房地产知识问答销售与转让类.doc

四、销售与转让类101、小业主如何查询所购买的物业是否在销售许可范围内？    答：可以在当地了解项目的预售审批情况。但在要求发展商出示房地产预售许可证的同时，还需留意该许可证的内容，因为对某些分期开发的房地产项目，主管部门会依据项目的进度情况分期发放许可证，也有一些许可证只对某一综合楼的某些楼层批准预售。因此在购买前必须认真核对所购买的房地产的栋号、楼层、名称等是否与许可证上所注明的内容相符。102、如何看待房地产广告中的“使用率”、“实用率”、“实用面积”等广告语？     答：发展商在广告中使用这些词语和数值时，并没有说明其计算方法，而且各楼盘之间的计算方法并不统一，极易引起误解甚至纠纷。根据深圳市建筑设计技术经济指标计算规定，应统一使用“套内使用面积系数”。套内使用面积系数是房地产套内使用面积与套内建筑面积加应分摊的公用面积的比率，但在测绘资料中均不体现此参数。103、小业主该如何辨别发展商是否一房多卖？     答：商品房销售管理办法明确规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。    深圳已于2001年3月1日起施行新版深圳市房地产卖买合同（预售）标准文本，并实行网上交易，实现了商品房预售的即时备案，可以有效防止一房多卖情况的发生。104、房地产中介发布预售房地产广告应当出具什么材料？     答：中介机构发布所代理的预售商品房项目广告，除提供该项目的房地产开发企业资质证书、商品房预售许可证等有关证明文件外，还应当提供开发企业出具给代理人的委托书。105、在中介购房时，中介机构应当明示哪些内容？     答：受委托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人明示以下内容：（一）中介机构的资质证书和营业执照；（二）代理人的资格证书；（三）预售人出具给代理人的销售委托书；（四）预售项目的有关证明文件，包括：预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人；商品房预售许可证或其经发证机关确认的复印件；项目开发进度和竣工交付使用时间；项目及其配套设施的平面示意图；商品房的结构类型、户型、装修标准；公共和公用建筑面积的分摊方法；预售商品房的价格和付款办法；商品房预售的专用账户；物业管理事项；法律、法规规定的其他事项。106、在中介购房，如对购房价格有疑问时，如何处理？     答：深圳经济特区房地产转让条例明确规定，代理人和经纪人应当按委托人委托的价格买卖房地产。因此，当对购房价格有疑问时，可查阅委托人出具给代理人的销售委托书中有关价格的事项。 107、由经纪人代理的房地产，当不能登记或不能在规定时间内获准登记时，该如何处理？    答：深圳经济特区房地产转让条例规定，经纪人代理房地产转让时，应当对转让当事人的资格、房地产产权的合法性进行查验。由于经纪人的过错， 经纪人代销的房地产不能登记或者不能在规定的时间内获准登记，造成受让人损失的，经纪人应当赔偿责任。108、在中介机构购买的房地产，在签订买卖合同时，还应当包括哪些内容？     答：通过经纪行为达成的房地产交易合同，必须由持有深圳市房地产经纪人执业证书的人员在合同中签字，并加盖经纪机构公章。109、在中介机构购买房地产时，需向代理机构交纳那些费用？标准如何？     答：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。    佣金标准为：买卖双方各按最高不超过成交价的1.5%。110、购房时，什么时候签订预售合同？什么时候签订现售合同？     答：在购买尚未竣工交付使用但已取得房地产预售许可证的房地产时，签订预售合同；当购买已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记的房地产时，签订现售合同。111、房地产预售合同主要包括哪些内容？     答：商品房买卖合同应当明确以下主要内容：(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。112、商品房预售合同还应当附有哪些内容？     答：商品房预售合同还应当附有预购商品房项目及楼层平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。113、售楼广告、售楼书、样板房等所列示的内容是否应当在合同中约定？     