房地产销售代理公司市场可行性方案.doc

房地产销售代理公司市场可行性方案一、房地产市场运行背景1.1  全国经济状况分析1.2  宏观调控政策分析1.3  西安城市规划情况分析及各区域西安房地产市场运行情况分析二、房地产市场总体形势2.1  全国一线城市房地产市场情况分析2.2  西安房地产市场分析三、房地产代理市场的状况 3.1 全国代理行业的基本情况 3.2 西安代理行业的现状以及发展分析四、关于我们41 我们是什么4.2 我们具备什么4.3 我们的目标是什么4.4 我们怎么做五、机遇与革命一、房地产市场运行背景1.1全国经济状况分析中国经济发展的三驾马车“出口、内需、投资”。在金融危机风暴袭来，出口受到严重冲击。甚至对经济发展有了悲观的情绪！为了保证全年GDP保8的顺利完成，国家实施宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”！中国经济走过了一条不平坦的复苏之路。可以说，面对世界主要经济体普遍衰退的大背景，在金融危机非常时期以空前力度完成了对中国经济的力挽狂澜之举。目前中国作为全球最大的经济体之一，在和平主题的当今国际社会，中国越来越发挥至关重要的作用。未来20年，中国这个当今世界最具经济活力的东方巨龙，将一如既往的保持飞速增长。经济持续向好不会改变！1.2宏观政策环境分析金融危机之时政府通过宏观调控政策刺激楼市，意在通过房地产拉动经济，避免经济进入低谷！但仍然有很多人群在观望，期待房价有下行的可能。2009被压抑的刚性、改善、投资、投机等多种需求集体爆发，导致成交量的井喷与房价的上涨。另外由于金融危机的影响08年市场开发量有限，导致09年供不应求现象明显加剧，商品房市场供求关系促使房价涨幅较大！在此背景下，2010年年初宏观调控政策回归至金融风暴前的抑制投机与投资性购房政策上。4.15新政策主要有几点：1、 对于购买首套住房且面积在90以上的，贷款首付不低于30%；对于购买第二套住房，贷款首付不低于50%；利率不低于基准的1.1倍；对于购买第三套住房的可大幅调整首付和利率甚至可以拒贷！2、 增加住房的市场供应。3、 加快保障性安居住宅建设。4、 加强市场的监督。对捂盘惜售、闲置炒地行为依法查处！我们认为，市场在短期之内会出现普遍的观望情绪，但这并不证明市场的活力减弱。第一，去年火爆的市场，使众多开发商赚的锅满盆满，资金量很充分。第二，经过08到09的市场，客户变的更为理性。究竟政策的影响到底如何，客户会通过自己的市场检验给予总结。楼市生来就在一片打压声中伴随政策的不断调控而上涨,这是不争的事实！第三，一线城市由于存在更为复杂的购房需求，多种客户群体相互影响，在短期会出现“量跌价滞”的现象。二线城市在此次调整中不会有太多的影响。第四，市场总体会处于一个供求相对平衡的状态。新开发的楼盘在短期之内有无法有效供应，在售楼盘不可能会轻言下行！第五，市场的监管机制不完善。房地产市场的体制不健全，很多问题无法可依，无法可询。而体制的完善有岂能是一朝一夕！只凭电话暗访媒体曝光是无法解决问题。而且这种行为只是阶段性的，很多开发商太有办法应对！第六，······总体而言，新政会一定程度上抑制了投机行为，市场短期会重现持币待购。应该说新政其实是给予二线市场的发展良机！我们应持续关注后续的各地方执行细则，个人推断西安政府不会有太过严厉的政策细则公布，就算有细则，我认为隔靴挠痒，治标不治本！1.3西安城市规划情况分析及各区域西安房地产市场运行情况分析 城市化进程不断加快今天的西安已然成为西部最具魅力的大都市之一。如今，以西安为核心的关中-天水经济区发展规划，为西安带来大发展的新契机。未来，以西安为中心的城市群将逐渐铺开。西安国际大都市的轮廓日益清晰地呈现在世人面前。规划提出，将把关中天水经济区打造成为“全国内陆型经济开发开放的战略高地”。 关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。包括我省西安、咸阳、铜川、渭南、宝鸡、商洛部分县、杨凌农业高新技术产业示范区和甘肃省天水市，面积7.98万平方公里，直接辐射区域包括陕西省汉中、安康、延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。这一经济区建设以西安为中心，主要依托西安、咸阳、宝鸡、铜川、渭南、天水等交通枢纽和中心城市。 