仙岛湖景区旅游开发及运营合作方案(5.24版 鄢).doc

湖北阳新仙岛湖风景区旅游开发及运营合作方案（2012年5月23日） 目 录一、 仙岛湖风景区现状1二、 仙岛湖风景区合作开发模式9三、 湖北三磊实业集团公司优势9四、 仙岛湖风景区合作目的10五、 仙岛湖风景区合作进程安排10六、 仙岛湖风景区合作经营框架协议书（附件）11仙岛湖景区旅游开发及运营合作方案一、 仙岛湖景区现状阳新县王英镇仙岛湖地处鄂东南百湖之县阳新西南部，位于庐山与九宫山旅游黄金线中心。距武汉140公里、庐山130公里，杭瑞高速、大广高速、106、107国道擦肩而过，版图面积276平方公里，岛屿1002个，水面面积4.6万亩，享有荆楚第一奇湖之美誉，是省级3A生态旅游风景区。 旅游由“吃、住、行、游、娱、购”六大要素组成，仙岛湖旅游景区的现状及存在的问题如下：(一） 景区内景点资源利用率较低（1） 旅游观光行程时间短，旅游路线规划不合理、景点利用开发率不高，景点的配套设施有待完善，游客的停留时间有限，带动不了整体的消费。（2） 现有景点独立营运，没有纳入到整体管理中，服务品质难以保证。（3） 景点缺乏文化内涵，对文化的挖掘和开发不够。解决方案：（1） 积极开发新的旅游景点，对现有的景区进行二次规划，完善配套服务设施，重新建立规划旅游线路，如：湖面旅游、山地旅游、岛屿旅游等，让游客通过一日游、二日游甚至三日游来游仙岛湖，只有扩充了景区区域，增加了旅游景点，丰富了旅游线路，才能带动门票及游船之外的消费收入，从而促进当地旅游配套产业经济发展，增加旅游带来的附加产值。（2） 对独立投资运营的景点要纳入整体的管理和监督，服务项目要有差异化，避免雷同，并制定相应的服务标准和检查监督管理机制。（3） 通过查阅历史文献和县志的记载，不断挖掘仙岛湖景区的传说故事，增加文化内涵，如：王平将军的红色历史、当地各类传说、民风民俗（采茶戏、宗祠祭祀等）、仙岛的故事等，将文化内涵溶入到旅游景点、导游讲说词中，铭碑撰文，还可以定期举办一些有当地特的文化节以吸引游。（二）酒店住宿设施设备较陈旧，客房总体数量和规格不能进一步满足景区的发展需要 景区内目前酒店基本情况如下：单位名称 房数 房价 折扣 团队价格 接待人数 餐厅可接待人数 会议室/人数财政宾馆 25 280 8.5 238 50 80 100别 墅 楼 26 480 8.5 400 44 60国源酒店 26 170 9 150 56 80 80天津宾馆 30 120 9 100 60裕园酒店 16 80 8 65 35农夫山庄 20 148 40民福山庄 24 150 50 80 80电力山庄 20 180 9 160 40 50家乐酒店 16 160 9 140 50 70 据了解，除财政宾馆外，其他酒店设施设备陈旧、老化；客房品质较差，难以满足中高端客户，床位和会议室的数量无法满足旺季的住宿游客和团体会议的接待；而且周边很多私人开的小旅馆，卫生服务质量差，缺乏监督管理。 解决方案：（1） 随着景区建设的不断发展和线路的不断升级，留宿的游客会越来越多，游客的素质也在不断提高，因此建设一批高规格、高品质的酒店客房尤为重要，同时，为了满足不同的游客要求，酒店的形式应该是多种多样的，上至豪华度假型酒店、温泉型度假酒店、下至经济型酒店等等，各种形式的酒店能满足不同的游客的需求，能够更好的提升仙岛湖的口碑效益。（2） 镇政府对酒店应该统一规划，统一部署，形成不同区域，通过合理审核规划方案带来实质性集中管理，同时职能部门应加强酒店的价格管理和服务品质管理。（三） 景区餐饮未形成规模和特色，缺乏规范化管理和服务（1） 目前景区的餐厅较分散，主要集中在码头附近区域，以个体经营为主，规模不大、卫生条件一般、特色不明显，服务更是谈不上，基本上只能说是满足吃的简单要求。（2） 缺乏接待大型团队和会议的大型餐厅。（3） 对仙岛湖的湖鲜资源保护不够，开发不足；水产品主要靠村民自行捕捞，对本地的山货、野菜、特色菜包装和宣传力度不够。解决方案：（1） 做好餐饮的整体规划，要形成区域规模，严格控制餐饮污水直接排放入湖中，加强餐饮食品的安全监管。（2） 对各餐饮店的出品定价进行市场指导，加强服务管理，设立仙岛湖星级餐厅（星级农家乐）评级机制。