招商运营提案.doc

范县迎宾馆·豫港商城招商运营提案总 纲我们瑞和的运作思路：精心准备、高唱实打、团队合作、渗透执行、全面胜利我们要做的事：围绕招商目标的整体解决方案系统展开我们要达到的目标：实现开业招商80%，力争100%。为商城开业运营奠定坚实基础。l 国内商业地产概况l 商业地产案例解析l 范县经济及商业概况l 本案概况及现状l 本案SWOT分析l 商业定位l 招商策划l 招商计划及执行方案l 租金策略l 广告策略l 费用预算l 商业运营策略 国内商业地产概况中国商业房地产总体特征第一是起步晚，第二是发展快，第三是潜力大。2000年起，商业房地产首先在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起。2001年以后，我国商业房地产投资年增长率达到了33%，增长的速度远远的超过了国民经济的增长速度。随着中国全面加入WTO， 北京奥运窗体顶端窗体底端的临近，还有国家经济迅速发展的情况下，中国正在成为全球最大的商业房地产市场。中国商业房地产快速发展的核心动力一有宏观经济发展，居民生活水平提高。动力二是城市政府部门重视鼓励现代服务业。动力三是中国城市化进程加快，城市不断拓展。近年来我国城镇居民人均可支配收入以较快的速度增长。从而带动了商业的发展，结果表现为商业地产投资额的快速增长。中国各城市不断鼓励推进城市商业的规模化发展，从而拉动了城市商业地产的发展。现在城市化建设正在加速，不断拓展的城市直接刺激了城市商业房地产的发展。中国商业房地产宏观政策的分析第一:金融管制全面放开，迎来了融资多元化。2006年我国根据加入WTO的相关要求，将对金融管制全面放开，各种背景的外资金融机构的入境，促使房地产融资模式、投资模式多元化，推动中国房地产市场金融年的到来。使房地产业正在由土地运营金融运营转变。第二:规范外资的意见形成利好环境。7月24日，国家六部委出台关于规范房地产市场外资准入的意见，意见旨在更加积极有效的利用外资，提高中国房地产市场利用外资的质量，阻止投机行为。第三:中美两国的政治经济交流持续高涨。随着中国全面加入WTO，北京奥运临近，以及国内经济迅速发展的多种因素下。中国正在成长为全球最大的房地产市场。其中海外华人的投资购买力更不容忽视。目前海外资本对中国房地产项目的投资状况根据戴德梁行提供的数据显示，05年海外资本对中国房地产的投资情况为：50%的资金投在北京，43%投在上海，44%的外资来自美国，36%的来自新加坡，约20%来自澳大利亚。其中写字楼占58%，商铺占30%，住宅占7%。北京市商业项目物业形态对比分析。独体商业比例最高，达到了35%，写字楼底商占到了24%，写字楼本身有大量的消费人群，越来越受到投资者和经营商铺的经营。临街商铺比例占15%，临街商铺的地理优势深受商家和消费者的喜爱，一直是物业最后关注的形态，发展前景良好。 近年来市区商业发展迅速。巨大的市场契机被多个零售巨头抢先占领市场。现在北京市商业项目以租为主的占5.78%，以售为主的占9.82%。只租不售的占24.27，只售不租的57.22%。商业地产案例解析大连万达商业地产股份有限公司（成功案例）大连万达商业地产股份有限公司成立于2002年9月，2009年12月整体变更为股份有限公司，注册资本37.36亿元人民币，是大连万达集团旗下商业地产投资及运营的唯一业务平台。公司的主营业务为商业地产投资及运营管理，核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体。 截至2010年底，本公司已经在全国24个省、自治区和直辖市的45个重点城市投资建设了59个万达广场，其中已开业33个万达广场，正在运营14家五星级或超五星级酒店。本公司计划在2011年新开业17个万达广场，新运营12家五星级或超五星级酒店。作为率先实现全国布局的大型商业地产投资及运营商，公司在中国商业地产行业内居于绝对领先地位，是中国商业地产的领军企业。 目前本公司主营业务主要包括以大型购物中心为主体的商业中心投资与运营（简称“商业中心”）；五星级及超五星级酒店的开发与运营（简称“高级酒店”）；商业运营及物业管理（简称“商业管理”）；写字楼、公寓和住宅的开发销售（简称“销售物业”）在内的四大核心业务板块，公司四大业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体。