专项研究——商业地产项目运营模式市场解析.doc

商业地产项目运营模式市场解析（影响力·研展部）引言：上帝关了一扇门，必然也会开一扇窗。如果说住宅市场是正在关紧的那扇“门”，那商业地产就是将要打开的那扇“窗”。住宅地产受政策的打压，价格存在向下的波动迹象。与此同时，商业地产市场关注度在逐渐升温，市场机会正在凸显。结合当前市场形势与未来房地产的市场机会，润兴品牌的商业地产时代也许即将到来。机遇只给有准备的人。本次关于商业项目运营模式的研究，是我司市场研究的一个新起点。本次报告结合现阶段二三线城市的市场特点、分物业类型建立研究框架并做了初步解析，旨在建立与集团之间关于商业地产研究的沟通基础，并探索新的市场机遇。目 录一、商业地产与住宅地产开发的区别3二、酒店物业运营模式解析51. 酒店物业业态分类及解析52、酒店物业未来发展趋势及市场机会分析63、典型案例研究74、酒店物业运营模式研究8三、写字楼物业运营模式解析121、写字楼物业解析122、写字楼物业未来发展趋势及市场机会分析133、典型案例研究144、写字楼物业运营模式研究16四、购物中心运营模式解析181、购物中心业态解析182、购物中心未来发展趋势及市场机会分析183、典型案例研究194、购物中心运营模式研究21五、专业市场运营模式解析221、专业市场业态解析222、专业市场未来发展趋势及市场机会分析223、典型案例研究234、专业市场运营模式研究25六、社区商业运营模式解析271、社区商业业态分类及解析272、社区商业未来发展趋势及市场机会分析283、典型案例研究284、社区商业运营模式研究30七、商业地产开发利弊及潜力分析34一、 商业地产与住宅地产开发的区别商业地产与住宅地产开发有明显的区别，研究本质区别可以有助于我们理性开发商业地产项目，在这从主要的六个方面进行分析：区别一：开发利润不同二者在经济效益上有着本质的区别，住宅的经济利益可使用普通会计利润来计算，而商业地产如果不使用经济利润来预算，将难以实现利润最大化，并且潜藏风险。区别二：研究对象不同住宅项目可以自行决定产品调研对象。商业地产项目消费市场调研，需要广泛而细致，包括城市商业规划及政策、区域商业结构、未来供应量、消费力需求、租售目标客户细分、商铺升值潜力等方面分析。区别三：商业地产对资金链要求严格多数商业地产采用只租不售的经营方式，在定价策略上与出售为主的住宅项目有巨大的差别。这种开发模式要求商业地产开发商具备极其雄厚的资金实力，以便能够抵御比住宅开发高得多的开发风险。区别四：配套设施要求不同商业设施配套建设在购物中心等商业地产项目开发中，比住宅开发具有更重要的作用，从以下两个方面体现：（1） 商业地产选址谨慎并具有较强的辐射力（2） 商业地产项目的配套设施要综合全面更注重气氛的营造区别五：营销推广手法不同商业地产相对于住宅地产是一种新的业态，对于习惯住宅开发的商业地产开发商来说，在营销模式上必须注意商业地产的特性。（1） 商业地产项目多以投资回报率、回报周期为营销重点，客户重点关注投资潜力（2） 商业地产项目营销更强调开发的阶段性、营销周期短、推广节奏快区别六：商业地产利益参与者更为复杂住宅开发仅通过开发商和购买者两个环节就可以构成单一价值链，而商业地产的价值链上除了开发商，还包括消费者、经营者和投资者。因此，商业地产开发商要权衡“四角”利益关系。商业地产的投资特点开发商必须具备雄厚的资金实力，以便应对商业地产高风险的特性，后期还可以给企业带来融资、增加税收的优势商业项目规划与主体经营要紧密结合，通过积聚效应，与城市规划发展相结合，需精通经商之道商业地产的开发从侧面还可以扩大企业品牌的知名度、提升企业的社会形象附图：商业地产与住宅开发流程区别示意图结合商业模式的运营特点，我们对市场典型商业模式操作所需的资源、运营的方法等商业模式运营过程进行解析，以此来判断适合我们润兴的商业模式。二、 酒店物业运营模式解析1. 