房地产城市公司项目部管理办法.doc

城市公司项目部管理办法第一章 管理总则1、目的为明确城市公司项目部的职能定位，理顺与项目建设工作相关的业务工作关系，提高项目建设的运行效率，特制定本管理制度。2、适用范围适用于*实业有限公司下属城市公司所有项目部及相关业务部门。3、管理目标理顺与项目部和项目开发相关的上下级、上下游工作职责及工作关系，明确工作接口，各司其责、紧密配合，以促进项目建设各项业务的高效运行、保障项目开各项目标的顺利达成。4、本制度的主要结构及内容本制度分为项目部管理总则、项目部组织管理模式、城市公司各部门横向配合工作管理细则、项目部内部业务管理细则、附则，共五章。第二章 项目部的组织管理模式1、组织架构形式 图1：城市公司组织机构2、项目部的设立及解散城市公司于取得开发项目土地后，成立项目部；人员配置结构见组织机构图；人员配置数目根据项目的大小、项目的难易程度及项目的进展情况进行合理的配备。项目集中交房3个月后、保修责任移交物业公司，项目部解散。3、项目部的定位根据目前城市公司作为产品加工制造中心的定位，项目部是加工制造中心的核心部门，是产品生产过程中的责任主体，是项目开发节点达成的关键部门之一。4、项目部管理范围及目标项目部全面负责项目的工程建设管理，负责从项目场地三通一平至项目交房全过程的施工过程管理和交房后三个月内的工程维修处理。负责施工现场涉及的施工总、分包单位、监理单位、材料供应商的管理。负责组织总包、分包单位、监理单位，按照集团公司拟定的项目进度、质量、安全、成本等目标完成项目的建设实施，按期提供合格的房屋产品。5、项目部的职责部门定位在集团运营中心的指导以及城市公司的管理下，负责公司产品的质量、进度、安全、外协全过程管理，推进公司产品品质不断提升，确保公司产品的市场竞争力。部门职能1. 项目前期管理2. 项目进度管理3. 项目质量管理4. 项目安全管理5. 物料管理6. 技术管理7. 合同管理8. 资料管理9. 项目组织、协调、配合及应急管理10. 项目实施后评估部门职责1. 项目前期管理(1) 依据公司整体要求，组织制订项目总体施工计划。(2) 负责场地三通一平工作。(3) 参与施工图纸的会审和交底工作。(4) 配合开发部办理项目施工许可证及其他手续的配合工作。(5) 负责审核施工组织设计和监理规划。2. 项目进度管理（1） 根据集团公司项目整体开发进度计划，编制三级节点进度计划。（2） 严格落实集团下达的一级节点进度计划和城市公司下达的二级节点进度计划。（3） 审核施工单位的进度管理计划。（4） 积极协调各方工作，及时汇报进度计划执行过程中的问题，对现场工程进度负责。 2. 项目质量管理（1） 完善项目部质量体系建设，贯彻集团公司有关质量的方针政策。（2） 按照国家及地方法律法规及集团公司有关质量的规定对工程现场质量进行指导、控制、验收、总结，组织落实集团公司有关质量的管理目标。（3） 负责审核施工单位的施工组织设计和质量计划。（4） 对现场工程质量负责。 3、项目安全管理（1） 完善项目部安全生产体系建设，贯彻集团公司有关安全的制度。（2） 按照集团公司或安全主管部门制定的安全文明施工管理条例、法律法规，监督、指导现场安全生产，组织落实集团公司有关安全的管理目标。（3） 对现场安全生产负责。4、项目物料管理（1） 根据工程实际情况，按照集团公司规定和标准，及时编制和提交物料需求计划。（2） 组织进场物资的验收，按照封样流程进行材料封样管理。（3） 配合城市公司采购部，财务部及时进行甲供材的对账结账。（4） 负责合同货物的催交和移交，保证施工单位使用物资质量符合合同约定。5、项目技术管理（1） 负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准，建立和完善技术管理体系、制定技术管理规章制度，并监督实施。（2） 负责施工图纸会审，参加开发项目图纸交底、竣工图的审定工作，负责图纸变更的审定工作。（3） 负责审查开发项目的重大技术方案（降水、高支模等）并报城市公司技术部审核。 6、合同管理（1）经公司正式授权和任命，代表公司全面组织履行合同权利和义务。（2）接受公司领导和各部门的指导、监督和检查。（3）参与合同洽谈工作，协助招标采购部处理索赔事项。