青岛万科城项目答客问（精） .doc

青岛万科城项目答客问目录一、 背景篇二、 区位篇三、 规划篇四、 产品篇五、 竞品篇六、 合同篇七、 关于购房细节八、 客户疑难问题解答九、客户购房须知及费用一、背景篇（一）开发公司1. 开发商是哪家公司？答：万科城置业有限公司。2. 公司成立时间？公司注册资金及资质？答：1984年公司成立，是国家一资质的开发公司。3. 公司去年总开发面积以及业绩表现？答：2009年万科总开发面积668万平米和630亿的销售金额，万科连续获销售面积与销售金额双冠王。4. 开发商在整个青岛市场的生存状态和发展前景？答：首先万科公司是非常看好青岛，因为青岛这个海滨城市有巨大的发展潜力。06年万科公司进入青岛，第一个项目是在城阳开发的魅力之城，截止现在万科在市区已经6盘联动了，这个发展速度在整个青岛市场非常快的，那么我们现在在售的楼盘有城阳的魅力之城、城市花园，即墨的四季花城和四方的金色城品，且每个项目的销售速度都非常快，这也要感谢青岛对于万科的认可和热爱。（二）关于合作单位1. 总承建单位企业资质、总公司名称？专业资质？等级？答：我们的施工单位是上海建工，属于国家一级施工资质的公司，代表作品有国家大剧院、上海环球金融中心、东方明珠电视广播塔等过内非常知名的项目。2. 设计单位全称？设计资质等级？答：A3洛杉矶街区：RTKL,特色是融合不同文化背景，尊重自然和环境的条件，达成提供完美设计成果的目标。 代表作：深圳万象城、上海大宁国际、中粮大悦城、南京翠屏山庄等,同时配合政府做新都心整体规划设计。A4多伦多街区是由中国、日本、加拿大共同设计，建筑设计单位：日本设计公司：日本株式会社山设计工坊；设计师：铃木新；代表作品：日本幕张新城等；加拿大：CA中国设计公司：原构国际；设计师：高赢东A4多伦多街区：景观设计公司：和计画设计单位，设计师：中里严A5纽约街区，设计公司：RTKL代表作：深圳万象城、上海大宁国际、中粮大悦城、南京翠屏山庄等,同时配合政府做新都心规划设计。A6阿姆斯特丹街区，设计公司：contexture公司代表作：万科天津东里湖、上海高桥新荷兰城镇;设计师：Wouter、Onno 。A7东京街区,建筑设计师是津岛晓声、小林博仁3. 物业公司全称？ 物业公司以往管理过的项目？答：万科物业服务有限公司，目前万科所有的项目均有万科物业来管理的。4. 物业公司曾获得过何种资格认证或荣誉？物业公司的服务理念、管理模式？答：1996年，万科物业在行业内首家顺利通过ISO9002：1994第三方国际质量认证，在规范化管理方面迈出了关键的一步。多次被中国质量监督协会评为“用户满意的物业管理企业”，被国家建设部“全国城市物业管理优秀示范小区”。万科物业的口号就是全心全意全为您，随着07年7月万科物业在青岛运作以来，就一如既往的秉承不断超越的服务精神，为青岛人民带来高品质的生活保障，本着持续超越我们的客户不断增长的期望的原则，为青岛所有万科的业主提供完善的物业服务。5. 项目整体规划及设计理念？答：四国一城设计，打造多元化无国界国际社区，承载当地历史人文的同时，衔接未来现代化城市发展。二、区位篇1. 详细位置描述？ 答：项目位于四方区308国道与合肥路交界处，属于青岛政府极力打造的青岛新都心核心地带。2. 区域如何规划？社区如何规划？答：目前项目处于青岛新都心的核心地段，处于青岛发展的方向，目前项目正处于施工期，未来这个片区将建成集住宅、商业为一体的居住区域，该区域规划是万科聘请了多国设计师联合打造的精品之作，吸纳以八大关为代表的万国建筑景观之精髓，创造一座可以承载历史衔接未来的国际化现代住区，该区域未来将会发展成为整个青岛地区居住、文化、商业交相融汇的城市核心地带。项目内也是融入了多国的建筑风格，5个街区相互交融，形成良好的社区氛围。3. 项目四至？ 答：项目东紧邻308国道，合肥路从社区中贯穿，北侧是蚌埠路向西直达重庆南路，交通非常便利。4. 总规划：占地面积、总建面、配套面积、绿化面积、绿化率、容积率、使用率？答：项目总占地面积17万平米，总建筑面积43万，配套含有商业、幼托、老年公寓及其他配套用房，面积共计10.65万平米。