体育用地资产化运营与管理研究.doc

国家体育总局体育哲学社会科学研究项目（编号1247SS08065）体育用地资产化运营与管理研究以上海市为例项 目 负责人： 刘 红 梅 项目承担单位：上海财经大学 完 成 时 间 ：2009年10月20日课题组成员刘红梅：上海财经大学教授、硕士生导师王克强：上海财经大学教授、博士生导师辛世海：上海市社会体育管理中心项目部主任王克让：全国政协陈 瑜：上海财经大学副教授叶 方：上海财经大学讲师、博士、硕导高 瑜：上海财经大学讲师姚 东：上海财经大学博士生周庆礼：上海财经大学硕士生肖平华：上海财经大学硕士生胡海生：上海财经大学博士生李国军：上海财经大学博士生张忠杰：上海财经大学博士生内容摘要资产化运营与管理是土地市场发展的总体趋势，利用市场达到土地资源的合理配置的前提条件是土地的资产化管理与运营，随着我国土地市场的不断改革与发展，资产化管理与运营已经逐渐成为土地市场改革的目标和方向。目前我国的土地市场正在逐渐走上资产化管理与运营的道路。商业用地、住宅用地、工业用地，都基本形成了资产化运营与管理的模式，体育用地作为现今提上议事日程的一种重要用地类型，用地的发展已经受到了土地非资产因素的制约，并由此产生了严重的矛盾，要解决日益凸显的体育用地的矛盾，必须将体育用地向资产化方向引导，尽快使体育用地走上资产化道路。本课题以上海市为例，研究如何改变目前体育用地现状，逐步提高体育用地资产化运营与管理的水平，使体育用地走上资产化道路。解决体育用地资产化管理与运营存在的问题，必须先发现问题的症结所在。本课题首先分析体育用地的基本理论，在对体育用地进行分类的基础上说明体育用地的性质，在了解用地性质的前提下，深入分析上海市各类体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题；在发此基础上对症下药，寻求改善体育用地资产化现状的方法，在借鉴国外先进经验的基础上对提高体育用地资产化运营与管理提出建议，为改善体育用地资产化提供良好的理论保证。本课题在体育用地资产化运营与管理的基本理论分析过程中，首先界定了体育用地的范围，并按照不同的维度对体育用地进行了分类；其次分析了体育用地的特点，提出了资产化运营与管理的概念及其作用；再次阐述了体育用地实现资产化运营与管理的可行性，总结了目前以及未来能够利用的体育用地资产化经营的具体形式；最后构建了体育用地市场体系与运营机制。在分析上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题时，第一，对上海市体育用地资产化过程的各个阶段进行了划分，区分了体育用地从无偿划拨到资产化的不同时期；第二，针对居住类体育用地资产化运营与管理进行了详细的分析，将居住类体育用地分为了公共服务设施配套体育用地、中小学及幼儿园配套体育用地、住宅配套体育用地、商住混合配套体育用地四个部分，并就每个部分体育用地的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、发展现状、存在的问题分析的基础上剖析了深层次的原因；第三，分析了公共设施类体育用地的资产化运营与管理，通过将其细分为体育场馆用地、体育训练用地、教育科研体育用地三大类，并就每一类的发展与分布、资产化运营与管理的发展历程、现状与问题进行了介绍，并就深层次的原因展开讨论；第四，选取了高尔夫球场用地、网球场用地两种典型体育用地，类比第二和第三的内容，分析了其具体场馆用地的发展与分布、发展历程、现状与问题，并总结了产生问题的原因；第五，列举了体育违法用地的分类，列举了其他用地非法转化为体育用地和体育类违法用地两种形式，并就其存在的问题和产生原因进行了分析；第六，对上海体育用地资产化运营与管理的制约因素进行了阐释。在体育用地价格评估中，首先，对体育用地价格理论进行了分析，归纳了体育用地价格的内涵、特点及其影响因素；其次，列举了几种常用的体育用地的估价方法，包括：市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法；再次，以高尔夫球场用地价格评估为例介绍了收益还原法和成本逼近法的在其评估中的具体操作，以游泳馆用地价格评估为例介绍了市场比较法和收益还原法的具体步骤，以综合场馆用地为例介绍了收益还原法在其价格评估中的具体应用；最后就我国体育用地价格评估中存在的问题进行了分析。