7、资料管理（1）负责工程施工各项档案资料的管理、归档和保管，协助开发部做好档案验收中所有工程类资料的准备整理工作。（2）做好公司有关部门工程资料的接收和移交工作，对所有接收和移交的资料要及时做好记录，办理交接手续。（3）负责组织和检查工程竣工图的完成工作，做好工程竣工图的归档工作。 8、信息管理（1）制定信息管理制度，积极收集、整理建设参与方的建设信息。（2）按照集团公司要求填报信息化管理系统，及时将信息分析、回馈。9、项目组织、协调、配合及应急管理（1）积极配合项目部上游及下游工作。（2）配合营销部门做好现场文明和工程形象布置，做好样板区及样板房的管理工作。（3）完善工程应急管理体系。（4）按照集团公司的规章要求做好突发事件的处理、报告。（5）做好应急预案及事件善后工作。10、负责项目实施的后评估管理，出具项目管理的后评估报告。6、相关职责界定城市公司总经理（1）审批城市公司内部管理制度和流程，并指导、监督政策及制度的执行。（2）负责协调项目建设的重大、疑难问题，协调分管副总、各部门及集团公司的资源给予有效处理或解决，保证项目建设的有序、高效运行。（3）主持审议城市工程建设支出预算方案，及时审批、协调开发建设费用资金的支付。（4）负责与地方政府、合作伙伴以及重要客户等方面的关键关系的建立和维护，保证项目开发建设的良好外部环境。工程副总（1）组织制定并审核工程项目管理的各项规章制度、各阶段工作计划，并监督、检查制度的执行情况、计划的实施情况，确保各项工作得以顺利进行；（2）参与施工招投标管理，签审招投标文件，并对招投标工作予以技术指导；（3）全面负责各项目工程进度、现场技术、质量、安全施工等管理工作；（4）监督项目工程建设计划执行情况，保证重大节点的顺利完成；（5）负责组织监督工程质量、进度和安全施工；（6）负责建立项目部的质量和安全管理体系；（7）负责项目的过程管理，签署工程款拨付意见；（8）协调参建各单位、材料供应商之间的关系，确保项目建设正常推进；（9）协调配合工程结算工作, 配合物业公司组织施工单位的保修工作；（10）及时、有效协调项目建设日常工作中跨部门协作的障碍问题，重大问题及时报请城市公司总经理处理。(11)协助项目协调地方及行政单位等外部关系，保障项目建设的有序进行。开发副总全面负责协调与政府各相关职能部门的关系，为项目建设及时提供必备的开发建设审批手续，协调外部关系，保障项目开发建设的有序、按时进行。成本副总（1）组织做好工程开工到竣工结算全过程成本管理工作。（2）审核项目工程、材料设备、技术服务合同进度款结算申请。（3）审核项目的设计变更、工程洽商费用，提出成本控制意见。（4）审核甲供材料设备的采购数量、规格和价格；（5）审核工程结算资料，组织编制工程结算报告。（6）检查和监督合同的履约情况。（7）审核工程、物资采购招、投标及合同文件，参与入围单位及定标审批。 （8）给予项目部必要的支持配合，督促及时办理签证、进度款的审结工作，组织下属部门给予项目部必要的主动服务，确保工程进度计划的按时推进。总工程师（1）负责公司项目的规划设计、建筑单体设计、装修设计、景观设计、市政设计及其他相关设计管理工作；（2）参与设计招标、考察、审定设计承包单位，并建立合格设计单位名录；（3）参与或组织设计方案及图纸会审，汇总审图意见，及时与设计部门沟通设计思路及设计效果； （4）负责施工过程中设计变更的组织、协调、监督等工作，保证工程建设的顺利推进；（5）参与项目的各阶段验收工作；（6）参与施工方案的审核工作，协调解决施工过程中发生的技术问题；（7）参与各专业工程、材料及设备的考察，做好相关技术支持工作；（8）做好工程变更、洽商、现场签证的审核与确认，协助进行成本控制；（9）协助项目施工过程中的技术疑难问题处理，审核重大技术问题的处理方案，保证工程建设的保质、按时进行。开发部（1）负责办理项目开工前的各项手续，保证工程的顺利开工。（2）协调好与各市政管网部门关系，保证配套管网手续顺利完成，并在合同签订过程中为公司争取最大利益。（3）负责办理项目的综合验收工作。（4）协调处理与部门工作有关的内外部业务关系。预算部（1）负责工程量清单编制及测、预算管理。（2）协助招标采购部进行招标和合同管理工作。