绿化面积达6.12万平米，绿化率达36%；容积率2.56；得房率为80%左右。5. 从项目到机场、火车站的车距？ 答：从项目处到机场可乘坐701路公交车可以直达或者605路与城阳汽车北站处转乘305路，时间是40-50分钟左右。从项目处到火车站可乘坐318/368/605路公交车到香港中路倒316路，或是乘坐3路到台东转2路就可以到达。6. 你们项目买东西方便吗？有什么商业配套？答：本小区除了有部分商业底商外，还要引进一家类似佳世客、万佳百货等的大型商超，不出“家门”就可满足购物需求。同时小区周边的商业配套是非常完善的，沿合肥路东行大约十分钟就可到达惠百家农贸超市、宁安路农贸市场，沿308国道北行至长沙路可到达长沙路水果批发市场；同时四方利群、乐购、市北区CBD商圈、辽阳路美特好、山东路家乐福商圈都在我们项目三公里的辐射范围之内，且都有直达公交车，使您的休闲购物得到多重满足。7. 社区商业配套怎么样？答：我们社区不仅有大型的集中商业，在A5、A6两个街区也会有部分社区商业，这样不仅能满足您平时的购物需求，也能解决周边居民的生活所需。具体数据为：A3地块集中商业5万，SOHO底商0.4万,共5.4万平米， A5 ：2962平米； A6地块 ：4145平米 ；A7地块：3960平米。其中A5地块幼儿园面积3240平米A7地块幼儿园面积2160平米A4地块老年公寓面积6500平米8. 项目的邮寄地址？答：青岛市四方区台柳路278号甲9. 双山山体切面如何处理？答:市政暂定作景观处理。10. A6组团如何封闭？答：通过门禁卡通行。11. 现在项目进度？ 答：目前项目正在打地基阶段，预计一年半到两年就可以交付使用。12. 水电暖气通讯等市政配套设施的配送情况及所辖单位？答：暖气我们使用的是地板辐射采暖，市政统一集中供热。13. 区域的人群构成？答：现在周边社区想福岭嘉园、鼎城、鼎都大都为刚入住社区，居住人群大多为社会白领阶层及社会上的中坚力量，万科城的客户群体也是如此。14. 区域的购房者特征（来源、职业、年龄、收入、家庭结构等）？答：客户群体大多为企业白领，私营业主、教师、事业单位及公务员等，年收入一般10万以上。三、规划篇1. 青岛市城市规划的未来情况？答：随着市政府的东迁，目前市南市北已经基本发展饱和，政府提出了“三横三纵、拥湾发展、由南向北北扩青岛”的大青岛发展策略，将要打造七区五市共同繁荣的景象。2. 本区域未来发展情况？答：本区域位于青岛市重点打造的新都心区域内，该区域的建成将是商业、经济、文化的城市核心地带。3. 周边区域未来变化？答：项目位于青岛市重点发展的新都心区域，自身配套因素非常完善，借助地铁M3号线的贯通，肯定能带动周边以及整个四方区的经济发展。4. 小区建成后的是什么样子？答：整个社区的设计理念是融入了八大关的设计理念，多国化无国界的设计也是社区最大亮点之一，小区建成后可容纳3800余户业主，毗邻双山，远眺浮山、崂山，自然景观优越，小学、幼儿园、敬老院、商业配套等一应俱全，即将开通的地铁M3号线双山站就在家门口，是青岛市区第一个多元化的国际型居住社区。5. 你们小区靠监狱太近了，治安会不会不好？答： 您指的是蚌埠路上的大山看守所吗？它并不是监狱，而是一般刑事拘留，不会带来治安隐患。李村监狱之前在城市繁华的商圈附近，对周边的居民生活并没有带来影响。而且市区目前已经寸土寸金，看守所的外迁也是必然趋势，李村的监狱都已经搬迁了，同时据政府规划局有关工作人员透漏，现在已经在郊区建新的看守所，目前看守所早已列为政府的搬迁计划之内。6. 你们的楼座朝向不是很好，我喜欢正南正北的。答：青岛的房子大多是依路而建的，纽约街区、阿姆斯特丹街区地块楼座的朝向设计结合了原有自然景观及项目道路现状；在充分保证每栋楼与楼之间的采光、通风、视野达到最大化的前提下设计的。大体分为东南向跟西南向两种，以东南向为例，青岛是沿海城市，受海岸线的影响，夏天多为东南风，冬天多为西北风，东南向在保证您享受到早上第一缕阳光的同时，通风效果是最佳的；风水上来说，东为首，青岛人也很喜欢东南向的房子。西南向的设计是为了结合自然景观双山，打造奢华观景户型，同时全天光照时间也是最长的，让您充分享受什么是观景阳光房。7. 周边交通环境前景预测？