在归纳体育用地资产化运营与管理的国内外经验时，首先，就国内的公益性体育用地和经营性体育用地的资产化运营与管理的经验进行了分析，归纳了国内体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题；其次，选取美国、香港、欧洲、日本、其他发展中国家为参照，总结了其他国家和地区体育用地资产化运营与管理的基本情况和模式；最后，提炼了不同国家和地区的体育用地资产化运营与管理的经验，并就其存在的问题进行了说明。在完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议中，将体育用地规划阶段、取得阶段、运营阶段进行区分。在每个阶段中，首先通过对该阶段涉及的对象进行分析，然后对该阶段的资产化运营与管理的流程进行设计，最后就如何完善本阶段资产化运营与管理提出了相关的对策建议。目录1 绪论11.1研究的背景和意义11.2研究的思路11.3研究的方法21.3.1 文献检索21.3.2 现场调研21.3.3 数据收集与统计21.3.4 建立类别体系21.3.5 设计阶段流程和框架体系21.3.6 规范分析法31.4 本课题的创新点和不足31.4.1 本课题可能的创新点31.4.2 存在的不足32 体育用地资产化运作的基本理论52.1 体育用地的范围界定及一般性分类52.1.1 体育用地的范围界定52.1.2 体育用地的一般性分类52.1.2.1 体育用地的分类原则52.1.2.2 体育用地不同维度的分类52.2 体育用地的特点、资产化运营的概念及作用132.2.1 体育用地的特点132.2.1.1 体育用地与其它用地的区别132.2.1.2 体育用地的特性142.2.1.3 体育用地的资产特征152.2.2 体育用地资产化经营的概念及作用152.2.2.1 体育用地资产化经营的概念152.2.2.2 体育用地资产化经营的作用152.3 体育用地资产化经营的可行性及具体形式162.3.1 体育用地资产化经营的可行性162.3.1.2 体育用地资产化具有良好的经济基础172.3.2 体育用地资产化经营的具体形式172.3.2.1 体育用地使用权的出让172.3.2.2 体育用地使用权的转让182.3.2.3 体育用地使用权的参股、入股182.3.2.4 体育用地的租赁182.3.2.5 体育用地的联营182.3.2.6 体育用地的置换182.3.2.7 体育用地的使用权抵押182.4 体育用地的市场体系及运营机制192.4.1 体育用地市场体系192.4.2 体育用地供求机制192.4.2.1 体育用地的供给202.4.2.2 体育用地的需求222.4.2.3 体育用地的供需平衡222.4.3 体育用地的竞争机制232.4.3.1 体育用地市场竞争的功能232.4.3.2 体育用地市场竞争的基本假定232.4.3.3 体育用地与其他用地的竞争242.4.3.4 体育用地内部的竞争252.4.3.5 体育用地出让中存在的问题253 上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在的问题263.1 上海市体育用地资产化阶段划分263.1.1 体育用地无偿划拨阶段263.1.2 体育用地资产化特征露出端倪阶段263.1.3 体育用地资产化水平缓慢提高阶段263.2 上海市居住类体育用地资产化运营与管理273.2.1 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理273.2.1.1 公共服务设施配套体育用地的发展与分布273.2.1.2 公共运动场体育用地资产化运营与管理的发展历程343.2.1.3 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理的现状353.2.1.4 公共服务设施配套体育用地资产化运营与管理中存在的问题363.