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土 地 管 理 学land management,第一章 绪论,土地的基本概念土地、人口、环境与可持续发展土地管理的基本概念土地管理学的研究对象和研究方法,第一节 土地的基本概念,一、土地的含义,二、土地资源与土地资产,三、土地的功能,四、土地在社会物质生产中的地位和作用,五、土地的基本特性,一、土地的含义,1、土地与土壤是同义词。2、土地指地球表面的陆地部分。3、土地指地球表面的陆地和水面。4、土地即自然，包括地球表面的水、陆、空气等自然物及光、热引力等自然力。5、土地是立国的要素（土地、人民和主权）。指一国范围内的全部土地，包括陆地、水域和领海的海域。6、土地指设置管辖权和所有权的地球陆地表层（含海岛和内陆水域）。,狭义指地球表面的陆地，包括土地表面，地表以下及其垂直空间。,广义指地球表面的陆地和被水覆盖的部分（海洋、江、河、湖泊、池塘等）。,最广义指自然资源，包括地球表面的陆地和被水覆盖的部分，还包括日光、空气、水、热能、风力等自然赋予的一切有形和无形的自然力在内。,小结,土地含义,土地管理学所研究的土地是指地球表面陆地和水面的总称。同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包括人类活动的成果。,原国家土地管理局1992年出版的土地管理基础知识中土地定义？土地基本术语（GB/T192312003）中土地定义？,土地含义拓展学习,容易混淆的几个概念（了解）,1、土地与土壤相互关系上：土地包含土壤。但当土壤作为基本生产资料被利用时，就实际转变为土地的形式。本质特征上：土壤的本质是肥力，土地的本质特征是生产力。形态结构上，土地是由地上层、地表层和地下层组成的立体空间。土壤只是其地表层的一部分能否移动上，土壤作为自然物可以搬动，而土地不可移动。,2、国土与土地 国土是指一个国家主权管辖的地域空间：领土、领空、领海。土地的概念狭窄一些。土地属于学术概念，国土则是政治概念。,3、土地资源与土地 土地资源：指在一定的技术经济条件下，目前或可预见的未来能够被人类利用的土地，是土地的一部分。但土地资源的范围随科学技术的进步正不断扩大，目前国内外对二者不做严格区分。,4、国土、土地、土地资源关系国土、土地、土地资源的外延依次减小，国土土地土地资源。,一、判断对错例1：土地包括地下层、地表层以及地上空间。()（2008年土地管理基础与法规试题）例2：在漫长的社会经济活动中，土地在不断的改良活动中凝结了大量的人类活动结果。因此，在有人类活动的地区，土地实际上是自然和人类劳动相结合的产物。（）(2007年土地管理基础与法规试题),答案：例1：解析：土地基本术语（GB/T192312003）规定，土地是地球陆地表面具有一定范围的地段，包含垂直于它上下的生物圈的所有属性，是由近地表气候、地 貌、表层地质、水文、土壤、动植物以及过去和现在人类活动的结果相互作用而形成的物质系统。从这个意义上来说，土地包括地下层、地表层以及地上空间。,例2：解析：基础考核点。从土地管理的角度分析，土地是地球陆地表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果。,二、选择例1：关于土壤和土地的表述，错误的是()(2006年土地管理基础与法规试题)A.土壤是土地的一个组成要素；B.对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础；C.土壤的本质和土地的本质是相同的；D.土壤和土地的形态结构相差甚远。,答案例1：C解析：土壤的本质和土地的本质是不相同的。土壤的本质是肥力，即为植物提供生长条件的能力。土地的本质特征是生产力。