通过关中天水经济区发展规划的发展规划和内容来看，西安在关中天水经济区核心城市的确立以及国际化大都市的定位，使得西安的城市建设步入了新的快速发展期，诸如大规模的旧城改造和两条地铁线同时开工建设等等，在房地产业，作为二线城市的西安，近几年房价始终稳步攀升，市场发展速度惊人，西安具有强大的后起优势。各区域西安房地产市场运行情况分析城北区已成为未央新城的核心区西安市新的行政中心已经建成，几年后，这里将成为西安新的行政、经济中心和交通枢纽。城北市场开发主要集中在经开区、大明宫及张家堡一块，成为目前城北房地产发展的三大核心板块。城北区近两年的发展是有目共睹的，市政府的北迁、地铁二号线、大明宫遗址公园、汉城墙遗址公园、团结水库等工程的顺利建设都为城北区房地产的发展做出不小的贡献。与此同时，城北区房地产发展也发生了质的变化，城北区的配套设施正在向完善的方向努力。比如教育发展规划中可以看到，城北区从幼儿园到高中，对这些资源进行重新整合，是为了满足城北区未来对教育的需求。相信未来的城北区将步入新一轮的竞争开发阶段。城南区总体开发量继续位居全市第一，城南作为文教区，交通方便、商业繁荣，区内高校林立，西安80%以上的高校都集中在这里，拥有良好的文化氛围，向来是西安市民安家置业的首选。在城区规划、公共设施、生态环境、社会治安、地理位置等方面均居于全市前列，为本地区发展提供了有利的条件。09年度销量和价格均呈现较为明显的增长。但随着区域内土地资源的减少，城南可开发量会随着土地资源的减少而逐月在减少。曲江新区09年可谓是“风风火火”！曲江新区可以说在西安的楼市有其特殊性。是唯一一个未受金融危机影响的区域；是以高端居住为主的区域可谓是西安的中央别墅区；是目前城市公共景观最为集中的区域；是西安城市性格真实的写照。相对于别的几个区域曲江新区是开发量最少，成交量最少，但销售单价最高的区域！是西安目前集中全国一线开发商最多的一个区域。作为西安楼市的集大成者，曲江令人神往。目前曲江新区正处于一个全新的阶段，曲江已经完成区域的基本规划，顺利完成人气曲江的初步目标。下一步曲江将会逐步的完善自己的区域功能划分、区域的生活配套、区域的商业配套。现在曲江向东扩建4000多亩地，可以肯定的说曲江新的发展契机就在现在！高新区09年商品房市场供应同样有大幅的放量表现，经过高新区“二次创业”高速建设，高新区目前房地产开发核心区域呈现一个“井字型”，这个“井”由高新四条主干道构成即科技路、丈八北路、太白南路、锦业路。该区域囊括了高新区房地产项目的80以上，也是目前高新区开发最为密集的地区。与其他城区一样， 09年高新区房地产行情一片大好形式，让区域内价格再度冲高。现在高新区域受到其他几个区域的冲击，如城北区和城东区楼市较好的保值增值性，城西区完善的生活配套加上相对较低的价位吸引了大批首次置业群体的关注，吸引了不少投资者的关注，因此这些因素都使得价格一直处于较高水平的高新区西安楼市销售中不利的位置。国务院批准实施的关中-天水经济区发展规划，赋予了这一地区全国内陆型经济开发开放战略高地的定位，明确提出要把西安建设成为国际化大都市，预计到2020年，西安将达到人口1000万、建成区800平方公里的城市规模。正在规划建设中的鱼化工业园规划范围将近8000多亩，我们有理由相信，像曲江的升级扩建一样，高新区也会迎来自己的又一次发展机遇！城内区在西安市商品房供应量方面的比重甚微，城内区地产发展占重要份额的是商业项目、公寓项目等。城内区由于其独特的区位优势以及商业的高度发展，小户型酒店精装公寓类房源依然是城内区普通住宅市场中主要的房源构成，吸引了来自各方的投资型置业人群。“皇城复兴”计划近一步落实并实施，城内区对文物古迹、历史街区和传统民居的保护力度得以加强，逐步弱化行政功能，强化文化、旅游、商贸、金融、娱乐功能。城西区伴随着旧城的拆迁改造、西咸一体化进程逐步推进，城西区正逐渐成为市民投资居住的热点区域。而西咸共建区以及临近城内、高新等相对发达的城区也将成为城西板块发展较为迅速的居住圈。09年以来城西区房地产市场开发量也主要集中在这三个居住圈内。但客观上说城西整体的发展相对迟缓。但也有自身非常好的优势，城西区是老工业区，基础比较好。城区内有著名的汉长安城遗址和阿房宫遗址，历史底蕴颇为丰厚。关中-天水经济区规划获批后，推进西咸一体化进一步得到了市政府的重视，西咸新区成为了西安城市扩大的一个关键纽带，值此机会使一直较为落后的城西区楼市发展又多了一个突破口。