酒店物业业态分类及解析 酒店物业形态的划分有很多种，按产权归属可分为有自营型酒店和产权出让式酒店；按经营规模大小可分为大型酒店和中小型酒店，按星级标准也可分为五星级、四星级等，这里我们针对酒店运营模式将酒店划分为如下几项进行解析：酒店物业形态特征运营资源商务型酒店选址靠近城区或商业中心区商务设施齐全，服务功能完善第二、三产业发展较好的城市客流量不受季节影响而产生变化度假型酒店选址多在海滨、风景旅游区游泳池、健身房等娱乐设施齐全城市旅游资源丰富人流量受季节性影响较大，与旅行社与政府建立良好关系长住型酒店为租居者提供较长时间的食宿服务家庭式结构及服务，套房为主第二、三产业发展较好的城市人流量不受季节性影响会议型酒店选址靠近城市CBD中心接待会议及商务谈判服务为主配备完善的商务设施（大小会议室、投影及传译设备）第二、三产业发展较好的城市周边交通便利，城市处于外向型经济发达城市观光型酒店酒店规模、档次、品质较高酒店配有娱乐、休闲、购物等硬件设施城市旅游资源丰富人流量受季节性影响较大，与旅行社与政府建立良好关系经济型酒店选址多在主城市周边房租价格低廉，服务方便快捷人流量不受季节性影响居住舒适度与硬件设施要求较低连锁性酒店经济型酒店的精品，开发具备扩张性选址多在发达或发展中城市具备一定的商务设施，居住快捷便利人流量不受季节性影响城市外向型经济发展优越酒店品牌影响力较大产权式公寓酒店具备完善的公寓式生活服务家庭式结构，户型以套房为主产品更具投资价值，带产权人流量不受季节性影响统一物业管理经营城市化进程发展较好的城区2、 酒店物业未来发展趋势及市场机会分析2.1酒店物业的发展趋势分析总结酒店物业的发展趋势特点如下：供给相对平衡，市场竞争激烈，发展速度加快酒店物业作为新的发展投资热点，将拉动沿海、中国中部等旅游城市的发展高档酒店经营管理水平将与国际接轨，引入先进的管理经营模式国有酒店产权改制、分化等问题的风险防范问题将越来越重要酒店的集团化进程在逐渐加强，国际酒店集团将大举进驻酒店作为商业地产业态中一个重要组成部分，伴随着中国经济的快速发展，北京奥运会、上海世博会等良好的旅游经济发展大势带动，各种类别的酒店物业投资成为市场受关注的热点，但由此中国酒店物业市场发展并不太均衡的市场状况也逐渐显露出来。2.2酒店物业市场机会分析旅游经济、港口经济、外向型经济等产业的快速发展为酒店物业提供强有力的市场支撑，未来酒店物业的市场需求度将逐步提高现阶段酒店物业竞争只能集中在资本规模、利润让渡等层面上，而相关预定、服务、设计等方面还滞后于发达国家，提升空间较大投资型酒店、联营型酒店模式在中国刚刚起步，未来产权式酒店这种投资产品在二、三线城市将会广泛扩张根据市场需求的变化，从多元化、差异化的产品中取得竞争的优势我国在2007年对国家法定节假日进行了调整，包括“五一”黄金周的取消，“中秋节”、“清明节”等假期的添加，还有职工带薪休假新政的出台，激活了整个酒店物业市场板块，这让整个酒店物业进入了“价量齐升”的黄金投资期。加上交通工具的便利，拉近了城市之间的距离，使交通的瓶颈约束效应越来越小。3、 典型案例研究 经济型酒店速8酒店速8酒店简介：速8酒店属于经济型（部分产权式）连锁酒店品牌，英文名为 Super 8 。 速8国际是全球最大的经济型酒店连锁，隶属于全球著名的温德姆集团。集团旗下拥有超过6,400多家加盟酒店、539,000多个房间，遍布全球六大洲。速8酒店战略布局：作为世界上最大的连锁经济型酒店，运营商以“干净，友好”作为服务理念，其市场潜力巨大，具有低投入、高回报、周期短等突出的优点，扩张速度惊人。从1974年发展到现在，全球共有2100多家速8酒店，仅中国地区有170多家开业或即将开业的速8酒店，从沿海到内地，市场份额逐渐扩大。产权式速8酒店运营体制：投资者以购买物业及现金形式入股该店，年终可获取分红和房租收益，但不得参与酒店管理，否则合作立即中止。a) 轻松拥有世界知名酒店品牌速8酒店，不必考虑酒店品牌的培养期，即可获得世界知名酒店的共享持有权b) 专业项目评估指导速8团队会为投资者提供专业的咨询和选址评估，将选择风险降到最低c) 专业的信息与营销策略保障加盟速8，您就拥有了一个专业的营销智囊团，保持领先的竞争力d) 减轻经营者经营负担，降低竞争风险成熟的品牌、专业的营销管理系统，速8将会为投资者提供强有力的营销保障后盾e) 实现更高的获利，让利益递增品牌建设及经验的积累，让投资者经营成本逐年降低，受益逐年增长4、 酒店物业运营模式研究4.1酒店物业运营资源分析酒店物业运营资源狭义指的是酒店实体，也就是开发商自行建设的酒店，包括酒店客房、宴会厅、会议厅、游泳池等。