房地产行业月报(02月)：二月销售分析及三月销售展望0304.doc

研究报告行业月报2012年03月03日二月销售分析及三月销售展望-房地产行业月报（2013年02月）谨慎推荐 维持评级核心要点：l 楼市概况：2月份成交量环比降45%，同比增3.2%二月份，跟踪的33个城市月度成交量为12.3万套，环比降45%，这主要是与今年春节在二月份有关，可交易日少、开发商新推盘少。不过，我们应该看到，今年二月份的成交量是要远好于去年春节月份的成交水平，也好于去年2月份的楼市成交量。由于“国五条”细则出台，三月份楼市的销售量可能会受到抑制。l 行业动态及政策：政策收紧超预期行业动态，2月份的楼市延续暖冬效应，百城房价继续上涨，同时，涨幅居前的城市由1月份的核心城市转为2月份的二三线城市，房价上涨范围继续扩大。这从而导致了楼市政策走向的变化，2月20日，国务院常务会议布局楼市调控政策，3月1日，国务院办公厅出台了楼市调控细则，超出市场预期，这对股票投资不利。l 股价表现：受万科业绩影响，2月份房地产股略好于大盘2月份，房地产板块指数收益率为-0.2%，略强于沪深300指数-0.5%的收益率。本月地产股绝对收益为负，相对收益略好，主要原因在于：由于万科2012年年度业绩超预期，带动股价上涨。在“国五条”细则出台后，地产股走势可能会跑输大盘走势。l 投资建议：谨慎推荐维持谨慎推荐，房地产板块会有所调整。原因在于：细则出台后，各地楼市调控细则也将出台，一线城市可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。我们认为，在不依赖房价上涨的基础上，一线地产股万科、保利地产的NAV需要折价20%；而二、三线地产股的NAV需要折价更多；根据测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均约为17%。同时，调整模拟组合为万科、保利、荣盛、华夏幸福和南国置业。分析师赵 强 房地产行业首席分析师(：（8621）20252661*：zhaoqiang_yj执业证书编号：S0130512050002徐军平 房地产行业分析师(：（8621）20252601*：xujunping执业证书编号：S0130512050001潘 玮 房地产行业分析师(：（8610）6656 8212*：panwei执业证书编号：S0130511070002历史报告房地产行业：楼市回暖，政策反压行业周报（6月30日至7月6日）房地产行业：国务院调查组督查，短期楼市受政策压制行业周报（7月21日至7月27日）房地产行业：政策松动的时机出现，建议超配地产股四季度观点（2012年10月24日）房地产行业：楼市从复苏走向繁荣，政策不确定性增加2013.2.3需要关注的重点公司股票名称股票代码EPS(元)PE（X）11-13EPS CAGR2011A2012E2013E2011A2012E2013E保利地产 600048.SH 0.91 1.18 1.43 13.8 10.7 8.8 25.1%荣盛发展002146.SZ0.82 1.12 1.46 17.7 12.9 9.8 31.4%万科A000002.SZ0.88 1.14 1.35 13.8 10.5 8.9 24.3%华夏幸福600340.SH1.54 2.04 2.63 16.7 12.6 9.9 30.6%南国置业002305.SZ0.31 0.46 0.69 24.6 15.4 10.9 49.8%资料来源：中国银河证券研究部目 录一、楼市：二月销售分析及三月销售展望2二、行业政策和动态4三、宏观行业数据5四、地产股走势回顾6五、房地产模拟组合9六、投资建议10七、主要城市楼市成交走势图11插 图 目 录图1：楼市月度成交数据变化2图2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势3图3：主要宏观数据及行业数据5图4：房地产板块与沪深300指数的月度超额收益率走势图6图5：近2年来，房地产股股价驱动因素图7图6：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势9图7：主要城市楼市成交量11表 格 目 录表1：跟踪的33个城市二月份成交情况详细表3表2：A股房地产股2月份股价涨跌幅前十表现（截止到3月1日）7表3：内房股2月份股价涨跌幅前十表现（截止3月1日）8表4：银河证券房地产模拟组合9表5：重点覆盖公司估值表10一、楼市：二月销售分析及三月销售展望（一）成交量：二月份环比降45%，同比增3.2%二月份，我们跟踪的33个主要城市的月度成交量为12.3万套，环比一月份成交的22.4万套下降45%，这主要是与今年春节在二月份有关，可交易日少、开发商新推盘少。不过，我们应该看到，今年二月份的成交量是要远好于去年春节月份的成交水平，也好于去年2月份的楼市成交量；相比之下，楼市销售仍不错。图1：楼市月度成交数据变化资料来源：WIND、中国银河证券研究部（二）成交批售比：大于1，去库存二月份成交大于供应，成交批售比大于1。从我们跟踪的数据和调研来看，二月份，由于开发商新推盘较少，十大城市的供应量下降比成交量下降幅度更大，从而使得二月份楼市的成交量与批售量的比值升至近140%，楼市库存下降。楼市库存下降，去化周期略增。由于成交量大于批售量，截止到二月份末，十大城市存货为69.5万套，相比一月末的71.9万套下降较多，不过库存绝对数额仍在近今年的高位。