这种以商业中心为核心、充分发掘业务板块之间联动效应的城市综合体开发与运营管理，构成了本公司的核心业务发展模式。 以“万达广场”命名的城市综合体是目前国内外领先的商业地产产品，具有显著的社会经济效益： 为商贸、文化、娱乐、体育、餐饮等第三产业提供广阔的发展平台，从而带动所在城市的产业结构调整； 全方位满足和创造新的消费需求，从而有效拉动和刺激消费； 打造新的城市中心，完善城市区域功能，促进城市均衡发展； 创造大量的就业岗位； 汇聚了众多国内外知名企业，实现商业持续繁荣，创造持续巨额税源。 提起商业地产,大连万达集团董事长王健林是一个绕不过去的人物。作为圈内公认的行业老大的大连万达集团,已经在商业地产行业里深耕了十余年。在今年的中国商业地产行业发展论坛·2011年会上,王健林董事长毫无保留地将万达广场的运营模式进行了深度剖析,让在场的业内人士感到受益匪浅。事实上,万达广场从2008年开始进入提速,投资建设很快,今年还将开业17个广场、12个酒店。按照王健林董事长的说法,整个万达广场开出来以后,出现一个现象,不像一般的商业物业都需要两年以上的市场培育期才可以活起来,一般万达广场一开起来就比较活。“我觉得这里面核心的一个方面是我们的运营管理比较好,就是我们的商业管理公司,这实际上已经成了万达核心竞争的一部分。”王健林董事长表示。具体而言,王健林董事长从三个方面阐述了万达的运营管理模式的特点和优势。第一个就是合理规划招商的业态。王健林表示,万达广场有一个特点,就是次主力店和主力店的比重比较大,一般都占50%以上,百货、电影城、超市、卡拉OK、电子游戏等等,餐饮类的比重也比较大。而且在这些主力店当中,万达广场在招商方面也特别注重一个问题,就是非零售比重。“我们任何一个广场都强调非零售比重要占50%以上,这就是业态的合理搭配,电影、唱歌、餐厅,尤其是餐饮业给付的租金比较低,文化、体育、健身,像游泳等这些都是租金比较低的。”事实上,有些购物中心的招商部门、商业运营部门“就不懂这个道理”,大量的业态同质化都是服装类、珠宝类,这些同质化很高,这样就不能体现一站式服务特点。虽然一开始给的租金高,但是可能2-3年才能火,即使招商进来以后,成长性也比较低。“我们也是在多年的调整当中发现了这个秘密,所以我们现在一般的一开始规划招商的时候,放得比较多的是非零售比重,现在强调多的是文化、娱乐、餐饮。”第二个方面,王健林表示,万达的商业运营当中非常强调让商家赚钱,“我们当时提出一个口号,取消利润考核指标,只考核三项,我提了三句话,商业管理公司就是安全、服务、品质。”    “我们取消利润考核很多人很害怕,好像会怎么样,我说不要紧,我说只要把服务搞上去。根据广场的调整比率判断你是不是成功,如果很少有调整,大家都可以活得很好,那就是你成功了。”王健林告诉大家。“我们做过调查,在万达广场里面,每平米的绩效基本上是外地店的2倍以上,我们自己运营的三个品牌的收入,都是我们在外面租的店的2.9倍以上,所以商业中心一定要花力气去研究怎么让商家赚钱的绝招才可以换来自己的发展。”第三点,王健林强调,就是要不断地提升和调整,再好的企业,再好的规划,再好的招商业态,在中国十几亿人的国度,区域文化差异这么大的地方,是不可能做到百战百胜的,要想持续反应,就是要有吃苦耐劳的精神,要不断对开业的店进行调整。“我们有两个店,比如说苏州店、沈阳店也出现过业态问题,一个月走几家,但是总是在调商家,之后不断地研究、调整,这个调整可能给出一些成本,有一些租赁到期,要劝出,可能就要损失一些租金等等,”王健林告诉大家,“大概半年多以后,最终商铺和周边客户群对路了,对路以后,这几个店就走出来了。”他表示,这个和搞住宅地产确实不一样,只要拿到地,价格合适走出去就可以了,这个不但要建,建成以后还要花很长的时间管,但是它的好处有两个方面,一个是长期稳定的现金流,第二,还可以获得资产价值升值的好处。最后,王健林表示,要做商业地产,一定要好好研究运营管理,把运营管理真正看成核心竞争力,这个企业才可以在这个行业成功。很多公司进入商业地产,宣布做商业地产的目的是更好地卖住宅,“这种心态和打算十之八九也不能成功。” 