项目成本管理在房地产项目中的应用.doc

项目成本管理在房地产项目中的应用The Application of Project Cost Management in Real Estate Project 专 业 准考证号 姓 名 指导教师 摘 要随着我国市场经济的逐步完善，施工企业的发展也更趋正轨。因此，施工企业要想在激烈的市场竟争中生存发展，就必须提高管理水平。本文研究的施工成本管理理论和控制方法及在施工项目上的应用，旨在提高施工企业的管理水平，增强企业的市场竞争能力。特别是计算机和网络技术的应用，也为成本管理提供了更有效的手段。但是，现有的成本管理应用软件，在应用到施工项目成本管理时，很难实现，特别是施工项目分布分散，点多面广，且施工条件不便利，人员素质不高，成本管理工作的特性又是实时、动态及不确定。对于复杂软件的应用更是纸上谈兵，为了提高成本管理的现代化水平，降低成本，采用一定的网络技术，很好地解决了成本管理软件复杂化的问题，又使成本管理得到有效控制，寻求一条现代化且行之有效的成本管理办法。关键词：项目管理;施工成本;成本管理AbstractWith continuous development of the market of our economic system, the development of construction enterprise step into the right path. Therefore if the construction enterprise wants to survive and develop itself in the market competition, they have to improve the level of management. The purpose of studying thesis of construction enterprise cost and control and performance on construction project in this article, is to promote the management of cost control of enterprise and strengthen the market. Especially the use of computer and net technique, it becomes the most effective master for the cost management. But the software of the available cost management, when it is used to the cost management of construction project, it is difficult to carry out. Especially the construction enterprise is more sport and more entire area, the conditions of construction is not convenient, the staff is more little quality, the cost management is timely and not definitely, so the use of complicate software is to fight only on paper. In order to improve the modern level of cost management, to reduce the cost, if use some net technique it is the best way to solve the problem of the complicate software, and control the cost effectively, explore a modem and effective way of the cost management.Key