在有地铁一号线，大兴路改造等诸多利好。城西也将会有更好的发展前景！城东区作为传统的居住集中地,随着浐灞板块兴起，已经成为全市地产开发的焦点区域之一，也引导着城东房地产开发的重心逐渐向此区域倾斜，大批实力雄厚的开发商云集西安城东区，进一步助推区域内楼盘的旺销，尤为重要的是，在即将入市的新盘中，开发商对产品本身的创新与品质的关注和投入，进一步催生了西安城东区楼市愈加成熟。沿东关向东一线，沿东二环两侧以及浐灞流域，这三块是构成城东楼市的三大热点。由于城东区域范围比较大，产品呈现出多元化局面。一些外来投资商和本土开发商纷纷瞄准这一区域，众多高品质大盘的涌现使城东区域价值得到逐步提升，并将蕴涵极大潜力。二、房地产市场总体形势2.1  全国房地产市场情况分析根据中国房地产的综合发展状态，习惯把城市分为一线、二线、三线和四线。这里除了城市级别和城市规模等重要指标外，还有GDP、人均收入和可支配收入、产业结构、人口数量、产品水平等综合指标。但通常我们把商品房的均价作为最标准的指标。 一、全国房地产行业整体运行情况分析:1、消费者观望情绪明显。一系列的房地产调控政策密集出台,同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施,都已经对当前市场产生影响 ,而各种金融、税收政策,显示高层抑制房地产风险的决心。 特别是消费者观望情绪的蔓延,已经成为影响明显的市场因素, 2、商品房供给不足导致房价下跌艰难目前政府出台了多种调控措施直指高房价,但从近期的效果看,已经证明虽然有一定的效果,但没有也不可能达到立竿见影的效果。房地产投资和开发都有一定的周期,在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下,供给不可能有明显改善。各地产商预期到未来不确定性的调整,提前降低新开工面积，这种悲观心理的体现将直接导致市场可供面积的缩小,供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。3、销售将逐渐回归常态 415政策以来,新房和二手房的成交面积持续萎缩,交易量下降比较明显。去年市场的疯狂将在观望之中被忘却，开发商已经做好充分的思想准备和战略部署。不会盲目的提高销售目标，会用一种平常心态去面对这一博弈。市场经历了太多的风浪，成熟的不仅有客户更有发展商们！销售状况会逐步走向常态。4、通胀压力下,房价中长期上涨预期促使投资性需求活跃。2009年以来,中国经济增速逐步加快,城市居民生活用品和工业品指数在不断上涨，中国一直面临巨大的通货膨胀的压力。事实上，投资房地产是抗击通货的良好方式。房子已经不单纯的使用价值，更重要的是其具备了金融产品的属性。在目前中国的基本国情之下，房地产将长期向上，这一点是大众的共识。只是在什么时间段由于国际国内的经济情况不同，房地产市场处于不同的发展状态。自主、改善、投资等不同类型的需求在不同的房地产市场环境都不同的发挥主导作用。5、政府加大经济适用房和廉租房并不能改变住宅短期供应也不能改变市场。去年的疯狂是市场的存量销售一空，目前一些城市呈现出供不应求的局面。针对短期供应不足的现状,开发商加大了房地产开发投资,但房地产行业有其特殊性，商品房从开发到入市销售需要相对较长的周期。短期之内这种供求关系不能得到根本性的改善。由于政府的廉租房经济适用房都有严格的条件限制，并不是所有的购房者都有机会购买。其实在实际的操作过程中，正真有需求有必要的符合条件者在不断的在“被规则”“被限制”！6、中长期来说，国家的房地产调控政策会有利于行业的发展！目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素,但是总体上有利于房地产业后市的发展,就目前政策的影响，短期内仍是一个行业信心恢复的过程。房地产是中国城市化的更本工程，中国要实现全面小康，到本世纪中叶要达到中等发达国家的水平，城市化水平是重要的衡量标准。所以促使房地产行业又好又快的发展其实在相当长时间内是主旋律！ 7、在参与房地产行业的众多角色中都是利益的获得者，这种关系一旦被打破就有更为复杂的问题！中央、地方政府、开发商、经融机构、购房者、投资人群等全部是蛋糕的获得者。国家每年的GDP、地方政府的财政税收、开发商的利润、金融业的发展、购房者的居所、投资者的回报等！