其中酒店物业运营主要分为自持经营和酒店物管统一经营。其中产权式酒店运营多采用投资者以货币形式购买或入股等方式持有酒店产权，而聘请品牌物管统一经营管理，按年进行分红和货币方式取得投资收益。酒店物业形态性质物业档次配备客房形态硬件设施条件度假、观光型酒店自持高档套房、标间、单人间前厅与客房装修，房间数量500间左右，标间面积20以上产权、公寓式酒店自持/销售中高档套房房间多为套房，配备家俱、家电，提供管家式物业服务商务连锁型酒店自持/销售中档标间、单人间通常房间面积在16左右，商务功能齐全，有健康的扩张性广义的酒店物业运营资源还包括城市经济体制、景观旅游等外在资源。酒店物业业态的开发选择应结合当地可利用的资源，将多项资源进行有效的整合，建设适合当地实际情况的酒店物业。酒店物业形态城市选址外在运营资源度假、观光型酒店经济发达及沿海旅游城市具备良好的外向型经济和旅游资源产权、公寓式酒店经济发展较好的城市外向型经济发展、投资意识较强商务连锁型酒店第三产业经济发展较好城市城市经济属于外向型，贸易往来较多4.2酒店物业的定位因素分析酒店物业的选址与定位因素与住宅不同，通俗地说只要有人的地方就可以盖住宅，而酒店物业则不同，必须要考虑地段、城市经济发展、分时段客流量、目标客群定位等重要因素，这些重要因素正是决定酒店运营是否成功的关键。其中地段的选择是这几大关键要素的重点也是核心，它与城市经济体制及目标客群的定位有密切的联系。地段的选择是酒店物业运营的核心影响要素，针对不同的城市、不同的产品、面向的不同目标客群，酒店的选址也各有不同。好的地段可给酒店带来更大的产品增值空间，具体可分为两种情况。第一，酒店所处的地段已经是旺地，一般是城市商业、文娱积聚区有高强度的人流、资金流和信息流，酒店物业在旺地的建设和发展，不仅能利用旺地现有的多种资源，形成竞争优势而获利，同时酒店物业也会为所处地段提供更多的设施和服务，进而使得旺地更旺形成酒店与地域的相互促进，酒店物业将凭借旺地的高价值和发展潜力而获得酒店物业的增值盈利。第二，酒店所选择的地域虽然目前并不是发展的核心区或者商业积聚区但是该地域具有很强的增值潜力，如：政府指向的新开发区、城郊景观带等。通过科学的考察和市场调查，准确选择具有很大升值空间而目前还处于冷区或者温区的方式，也可以实现酒店物业的增值盈利。4.3酒店的运营机制分析自营型酒店运营机制根本上讲就是自主经营、自负盈亏，其运营客体对象是酒店自身也就是企业资本（固定资产）；产权式酒店运营机制，是将酒店的每个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司管理经营，从而获取一定的投资回报（同时投资人拥有该酒店每年一定时间的免费居住权）。以下是我们对自营酒店的运营机制进行的解析：以下是我们对产权酒店的运营机制进行的解析：酒店的开发原则与开发策略归结如下:Ø 酒店主体的利益平衡机制和产品的适用性、有效性Ø 酒店主体的面积分配、内外部装修风格合理鲜明Ø 目标客户的定位与营销策略的配合切合实际Ø 投资回报模式的灵巧运用酒店运营机制的借鉴点：Ø 知名酒店物管的管理经验、知名度和影响力，是影响酒店经营业绩的重要因素。因此，开发商在开发初期，可以借助一些国际知名品牌的酒店管理公司，以良好的声誉来提高投资者的信心Ø 酒店的信息化给信息时代的酒店发展增加了筹码。通讯与网络技术的应用使酒店在管理、交流等方面突破地域限制，加速了酒店组织结构的革新，提高了企业运作的效率4.4酒店的利润与风险点分析对旅游地产的特指自持酒店物业而言，它与住宅项目的开发决然不同，不仅需要将项目主体盖好，还需要对项目进行包装装修，关键是细节的装修处理，只有将这些都做好了，酒店才可以营业，实现投资收入。而且整个经济大环境、天气、季节的影响对酒店的投资也会产生较大的阻力，由于这种收入的不稳定性，所以开发酒店物业对资金的需求要有充足的保证。