房产集团公司副总裁董事会述职报告.doc

XXXX-XXXX年个人述职报告XXX一、总体工作思路及完成情况回顾自XXXX年9月我获聘公司副总裁一职，有幸在董事会和总裁领导下,与公司同事共同践行公司的发展战略。现将三年来的整体工作情况向董事会和各位领导作出汇报，请领导审阅。在过去的三年，我的业务分工虽然有一定变化，但主要工作还是通过分管公司投资管理部（原投资发展部），围绕项目对外投资和资产处置，政府关系维护，及股东关系维护三个方面展开。三项工作相辅相成，有明确的前后逻辑关系。总体而言，自公司重组完成后，在大股东的支持和经营层的共同努力下，公司共从公开市场获取3个项目，分别为北京房山长阳3号地项目、水碾屯项目、郭公庄车辆段项目。共从非公开市场获取6个项目，分别是长沙项目、台湾会馆项目、上海礼兴项目、鄂尔多斯项目、三亚项目和无锡项目。通过三年的积累，公司的土地储备与重组之初相比翻了两番以上，为公司后续发展奠定了一定基础。在一定程度上，特别是北京市场提升了公司在行业中、政府中的知名度和影响力，形成了与包括万科、阳光新业、香港地铁在内的一线房地产公司的战略合作关系，以低于市场水平的价格成功获取郭公庄车辆段项目，从真正意义上初步奠定了公司践行轨道物业开发的战略基础。具体工作思路及完成情况如下：1、XXXX年的总体工作思路及完成情况XXXX年是公司重组后的第一年，也是公司确定经营战略及业务转型的第一年。随着公司重组的完成，京投公司成为公司的第一大股东，公司经营重心也从一般性房地产开发业务、进出口外贸业务转移到以房地产投资、特别是轨道交通物业开发为主。公司业务逐步形成以轨道交通上盖物业开发为主，以景观物业开发为辅的经营战略；产品包括轨道交通上盖物业、景观物业和城市综合体三大产品主线。根据公司发展战略，结合土地储备较少的现状，在京投公司和中国银泰两大股东的大力支持下，一边组建团队，一边开展工作，在重组后短短4个月的时间获取了湖南长沙武广新城项目，以楼面地价900元的价格，为公司增加91.3万平米的土地储备。与此同时，作为筹备组组长，主持成立了京投银泰潭柘投资发展有限公司，完成了潭柘寺总体规划编制及审批工作和门城新城水管敷设审批工作。使潭柘寺镇的国有建设用地由175公顷增加至480公顷。在很短的时间内协调完成108国道石门营环岛至潭柘寺镇隧道供水管线的预留预埋的审批及实施工作。上述两项工作为有效降低潭柘寺镇一级开发成本，为未来整体开发预留外围大市政条件起到了十分关键的作用。除上述两项主要工作外，紧密围绕公司开发轨道交通物业项目的战略，积极促成公司与京投公司、香港地铁签署了合作备忘录，建立了长效合作工作机制及流程，根据地铁建设进度和沿线土地供应上市计划，重点对地铁房山线长阳镇站1、5号地块和大兴线枣园站一、三期项目用地进行了重点跟踪与分析，并审慎参与了枣园一、三期住宅公建混合用地的国有土地使用权竞拍工作，虽然出于防范风险的角度，未能在竞拍中中标，但扩大了公司品牌影响力，锻炼并积累了公开市场拿地经验。XXXX年在景观物业项目和城市综合体项目中，也对一些优质资源进行了跟踪和调研，并形成相关报告提交总裁办工会审议。其中，台湾会馆项目与合作方中国恒天集团签署了战略框架协议，主持起草的报送北京市委刘淇书记的请示也得到了刘书记和市政府主要领导的重要批示。 2、XXXX年的总体工作思路及完成情况XXXX年是房地产调控政策密集出台、行业波动前行的一年，同时也是深化公司发展战略，在多条产品线上同时推进，努力加强优质项目资源储备的一年。根据公司新的部门定位，我作为分管投资的副总裁牵头负责轨道交通站点周边土地开发项目的拓展工作，同时积极协助轨道事业部做好站点及车辆段项目拓展。由于公司土地储备项目的进一步迅速获取，投资后管理职能日益凸显。在兼顾公司土地储备项目获取的同时还需要兼顾公司已经获取项目还需要履行后续运营的管理和监督职能，维护及沟通股东关系，站在投资的角度对项目进行全方位的审视，在出现问题是积极的提出解决方案以维护股东权益。因此，XXXX年对于我个人而言也是一个由只负责项目拓展职能向负责从项目获取到开发业务全面综合管理型职能转型的重要阶段。XXXX年随着房地产行业的持续走强和房价的持续攀升，公开市场土地成交价格水平不断提高，市场出现了一系列的总价和单价地王，大大增加了土地获取的门槛和资金压力。进入XXXX年，政府一系列严厉的调控措施出台造成未来市场环境和政策环境的诸多不确定性。