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理373.2.2.1 中小学、幼儿园配套体育用地的发展与分布37资料来源：上海市统计年鉴393.2.2.2 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的发展历程393.2.2.3 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理的现状403.2.2.4 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理存在的问题403.2.2.5 中小学、幼儿园配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因403.2.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理403.2.3.1 住宅配套体育用地的发展与分布413.2.3.2 住宅配套体育用地资产化运营与管理的发展历程413.2.3.3 住宅配套体育用地资产化运营与管理的现状423.2.3.4 住宅配套体育用地、资产化运营与管理存在的问题423.2.3.5 住宅配套体育用地、资产化运营与管理产生问题的原因423.2.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理423.2.4.1 商住混合配套体育用地的发展与分布423.2.4.2 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的发展历程433.2.4.3 商住混合配套体育用地资产化运营与管理的现状433.2.4.4 商住混合配套体育用地资产化运营与管理存在的问题443.2.4.5 商住混合配套体育用地资产化运营与管理产生问题的原因443.3 上海市公共设施类体育用地资产化运营与管理443.3.1 体育场馆用地的资产化运营与管理443.3.1.1 体育场馆用地的发展与分布443.3.1.2 体育场馆用地资产化运营与管理的发展历程463.3.1.3 体育场馆用地资产化运营与管理的现状473.3.1.4 体育场馆用地资产化运营与管理存在的问题473.3.1.5 体育场馆用地资产化运营与管理产生问题的原因493.3.2 体育训练用地资产化运营与管理493.3.2.1 体育训练用地的发展与分布493.3.2.2 体育训练用地资产化运营与管理的发展历程503.3.2.3 体育训练用地资产化运营与管理的现状503.3.2.4 体育训练用地资产化运营与管理存在的问题503.3.2.5 体育训练用地资产化运营与管理产生问题的原因513.3.3 教育科研类体育用地的资产化运营与管理513.3.3.1 教育科研类体育用地的发展与分布513.3.3.2 教育科研类体育用地资产化运营与管理发展的历程523.3.3.3 教育科研类体育用地资产化运营与管理的现状523.3.3.4 教育科研类体育用地资产化运营与管理存在的问题533.3.3.5 教育科研类体育用地资产化运营与管理产生问题的原因543.4 上海市高尔夫球场用地的资产化运营与管理543.4.1 高尔夫球场用地的发展与分布543.4.2 高尔夫球场用地资产化运营与管理的发展的历程563.4.3 高尔夫球场用地资产化运营与管理现状563.4.4 高尔夫球场用地资产化运营与管理存在的问题573.4.5 高尔夫球场用地资产化运营与管理产生问题的原因583.5 上海市网球场用地的资产运营与管理582.5.1 网球场用地的发展与分布583.5.2 网球场用地资产化运营与管理的发展的历程603.5.3 网球场用地的资产化运营与管理的现状603.5.4 网球场用地资产化运营与管理存在的问题613.5.5 网球场用地资产化运营与管理产生问题的原因613.6 上海市相关体育用地违法问题613.6.1 相关体育用地违法问题分类及定义613.6.