words: project management; construction cost; cost management目 录第一章 项目管理知识背景111项目管理概要112项目管理在世界范围的发展演进及趋势2121项目管理发展简历2122现代项目管理的主要特点2123项目管理研究的发展趋势313我国项目管理现状与展望4131中国项目管理的主要发展历程4132我国项目管理目前在运用实践方面的概况5133我国项目管理目前在理论研究方面的概况5134我国项目管理存在的主要问题和对策5第二章 项目成本管理62.1 项目成本管理概述62.2项目成本管理的主要过程72.2.1成本预测72.2.2 成本分析72.2.3 成本控制82.3项目成本控制82.3.1项目控制原则82.3.2项目成本控制措施92.4 施工成本分析的依据9第三章 项目成本管理在畅园新村63#楼工程中的应用123.1 项目简介123.2 项目特点123.3 畅园新村63#楼工程项目成本预测123.4工程项目成本控制133.4.1工程项目成本控制过程133.4.2畅园新村63#工程项目成本控制措施153.4.3畅园新村63#工程项目成本控制原则173.4.4 工程项目成本控制存在的问题18参考文献19致 谢20第一章 项目管理知识背景11项目管理概要项目，“是为生产某一独特的产品或服务所做的临时性工作。临时性是指每一个项目都有一个明确的开始时间和结束时间；独特性是指项目所创造的产品或服务与所有其它产品或服务相比，在某些方面具有明显差别。”项目有如下特征：1、详细而又明确的目标，2、独特的性质，3、资源成本的约束性，4、项目实施的一次性，5、项目的不确定性，6、通常为了追求一种新事物才组织项目等。项目管理是指项目管理者在有限资源的条件下，运用系统理论和方法，对项目涉及的全部工作进行管理，使项目从决策到实施过程进行计划、组织、指挥、协调控制和总结评价，以实现项目的特定目标。项目管理方式是一种科学管理。在领导方式上，它强调个人责任，实行项目经理负责制；在管理机构上，它采用临时性动态组织形式项目小组；在管理目标上，它坚持效益最优原则下的目标管理；在管理手段上，它有比较完整的技术方法。项目管理的特点，有复杂性、创造性、集权性、专业性、组织的临时性、柔性等特征。项目管理包括五个基本过程：项目启动、计划过程、实施过程、控制过程及结束过程。这五个过程是一个闭环控制过程。这五个过程组成了项目的生命周期。项目管理的要素，从以前的成本、进度、质量三要素，发展到成本、进度、质量和范围四要素，在此基础上增加项目组织作为项目管理的第五要素，但成功的项目管理一般还要考虑客户的满意度，合起来称为成功项目管理的六要素。项目管理者联盟，项目管理问题。根据美国项目管理协会（PMI）颁布的2000版项目管理知识体系指南（PMOK），现代项目管理包括九大知识范畴，即：综合管理、范围管理、进度管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购和分包管理。项目管理的精髓有两个：一是系统思考，二是对项目管理的执行情况进行监控，以确保项目大体按计划进行。项目管理中可以通过多种方法组织人们进行项目工作，但主要常见组织结构是：职能型、项目型和矩阵型。而每种项目组织结构都有其优劣势和适用环境。近年来，“项目”一词的使用频率在加速增长，有关项目管理的书籍如雨后春笋到处可见，各类项目管理的认证备受青睐。美国著名学者罗伯特?丁格雷厄指出：“因为项目是适应环境变化的普遍方式，故而一个组织的成功与否取决于其管理项目的水平。”美国项目管理专业资质认证委员会主席Danl Grace 指出：“当今社会，一切都是项目，一切也将成为项目。”项目管理作为一种科学的管理方法体系，在从多大型，复杂项目管理上取得的巨大成功，充分证明它是一种获得公认的管理模式。12项目管理在世界范围的发展演进及趋势121项目管理发展简历项目管理发展的简历，大体上可分为四个阶段：（1）潜意识的项目管理萌芽阶段：从远古到20世纪30年代以前，人们无意识地按照项目的形式进行运作。如古埃及的金字塔、古罗马的尼姆水道、古代中国的都江堰和万里长城。