利润点：酒店物业的住宿、客房出租、餐饮、会议、娱乐等收入固定资产的增加使企业融资能力得到提高品牌、口碑得以良好的宣传，提升企业形象（如定名“润兴大酒店”）风险点：酒店物业受生态环境、经济环境、季节环境的影响，不同时期的客流量有所不同，会导致营业收入的波动性较大酒店物业的开发属于自持物业，资金占用周期较长，投资回报周期较长，所以良好的资金链是保障开发运行的关键综上所述，自持的酒店物业在市场的运作存在一定的风险，但受目前旅游热的兴起，城市之间往来交流的密切，其发展还有较广阔的空间。但受经济环境、季节性的影响，也存在不确定因素，所以在区位的选择、产品的特点上应做足功夫，打造适合市场的产品是决定酒店物业开发的成败的关键。而酒店物业的另一种模式产权酒店，其项目类似于住宅项目的开发，只需要将酒店主体盖好，聘请一个好的酒店管理公司，与投资客户签署使用协议，将酒店分割销售出去就可以完成项目的运作，资金可以达到快速回笼，并保持现金流与资金链的健康衔接。这种物业在一、二线城市已经有很好的回报。附表：各类型酒店运营/加盟成本酒店类型成本经营预期案例自营型酒店建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及装修）、管理成本需长期积累客户海天大酒店、丽晶大酒店合作型酒店 （聘管理公司）建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及装修）、合作费（营业额的12-20%左右）、管理成本客户资源共享海尔洲际酒店、希尔顿逸林酒店加盟型酒店建筑成本（酒店建筑，房间、大厅内外设备及装修）、加盟费（3000元左右/房间或营业额的6%左右）、管理成本客户资源共享速8酒店、如家酒店三、写字楼物业运营模式解析1、写字楼物业解析写字楼作为商业地产是一个非常独立的板块，无论它拉动投资的特性还是对区域经济的拉动，包括作为城市甚至区域地标性的这种特殊的产业性质，都决定了写字楼经济在中国的商业地产发展中，都是一个非常主流的经济。而这种特殊物业对城市经济结构要求比较严格，作为城市经济的风向标，多建在经济比较发达的一、二线城市与第三产业发展较好的港口、物流城市，该区域对写字楼市场的需求度比较高。而以第一产业为主的农业化城市，以及第二产业为主的重工业化城市对写字楼市场的需求度较弱。写字楼这种特殊物业的开发要充分结合当地经济体制结构、办公习性、因地制宜建设，而不能盲目开发。 写字楼物业的特征比较明显，项目容积率高，大都采用塔式钢结构，外立面以玻璃幕墙为代表，电梯数量、地上与地下停车位的配比充足，周边交通纵线发达。物业的分类也较为单一，按开发目的划分的话可分为自用型和出租出售型；按等级划分可分为甲级和5A级。附表：5A写字楼的标准5A标准概述楼宇设备自动化系统(BA)楼宇设备自动化系统,可对全楼的供排水设备、制冷设备、供电系统和电梯、自动扶梯进行监视及控制。以状态监视为主，控制启停为辅。安全防范系统（SA）闭路监视系统、防盗报警系统、停车场管理系统。通信自动化系统（CA）综合布线系统（提供5类线为基础的综合布线信息通道）、无线通信转发系统、信号增强系统（办公楼各层设有讯号信号增强系统）。办公自动化系统（OA）以物业管理，公用信息服务，智能卡管理，商场管理为主的应用软件系统。火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。2、写字楼物业未来发展趋势及市场机会分析 2.1写字楼物业的发展趋势分析对区域的选择具有独特标准：写字楼市场已经进入了产品细分和追求个性化的阶段，差异化选址原则要求写字楼必须是选择在市中心或者是交通便捷、环境优良的次中心，交通以快捷、流畅为主。 要具有“纯写字楼”功能标准：颠覆商住两用写字楼的升级革命已经到来，将商场、生活区等相关联性的配套进行分离是高档写字楼发展的必然趋势。 强调真正的品质价值标准：楼宇品质的好坏直接涉及到发展商的经营作风、开发实力、品质信誉。写字楼在为企业创造一流的办公环境的同时，应该赋予产品更多的附加因素，如购物、休闲功能等。 要体现人文关怀的理念标准：写字楼应该成为入驻企业的员工超越自我、掌握未来的一个平台，精心营造的办公环境和高品质的商务氛围能够让员工时刻拥有最佳的办公感受和自我成就感，这是一种更高层次的精神需求。 