,二、土地资源与土地资产,土地资源土地资源将土地作为自然要素看待；土地作为自然要素，通过人类的劳动加以利用，能够产生财富；土地资源是土地成为资产的基础。所以，土地资源指土地作为生产要素，于现在或者可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效益的那部分土地。,土地资源的利用类型,林地,草地,耕地,建筑用地,三江平原沼泽,锡林郭勒草原,林地,河套的农田-北方旱地,湘西田园南方水田,耕地,土地资产,土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财产，其有了经济（价值）和法律（独占权）的意义。,三、土地的功能（一）负载功能（二）养育功能,（三）仓储功能（四）提供景观的功能（五）储蓄和增殖的功能,四、土地在物质生产中的地位和作用 劳动是财富之父，土地是财富之母；土地在农业生产和非农业生产中所起的作用不同；土地在非农业部门只起一般生产资料的作用；土地在农业生产中，则是主要生产资料；,五、土地的基本特性（一）土地是自然的产物,（二）土地面积的有限性（三）土地位置的固定性（四）土地质量差异的普遍性（五）土地利用的永续性,第二节 土地、人口、环境与可持续发展,一、土地与人口的辨证关系供求关系自然供给经济供给,二、人地比例关系的变化与环境问题,公元前476年 1930年 1990年 世界人口,4亿,20亿,60亿,清朝1760年 1954年 1989年 2005年 中国人口,2亿,6亿,11亿,13亿,中国与部分国家人均土地资源情况,单位：公顷,(据联合国粮农组织1997年统计),耕地面积：1958-1986年，每年净减少50万公顷；1986-1995年，每年减少20万公顷；1996-2003年，年均减少90万公顷。江西：土地总面积1669万公顷，耕地299万公顷。,粮食和环境问题粮食：人均粮食占有量（世界标准500kg,我国440kg)环境：毁林开荒、滥垦草原、围湖造田、施用化肥等。水土流失面积达到1/6，荒漠化面积占27.3%.,三、土地、人口、环境与可持续发展,世界四大问题,人口问题,资源问题,环境问题,社会经济发展问题,四、加强土地资源管理，促进可持续发展,1.树立可持续发展观,2.实现土地、人口、环境、经济的协调发展,3.选择与建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式,4.加强土地资源可持续利用的制度建设和法制建设,I.使经济增长与环 境恶化的土地投入脱钩.实行预防为主环境政策.土地资源利用的外部性内部化.实行有控制的人口转变.消除贫苦,第三节 土地管理的基本概念,一、土地管理的含义 土地管理是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。包括6个方面的内容。,主体客体基本任务方法职能目的和特点,国家土地维护在社会中占统治地位的土地所有制综合运用行政、经济、法律、技术等方法计划、组织与控制受社会环境的制约，主要受社会制度、土地制度的制约,二、土地管理学的产生,土地管理学的产生是社会经济发展的需要。土地管理工作的发展需要理论和方法的指导。科学工作者的探索和研究，为土地管理学的建立奠定了基础。,第四节 土地管理学的研究对象和研究方法,研究对象,学科性质,研究土地数量、质量、权属、利用以及土地市场管理活动的规律性。,土地管理学是土地科学的一个子学科，与土地资源学、地籍学、土地经济学、土地利用规划学、土地法学、土地信息学共同构成土地科学。,一、研究对象和学科性质,二、土地管理学的任务和内容,基本任务：,是应用土地管理学的原理和方法，来研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，见、调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供需矛盾，取得尽可能大的生态效益、经济效益和社会效益的目的。