经过深入研判公司自身条件和行业动向，认为在当前政策调控较为严厉和土地市场逐步规范的大趋势下，以价高者得的挂牌出让方式将逐步减少，考虑综合条件的招标出让模式所占比例将逐步增多甚至成为主流。此种模式有利于避免背离市场价值的非理性成交价出现，但同时对公司方案设计能力、开发资质、资金实力等各方面提出了较高要求。为解决公司资质业绩等方面的薄弱，依托公司和股东优势，合理引入了战略合作伙伴形成互补，打造实力强大的投标联合体，增强了公司在公开市场获取土地，特别是轨道周边地块物业的可能性。为增强公司在公开市场获取土地的机会，XXXX年带领投资管理部启动了针对北京公开市场，特别是轨道交通周边共106宗地块的调研和分析工作，并主持制定招拍挂项目工作机制，完善工作流程，与北京市国土局、储备中心等相关部门建立紧密联系，密切关注即将入市地块，特别是轨道交通站点及线路周边地块信息，力求提前摸清新入市项目各项指标，节省决策时间，抢占先机。根据公司公开市场获取土地的战略目标，通过市场调研筛选了以地铁站点为主及沿线物业开发的项目获取并进行了可行性分析，着重挑选了轨道交通沿线、低容积、配套佳、前景好的优质地块，锁定西北旺、亦庄、长阳等地块并密切跟进。XXXX年11月，公司与上市房地产公司阳光新业达成战略合作协议，形成强强联合，优势互补，以投标联合体共同参与北京公开市场，双方共同参与了西北旺居住项目的投标。西北旺项目由于地块位置及经济技术指标优良，竞争极为激烈，万科、保利、招商、金地、龙湖等国内知名公司和首开、城建、住总等市属知名企业均参加了项目投标。由于我们前期工作扎实细致，相关调研工作深入详实，标书制作细致精美，在13家企业的综合得分排名第二，虽由于设计方案和开发业绩等原因最终未能最后中标，但在众多实力雄厚、公开市场经验丰富的知名房地产企业竞争下，取得了难能可贵的成绩。第一次的经验为后续的六宗地（“理工大学3号地及5号局部”、“长阳西站3号地”、“水碾村改造一期”、“昌平园三期0303-32-1”、“昌平园三期0303-41-1”、“0303-41-2”、“昌平园二期0303-55”项目）的投标工作积累了经验并奠定了坚实的基础。XXXX年是公司在北京土地公开市场取得可喜成绩的一年，通过前期艰苦的努力，公司与阳光新业联合中标房山长阳西站3号地块项目、与万科联合中标房山区水碾屯地块。为公司在公开市场获取项目打开了局面，为实践公司发展轨道物业战略打下了坚实的基础。除上述成果外，在城市综合体拓展工作中，上海107酒店项目的获取是我司在酒店物业开发方面的另一个里程碑，上海项目位于上海时尚中心新天地核心地带，项目品质优异，为不可多得的优质酒店资产。项目正常运营后将持续向集团提供稳定的现金流回报。同时，该项目也将成为我司在上海的一个良好的平台和窗口，对公司的影响力和发展具有重大意义。由于该项目具有交易方涉外、承继境外银团贷款、交易结构异常复杂、股转后续的分立和换股步骤程序复杂，无经验可循，同时须更换107酒店的管理公司、工程的资金需求量大等一系列因素相互交错影响的特点，在这种庞杂纷繁的局面下，经过与上海市商委、外管局、税务局、工商局、原贷款行、相关咨询机构及各交易方多轮充分沟通基础上，制定了详细的收购工作计划，并按工作计划积极推进收购工作的完成。为完成股转款的境外支付，亲赴宁波与当地税务局、外管局结合相关政策法规与其沟通，开具完税证明，在宁波分公司领导及相关人员的大力支持下，以最快速度完成了股权收购工作。XXXX年，另一个通过股权收购方式获取的高端城市综合体项目为台湾会馆项目， 该项目的获取为我司在CBD核心区开发建设又一个地标性建筑奠定了基础。但是由于该项目历史背景复杂、股权转让方案及交易结构进行了多次优化和调整，同时还面临较多的潜在意向购买方导致了商务谈判异常的艰难。在几乎与该项目失之交臂之际，通过对交易方案的进一步优化，终于与转让方达成的一致，快速完成了收购工作。XXXX年，经公司董事会审议通过获取了景观物业-鄂尔多斯项目，该项目土地储备成本较低、容积率较低。为保持业务发展后劲，持续推动公司业务持续发展，关注优质的潜在土地资源是工作中的常态。燕郊项目是我司发展公司轨道优势，践行以北京为中心、轨道物业开发战略，实现公司跨越式增长的战略性重点项目。该项目涉及土地一级开发、二级开发、轨道建设等内容，工作内容极其复杂，具有相当挑战性。