答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为该合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。114、当发生合同纠纷时，如何处理？     答：在新版深圳市房地产卖买合同（预售）中已约定，当发生合同纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，可选择下列方式之一解决：（一）向深圳市仲裁委员会申请仲裁；（二）向中国国际经济贸易仲裁委员会深圳分会申请仲裁；（三）依法向人民法院起诉。115、在什么情况下，房地产买卖合同无效？     答：违反法律、法规的房地产买卖合同无效。 无效的房地产买卖合同，从订立时起就不具有法律的约束力。    房地产买卖合同被确认为无效后，当事人一方有过错的，应当赔偿对方因此遭受的损失。当事人双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。116、在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同？ 答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。    双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。    一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。    因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。117、受让人不能按时付款时，应当承担什么责任？     答：现售房地产的受让人不按约定期限给付价款的， 应当比照中国人民银行有关延期付款的规定支付违约金；因受让人过错造成转让人损失的，受让人除支付违约金外，还应当负赔偿责任。受让人超过房地产买卖合同约定时间九十日仍不给付价款的，转让人有权解除合同，但受让人与转让人另有约定的除外。    预售房地产的受让人不按期给付价款的，按下列规定承担违约责任:(一)受让人给付的金额达应付价款百分之五十以上的，受让人应当比照中国人民银行有关延期付款的规定向转让人支付延期付款违约金；(二)受让人给付的金额不足应付价款百分之五十的，转让人可要求受让人支付违约金。受让人超过合同约定时间九十日仍不给付应付价款的，转让人有权解除房地产买卖合同。118、在签订正式房地产买卖合同后，购房者退房应当承担什么责任？     答：按规定，在双方签订正式房地产买卖合同之后，买卖双方必须按合同条款履行合同。如果发展商违约，并符合合同中有关退房的约定，购房者不但不需要承担责任，还可追究发展商的违约责任；如果发展商没有违约，购房者想退房，在没有取得发展商同意的情况下，可能会被要求按合同依法追究违约责任并没收定金。因此，购房者在签订正式房地产买卖合同时，应慎重行事。119、在签订正式房地产买卖合同后，发展商由于某种原因未能将房地产售予购房者，应当承担什么责任？     答：根据深圳经济特区房地产转让条例的规定，发展商在签订正式的房地产买卖合同之后，不得再将合同标的房地产售予其他购房者，否则属于发展商违约。由此造成购房者遭受损失的，发展商应当负赔偿责任。120、购买房地产时，如果购买了屋顶花园，为何在办理房地产证时却没有反映出来？     答：现行的法律法规规定，屋顶空间是一个公共空间，是不能销售的，它不符合房地产登记条例的规定，所以在办理产权登记时没有体现出来。购房者只能从所签订的购房合同中体现其对屋顶的使用权利，但其产权并未得到现行法律、法规的保障。121、房地产转移登记后，是否就算房地产买卖合同的终止？     答：产权转移登记后， 房地产买卖合同内容未履行完毕的，当事人应当继续履行。122、现售商品房该签订哪类合同？    答：现售商品房签订深圳市房地产买卖合同（现售）。123、交付使用后，如对房屋质量存有疑问时，该如何处理？答：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。124、办理房地产按揭需缴纳哪些费用？    答：办理房地产按揭一般需要包括下列费用：（1）卖买合同公证费（自愿），按成交价的3计收，由公证处收取；（2）按揭合同公证费，按贷款额的3计收，由公证处收取；（3）保险费，按成交价的1计收，由保险公司收取；（4）律师费，一般为5001000元，由律师事务所收取；（5）按揭手续费，一般为100元，视贷款银行而定。125、二级市场转让包括哪些税费内容？    