房地产公司管理事项审批权限表.doc

广州公司管理事项工作职责与审批权限表阶段管理事项项目公司区域管理总部控股总部特别说明设计工程成本营销财务行人办公会/总经理前期阶段1、土地信息跟踪、谈判/由管理总部发展部承担广州公司发展工作2、启动前期设计/3、产品定位/概念设计/4、项目建设总投资/5、开发周期/6、预计售价/7、编制可行性研究报告8、土地合同审定9、生产经营计划编制/10、土地合同执行/由管理总部发展部承担广州公司土地合同执行工作11、设计费估算/12、公司注册由管理总部发展部承担广州公司公司注册工作设计阶段1、场地及市政条件/当地政策2、修详规划/3、修详报建4、方案设计职责/单位选定/费用核定/5、方案报建6、成本估算/7、展示区、售楼处及大型会所设计/8、初步设计职责单位选定/费用核定9、专项设计职责单位选定/费用核定10、初设审图11、初设报建12、成本目标/13、施工图设计单位选定/费用核定14、施工图审图15、施工图报建16、施工图预查丈实施阶段1、工程量清单、标底编制（金额500万以下）金额500万以上的工程由区域管理总部审定，200万元以上编制标底，投标限价。2、工程招标（1）工程及采购类招标管理分项工程:土建、安装及装修类金额在500万元以内、采购类在100万元以内的招标(含暂定金额、指定分包，分标段按合计）考察单位标书会签开评标标书分析及定标报备控股成本部中标通知书报备控股成本部分项工程:土建类装修金额在500万元以上、采购类在100万元以上的招标(含暂定金额、指定分包分标段按合计）考察单位及招评标方式标书会签开评标管理总部至少派1人参加标书分析及定标报备控股成本部中标通知书报备控股成本部（2）直接委托的工程及采购按规定可以不招标的工程及采购工程类20万元以下报备控股成本部采购类10万元以下报备控股成本部垄断性工程事项审批报备控股成本部费用核定报备控股成本部其他需直接委托的工程及采购事项审批报备控股成本部费用核定报备控股成本部（3）监理及造价咨询招标（采取费率招标方式确定咨询单位）单位考察开评标标书分析及定标报备控股成本部后评估报备控股成本部实施阶段3-1、执行预算-工程(1)执行预算编制报备控股成本部(2)成本目标预警成本目标一级目标及总目标成本预警控股成本部受理，控股成本小组审定成本目标二级目标预警报备控股成本部成本目标二级以下目标预警报备控股成本部(3)合同变更及预警500万元以下的分项工程累计变更合同金额在8%以内累计变更合同金额8%以上的报备控股成本部总包及金额在500万元以上的分项工程累计变更合同金额3%以内累计变更合同金额3%以上的报备控股成本部3-2、执行预算-销售（1）销售费用计划项目年度销售费用计划项目年度销售费用计划追加报备控股财务部（2）推广费用管理采取招标方式的费用确定报备控股成本部其他事项未采取招标方式的审批费用确定报备控股成本部其他事项3-3、执行预算-财务（1）日常费用考核类指标指标范围内超考核指标报控股财务部审定非考核类指标年度预算范围超年度预算范围（2）经营性支出年度资金支付预算报控股财务部审定月度资金支付计划报控股财务部审定月度资金计划范围内基建付款按合同规定付款超合同付款月度资金付款计划范围内的其他付款各相关部门配合月度资金计划总额范围内的基建调剂付款（3）资本性支出、投资性支出和非经营性支出，包括捐赠、赞助等固定资产购置按批复预算执行，其它报控股财务部，由控股总部审定4、销售（1）营销策略及销售价格确定（2）办理预售许可证（3）销售推盘方案（4）销售顾问的选择（包括单位、合同谈判）年度金额合计20万以上报区域总部审定（5）销售提成销售提成方案报控股人资部，由公司审定销售提成发放管理经营班子以下人员经营班子人员控股人资部审定所有预发提成（6）物业管理物管前期费用预算和结算营销类工程类物管费标准5、合同管理（1）修改工程、设计标准招标书文本及合同条款控股成本小组审定（2）补充合同对主合同条款的修改及补充说明销售合同控股法律部审定工程设计类合同控股成本小组审定其他控股法律部审定（3）工程采购、设计、销售合同签订（按标准合同或经控股总部审批的非标准合同条款）采购类公司法人代表或其授权委托人签署设计工程类公司法人代表或其授权委托人签署营销类公司法人代表或其授权委托人签署销售合同公司法人代表或其授权委托人签署（4）费用类、顾问类合同签订相关部门会签6、合同结算500万元以内的分项工程结算金额低于合同金额108%以内的、分项工程金额在500万元以上的结算金额低于合同金额103%以内的报备控股成本部500万元以内的分项工程结算金额高于合同金额108%以上的、分项工程金额在500万元以上且结算金额高于合同金额103%以上的所有总包工程及中止合同（包括工程、设计、咨询及监理等）的结算其他类结算（包括设计、监理、采购、咨询、营销）超过合同金额的未按合同约定条款进行的结算及合同约定外的所有补偿（含赶工措施费 ）7、其他管理（1）工程及设计奖励性条款设定（招标书或合同）；按合同条款计算的工程、设计类奖励性费用核定合同奖励金额不得超过合同金额（扣除暂定金额、甲供材）的3%，是否设立奖励性条款由区域总部总经理决定（2）顾问类工程类顾问单位选定监理、造价咨询等顾问的单位选定按相关制度执行费用核定设计类单位选定费用核定造价管理类单位选定费用核定市场顾问类单位选定费用核定其他8、竣工验收报备控股工程中心9、入伙10、项目结算及总结管理总部以会议形式审核，并报备控股成本部；项目结算及总结控股成本小组审核，委员会审定；后评估报控股公司办公会审定11、项目后评估行政与人力资源1、年度工资总额、年度调薪及年终总经理奖测算2、年度用人计划及增加编制3、项目公司部门正职、部门副职、部门助理、高级经理招聘、任免、奖惩、定调薪（含外派人员）财务正副职需报控股审批4、高级经理级（不含）以下员工招聘、任免、奖惩及定薪财务和发展人员需管理总部专业总监参与审批5、年度培训计划及新增培训项目说明：1、图例： 主责 支持 审核 审定统筹 报备2、区域管理总部成本小组对授权内的日常成本管理事项进行集体决策管理，区域总部总经理是区域日常成本管理的最高决策者。图中区域管理总部审定或审批分为成本小组和总经理审批，根据不同情况酌情上报。3、设计、营销费用，在年度预算范围内的，10万元以内（不含10万元）参照控股相关规定办理，由项目公司审定，同时强调项目公司成本部、财务部充分参与比价过程；10万元以上（含10万元）走招标流程，上管理总部成本小组会审定。4、按照管理总部已发文件精神，管理总部审定或审批紧急文件需在个工作小时内完成，审批一般文件需在个工作小时内完成。