北京龙德广场（成功案例）龙德广场位于奥北核心地带立水桥北，它是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的超大型的购物中心，开业来龙德广场凭借自己中高端的定位赢得了消费者的认可，填补了市场的空白，成就了整个奥北区域的一个新坐标。龙德广场是由北京粮食集团和大连一方集团共同组建的龙德置地有限公司，开发建设由北京龙德商业管理有限公司负责招商及后期的运营管理。龙德广场总建筑面积是24万平方米，实际商业经营面积18万平方米，是目前京北地区单体商业面积最大的商业项目，其单层3.15万平方米的建筑面积相当于一个中型的百货店，大尺度的空间格局营造了轻松的购物环境；龙德广场首层6米，其余楼层均是5.4米，8米的主宽道彰显了龙德广场的大气；为有效的提升商家品牌形象，商场内共设滚梯60部，观光梯15部，客货两用梯10部，3000个免费停车位为消费者提供随到随行的轻松购物环境。从龙德广场目前的经营状况来看，每到周末，消费者都要在龙德广场转上好几个圈才能找到一个停车位。龙德广场一层有三大开放空间；本周六我们与乐宠的宠物生活馆，共同举办了一个宠物选美活动，吸引了近千人的观看。多元化业态的组合，龙德广场打造了真正一站式的购物场所。龙德广场从地下一层至六层每层都有主力的业态与主力品牌分布拉动消费。地下一层休闲生活馆会聚集建材超市-百安居，专业的运动超市-迪卡侬，还有家居精品超市特丽屋；一层百安居、家乐福、翠微百货、国美电器四大主力店各居一方，从不同方向将整个奥北商圈人群聚集到龙德广场内，一层还有类似星巴克、屈臣氏等品牌商家。二层、一层动感轻松馆及魅力品位馆通过家乐福、翠微和中间精品店步行街的有效连接，将两大主力店的客流达到一个有效的拉动，使中间的商家经营有稳固的提高。四层是龙德广场比较有特点的楼层，在四层一个一千多平的中心位置，是浩泰水冰场，两边是翠微百货，浩泰健身，还有一个大型的量贩式KTV，其余的小店铺是以经营儿童用品为主的店铺，类似金宝贝的早教、小鬼当家的专业摄影，他们都将北京最大的旗舰店开到龙德广场的四层。五层纸老虎、以及万达国际影城，汇聚了整个奥北区域的时尚一族。尤其万达国际影城共设9个放映厅，2200多个座位，是目前京城最大的影院之一。五层南端汇聚了青年餐厅、汉拿山、福城肥牛、东来顺等餐饮品牌，为天通苑地区的家庭聚会提供了便利的场所。龙德广场的几件大事：众所周知一个大型的商业项目需要一个艰苦而漫长的养商期，在这种情况下龙德广场采取了主力店先行开业造势的一个策略；现在来看达到了预期的效果，大大缩短了龙德广场的培育期。2007年的8月16号龙德广场第一家主力店家乐福开业，开业当天创造了家乐福(当时在中国是有101家店，现在应该是108家店)两项新的记录，一是当天接待顾客达到10万人次，二是销售额达到238万。可能有朋友会问，一个两万平的大型超市，238万的销售是比较低的，但是我们要考虑第一天开业它的开门时间是12点，基本上到晚上7点的时候货架就已经被抢空了。在家乐福良好业绩的刺激下，翠微百货在家乐福开业不到一个月后，与龙德广场续签了1.2万平米米，浩泰健身续签了400平方米，其余如法国的迪卡侬、台湾的特丽屋等品牌相继在一个月内相继签约。目前龙德广场开业已近一年，近百家品牌，龙德广场的人气也是在节节攀升，在龙德广场经营的近百余品牌商家的销量也是节节攀高。例如凌志集团旗下的高端商务休闲装斯莱德龙德店，目前已连续十周排名全国店铺的销售冠军。位于龙德广场一层的屈臣氏现在龙德店的销售已经上升其华北区的销售第二名。失败案例：例一、很多开发商在商业项目正式招商之前并没有一个很明确的业态规划，往往是按照自己对商业的理解或个人的购物经验来判断和选择相关的业态组合与配比，并没有很好的结合城市的特性、区域地块的特性以及城市商业特点和消费习惯方面的因素，这样的结果是招商陷入困境。【案例说明】江苏中部XX项目地段并非城市中心，而是人流相对稀少的发展中新城区，项目商业面积约7万平米，地上地下共5层，其中他们地下规划有品牌大卖场，一到三层规划有知名百货店。由于这是个三级城市，地块人气不足，虽然区域前景好。但最终超市没有招商实现，改成别的业态；百货店也没有谈成。这充分说明业态规划一定要考虑招商的实现力，因此必须树立招商先行（特别是主力店和次主力店）的观念。例二、在目前的商业地产中，开发商为了尽快回笼资金，减少资金压力，非常重视销售，因此常用的方式便是通过返租来实现短期的销售现金流，这往往造成承诺的租金回报难以实现，并且返租年限与商家的经营年限经常发生矛盾。