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题及产生的原因623.6.2.1 将其他用地转化成体育用地的违法用地存在的问题623.6.2.2 将其他用地转化成体育用地的违法用地产生的原因633.6.3 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的问题及原因633.6.3.1 将体育用地转化为其他用地的非法用地带来的问题633.6.3.2 将体育用地转化为其他用地的非法用地产生的原因643.7 上海市体育用地资产化运营与管理的制约因素643.7.1 体育用地分类管理规划643.7.2 体育用地的附属性653.7.3 体育用地地价体系653.7.4 体育用地评估体系653.7.5 体育用地法律法规663.7.6 体育用地管理部门权责划分663.7.7 用地划拨的后续管理663.7.8 体育用地的税收制度673.7.9 大众对公益性用地的理解674 体育用地价格评估684.1 体育用地价格理论684.1.1 马克思主义地价形成理论684.1.1.1 自然状态的土地没有价值，但有使用价值，并存在价格684.1.1.2 土地价格的实质是地租的资本化684.1.1.3 土地租金是出租土地的资本化收入684.1.2 西方经济学地价形成理论694.1.2.1 土地收益理论694.1.2.2 土地供求理论694.1.2.3 城市土地的竞标理论704.1.2.4 影子价格理论704.2 体育用地价格的内涵、特点及影响因素714.2.1 体育用地价格的概念714.2.1.1 土地价格的内涵714.2.1.2 体育用地价格的含义714.2.2 体育用地价格的特点714.2.2.1 体育用地价格具有特殊价格基础714.2.2.2 体育用地价格不是土地价值的货币表现724.2.2.3 体育用地价格受多因素的影响724.2.2.4 体育用地价格具有明显的区域性和差异性724.2.3 影响体育用地价格变动的因素724.2.3.1自然因素724.2.3.2 社会经济因素734.2.3.3 行政因素733.2.3.4其他因素734.3 体育用地价格评估基本方法744.3.1 市场比较法744.3.1.1 市场比较法的基本原理744.3.1.2 市场比较法的基本公式744.3.2 收益还原法744.3.2.1 收益还原法的基本原理744.3.2.2 收益还原法的基本公式754.3.3 成本逼近法754.3.3.1 成本逼近法的基本原理754.3.3.2 成本逼近法的基本地价公式754.3.4 剩余法764.3.4.1 剩余法的基本原理764.3.4.2 剩余法的基本公式764.3.5 基准地价系数修正法764.3.5.1 基准地价系数修正法的基本原理764.3.5.2 基准地价系数修正法的基本公式764.3.6 路线价估价法764.3.6.1 路线价估价法的基本原理764.3.6.2 路线价估价法的基本公式774.4 高尔夫球场用地价格评估774.4.1 几种主要估价方法在高尔夫球场用地价格评估中应用的可行性774.4.1.1 市场比较法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774.4.1.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774.4.1.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774.4.2 收益还原法在高尔夫球场用地价格评估中的应用774.4.2.1 收益还原法的一般步骤774.4.2.2 利用收益还原法对高尔夫球场用地的价格评估784.4.3 成本逼近法在高尔夫球场用地价格评估中的应用804.4.3.1 成本逼近法利用的可行性804.4.3.2 利用成本逼近法对高尔夫球场用地的价格评估804.4.4 高尔夫球场用地价格评估总结814.5 游泳场馆用地价格评估824.5.1 几种主要估价方法在游泳场馆用地价格评估中的应用的可行性824.5.1.1 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性824.5.1.2 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性824.5.1.3 成本逼近法在游泳场馆用地价格评估中应用的可行性824.5.2 市场比较法在游泳场馆用地价格评估中的应用824.5.2.1 市场比较法的一般步骤824.5.2.2 利用市场比较法对游泳场馆用地进行评估834.5.3 收益还原法在游泳场馆用地价格评估中的应用844.5.3.1 收益还原法的一般步骤844.5.3.2 