要有作为企业形象整合的标准：写字楼的设计造型和风格是向公众展示企业财富、特色，增加公众对企业信任感的有效途径。写字楼必须起到为企业提供一个彰显个性舞台的作用，是企业形象必不可少的一部分。 体现智能化的商务环境标准：现代写字楼适应信息社会对写字楼功能、环境和高效管理的要求，必须配备周全的商务服务系统。 2.2写字楼物业市场机会分析写字楼物业的发展，与宏观经济的大环境有着密不可分的联系。很多人讲，房地产是城市经济的晴雨表与风向标，其实这里的房地产主要指写字楼。当宏观经济好的时候，市场对写字楼的需求就大。其实人本身并不需要写字楼，只是因为经济发展了，企业与公司多了，市场才会产生对写字楼的需求。 经济的发展和资本的注入，就必然会对写字楼物业派生较大的需求。写字楼作为城市的标签和企业的“形象代言人”，与普通住宅相比，无疑有着更高的期望与要求，他的功能不仅局限于办公，更多的是代表企业的形象和实力的象征。 例举：青岛2010年上半年香港中路在用写字楼约70多家，平均入住率达到90%以上，在建写字楼有12家左右，预期未来供应面积将超过100万平米，且多处已开盘写字楼销售率达到80%左右。通过这些数据应该可以看到，目前像青岛、天津、广州这些贸易量往来比较大的港口城市，以及北京、上海、成都这些政治经济中心城市对写字楼市场的需求还是保持良好的旺盛势头。经济发展的巨大潜力决定了写字楼市场有着非常广阔的发展空间，谁能够把握机遇、提前进入角色，谁将成为这片市场竞争的主宰。 3、典型案例研究青岛万邦航运中心万邦航运中心项目地段优势优越。项目位于青岛CBD中心香港中路主干道，拥有地上地下交织互联的发达交通，多条城市主要公交路线可快捷直达，未来规划中的地铁也在此设有站点，有效解决高峰时间的人流拥堵，令交通体系更为立体丰富，为世界级企业提供高效商务效能。项目基本数据：万邦中心定位高端、产品特点突出项目总投资约9个亿，落成后将凭借240米的“身高”，成为岛城地标性写字楼建筑。写字楼楼层在6至51层，总面积约85000，其中标准层面积约2000。硬件设施达到国际顶级标准活动天花板, 2.7米的净高；标准层办公楼承重为每平米250公斤，超过百分之七十的使用率, 有效减低成本；建材使用100毫米的网络架空地板, 夹胶中空LOW-E玻璃幕墙，呈现LED灯光效果，尽享新颖灵活办公室设计。商务人性化设计写字楼停车位数量926个，配比可达到90/个停车位。项目从安全方面考虑，51层的写字楼内分别在13、22、35和屋顶层设避难层（可作餐厅、咖啡吧、商务会所），层高4.0米。一旦发生火灾，这些避难层足够楼内人员就近避难。附表：项目销售价格及租金概况项目价格户型面积入驻企业租金：10元/天最小起租面积150长荣国际集团（世界第二大船公司）、地中海航运公司等售价：34000元/最小起售面积2000（整层）附表：以青岛写字楼市场举例，各片区写字楼市场受欢迎度比较写字楼区域市场认可度空置率典型项目资源优劣势香港中路（市南区）5%保持捷中心、海信大厦市政、商务配套齐全、交通道路发达、海景资源山东路CBD（市北区）15%广发金融中心、金孚大厦市政、商务配套齐全、交通道路发达海尔路CBD（崂山区）40%数码科技中心、地恩地财富中心新建商务区，商务配套不完善，市场人气氛围较差4、写字楼物业运营模式研究注：写字楼物业运营有租售结合、自用等多种方式，这里讨论的运营模式指的是除自用以外的其他运营方式4.1写字楼物业的运营资源与定位因素写字楼作为一个独立的运营主体，它代表的却是所在城市经济活跃程度的晴雨表，所以写字楼物业的运营资源与定位因素很重要，这关系到物业的发展与投资成败的关键，其很重要的一项就是区域的选择。区域的选择：Ø 经济发达的一、二线城市，以及港口、物流贸易、外向型经济为主的其它城市Ø 城市的CBD核心区及辐射区，周边城市化进程较高，商务、交通快速便利中国宏观经济版图的规划，造就了如长三角、黄河三角洲等等板块的高新区发展，以及重工业化科技技术程度的提升，商贸、金融、中介、地产等服务行业的迅猛发展，所以有长远规划及经济发展较好的区域对写字楼这一专业化载体的需要愈发显现。