答：目前有10条公交线路，将来随着社区的入住，政府也会增加公交站线，地铁M3号线的全线贯通，也会大大带来居民出行的便利，合肥路的开通也大大缩短四方、市北、崂山的直线距离，明年即将动工的福州路延伸线也会大大缓解合肥路的交通压力，使合肥路打造成真正的“社区私家路”。8. 会否有噪音及废气污染？答：308国道距离我们的社区有一段距离，而且合肥路也是我们打造一条私家路的概念，丰富的商业步行街配合小的广场平台，增加了道路距离楼座的距离，同时道路两边会种植高大的树篱以及房屋窗户都是采用双层中空玻璃，解决了噪音对居住的影响，项目紧靠双山公园，稀缺的山体绿化产生的更多的负氧离子，对人身体非常有益，也提高整个社区的居住舒适度。9. 本项目最大的优势是什么？答：多元化的国际型社区，大型的商业配套，原有的自然景观双山，同时便捷的交通及地铁规划。10. 你们社区有多少条公交路线？各条线路的起、终点？答：项目紧临308国道与合肥路，如果您有私家车，沿308国道南行分别可以经福州路、哈尔滨路、南京路，快速到达市南、市北，北行可以直通李村、城阳。沿合肥路东行可以直通崂山；公共交通方面，项目旁边有3、23、306、363、318、368、378、605、701、801等十多条交通线路，可以直达青岛市区各个方位及各大商圈。即将开通的地铁M3号线也会为您的出行带来很大的便利。3路李村公园动物园；23路沧海路海洋地质所；306路天泰体育场城阳十五中；318路虎山军体中心市政府；363路百通馨苑辛家庄小区；368路李村公园小西湖；378路湖岛东北庄；605路汽车北站海水浴场；801路天泰城书城；701路流亭国际机场海天大酒店11. 未来交通体系说明？答：地铁M3号线2014年贯通，起始站是市南火车站北火车站，在我们小区门口就有站点。项目依靠重庆南路和黑龙江路，贯通青岛整个南北区域；合肥路贯穿其中，东达崂山海尔路，西接蚌埠路萍乡路，贯通青岛东西区域；通时，福州路、山东路、南京路直接连接东部核心区，形成真正的立体交通网，为您的出行提供便利。12. 周边的医疗配套？ 答：海慈医院、青纺医院、浮新医院、埠外心血管医院，既有三甲综合医院也有专科医院，驾车基本是在10分钟左右的路程。13. 教育设施说明？答：项目周边有市北机关幼儿园福东分园，丑小鸭幼儿园，双山小学、河西小学、长泰小学等；中学有16中、23中。同时项目本身将配套两所幼儿园及一所小学，为将来的业主生活带来便利。14. 餐饮、娱乐、休闲设施说明？答：整个社区配有大型购物商超及露天的步行街，商业街，休闲街，使业主的一个休闲、娱乐、购物的需求都能得到一体化满足的一个便利式社区15. 周边是否有银行？答：308国道与合肥路交界处有农业银行16. 购物、超市说明？答：社区周边有四方利群、乐购，山东路CBD商圈，台东商圈，辽阳路家乐福商圈，李村商圈。17. 其他生活服务设施？（如美容美发、照相、洗衣、机票、洗车、加油、修车、旅行等）答：将会引进一到两家大型的购物中心，社区附近现有加油站、汽车修理中心等18. 其他与项目有关的有利因素？答：与我们项目相邻的是中海清江华府项目，中海对四方区域的开发，也是看重了四方区的发展潜力，更是大品牌开发商专业眼光的共同体现。四、产品篇（一）项目定位1. 客户定位答：客户组要定位是社会上白领阶层、企事业单位中层及私营业主等。（二）主要卖点及障碍点进行项目基本面分析，总结优势点并统一销讲，对障碍点进行分析，确定解决的办法及统一销讲。（三）包装策略及宣传口径1. 销讲说辞：（四）销售工具1. 样板间讲解辞。答：详见每户样板间说辞（五）项目规划及建造配置细节1. 整体建造周期？答：万科城的建设周期为34年的时间，预计到2013年2014年全部交工。2. 项目的户型设计是何种风格，为什么这样设计？各功能间的功能性表现在哪里？答：主要采用美、荷、加、日等四国风格，这样设计的原因主要是让青岛市民充分享受异国风情的理念，但同样结合了中国人的习惯，比如说动静分离设计，卫生间干湿分离，大面宽，充分享受日照采光，明卫设计等，任何一个细节都体现了我们项目为客户打造无国界的高品质住宅的理念。3. 关于各户型在社区内的配比？