答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，税务部门收取；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，税务部门收取；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。126、有哪些房地产，应当经主管部门批准，并补足地价款后，方可转让？     答：下列房地产， 应当经主管机关批准，并补足地价款后，方可转让：(一)通过行政划拨取得土地使用权的；(二)取得土地使用权时减免地价款的；(三)法律、法规规定的其他情形。127、有哪些房地产是不得转让的？     答：(一)根据城市规划，市政府决定收回土地使用权的；(二)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(四)设定抵押权的房地产，未经抵押权人同意的；(五)权属有争议的；(六)法律、法规或市政府规定禁止转让的其他情形。128、有哪些行为视同房地产转让？    答：下列行为视同房地产转让：(1)以房地产作为出资与他人成立法人企业的；(2)一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产并以产权分成的；(3)收购或者合并企业时，房地产转移为新的权利人所有的；(4)以房地产抵债的；(5)国有企业之间或者其他组织之间的房地产调拔；(6)非父母与子女之间、配偶之间的房地产赠与行为。 129、有哪些行为不属于房地产转让？    答：下列行为不属于房地产转让：(1)共有人之间对共有房地产的分割；(2)国家机关、由财政拔款的事业单位与其下属的机构之间的房地产行政调拔。130、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？     答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。131、已办理按揭的楼花能否转让？     答：正在按揭的房地产经银行、发展商及买卖双方同意后可以转让。）如买方愿为卖方付清银行的剩余欠款，则由银行出具注销楼花按揭证明书，按楼花转让处理；（2）如由买方分期付款，则由银行和发展商出具同意由买方分期付款的说明书，并重新签订按揭合同，产权登记部门注销原楼花按揭，按楼花转让办理后，在合同上加盖新的楼花按揭专用章。132、楼花是否可以转让？     答：楼花可以背书转让，即在原购房合同后附上转让的有关内容，并经公证处公证，产权登记部门在办理转移备案登记后，在原合同上加盖背书转让专用章，并填写受让方的有关内容。    楼花背书转让按三级市场转让税费标准缴纳税费。133、二手楼买卖需要缴纳哪些费用？     答：（1）销售营业税，按销售价的5%，售方缴纳，国土部门代收；（2）城市建设维护税，按销售价的0.05%，售方缴纳，国土部门代收；（3）印花税，按销售价的0.05%，另每证贴花5元，双方缴纳，国土部门代收；（4）售方为企业的，缴纳企业所得税，按所得额的15%，售方缴纳，税务部门收取；售方为个人的，缴纳个人所得税，按所得额的20%，售方缴纳，国土部门代收；（5）登记费，个人50元，单位80元，买方缴纳，国土部门收取；（6）契税，按销售价的1%，买方缴纳，国土部门代收。134、业主委托他人进行房地产买卖是否需要办理委托公证书？     答：由代理人办理房地产买卖手续的，应提交委托书，涉及到境外单位或个人的委托书还应当经过公证或认证。135、二手楼买卖签订哪类合同？     答：二手楼买卖签订深圳市房地产买卖合同（现售）。136、填写二手楼转让合同时，应当注意哪些问题？     答：（1）买卖双方的名称要按身份证明标准名称填写；（2）转让的房地产需填写清楚座落、栋号、房号、产权证号码等；（3）建筑面积、一楼或顶层是否包括花园和天台面积；（4）交易的币种、金额、付款方式等。同时特别需要注意的是，双方或一方为规避有关税费，故意填写较低的成交价，买方在下一手转让中可能需付出较高的税费。137、购买二手楼可以办理按揭吗？    答：可以。产权登记机关对二手楼按揭双方主体无特别要求，主要是注意银行对按揭申请人的要求。 138、按揭购买二手楼，如何办理抵押登记？     答：先由买卖双方签订房地产买卖合同并经公证后，办理受让方的房地产证，由受让方按房地产抵押登记的规定办理现楼抵押登记。139、申请二手楼按揭需要什么费用？办理手续需要多长时间？     答：登记机关收取的费用同抵押登记，为抵押价值的万分之一，但每项不低于一百元，核准登记的时间为15天。此外，还应根据银行的要求缴纳其他费用，如公证费、保险费等。