为顺利完成该工作需要全面地了解燕郊当地的政策、规划、市场情况、细致地计算轨道建设相关投入、综合地测算项目收益情况、周到地考虑商务条件的设定和可操作性。这些环节少有考虑不周之处便有可能对项目后期的实施带来重大隐患。为实现以上目的，XXXX年的新年伊始便亲自带队奔赴燕郊与河北廊坊有关方面进行了深入接触并实地考察了项目情况。燕郊项目以其超大体量、绝佳区域位置和难以估量的价值提升空间，充分契合公司大力发展轨道物业和快速提升优质项目储备的战略。政府方面，积极主动地与燕郊和开发区各级领导和部门展开联络和沟通，为全面摸清当地政策和操作方式奠定基础；同年8月，在与三河市及燕郊开发区领导就M6线东延展开专题研讨会上燕郊管委会表示坚决配合公司开展各项基础性工作。期间公司还组织廊坊相关领导赴上海考察全国首条省际轨道交通项目。外脑方面，为准确估算地铁投入以及目标地块商业价值，多次协调城建院各种专家展开研讨，最终对地铁投入及目标地块商业价值的评估获得了客观的具有重要参考意义的数据。并在京投公司的大力协调和规委，城建设计院的支持下，预留了M6东小营车辆段向东延伸的预留接口条件，为燕郊项目的开展夯实了硬件基础。同时，在草拟合作协议期间，积极展开政府沟通，最终完成了双方较为满意的协议起草工作。虽然，该项目最终因河北省方面原因未能顺利签署，但是已经完成的大量工作为以后展开该项目的深入接洽奠定了重要基础，同时也为类似项目的合作提供了丰富的有价值的经验。我坚信燕郊项目是公司践行发展战略，实现跨越式发展的难得契机。同时依托大股东在轨道交通建设领域的优势资源和公司成熟的开发经验是公司发展轨道交通物业的根本。3、 XXXX年的总体工作思路及完成情况XXXX年，公司对高管分工进行了调整，调整后我分管公司的投资管理部和轨道交通技术研究中心。主要负责获取新项目，增加公司土地储备，特别是务必轨道交通上盖郭公庄项目，确立公司轨道物业发展战略的职责。与此同时，先后被任命为无锡、鄂尔多斯、三亚、长阳项目、上海Andaz酒店项目、宁波东钱湖项目、潭柘寺项目的董事长或股东代表，肩负着确保上述项目公司整体运营安全，配合公司领导解决项目公司无法独立解决的疑难问题, 维护良好股东关系和各地政府关系等职责。XXXX年初，虽然房地产调控政策已经日趋深入，但是全国的楼市和土地市场的降温仍然经历了一个较为漫长的过程。特别是政府在对待即将出让的土地的态度上除11和12月外仍然抱定了“皇帝女儿不愁嫁”的思想。在宏观政策打压、缺乏正确的微观经济政策引导的情况下,以及上半年楼市量价未出现明显下降的情况下，开发商抱定未来政策必然放松的乐观预期，仍然在不断地竞争出手拿地。以北京市土地市场为例：XXXX年1至10月份成交含住宅类用地40宗，XXXX年1至10份成交含住宅类用地44宗，成交量与10年相当，土地市场仍呈激烈竞争状态。根据年初董事会定下的考核指标：新增轨道交通车辆段用地一宗、新增其他土地储备一宗（两项任务占董事会对经营层考核分数的45%）。虽然市场形势在过去的一年每况愈下，但在明确郭公庄车辆段项目将于XXXX年下半年推出的情况下，为了建立公司的战略基础，获取这个项目的任务十分刚性，该任务在董事会对经营层所考核的指标中占比为37.5分，是必须完成、不容有失的目标。而项目公司的整体运营工作则显得纷繁复杂，由于此次政府下决心采用组合方式调控，在销售和资金两端对于房地产企业施加了强大压力。因此公司在建、在售的各个项目均出现了售价预期下降而导致的成本压力和销售、融资不畅而导致的现金流压力。这样的压力不仅影响了各个项目本身的资金、利润状况，同时也影响了公司整体的资金筹措和利润规划。其中我负责的较为突出的疑难问题有上海Andaz酒店的贷款重组工作、长阳三号地的代建问题以及鄂尔多斯建筑工程规划许可证的取得问题。年底为实现公司利润开展了对公司既有项目（长沙）和物业（宁波1、2号楼）进行处置以完成董事会对经营层利润考核指标的工作。郭公庄项目是我司践行以北京为中心重点打造轨道物业开发的战略性重点项目。项目位于西南四环与五环之间，地上总建筑规模达54.6万平方米，具有位置好、规模大的特点。该项目能否成功获取将直接影响我司战略能否具体实施，并直接影响资本市场对我司发展战略的信心。在新年伊始，董事会和总裁会下达了确保万无一失、低成本地获取该项目的任务，在北京土地市场公开透明的环境下，该任务的艰巨性巨大。围绕如何确保该任务的完成，新年假期未结束，便召集分管的投资部开始研讨和部署相关获取工作。