答：我们计划开发3800余套，目前我们确定了1.1期两个街区，纽约街区及阿姆斯特丹街区共827户，其中纽约街区471户（2#170套，3#85套，5#80套，6#136套）阿姆斯特丹街区356户（7#128套，8#60套，9#40套，10#64套，11#64套）。A5地块面积配比表（合计471套）房号编码户型面积（约等于）总套数比例2A二改三88.0516234%2B套二80.2617136%2D套二88.05194%2C套二80.777917%3B二改三96.96388%2H套三10020%合 计471100%A6地块面积配比表(合计356套）房号编码户型面积（约等于）总套数比例7B2F套二909627%7D2E套二9012836%8b-13B-2套三11141%8C3B套三1257621%7A4A套四160329%8A3C套三169206%合 计356100%A7地块面积配比表(合计347套）面积（约等于）总套数比例户型1084212%套二804212%套二896820%套二863410%套一6013840%套一67237%合 计347100%4. 项目的外立面是何种风格，为什么这样设计？使用何种材料？答：万科城设计上采用现代手法诠释多元化无国界风格，吸纳以八大关为代表的万国建筑景观精髓，打造一座可以承载历史衔接未来的国际化居住社区，邀请荷兰、美国、日本、加拿大四国的设计师打造四国一城，其中一期要开盘的分别是美国建筑风格的纽约街区和荷兰建筑风格的阿姆斯特丹街区，墙体的外立面主要有仿石材面砖和质感涂料。5. 车位是否带产权？付款方式？价格？可否做银行贷款？答：车位不带产权，需要一次性付款购买，价格未定。如果在开盘时车位和房子同时购买可做车房同购，并且可以打包做银行贷款。6. 车位是地上、地下？多少个？户均比例？车位面积是多少？答：车位主要以地下为主，共计3700余个，户均比例为1:1，车位建筑面积为：35平米/个。7. 是否配中央空调？配的话有无噪音，是否环保？答：没有中央空调设置。（六）内部配套及使用规格、收费标准1. 双山是否会有采光的影响？双山跟我们的生活有何联系？双山及楼体的高度分别是？答：首先是我们来确认一下方位，双山是在我们社区西北侧，对于社区的采光是不会有任何影响的。那么我们靠近山体主要是为了享受山体立体绿化给我们带来的视觉效果，并且山体的的绿化跟人为的绿化所产生的负氧离子是不一样的，山体绿化能够产生更多的负氧离子，对于人的身体健康是非常有利的，居住于此能够让您及家人的健康得到最大的保证，同时，我们将要在阿姆斯特丹街区修建一条上山的景观大道，也是您茶余饭后休闲健身的好场所。双山高度分别为113.99米和133.32米，楼座高度；2#、3#：116.41米和110.61米，5#：116.31米和110.51米，6#：99.41米、108.11米、116.81米；7#：104.65米，8#、9#：87.25米，10#、11#：99.95米；2. 每个地块临路的距离会不会很吵？楼座合肥路的最近距离？ 答：万科城临近308国道和合肥路，会有一定的噪音影响，但是万科城在前期规划时已全面考虑到了这个因素，在临近308国道的曼哈顿街区规划为商业区域，避开了308国道的噪音影响，在临近合肥路的区域，在规划时退红线一段距离以降低噪音的影响，同时在沿合肥路两侧会种植高大的绿植以及我们的楼体外墙会做外墙保温，都可以起到降低噪音的作用，还有现在我们使用的都是双层中空玻璃，不仅能隔热隔冷而且能够很好的隔离噪音，所以我们万科会把噪音降到最低，以保证您居住的舒适度，所以沿合肥路两侧的住宅不会有太大的噪音影响。2#距合肥路车行道22米，3#距合肥路车行道44米，5#距合肥路车行道27米，6#距合肥路车行道31米，7#距合肥路车行道23米，8#距合肥路车行道24米，9#距合肥路车行道36米，10#距合肥路车行道34米，11#距合肥路车行道37米；3. 各个楼的间距？会不会对于采光有影响？答：一看就知道您是一个非常注重生活品质的人，首先我们的建筑间距是符合国家采光要求的，我们设计初衷也是考虑到整体采光和景观的均好性，那么每栋楼前面都会做不同的景观处理，每栋楼的视觉效果也都不同，并且我们在设计时就把每个单体合理的错落开，所以间距不会影响采光的。