这些前人的杰作展示了人们项目管理的智慧。但应该知道，当项目管理还没有形成为科学和有效的技巧及方法之前，对项目的管理还只是凭经验和直觉，依靠个别人的才能和天赋，根本上没有科学性。（2）传统项目管理的形成阶段：20世纪30年代初期到50年代初期。阶段特征是：使用“甘特图”以进行项目的规划和控制。传统的项目和项目管理的概念主要起源于建筑业，这是由于建筑项目相对而言，比其他活动的实施过程表现更为复杂。随着社会进步和科技的发展，项目管理不断完善，同时，项目管理的应用领域也不断扩充。（3）项目管理的传播和现代化：20世纪50年代初到70年代末期。主要特征是开发和推广网络计划技术。进入20世纪50年代，美国军界和各大企业的管理人员纷纷为管理各类项目寻求更为有效的计划和控制技术。在各种方法中，最为有效和方便的莫过于网络计划技术，它克服了甘特图的各种缺陷，能够反映项目进展中各工作之间的逻辑关系，能够描述各工作环节和工作单位之间的接口界面以及项目的进展情况，并可事先进行科学安排，因而给管理人员对项目进行有效管理带来极大方便。 （4）项目管理的发展阶段：20世纪70年代末到现在。主要特点是项目管理范围的扩大，其它学科的交叉渗透和相互促进。现代项目管理与传统项目管理相比出现了4大转变：从艺术到科学、从经验到理性；从实现“三大约束”到使利益相关者满意；从项目式管理到“按项目进行管理”；从项目实施者到职业经理人。网络方法的出现，给管理科学的发展注入了活力。它不仅促进了1957年出现的系统工程，而且使第二次世界大战中发展起来的运筹学也得到了充实。网络技术由此而成为一门独立的学科，项目管理因之更加充实，并逐渐发展和完善起来。122现代项目管理的主要特点国际上项目管理发展的现状，可总结为三大热点和三大特点。其中三大特点为：（1）项目管理的全球化发展。知识经济时代的一个重要特点是知识与经济的全球化，因为竞争的需要和信息技术的支撑，促使了项目管理的全球化发展。 （2）关于项目管理的多元化发展。在行业性方面，建筑业的项目实践历史最久，随后20世纪40年代美国的国防工业，继而是各行各业，现在也受到了高科技产业及各种社会大型活动的重视，开始在这些领域发挥它的作用。 （3）项目管理的专业学科发展。主要反映在以下三个方面：A、项目管理知识体系（PMBOK）在不断发展和完善之中。B、学历教育从学士、硕士到博士、非学历教育从基层项目管理人员和高层项目管理形成了层次化的教育体系。C、对项目和项目管理的学科探索正在积极进行之中，有分析性的，也有综合性的，有原理概念性，也有工具方法性的。其中三大热点为：证书制热。项目管理人员资质认证制度首先是PMI在PMBOK基础上发展起来的，它代表了一种专业权威机构对从事项目管理人员的资质认可，国际项目管理协会IPMA也推出了类似的ICB体制，目前世界各国也积极开展这项工作培训热。由于项目管理从业人员日渐增多，培训的需求急骤增长，世界各国的学校专业学术组织、专业培训机构、咨询公司等，纷纷提出了可满足各种层次需求的培训计划和方案。软件热。数据表明，在美国的项目管理人员中有90%左右已在不同程度上使用项目管理软件。有面向计划管理的，有信息资源系统管理的，有围绕时间、费用、质量三个坐标控制的等等。目前西方发达国家在项目管理中还应用了计算机网络技术，开始实现了项络化、虚拟化。种种迹象表明 ，21世纪项目管理将更多的依靠电脑技术和网络技术，新世纪的项目管理必将成为信息化管理，目前使用较多的主要有MICROSOFT 、 DROFEET2000和P等。123项目管理研究的发展趋势进入21世纪以来，项目管理变化最快的八大领域是：（1）项目管理成熟度模型，（2）开发有效的程序文件管理，（3）多项目管理，（4）项目管理方法论，（5）持续改进，（6）容量计划，（7）能力模型，（8）阶段收尾评审会议。比如，项目管理成熟度模型， 在基于项目管理过程的基础上，把企业项目管理水平从混乱到规范再到优化的进化过程分成有序的五个等级，形成一个逐步升级的平台。它是一种标准，这种标准是为了让组织了解本组织的组织项目管理状况，基于整套的和完整的组织项目管理的最佳实践来衡量成熟度。同时，该模型还可以组织改进和提高项目成熟度制定计划。