【案例说明】安徽XX商业项目商业体量为8万平米，是个集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的步行街，地块处于市区较好的位置，为了更快的实现销售，他们统一定的返租年限为3年，但在招商实际发现餐饮类等大商家往往经营要求年限在5年以上，但该区域的商铺已经全部售光，导致具体招商无法实现。 例三、商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段。当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。商业规划是城市规划的一个重要因素，但是商业规划只有适应城市规划才能获得持续发展的土壤。从目前各大城市的商业地产发展情况来看，都不同程度地存在着对城市整体规划的认知和理解不够准确而造成项目失败。 【案例说明】江苏XX购物公园商业面积达10万平米，由于忽视城市规划的要求而一味按照开发商自己的意愿来打造高品质的购物公园，而实际上政府的城市商业规划是要求该地块做市场的，因此开发商的方案只能调整，浪费了大量的人力、物力财力和社会资源。例四、在很多商业物业开发过程中，有不少开发商对商业地产特性的把握存在偏差，对商业规律不了解。由于不少开发商是有住宅地产转变过来的，盲目套用住宅的开发模式，没有认识到商业地产与住宅地产开发模式上的区别，他们往往较少考虑当地的商业现实，忽视投资者、商家经营户的真实心态，直接套用国内外发达大城市商业项目的模式来进行操作。【案例说明】安徽XXX广场，地处城市老城区的东城市场附近，地段成熟，人气非常旺，一期商业开发占地23亩，项目经历开业后，租户纷纷关门。虽然地段好，但开发商不懂商业，项目周遍现成人气旺盛，但消费档次低下，非得按照浙沪一带的高档商业模式来做个高档的商场，结果曲高和寡，大量的经营户觉得租金过高，运营费用难以承担而不愿进驻。案例解析：随着国内商业房地产的兴起，发展商依靠销售产权短期获利后，不顾及商业房地产项目的商业重要性，盲目销售致使60%以上的商业房地产项目濒临崩溃边缘，最终导致发展商名誉受损自食其果，一次失败的经历已足以令发展商名誉扫地，成为业内笑柄和反面教材。失败乃成功之母！有时失败与挫折也并非坏事，只是对于商业地产的巨额投资开发来说，失败的代价太大，大得难以承受，引用小品大师赵本山的话，就是咱们经不住几下折腾就没了。目前，越来越多的发展商已经从教训中充分认识到商业房地产在运作上的复杂性和专业性，侥幸心理已经完全破灭，开始依靠专业的前期策划公司、招商及销售代理公司、经营管理公司等各方共同合作，努力促使和帮助发展商在商业项目短期获利退出的基础上保持后续经营成功。使商业项目不再是烫手山芋而弃之可惜。我们瑞和观点认为，在销售前期即完善全程的商业策划，是项目成功的关键之一；在正式招商前做好招商蓄水工作，充分了解目标招商商家的需求和招商执行时的可行性，特别是对主力店和次主力店的招商列为全案运作的“头等大事”来抓，是项目成功的关键之二；在销售的过程中，严格控制投资业主和自营业主因各自不同行为的特征而对商业项目的招商和经营的影响，是项目成功的关键之三；在销售时预留资金保障经营管理公司的初期运转，培养期内的租金补贴和开业前后的促销及宣传推广，是项目成功的关键之四。只有严格履行上述四点关键要素才能使得商业项目运作成功，使发展商短期获利退出，使投资和自营业主获得回报，使经营商家长期稳定经营，实现多赢的最终结果。因此，我们瑞和对商业地产开发提出五大建议：一、科学定位：通过深入有效的市场研究做出定位和业态规划，并且在项目定位探讨阶段接洽目标商家来验证初步定位和业态规划； 二、主力店先行：主力店招商要先行，确定主力店后完善业态规划然后再开工；三、招商有序：招商过程中要先招主力店和次主力店，再全面招商； 四、专业公司介入；五、遵行投资户、经营户和开发商共赢的原则。范县经济及商业概况经济概况 范县位于河南省东北部，黄河中下游北岸，西望太行，东瞻岱岳，面积610平方公里，人口53万，辖3镇11乡，587个行政村。至2004年，全县实现生产总值262亿元，比上年增长14.6%，创1996年以来最高水平。财政收入完成7728万元，增长42%。农民人均纯收入1852元，增长12.8%，打破了多年来低位徘徊的局面，工业经济运行质量明显提升。