2#与3#23.96米，3#与5#18.15米，5#与6#18.80米，7#与8#34.89米，8#与9#37.46米，9#与10#14.09米，10#与11#13.90米；4. 供暖方式？为何选用？收费标准？答：供暖方式为地暖，由于地暖温度比同等供暖条件下安装暖气片的室内，温度要高出35度，且地暖的热气是从脚底向上，人的感觉会更舒服。并且可以节约空间，减少室内管线，增加室内使用空间。收费标准从市政统一收费，目前具体为：建筑面积*75%*30.4元/平方。（七）关于户型1. 户型：最小至最大、低至高总价？答：产品共分为78/80/90/120/160平米不等，其中78/80和阿姆斯特丹街区街区90平米为两居室，纽约街区90和120/160平米为套三户型，部分160平米为四居室。价格目前没有确定。2. 阳台封闭方式、面积计算方法？答：阳台封闭共分三种：1、全封闭要算全面积2、半封闭的阳台算半面积3、不封闭的阳台不计入建筑面积 3. 层高、净高？答：层高为2.9米,净高2.65米。4. 每个楼座朝向是否正南正北？视野、景观如何？答：青岛的地貌和其他城市不同，基本上没有正南正北的道路，而房子基本都是依路而建，纽约街区、阿姆斯特丹街区地块楼座的朝向设计也是结合和道路的现状和景观的需要，是在充分保证每栋楼与楼之间的采光、通风、视野达到最大化的前提下设计的。楼座大体分为东南向跟西南向两种，以东南向为例，青岛是沿海城市，受海岸线的影响，夏天多为东南风，冬天多为西北风，东南向在保证您享受到早上第一缕阳光的同时，通风效果非常好，尤其夏季是非常舒服的。西南向的设计是为了为了观景的需要，双山景观一览无余，住在其中非常惬意，同时全天光照时间也是最长的，让您充分享受什么是观景阳光房。 纽约街区与阿姆斯特丹街区的景观视觉效果都有一个共同点就是视野非常开阔，并且都有很好的山体景观资源，并且在整个项目上来看，这两个街区地势为整个社区再高点，所以整体的视野肯定是最好的。2#，南偏东34度，3#南偏西48度，5#南偏西45度，6#南偏东51度；7#南偏东34度，8#、9#南偏东51度，10#南偏西39度，11#南偏东51度。5. 电梯的规格、性能、载重、品牌？答：电梯品牌目前还未确定，载质量为825KG和1000KG；（八）建筑常识1. 开窗方式（平、推拉、上旋、下旋）？答：暂定为平开内倒。2. 是否有燃气、烟感等报警措施？答：是3. 是中空还是真空玻璃？有何区别？中空厚度、隔音、保温效果？答：这两种玻璃隔音效果其实差不多，可能真空回稍微好一点，但是真空玻璃间需要一些支点，不然容易变形，而恰恰这些支点就形成了声桥，就是说增加了声音的传播路径。中空玻璃由于在两片玻璃之间形成了一定的厚度并被限制了流动的空气或其他气体层从而减少了玻璃的对流和传导传热，因此它具有了较好的隔热能力。如果在中空玻璃的外片选择热反射玻璃他还具有控制太阳能的作用。五、竞品篇1. 主要项目的类型？（住宅类、高档公寓类、写字楼类等）答：项目的类型主要为住宅2. 主要的竞争项目？答：主要的竞争项目为中海清江华府、保利里院里、华远汤米公馆、香缇树3. 主要竞争项目的介绍？ 答：1、中海清江华府位于四方区清江路与台柳路交汇处，双山以西，哈尔滨路以北、重庆路以南。由中海地产青岛公司开发。中海清江华府交通便利，距离建设中的地铁一期（M3线，2014年竣工）清江路站约200米，可快速抵达市北CBD、市南核心区；紧邻福州北路、南京路、山东路等城市主干道，可方便抵达各商务中心和主要商圈。中海清江华府占地面积约7万平方米，总建筑面积约17万平方米，容积率1.76。将以新古典主义为建筑风格，规划为1018层小高层、高层建筑，户型面积涵盖55140平米，将实现全部精装修交房，装修设计单位：韦格斯杨。目前一期没有开盘，预计是在今年的七八月份，价格没有确定。优劣势分析：中海清江华府的优势：同为品牌开发商，优质的物业服务，紧邻政府打造的新都心区域，绿化率高达41%，正南正北的朝向，容积率比较低，稀缺的小高层，全部精装修省心省事，以中小户型为主，户型设计比较好。劣势：地势西高东低，落差将近四五米。