在公司内部，积极协调和要求分管部门扎扎实实地展开项目经济可行性评价的各项工作。从综合实力与房地产经验来说，我司体系下的公司最高的开发资质等级为二级，在土地市场还是个新兵，虽在XXXX年通过与一级开发资质的企业合作斩获了两块宗地，但与招保万金等央企、国企及上市公司相比，以土地招标活动中占较大分值的开发资质评分标准来说，我司要想在土地市场站稳脚跟，尚需与一级开发企业合作才能在投标评标环节中赢取高分，才能获取优质的土地资源，获取土地之后若能进行有效的开发建设良性循环，才能形成企业综合核心竞争力。但XXXX年下半年北京推出的商品住宅用地出让新规，对于我们获取郭公庄地块无疑又增加了非常大的障碍，该新规一是原则上单宗商品住宅用地的出让面积控制在10公顷左右，建筑规模控制在20万平方米左右，二是对于企业拿地规模进行适当限制，一级开发资质的企业在6个月内的商品住房拿地规模原则上不超过40万建筑平方米，其他企业原则上不超过20万建筑平方米。对于我们选择联合投标的一级开发企业工作增加了难度，我司需选择合作开发商的条件同时包括一级开企业质资、包括郭公庄五期项目在六个月内已获取地块的权益建筑面积不超40万平方米，土地市场的优秀企业。XXXX年是优质地块竞争激烈，普通地块少数企业关注的时期，郭公庄五期地铁上盖项目因位于四环外与五环之间、总部基地附近与地铁9号线郭公庄站上盖，具有一定的区位和交通优势。业内从XXXX年政府土地推荐会上就已经非常关注，若郭公庄五期地铁上盖项目分为盖下区域盖上区分块上市，开发建筑面积分别在27万平方米的情况下，两宗地的总地价会相对较低，会引来众企业的激烈竞争，同样土地上市方式也决定了土地价格，一般来说挂牌方式下土地价格会比较高，招标方式下价格会比较低，故能否促政府部门同意招标出让方式下，带方案整体上市将成为减少有效竞争、获取质优价廉的地块的强力措施。在京投公司领导和分管部门的全力支持下，郭公庄项目合作伙伴的选择上进行了大量的对外接触和接洽。先后与京投、万科、港铁、首创、金融街等单位进行洽谈。在与京投、北京万科接洽时，与三方进行了深入沟通，克服了我司与京投、万科相比较在资金、开发能力不占显著优势所带来的各种谈判困难，以及投标前项目信息反复变化、合作方意见短时间内难以完全统一的挑战，快速准确反应，及时地推动联合体成员各自及共同的决策进程，在保障我司利益及信息披露合规的前提下，系统建立了联合投标、项目后续合作、决策管理相关重大事项的备忘等股东合意架构及切实有效的执行步骤，为我司与京投在轨道物业领域的合作开创了成功经验，极大提升了我司与万科合作的信任度和默契度，显示了我司在公开市场获取项目上的战斗力和竞争力。郭公庄的一级开发单位为丰台土储，通过分管部门的基础工作和自身努力，最终在上市方式中及招标文件中形成对我司最有利的上市条件。前置条件上：通过与城建院、相关部门的沟通，安全措施、减振降噪措施条款的必要性与落实是安全建设本项目的的巨大保障；郭公庄的两块市政用地不纳入上市范围；通过努力，地块为带方案整地块上市，竞争对手已大大减少。具体地块规划条件上：幼儿园按千人指标为约5600平方米，借无法落实在方案中和别的区域中之由，最终确定非出让的幼儿园面积为3600平方米，在总规不突破情况下，直接增加1838平方米的可售面积。从外部来说，依托京投公司扎实的基础工作，及时获取大量的方案、指标、规划条件与上市指标等指标。郭公庄五期项目历经2.7至2.8容积率方案的数次变化、上盖成本的归属、上市规划指标变动、还建郭公庄村的面积变化、公租房规模从15%至25万平方米的多次变化、土地出让方式的变化、上市条件发生的重大变化，均迅速有效地由分管部门组织公司多部门的方案研讨、建造标准、成本提供、营销方案等可研基础资料的提供，为公司提供了决策依据。从内部来说，在分管部门为节省公司费用，自行全程撰写标书的前提下，对投标设计方案、投标关键文件的撰写、成稿以及联合体三方的资料文件等众多繁琐的具体细节工作，全面关注，形成无差错的投标文件零失误制度，保证投标文件的有效性。总体上，郭公庄五期上盖项目上市规划建筑面积达62.9万平方米，这是自2008年初来广营1号地66万平方米以来迄今建筑面积最大的一块一宗兼容居住用地的地块，上市公告之后在业内引起了较大的震动效应，按当时媒体报道的业内猜测，该地块总价有望超过40亿元。