利用收益还原法对游泳场馆用地的评估844.5.4 游泳场馆用地价格评估总结864.6 综合体育场馆用地价格评估864.6.1 几种估价方法在综合体育场馆用地价格评估中的可行性864.6.1.1 市场比较法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性864.6.1.2 成本逼近法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性864.6.1.3 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中应用的可行性874.6.2 收益还原法在综合体育场馆用地价格评估中的应用874.6.2.1 收集相关收入和费用的资料874.6.2.2 年度收益的计算874.6.2.3 年度总费用的计算874.6.2.4 计算场馆综合纯收益874.6.2.5 还原利率的确定884.6.2.6 计算场馆的综合价值884.6.2.7 计算场馆的现值884.6.2.8 计算体育场馆用地的价格884.7 体育用地价格评估中存在的问题884.7.1 缺乏相应的法律规定894.7.2 尚未形成成熟的体育用地市场894.7.3 缺少体育用地评估的实例资料894.7.4 缺乏相应的体育用地评估所依据的基准地价和标定宗地地价体系894.7.5 没有专业的估价机构和人员895 体育用地资产化运营与管理国内外经验915.1 国内大陆体育用地资产化运营与管理915.1.1 公益性体育用地资产化运营与管理915.1.1.1 公益性土地取得环节的资产化运营与管理915.1.1.2 公益性土地经营环节的资产化运营与管理925.1.2 经营性体育用地资产化运营与管理965.1.2.1 经营性土地取得环节的资产化运营与管理965.1.2.2 经营性土地经营环节的资产化运营与管理965.1.3 国内体育用地资产化运营与管理经验与存在问题975.1.3.1 国内体育用地资产化运营与管理的经验975.1.3.2 国内体育用地资产化运营与管理存在的问题985.2 国外及我国香港体育用地资产化运营与管理985.2.1 美国体育用地资产化运营与管理985.2.1.1美国体育用地取得与开发环节资产化运营与管理985.2.1.2 美国体育用地经营环节资产化运营与管理1005.2.2 香港体育用地资产化运营与管理1015.2.2.1 香港体育用地取得与开发环节资产化运营与管理1025.2.2.2 香港体育用地经营环节资产化运营与管理1025.2.3 欧洲体育用地资产化运营与管理1045.2.3.1 英国体育用地资产化运营与管理1045.2.3.2 德国、意大利、西班牙体育用地资产化运营与管理1055.2.4 日本体育用地资产化运营与管理1065.2.4.1 日本土地制度概况1065.2.4.2 日本体育用地资产化运营情况1065.2.5 部分发展中国家体育用地资产化运营与管理1065.2.5.1 印度的体育用地资产化运营与管理1065.2.5.2 巴西的体育用地资产化运营与管理1075.3 国外体育用地资产化运营与管理的经验及存在问题1075.3.1 国外体育用地资产化运营与管理的经验1075.3.1.1 发达的市场体制为体育用地资产化经营奠定了良好的基础1075.3.1.2 不同的土地制度形成不同的体育用地资产化运营收益分配方式1095.3.1.3 在土地流转过程中政府适当的补贴和支持促进体育用地资产化运营1095.3.2 国外体育用地资产化运营与管理过程中存在的问题1095.3.2.1 体育用地流转和经营过程中部分土地收益流失，公共利益受损1095.3.2.2 体育用地资产化经营过程中的政府补贴对象过于广泛，土地资产变相流失1095.3.2.3 体育用地资产化经营与体育场馆经营没有明确的划分定位，容易导致土地资产流失1096. 