原为废弃的塑料厂，周边环境差；社区内部配套经济适用房，降低商品房品质；清江路道路狭窄，路况不好且经常堵车；周边没有小学，小孩上学不方便；全部精装修，提高购房门槛，且不能满足装修个性需求；住宅底层带商业网点，担心比较吵；不靠近山体；周边没有医院，就医不是很方便；哈尔滨路上的公交车线路去市南的较少。2、保利里院里位于四方区嘉定路与人民一路交汇处，紧邻500余年历史的海云庵文化街，项目周边的四方小学、杭州路小学、17中、还有四方机厂幼儿园，为业主提供了优越的教育资源，近在咫尺的乐购商场（TESCO）、利群商厦，极大满足业主所需。项目周边紧邻交通主干道、四方汽车站和公交总站，出行捷步可达。保利里院里占地7.8万，总建筑面积近30余万，其中商业面积71305。保利里院里共21栋纯板式高层、9栋稀缺多层，户型面积区间80135，洋房、高层、公寓、商业多种业态，全毛坯交付。保利里院里规划为四方区首席“街区式社区”，贯穿于项目地块的市政道路将整个项目分为三纵三横，以“九宫格”的经典格局形成明显的“街区形态”。建成后将成为四方区乃至青岛市最具特色的社区之一。保利里院里为四方核心城区唯一的ARTDECO风格建筑群，它吸纳了西方建筑文化精髓，整个建筑在蜿蜒的凹凸、转折、进退与高低错落中，与挺拔的几何对称线条相迎合，体现了现代建筑所应有的灵动和层次。但现代建筑的外表下，却蕴含着中国最传统的内在精神，独特的围合式院落设计，还原了人们对于传统邻里温情的企盼，成就业主心之归属。目前售楼处已进驻，户型图已经释放，一期开盘时间未定。优劣势分析：相对于本案，保利里院里的优势：地处老城区，配套较为齐全，小学、商业近在咫尺；交通也很方便，公交线路很多。纯毛坯交付，降低客户的购买门槛。劣势：老城区，周边很多80年代的旧房，整体居住氛围较差；容积率较大；南面高层北面多层的布局违反大多数消费者的生活习惯。周边人文方面，万科城周边都是新城区，万科城周边房价一万以上，高房价需要有高素质与高消费能力人群来承担，所以周边人群素质普通较高，而里院里项目周边都是当地居民，很难与万科城对比。此外，周边道路普遍较为破旧，且短时间内很难改善，自驾出行不是很方便，另外从地铁规划上讲，里院里项目不临近地铁，难以与万科城相比。3、华远汤米公馆位于福州北路139号，福州北路以东、依兰路以南、桦川支路以西、桦川一路以北。具备左右逢源的区位优势，处于三大商务区（香港中路商务区、市北CBD、市南软件园）交汇处，拥有极为便利的交通条件和发达的公交体系，以及完善的区域配套。华远汤米公馆项目总占地面积1.5万平方米，总建筑面积8.7万平方米。由三栋高层和两栋多层构成，住宅户型面积在50140之间，从套一到套三等多种户型可以选择，其中B、C栋有53-139m2平层户型，层高2.9米；A栋有86平LOFT，层高5.8-6米。大尺度厨房、卫生间满足长远生活需求，LOFT以外的大部分户型采用精装修交房模式。华远汤米公馆社区内采用了只有中高端项目才使用的真正意义上的“人车分流”设计动线，并配备专业、规范的安防系统。华远汤米公馆率先在青岛采用了第二大堂的设计概念，所有业主不出社区即可通过第二大堂进出项目的商业部分进行购物。华远汤米公馆在A、B、C座的底部设计了两层的沿街商业，共计1.4万平方米，采用统一管理的内街模式。目前汤米公馆的B座和C座一开盘，均价为10300优劣势分析：华远汤米公馆的优势：市北区优质地段，紧邻福州北路，周围交通便利，公交车便捷，市区稀缺中小户型。劣势：商业40年用地，户型不通透，无法用公积金贷款，首付要50%以上，利率1.1倍。4、香缇树位于福州北路108号，福州北路西侧，辽阳西路南侧，地块呈不规则的三角形，地块东高西地，高差大约4米。香缇树沿街三栋高层，户型面积60-111平米，套一、套二、套三均有。香缇树位于青岛中央商务区内，受香港中路金融商贸区和青岛新都心直接辐射。 香缇树距离香港中路金融商务区、佳世客约2.5公里，车程约5分钟；与建设中的中心商务区和青岛新都心相邻，距离市政府、五四广场约7.4公里，车程约15分钟。香缇树项目的土地使用年限： 商业40年 居住70年；项目总占地面积：17602.4；项目总建筑面积：5.