以半年度的平均销售值来衡量去化周期的话，目前的去化周期略增至7.2个月。（三）2013年三月份销售展望在一月份的月报中，我们预计一季度的楼市会表现不错，主要理由在于：2012年四季度楼市出现了暖冬，楼市淡季不淡，其主要原因可能还是信贷资金宽松、楼市政策执行力度、房价上涨城市增多等事件导致购房预期的改变。而现在，“国五条”及其细则出台，从内容上看，此次政策比较严厉，将会对楼市需求的释放产生影响，尤其是改善性需求和梯度改善需求。在此预期之下，三月份及其之后的楼市需求可能会受到抑制。图2：十大城市当月批售比、库存和去化周期走势资料来源：WIND、中国银河证券研究部附注：十大城市为上海、北京、广州、深圳、南京、杭州、苏州、重庆、青岛、惠州表1：跟踪的33个城市二月份成交情况详细表资料来源：中国银河证券研究部整理二、行业政策和动态对近期行业动态和政策的简评：行业动态，2月份的楼市延续暖冬效应，百城房价继续上涨，同时，涨幅居前的城市由1月份的核心城市转为2月份的二三线城市，房价上涨范围继续扩大。这从而导致了楼市政策走向的变化，2月20日，国务院常务会议布局楼市调控政策，3月1日，国务院办公厅出台了楼市调控细则，超出市场预期，这对股票投资不利。3月1日，国务院办公厅：关于继续做好房地产市场调控工作的通知。主要内容有：（1）认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。制定本地区年度新建商品住房（不含保障性住房，下同）价格控制目标，并于一季度向社会公布。各省级人民政府要更加注重区域差异，加强分类指导。（2）限购区域应覆盖城市全部行政区域。（3）对房价上涨过快的城市，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。（4）对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的20%计征。等等。3月1日，中国指数研究院：2013年2月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83% ，自2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小0.17个百分点，其中74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。涨幅居前十位的城市依次是：常熟、福州、柳州、秦皇岛、金华、鞍山、扬州、乌鲁木齐、宝鸡、衡水，10个城市涨幅在2.6%-4.1%之间；而在一月份，以一线城市为代表的重点城市及部分东部沿海房价较高城市如上海、北京等的涨幅更为突出。2月22日，国家统计局：2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况：70个大中城市中，价格环比上涨的城市有53个，环比涨幅均未超过2.2%；价格同比上涨的城市有53个，1月份同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过4.7%。二、二手住宅价格变动情况： 70个大中城市中，价格环比上涨的城市有51个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.7%；价格同比上涨的城市有36个，1月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过6.0%。2月8日，上海证券报：传北京等一线城市将提高购房门槛，两会前公布。因部分一二线城市的房地产市场回暖过快，这些区域楼市正逼近政策的“临界点”。有接近北京市住建委的人士透露，北京等一线城市基本确定近期出台房地产新政，调控形式是抑制需求为主，进一步提高购房门槛。新政出台主要原因是一线和热点二线城市楼市升温过快。“因此这轮新政可能不止北京一个城市。”上述人士称。据介绍，目前政府部门对部分一二线城市的楼市过快回暖已形成基本共识，而部分三四线城市因供给过量，仍面临去化难题，需要政策性支持。也就是说，楼市调控不会一刀切，将越来越呈现区别对待。万科A（000002）公布2012年年报：报告期内，实现销售面积1295.6万平方米，销售金额1412.3亿元，同比分别增长20.5%和16.2%；实现结算面积899.3万平方米，结算收入1015.8亿元，同比分别增长60.0%和43.8%。2012年公司营业收入首次突破千亿，达1031.2亿元，同比增长43.7%；实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%；折合每股收益为1.14元。广宇发展（000537）公布2012年年报：全年实现主营业务收入17.81亿元，归属于上市公司股东的净利润2.8亿元；基本每股收益0.55元/股，与上年持平；所有者权益11.68亿元，折合每股净资产2.28元，加权平均净资产收益率27.24%。三、宏观行业数据经济稳步回升，物价有所反弹。引用银河证券宏观团队的观点，经济自去年9月份以来一直在企稳回升，到12月份，“弱回升”的态势更明显。从GDP增速来看，四季度GDP增速为年内次高点；领先指标-PMI指数仍保持在扩张水平之上；经济弱回升的走势会延续。行业运行数据显示，楼市小周期复苏，局部城市过热。虽然国家统计局还没公布1月和2月份的行业运行数据，但从草根调研来看，楼市小周期复苏是确定的，局部城市楼市过热，因而带来国家政策的调控，对此，二季度楼市可能会表现不好。