完善上海市体育用地资产化运营与管理的建议1106.1 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理1106.1.1 体育用地规划阶段涉及对象分析1106.1.2 体育用地规划阶段的流程设计1116.1.3 完善上海市体育用地规划阶段资产化管理的对策建议1136.1.3.1 对编撰土地利用规划大纲的各级土地行政主管部门的建议1136.1.3.2 对编撰土地利用规划的各级土地行政主管部门的建议1146.1.3.3 对进行审查的各级土地行政主管部门的建议1156.2 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理1156.2.1 体育用地取得阶段涉及对象分析1166.2.2 体育用地取得阶段的流程设计1166.2.3 完善上海市体育用地取得阶段资产化管理的对策建议1176.2.3.1 体育用地取得阶段总的对策建议1176.2.3.2 公益性体育用地取得阶段的对策建议1186.2.3.3 经营性体育用地取得阶段的对策建议1196.3 完善上海市体育用地运营阶段资产化管理1206.3.1 体育用地运营阶段涉及对象分析1206.3.2 体育用地运营阶段的框架分析1206.3.2.1 公益性体育用地运营阶段的监管框架设计1206.3.2.2 经营性体育用地运营阶段的监管框架设计1216.3.3 完善上海市体育用地运营阶段的对策建议1226.3.3.1 完善上海市体育用地运营阶段总的对策建议1226.3.3.2 完善上海市经营性体育用地运营阶段的对策建议1236.3.3.3 完善上海市公益性体育用地运营阶段的对策建议1261 绪论1.1研究的背景和意义2008年1月，国务院关于促进节约集体用地的通知（即国发（2008）3号文件），明确要求深入推进土地有偿使用制度改革，严格落实工业和经营性用地招拍挂出让制度，充分发挥市场机制在配置土地资源中的基础性作用，健全节约集约用地的长效机制。还明确提出，今后对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。这是我国第一次将土地有偿使用制度扩展到各种土地的运营与发展层面上来。在土地有偿使用制度实施重大改革的背景下体育用地的资产化运营与管理应运而生，体育用地作为我国用地类别中不可或缺的重要土地形式，对体育产业的发展起着至关重要的作用，体育产业化的发展，要求体育用地制度做出相应的改革，改革要有成效，体育用地的资产化运营与管理必须走上资产化道路。建立科学有效的体育用地资产化管理体制是现代化体育产业链发展和形成的基础。为了构建科学、有效、前后关联度较强的体育产业链、提高各种体育场馆、设施的利用效率和增强大众健身意识，提高大众运动水平，体育用地的市场化经营与管理体制的建立是必需的。对于体育场馆、设施的资产化运营与管理，发达国家已经有了成功的经验，国内也在积极地探讨和研究。而体育场馆、设施的资产化运营与管理其中最为重要的部分就是要将体育用地纳入到资产化运营与管理的行列中来。本课题针对目前国内存在体育用地规划不足、体育用地“流失”改作他用、用地价值难以体现、体育场馆经营过程中土地国有资产权益流失、体育用地管理落后等问题，展开深入的研究和讨论。课题将用地资产作为体育产业的重要组成部分，寻找体育用地所有者、经营者、使用者之间的合理的利益分配机制，明确三方的权益和责任。从理论上对体育用地的资产化管理、价值评估及有效管理措施进行研究，研究的过程和结论对建立适应市场经济体制的体育用地经营管理有重要的理论意义和指导价值。1.2研究的思路本课题采取的研究思路是：在查阅和学习国内外研究体育用地资产化运营与管理的相关经济理论和文献资料的基础上，借鉴以往学者对体育用地资产化运营与管理的研究成果，对我国现阶段体育用地资产化运营与管理水平低的基本现状提出问题。在问题提出的基础上深入探讨体育用地的特性、体育用地的公益性、资产化发展的潜力、用地的资产化特征。在对以上体育用地资产化运营与管理的基本理论深入探讨的基础上，对体育用地按照不同的纬度进行分类，并在体育用地细致分类的基础上深入探讨体育用地资产化运营与管理的现状，体育用地资产化运营与管理存在的问题和产生问题的原因等等，在分析用地资产化所产生问题及原因的基础上，本课题对体育用地如何改变目前资产化运营与管理的现状、提高资产化运营与管理的水平展开研究。由于体育用地资产化水平的提高是以体育用地价值评估和价值体现为基础的，所以必须在探讨体育用地资产化运营与管理水平如何提高之前对体育用地价值评估进行探讨。