通过创新性努力并在溢价率极低的情况下通过有效的投标文件，仅以33.51亿元成功中标了郭公庄五期上盖项目，从而完成了公司XXXX年重点战略项目的获取，使公司在轨道物业开发方面迈出了重要一步，为公司轨道物业发展战略的实现奠定了重要基础。海南香水湾项目是XXXX年度公司斩获的又一优质土地资源项目，位于中国稀缺的北纬18度以南热带海岸-香水湾，项目紧邻大海，拥有清澈到底的海水，洁白的沙滩，景观优美，属于少有的热带稀缺优质资源，符合我司三大战略产品-景观地产的战略方向。同时，项目获取成本为150万/亩，远远低于具有一定可比意义的葛洲坝集团土福湾项目440万/亩的获取价格，符合我司资金成本较高，追求高毛利项目，低成本获取土地的策略。由于是我司进军海南的第一个项目，为确保项目经济评价的客观准确，摸清宗地的具体情况，先后多次派人前往当地进行全面的市场调研和尽职调查，最终全面地摸清了项目的具体情况 ，为全面评估项目可行性奠定了重要基础。同时，为争取对我司有利的商务条件，积极地有策略地与合作方展开谈判。经艰苦努力，由最初对方要求的溢价入股最终谈到平价入股，由从对方最初要求的49%利润分配权最终谈到45%，为我司利益的争取做出了最大限度的努力，有效地降低了我司的投资风险。最终与合作方达成一致意见并顺利签署了合作协议，为我司景观地产的开发增添了浓重的一笔。无锡项目是符合我司景观物业发展的典型项目，具有容积率低、环境优美的特点。同时，项目具有成本低的特点。在项目获取过程中，当地房地产的资产转让政策偏紧、审批环节复杂且严格，这些因素也使得交易对方借此作为谈判筹码，对我方增加了极大的压力和障碍。因正式交易前所需解决的问题，包括项目用地性质及年限变更、项目公司债权债务清理等问题较多，解决问题所需时间较长，为实现抓住交易机会及保证为抓住交易机会所支出的意向金等资金安全的目标，全程监控正式交易前各问题解决步骤并给予积极配合，同时考虑资金安全，办理了项目用地抵押、股权质押等相关工作，特别需要提出的是，在之前没有土地抵押给公司的先例下，与相关主管部门进行充分沟通与协调，最终获得主管部门支持，突破万难，完成了项目用地抵押登记，为公司交易前支出资金的安全性提供了有力保证。由于本项目历史较长，需解决的前提问题较多，为保证交易最终完成，经公司领导同意，确定了分阶段完成交易的方案，并确定了各阶段的工作目标和原则，为保证各阶段工作顺利、按时完成，全程监控、配合，多次组织并协调法律、财务、评估中介机构进场进行尽职调查及审计评估工作，对中介机构进场后发现的相关问题及时商议解决方法，以推进各项工作顺利进行。在解决问题的同时，与交易对方不分昼夜，艰苦谈判，最终达成为完成交易的一系列协议及其他法律文件。就完成交易的公司内部审批环节，各收购阶段的资金需求等与公司财务部、法务部、董事会办公室等相关部门充分沟通协调，提前准备相关文件和材料，及时提交总裁会会议、董事会会议审议并决策，执行、监督落实决策结果。XXXX年6月，就鄂尔多斯项目圣灯公园占地9.18亩占地的土地补偿与土地置换方式经协调合作方与当地政府多次沟通，使占地问题得到了有效解决。同时组织参加了鄂尔多斯新增项目的挂牌出让活动并顺利获取了目标项目。根据公司赋予的投后管理职能，XXXX年在项目获取的同时依然积极展开项目投后管理相关工作，对项目后期的运作以投资为核心进行监控和提供协助，为确保项目的顺利推进提供保障。例如为确保公司重点战略-郭公庄项目的顺利推进，积极推进了项目前期涉及的各项工作。首先，积极与项目合作方进行沟通和协调，为项目的顺利推进创造基础。由于本项目涉及京投、万科两个合作方，不同股东对项目推进的看法如不能流畅沟通和迅速达成一致势必将大大影响项目的开发进程，为此积极展开了相关工作，对项目涉及的重大问题进行了有效沟通；其次，就对项目影响较大的公租房和还建公建积极展开与有关单位的沟通工作，特别是积极争取公租房尽早付款和融资事宜，降低资金成本，为多渠道低成本融资提供一定经验；第三，就项目规划定位和方案进行紧密跟踪，定位和规划是项目成败的基础，为确保与市场契合保证定位准确，规划合理做多了大量的工作。对于非公开市场获取的项目由于其存在历史背景的发杂性及合作股东关系的多样性等特点，投资管理工作的开展难度加大。