图3：主要宏观数据及行业数据资料来源：国家统计局、中国银河证券研究部四、地产股走势回顾（一）一月份，A股地产股走势回顾2013年2月份，房地产板块指数收益率略强于沪深300指数收益率。2月份，房地产板块指数收益率为-0.2%，沪深300指数收益率为-0.5%，房地产板块走势强于沪深300指数0.3%。图4：房地产板块与沪深300指数的月度超额收益率走势图资料来源：中国银河证券研究部本月地产股绝对收益为负，相对收益略好，主要原因在于：由于万科2012年年度业绩超预期，带动股价上涨。在“国五条”细则出台后，地产股走势可能会跑输大盘走势。图5：近2年来，房地产股股价驱动因素图资料来源：中国银河证券研究部截止到3月1日，在我们跟踪的50只地产股中，有32只下跌，股价表现较好的有深长城、华丽家族、建发股份、信达地产等；股价表现排名靠后的有宋都股份、世茂股份、世联地产、深振业、金融街和中华企业等。表2：A股房地产股2月份股价涨跌幅前十表现（截止到3月1日）证券代码证券简称最新市值（亿元）最新股价本月涨跌幅前十000001.SH上证综指2359.5 -1.1%000300.SH沪深3002668.8 -0.7%882118.WI行业指数2139.3 -0.4%000042.SZ深长城5623.5 16.7%600503.SH华丽家族726.3 14.9%600153.SH建发股份1677.5 9.6%600657.SH信达地产694.5 9.2%600639.SH浦东金桥879.4 8.7%000656.SZ金科股份17114.8 6.1%600007.SH中国国贸12112.0 5.7%000046.SZ泛海建设2405.3 5.2%000671.SZ阳光城9918.5 4.6%600663.SH陆家嘴23212.4 3.7%证券代码证券简称最新市值（亿元）最新股价本月涨跌幅后十600266.SH北京城建11713.1 -4.4%600048.SH保利地产90212.6 -4.5%600376.SH首开股份16110.8 -4.9%600325.SH华发股份647.8 -5.5%600675.SH中华企业835.3 -5.7%000402.SZ金融街1986.5 -5.8%000006.SZ深振业A675.2 -6.3%002285.SZ世联地产4714.5 -7.2%600823.SH世茂股份12310.5 -7.4%600077.SH宋都股份595.5 -10.7%资料来源：中国银河证券研究部（二）二月份，内房股股价走势回顾2月份， 我们重点跟踪的35家内房股中，有33只下跌，股价表现较好的为华南城控股和明发集团等；而股价表现靠后的为合生创展、上实城开、花样年控股、远洋地产、SOHO中国、恒盛地产等。表3：内房股2月份股价涨跌幅前十表现（截止3月1日）证券代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价本月涨跌幅前十1668.HK华南城控股有限公司791.3 4.8%0846.HK明发集团(国际)有限公司1602.6 4.8%1638.HK佳兆业集团控股有限公司1282.6 -0.8%0960.HK龙湖地产有限公司77014.2 -2.5%1966.HK中骏置业控股有限公司531.9 -3.1%1628.HK禹洲地产股份有限公司602.1 -3.7%0688.HK中国海外发展有限公司1,88823.1 -4.0%2007.HK碧桂园控股有限公司7224.0 -4.1%0817.HK方兴地产(中国)有限公司2502.7 -4.2%1109.HK华润置地有限公司1,31722.6 -4.2%证券代码证券简称最新市值（亿港币）最新股价本月涨跌幅后十0813.HK世茂房地产控股有限公司54315.6 -8.8%3383.HK雅居乐地产控股有限公司34410.0 -9.3%1813.HK合景泰富地产控股有限公司1535.3 -9.9%1224.HK中渝置地控股有限公司642.5 -13.0%0845.HK恒盛地产控股有限公司1141.5 -13.6%0410.HKSOHO中国有限公司3036.0 -14.0%3377.HK远洋地产控股有限公司3125.3 -14.1%1777.HK花样年控股集团有限公司621.2 -14.4%0563.HK上海实业城市开发集团有限公司821.7 -19.7%0754.HK合生创展集团有限公司21912.6 -21.1%资料来源：中国银河证券研究部五、房地产模拟组合2月份，银河地产模拟资产组合的绝对收益为-1.7%，弱于房地产行业指数-0.2%的收益，弱于沪深300指数-0.5%的收益。模拟组合从2013年1月1至今累计的绝对收益为-1.1%；累计相对行业的超额收益为-2.1%，累计相对沪深300指数的超额收益为-6.9%。银河证券房地产模拟组合：调整模拟组合，加入万科，剔除金科股份，调整后的组合和权重分别为万科（20%权重）、保利地产（30%权重）、荣盛发展（20%权重）、华夏幸福（20%权重）和南国置业（10%权重）。表4：银河证券房地产模拟组合行业评级推荐初始资本金（百万元）100模拟组合持股数量（万股）最新股价（元/股）最新市值(百万元）市值比重保利地产221 12.63 28 28.2%荣盛发展143 14.48 21 20.9%万科A169 12.04 20 20.6%华夏幸福71 25.68 18 18.4%南国置业160 7.39 12 12.0%合计763 99 100.0%总资产（百万元）99 总资产收益率-1.1%WIND房地产行业累计涨幅1.0%沪深300指数累计涨幅5.8%超额收益率（相对WIND房地产行业）-2.1%超额收益率（相对沪深300指数）-6.9%资料来源：中国银河证券研究部图6：模拟组合相对行业及沪深300指数的超额收益走势资料来源：WIND、中国银河证券研究部六、投资建议投资建议：维持我们在“国五条”细则点评中的观点：继续维持谨慎推荐，房地产板块会有所调整。