在对体育用地资产化运营与管理水平的提高进行研究之前，本课题对用地价值评估理论与方法进行了深入的探讨，在体育用地价值评估的理论基础上，深入分析了我国发达城市和其他国家发达城市已有的体育用地资产化运营与发展的差距，在吸收其他发达国家好的经验和摒弃不好的发展因素的基础上，结合对体育用地资产化运营与管理的现状原因分析和用地估价理论的探讨，对体育用地的资产化运营与发展提出建议。本文具体的研究框架如下图所示：查阅文献问题的提出体育用地资产化运作的基本理论上海市体育用地资产化运营与管理的现状及存在问题体育用地评估理论与方法体育用地资产化运营与管理的国内外经验完善上海体育用地资产化管理的对策建议图1.1 研究思路1.3研究的方法本课题所采取的研究方法主要有以下几点：1.3.1 文献检索 课题的研究必须在前人研究的基础上展开，本课题所采取的研究方法中最为重要的就是文献检索法，通过各大网站文献资料和期刊、杂志的查阅，为课题的研究提供了大量而翔实的文献资料。由于体育用地的资产化运营与管理的研究成果和理论经验较少，本文在文献检索的过程中采取了扩展的方法，将与体育用地资产化运营与管理相关的体育场馆、设施、体育公司等相关文献资料收集完备，在此基础上提取文献中对课题有借鉴意义的部分，从而对文献进行分析。1.3.2 现场调研要研究上海市体育用地，必须对体育用地的现状、分布作出研究，在这个过程中，课题成员小组积极到主体研究对象：大型体育场馆、公益性社区体育场地、高端体育项目的开发区域对体育用地所涉及的三方对象、用地资产运营与管理的情况进行了实际的现场调研。1.3.3 数据收集与统计要对体育用地的资产化运营与发展进行分析研究，数据和统计是必须的，本课题在研究过程中仔细查阅了上海市体育年鉴、中国体育年鉴、上海市统计年鉴，对体育用地所涉及的内容进行分析和数据统计，以直观的数据和现实情况作为特体研究的依据。1.3.4 建立类别体系要对体育用地资产化运营与管理做到有的放矢，必须对体育用地的现状情况进行分类，本课题采取合理的分类方法对体育用地建立相应的类别体系，为体育用地的资产化运营与管理的分析奠定基础。1.3.5 设计阶段流程和框架体系 为了能够分析清楚体育用地资产化运营与管理的各个阶段，建立科学合理的体系、提出行之有效的建议，本文对体育用地按阶段进行流程设计，分析并提出管理体系的框架，为建议提供明确的路径。1.3.6 规范分析法根据对我国体育用地存在问题的分析和借鉴国内外的经验，提出完善我国体育用地资产化运营与管理的对策建议。1.4 本课题的创新点和不足1.4.1 本课题可能的创新点1.4.1.1 建立了详实的体育用地分类体系本课题首次利用城市用地分类与规划建设用地标准和中华人民共和国土地利用现状分类在充分考虑新旧标准对用地分类的影响和体育用地资产化特性的基础上对所有现行存在的用地类别中涉及到的体育用地进行分类，为国家体育用地资产化分类标准的出台提供了理论建议。1.4.1.2 建立了我国体育用地的两级市场体系本课题在土地的二级市场体系基础上建立了体育用地的二级市场体系。我国的土地所有权包括国家所有和集体所有。国家所有的土地可用作体育用地，集体所有的土地也可通过合理程序成为体育用地。我国的土地市场包括城市土地市场和集体土地市场。以国有土地作为交易对象的市场是国有土地市场，以集体土地作为交易对象的市场是集体土地市场。国有体育用地市场分为一级市场和二级市场。国家把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为国有一级体育用地市场，拿到国有体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为国有二级体育用地市场。集体体育用地市场分为一级市场和二级市场。集体把土地以出让方式给用地单位作为建设用地的市场为集体一级体育用地市场，拿到集体体育用地使用权的单位在规定的时间内将土地使用权转让给其他单位为集体二级体育用地市场。1.4.1.3 建立了体育用地供求机制和竞争机制的模型本课题站在体育用地资产化运营的角度上，充分考虑体育用地资产化运营过程中存在的各种影响因素，建立体育用地供求机制和竞争机制的数学模型，通过数学模型科学地分析了体育用地供求和竞争的影响因素，建立了体育用地的供求平衡模型和政府利益最大化模型。在模型的基础上探讨体育市场的平衡状态和政府行为的利弊。