因为有利益才会有发展。如果房地产一旦大幅下挫无疑是自断其臂！不仅不能解决行业本身的问题，反而会带来更负责的社会问题、金融问题、经济问题！其实政策往往是短期行为或者阶段性行为，是根据国内国外的经济情况适时调整。但调整的目的对于国家对于行业一定是向好！ 2.2 西安房地产市场分析西安的房地产市场相对于全国的一线城市起步较晚，发展相对滞后。发展时间市场分为三个阶段。第一阶段是2006年之前，主要表现为几点；1、市场无全国性的开发商，以本土地产商为主！此阶段的一线城市欣欣向荣，随时是发展机会，众多知名发展商正处于高速发展的阶段！2、所开发的项目普遍品质感较低，项目规模以中小型楼盘为主。3、市场的价格较低，一方面是购买力因素，另一方面是市场的价格处于成本导向型阶段。4、本土开发商并无太多的勇气，对高品质楼盘并无太大的信心，对本土市场没有深入分析对购买力缺乏对应的认知。但已经开始试着去探索高附加值的道路！所以这个阶段市场用不温不火来形容比较恰当！第二阶段是指2006-2009.这一时期西安的房地产市场进入一个高速增长期。表现特征为几点：1、政府的城市规划及区域功能定位更为明确且投资力度更大，行为效率更高。如政府北迁、地铁修建、浐灞新区等都是在这一期间资金投入更为密集，发展更为迅速！2、全国一线品牌开发商大举进入西安市场，西安成为众多一线开发商的必争之地！相对很低的市场价格，相对旺盛的购买力、以及一线开发商先进的开发理念！西安地产市场有了一批“教师”，在这个阶段西安本土的开发企业都获得了长足的进步！3、一些高品质楼盘出现在西安的东南西北。如富力城、绿地世纪城、中海国际社区、大华公园世家、龙湖曲江盛景、金地湖城大境等，使西安楼市进入了高速且高调的增长期。4、金融危机是这个阶段的主要节点。其实就金融危机本身对西安楼市的影响而言，具有一定的局限性，楼市依然坚挺。反而在“5·12”汶川地震所带来的心理创伤，使楼市进入一个艰难期。双重打击之下西安楼市小范围之内价格调整，随后国家有关宏观调控反危机四大政策“保增长、扩内需、调结构、促民生”公布与执行，楼市逐步恢复，成交量与价格在08年6月之后双双提升。正所谓机遇与挑战并存。曲江板块在此节点之内迎来了前所未有的发展良机，08年曲江板块一枝独秀，引领西安楼市向上攀升！5、全国一线城市房地产市场在金融危机席卷全球之时，价格与成交量有明显的回落。王石的“拐点论”、潘石屺的“百日巨变”被事实证明只是对市场的悲情演说。西安楼市至始至终依然坚挺且攀爬有力！6、09年全国市场一路飘红，被金融危机压制下的需求，被各种论说迷信的需求，梦醒时分都积极买房。因为在西安楼市刚性需求占到80%以上的比例，对于这些人，心存降价的心理被破灭之后，当他们明白自主其实和价涨价跌没有太大的意义之时，于是疯狂上演了。09年西安楼市的整体城市均价从4500直冲5700，这就是刚性需求的力量。第三个阶段，应该从今年年初开始。房地产是个政策性行业，房地产对于GDP的贡献大于其他任何单一的行业，房地产所带动的附属行业多于任何其他单一行业，每年全国金融系统所房贷总金额，房地产单一行业能占到近一半。对于一个个体而言，房子是一生最大的消费，对于很多家庭而言，房子是倾尽几代人的心血与努力。政策之所以要对房地产宏观调控。是因为房地产市场“亦可载舟、也可覆舟”！它可能会引发诸多社会问题、金融问题、经济问题、体制问题、民生问题等一系列难以掌控的问题。但在关注政策之前，首先应该明确三点：1、并不是房价上涨就一定会有问题，如果房价下跌一定会带来更多更难以处理和把控的难题。2、中国房地产将长期面临上涨压力，调控的目的只是调节和控制上涨的速度，并不是打压和报复。3、西安正处于房地产市场发展的历史最好时机，目前的西安市场还有很大的空间，有很好的潜力有待发展。目前的市场状况与城市定位并不匹配！这三点明确之后，西安现在的房地产市场发展的基本面并没有改变，反而因为调控，西安市场可以在发展中不断的调整和规范！此次政策调整的核心点在于控制不合理的购房需求，及投机行为。但投机在西安市场并无可乘之机，因为房地产的市场环境和地方政策并不允许，所以西安在这次调整中不会有太大影响，更多的影响会是购房者的心态！但其实本次政策的主要特点在于其可能更有准备、更具持久性、更有决心、更有手段！所以西安楼市今年将放缓增长的步伐，但总体大趋势不变。