,国外土地管理概况,土地管理学内容体系,土地管理内容和方法,土地管理的经济学原理,土地的概念和特性,土地管理的生态经济学原理,现代管理原理,土地管理原理,土地权属管理,地籍管理,土地利用管理,土地市场管理,三、土地管理学的研究方法,研究方法,综合分析法,系统分析法,比较研究法,定性定量法,模拟研究法,第二章 土地管理原理,人本管理原理系统原理管理动态原理管理管理效益原理土地伦理原理,第一节 人本管理原理,一、人本管理的概念：人本管理：即一切管理，包括土地管理，应该将人的因素放在第一位，以做好人的工作，充分调动人的积极性、主动性和创造性为根本。案例：嘉禾的“谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子”的强制拆迁事件。http:/,二、行为原理 根据人的行为规律来进行管理，就是管理的行为原理。,需要,动机,行为,目标,人的行为规律,三、动力原理,激励的要素和方式 作为管理者，要正确运用上述三种动力开展激励工作。美国心理学家维多.弗罗姆提出了期望理论。激励力=预期价值期望概率,1.物质动力2.精神动力3.竞争动力,动力分类,一个农夫辛苦了一辈子，在他老得不能动的时候，不希望自己的儿子懒惰下来。于是，想了一个办法，告诉他们：我在葡萄园埋了一堆财宝，足够你们活下半生了，自己去找吧！他们几个儿子于是拿起工 具，找遍了整个葡萄园也没有找到财富，倒是葡萄因为翻了土而长势很好，获得好的收成。,某民营企业的老板通过学习有关激励理论，受到很大启发，并着手付诸实践。他赋予下属员工更多的工作和责任，并通过赞扬和常识来激励下属员工。结果事与愿违，员工的积极性非但没有提高，反而对老板的做法强烈不满，认为他是在利用诡计来剥削员工。请根据所学习的有关激励等理论，分析该老板做法失败的原因并提出建议。,思考与讨论,（1）根据马斯洛需要层次理论，人类需要分为生理需要、安全需要、社交需要、尊重需要、自我实现需要。只有当低级需满足以后才会有更高层次的需要。主导需要决定了人的行为。（2）案例中该民营企业的老板可能忽视了员工的较低层次的需要，如生理和安全需要，而这些需要很可能正是员工的主导需要。由于没能够对症下药，才导致该民营企业老板激励做法的失败。（3）要使得激励有效，应当了解员工的真正需要，并加以满足。在实施过程中，应当坚持物质利益原则，随机制宜，创造激励条件，把物质利益和精神鼓励相结合。,第二节 系统管理原理,一、系统管理的概念 现代管理中，管理对象总是处于各个不同的系统中，它们既在自身系统中，又与其他系统相联系，同时，还处于一个更大系统的范围内。为实现最佳化管理，必须进行系统分析，即管理的系统原理。,目的性整体性层次性,贯彻系统原理,系统三环节,二、整分合原理,概念：在现代管理要求下，在整体规划下明确分工，在分工的基础上进行有效综合，即整分合原理。,整分合原理,明确分工,优化组合,目标优化组合组织优化组合人才优化组合环境优化组合,三、相对封闭原理,概念：相对封闭原理是指在任何一个系统内，管理手段必须构成一个封闭的循环回路，才能形成有效的管理活动。在这个相对封闭的系统中，反馈起着关键作用。,有效的管理系统,1941年12月7日，日本海军偷袭珍珠港，美军损失残重。事件发生前5小时，陆军参谋长马歇尔发出过“严密戒备”的电令。既然如此，为什么日军偷袭成功了呢？原来，日军偷袭前夕，美军就截获了表明日本将要进攻美国的重要情报。然而这天是星期日，电报联络机构假日不工作，电令传递受阻，终导致严重的残局。美军的失误违背了什么管理原理？请加以论述。,案例分析,案例简析：从军事管理上说，美军的失误违背了封闭原理中的“控制反馈原理”，管理系统失去了严密性。,第三节 动态管理原理,一、动态管理的概念 动态管理原理要求管理者把握管理对象在运动变化的条件下，搜集信息，注意反馈，加强调节，以更有效地实现整体目标。