全县新上投资百万元以上的工业项目45个，其中千万元以上的12个，总投资达5.7亿元。包括贝利公司二氯项目、濮城科力橡胶助剂、阳晨电光源玻璃等10个投资千万元以上的项目建成投产。濮城、新区两大工业园区先后有6个项目进区投资经营，辐射带动作用日益显现。全年全县新增限额以上工业企业14个，总数达53个，完成增加值7.1亿元、利税1.8亿元，实现了速度与效益的同步增长。新区完成投资8400万元，开、竣工项目21个，完成建筑面积5.6万平方米。供气工程投入使用，供排水、道路改造和绿化亮化等项目建设成效明显，人行道硬化、十字坡沟治理工程正在施工，新区功能日趋完善。强化管理和综合执法，新区的环境秩序、卫生状况有了新的改观。该县被评为濮阳市创建文明县城先进县。乡镇驻地开发和小康村建设也取得了新进展，城乡一体化进程明显加快。商业概况范县经济以“外向型”为主，第三产业比重不断增长，商业发展呈蒸蒸日上之势。范县的商业是以新区为基础向四周不断延伸，市场渗透力极强，表现为以沿街一条线的形式呈“条状商业带”格局，目前，商业体系仍以人民路范县商贸城为主，整体发展属于“第二代商业”业态。 商业特征 商业核心区相对较为集中，但就县城各区域的发展需求来说商业区域相对偏少，目前仅以“人民路商贸为主，且商贸商业繁华程度较弱； 商业表现形式以沿街铺面为主，城市整体缺乏具有一定规模的集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商业场所； 商业层次相对较低，市场缺乏高档性、主导性以及综合性的商业氛围； 商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。 商铺市场 市场供应量增大，市场投放集中。在售项目80%以上均有商业铺面，各项目对于商铺产品目前只做意向登记，没有明确的市场报价，开盘时间不约而同地定在不同时间； 商铺投资意识强烈，需求市场旺盛。今年上半年，县城非住宅商品房销售面积比去年同期增加了169.5%，交易量呈火爆之势，比去年同期翻了一倍还多，创历史最高水平； 从产品方面来看，以独立商铺为主，商铺开间4-5米居多，进深一般在10米以上，以14米居多。出售方式均为一二层整体（上下层价格相同）出售，市场均价为4000元/左右（无房产证）。 租金情况根据路段对比人民大道黄河路附近商铺每天1.2元/平，自留地无房产证其它路段无房产证的每天0.74元/平，范县商贸次通道租金为每天0.65元/平，主通道租金为每天0.83元/平，清华园和阳光花苑租金均在每天0.74元/平。根据行业对比餐饮l 金堤路小吃一条街前段在0.7元/平、中段0.64/平、后段0.6元/平l 黄河路前段1.2元、中段0.96元/平、后段0.83/平l 其他路段餐饮均和小吃一条街租赁均价相近百货超市l 人民路前段在0.72元每平、中段在1.2元/平、后段0.9元/平l 黄河路前段1.2元、中段0.96元/平、后段0.83/平，品牌、服饰、鞋业大部分在黄河路上l 人民路前段在0.72元/平、中段在1.2元/平、后段0.9元/平l 中原路前段0.7元/平、中段0.84元/平、后段0.67元/平l 其他路段前段在0.7元/平、中段0.64/平、后段0.6元/平范县商业地产市场发展概述 范县的房地产随着范县的经济攀升得到迅速的发展，范县新区2008年、2009年和2010年商品房竣工面积分别为51.9万平方米、54.02平方米和61.68万平方米，2011年为62.2万平方米。 范县新区商品房施工面积2008和2009年基本持平，均为70.3万平方米，2010年商品房施工面积达74.79万平方米，增幅为54.9%，2011年为92.2万平方米，2011年增幅最为明显。 随着住房制度的改革和深化，2008年商品房销售面积为28.46万平方米，2009年为28.18万平方米，2010年为43.24万平方米，到了2011年剧增为64.8万平方米。 自去年来范县新区的房地产价格持续上扬，楼市出现了空前的火爆。有些项目刚刚破土动工，预定者已蜂拥而至，据统计商品房价格上升值增幅达27%，大大超过了13%的年均增幅，一些楼盘甚至涨幅达到每平米几百元以上。 分析：房价的大幅上扬，预示着范县居民已经开始将房地产作为投资的重要渠道，但也预示着范县的房地产市场存在一些少量的泡沫成分，主要表现在： 1.