具体到物业类型，一般区域的普通项目可能会加大优惠的力度，因为其所针对的人群购买力和抗风险能力都偏弱;公寓类型的项目会有一个发展良机，因为公寓的核心价值在于地段和配套，在观望情绪将强的心理低谷会吸引成熟的投资客紧抓市场低点机会;顶端豪宅项目和类别墅产品以及低密度住宅将一如既往，高歌猛劲！具体到区域，我们预计高新区和城南区将充分发挥成熟配套资源，并加大优惠的幅度和政策的灵活度进行市场突围！城北区和浐灞新区将依然高调，虽然楼盘众多，但市场的需求仍然旺盛.区域的发展前景将成为其坚挺的主要支撑！城西由于关中天水经济区的确立会有良好机遇，但在调控背景下的利好政策，并不能在短期之内形成影响购买力的重要因素！房价将保持现有的状况，但城西也已经成为众多工作于高新人群的重要选择，所以预计城西在此次调整中保持稳定，下半年可能会有量价齐升！城内依然如故。曲江新区今年会有众多楼盘问世，大多为全国的一线开发商操刀，高品质高附加，价格依然生猛，但市场已经回归理性增长！三、房地产代理市场的状况3.1 全国代理行业的基本情况代理行业的发展历程目前代理行业的起步从90年代初开始，主要有两种模式台湾模式和香港模式！应该是在92年，93年，现在代理行大部分都有过这样的经历。随着对本地文化的理解，专业的水准有了大幅度的提高，成立了很多房产代理公司做销售，那个时候很多公司想法，只有把销售的手段做好，做好广告，做好样板间，房子还是好卖的。 到了2000年是一个节点，中国房地产市场有了改变，住房建设模式有了本质的变化，规模也越来越大了。代理公司觉得做营销的阶段发现了很多在销售过程中所发现的，平面等等产品方面的问题，这些问题是可以在规划前期阶段解决的，没有前期任务的内容，是很头疼的。于是分出来一部分人做前期，在设计院做设计的时候，根据市场的调查，客户的情况，再判断做什么样户型等，再交给设计院。这样代理公司从销售代理，进一步走到提供质量服务，提供方案的设计，形成了拿土地到方案设计，到营销一直到协助开发商全部交完，把销售汇款拿回来，是全程代理的模式。 到2002年以后，随着以营销为中心，过渡到以产品为中心，。不同的代理公司战略是不一样的，大致是两种模式，一种是综合性的；最终目的是要上市，看到规模做的很大，以易居为代表。还有一种公司选择精品化战略，在某一中链条上强化自己的服务能力，前期的服务，还有为政府提供咨询，有的为银行提供咨询，以世联为代表。两种公司战略不一样，发展模式也不一样，都取得了骄人的业绩。市场一线品牌的代理公司（前十）上海易居房屋销售有限公司深圳世联地产顾问（中国）有限公司广州合富辉煌房地产顾问有限公司上海天地行房地产营销有限公司上海新联康投资顾问有限公司上海策源置业顾问有限公司上海同策房产咨询有限公司北京伟业顾问上海富阳物业咨询有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司当前房地产代理行业的发展的几个特点：1. 规模化及跨区域扩张成为优秀房地产代理公司发展的显著特点区域扩张是房地产代理企公司规模化发展的有效途径。目前排名前十的无一例外的进入城市数量显著增加，不少公司走上全国性扩张道路，一些区域性公司也逐渐演变成全国性公司。易居、世联、合富辉煌等企业进入城市均已达到或超过20个，区域布局不断完善，对抗单一市场风险的能力也进一步增强。2. 品牌作用凸显，房地产代理公司品牌价值持续攀升品牌已成为房地产代理行业规模扩张的驱动器，企业品牌在产品市场和资本市场影响力的提升，最终促成了企业的快速发展。在品牌建设上，企业在加大品牌建设费用投入的同时，更注重品牌内涵的丰富和品牌建设支持手段的多样化。3.领跑公司与其他公司的差距拉大，规模效应明显任何行业的发展似乎都会呈现两极分化、强者愈强的形势日益明显。优代理公司凭借资本、品牌、管理等多方面的优势，在市场竞争中占有有利地位！从某种意义上讲，规模化的经营是任何有理想公司的统一想法！目前的市场环境虽然复杂但总体还是有利发展，中小型房地产代理公司机遇和挑战并存！4.代理商与开发商间战略合作加强，资本、资源、人的充分交融面对不断变化的房地产市场环境，代理行业如何保障自我的可持续和高速的发展！所以和一线品牌的开发商战略合作，成为众多品牌代理商的手段！发挥品牌开发商资本的优势，结合品牌代理商在资源整合，人才培养，平台架构多方面的优势，充分的合作，以在市场的激烈竞争中能最大化的利益、最大化风险规避、最快速的发展！5.