管理实践中必须灵活机动，管理计划要留有余地，管理组织应富有适应能力。,二、动态相关原理 在管理系统的发展变化中，找出系统内部各部分之间及系统与外部环境之间的相关关系，通过管理，协调好各部分的关系，促进事物向预定目标发展变化，取得管理的整体效应。动态管理必须做好信息传递和反馈、控制工作。,三、弹性原理 要求依据系统内外条件和环境的变化而随机应变，要求管理必须留有余地。,第四节 管理效益原理,一、效益管理的概念 土地管理的目的是为了寻求生态效益、经济效益和社会效益的优化组合。二、整体效应原理 通过管理，使整体内部各个组成部分之间，相互产生促进作用，以使整体取得最佳效益。三、规律效应原理 规律效应就是按客观规律管理所取得的效应。,整体效应案例例1：系统论的创始人贝塔朗菲曾提出一个著名的公式：1+12。实验证明：人双眼的视觉功能大大超过单眼视觉功能的总和；双眼的视敏度要比单眼高610双眼还能形成立体感，这是单眼所不具备的新的功能。,例2：前苏联研制生产的米格25喷气式战斗机，的许多零部件与美国战机相比要落后得多，但整体作战性能达到甚至超过了美国等其他国家同期生产的战斗机。造成这种现象的原因是，米格公司在设计时从整体考虑，对各零部件进行了更为协调的组合设计，使该机在升降、速度、应激反应等诸方面反超美机而成为当时世界一流。这一因组合协调而产生的意想不到的效果，被后人称之为“米格25效应”。,第五节 土地伦理原理,一、土地伦理的概念,1、西方土地伦理思想2、中国传统土地伦理思想3、马克思主义生态伦理4、中西方土地伦理思想的融合与矛盾,二、土地伦理原理,土地伦理的基本思想,土地伦理的基本法则,1.土地伦理的核心是人地和谐，人是土地群落中的“普通公民”,2.人类对土地行动的对错在于土地群落是否完整、稳定、美观、自然与健康。,1.人口的规模不能超越土地承载力,2.经济规模不能超出环境容量,3.污染物的排放量不能超过土地自净能力,第三章 土地管理活动的组成与运作,第一节 政府土地管理的主体第二节 土地管理目标的设置第三节 土地管理的组织设计第四节 土地管理职能运作第五节 土地管理过程的监督、调控,第一节 政府土地管理的主体,一、政府代表国家行使土地管理权,政府是土地管理的主体，是因为：土地是人类生存不可缺少的自然资源，同时又是稀缺资源；公有制土地的存在；土地利用外部性的存在；土地市场存在失灵现象。,二、政府在土地管理中的行为模式,1、保障土地市场机制的正常运行，纠正市场失灵。,2、作为公共利益的代表，为社会提供公共产品及服务,3、消除土地利用的负外部性,4、协调各土地使用者的利益，保障土地配置的公平和效率,三、提高政府土地管理效率的对策,（一）影响政府管理效率的主要原因 1.公共决策失误 2.政府庞大机构运行的低效率和“内部效应”3.寻租活动,（二）提高政府管理效率的对策 1.强化政府对土地的公共管理职能 2.强化公共政策科学化、民主化 3.建立良好的地方与中央政府的互动合作关系 4.强化监督机制和反馈机制 5.建立健全土地法律体系和加大执法力度,第二节 土地管理目标的设置,一、土地管理目标的含义和体系,1、管理目标的含义和基本属性 管理是人类有意识、有目的的能动活动，所以，管理具有明显的目标性。管理的目标是管理的出发点和归宿。因此，管理的实质上是有效的实现管理目标活动。,方向作用激励作用凝聚作用考核作用,管理目标,作用,基本属性,目标的共同性目标的层次性目标的时间性目标的可考核性,2、土地管理目标体系,宏观土地管理目标中观土地管理目标微观土地管理目标,指全国的土地管理目标指地区的土地管理目标指县级的土地管理目标,二、我国土地管理目标设置,宏观目标,维护社会主义土地公有制，确保土地资源可持续利用，切实保护耕地，不断提高土地生产能力和土地利用的生态、经济、社会效益，达到土地供求的持续平衡。,中观目标,保障经济社会发展，保护耕地红线，保护、优化生态环境。