成熟度意味着成熟的或条件完善的，它指组织在发展过程中不断地充实和改善项目管理的能力，从而提高项目的成功率，项目管理成熟度模型作为一种全新的理念，为企业项目管理水平的提高提供了一个评估与改进的框架。再比如，随着计算机和网络技术的飞速发展，我们迎来了一个知识和信息的时代，传统的纵向经济运营模式向着越来越横向发展，经济全球化的浪潮席卷全世界的每一个角落。在这种大背景下，从事项目管理研究和实践的学者和管理者们，把目光投向了如何对项目管理集成化，如何进行多项目的管理即项目组合管理或项目群管理。根据DLATJE ET AL（1994）的定义，一个项目组合是指为了增加效益而采取统一协调管理的一组项目，根据MARL LYCETT（2003）对项目群管理的定义，项目群管理是指为了实现一定利益，对一组相关的项目进行集成和管理，而当对单个项目采取独立的项目管理时，这一利益将无法实现。项目群管理和项目组合管理的区别就在于构成项目管理的这些项目之间是相互联系的，根据这些学者对项目组合管理和项目群管理的定义不难看出，尽管项目群管理更强调项目群中的项目具有相互联系，但是，项目组合管理和项目群管理的内涵是相似的。他们研究的都是对空间上分散于异地的多个项目同步地进行计划、组织、协调、控制、以加强信息交流的及时性、准确性和互动性，最终实现管理目管理网规范化，决策科学化，提升企业的竞争力。人民大学的郭蕊博士在国内外项目管理研究的理论、框架及其进展（2006）一文中指出，从演化经济学的视角看，项目管理研究的演进路径主要有，从关注项目管理技术到关注项目作为临时性组织，从重视合同到注重项目参与人及相关利益者的关系，从矩阵式组织结构到关注项目型公司的创新和学习，从单一项目到多项目组织及项目网络，从多项目到项目和他们所处的商业环境、生态系统之间的关系。另外，他还认为未来项目管理的研究应该在以下方面有所突破：第一，从项目管理的硬因素转向软因素的关注。第二，从项目层面过渡到组织级别的项目管理，重视项目管理中的战略计划。第三，从静态的管理到动态的创新和学习。第四，研究对象不断扩展，从孤立的单一项目管理转向项目商业生态系统的重视。应尚军博士在项目管理的研究现状与研究前景（2005）一文中提出，目前国外对项目管理的研究把精力倾注在对传统方法的改进上，尤其在对资源约束下的项目计划问题的研究方面已经出现了大量的研究成果。另外也有全新的项目管理方法提出，尤其是项目管理知识体系的提出。他认为项目管理方法在以下3个领域还存在广阔的研究前景:1、项目的组织方式研究，2、项目的网络计划研究,3、项目的控制技术研究。而今后的项目管理研究将会集中在两个方面：一是，具体的项目管理方法的研究。二是，关于项目管理知识体系的研究，主要涉及项目管理知识体系应该包含的内容和其知识结构的安排。项目管理者联盟文章，深入探讨。13我国项目管理现状与展望131中国项目管理的主要发展历程（1）20世纪60年代初期，华罗庚教授将网络计划技术引入我国，称为“统筹法”。1965年，人民日报发表了华罗庚的统筹方法，这标志着我国项目管理学科的起源。（2）20世纪80年代，我国项目管理有了科学的系统方法，但主要应用范围仅在建筑业和国防，主要管理要素是进度、成本和质量三个方面。1980年我国开始吸收利用外资，伴随着项目的引进现代项目管理模式也随之应用于中国。1984年利用世行贷款建设的鲁布革水电工程，日本建筑企业运用项目管理方法取得了良好效果，给我国整个建设行业影响巨大。于是，在1987年，国家计委、建设部等有关部门联合通知，在一批试点企业和建筑单位中要求采用项目管理施工方法，并开始建设中国的项目经理认证制度。（3）20世纪90年代，主要是进行了一些项目管理的组织、制度、培训、普及等建设工作。20世纪90年代初，西北工业大学等单位倡导成立了我国第一个跨学科的项目管理专业学术组织。1992年，建设部制定了施工企业项目经理资质管理试行办法。1994年，我国开始举办项目管理师培训班；并在此基础上，于1995年12月成立了以清华为负责单位、以天津大学、同济大学、上海财经大学、西安交大为成员的项目管理培训网；1996年末，开始编写项目管理系列教材。（4）21世纪初的几年，现代项目管理在我国得到了进一步的发展和应用。