优秀的公司成为资本市场的弄潮儿国内房地产行业代理公司在几个标志性证券交易所相继上市，这个原来被认为低门槛的行业也逐步被世人认知。个把人，再招几个，租个办公室，帮开发商卖个楼，赚点佣金，就这么简单，也能活跃在资本舞台？对于代理公司的价值，行业内尤其是开发商至少评价不一。世联A股上市；合富香港上市，再至易居之前纽约上市。这几家公司至少在国内市场可以抗衡国外同行了，也可以成为国内同行的标杆了。6、区域市场的经济发展水平决定了代理公司的企业规模排名前十的代理公司都来自于经济发达的区域，长三角、珠三角、环渤海等中国传统的经济圈，不仅创造了令人羡慕的生产总值，房地产行业发展水平高出全国的其他区域，代理行业的发展水平和状况也是最好！我们有理由相信西安的市场机遇已经来到，关中天水经济区的建立，不仅是给予西安的机会更是房地产代理行业的机遇！因为关中天水经济区将逐步发展成为中国经济增长的第四个引擎！3.2西安代理行业的现状以及发展分析从某种程度上说房地产开发市场的发展水平决定了房地产地理行业的发展水平。房地产代理公司的整体素质有会将房地产开发市场带向更高的阶段，两者之间是相符相依相互并存有彼此促进！市场逐步的趋于专业化，细分市场之下的分工，又会造就更多的专业性公司来解决专业性的问题，所以对于代理公司而言“专业”很重要。很多人有一种误解，代理公司就是替发展商卖房子，事实并不然。代理销售只是代理公司的众多业务板块其中的一项而已，而且是很肤浅的一个层面。另一个层面代理公司应该具备项目定位、产品研发、技术研究、资源整合平台、客户信息平台等多种业务技能。更专业的代理公司会具备更高的专业层面，如专业的书籍期刊的出版、网络知识平台的建立、城市区域规划、城市功能定位、行业的法律法规的参与研究与制定等等，所以对于我们“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”。具我们的观察和分析，西安市场代理行业目前的状况有以下几个特点：1、市场并无绝对具有领导性质的公司。虽然易居、世联在全国的代理行业声名远扬，且都为上市公司，但西安市场目前两者均为形成绝对的领袖。易居的操盘方式注定了其项目的局限性，世联在西安市场时间并不长，虽然发展迅速，但任然处于追赶者的角色。2、本土的代理公司在发展过程中有很大的局限性，很难成长为区域性的公司。究其原因是因为代理公司的母体房地产行业正处于体制不完善、市场不规范、开发效率偏低、企业追求不高等因素。也有代理公司本身存在不人性管理、诚信度不够、缺乏承担责任的勇气、所经历的项目类型过于单一等等问题。3、代理行业具备很大的上升空间。从目前的情况来看，相对一线发达城市的成熟房地产市场，西安代理公司所占有的市场份额并不高。尤其是很多中小开发商并不是很情愿的让代理公司来操盘，重要的原因有几点：首先，最求利益最大化是企业的原始目标，很多中小开发企业处于原始的发展阶段，对于要分一杯羹的代理商心存芥蒂。其次，开发商认为目前它所拥有的团队有足够的能力来应付市场的变化，让代理商参与前期还可以接受但操盘在其内部会有反对的声音。再次，面对开发商，代理公司并无太多的主动权，很多事情要被动的接受，简单的将一个是老板一个是雇佣军。但这种目前的市场状况在不断的改善，随着市场的不断发展和进步，会有越来越多的发展商会主动的寻求代理公司的帮助。从一线城市的经验来看，很多顶级品牌的开发商如万科、金地、龙湖等在不同区域，不同物业类型项目会选择和不同擅长的代理公司合作，代理公司的角色定位会逐步由“受制”到“指导”转变。强强联合是发展的方向，共赢将成为专业领域的话题。4、很多的代理公司缺乏真正的专业，缺乏平台资源的充分利用，缺乏知识经验的沉淀能力，缺乏学习成长的动力。承接项目只是为了赚钱，目的过于原始。5、目前的西安市场是最好的切入点。西安房地产市场经历了起起伏伏，现在已经进入一个调整期，这一阶段的特点是刚脱离鱼目混杂，占山就是王的初级阶段，行业面临的可能是一次重新洗牌，让真正的企业成长，让行业能甩掉包袱轻装上阵，所以代理公司将在这一过程中有至关重要的作用。谁能把握机会，谁在洗牌中在脱颖而出，对于任何的中小发展商都是一个巨大的问号，尤其是刚进入房地产开发的企业。路就在前方，能为自己点亮前程的往往是比自己看的更远的人。代理公司的专业性，对行业发展良好的分析，对前景的合理判断都将成为中小企业的明灯。至少会有越来越多的发展商会听取代理公司的建议，发展商的问号就是代理商的机会。