（3） 建设有一定接待规模的团队餐厅，能够同时接待500-1000人的团队。（4） 对仙岛湖的水产资源和山野资源进行控制性捕捞、有效利用、合理包装和品牌宣传。（四） 景区目前的交通管理现状是景区未来发展的瓶颈（1）目前到景区游玩的客人主要通过旅游大巴和自驾二种方式到达游客接待中心，再乘游船到岛上游玩和观赏湖景。目前生态停车场还在修建之中，后期预计能停泊180台小车和15台旅游大巴，基本能满足目前游客的需要，但从长远发展来看，车位是远远不够的，而且，景区沿路的道路标识系统亟待完善。（2）目前景区配套有大小124条游船，基本上以村民投资的机船和快艇为主，游船管理现状很混乱：其一，船体的新旧不一；其二，船上缺乏必要的救生设备，安全意识较薄弱；其三，船员未实行持证上岗；其四，码头停靠混乱；其五，价格弹性空间大，未拟定游船的线路和具体价格，易对客人造成景区二次收费心理，游船的整体管理难度较大。（3）因现有的几个景点均在岛上，票务检票缺乏监管机制，各景点没有采用较成熟的售票、验票系统。解决方案：（1） 从景区长远发展来看，应成立旅游交通公司（可引进投资合作伙伴与政府共同组建）解决陆上交通和水上交通二大瓶颈，在景区发展到一定客流量，应物色新的陆上交通中转站，除贵宾车辆外，旅游大巴和小车一律停放在景区车辆中转站，换乘景区的中转大巴达到游客接待中心。（2） 对现有的游船进行整编，统一管理，船员实行聘用工资制，逐步引进一批新船，淘汰一批旧船；对景区的码头实行规范化管理，杜绝随意停靠上下船，杜绝黑船运营并建立水上交通巡逻机制。（3） 实施景点门票点餐制，游船按线路定时发出，提高游船整体资源的利用率，游船分等级和线路制定价格。（4） 引进先进的景区票务电子管理系统，完善票务管理制度，实行游客接待中心统一收费管理的模式。（五）挖掘当地旅游特色产品，推动当地农业及手工业发展（1） 目前景区当地特色土产品繁多，但都没有形成规模化和产量化，更无品牌化。（2） 旅游产品销售没有形成集中展示区域，刺激不了游客消费欲望。解决方案：（1） 积极挖掘当地的农副产品、湖鲜产品、山野产品和有纪念意义的旅游纪念品，适时成立加工厂，对内加强生产管理，对外加大宣传和销售力度，把生产厂房建设成为旅游观光的景点（如农产品加工厂、果园、生态农庄、生态养鸡场等）。（2） 建立景区的购物广场和特色产品销售单体店，售卖特色产品及纪念品，与各大旅行社建立合作机制。（六） 适时发展娱乐项目，丰富游客的景点外生活（1）目前景区基本上没有娱乐项目，让游客在白天和晚上均没有娱乐的场所，游客想消费也无处可去。解决方案：（1） 开发白天娱乐项目：如水上冲关、水上娱乐活动（水上飞艇、水上自行车）（2） 规划晚上娱乐项目：如建设酒吧、茶吧一条街，丰富游客的夜间生活。（3） 每周六、周日及节假日在广场及指定位置举行文艺表演、篝火晚会等娱乐活动，以吸引更多的游客留宿及游玩。二、仙岛湖景区合作开发模式湖北阳新王英镇政府、湖北阳新县仙岛湖景区管委会和湖北三磊实业集团共同注册成立一家旅游开发有限公司，全面负责仙岛湖风景区的开发、运营、管理（包括旅游用地收储、旅游地产开发、旅游项目建设、旅游景点管理）。双方以股份制的形式展开合作，政府以现有的基础设施和景区资源使用权作价入股，三磊集团以现金形式出资入股，公司按照市场化运作方式，政企分开，所有权和经营权分离的方式对景区进行经营管理。三、“湖北三磊实业集团公司”优势（1） 具有经验丰富的管理团队，大部分人员是多年从事旅游服务和酒店管理人员，具有良好的服务意识和丰富的管理从业经验。（2） 与国内多家知名旅行社具有良好、稳定的业务合作关系，业务拓展较快，能够较好的开拓国内及武汉周边城市旅游资源。（3） 雄厚的资金支持。（4）磊集团是一家从阳新走出去的集团公司，对阳新地域发展非常熟悉，并且拥有良好的人脉关系和商业口碑，集团常务副总裁李东山先生更是黄石市人大代表。四、 项目合作开发目的（1） 全面提升仙岛湖景区良好的社会美誉度和知名度。（2） 大力推动和改善景区招商引资工作，通过旅游全面带动当地经济转型并快速发展。（3） 全面施行现代旅游发展理念和经营机制，规范景区经营，加大景区品牌建设，力争向5A级景区发展。