4.2写字楼物业的运营写字楼物业运营的三大硬件是主体设施、车位配比和物业管理。所以写字楼物业得以顺利的运营，这三项硬件缺一不可。主体设施：现代化有品位的建筑、智能化的硬件设施、生态化舒适的办公环境车位配比：尽可能达到每60-70配比1个停车位物业管理：高效、管理经验丰富的物业管理公司(世邦魏理仕、戴德梁行)写字楼运营不同于普通住宅可以即时销售，而它需要长期管理和运作。假设项目前期营销推广较慢，那么后期投入使用后要充分体现大厦的商务氛围，在销售物业同时增加一些出租的比例。毕竟写字楼的入住率是个很重要的指标。如果入住率低，成本损失会很大，直接严重消耗开发商的资产，甚至可能拖垮开发商。所以要在租售上同时下功夫，尽力提高入住率。4.3写字楼物业的利润点与风险对投资商而言，写字楼物业类似于住宅项目的开发，只需要将建筑主体盖好，找一个好的物业管理公司，即可以将项目推向市场卖掉，所以利润点与住宅相同。但是经济大环境的影响是写字楼物业开发的一个很大的不可预估的风险。受此影响，可能会使开发企业资金难以快速回笼，资金链存在不健康发展，导致投资失败。利润点：销售物业的营销收入及租金收入固定资产的增加使企业融资能力得到提高品牌、口碑得以良好的宣传，提升企业形象（如定名“润兴大厦”）风险点：写字楼物业对经济环境要求苛刻，而现阶段经济环境前景不为乐观，经济危机的发生会导致企业对写字楼物业需求的下降写字楼物业的开发资金占用周期较长，良好的资金链是保障开发运行的关键写字楼物业作为一种投资产业，会受其他市场投资产品热度变化的影响综上所述，写字楼物业市场在未来还有较广阔的发展空间。但受国家经济环境影响，其变数较大；而且区位的选择、产品的特性也是决定写字楼物业开发的成败的关键，所以这种高风险产品的开发前期市场调研与市场定位非常关键，项目的运营也不是一时半刻可以火起来的，开发起步阶段比较难。四、购物中心运营模式解析1、购物中心业态解析购物中心的业态按归属划分，分为自持物业、半自持物业和销售物业。其中自持物业的经营需要一定的品牌效应，诸如家乐福、利群、银座等商业类型，所以在这我们只对半自持物业和销售物业进行分析。购物中心的业态是指：零售企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合而形成的不同经营形态。按照新标准，零售业态总体上可以分为有店铺零售业态和无店铺零售业态（网店、电话直销）两类。按照零售业态分类原则分为便利店、超市、仓储会员店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭等多种业态，并对其规定了相应的技术条件和经营特点。附表：市场主流百货购物中心业态分类业态特征列举百货型购物中心多采用自持的形式由大型连锁百货公司发展或扩建而成，面积一般在15至20万平方米左右，由于面积还不够大，面向多元化目标顾客群体，入驻商品业种齐备麦凯乐、百盛购物中心、海信广场物业型购物中心多采用出售或出租的形式，场所面积在15万左右，进行商铺分割，面向投资或自持经营的客户群金街购物中心、中山商城主题型购物中心多采用一半自持一半销售的经营策略，项目的业态复合度很高，包含购物、娱乐、餐饮等多种场所，面积通常在20万以上，适合多元化消费群体宝龙城市广场、名尚城市广场（淄博）2、购物中心未来发展趋势及市场机会分析2.1购物中心物业的发展趋势分析市场供给相对失衡，供应量过多，多数商业经营较为乏力经营业态较为相像，很难凸显差异化，市场竞争激励品牌化商业巨头集团化进程在逐渐加强，市场占有率较大，其它很难形成竞争优势在品牌化盛行的今天，品牌效应已深深植入人心。很多人消费习性已固守一种传统模式，例如他会去利群购日常用品；去万达餐饮、娱乐；购物就会选择会员日去麦凯乐和百盛；休闲逛街就会选择去义乌小商品城等等。固有的消费习性导致商家竞争优势全无。市场供应量过大，蛋糕不是每家都可以分到。以青岛为例，据不完全统计，仅市内四区正在营业的大型百货购物中心有30家左右，且未来一年内还会有10家左右入市营业，市场供应量如此大，由此显现出的购物中心营业不均衡也暴露出来。