6、代理公司的跨区域发展难度要高于开发商，本土的代理公司在本土市场会有相对的优势。目前西安市场全国排名前二十的品牌开发商，占到将近80%。但全国排名前二十的品牌代理商比例不到20%。这就说明一个简单的问题，代理公司的跨区域发展难度要高于开发商，本土的代理公司在本土市场会有相对的优势。开发商如果想进入一个城市发展需要解决三个方面，政府关系、资金链、市场分析。但发展商想进入一个城市需要解决的虽然没那么复杂但难度却很大，就是依附于哪个开发商。像世联和易居都是依附大的开发商进入西安市场，虽然中原、同策都跃跃欲试但苦于没有依附对象，只能处于市场考察阶段。另外开发商和代理商共同服务的对象永远是客户，对于西安这样的二线城市本土客户资源永远占到绝大多数。谁掌握客户资源，谁了解客户的特点，谁更能充分把握客户的心态，谁更能准确了解购买力谁就占有一定优势。综上分析，西安市场有很大的发展空间，代理行业处于一个成长阶段，在企业内部加强沟通、加强凝聚力，更为人性化和科学化的管理，沉下心来，专注于专业，专注于平台建设，专注于知识沉淀，专注于学习成长，专注于个人价值和企业价值，专注于人才，专注于行业发展才是代理公司的硬道理！四、关于我们41 我们是什么当我们很深入的分析西安房地产市场以及代理行业市场的基本状况和特点，会发现很多问题，对市场充分的了解是进入这个市场的指南针。对于同一个事物，不同的人去做会有不同的结果，每一个人每一个团队当他们都是信心百倍的去面对这一切的时候，我们首先要提出来的是：究竟激情是否只是一种冲动还是化作毕生事业的动力？究竟信心是否只是盲目的自我认知还是能克服重重阻难的力量？究竟架构平台是否意味的只是更多的利润还是自我信念和企业价值的展示?当很冷静的论证在表象之下没有任何区别的情感元素，才能在开始的时候明白要走多远，能走多远；要飞多高，能飞多高。团队的精神元素：尊重 理解 互信 协作 奋进个 人 的 最 求：快乐工作，幸福生活，让每一天成为明天的微笑！我们的五年愿景：以人为立业之本，用发展的眼光发现中国房地产行业的问题并在解决过程中不断沉淀与学习；专注于多种平台架构并成为品牌性的专业机构！核心 价 值 观：在实践中不断沉淀 在沉淀中认真学习 在学习中勇于创新 在创新中努力奋进 在奋进中享受付出 在付出中体会快乐4.2 我们具备什么对于对于从事房地产行业多年的我们，始终体会到市场从来的都是机会和挑战并存。是否有能力去迎接挑战，是否有信心去把握机会，其实我们时刻准备着。我们认为现在机会已经成熟，那么究竟我们具备了怎样的条件和要素,有以下几点： 1、西安迎来了自我经济发展的最好良机。关中天水经济区是国家西部大开发“十一五”规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。规划期为2009年至2020年，定位是西部及北方内陆地区的“开放开发龙头地区”。西安的人均GDP产值将达到10000美金，比现在的西安增长40%；西安的城市机体再扩大一倍，城市形成五环居住区，六环也在规划实施期；西安的人口要达到1000万人，成为真正的国际化大都市。 2、二线城市尤其是西安的房地产市场进入前所未有的高速增长期。目前西安的房价总体还处于低位运行阶段，相比全国同类型城市西安还有很大的空间。西安的城市基础设施建设在不断的加速建设，各区域的城市规划和定位已经基本完成，大量的资金投入，上涨预期强烈。西安的人口增速在3%左右，接近20万人，房地产的需求旺盛。一线城市的房地产几乎发展饱和，众多开发商转战二线城市，西安的机会就在现在。 3、房地产行业面临一次政策调整，力度之大，影响深远！目前西安的地产行业可能会因为这次宏观调控政策进入调整期在这样的非常时期代理商会有普遍的市场机会。怎样在政策调控中把握机会，怎样在“被调整”中脱颖而出，怎样让观望期客户放松紧紧的钱袋，代理商会更有办法。 4、我们现在可以依托的母体很好，拥有一切进军房地产的诸多条件。房地产行业是个大行业，从大的方面说也是一个简单的行业，两点很重要：良好的政府关系和可充分运作的资金链。房地产业是资本密集型行业，钱会保证项目的顺利操作；良好的政府关系会让企业更具可持续性发展的潜力。对于现在的西安市场赚不赚钱是不用考虑的，赚多少是需要认真探讨的！ 5、人已经成熟，已有能力在平台上施展。这也是我们能在一起谈的基本前提，正是建立在自我认可的基础之上。目前，对于一个代理公司而言，核心的团队成员已经到位，只欠平台。 