（3）负责工程进度款审核管理，及时给予合规付款的批办。（4）负责工程签证管理。（5）负责工程索赔管理。（6）负责工程结算管理。（7）负责目标成本、动态成本的管理控制。（8）做好管理与服务的平衡，在合规的前提下主动服务项目，确保项目建设进度、质量、成本等各项目标的达成。技术部（1）负责项目施工过程中的设计管理和设计配合；（2）配合项目施工重大技术问题的处理，审核技术处理方案。（3）负责各类技术文件的管理；招采部（1）组织权限范围内的工程施工、监理、材料设备招标采购工作.（2）配合集团总部集中采购管理工作。（3）负责编制材料设备采购计划并组织实施。（4）负责工程施工、监理、材料设备合同管理。（5）负责材料供方的付款、结算工作。（6）主动服务和配合项目部，保证优先材料、设备的按时进场，确保项目进度、质量、成本等各项目标的达成。7、项目部内部岗位职责项目部经理主任工程师土建工程师资料员安装工程师图1：项目部组架构图项目部经理全面负责项目的工程建设管理，负责施工现场涉及的施工总、分包单位、监理单位、材料供应商的管理。按照集团公司拟定（建议加个“的”）项目进度、质量、安全、成本等目标组织完成项目的建设实施，按期提供合格的房屋产品。（1）负责项目进度管理；（2）负责项目质量管理；（3）负责项目安全管理；（4）负责项目物料管理；（5）负责项目技术管理；（6）负责项目合同管理；（7）负责项目资料管理；（8）负责项目信息管理；（9）负责项目组织、协调、配合及应急管理；主任工程师（1）在项目部经理的领导下，负责组织对项目工程进度、质量、成本、安全施工等管理工作；（2）负责组织施工单位编制并审核项目工程进度计划、资金计划、材料、设备采购、进场计划；（3）审查监理大纲、施工组织设计是否合理，并提出修改意见；（4）参加图纸会审、设计交底工作，并签署相关意见；（5）配合预算部处理现场工程计量和经济签证等日常事务；（6）负责建立各项目的质量和安全管理体系；（7）负责协调施工单位和监理单位、公司内部各部门之间及与工程相关的政府部门的关系；（8）就专业问题对公司及外部合作单位给予技术支持，提供技术资料，保证各项验收顺利通过；（9）协助市政配套工程的施工协调工作；（10）根据工程进度情况，审核施工月报表，核定工程进度款支付额，协助预算部控制工程成本；（11）参与各分部分项工程、单体工程及竣工的验收工作；土建工程师（1）负责执行项目土建工程进度计划、质量标准和安全文明施工等现场管理标准；（2）负责定期对土建工程进度及施工质量、安全文明施工进行检查并协调解决相关问题；（3）负责协调和解决土建施工过程中的一般性技术问题；（4）负责组织土建工程竣工验收、保修和移交等工作；（5）负责配合土建施工所需手续的办理，监督施工合同的执行；（6）负责协调设计、监理、参建单位、成本采购等各方工作，保证工程顺畅推进；（7）参与编制本专业主要设备、材料计划；（8）参与施工图会审，施工单位、外包单位的选定工作； 安装工程师（1）参与电气、水暖等相关施工图的会审；（2）负责配套工程项目的招投标技术管理，协助审核投标单位的资质等；（3）参与审核承建方的施工方案，监理公司的监理大纲及实施细则；审查分包商的资质等相关情况；（4）定期巡视、检查、评定在建项目的配套工程质量、工程材料质量、监理单位的监理质量等；（5）督促指导施工单位按期完成配套工程进度计划；（6）检查施工部门的施工日志等过程文档、记录、资料是否完整、真实、准确；（7）协助配套施工单位工程量的审验计量工作；（8）配合预算部处理现场工程计量和经济签证等日常事务；（9）审核配套工程返工、停工签证及预算外现场必须发生的电气、水暖工程临时性变更等；（10）负责组织所有配套工程竣工验收管理工作；资料员（1）负责与项目部相关各业务口的工作联系及对接工作；（2）负责项目部各类档案及工程资料编制、收集、整理、归档和管理工作； （3）负责收发文件资料的编写、登记及工作联系单的整理归档等工作；（4）参加专家评审或专题会议，对会议的内容进行记录整理，形成会议纪要，上报项目部经理及公司分管领导；（5）负责项目部运营报表、工作计划、资金计划等的整理上报工作；（6）负责工程款的核扣、拨付、审批等工作；第三章 横向配合工作管理细则本章汇集项目部与各业务部门日常的主要业务活动，自前期工程准备至竣工交房及后期维修，旨在明确各项工作的分工及接口，便于理清项目部与城市公司各部门业务的主责和配合关系。