协议，甲公司先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以1200万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了60万元的营业税和6万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款66万元为限。所以这就运用到了以不动产投资入股参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，就避免了缴纳营业税。2利用营业税计税依据进行纳税筹划（1）合作建房的纳税筹划合作建房就是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，双方建房。它可以分为两种方式，一种是“以物易物”方式，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。另一种方式是成立“合营企业”方式，即双方分别以土地使用权和货币资金入股，成立合营企业，合作建房2。两种方式产生了不同的纳税义务，纳税人便有了筹划机会。案例3：大江房地产开发公司、深圳黄强电子有限公司两企业合作建房，大江房地产开发公司提供土地使用权，深圳黄强电子有限公司提供资金。大江房地产开发公司、深圳黄强电子有限公司两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，大江房地产开发公司、深圳黄强电子有限公司各分得500万元的房屋5。根据营业税的规定，大江房地产开发公司通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而产生了转让无形资产应缴纳营业税的义务。即按营业税的“转让无形资产”税目按5%的税率征收营业税。此时其转让土地使用权的营业额为500万元，大江房地产开发公司应纳的营业税为：500万元×525万元。若大江房地产开发公司进行纳税筹划筹划，则可以不缴纳营业税。按照上述的合作建房税收优惠政策可以提出纳税筹划：大江房地产开发公司以土地使用权、深圳黄强电子有限公司企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。现行营业税法规定：以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承提投资风险的行为，不征收营业税。由于大江房地产开发公司向企业投入的土地使用权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。 仅此一项，大江房地产开发公司就少缴了25万元的税款，从而取得了很好的筹划效果。从而我们可以看出纳税筹划在实际运中发挥得越好，则筹划效果就越明显。 （二）土地增值税的纳税筹划分析土地增值税是就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。它的重点是：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，通过合理合法调整收入额和扣除项目金额来减低增值额，从而适用较低税率纳税或享受免税待遇。1利用税收优惠政策进行纳税筹划 (1) 20%临界点筹划法根据我国土地增值税暂行条例规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税1。这种筹划方法的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在20%以内，以获得免税待遇。要降低增值率，关键是降低增值额。 案例4：某市房地产开发企业A出售普通标准商品房取得销售收入6000万元，扣除项目金额为4400万元（未包括税金）1。销售税金及附加6000×5%×（17%3%）330万元 扣除项目金额合计44003304730万元  增值额600047301270万元  增值率1270/4730×100%26.8% 适用30%的税率，因此应纳的土地增值税为1270×30%381万元 通过上述计算可以看出，普通标准住宅的增值率为26.8%，超过20%，需要缴纳土地增值税。要使普通标准住宅获得免税待遇，可将其增值率控制在20%以内。即可以选择降低普通标准住宅的销售价格。降低销售价格虽然会使增值率降低，但也会导致销售收入的减少，影响企业的利润，这种方法是否合理应通过比较减少的收入和少缴纳的税金做出决定。假定其他条件不变,改变普通标准住宅的销售价格,令其为X1,则销售税金及附加X1×5%×（17%3%）0.055X1扣除项目金额合计44000.055X1 增值额X1（44000.055X1）X10.055X14400增值率（X10.055X14400）/（44000.055X1）×100%  由等式（X10.055X14400）/（44000.055X1）×100%20%解得X15653.1万元。此时销售收入比原来的6000万元减少了346.9万元，由于免征土地增值税而少纳税381万元，与减少的收入相比节省了34.1万元。由此看见利用20%临界点筹划法，使房地产开发企业享受免征土地增值税的优惠政策。  (2)分散收入筹划法由于土地增值税采用的是以增值额为基础的超率累进税制，因此土地增值税筹划最关键的一点就是合理合法地控制、降低增值额。增值额是纳税人转让房地产的收入减除扣除项目的金额的余额。因此如何合理、合法地分散收入，便成了降低税负的关键。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。同时，税法还规定，纳税人既建造普通标准住宅又从事其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税待遇6。现举一案例加以分析说明。 案例5：某房地产开发企业，当年房地产开发收入为2亿，其中普通标准住宅销售额为1.2亿元，豪华住宅的销售额为8000万元。税法规定可扣除项目的金额为1.4亿元，其中普通标准住宅可扣除项目的金额为10050万元，豪华住宅的可扣除项目的金额为3950万元6。 不分别核算时：增值率=（20000-14000）÷14000×100%=42.9%，适用税率为30%应纳土地增值税=（20000-14000）×30%=1800（万元）分别核算时： 普通住宅：增值率=（12000-10050）÷10050×100%=19.4%税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值率小于20%免征土地增值税。应纳土地增值税=0（万元） 豪华住宅：增值率=（8000-3950）÷3950×100%=103%，适用税率为50%应纳土地增值税=（8000-3950）×50%-3950×15%=1432.5（万元）二者合计应纳土地增值税1432.5万元 分别核算比不分别核算少支出税金=1800-1432.5=367.5（万元）从这个案例中，我们可以看出，房地产开发企业同时建造普通标准住宅和豪华住宅时，若能够明确分清普通住宅和豪华住宅及其扣除项目金额，且普通标准住宅的增值率低于20%时，将它们分开核算比不分开核算要节约土地增值税。