主要如：2000年，美国项目管理学会的项目管理专业人员认证引入，三年后到2003年6月已有近千人进行认证。2001年下半年，国际项目协会的国际项目管理专业资质认证引入中国，当年11月管理认证300多人。截至今日，我国许多行业纷纷成立了项目管理组织，如中国建筑业协会工程项目管理委员会，这些都是项目管理学科在中国得到应用与发展的体现。132我国项目管理目前在运用实践方面的概况我国对项目管理的行业实践起步较晚，基本上是20世纪改革开放后才开始的。从项目的特点和性质来看，我国对项目管理的实际运用上是从开发和生产大规模、高费用、跨行业的航天、航空、国防和建筑业等复杂系统中发展起来的。但随着项目管理技术的发展，人们对它的有效性的认识越来越深，因此在现代工业企业中，项目管理的方法在产品开发、软件系统开发、设备大修工程、单件生产等方面也得到了广泛的应用。当代的项目管理已深入到各行各业，以不同的类型，不同的规模出现。信息、石化、文化、钢铁、图书出版业、教育等各种领域企业更多地采用项目管理方式。此外也受到高科技产业和各种社会大型活动的重视，开始在这些领域发挥作用。项目的应用类型也呈现出宏观、微观、非重点、工程、非工程、硬项目、软项目等不同角度。133我国项目管理目前在理论研究方面的概况在研究方面一些高校在70年代末才开始这方面的部分工作，如80年代初由美国项目管理专家约翰?宾在中美大连企业管理培训中讲授项目管理，教材同时在中国出版；80年代末，同济大学致力于工程项目管理领域的丁士昭教授出版工程项目管理等。但直到1991年才成立全国性的项目管理研究会。同年在上海宝钢召开了“新时期大型工程项目管理理论与实践”学术研讨会，出版了中国大型工程管理一书。1993年，中国国家自然科学基金会专题开展了重点项目“重大科技工程项目管理理论与方法研究”，这是国内首次专题研究项目管理。2001年5月，我国正式推出了中国项目管理知识体系（C-PMBOK），并建立了符合中国国情的国际项目管理专业资质认证标准（C-NCB），这两大成果标志着中国项目管理学科体系的成熟。总体来说，国内外学者对项目管理理论还存在着很大的差异。从研究历史来看，国内外学者对项目管理理论研究起点的不同是形成这种差异的主要原因。国外学者在项目战略、项目群管理、价值改进、合同设计、合作伙伴、文化冲突、人力资源和知识管理8个主题上投入的研究精力远远多于国内学者，上述一些主题的相关研究在我国基本上处于空白状态。但是，农业和采掘业是项目管理研究很少关注的行业，相比之下国内学者的研究力度要略大于国外同行。134我国项目管理存在的主要问题和对策我国的项目管理经过多年的实践已取得了重要进展，但与国外相比，仍存在着很大差距，具体表现在如下几个方面：（1）项目管理理论落后，在理念上对项目管理带有偏见。研究还处在不太成熟的阶段，应用范围较窄。（2）缺乏专业的项目管理机构和人才。（3）项目管理体制存在缺陷，甚至有些重大项目缺失管理。4）尽管我国已经有了与项目相关的法律、法规但仍不够完善和系统化，至今没有制定出项目管理专业和行业指导性实施准则。  当前世界为项目管理的发展提供了一个难得的机遇，如何抓住时机，努力使项目管理与我国社会经济协调发展已是迫在眉睫的问题。很多学者都提出我国项目发展的对策，具体有：（1）面向市场，面向国际，加快我国项目管理在实践实用，理论研究、教育培训、学科建设等全面发展的步伐。（2）尽快在政府支持下巩固与发展我国项目管理可学会组织。（3）加大培训力度，以推进证书制为突破口，促进专业人员水平的提高和学科发展。第二章 项目成本管理2.1 项目成本管理概述项目成本管理由一些过程组成，要在预算下完成项目这些过程是必不可少的，以下是这些过程的主要框架：1、项目成本预测2、项目成本计划3、项目成本控制4、项目成本核算5、项目成本分析6、项目成本考核项目成本管理是建筑企业管理的一个重要组成部分,是降低成本提高经济效益的先进管理方法,是增强企业市场竞争力,保持企业持续、稳定、健康发展的有效途径。优胜劣汰是竞争的基本法则,企业要生存、求发展,就必须若练内功,采取各种措施降低项目成本,以低于竞争对手的成本进行生产经营,企业才能在竞争中立于不败之地。因此,现代企业管理必须更加关注项目成本管理,才能使项目成本管理方法更完善、更加科学。