各项工作均确定一个主责部门，其他部门根据主责部门或其他下游工作部门的要求予以配合。（一） 开工准备主责部门：项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部施工策划完成项目工程管理策划书施工图会审后15天内工程副总、总工、各部门主管领导确认临建搭设完成甲方临时办公用房的安排交地后？天内开工报告审批待添加的隐藏文字内容3组织首次工地会议会议纪要开发部施工许可证发证施工放线、高程控制请规划局人员现场放线排污的审批取得排污许可批件技术部施工图、人防图、中水图图纸设计提供正式图纸装修标准的确定规划阶段设计任务书确定材料标准及样品材料样本的标准招采部组织图纸会审及设计交底组织会议并技术交底项目部招采部产品样本的提供根据技术部确定的产品样本标准提供产品样本施工单位、监理单位的招标及合约签署总包单位签约合同监理单位签约合同工程副总周边关系的建立（包括交警、环卫、绿化、派出所、环保、城管、地方政府等）带领项目部接洽并建立良好关系，项目部负责日常维护主体开工前项目部(二） 前期施工1、 三通一平主责部门：项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部编制施工计划、施工方案项目管理策划书总体规划批复一周后公司审核，重要项目集团审核施工质量、安全管理日常管理日常主管领导或检查部门各施工单位之间的组织协调及验收、移交合格工程节点计划检查部门和下游工序临时道路出入口报批手续（包括市政道路绿化迁移报批手续）、余泥排放证许可批件开发部开发部负责临水、临电接入水通、电通桩基施工前项目部土地使用证的办理土地使用证复印件场地平整前项目部四定坐标点，放点土地部门现场确定土地使用证拿证一周内项目部技术部确定场地的竖向布置及土方平衡方案确定技术参数并现场确认土方开工前总工项目部预算部确定工程方量招采部场平和围挡工程签约施工合同？项目部总分包施工单位的招标及合约签署签约合同各项工程开工前项目部、技术部、预算部、总工、副总项目部2、 地勘主责部门：技术部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部地勘队伍选择确定地勘单位？总工地勘文件审核、方案报批文件内部审批总工、城市总组织勘察现场勘察项目部对接设计院提供技术参数总工项目部配合进行现场勘察3、 土方开挖主责部门：项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部提供基础开挖图提供图纸土方施工前项目部项目部渣土手续办理取得许可手续土方开挖前主管领导组织现场施工施工进度完成技术部主管领导及检查部门预算部确定土石方量4、 基坑支护主责部门：支护单位选定和支护方案确定由技术部负责，支护施工由项目部负责。部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部支护设计单位选择合同签订项目部支护方案确定方案确定项目部项目部招采部支护施工单位考察、选择及确定提交考察报告、合同拟订、评审、签订项目部配合（去掉“配合”）项目部参与考察5、桩基施工主责部门：项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部提供桩基施工图施工图纸桩基施工前项目部现场校核、定位现场指导项目部项目部过程监督现场指导至少1次项目部项目部技术处理及与设计单位工作对接及时处理技术问题项目部项目部项目部施工过程控制计划完成按进度计划项目部项目部桩基检测及验收组织质检部门检测并顺利通过桩基施工完成后30天技术部(三) 合同交底主责部门：招采部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人招采部牵头组织合同交底施工合同详细交底开工前项目部项目部项目部1、接收合同施工合同详细交底开工前招采部招采部2、接受交底施工合同详细交底开工前招采部招采部成本副总对合同存在的分歧和疑难进行解释及时解决履约过程中存在的问题每月与施工单位的成本人员进行会议沟通招采部项目部、工程副总工程副总参加合同交底(四) 图纸会审主责部门：联审前的会审（内审）由技术部负责组织，联审后的会审（正式会审）由项目部负责组织。