如上海107酒店收购完成后就更换原酒店管理公司事项，先与原酒店管理公司商讨继续管理酒店及相应条款变更，在双方未达成一致条件下，通过艰苦的沟通与谈判免除了根据原始管理合同Jumeirah酒店管理公司可以处罚107酒店的600万美元赔偿金，零代价解除了原酒店管理合同，同时，经过多家酒店管理公司比对，根据公司决策与凯悦酒店管理公司商讨酒店管理事项，过程中就技术支持、管理费、管理人员安排、商标使用等事项与酒店管理公司多次沟通与谈判，并随时就相关情况通报合作方并取得其同意，另就此取得原贷款行同意，最终完成了一揽子酒店管理协议及相关法律文件的签署工作，在控制了法律风险及纠纷的发生前提下，为工程建设和酒店的顺利开业争取到了宝贵时间。同时，由于项目建设资金需求的紧急，但又受限于原贷款行及我司制度制约，积极协调取得合作方担保、原贷款行同意等，配合完成项目所需资金提供手续。在项目资金压力巨大的情况下，全力配合项目公司贷款重组，就此多次与股东方及原贷款银行进行沟通以推进贷款重组进程。同时，为尽快落实分立及换股步骤，组织律师事务所、会计师事务所及其他中介机构进一步细化和明确了公司分立的法律、税务方案，协调其他两方股东（香港礼东、Trillion Full）以指导107、108酒店相关负责人配合尽职调查工作，为公司分立做好资产分拆、债权债务分割的充分准备。类似的投后管理工作纷繁复杂、不胜枚举，已经成为了我日常工作的重要组成部分。XXXX年，在郭公庄项目顺利获取后，为公司全年业绩需要，积极展开了资产处置相关工作。对公司资产进行了整理，就重点项目与潜在合作伙伴进行了接洽。其中，长沙和宁波1、2号楼项目中为努力达成协议，带领相关人员对我司项目的开发状况进行了全面摸底，对我司可承受的底线进行了评估，并与买家进行了艰苦的谈判工作。虽然资产处置由于种种原因未能达成协议，但经过此番努力为后续的资产处置工作积累了有益的经验。二、 对过去年工作的反思如果单纯的就公司董事会下达的工作目标完成情况而言，工作完成情况较好，不仅在新增土地储备的工作中获得了满分，在配合公司完成利润筹划指标及维护项目公司整体运营稳定，解决疑难问题的工作中也均取得了不俗的成绩。这要归功于大股东领导、同事和总裁的亲自关心和支持；得益于公司内部各分管领导、部门、政府的全力配合；也离不开投资部、轨道技术中心和各个项目公司兢兢业业的努力，在远超正常工作负荷的困难面前，没有一个人退缩，没有一个人提出补偿和讨价还价的要求，结婚、生育、家人去世等困难都没能让他们停下脚步，而是用一种近乎忘我的牺牲精神创造性地完成了公司和领导交付的一个又一个使命。但是，如果从公司的整体运营情况而言，则难言乐观。首当其冲的是公司两个准备在XXXX年预售的项目宁波钱湖悦府和鄂尔多斯泰悦府项目，由于限购政策和市场整体的观望情绪影响未能如期销售。这给公司的现金流和利润筹划带来了沉重的打击。年初预计的销售收入和利润水平至年底完全没有实现。其次，由于各个项目在调控环境下，原来拿地时的预计后续开发成本在实际进入项目时有所上升，而售价预期不仅未能实现，甚至在上半年基础上小幅下跌，加之三项费用居高不下，因此为了避免业绩压力，各个项目均陆续采取了放缓开发甚至冬眠的举措。截至年底，面临施工单位、银行等债权人的压力和市场对业绩的需求，公司不得不靠出售金融资产的下策来维系现金流量和利润水平。即便如此，与去年同期相比，公司整体业绩仍然下滑高达50%。在这样一份答卷面前，市场和股东的不满自不必说，作为经营层的一员，我本人也陷入了深刻的反省。其实在调控面前，在绝大多数市场参与者处于相似的危机里，反思经营能力固然重要，但更为重要的是反思我们所处的环境和企业自身的机理特点，以图找到规律，在制定战略的同时制订详细的实施细则，先求生存，再图发展。一） 宏观经济、房地产行业分析和公司自身层面的变化1. 宏观层面1) 宏观经济截止XXXX年底，通货膨胀指数已连续3个月呈下降水平，物价过快增长得到了初步控制，房地产价格在下半年也出现了松动和下降。但是，应该看到虽然物价上涨得到了初步遏制，但走势仍有不确定性，物价稳定的基础还不牢固。另一方面，收缩流动性及打压房地产政策影响下，目前主要城市楼市成交量大幅下降，成交价格开始波动下行，土地市场快速转冷，房地产市场硬着陆风险增加，伴随房地产的减速经济下行的风险亦在增加。在此背景下，XXXX年12月召开的XXXX 经济工作会议提出XXXX年经济工作的目标是双稳定，即稳定经济增长和稳定物价，并提出了“稳重求进，突出稳字”的指导方针。明确提出明年经济工作的主要任务是稳定经济增长和坚持房地产调控。应当看到双稳定目标的实现将是具有难度的。应当看到稳定增长势必意味着对当前一些政策的适度放松，如利率和存款准备金水平，但这将影响稳定物价的目标实现。