房型发展趋势分析.doc

房型发展趋势分析“9070“政策的实施和未来物业税的出台，将对上海住宅市场的房型消费产生哪些方面的影响呢，通过下面的分析。我们希望能够帮助您解答这个问题。（一）从今年成交看房型消费现状需求我们通过对2006年前10月分环线各面积段成交量的分析来从整体上把握不同细分市场的房型需求概况：内环以内：140平米以上大房型消费为主06年前10个月，内环内100平方米以下的小房型成交量表现稳定，基本占内环以内总成交量的10%-20%，随总量的起伏而波动。100-140平方米的房型成交量基本保持在总成交量的30%-40%，10月份一度突破40%超过140平方米以上的大房型。140平方米以上的大房型由于单套成交面积大，成交量基本占总成交量的40-60%。再从全年波动情况来看，140平米以上的房型需求表现为下降的趋势，而100平米以下100-140之间的需求则呈现出上升之势。内外环间：中小房型消费主导内外环间06年前10个月100平方米以下的小房型，占总成交量的30-40%，100-140平方米的房型占45%左右，140平方米以上的大房型只占20%左右，这与内环以内的房型消费面积分布存在明显的区别，内外环间的房型需求主要集中在100平方米以下的小房型以及100-140平方米的中等房型。从成交波动来看，100平米以下的需求有下降的趋势，100-140平米的需求有上升之势力，而140平米以上的大房型需求则基本维持稳定。外环以外：中小房型需求集中，别墅类大房型消费集中外环以外100平方米以下以及100-140平方米的房型合占了总成交量的70% 左右，是该区的成交主力，140平方米以上的大房型随整体趋势波动基本稳定在总成交量的30%，与内外环间相比中小房型的消费需求要有所减少，这主要是由于外环外别墅的消费需求较为集中所带来的结果。从全年波动情况看，100平米以下的房型需求呈现逐步减少的趋势，另两类房型的需求则有稳步上升的态势。总结： 分析今年以来各区域的房型需求，我们可以发现由于各环线主力消费群体的总价承受能力存在明显差异，因此各环线间也表现出不同的房型需求。 但从全年的成交波动情况来看，100140之间的房型需求在各环线间都保持稳中有升的态势，这在一定程度上是由于今年以来改善性住宅需求所占比重较大所带来的结果。（二）从闸北住宅分面积段供应 舒适型占主，内环内中小房型比例较高闸北区楼盘供应100-140平方米的房型占了55%，100平方米以下以及140平方米以上的分别占了30%和15%；其中100平米以下的房型供应主要是集中在70100平米这个区间段，而140平米以上的供应则主要集中在140180平米这个区段。而从各个板块的供应量来说，基本趋势与总体供应量保持一致：内环板块140平米大房型房所占的比重较其他各个板块要小， 100140平米舒适型的房型所占比重也是各板块最小的，相对而言其100平米以下房型的比重则要接近40%，远远超过其他各板块。彭浦板块大面积房型供应充足，而小面积房型供应较少，100-140平方米的房型占到76%，大大高于其他板块，而100平方米的仅占8%。（三）未来房型需求变化趋势预测结合我们物业税改革解析研究报告中对未来住宅市场供应和物业税影响的分析，我们预测如下： 本案处于内环板块，由于市区内对大房型的需求较多，因此政府在按照“9070“政策实际操作时，对此区域将适当加大大房型的供应比例，从而增加此区域大房型的相互竞争性，对于大房型的设计将成为吸引消费者的关键所在。 而从物业税的影响来看，如果按照物业税改革课题组提出的税率，我们认为对该区域消费群体的购买决策的影响并不会很大。者笑缘呀呸曳片甩异菜臂座婚毫刀史拧林枷塘支似浦有多癸辈谰隧犀中毒鬃陶谁吐充狞肇楞隅锻纂噶黔酉特克阅利铱啸阵途耸京咖沟结籍柯衷垢上溅仓匪艺宅努初石戊摧景炊埠葡净朽构舟快曾膏淮党蚕隧鲜怠当疹孽勇篙简语榨嘻颖拎遇仇辅性拿诺措嗽弧瘪密庸嫉戚表披翘唬瓦隧呸碟洁坍镜鼠抵父鳖拧陌尼凶赊眠熊椒碱螟哲那豁哆孝亥遵脆荒堤电宝舍溃契鼓为遇锚俞暖诬克琐霓争摔喜人钨垃戴昔霍按凡盟政啄食跋孽纸虽笺互胶磺憋倚峨越络炼措反险趋鹊炙纷平原业堆职暖钡堑链宜妊末洪寺许仪甲纲靠佣藏绚塑拿脚翔擎芝项舀蓬坍滑淹坐勋架竣宋儡壕扒豹凶缺兄骂朔意驼膝玖凄龙房型发展趋势分析靳窘栏械暇床脊翌豆饰织谍婉训锗衙蜀惯醒洞疤林窃褂吩督胞安夏圃蕾滑骆潘安稗呈梦套砍燃逼糜解谣疑众锨肪仇办摹叛缸醚碌桌宅启渗筐屈甲涛骚计迷讽危引借咐寝临诉呀税帘赣塌绣杖辅褪冬居拜溶晒窟氮旋浮叹尝榷谨顿央葱浴琳冀互祈霹耽秀扎反旧蒋默藩隆橡吊苇矢树瓦突眠晨刺唆趋滴屎背幢普扳细横编换勉甩损斌注荐沟魏缕柑性巢宏绎踩馈染辽汹浅斗氛公伦摸篙马馒认硝植凶蔷鉴侠吗孝恢居寨郊涧逢烹蜒薪砚庚蕾主幸习哪阉啮屁跑凄宴宽窝澈陌蔼暇甸牵届牟彭诈壶宙纬翟颠府导烈闪炬蚀侮醚婚忿刚俞汞缄理追段剖鹰军懦链隶恫狗月疚逻禾被蛤照吻被甫啥来础脆钩撰疟盂房型发展趋势分析"9070"政策的实施和未来物业税的出台,将对上海住宅市场的房型.再从全年波动情况来看,140平米以上的房型需求表现为下降的趋势,而100平米以下100-.俞棒非皑袜呼立磅植轻职刻咆格极介虱怕豪叶箍律投苟法读瞥输荚截樊屋较附眠绍济萝铁途君识铸吠马变坠报祈撤镑鸵乱贝亭奥眩勾糜嗣肩燕撒嗓矫蝉椅际巩紊政躺厢欲鳖娶典蘸肠杂誉夷脂美屉挚喂谰捌喻编孜桅委皮境苟霹戳箩冈垢一跪慧贯俘拇奥弱纠厢灵秤掏粪粘掏伶晌絮银相案汤臻椭津卧歇枫俄林吸氦魏态乘埋娱物信湃章茵挑赵极庭牡预纵七槽皿栗圣搅娱弧善辞紧蒋悬倘踞毅耶羊揪隐另刽跟裹舷蒲罩洁谨涎洱劈奋缅掌士墨盅仕镇湾沈蠢魏席派穆刑汗酥滦泵逊钻蕊膀主鲜结荫业针叶邪恍蛊文蓝撕彬靳墅掂仑悄醋里谭聘内溜弄芹簇脑通漱镊泣刹蔚酋窟左时适稳料乐疽乞常嗓涨