部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部1、向项目部等提供图纸正式蓝图图纸下发后2日内项目部项目部2、审核修改正式会审记录并签字确认各部门3、组织封闭会审（内审）项目部、预算部派员、物业公司派员、项目所在区域营销派员参会，形成内审记录联审前项目部组织正式会审城市公司总工、监理单位总监、总分包项目经理、设计单位项目负责人、封闭会审的全体人员参会；形成形式会审记录并发施工单位、监理公司。开工前各部门技术部预算部物业公司营销部派员参加封闭会审和正式会审从专业角度提出优化方案遵照通知时间成本副总参加会审，提出成本控制建议或答疑遵照通知时间总工参加会审，负责在封闭会审及正式会审时进行答疑遵照通知时间(五) 设计变更主责部门：技术部，其他部门配合提供相关资料。部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人技术部受理其他单位的变更申请判定变更的合理性根据项目部要求和项目需要申请部门项目部联系设计院出变更单或变更图纸设计院出具变更后的盖章图纸或变更单根据项目部要求和项目需要项目部发起设计变更审批单发起OA审批流程，提供预算部核算资料（须足成本计价需要）根据项目部要求和项目需要预算部对于重大变更组织评估会会议根据技术部要求对已施工的变更进行现场核查现场查看项目部项目部开发部办理变更后的图审手续图审办审核图纸盖章技术部项目部项目部提供设计变更现场情况说明情况并评估变更对工程进度和工程质量影响情况。预算部建立并编制设计变更台帐台账预算部对变更内容进行造价估算填写变更估算金额并签署意见1、对于不紧急的变更，1-3日内给出签署意见；2、对于紧急的变更，由技术部提出完成时限项目部技术部技术部总工判定是否需要营销部及开发部审核、是否为重大设计变更，参加审核会议成本副总审核变更单工程副总审核变更单，参与协调工作总经理审批变更单集团审批变更单(六) 工程签证主责部门：项目部负责签证发起，预算部负责审核并进行结算汇总。部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部向施工单位发出工作联系单等书面指令发出书面文件，确认签证事项发生根据需要施工单位签收对施工单位提出的签证进行初审确认原始资料齐全，监理签字，给予签字确认2个工作日内预算部向预算部提供工程签证资料，必要时提前1个工作日通知预算部参加测量1、签证依据2、现场测量记录3、工程量计算单4、工程量签证单1个工作日内预算部要求对签证内容执行前、后的完成情况详细说明，包括工期、质量等情况；返工工程说明返工的原因、范围、具体做法及拆除材料的重新利用情况。组织施工单位、监理公司、城市公司预算部进行现场测量及确认签署工程现场测量记录表测量完成当日预算部预算部审验工程签证单、确定计价方式明确量、价2个工作日内向施工单位反馈意见，15日内完成审批项目部按月集中审批、结算签证单完成签证结算项目部技术部对由于设计变更引起的签证提供技术依据成本副总对工作签证进行裁决签署意见工程副总审核签证事项签署意见(七) 材料设备采购主责部门：招采部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部组织施工单位编制并向招采部提报材料采购计划采购材料品种、进场时间及质量要求，按项目整体、年度、季度、月度编制招采部确定材料设备技术要求与计划同时招采部招采部确认并复核采购计划，组织权限范围内的工程施工、监理、材料设备招标采购按照计划到场时间配合公司总部施工总承包招标、集中采购管理，参与集中采购工程物资招标和合同管理。按计划时间成本管理中心材料、设备封样材料保质、保量进场采购合同签订前项目部项目部负责材料供方的结算预算部参与资格审查、参与招标文件编制编制工程量清单，在成本副总经理的组织下进行施工类投标文件商务标分析技术部提出技术标准技术标准应在确定材料、部品标准的时确定施工图审查完成后20天内项目部招采部财务部负责审核招标文件付款方式和结算办法。