为达到该双重目标，适当降低经济增速，将物价控制在适当水平将成为政策的选择。这意味着XXXX年经济增速将下调，现有宏观调控政策会结合经济增速变化适当微调和放松，但不会大幅调整。2) 房地产行业XXXX年下半年以来主要城市房地产市场成交量大幅下滑，价格随之出现了松动，已接近政府调控房价的目标。在控制房价目标接近实现的同时，房地产市场开始转冷，各地土地流拍不断，楼市成交的低迷使开发商调低了新一年的投资目标。作为国民经济最重要的产业之一房地产的转冷对经济稳定增长的影响不言而喻。故，从经济稳增长的角度来看，房地产硬着陆是不允许出现的。更严厉的打压房地产政策将不会出台，XXXX年政策的趋势和基调将是视房地产调整情况适度放松，政策出台的依据是价格的变化。由于投机和投资需求弹性较大，对房地产价格的影响较大，新的一年房地产政策仍将是以鼓励自主需求为主。根据中央经济工作会议确定的“稳中求进”方针，调控将在继续坚持房地产调控政策不放松的基础上，宜适度调整房地产调控手段，如择机调整限购政策范围，重点限制境外和非居住的外地投资者投机性购房。与此同时增加投机的成本，征收交易所得税和房地产税，以避免市场预期改变后可能引发的新一轮投机潮。再如在抑制非消费性需求的同时，适度调整首套普通商品房首付比例、住房贷款利率。故，XXXX政策将是继续“鼓励居住、限制投资”的政策，在此基础上进行微调和适度放松。面对当前政策及市场，标杆企业纷纷采取了保守的应对策略。前期扩张较快，资金紧张的企业，以确保生存为目标，通过大幅降价快速销售以及出售项目的方式回笼资金，放慢开发节奏和投入，采取持盈保泰的策略应对可能出现的寒冬。同时，资金充裕和市场疯狂时有所节制的公司，开始趁市场低迷趁低吸纳土地，为迎接新一轮的增长储备基础。2. 公司层面分析自公司重组以来，为迅速做大公司规模，公司采取了快速扩张的方式。通过近两年的努力，公司已先后获取9个项目，进入6个城市。目前这些项目基本处于前期开发阶段，今年上半年将逐步具备入市条件，由于市场处于调控阶段，销售情况将不容乐观，公司面临最重要的矛盾已经由扩张转向已有项目的开发和回笼资金。XXXX年公司面临最大的任务是回笼资金确保公司现金流，进而确保公司安全。这些项目的开发及资金回流将制约公司在新项目获取上的投入，进而影响公司的长远发展。从公司目前的经营情况来看，公司资产负债率较高，增加了公司运作项目的财务成本，使盈利水平下降，抗风险能力较差，且受市场因素的影响，销售回款存在较大的不确定性，因此随时面临资金链断裂的风险。基于房地产行业投资额大、生产周期较长、受政策因素影响较大的特点，只有优化的融资结构及多元化融资渠道才能使公司在激烈的市场环境下立于不败之地，因此只有提高公司资金使用效率，拓展融资渠道才能足以应对风云变化的市场环境。三、 对于新一届经营层的工作建议本届经营层将在XXXX年5月到任，结合目前房地产市场宏观形势和公司自身的特点，结合本人的工作职责，在此也对下一届经营层的业务开展提供一些建议，供参考。对于经营管理模式的建议1.制定科学的投资策略、试图探寻稳定增长的价值规律首先，在投资管理部现有成果的基础上完成对于明年宏观经济、行业经济和股东优势的的相关研究分析，结合公司自身情况，以确定轨道物业的土地储备策略、战略布局。伴随高房价高成交量形成的市场系统风险，北京等重点区域项目开发成本和进入门槛日益提高 ，因此，我们将加强房地产政策的对区域化及产品类型的影响的研究，充分依托企业的优势，探索及创新项目获取模式、优化公司产品组合及资源结构，合理进行产品组合及区域布局的定位，合理的资源结构才能用于抵御行业的周期波动带来的系统性风险及行业周期性波动。以帮助公司探寻稳定增长企业的价值成长的规律。为举例而言，基于长阳3号地后评价而完成的明年宏观经济形势及房地产行业趋势研究、北京市房地产市场研究、长阳在售项目市场调查等工作，这些研究将对事业部投资策略的制定、计划的制定、考核目标的设定具有重要参考意义。第二，与相关部门配合，从整合公司资源、制定投融资策略的角度出发，对公司自身特点进行详细分析，优化资源配置，同样作为投资策略调整，计划编制和制定考核目标的参考资料之一。举例而言，根据公司今年全面预算二下资料，XXXX年公司所面临的最大挑战是现金流，除大股东借款和到期付息外，银行借款的压力和未结算工程款的压力巨大。同时一些已经开业的经营性物业的整改成本也是无法避免的。