范县人均可支配收入增长缓慢； 2.范县人均居住面积已超过国家标准，居住以不是范县主要矛盾； 3.投资与投机行为成为主导房价上涨的主要因素； 4.2008年7月前国有土地的买卖操作不规范，自2009年后的人为因素导致房价上涨因素较多。 本案概况及现状项目规模范县国土资源局国有建设用地范地D-1-1-1号宗地和范地D-1-4-2号宗地位于河南省东北部的范县，其中1号地面积17740.78 平方米，拟建规模5万平方米的四星级宾馆；2号地面积11054.21平方米，拟建规模2万平方米的宾馆配套辅助设施。迎宾馆建筑面积地上24673平方米，商业面积12695平方米，地下室面积4310平方米。根据建筑空间，迎宾馆剖面底部四层层高分别为5米，4.2米，4.2米，4.2米，五层以上层高3.6米，建筑总高度75.65米。建筑整体形象简洁、尊贵，高大而又突出，在垂直方向上美化了县城的天际线。人文历史范县位于河南省东北部，黄河中下游北岸，面积560平方公里，人口49万，辖2镇10乡，587个行政村。范县历史悠久，为上古颛顼氏故墟，舜帝故里，夏属，昆吾，春秋为晋邑，西汉初（公元前206年）始置县，以南临范水而得名，迄今已有2200余年历史。"扬州八怪"之一的郑板桥曾在此任县令五载。境内现存有丹朱文化遗址、苏佑墓等文化古迹。周边环境项目基地位于范县新区南部，西临人民大道，北贴板桥路，东接建设东路。人民路为范县南北主干道，南接濮阳市区北通老城以及山东省的主要交通线路，跨省人流量比较大，区域位置条件比较优越，具有跨地区的门户形象性；西侧为范县人民政府、邮政局、公安局和农业银行，东侧为希望中学，沿东面的建设东路往北不远即为美食一条街，地块北侧即为比较成熟的城市绿化休闲生活广场等城市配套公共服务设施，区位优势突出，交通优势明显。设计理念充分利用老城区优厚人文气息所拥有的巨大商业潜力（目前没有较大规模的商业和宾馆），注重建筑内外空间及环境品质，营造最佳的商业气氛，强调建筑物室内外空间与环境的塑造，创造富有特色集合建筑的整体视觉及空间感受。“咬定青山不放松，立根原在破岩中。 千磨万击还坚劲，任尔东西南北风。”-郑燮一代历史名人郑板桥层曾在范县做官五年，因擅长画画，特别是花中四君子的“竹子”,更是画的形神兼备，栩栩如生，“脱尽时习，秀劲绝伦”是郑板桥竹画的特点， 其笔下的竹坚忍且脱俗，劲挺而有力，而郑板桥在范县任官期间也以竹子的品质实践了自己的父母官形象。范县迎宾馆，把郑板桥任官文化和范县地域特征作为设计立意出发点，力求创造一个兼具时代特征和文化特色的标志性建筑。楼层布局迎宾馆一层平面设置了宾馆大堂，大堂内配置有星级服务台、小超市，电话间接待间等服务设施，大堂内一二层局部通高，通过楼梯可直达二层，二层夹层设置有咖啡馆、休闲茶座、打印间、文印室等配套服务设置，三层设置有局部的小型活动室，健身房等活动空间，四层是宾馆管理服务层，设置有员工宿舍和办公室，第一时间为住客提供便捷服务，四层以上是四星级宾馆，顶层部分还设置有高级套间。整个宾馆设置了四部服务电梯，一部消防电梯和三部疏散楼梯。商业则根据其使用特点，在平面布局上注重其分隔的灵活性和疏散的便捷性，力求为顾客创造一个安全、便捷、高效的购物环境。并配建6层（局部4层）的商务中心、6层的洗浴中心、4层的文娱中心和12层的宴礼楼各一栋。现 状工程：目前，商业部分4层已封顶，路网等设施正抓紧建设中。营销：销售工作已开始，平均每天有3-4租客户前来咨询，有22间商铺已预订，但对于具体是投资还是自营，是返租还是不返租等都未定。招商未筹备，与百姓量贩正在初步接洽中，具体招商及运营方案未出台。广告只做了电台和单页，围墙广告刚做不久就被人撕毁，有一处T牌形象广告。当地品牌经营户意见反馈：1、 对范县出现首个一站式购物中心表示认可，有一定的吸引力，但对于该项目的运作前景表示疑虑；2、 许多处于观望状态，看看行情及别人的动向再说；3、 看看是购买划算还是租赁经营划算，商城对招商有何优惠措施；4、 看看工程的进展情况，商城的交房、进场装修、开业及运营计划怎样；5、 看看有没有大的主力店客户进来。本案SWOT分析1. 项目优势 1.1地理位置优越 交通便利 本案位于县新区中心地带，属于人民路顶级商业中心向次级商业过渡地带，位于人民大道与板桥路交汇处。是目前范县新区首家商业用地。 