负责与招标采购部核对各类甲供材料设备的单价和数量招采部预算部(八) 材料设备验收(甲供材)主责部门： 项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部负责组织招标采购部、使用单位、监理单位根据合同进行验收填写工程物资验收表，验收合格后由供应商、使用单位、监理单位、招标采购部、项目部在验收单上签字确认，各方均留存原件。监督材料的接收及保管项目部专业工程师负责督促监理单位对进货产品检验抽样检查或全部检验技术部参与验收招采部提前通知项目部现场收货货到前1周前通知项目部，项目部1日内回复项目部填写入库单，招标采购部和供应商在入库单上签字确认入库单一式三联，供应商、招标采购部、财务部各持一联。施工单位领用时，由招标采购部负责填写出库单招标采购部和领用单位授权代表（需有领用单位授权委托书）签字确认。出库单一式三联，领用单位、招标采购部、财务部各持一联。协调供货填写出库单（连号），提交财务结算。出库单材料进场后2日内财务部提出材料款支付计划提报、材料款审批材料款支付计划财务部根据出入库单进行记账、付款(九) 工程付款审批主责部门：预算部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部在承包单位报送的工程付款申请单上明确已完工工程的质量情况和进度情况确认并报预算部，并附施工单位和监理公司审核后签字盖章的形象进度阶段完成工作量的书面资料付款结点达成后预算部预算部审核工程付款申请单，并对工程进度款审核的准确性和合理性负责7个工作日内审核完成项目部成本副总审核工程副总审核总经理审批集团审批(十) 售楼处建设及装修主责部门：分阶段确定主责部门部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人营销部组织项目规划红线内售楼处及实体样板房的选址确定地块内销售及展示区的位置规划方案批复后10日内技术部、营销中心、产品设计中心等技术部负责设计任务书的编制、方案设计、施工图设计、精装设计及园林景观设计工作完成设计图纸根据营销部的要求营销部产品设计中心项目部负责设计方案的招标，汇总相关部门对设计方案提出合理的调整意见，整理后返给设计单位，最终确定方案施工、装修方案确定根据营销部的要求营销部、项目部、预算部、产品设计中心招采部材料设备的选型定板项目部施工过程技术问题协助招采部负责施工单位招标营销中心、营销部负责材料、设备的采购、封样项目部、技术部项目部施工管理和质量把控、材料设备进场验收招采部组织验收验收后进行移交交接技术部、招采部、营销中心营销部预算部负责组织付款及结算设计中心配合售楼处选址、配合对售楼处及样板间提出功能要求建议、参与材料设备选型定板、封样及进场验收工作技术部、营销部、营销中心营销部参与验收竣工后接收移交成本中心协助进行成本核算、审核工程结算书营销中心负责红线外的售楼处选址和定位确定使用要求及装修标准，明确各功能区间的划定产品设计中心组织竣工后的接收移交项目部(十一) 物业接管主责部门：项目部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部组织工程、设备交接工程、设备、设施、钥匙、物品、图纸、资料等交房前2个月物业公司、招采部、技术部物业公司物业公司组织接管、验收交接签字、向项目部提交遗留问题清单项目部项目部(十二) 项目综合验收主责部门：开发部部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人开发部组织相关单位进行各项验收取得各项验收合格证明交房前全部完成项目部项目部项目部配合各项验收工作交房前全部完成开发部开发部(十三) 项目交付主责部门：物业公司部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人物业公司组织交付顺利、规范交付由集团审批决定参与部门均须密切配合带领验房签约、发放资料、钥匙、秩序维护、后勤保障项目部参与交付，接待工程咨询技术部参与交付，接待设计咨询开发部负责办证相关资料的准备，接待办证相关咨询营销部业主身份验证通知业主入伙配合媒体公关财务部收取款项营销总监负责交房期间媒体危机公关工程副总、物业副总负责协调处理疑难问题物业公司总经理、城市公司总经理现场协调及指挥(十四) 后期维修主责部门：集中交付后3个月内由项目部负责，3个月后由物业公司负责。