2.2项目成本管理的主要过程2.2.1成本预测成本预测是成本计划的基础,为编制科学、合理的成本控制目标提供依据。因此,成本预测对提高成本计划的科学性、降低成本和提高经济效益,具有重要的作用。成本预测的内容主要是使用科学的方法,结合中标价根据各项目的施工条件、机械设备人员素质等对项目的成本目标进行预测，包括：1、人工、材料、费用预测2、机械使用费预测3、临时设施费、工地转移费的预测2.2.2 成本分析成本分析是成本管理的一个重要环节,但从历史上看,我国多数建筑企业的成本分析都是薄弱环节,这主要体现在以下几个方面:1、成本分析局限事后的定期分析,没有开展日常分析和预测分析。分析方式主要是根据成本报表进行分析。2、成本分析局限于产品成本分析,由于缺乏责任成本核算的资料,没有开展责任成本分析。3、成本分析在一些企业仅限于经济分析,未能深入开展技术经济分析。4、成本分析仅限于成本计划执行情况的分析,没有开展成本效益分析。所以,我们认为对传统成本分析要进一步改革,在分析内容上,突破分析只以施工过程为对象,并仅限于经济方面因素分析的方法,要把分析对象扩大到经营全过程,深入到技术领域,开展技术经济分析;在分析作用上,把分析重点由考核成本计划执行情况,转移到开展成本效益分析,实现经济效益最优化;在分析时间上,增强分析时效,把分析由事后分析为主发展为事前分析为主;方法上,在分析范围上,不但要开展企业成本分析,还要推行责任单位成本分析。2.2.3 成本控制成本控制，就是在完成一个实施项目过程中，对所发生的成本支出，有组织，有系统地进行预测、计划、控制、核算、考核、分析等，进行科学管理的工作，对生产经营所消耗的物质资源和费用开支，及时纠正将要发生和已经发生的偏差，把各项生产费控制在计划成本范围之内，保证成本目标实现。包括：1、监督成本执行情况以及发现实际成本与计划的偏离2、要把一些合理的改变包括在基准成本中3、防止不正确的、不合理的，未经许可的改变包括在基准成本中4、把合理的改变通知项目涉及方过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支，进行指导、监督、调节和限制，及时纠正快要发生和已经发生的偏差，把各项生产费用控制在计划成本的范围之内，保证成本目标的实现。施工项目成本控制的目的，在于降低项目成本，提高经济效益。 2.3项目成本控制2.3.1项目控制原则施工项目成本控制原则是企业成本管理的基础和核心，施工项目经理部在对项目施工过程进行成本控制时，必须遵循以下基本原则。1、成本最低化原则。施工项目成本控制的根本目的，在于通过成本管理的各种手段，促进不断降低施工项目成本，以达到可能实现最低的目标成本的要求。 2、全面成本控制原则。全面成本管理是全企业、全员和全过程的管理，亦称“三全”管理。项目成本的全过程控制要求成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松，应使施工项目成本自始至终置于有效的控制之下。3、动态控制原则。施工项目是一次性的，成本控制应强调项目的中间控制，即动态控制，因为施工准备阶段的成本控制只是根据施工组织设计的具体内容确定成本目标、编制成本计划、制订成本控制的方案，为今后的成本控制做好准备；而竣工阶段的成本控制，由于成本盈亏已基本定局，即使发生了偏差，也已来不及纠正。动态控制、实时控制是项目成本管理的实施关键。 4、目标管理原则。目标管理的内容包括：目标的设定和分解，目标的责任到位和执行，检查目标的执行结果，评价目标和修正目标，形成目标管理的计划、实施、检查、处理循环，即PDCA循环.5、责、权、利相结合原则。在项目施工过程中，项目经理部各部门、各班组在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项目经理要对各部门、各班组在成本控制中的业绩进行定期的检查和考评，实行有奖有罚。 2.3.2项目成本控制措施降低施工项目成本的途径，应该是既开源又节流，或者说增收又节支。控制项目成本的措施归纳起来有三大方面：组织措施、技术措施、经济措施。 1、组织措施。