所以选择分开核算的方式缴纳土地增值税。2利用土地增值税的建房方式进行纳税筹划（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税7。比如某房地产开发公司购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以通过预收购房者的购房款作为合作建房的资金。这样，从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这样，在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于房地产公司的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税。案例6：甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司8。 法一：若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字199548号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入，再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。 法二：若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税200621号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字199548号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。（2）代建房方式。税法规定，代建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业，是营业税的征税范围。由于建筑行业适用的是3%的比例税率，税负较低，而土地增值税适用的是30%60%的四级超率累进税率，前者节税明显。因此，如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用先开发后销售方式。这种筹划可以是由房地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己购买和取得，其关键是房地产权没有发生转移就可以了。为了使该项筹划更加顺利，房地产开发公司可以根据市场情况，适当降低代建房劳务收入的数额，以取得客户的配合。3利用利息支出扣除方式进行纳税筹划依据土地增值税暂行条例实施细则（以下简称实施细则）第七条（三）中关于利息支出扣除项目之规定：“凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除2。 案例7：某房地产开发公司开发商品房，当地政府规定的扣除比例为5%和10%，其支付的地价款为600万元，开发成本为1000万元，我们针对利息支出为90万元和70万元两种情况进行筹划（假设该利息支出为可分摊且能提供金融机构证明，并未超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额）6。首先计算扣除的利息支出差异为（取得土地使用权所支付的金额十房地产开发成本）×（10%-5%）=（600+1000）×5%=80（万元）。其次判断当允许扣除的利息支出为90万元时，由于90万>80万，所以该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计90+（600+1000）×5%=170万元，否则只能按（600+1000）×10%=160万元扣除，扣税基数将减少10万元而多缴税款；同理，当允许扣除的利息支出为70万元时，由于70万<80万，所以应选择第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供有关金融机构的证明，这样利息支出和其他房地产开发费用扣除共计（600+1000）×10%=160万元，可以多扣除160-（70+80）=10万元利息支出，扣税基数增加10万元。所以从这个案例分析中我们可以得出，房地产开发企业如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息支出所占比例较高，可考虑分摊利息并提供金融机构证明，据实扣除并加扣其他开发费用。如果企业购买房地产主要依靠权益资本筹资，利息支出很少，则可考虑不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用。4利用资金时间价值进行纳税筹划在实务中，房地产开发企业在房产开发项目竣工结算前出售商品房（不包括经济适用住房）所取得的收入，按预征比例征收土地增值税。 房产开发项目竣工结算或是房地产开发项目全部转让完毕后，进行土地增值税清算，应交的土地增值税多退少补17。这和理论知识中土地增值税的纳税期限有所区别。既然房地产开发企业是按收入的预征率进行预缴，那么房地产开发企业就可以适当降低收入，即将土地增值税税额后移，取得资金的时间价值。这个方法不仅可靠，而且还实用。这种筹划方法可谓深得许多房地产开发企业的好评。 总之，房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时，要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响，并根据企业自身特点和开发项目特点，选择适合本企业的土地增值税纳税筹划方案，从而达到降低企业税负，使企业价值最大化的目的。（三）企业所得税的纳税筹划分析企业营运过程中所得税纳税筹划利益的实现，主要是通过依据国家规定所允许的核算方法、计算程序、费用分摊、利润分配等一系列合法要求，合理安排企业内部核算活动，使成本、费用和利润达到最佳值，实现节税目的。具体而言，主要可采取以下几项措施：1利用应纳税所得额进行纳税筹划（1）拆分组织结构“拆分组织结构”的一般原理为：分设企业，增加所得税扣除限额，减低企业所得税。企业所得税法第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5，第四十四条规定：企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过当年销售（营业）收入15%准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。费用扣除规定了限额，企业超标就要进行纳税调整2。案例8：某房地产开发企业某年度实现销售净收入20000万元，企业当年发生业务招待费160万元。发生广告费和业务宣传费3500万元8。根据税收政策规定的扣除限额计算如下：  业务招待费超标：160-（160×60）=64（万元）广告费和业务宣传费超标：3500-20000×15=500（万元） 超标部分应交纳企业所得税税额：（64+500）×25=141（万元） 在这个条件下的节税技巧就是：拆分企业的组织结构，也就是通过分设企业来增加扣除限额，从而增加税前的扣除费用，减轻企业所得税税额。