,微观目标,1.年度用地指标，特别是建设用地供给目标；2.土地整治项目，高标准基本农田指标；3.节约集约用地制度建设；4.耕地质量建设与管理；5.保护林地、草地、湿地、水域用地，改善生态环境；6.依法保护土地产权。,第三节 土地管理的组织设计,一、组织的含义和特点（一）含义：组织是特定的群体，为了共同目标，按照特定的规则组成的权责机构。（二）特点：目标的一致性 原则的统一性 资源的有机结合性 活动的协作性 结构的系统性,二、组织设计和组织结构,（一）组织设计 1.含义：组织设计是管理者为实现目标而对 组织活动和组织结构进行设计的活动。2.内容：管理幅度和管理层次设计 组织职能设计 组织部门设计 组织职位设计 组织职权设计 组织人员配备,二、组织结构1.组织的基本形式：直线型组织结构 职能制组织结构 矩阵制组织结构2.组织结构的整合:,为了使组织各组成部分和各种资源组成有机整体，为完成组织的目标和任务卓有成效地运作，就必须对组织结构进行整合。,三、土地管理组织结构,（一）土地管理机构设置：1.单独设置机构，直属各级政府领导；2.在某一部门内设置土地管理机构；3.不单独设置机构，土地管理职能分属若干职能部门,（二）土地管理机构的职责与干部素质,1.国土资源部2.办公厅3.政策法规司4.调控和监测司5.规划司6.财务司7.耕地保护司8.地籍管理司9.土地利用管理司,10.地质勘查司11.矿产开发管理司12.矿产资源储量司13.地质环境司14.执法监察局15.科技与国际合作司16.人事司17.土地管理干部,第四节 土地管理职能运行,一、为实现土地管理目标分工协作1.有明确的土地管理目标；2.确实实现目标的途径和措施；3.分工协作，形成合力，扎实推进高标准基本农田建设；4.做好高标准基本农田建设示范项目评估工作；5.组织验收。,二、调控“土地供给闸门”，参与宏观经济调控 土地管理部门应用土地供给政策，参与宏观经济的调节和控制。三、政企分开，简政放权，提高办事效率 厘清政府和市场的边界，政府部门简政放权，集中精力，为管理土地提供高效、优质服务。四、公众参与 土地管理职能运作过程中，保障人民的知情权、参与权、表达权和监督权，建立公共参与机制。,第五节 土地管理过程中的监督、调控,一、土地管理过程的监督,建立国家土地督察制度开展社会监督应用3S技术加实地调查，监测土地管理过程,一、土地管理过程的调控（一）调控过程,1.建立标准2.衡量绩效3.偏差分析与纠正,二、调控的类型,1.预先调控2.过程调控3.后果调控,三、调控的方法,行政方法：命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令计划等；经济方法：地租低价杠杆、财政杠杆、金融杠杆、税收杠杆；法律方法：立法手段、司法手段。,第四章 地籍管理,第一节 地籍管理概述,一、地籍与地籍管理（一）地籍概述 1.地籍的涵义 地籍是指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。2.地籍的作用（1）为土地管理提供基础资料（2）为维护土地产权权益等提供基础资料 地籍工作起着调处土地权属争议，促进社会稳定的作用。“十五”期间，全国累计受理土地权属争议13万件，调处土地权属争议12.3万件，调处率达92%。信访部门统计显示，2005年因土地权属问题到国土资源部的信访案件下降44%，来访人次下降了66%，土地权属类信访案件仅占信访案件总量的3%。,（3）为改革和完善土地使用制度提供基础资料（4）为编制国民经济发展计划等提供基础资料,3.地籍的分类（1）依据地籍所起的作用不同，可分为税收地籍、产权地籍和多用途地籍 税收地籍的内容必须解决以下两个问题：一是向谁收税，即在地籍资料中要反映纳税人的姓名和地址；二是收多少税，即在资料中要有土地面积数据和确定税率而需要的 土地等级。