项目经理是项目成本管理的第一责任人，全面组织项目部的成本管理工作；工程技术部是整个工程项目施工技术和进度的负责部门，应在保证质量、进度的前提下，尽可能采取先进技术，以降低工程成本；经营部主管合同实施和合同管理工作，负责工程进度款的申报和催款工作，处理施工赔偿问题；财务部主管工程项目的财务工作。2、技术措施。(1)制订先进的、经济合理的施工方案。正确选择施工方案是降低成本的关键所在。(2)在施工过程中，努力寻求各种提高工效的新工艺、新技术、新材料等降低成本的技术措施。 (3)严把质量关，杜绝返工现象，缩短验收时间，节省费用开支。 3、经济措施(1)人工费控制管理。(2)材料费控制管理。(3)机械费控制管理。 项目成本控制的组织措施、技术措施、经济措施，三者是融为一体、相互作用的。项目经理部是项目成本控制中心，要以投标报价为依据，制定项目成本控制目标，各部门和各班组通力合作，形成以市场投标报价为基础的施工方案经济优化、物资采购经济优化、劳动力配备经济优化的项目成本控制体系。 2.4 施工成本分析的依据1、施工成本分析，就是根据会计核算、业务核算和统计核算提供的资料，对施工成本的形成过程和影响成本升降的因素进行分析，以寻求进一步降低成本的途径；另一方面，通过成本分析，可从账簿、报表反映的成本现象看清成本的实质，从而增强项目成本的透明度和可控性，为加强成本控制，实现项目成本目标创造条件。  （1）会计核算  会计核算主要是价值核算。会计是对一定单位的经济业务进行计量、记录、分析和检查，做出预测，参与决策，实行监督，旨在实现最优经济效益的一种管理活动。它通过设置账户、复式记账、填制和审核凭证、登记账簿、成本计算、财产清查和编制会计报表等一系列有组织有系统的方法，来记录企业的一切生产经营活动，然后据以提出一些用货币来反映的有关各种综合性经济指标的数据。资产、负债、所有者权益、营业收入、成本、利润等会计六要素指标，主要是通过会计来核算。由于会计记录具有连续性、系统性、综合性等特点，所以它是施工成本分析的重要依据。 （2）业务核算 业务核算是各业务部门根据业务工作的需要而建立的核算制度，它包括原始记录和计算登记表，如单位工程及分部分项工程进度登记，质量登记，工效、定额计算登记，物资消耗定额记录，测试记录等等。业务核算的范围比会计、统计核算要广，会计和统计核算一般是对已经发生的经济活动进行核算，而业务核算，不但可以对已经发生的，而且还可以对尚未发生或正在发生的经济活动进行核算，看是否可以做，是否有经济效果。它的特点是，对个别的经济业务进行单项核算。例如各种技术措施、新工艺等项目，可以核算已经完成的项目是否达到原定的目的，取得预期的效果，也可以对准备采取措施的项目进行核算和审查，看是否有效果，值不值得采纳，随时都可以进行。业务核算的目的，在于迅速取得资料，在经济活动中及时采取措施进行调整。 (3)统计核算  统计核算是利用会计核算资料和业务核算资料，把企业生产经营活动客观现状的大量数据，按统计方法加以系统整理，表明其规律性。它的计量尺度比会计宽，可以用货币计算，也可以用实物或劳动量计量。它通过全面调查和抽样调查等特有的方法，不仅能提供绝对数指标，还能提供相对数和平均数指标，可以计算当前的实际水平，确定变动速度，可以预测发展的趋势。  2、施工成本分析的方法  (1)成本分析的基本方法 施工成本分析的基本方法包括：比较法、因素分析法、差额计算法、比率法等。  比较法  比较法，又称“指标对比分析法”，就是通过技术经济指标的对比，检查目标的完成情况，分析产生差异的原因，进而挖掘内部潜力的方法。这种方法，具有通俗易懂、简单易行、便于掌握的特点，因而得到了广泛的应用，但在应用时必须注意各技术经济指标的可比性。比较法的应用，通常有下列形式。实际指标与目标指标对比。以此检查目标完成情况，分析影响目标完成的积极因素极因素，以便及时采取措施，保证成本目标的实现。在进行实际指标与目标指标对比时，还应注意目标本身有无问题。如果目标本身出现问题，则应调整目标，重新正确评价实际工作的成绩。  本期实际指标与上期实际指标对比。通过这种对比，可以看出各项技术经济指标的变动情况，反映施工管理水平的提高程度。与本行业平均水平、先进水平对比。