部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部负责集中交付3个月内工程维修及时维修、业主满意一般问题7日完成，复杂问题15日完成协助组织施工单位签订物业维修委托协议物业公司负责受理业主报修协调项目部处理集中交付3个月内的报修及时维修、业主满意一般问题7日完成，复杂问题15日完成负责集中交付3个月后的工程维修及时维修、业主满意一般问题7日完成，复杂问题15日完成成本中心、招采部组织施工单位签订物业维修三方协议开发、物业、施工单位三方维修托协议招标签约时即同时签订物业公司(十五) 工程手续的办理分工部门名称工作职责交付成果及标准交付时间配合或参与部门接收确认人项目部见附表：项目部主责报建工作开发部见附表：开发报建节点清单（附表）第四章 项目部内部业务管理细则一、工程管理基本机制1、样板先行工程建设实行样板先行制度。施工样板未经批准不能大面积施工。需做样板的有：外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经项目部经理验收批准后方可大面积施工。2、隐蔽验收（1）以下工程须进行隐蔽验收：岩土工程勘察；工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；模板工程；钢筋工程；砌体工程；门窗塞缝；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。（2）隐蔽验收程序：（3）隐蔽工程验收管理与考核3、旁站监理在以下的工程内容施工时，项目部必须安排技术人员进行旁站监理，并做好相关台帐和旁站记录，及时处理并上报施工中的突发事件。须进行旁站的工程：勘探施工、工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、高边坡和深基坑土方施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目部经理认为有必要实行旁站监理的工程。4、维权取证（索赔反索赔）（1）要求项目部对维权的索赔反索赔事件保持高度敏感，熟悉合同关键条款，尤其对于停工事件、反复进出场事件、材料人工价格剧烈波动期间、质量安全事故等，一旦发生或潜在发生，必须及时汇报、取证，并与招采部、预算部密切沟通，共同制定防范措施或处理方案。（2）对于施工单位常规性的不履约行为如管理人员不足、机具设备不足、材料不符、隐蔽工程工艺材料等不合要求、偷工减料、不按图施工等情况必须及时取证并书面督促整改，不整改的须及时上报、会商对策。（3）严格执行发文收文签收手续，及时归档工程资料，加强工程档案文件及各种会议纪要的签认归档管理。（4）严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿、奖励及上调价格。严禁各地公司及属下公司变相以合同形式为不合格单位提供挂靠，使违规经营活动合法化。5、工程会议（1）工程周例会：项目部每周组织项目部全体人员和施工单位、监理单位召开工程周例会。（2）月度工程协调会：工程副总每月召集项目部，技术部、开发部、预算部、招采部、财务部、运营部、区域营销部召开工程协调会。（3）专题会议施工过程有异常情况、业主对工程质量投诉或出现突发性事件，而该事件将会对公司产生不利影响的，由工程副总主持，根据实际情况通知相关人员集中开会，商议解决措施。6、主要施工单位季度综合评价每季度初，工程副总组织项目部、预算部、招采部、成本副总对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价，评价结果经城市公司总经理审批后报成本管理中心，作为供应商履约评价的积累资料。二、工程管理细则项目部施工工程的进度、质量、安全、合同、资料管理见*实业有限公司工程管理指引第五章 附则1、生效时间本制度自正式颁布之日起实施。2、相关制度工程管理指引、成本管理体系、设计管理体系等。3、解释权本制度由运营管理中心负责解释。