人与人相互的协作形成一个团队，各个团队之间共同努力形成一个大团队，这个大团队有怎样的命运，就看如何管理、整合、协调、激发！对于一个团队，什么样的人并重要，重要的是这个人首先明确自己能否成功取决于团队能否成功。4.3 我们的目标是什么首先明确目标是什么，或者说目标的概念是什么？对于公司而言它应该是一个软件和硬件相结合的发展方向，而不单纯的是算数指标；就未来结果而言也应从“质”“量”两方面分析！我认为我们可以分解一下公司的五年愿景“以人为立业之本，用发展的眼光发现中国房地产行业的问题并在解决的过程中不断的沉淀与学习；专注于多种平台的架构并成为品牌性的专业机构”！“以人为立业之本”也许我们所需求的并不都是人才，但我们一定需要人才。企业一定需要核心的团队，团队一定需要核心人员。“用发展的眼光发现中国房地产行业的问题”唯一不变的是变化，唯一变化的是发展，很多问题表面一致，实质天壤之别。深入探讨引发问题的根本原因，研究事物发展的不同特点，具体问题具体分析，制定可行性的计划，依靠经验判断往往会很危险。“并在解决的过程中不断的沉淀与学习”沉淀与学习能让团队迅速成长，能增强团队的凝聚力，学习力，能体现团队尊重、互信、协作的精神。一个具有很强分享和学习的团队是一支充满战斗力的团队。“专注于多种平台的架构”平台架构就像搭建舞台，让舞者能尽情施展；对公司而言平台架构就是资源的不断充实，软实力的不断增强。真正的内功修为，真正的信心源泉，真正的竞争力。用专注的精神点滴为之！“并成为品牌性的专业机构”这是一个短期结果，以上所说的都是为了这个短期结果付出的努力过程。品牌性岂非一朝一日，品牌性是要具备相当的行业号召力，对于客户，对于开发商，对于公司内部专业是我们体现品牌性的一种方式，也是成就平品牌性的一种途径！4.4我们怎么做 具体到业务上，核心的业务主要有三大板块，市场拓展、顾问服务、代理业务，其中代理业务又包含全程代理和销售代理两个方面。具体到部门除了一般的人事、财务、行政所构成的综合管理部门之外，拓展部、顾问部、销售部、平台中心是重要的职能及智能部门，当然办公场所和办公所需的各种设备就不必再说了。我们的核心竞争方式会有别于现在的大部分代理商，“咨询+平台共享+综合服务”将是我们立足于市场的竞争模式。需要说明的是综合服务不仅包含客户资源和智力资源的充分发挥更重要的是我们会根据情况开展金融服务和政府公关服务！这是一般的代理机构所无法运作的，也是很多外来的代理机构不能企及的。首先需要解决的是人的问题，人是任何职能的实施者。在公司发展初期销售部门和顾问部门首先建立，平台中心可有销售中的后台管理或者行政人员代为落实，拓展部门的职能可由销售和顾问的高级人才共同担当。至于公司的员工管理机制，团队的文化建设等等多方面的细节工作可随后具体落实。公司的发展和家庭的构成是一样的，在过日子的过程中不断完善，孩子不是一结婚就会有的。其次需要解决的是项目的问题，我们一定要在母体正式启动项目之前在市场能运作一到两个项目。在实践中不断的发展，在发展中细分部门职能和健全体制，并通过实践检验团队，形成具有一定特色和鲜明特点的公司风格！五、机遇与革命从某种程度上讲，我们这一代人是悲哀的也是幸运的。所谓悲哀，我们生活的年代已经过了只要胆大，只要有魄力有勇气，只要想作为就会有所成就。在改革开发初期，多少机会摆在世人的面前，人们却看不清分不明，只有少数的敢为天下先的人在改革的浪潮中笑傲江湖。所谓幸运，我们生在红旗下长在新中国，我们生存在中国历史以来物质最丰富的年代，我们在呵护中长大，在灿烂欢笑中学习知识。曾起何时，80后是叛逆和颓废的代名词；曾起何时，80后被冠以轻浮懒惰的恶名；曾起何时，80后发型夸张衣着怪异，但这一切对于我们已成历史。在发展的浪潮中，现在的我们已然成为社会发展的生力军，证明自己的机会就在现在，我们不想再一次用悲哀苦相思！多少次，我们把不是机遇的机遇当做机遇去把握，是因为我们不想放弃每一次成长的机会。 唯有革命的气魄，方能争取一线生机，因为我们不想碌碌无为。革命就是断绝一切可退之路，确立发展方向，克服重重阻难，全力倾之。人生几多春秋，有多少感慨化作蝶飞长空；人生几多机遇，有多少悲喜能够把酒当歌！万物为空，空为万物，因为有限所以无尽！一次短暂的相聚，让我体会颇深。一个企业最大的幸运是有一个能真正懂得尊重员工的老板，而不是停留在言语之上；一个企业真正的幸福是老板愿意拿快乐和自己的员工分享，在这