房地产公司项目管理方案.doc

房地产项目管理方案项目管理，即是从项目可行性研究阶段到项目后评价阶段的全过程管理。由于我们公司目前开发建设的项目已进入开工建设阶段，所以在这里就不在对项目可行性研究、市场调查、项目方案的确定、项目团队的组建等前期过程进行探讨。在这里我就对后续工作谈谈自己的想法和工作中的一点总结，请各位领导和同事提出宝贵意见。一、制定计划：根据公司要求和项目情况制定切实可行的施工进度计划、甲供材料供应计划、各种专业分包单位招投标计划、项目开盘计划、房屋销售计划（该计划包含前期蓄水、宣传、预售、回款等）等计划工作，作到心中有数，为项目的顺利开展、销售打下坚实的基础。二、项目建设阶段的管理任务：由于工程项目已经开始建设，所以这里就不在对设计阶段的投资控制进行讨论。下面我就对施工阶段的成本、质量、进度、合同、信息、组织协调六方面的控制，以及甲供材料设备招标管理谈谈自己的一点工作经验。（一）成本控制：根据施工单位的投标文件、总承包合同等，要求成本控制部门编制成本控制目标和成本费用管理要点。 根据成本控制目标和成本费用管理要点，我们在建设过程中应作好以下成本控制工作：1、对总成本进行定期分析和及时掌握成本动态变化情况，并对动态变化进行各专业部门的主动协调和合理化建议的提出及调整，但必须控制在总控制目标内。2、按照公司有关规定和总成本，制定各项工程的费用控制目标。3、严格按合同要求和实际工程进度审核各分部分项工程进度款。4、加强施工图纸审查工作，及早发现图纸中存在问题，避免后期返工增加成本。5、严格执行样板先行制度，对每种户型都预先完成一套样板，在实际的现场中发现设计存在不合理现象，避免大面积开工后返工增加成本。6、关注细节、注重过程管理，严格按流程管理有关要求检查，在房屋交给物业验收前最大可能消灭产品质量瑕疵；减小在业主入住投诉带来的维修及公司名誉损失成本。7、加强计划管理，工作尽量提前，减少特急需直接委托工程，一般工程严格按照公司招投标制度完成。8、严格按照公司流程文件规定，加强分包商、供应商招标工作，尽最大努力为公司节约成本。9、严格控制现场签证及设计变更。（二）质量控制：质量控制应该在工程设计时就开始，目前我们施工图设计已完成，所以我们目前对设计质量控制就只有通过对各专业施工图进行认真、仔细的审核，及时向设计单位提出图纸中存在的问题。在工程建设过程中的质量控制工作如下：1、对设计变更进行技术经济分析，并按照规定的程序办理设计变更手续。凡对投资及进度带来影响的设计变更，需由工程副总进行核签。2、严格执行“质量标准间”先行制度，避免大面积施工后的返工、工期与成本的浪费。3、在质量检查过程中严格执行“关键部位100%检查”制度。4、对室外管网、关键工序等与监理单位一起对施工单位进行技术交底。5、设备材料进场验收制度，不符者一律退场。未经检验合格，任何材料不得使用在工程上，并对检验不合格者，应将该设备材料做上标志，进行隔离，并尽快作退场处理。6、要求施工单位对重要的工序提前编制技术方案,并报监理公司和项目部审批，审批通过后，才能进行施工。7、对项目所采用的主要设备、材料充分了解其性能，并进行市场调查分析；对设备、材料的选用提出咨询报告，在满足功能要求的条件下，尽可能降低工程成本。8、在室内完工，达到交楼标准后，由房产公司与物业公司进行项目移交，并对发现的问题进行及时修复。并在入住期间用专业人员、器具协助业主收楼、照相留档，以最大程度地减小房屋质量可能存在的瑕疵，及避免业主入住后关于维修的纠纷。（三）进度控制：1、如果在设计阶段，应审核设计单位提出的设计进度计划和出图计划,并控制其执行,尽可能避免发生因设计推迟而影响项目总进度计划及造成施工单位要求工期赔偿。2、根据公司要求的销售计划和合同工期要求各施工单位编制各阶段详细的进度计划，并在施工过程中严格控制计划的执行。3、制定甲供材料和设备的采购计划,编制甲供材料设备清单。4、当施工计划、招投标计划、营销计划中某一项发生变化时，由项目负责人组织召开跨部门工程协调会，在不影响公司总目标的前提下，协调调整各有关计划；对影响公司总目标的，应汇报总经理。5、项目负责人每月（有必要时可随时）召开一次有总包、监理及工程等部门参加的项目协调会，协调总包进度有关的问题。6、施工现场每周工程例会，项目部和监理公司负责审核上周工程完成情况，与上周施工计划作对比，对工期滞后情况，监理公司协助总承包商查明原因，制定切实可行的赶工措施方案，以满足月度施工计划，该方案报项目部存档。 （四）合同管理：合同管理是项目管理工作中另一项重要的工作，因为我们签订的任何合同，都与项目的投资、进度和质量有关，因此，应充分重视合同管理的重要性。我们在工作中对合同管理就应作好以下工作：1、合同签订前对合同条款进行认真分析和讨论，合同签订后组织主要管理人员对合同进行讨论和加强理解。2、从投资控制、进度控制和质量控制的角度分析合同条款，分析合同执行过程中可能会出现的风险和问题。3、进行合同执行期间的跟踪管理，包括合同执行情况的检查，签订补充协议等事宜。4、分析可能发生索赔的原因，制定防范性的对策。（五）信息管理：1、建立各部门之间的信息管理制度，并控制其执行。2、对各类工程信息、市场信息进行收集、分类、整理和存档。3、建立有关会议制度，整理各类会议记要。（六）组织协调：在工程建设阶段参与单位众多，为了使这个过程能紧密结合、顺利运作，必须进行有效的组织与协调。待添加的隐藏文字内容21、作好各参与单位之间的沟通与协调工作；作好各参与单位与公司各部门之间的协调工作。2、作好公司内部的协调和信息传递工作，安排好按合同约定支付工程进度款和组织甲供材料设备的进场。3、明确公司内部人员的职责与分工。4、协调与设计单位之间的关系，并处理有关问题，使设计工作顺利进行。5、处理好有关政府部门和市政部门的关系。（七）甲供材料和设备招标管理：1、根据公司规定和设计要求作好甲供材料、设备的供应计划。2、根据供应计划提前作好甲供机电设备和材料的型号、性能询价、资格预审等工作。3、编制甲供材料和机电设备系统招标文件；编制甲供材料和机电设备供货及安装合同。4、监督订货合同执行情况，控制供货进度及产品质量（包括开箱、检验等），确保不影响施工进度和安装质量，防止造成索赔条件。2013年09月10日