通过这种对比，可以反映本项目的技术管理和经济管理与行业的平均水平和先进水平的差距，进而采取措施赶超先进水平。 因素分析法  因素分析法又称连环置换法，这种方法可用来分析各种因素对成本的影响程度。在进行分析时，首先要假定众多因素中的一个因素发生了变化，而其他因素则不变，然后逐个替换，分别比较其计算结果，以确定各个因素的变化对成本的影响程度。因素分析法的计算步骤如下： 确定分析对象，并计算出实际与目标数的差异；确定该指标是由哪几个因素组成的，并按其相互关系进行排序(排序规则是：先实物量，后价值量；先绝对值，后相对值)；以目标数为基础，将各因素的目标数相乘，作为分析替代的基数；将各个因素的实际数按照上面的排列顺序进行替换计算，并将替换后的实际数保留下来；将每次替换计算所得的结果，与前一次的计算结果相比较，两者的差异即为该因素对成本的影响程度；各个因素的影响程度之和，应与分析对象的总差异相等。差额计算法  差额计算法是因素分析法的一种简化形式，它利用各个因素的目标值与实际值的差额来计算其对成本的影响程度。比率法  比率法是指用两个以上的指标的比例进行分析的方法。它的基本特点是：先把对比分析的数值变成相对数，再观察其相互之间的关系。常用的比率法有以下几种。  相关比率法。由于项目经济活动的各个方面是相互联系，相互依存，又相互影响的，因而可以将两个性质不同而又相关的指标加以对比，求出比率，并以此来考察经营成果的好坏。例如：产值和工资是两个不同的概念，但他们的关系又是投入与产出的关系。在一般情况下，都希望以最少的工资支出完成最大的产值。因此，用产值工资率指标来考核人工费的支出水平，就很能说明问题。 构成比率法。又称比重分析法或结构对比分析法。通过构成比率，可以考察成本总量的构成情况及各成本项目占成本总量的比重，同时也可看出量、本、利的比例关系(即预算成本、实际成本和降低成本的比例关系)，从而为寻求降低成本的途径指明方向。动态比率法。动态比率法，就是将同类指标不同时期的数值进行对比，求出比率，以分析该项指标的发展方向和发展速度。第三章 项目成本管理在畅园新村63#楼工程中的应用3.1 项目简介畅园新村63#楼建设项目是不是为了进一步适应市场需求变化而提出的。随着近些年来不断炒房产的缘故。许多开发公司不断建设大套房型的住宅房屋，而中小型房偏少，但不断飙升的房价，却让很多人望尘莫及，连房都买不起，更何谈是大户型的房屋，所以中小型房的建设是适应市场需求的。 3.2 项目特点畅园新村63#楼项目的特点：1、以中小型房为主的经济实用房2、周边绿化带建设完备3、地理位置优越，交通方便3.3 畅园新村63#楼工程项目成本预测1、人工、材料、费用预测首先分析畅园新村63#楼工程项目采用的人工费单价,再分析工人的工资水平及社会劳务的市场行情,根据工期及准备投入的人员数量分析该项工程合同价中人工费是否超支;其次材料费占建安费的比重极大,应作为重点予以准确把握,分别对主材、地材、辅材、其它材料费进行逐项分析,重新核定材料的供应地点、购买价、运输方式及装卸费,分析定额中规定的材料规格与实际采用的材料规格的不同,对比实际用量与定额用量的差异,汇总分析预算中的其它材料价,与实际价的差异。2、机械使用费预测投标施工组织中的机械设备的型号,数量一般是采用定额中的施工方法套算出来的,与工地实际施工有一定差异,工作效率也有不同,因此要测算实际将要发生的机使费。同时,还得计算可能发生的机械租赁费及需新购置的机械设备费的摊销费,对主要机械重新核定台班产量定额。3、临时设施费、工地转移费的预测临时设施费内容包括:临时设施的搭设,需根据工期的长短和拟投入的人员、设备的多少来确定临时设施的规模和标准,按实际发生并参考以往工程施工中包干控制的历史数据确定目标值。工地转移费应根据转移距离的远近和拟转移人员设备的多少核定预测目标值。总之,通过对上述几种主要费用的预测,即可确定人工、材料、机械及间接费的控制标准,也可确定必须在多长工期内完成该项目,才能完成管理费的目标控制。所以说,成本预测是成本控制的基础。3.4工程项目成本控制3.4.1工程项目成本控制过程1、项目设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规