宁波研发园区定位研究方案.doc

宁波研发园区定位研究方案宁波研发园区是宁波市科技重点项目，建成后将成为宁波市最具有科技创业发展潜力的创新基地，形成具有较高知名度和影响力的科技亮点。宁波研发园区项目的建设是在对世界先进高科技园区的先行经验作了充分分析研究和思考创新的基础上，把市场需求、企业目标和区域特色等因素紧密相结合。宁波研发园区将是一个全新的高科技产业园区，是动力型地产的先锋代表，她不仅是一种产品的示范，也是一种开发模式的示范，更是一种整合创新的示范。为达到宁波研发园区招商营销的切实目标，特制订该方案：  销售目标打好销售基础，围绕实现销售计划和完成销售任务 开展各项招商销售工作，以达到预期的客户积累、客户服务、资金回拢和良性销售等工作目标； 品牌目标秉承绿城“精致、完美”的一贯作风，将绿城写字 楼品牌的经典风格表现出来，努力提升到一个新的层次； 积累客户通过良好的品牌影响力和项目推荐活动，积累和培 养意向客户，也为后续5号地块的开发、客户积累打好基础。 l 招商目标-打造宁波科技研发源动力平台,积聚高新技术研发机构,提高城市自主创新能力。一、项目优劣势定位 1、项目优势 区位优势：研发园区项目东临北仑港，南接宁波行政中心（东部新城），西靠宁波市区，北接杭州湾大桥，与宁波大学隔江相望，是宁波新一轮城市发展的重点区域。  成本优势：地价和房价远低于上海、杭州、等周边地区；政府对入驻单位可以提供一定额度的财政补助；高科技人才的生活成本低于上海、杭州等地。 集聚优势：研发园区周边集聚了中科院宁波材料所、兵科院宁波分院、宁波大学、浙大软件学院宁波分院等大院大所，为入驻企业提供强大的技术和人才资源。目前，宁波科技园区已累计引进各类人才8000多名，其中硕士、博士等高层次人才1000名，已成为全市高素质人才集聚的高地，有利于向各类研发机构输送创新人才；宁波科技园区已集聚研发机构78家，科技型企业700多家，高新技术企业115家，创业企业450多家，已成为各类创新资源集聚的高地。集聚了大批科技基础条件平台和公共配套服务设施，有利于创新链之间的合作，有利于资源与信息的共享，有利于集中提供创新服务，有利于降低创新成本。环境优势：宁波高新区在全省高新区中率先通过ISO14001和 ISO9001国际管理体系认证，并成为全省首家ISO14000省级生态示范高新区；2005年3月1日，宁波高新技术产业园区条例正式实施，宁波高新区的发展正式纳入法制化、规范化轨道，政策政务环境不断优化 ；宁波高新区已初步建设成为交通便捷、信息畅通、配套完善、功能齐全、人才荟萃、环境优美、创新创业氛围浓郁的都市型、生态型、科技型新城区。政府支持优势：2005年8月，宁波市政府出台关于进一步增强科技自主创新能力促进经济增长方式转变的意见，提出创建宁波国家级高新区和建设宁波研发园区。2005年9月，宁波市政府出台关于加快宁波研发园区建设的实施意见，明确了宁波研发园区功能定位、建设的目标、任务和主要工作，并专门划拨1亿元财政专项资金，支持研发园区建设；2005年9月，宁波市政府出台关于加快宁波研发园区建设的实施意见，明确了宁波研发园区功能定位、建设的目标、任务和主要工作，并专门划拨1亿元财政专项资金，支持研发园区建设。绿城集团的品牌优势：“绿城”在宁波当地已初步树立了良好的品牌形象，客户对“绿城”作品给予高期待。房价优势：与周边竞争楼盘相比，宁波研发园区项目价格低于市场价的20%30%；又有政府的政策支持，能给予入驻企业相当的优惠政策。功能优势：本案在功能定位、生活配套等方面整体考虑，反复论证，对整个园区的科技氛围烘托和创新集聚效应的宣传有利于项目的招商。2、项目劣势 2.1 研发园区项目处于宁波梅墟工业区附近，目前区位上有点偏，生活配套等方面也不完善。 2.2 科技园区内的商务配套以及周边生活氛围较差，交通成本高，对外来企业，特别是一些高端科技企业的入驻不利。 2.3 研发园区项目的产品形式较新，未得到市场得充分认可，有的实力型企业在反复核算建造成本的基础上，要求拿地自建。 2.4 基于研发园区项目的招商特殊性，符合入驻条件的目标客户群范围相对较小。 2.5 若5年后企业转让该房产，出售企业须补交土地出让金，不利于企业控制成本；政府的监控不利于市场化操作。二、市场形象定位 1、项目的亮点： Ø 1.1 入驻研发园区项目，能够获得当地政府的更多关注和支持 Ø 1.2 研发园区的进驻吸引力和凝聚力 Ø 1.3 研发氛围的集聚效应，倍受关注的“中提升”亮点项目 Ø 1.4 园区具有人才、技术交流沟通的便利条件 Ø 1.5 整体开发的项目合理布局，具有优化的企业办公和臵业环境 Ø 1.6 形成的高科技国际论坛圈，与世界高尖端科技直接接轨 1.7 进驻研发园区是企业品位和实力提升的台阶 Ø 1.8 人性化的沟通空间，共创科研和发展商机 Ø  2.1.9 优质的项目产品品牌，良好的升值空间 Ø  2、项目品质形象 Ø 2.1 高品味的写字楼 Ø 2.2 综合考虑总体环境设计的办公楼群 Ø2.3 优美的景观环境和科研氛围 Ø 2.4 人性化的建筑结构设计 Ø 2.5 实惠的高得房率 Ø 2.6 “绿城”品质保障和后续物业服务 Ø 2.7 便利的小型商业配套设施 三、目标客户定位 1、写字楼的客户群： A. 外资及国内知名企业的工程技术中心； B. 大院大所等各类研发机构和研究院； C. 各行业公共检测、设计开发、管理咨询、人员培训等机构； D. 科技中介服务等机构； E. 各类科技创业孵化器；F具有科技含量的高新技术企业； G有购房实力的可优化型企业。  2、 商业用房 A.针对企业科研人才的特色餐厅； B.针对园区内企业业务需求的高档次酒店餐厅； C.研发园区的休闲生活配套设施。 D.金融服务机构、邮局、药店 宁波研发园区一期图景