在没有新增现金流入或取得债务展期的情况下，公司将面临债务违约的风险。即使公司获得销售性现金流入或股东融资，其用途多有限制或监管，如要用于偿还相关债务，也存在着不确定性。因此，如何在新的一年找到“活钱”，展期相关债务，维持公司运营，是压倒一切的当务之急。为了保证这一任务，和股东、金融机构、其他债权人的沟通、加快销售、创新融资模式、优化资产和项目结构都是XXXX年度的工作重点。在缓解资金压力的同时，需要考虑利润筹划问题。节约成本、提高售价的传统方法自不必说，同时一些一举多得的做法也值得鼓励。例如很多项目和资产的优化，既可以增加现金流入，消除相关债务，又可以降低三项费用，减少折旧摊销带来的亏损，同时获得溢价利润。2、建立科学规范的运营管理模式 科学的管理理念和现代化的管理手段是现代企业不可缺少的，管理之道，核心是目标的实现，制定合理明确的目标并有计划地分阶段予以实施尤为关键。目标计划管理是公司管理的核心所在，因此制定科学的目标，是指制定可操作性的计划措施，而且通过从上到下逐级分解，使各部门及员工个人都有明确的具体目标，形成系统实施的整体链条和目标体系。简言之，经过三年的发展，由于市场的压力和公司现时特点，必须由快速发展，以资源获取为核心的工作目标，转为投资、融资、销售并重，以现金流为优先、兼顾利润的可持续发展目标。对轨道物业项目投资发展建议作为京投为大股东的上市公司，再郭公庄已经成功实现以合理成本获取资源的基础上，轨道物业仍将是未来公司发展的主线。建议新一届经营层能够根据公司制定的年度计划，随时关心市场动向、进行科学合理的筹划、将契合公司战略规划又符合公司开发特长的重点项目，集中各方面优势力量，集中精力择机获取优质土地资源，以便积淀公司业务拓展后劲。对于已经偏离公司战略定位、或者受市场因素影响资产价值严重下滑的项目应进行科学的筛选，果断的进行结构性调整。首先，巩固轨道交通车辆段上盖项目在项目获取方面的优势。要做好这方面的工作需要注意的重点工作环节包括：l 强化公司自身能力，包括资质业绩等拿地所必须的能力；l 巩固深化在拿地专业文件准备上的优势，做到根据新形势下可能出台的新政策做到及时研究，及时应对，迅速占领制高点；l 做好和政府的沟通汇报工作，争取在出让方式、出让条件、出让价格等方面给予公司合法合规的支持；l 通过郭公庄项目解剖麻雀的作用，加强对车辆段上盖项目的理解，早日形成包括减震降噪、无缝连接、项目管理、资源关系等系统化的综合优势，把先吃螃蟹转化为先进的生产力；l 在风险可控的前提下，多元化原有的投资结构，引入包括港铁等专业地铁物业投资商在内的战略投资者。通过郭公庄项目成功的管理经验和对万科的管理体系的学习早日做到管理输出，抢占项目的管理主导权，通过杠杆作用在控制资源的基础上减少实际投入，并控制融资成本。积极寻找及获取更为符合公司战略及成长规律的中、长期的土地储备 通常大家都用土地储备规模来衡量地产公司的成长潜力，但这种简单指标将会助长企业的盲目扩张野心。实际，我们需要熟知的是公司不乏成长的动力，而是需要理解成长的约束力。 因此，我们需要时时根据市场情况及公司情况制定科学战略体系和预警机制来帮助公司健康稳步的成长。对于以较小代价能够占有的长期战略土地资源进行储备、在不影响公司现金流和业绩的情况下为公司未来发展奠定基础。对融资建设的建议作为明年公司的重点工作之一，拓展融资渠道，控制资金成本是公司生存的重要保障。主要有五个方面的工作需要进行：l 首先是现有项目的常规融资工作，包括开发类项目的贷款、经营型物业的增量贷款，重点应以各项目为主持续跟进落实。重点应和金融机构沟通，探讨满足新批、新增贷款的前置条件并尽快满足各项条件，力争早日获取审批。这些条件包括前置硬性条件和项目经营状况等，通常不仅仅是一个部门的工作，而是要加强部门间的横向互动，让各部门均了解自身在常规融资中需要完成的任务，达到相互配合。l 第二是金融机构对项目所处区域有限制，或对该项目类型有限制的项目，应该转换思路，尽快以项目为载体，通过其他手段融资。如有些企业采用的成立其他非受限类的公司作为贷款主体，以项目用地作为抵押，获取银行贷款。l 积极开拓市场融资，对于目前常规的金融手段，包括信托、融资租赁等进行尝试，在增加现金流的同时尽可能的提高业绩。l 在项目投资和整合方面引入战略投资者，包括但不限于直接联合投资，成立投资基金对原有项目进行收购等。l 如果以上均无法解决，那