2.1购物中心物业市场机会分析旅游与经济发展较好的城市是购物中心物业发展的必备条件，消费支出水平的提高是购物中心发展强有力的市场支撑现阶段购物中心行业竞争集中在价格与产品上，而相关售后服务、产品引导等还不完善，做好这些投资价值会有一定的提升空间借助品牌优势提升形象，拉动可销售/出租物业的价值。引入知名品牌，提升人气，靠主力店带动，拉动自持物业及可售物业的价值作为商业地产业态中重要组成部分购物中心，在人均收入提升的今天，消费品支出比重越来越大，市场存在很大的发展空间。3、典型案例研究青岛宝龙城市广场宝龙城市广场由40万平米超大体量MALL，5万平米宝龙主体乐园，五星级旅游度假酒店、酒店式公寓组成。集购物、美食、旅游、文化、休闲、娱乐、居住、商务等八大功能于一体，打造比肩世界的国际时尚体验消费中心。全业态的商业体验模式，打造游乐经济为主题的青岛商业业态的标杆。游乐经济的典范 雅典奥运会的结束，标志着世界奥运已进入了中国时期，举世瞩目的奥运会即将举办，青岛作为奥运城市之一，正成为展示中国游乐最亮丽的舞台。宝龙城市广场以全国首创游乐型城市广场为依托，利用作为太平洋西岸国际港湾港口城市得天独厚的地理优势，发散体验式游乐经济的号召力，向综合性的旅游商业文化转型。打造未来面向东北亚的国际性名片，成为青岛市门户项目。经营布局A区：研磨青岛新生活生活宝龙（超市、百货、家电）B区：支持骨子里的优雅时尚宝龙（奥特莱斯）C区：欢迎超人盟军动感宝龙（游乐、影院、美食）D区：时髦是由外到内的生活概念摩登宝龙（韩国城）E区/F区：体验隐秘的幸福之情欢乐宝龙（宝龙游乐场）经营模式自持与租售相结合经营模式，主力店、次主力店、品牌店预约繁华独特的建筑景观，重绘都市商业版图，多业态互动经营，引领城市消费专业管理、统一经营，与战略合作伙伴，共赢未来附表：青岛购物中心失败案例借鉴项目名称位置操作失败原因普尔斯马特商场辽阳路与福州路交界口地段的选址与市场人气度低，导致辐射人群窄市北佳世客辽宁路经营定位偏差，导致辐射人群有限伊都锦购物中心中山路经营定位市场同质化（百盛），未有绝对优势4、购物中心运营模式研究注：购物中心物业运营有全部销售、租售结合、自持等多种方式，这里讨论的运营模式指的是部分销售或兼有部分自持的运营方式4.1购物中心运营资源及运营模式分析购物中心运营资源=商业主体+目标客户群体锁定运营资源的三个阶段：第一阶段开发前期的市场调研对产品的定位第二阶段开发中期的建设，建筑外观及细节的打造第三阶段对目标客户诠释产品的功能定位和形式格局，来进行营销推广购物中心运营模式分析与百货公司自我经营相比，购物中心运营管理有着本质的不同。要把各自独立运营的经营单位和不同的消费业态，统一到一个经营理念和资讯平台上，与商户共同运作，整合成一个整体。一般来讲，购物中心的运营要实现统一运营，包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。由于没有像百货公司那样的相当于单店的经营管理系统，如果不能整合所有商户的资源，建立统一运营系统的购物中心，会逐渐从“商业经营管理”蜕变成“物业设施管理”，如果不能通过统一的运营手段，将购物中心的人气提升起来，只靠商户各自为战，经营和管理不能形成合力，购物中心将丧失自己的商业核心竞争力。购物中心的运营方面要考虑以下几个方面：第一，合理确定购物中心的规模，区域购物中心将成为主流；第二，全面提升商业服务是运营的关键；第三，中小组合商铺是制胜的法宝；第四，购物中心要具备完善的信息系统，为投资者建造一站式服务。五、专业市场运营模式解析1、专业市场业态解析专业市场的分类没有特别的限制，只要是可以流通的商品都可以成立自有的专业市场，多数采用销售方式，也有少些采用销售兼部分自持出租的方式，通常投资开发商很少全部自持经营。与集贸市场相比，专业市场的“专业”性主要表现在：首先是市场商品的专门性，其次是市场交易以批发为主，再次是交易双方的开放性。将这些特点综合起来，简而言之，专业市场的内涵就是“专门性商品批发市场”。专业市场的主要特点在于：Ø 是一种典型的有形市场Ø 以批发为主，兼营零售Ø 集中交易，有一定数量规模的卖者，接近完全竞争的市场结构Ø 以现货交易为主，远期合同交易为辅专业市场的主要经济功能是通过可共享的规模巨大的交易平台和销售网络，节约中小企业和批发商的交易费用，形成具有强大竞争力的批发价格。