五、合作进程安排（1） 双方签订合作经营框架协议书。（2） 三磊集团先接管游客接待中心的管理，规范内部操作流程，提高服务标准，与各景点、游船沟通合作事宜。（3） 组建仙岛湖景区营销策划专班，设立仙岛湖景区驻武汉办事处，与湖北、武汉、黄石、江西各大旅行社、会议机构建立合作关系，增加旅游接待人次。（4） 组织成立旅行社，配置导游，加大地接的能力，扩大仙岛湖的影响力。（5） 双方合资公司成立，选举董事长，任命总经理。（6） 总经理向公司董事会提交一至三年的发展规划。附：仙岛湖旅游景区合作经营框架协议书仙岛湖旅游景区合作经营框架协议书甲方：阳新县人民政府仙岛湖景区管委会 （以下简称甲方）乙方：湖北三磊旅游开发有限公司 （以下简称乙方）为促进阳新县仙岛湖区域经济的发展，加快旅游资源的统一管理与利用，推动仙岛湖旅游目的的建设，规范景区管理；王英镇政府仙岛湖景区管委会将与湖北三磊旅游开发有限公司对仙岛湖景区的经营管理展开全方位的多方合作，本着共赢发展、平等互利的原则，双方共同达成如下框架性协议条款：第一条 甲方双方以股份制合作形式，依照中华人民共和国公司法和其他有关法律、法规，共同成立“湖北阳新仙岛湖旅游开发有限公司”（暂名，以下简称“合资公司”）。主要负责仙岛湖风景区旅游项目整体规划、旅游开发用地收储、工程建设、景区整体经营管理和仙岛湖景区的品牌宣传工作；政府授权双方成立的合资公司进行景区特许排他性经营，合资公司日常经营管理工作交由乙方具体负责。第二条 合资公司按照公司法，制定公司章程并组建公司运营管理团队，其人员由甲乙双方共同组成，双方按公司章程履行股东的权利和义务。第三条 甲乙双方在合资公司成立前（时间节点暂定为2012年10月1日前），共同请专业资产评估公司对双方现有基础设施的投入进行资产评估（主要指游客接待中心、游船码头及相关配套项目），并共同商定在合资公司中双方的股权结构。第四条 在合资公司成立前，甲乙双方商定，甲方将现有游客接待中心的经营管理权全权委托给乙方，直至双方的合资公司成立（时间节点暂定为2012年10月1日前）。第五条 甲方的责任与义务1. 甲方作为景区政府管理部门应协助乙方处理好游客接待中心在运营过程中涉及到景区其他职能部门、现有景点、景区交通（陆上交通、水上交通）、周边村民的关系，确保景区良好的外部经营环境。2. 甲方应协助乙方做好景区员工的聘用工作，对现有景区员工根据双向选择合理分流。3. 甲方应配合乙方做好资产评估，共同办理合资公司的相关证照。第六条 乙方的责任与义务1乙方负责仙岛湖景区的整体经营管理（包括游客接待中心、码头、景点、游船及配套设施等），乙方将根据景区的建设发展情况逐步在武汉等周边城市设立仙岛湖景区办事处，对仙岛湖景区品牌进行包装、策划、营销。2乙方负责招聘和培训景区的管理人员和服务人员，力争软件服务达到国家4A景区的标准，3. 乙方保证景区的正常运营，景区门票等经营性收入账目清晰，随时接受甲方的检查和审计。4.乙方应配合甲方做好资产评估，共同办理合资公司的相关证照。第七条 其他1. 双方的合资公司拥有仙岛湖旅游景区的资源使用权、经营管理权、仙岛湖品牌使用权、营销推广权，同时按照法律所允许的经营范围进行独立自主经营。甲方对仙岛湖旅游景区行使监督管理权。2. 在合资公司成立前，仙岛湖景区门票及游客接待中心其他经营性收入由乙方负责管理，游客接待中心的人员工资和经营性费用由乙方垫付，在合资公司成立后，前期乙方源自接待中心的收入和费用经双方确认后转入合资公司做账务处理。3. 合资公司应按照甲方上级主管部门和行业管理部门要求，做好仙岛湖景区的安全、升级、达标、创优等工作。第八条 双方合作经营期内任一方变更股权，另一方均有优先收购权。第九条 本协议签订后，甲方授权乙方于 2012 年 月 日正式托管仙岛湖游客接待中心的运营管理工作。第十条 本协议经双方代表签字、盖章后生效。本协议一式肆份，甲、乙双方各执贰份。本协议作为双方合作的框架性协议，未尽事宜将在合资公司章程中体现或补充协议中明确。甲方：阳新县人民政府仙岛湖风景区管委会（盖章） 代表：（签字）日期：2012年 月 日乙方：湖北三磊旅游开发有限公司 （盖章）代表：（签字） 日期：2012年 月 日