原因很显然，国家层面的细则已出台，而各地方政府的楼市调控细则也将在未来的一个月内出台，一线城市政策可能会更为严厉，楼市和股市都需要得到反映。对于房地产板块股价可能的调整幅度，我们认为，在不依赖房价上涨的基础上，一线地产股万科、保利地产的NAV需要折价20%；而二、三线地产股的NAV需要折价更多。根据测算，我们重点覆盖的公司的股价极限下跌空间平均约为17%。对个股而言，我们认为会继续分化，比较而言，我们看好万科、保利地产、荣盛发展、南国置业和华夏幸福。表5：重点覆盖公司估值表证券代码公司名称最新股价总市值（亿元）EPSPENAV（元/股）折价率PB评级20112012E2013E20112012E2013E2012Q3住宅开发000002.SZ万科A12.04 1,324 0.88 1.14 1.35 13.8 10.5 8.9 12.33 -2.3%2.4 推荐600048.SH保利地产12.63 902 0.91 1.18 1.43 13.8 10.7 8.8 14.97 -15.7%2.4 推荐600383.SH金地集团7.13 319 0.67 0.74 0.84 10.6 9.6 8.5 9.46 -24.7%1.5 谨慎推荐002146.SZ荣盛发展14.48 271 0.82 1.12 1.48 17.7 12.9 9.8 13.28 9.1%3.7 推荐600376.SH首开股份10.76 161 1.26 1.14 1.49 8.6 9.4 7.2 17.02 -36.8%1.3 谨慎推荐000656.SZ金科股份14.75 171 0.92 1.14 1.54 16.0 13.0 9.6 16.66 -11.5%2.6 推荐000718.SZ苏宁环球6.77 138 0.39 0.52 0.69 17.6 13.0 9.8 10.82 -37.4%2.9 谨慎推荐002244.SZ滨江集团9.74 132 0.58 1.00 1.54 16.8 9.8 6.3 11.33 -14.1%2.5 谨慎推荐000671.SZ阳光城18.53 99 0.58 0.93 1.34 31.8 20.0 13.8 15.55 19.1%5.2 谨慎推荐600675.SH中华企业5.31 83 0.48 0.33 0.45 11.0 16.2 11.8 5.83 -9.0%1.5 中性600325.SH华发股份7.80 64 0.94 0.80 0.93 8.3 9.7 8.4 14.32 -45.5%1.0 中性600223.SH鲁商置业4.88 49 0.23 0.38 0.50 20.8 13.0 9.7 0.00 0.0%3.6 无综合类000069.SZ华侨城A6.50 473 0.44 0.49 0.61 14.9 13.1 10.7 8.06 -19.3%2.7 谨慎推荐000024.SZ招商地产28.18 198 1.51 1.94 2.35 18.7 14.5 12.0 32.73 -13.9%2.2 推荐600208.SH新湖中宝3.95 123 0.22 0.38 0.51 17.6 10.5 7.8 7.29 -45.8%2.4 谨慎推荐000961.SZ中南建设12.06 40 0.80 1.11 1.47 15.1 10.9 8.2 16.43 -26.6%2.3 谨慎推荐600153.SH建发股份7.45 43 1.01 0.76 1.01 7.4 9.8 7.4 9.11 -18.2%1.9 谨慎推荐000926.SZ福星股份8.67 62 0.73 0.89 1.12 11.8 9.7 7.7 14.64 -40.8%1.0 谨慎推荐非住宅600340.SH华夏幸福25.68 226 1.54 2.04 2.60 16.7 12.6 9.9 0.00 0.0%5.6 推荐000402.SZ金融街6.54 123 0.67 0.78 0.90 9.8 8.4 7.3 10.66 -38.6%1.0 谨慎推荐600823.SH世茂股份10.54 40 1.01 1.12 1.31 10.4 9.4 8.0 16.49 -36.1%1.0 谨慎推荐600716.SH凤凰股份5.40 72 0.32 0.38 0.55 17.1 14.4 9.9 6.45 -16.2%2.3 谨慎推荐002305.SZ南国置业7.52 43 0.31 0.46 0.69 24.6 15.4 10.9 6.62 13.6%4.3 推荐000608.SZ阳光股份5.68 47 0.23 0.29 0.32 24.6 19.3 17.5 6.71 -15.4%1.6 谨慎推荐002285.SZ世联地产14.53 47 0.48 0.59 0.74 30.1 24.6 19.5 0.00 0.0%3.5 无资料来源：中国银河证券研究部 七、主要城市楼市成交走势图图7：主要城市楼市成交量资料来源：中国银河证券研究部评级标准银河证券行业评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐：是指未来612个月，行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）超越交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报。