1.2商业配套完善 商业活动便捷 吃穿玩乐购在这里可以“一网打尽”，不分年龄段的客户都可以在此找到各自的乐趣和需求。1.3填补范县无一站式购物中心的空白范县县城居民生活方式上相对落后，缺乏将餐饮、娱乐、购物、休闲一体化的“一站式服务”场所，豫港商城的出现，将结束范县这一落后面貌。 1.4区域的发展前景和由此带来的商机1964年国务院为解决山东、河南两省交界水利问题作出区划调整，将范县及金堤以南划归河南省，即将县城搁置在距县界5公里外的山东省莘县境内，成为“全国一大怪将县城设在省界外”的罕见状况，严重制约着城市的经济和社会发展。县委、县政府于1995年批准了范县新城区的搬迁和建设方案，1996年正式启动建设。经过8年努力，新区建设累计完成投资5.3亿元，建成“四纵五横”的道路框架，建成区面积3.9平方公里，常住人口4万多人。范县新区已成为范县政治、经济、文化、商贸中心，老城区的商流、人流、物流正源源不断地向新区转移。根据2004-2015年范县土地总体规划：以金堤路为界，北侧以发展外向型工业和高新技术产业为主；南侧则以发展行政、医疗商贸服务设施为主。从政府的规划不难看出，范县的城区规模以人民路为轴线，向北、向南扩张，向北是工业，与老城接轨；向南是商贸、居住，与濮阳市接近。而本案位于人民路与县政府门前的板桥路交叉，属于濮阳市进入范县的“咽喉”处，自然成为商家必争之地。城市的发展势头，必将带来巨大商机。1.5项目的合理运作产生连带经济效益本案除了商业部分还有宾馆、商务中心、文娱中心、洗浴中心及宴礼楼等配套项目，合理的商业运营势必将带动整体项目的人气、财气，并使本案及周边的物业急剧升值，产生联动效应。1.6 范县蕴藏巨大消费需求“传统都市区域”自然形成的不动产需求（自用和投资），商业、商务及休闲需求正在不断扩大。从我司对范县做商业地产调研分析中看出，商业地产保持健康房地产行业继续保持健康良好的发展态势。这两个季度商业地产销售价格和租赁价格同比累计上涨0.3%，商铺租赁价格同比上涨1.2%。不断上涨的CPI显示出范县强劲的潜在消费力。1.7 政策优势范县属国家扶贫开发工作重点县，在信贷投放、税收留成和财政转移支付等方面，都有较大的倾斜扶持政策。为本案的招商提供了较好的软环境。1.8 政府扶持本案属于范县人民政府重点招商引资工程，与政府形成双向“助推器”，项目的成功与否直接关系到范县政府的形象，也关系到范县的城市和投资形象。政府将全力支持项目的推进和运作。2. 项目劣势 2.1周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。（商贸等） 2.2 虽然本项目具有良好商业环境资源，但它是范县首家商业地产。没有成型的案例，业主没有其他对比。2.3项目虽是在新区中心地带，但新区仍在建设中，项目过大，客流量少。2.4项目自身的商业氛围不浓。2.5项目所处地段目前人气不旺，尚不具备以人气带动商铺销售的条件。2.6本项目周边无社区，目前显得较为荒凉，对发展商业略为不足。2.7 打造范县南部新的商业圈需要时间。2.8 开发商对项目的招商及运营缺乏重视和力度。3. 机会点 3.1经济发展利好因素 人民大道与板桥路的提升，与其说是开发商着力打造的结果，还不如说是范县城市规模扩大、核心商业圈对外延伸的必然。随着范县经济崛起，新区商业圈飞速发展，目前已形成南北以人民路为轴的新格局。板桥路因地处新区行政新轴线中心的缘故，商业龙头地位显著。 3.2 城市发展为本案提供契机 范县中心城区南移的步伐不断加快，新区新开工商住面积迅速加大，越来越多的老城居民往新区迁移，越来越多的打工者来到新区就职。工业园区、高新区招商成果不断扩大，带来大量的人流、物流、资金流、信息流。这一切为本案注入了巨大的商机。 3.3 首个一站式购物、休闲、娱乐中心的出现，引领城市消费时尚 随着城市发展和时代进步，越来越多的市民向往大城市生活，渴望购物便利，娱乐节目繁多，吃喝玩乐尽收眼底的消费场所。如今，一个集吃穿玩乐购多元素于一身的大型商业综合体终于应运而生，它将给这座城市的消费带来前所未有的体验，极大地满足消费者需求。 4. 威胁点 4.1市场因素 从目前范县的商业地产市场看，项目竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视。按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。