万平米； 项目总投资额：约4 亿元；项目单位总数： 住宅共545商业未定户； 预计总居住人口：1767人（以每户3.2人计算）香缇树项目绿化率：39%： 容积率：2.92：实用率：76%-77%： 建筑覆盖率：14.8%：总车位数量：320个，地上96个地下224个：车位面积：地下7000平方，目前香缇树已开盘，起价大约为13000优劣势分析：香缇树优势：市北区优质地段，交通便利。劣势：前面紧邻静安寺，10米左右的距离，风水不好；楼间距太窄，社区太小，不成规模，无特色景色，并且东侧紧邻福宁园。六、合同篇1. 水、电、气、暖接通入户时间、使用时间和验收标准？答：交付使用时室内的上水、下水设施可以使用并已供水；室内的供电线路已经铺设接通并已供电；电话、有线电视、网络、燃气线路预留线路铺装完毕，由买受人自行申请开通并承担费用，其中燃气由出卖人协助开通；采暖期按照青岛市城市供热条例第十四条约定：“对已具备集中供热条件，新建住宅申请用热户数达到单元总户数百分之六十以上的，供热单位应当供热；”的规定执行。2. 项目的各项手续是否齐全？答：齐全 3. 房屋的具体使用年限？答：合同附件四该房屋权属情况（产权、抵押、租赁）中会明确写明使用期限，商品房70年（崂山区、城阳区50年）、商业40年5. 产权手续的取得时间？答：买受人于其交齐全部房款且该商品房交付使用后30天内办理完成产权登记4. 如延期未获得产权手续的违约罚则？答：如迟延办理未获得产权，每日按总房款的万分之一向出卖人支付违约金并赔偿给出卖人造成的全部损失5. 交付标准明细？答：需详见合同附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准及补充协议第14条的补充约定：1、交付使用时室内的上水、下水设施可以使用并已供水；2、交付使用时室内的供电线路已经铺设接通并已供电；3、电话、有线电视、网络、燃气线路交付使用时预留线路铺装完毕，由买受人自行申请开通并承担费用，其中燃气由出卖人协助开通；4、供暖：采暖期按照青岛市城市供热条例第十四条约定：“对已具备集中供热条件，新建住宅申请用热户数达到单元总户数百分之六十以上的，供热单位应当供热；”的规定执行。5、项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。投入使用（如学校开学、商铺开业）的具体时间，由相关业主或经营者确定。6. 如到期未办理完毕贷款手续，如何处理？答：担保付款方式：如因出卖人原存在的抵押手续办理迟延导致未按期办理，该等手续的办理期限相应顺延，互不承担违约责任；如买受人于签约后三日内未能与银行签署贷款协议及办理完成全部贷款手续，则付款方式自动变更，不再采用担保付款方式，买受人应于签约后10日内向出卖人足额支付全部房款，否则视为买受人单方违约，出买人有权解除合同，要求买受人赔偿损失（包括但不限于市场价格调整导致出卖人的损失）并收取买受人总房款10%的违约金。7. 定金是否可退？可退条件？退款手续？答：认筹阶段所交纳的诚意金是可退的。凭所交纳诚意金的收据，携带诚意金确认单客户联、收据原件、本人身份证及退款的银行卡原件，现场办理退款手续，退款将在十五个工作日内打入客户账号。 认购阶段所缴纳的定金是不可退的。8. 绿化、道路是否同期交付？答：9. 各项配套设施的交付使用时间？答：项目系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。10. 公摊面积说明？答：详见每户具体公摊11. 两书是否同时作为附件？答：否，住宅使用手册为房屋验收交付时由甲方提供12. 销售方式按建筑面积还是按套销售？答：按青岛市商品房预售合同规定按照建筑面积统一核算总价。13. 实测面积的出示时间？答：在该房屋交付时，房屋建筑面积以青岛市国土资源和房屋管理局认定的测绘机构实测面积为准。14. 各项配套的使用时间是否注入合同？答：否，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑将分期建成交付。除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于项目最后一期竣工交付的时间。