该评级由分析师给出。中性：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）与交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：行业指数（或分析师团队所覆盖公司组成的行业指数）低于交易所指数（或市场中主要的指数）平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。银河证券公司评级体系：推荐、谨慎推荐、中性、回避推荐：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报20%及以上。该评级由分析师给出。谨慎推荐：是指未来612个月，公司股价超越分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%20%。该评级由分析师给出。中性：是指未来612个月，公司股价与分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报相当。该评级由分析师给出。回避：是指未来612个月，公司股价低于分析师（或分析师团队）所覆盖股票平均回报10%及以上。该评级由分析师给出。赵强、徐军平、潘玮，房地产行业证券分析师。本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，本人承诺，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映本人的研究观点。本人不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己或他人谋取私利。免责声明本报告由中国银河证券股份有限公司（以下简称银河证券，银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）向其机构或个人客户（以下简称客户）提供，无意针对或打算违反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明，所有本报告的版权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可，任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播或复印本报告。本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用，并不构成对客户的投资建议，并非作为买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正，但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断，银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告，但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户。银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任。银河证券不需要采取任何行动以确保本报告涉及的内容适合于客户。银河证券建议客户如有任何疑问应当咨询证券投资顾问并独自进行投资判断。本报告并不构成投资、法律、会计或税务建议或担保任何内容适合客户，本报告不构成给予客户个人咨询建议。本报告可能附带其它网站的地址或超级链接，对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接，银河证券不对其内容负责。本报告提供这些地址或超级链接的目的纯粹是为了客户使用方便，链接网站的内容不构成本报告的任何部份，客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险。银河证券在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易，或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持。银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系，并无需事先或在获得业务关系后通知客户。银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户。本报告是发送给银河证券客户的，属于机密材料，只有银河证券客户才能参考或使用，如接收人并非银河证券客户，请及时退回并删除。银河证券有权在发送本报告前使用本报告所涉及的研究或分析内容。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记，除非另有说明，均为银河证券的商标、服务标识及标记。银河证券版权所有并保留一切权利。联系中国银河证券股份有限公司 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