例；本案东侧的清华园二期已开始入市，其中就有规划商业街部分。 4.2自身因素 本项目与新区商贸城已经形成强烈的对比，假如本项目运营能力不及范县商贸城的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。商业定位 一站式购物中心范县首个SHOPPING MALL超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。 SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” MALL全称SHOPPINGMALL，在中国一般音译“摩尔”或“销品贸”，意为超大型购物中心，属于一种新兴的复合型商业业态。西方国家也称SHOPPINGCENTER，即“购物中心”。 SHOPPINGMALL作为一种新兴的商业形态从20世纪50年代就开始盛行于欧美等发达国家，现已成为欧美国家的主流零售业态，销售额已占据其社会消费品总额的一半左右。近年来，MALL开始席卷中国，迅速刮遍了北京、上海、深圳、广州等地。 Shoppingmall其英文原意为“散步道式的商店街”。Mall的原意是林阴道，shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。Shoppingmall其实就是集美食、娱乐、购物于一体的超大规模的购物中心，这种商业模式于本世纪初产生于美国，在七八十年代开始盛行于欧美，在进入日本、东南亚等国家后，也受到了欢迎。一个真正意义上的shoppingmall大体包括主力百货店、大型超市、专卖店、美食街、快餐店、高档餐厅、电影院、影视精品廊、滑冰场、大栅栏的茶馆、酒吧、游泳馆、主题公园，另外还配有停车场等。这样大的购物空间以及各种娱乐设施，即使逛上一整天都逛不完，最适合消费者全家出动。一个shoppingmall其实是一个小型社区。这个公共场所为人们提供吃、喝、玩、乐的一站式服务，同时在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行购物、休闲或聚会。 辐射区域定位：建成后的商业综合体辐射区域以购物中心为圆心，周围5公里为半径，包括范县新区、老城区、周边乡镇及山东的莘县。购物中心运营定位：“六大统一”，统一规划、统一招商、统一装修、统一收银、统一推广、统一开业。统一宣传口径1、 宣传总精神：范县第一商城 财富聚合中心2、 范县首个shopping mall，唯一一站式购物中心。2、豫港商城顺应新一轮城市开发趋势，应运而生。豫港置业鼎力巨献，政府首推，政府重点招商引资工程的重中之重。3、抢占范县新区的核心地位，与县政府大楼、文化宫共同构筑范县城市新商业配套中心及标志性建筑群落，打破范县传统商业模式，引领范县城市商业全面升级。4、融合现代地产和商业运作理念之精华，借鉴吸收国内外商业综合体的成功经验，整合国际商业模式和范县本地文化，为范县人民和国内外客商打造一个与上海、苏州比肩同步，全新全能的商业舞台，打造成国际化、本地化、专业化融汇互动的范县商业中心！5、近七万平方米的建筑面积，近2万平米的商业铺面，集国内一流大型超市、家电卖场、数码广场、专业百货、娱乐休闲、餐饮、商务办公、酒店公寓多功能为一体的中高档shopping mall，汇聚万千人流、物流、资金流、信息流，将成为范县真正核心商业区。招商定位作为范县首个shopping mall,我们重点吸纳具有品牌知名度、经营正规、运营良好的品牌商家，以满足大众全方位消费需求。业态定位吸纳中国成功商业综合体的业态规划精髓并结合范县消费文化，以各类品牌店、大卖场、大餐饮、大娱乐为核心，规划了丰富而合理的业态，包括：一楼通信器材、数码科技、黄金珠宝、化妆品、饰品等百货店；二楼女装、童装及用品等；三楼男装、运动休闲、鞋箱包及男士用品等；四楼家居软装、窗帘布艺、家用电器、家纺及工艺品等；负一层为大型超市。并配套餐饮、娱乐、宾馆、保健等附属设施。采用多元化经营模式，一站式体验消费（shoppingmall），满足各界人士的消费需求。招商策略（一）业态设计先行，准确、差异化的业态配比是成功招商的前提基础准确、差异化的业态设计乃是综合体竞争胜出的原因。豫港商城的开发与运营要始终坚持"全新的