1.4.1.4 对上海市体育用地进行了翔实的统计、分析本课题按照类别对上海市体育用地进行了翔实的分布说明，虽然采取不完全统计的研究方法，但是为各类体育用地的分布做了统计汇总，之前很少有资料专门针对体育用地做出用地分布直观性翔实的汇总，这部分为体育用地进一步的研究提够了较为翔实的资料。1.4.1.5 探索了体育用地价格评估方法本课题首次站在系统的高度上对体育用地的估价方法进行了探讨，对各类体育用地的估价方法进行了说明。这种有针对性的估价体系的分析讨论为体育用地估价体系和体育用地价格体系的建立奠定了基础。1.4.1.6 对提高我国体育用地资产化运营与管理水平提出了对策建议本课题从体育用地规划阶段、体育用地取得阶段、体育用地运营阶段，对建立和完善体育用地的资产化运营与管理提出了对策建议。对策建议的提出都是以流程图和框架图的设计为前提的，本文建立了体育用地运营与管理各个阶段的流程图和框架图，相关建议在框架设计的基础上根据路径环节提出，更加具有针对性。1.4.2 存在的不足（1）体育用地资产化运营与管理的研究文献很少，研究中可资借鉴的文献不多,课题所研究的成果的正确性有待进一步检验。（2）由于数据和资料的缺少，定量分析有待进一步加强。（3）由于体育用地各级体系标准的建立都处于探索阶段，本课题所初次建立的流程和体系难免存在不足之处，有待在日后的理论研究中进一步深化。2 体育用地资产化运作的基本理论2.1 体育用地的范围界定及一般性分类随着人民生活水平的提高，民众对体育锻炼的要求越来越高。加强体育场馆的建设与管理以满足民众健身的需要的呼声越来越高。体育用地是体育场馆建设的基础。我国体育用地长期以来无偿划拨低效使用，严重地制约了我国体育事业的发展。国内对体育场馆的研究比较多，但主要集中在场馆建筑物及设施的经营与管理，对体育用地的研究很少。本章主要研究体育用地的内涵、分类、特性，提出在市场经济条件下，体育用地要分类经营，在可能的条件下提高体育用地资产的价值，提升体育用地的效率。2.1.1 体育用地的范围界定体育用地是开展体育运动的物质基础之一。开展体育活动需要一定的空间，要取得好的练习效果需要一定的场地条件和设备器材。同时，体育用地也是体育产业经营必不可少的物质载体。它作为一种载体，以有形的方式为广大群众参与体育活动、为竞技体育的发展提供必要的支持和保证。体育用地包括广义和狭义两种。狭义的体育用地是指有固定设施、器材，可用于开展体育健身、教学、训练和比赛的特殊用地；广义上的体育用地不仅仅包括狭义的范围，还包括了该体育场馆、设施周边范围内的土地，广义的体育用地可概括地理解为进行体育活动的场地。之所以将周边土地也划归于体育用地，是因为与体育运动相关的产业如体育器械、服装等零售商业所产生的效益，也是离不开体育场所的，这种辐射效应决定了不能够单一地理解体育用地的范围。体育用地不仅包括由国家、社会、集体或个人投资兴建的各种正式体育场馆用地，也包括在体育活动开展中发挥重要作用的各类非正式体育活动场地，如被用于代替正式足球场经常开展群众性体育活动的空地等。2.1.2 体育用地的一般性分类2.1.2.1 体育用地的分类原则对体育用地的科学分类，就是要根据体育用地存在的同质性和差异性，按一定的目的和需要对体育用地进行分类。对体育用地的分类遵循整和性、独立性及实效性的原则。所谓整和性原则，就是从不同角度对体育用地的基本架构分解为几大部类，而这几大部类整合在一起仍能保持体育用地的整体性和完整性。所谓独立性原则，就是所划分的几大部类之间应该是独立的。所谓实效性原则就是指对体育用地的分类原则是建立在一定意义的基础之上的，它可以使人们从选定的角度，对体育用地的特性有更加清楚的认识，从而能更有效的对体育用地进行维护、管理和经营。2.1.2.2 体育用地不同维度的分类对体育用地的分类，可采用多种分类标准和角度，不同的分类方式可为我们从不同角度认识和管理体育用地提供依据。A. 按照体育用地实现功能分类a. 竞技体育用地竞技体育用地是指以竞技体育运动为核心，实现竞技体育功能、满足竞技体育需求的用地。竞技体育用地的主要特点是其以竞技运动为核心，以竞技体育的发展、规划、需求满足为基本依据。根据竞技体育活动范围的不同，还可以将竞技体育用地分为各单项竞技体育用地，区域（综合）竞技体育用地等，如图1-1所示。b. 大众体育用地大众体育用地是指各种大众体育参与者参与体育活动或大众体育活动组织开展工作时，作用于其过程的用地。它对于实现