公共配套建筑的投入使用（如学校开学、商铺开业）的具体时间，由相关业主或经营者确定。15. 合同中是否可以加入或修改某项条款？答：合同是统一模板，不可做加入或修改。16. 是否将楼座位置做一明示？注入合同？答：项目楼座位置布局可详见合同附件六该房屋相邻关系及小区平面布局17. 是否将物业收费标准写入合同？答：是的，所有跟以后业主生活息息相关且产生费用的内容我们都会在合同上填写的。18. 若给孩子买，是否可以？多大年龄可以？答：可以，对年龄无相关限制19. 两人或多人合购手续？答：在客户选择两人或多人购买时，签署认购书及合同时需体现两人或多人姓名。20. 规划变更的处理方式？答：除买受人所购买商品房所属区域外（区域位置如附件六示意图所示），其他区域的所有规划（包括但不限于功能规划、组团设置及布局、环境设置及布局、公建和配套设施设置及布局、楼宇布局、道路设置及布局等）、开发时间及开发模式等出卖人均有权做出调整，最终以政府批准的规划方案为准；对于这种调整买受人不提出异议。21. 交房时间？答： 七、关于购房细节1. 贷款银行分别是哪几家？ 办理贷款是是否可以自由选择？答：中国银行、招商银行、光大银行、农业银行，可以在此四家银行中选择。2. 交付定金后多长时间交首付？可不可以用外币付款？答：交付定金后7日内签合同，交付首付款。暂不支持外币付款。3. 各种付款方式的首付款比例？答：未定，按销售期内银行的具体贷款政策确定。4. 首付后多长时间办贷款？答：首付当天办理贷款，商业贷款要求7日内全款达到出卖人账户，公积金贷款要求20日内全款到达出卖人账户，组合贷款要求60日内全款到达出卖人账户。5. 何时开始还款？答：银行放款后，但具体时间要等银行通知买受人。6. 代为别人买房所需文件？答：由各地公证处出具的有效公证书，携带代办人身份证原件及买受人的身份证复印件。7. 预告登记办理程序？预告登记办理所需文件？答：签约后（如出卖人原存在抵押需撤押）即可到房地产交易中心办理预告登记。需携带商品房预售合同一本、预告登记申请书一份、身份证原件复印件、结婚证原件及复印件（已婚客户）。8. 各种付款方式的说明？答：一次性付款：签约当天交齐全部房款商业贷款：缴纳首付款，剩余房款选择商业银行贷款，需与银行签订的贷款合同。公积金贷款：缴纳首付款，剩余房款选择公积金贷款，需与公积金管理中心签订的贷款合同组合贷款：缴纳首付款，剩余房款向公积金管理中心及商业银行申请贷款9. 办理贷款的程序？答：商业贷款：签定商品房预售合同当天，客户需携带相关贷款资料（基本资料为客户身份证、户口簿、单身证明或结婚证书、收入证明及客户相关需提供银行放款使用的各类资料），签订银行贷款合同，贷款合同签订完毕后，待银行放款通知。公积金贷款：签定商品房预售合同后，工程进度符合公积金管理中心办理条件后，携带相关贷款资料办理公积金贷款。客户需自行查询公积金贷款额度，确保可正常贷放款。组合贷款：选择组合贷款客户，需同时向公积金管理中心及商业银行贷款。客户自行查询公积金贷款额度，剩余额度选择商业贷款。客户需先办理商业银行贷款手续，携带商业银行提供合同号，至公积金管理中心办理相关贷款手续。10. 办理贷款过程中发生的费用？答：预告登记费80元、抵押登记费、契税（按客户名下房屋数量及所购房屋面积不同）新规定内容包括两方面内容：1、对个人首次购买90-144平方米普通住房的，契税税率仍执行1.5%;对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率仍执行1%。对同一纳税人购买两套以上普通住房的，从第二套起契税税率按3%执行。2、此外，对两个或两个以上个人共同购买144平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策，契税税率按3%执行。 八、客户疑难问题解答1. 你们的缺点是什么？（说先天但后天可以弥补的，甚至主动提出，从而转移客户对焦点问题的注意，如交通）答：缺点是不属于整体地块，朝向相对不属于正南正北，但是我们根据特殊的土地属性与朝向，聘请了多家国际一流的设计团队打造国际型居住社区。2. 买了后，中途出售该怎么办？手