专业市场的优势，是在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。2、专业市场未来发展趋势及市场机会分析专业市场这种经营受限制的商业地产模式发展空间很大，但也很窄。之所以说很大，是因为业种的繁多可以提供多样化经营，其衍生的辅助行业也同步经营，起到相辅相成，相互促进作用；而说它很窄，是因为一旦限定经营某个业种后，其他业种就很难融合到市场中来，导致缺乏相对稳定的客源。专业市场发展趋势及市场机会特点：专业市场的经营业种选择更偏向必需品，认知度高的产品，所选择的行业应选择利润率较高，得到广大投资者的认可行业在大量市场资源、市场交易规模和交易主体向大型市场发展中，专业市场朝着融合信息发布、价格形成、品牌培育、物流集散的多功能中心发展有相似项目成功经营的实例，以形成正面的影响，达到口碑宣传效应3、典型案例研究青岛电子信息城项目概况青岛电子信息城位于青岛国家新技术产业开发区科技街，市北区辽宁路226号，周边交通便利，公交线路多达10余条，有地上和地下停车位200余个。自1999年营业以来现入驻企业460余家，客流量每日万余人。经营产品有各种品牌台式电脑、笔记本电脑、电脑配件、网络产品、数码产品、电脑外放产品、办公自动化（设备）产品、耗材产品、通讯产品。是目前胶东半岛规模最大、档次最高、配套与服务设施最完善的IT业大型安全现代化专业电子信息产品交易市场。经营之道：顺应大市场环境应时诞生2000年，数码科技产品已不再是奢侈品，它已经走入寻常百姓家庭当中，年轻人及公司企业大范围的需求，让信息城在这种背景环境下，号称山东半岛“中关村”美誉的电子科技产品专业市场诞生了。经营理念：数码科技“一站式”服务青岛电子信息城致力于为广大的消费者提供更为丰富且更为适合的时尚电子产品、最全面的升级服务，以及一站式的全方位数码科技解决方案。附表：青岛信息城经营业种及典型商家楼层经营业种典型个例-1层数码二手市场、数码配件、电脑桌椅、软件超市电脑桌椅、摄像头、鼠标键盘等基本配件（无知名品牌）1层知名品牌电脑、品牌数码产品联想、苹果、sony、惠普2层品牌电脑硬件、品牌数码产品三星显示器、内存等，佳能数码产品及打印机等耗材3-5层品牌电脑硬件、品牌数码产品、电脑服务公司希捷机箱、硬盘等，柯达数码及电脑耗材等，电脑服务公司经营模式：销售兼部分自持出租物业模式物业特点比例销售物业商铺位置较好，分割面积在20-100之间90%自持出租物业商铺位置去化困难，面积在20-50之间10%4、专业市场运营模式研究注：专业市场运营有全部销售、租售结合、自持等多种方式，这里讨论的运营模式指的是全部销售或部分自持的运营方式4.1专业市场运营模式关键要素分析专业市场简单地说就是相同行业的专业店或专卖店高度聚集的特色商业经营场所，它所呈现的是特定的客户定位、特定的经营行业定位。现阶段专业市场的开发成功率不是很高，有的经营回报丰厚，而有的经营面临困境。要做好一个专业市场不是一朝一夕的事情，开发商和营销商需要充分把握专业市场的行业专业性，这样才能使专业市场进入专业化的开发和运营。要素一：全面了解行业的专业市场要做好一个专业市场，就必须做到信息的领先，充分了解专业市场的发展前景、市场容量、同类市场竞争等，适度控制市场开发规模，针对专业市场的特征，有的放矢地进行市场包装和推广。要素二：完善专业市场的整体配套完善的专业市场配套是专业市场经营的基本保证。一个完整的专业市场，不仅涉及到仓储、货运代理、分装配送、停车场等基本环节，还需要银行、餐饮、行业协会、网上交易平台等相关配套服务。要素三：充分利用行业协会的优势行业协会往往是一个行业龙头企业聚集的团体，是该行业市场信息动态的先知先觉者，也是行业内部协调与政府部门和其他行业沟通交流最重要桥梁。要素四：促进主力商家的加盟，并严把其它商户质量关行业龙头、主力商家的加盟会带动专业市场的人气，吸引更多投资者的关注。而且在市场营销推广时，不能为凑场凑人气而招商，要选择那些有经营能力且能应对市场风险的商户。4.2专业市场的运营利润点及风险因素利润点：专业市场物业的销售收入及租金收入