产权地籍除保留了税收地籍的内容和功能外，还有以下几个特征：一是产权地籍资料必须能精确地反映土地界线的位置，而且能随时在实地准确地恢复；二是产权地籍必须有一套严格的土地产权登记制度，以保障产权的法律效力。至于多用途地籍则是近年来在税收地籍和产权地籍基础上提出来的一种地籍制度，其目的是不仅为税收和产权服务，更要力图全面掌握土地的自然、经济、社会、法律等多方面的信息，包括地上、地下、各行各业与土地有关的信息，为土地利用、保护和更加科学的管理提供服务。,（2）依据地籍的特点和任务不同，分初始地籍和日常地籍（3）按城乡土地的不同特点，分城镇地籍和农村地籍（4）按照行政层次分：国家地籍：是指以（农村）集体土地所有权单位的土地和国有土地的一级土地使用权单位的土地为对象的地籍 基层地籍：指以集体土地使用者的土地和国有土地的二级使用者的土地为对象的地籍,（5）按地籍手段和成果形式上分类,（二）地籍管理概述1.地籍管理的概念 国家为了获取地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、土地分等定级、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容的综合措施。2.地籍管理的任务 为维护土地的社会主义公有制，保护土地所有和使用者的合法权益，促进土地的合理开发、利用、编制土地利用年度计划、土地利用总体规划，制定有关土地政策、法律等，提供、保管、更新有关土地自然、经济、法规方面的信息。,二、地籍管理的内容和原则（一）地籍管理的内容1.土地调查：现状调查、地籍调查、土地条件调查2.土地分等定级估价3.土地登记：所有权、使用权、他项权利4.土地统计5.地籍档案管理,（二）地籍管理的原则1.地籍管理必须按照国家规定的统一制度进行 图件、薄册的格式、比例尺、填写内容，登记规则、分类系统 2.保证地籍资料的可靠性和精确性：数字要有近期测绘、调查、土地评价成果为依据；宗地界地址随时复原；权属关系法律依据3.保证地籍工作的连续性4.保证地籍资料的完整性,第二节 土地调查,土地调查包括：地籍调查、土地利用现状调查、土地条件调查参考资料土地调查条例.doc http:/单元：宗地是指被权属界址所封闭的独立权属地段，是地籍调查的基本单位。,l.几个使用者共同使用一块地，并且相互之间界线难以划清，应按共用宗地处理。(1)当几个使用者共同使用一座建筑物时，可按各自使用的建筑面积分摊宗地面积。(2)宗地内几个建筑物分别属于不同的使用者，除建筑占地外，其他用地难以划分的应视为一宗地，这时应确定每个使用者独自使用的面积及每个使用者分推的共用面积。共用面积一般按各自的建筑面积分摊，也可按建筑物占地面积分摊。2对大型工矿、企业、机关、学校内经济独立核算的单位(有自己的法人代表或已具有申请法人代表的资格)应独立划宗，并确定其使用界线和面积。3对只有一个法人代表的特大宗地，如宗地内用途明显不同，并且不同用途的面积较大，利用类别界线明显(且有线状地物)，可划分为若干宗地。对大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地，如被公用道路、河流分割应划分为若干宗地。5对宗地之间面积较小(小于10m2)或面积虽大但形状不佳，不能辟为一个独立建筑用地，而且又不是公共通道的空闲池，在确权时应尽量划给相邻宗地，这样有利于土地的利用。2.宗地编号方法。为进行地籍调查，宗地要进行编号。调查前可预编宗地号，通过调查正式确定宗地号。编号按行政区、街道(或图幅)、宗地三级进行。较大城市可按行政区、街道、街坊(或图幅)、宗地四级编号。,内容：权属调查和地籍测量。权属调查分为宗地权属状况调查、界址点认定调查、土地利用类型调查。地籍测量包括地籍平面控制测量、地籍碎部测量、基本地籍图绘制、面积量算等四项工作。,（二）地籍调查的分类 初始地籍调查：区域性的普遍调查 变更地籍调查：变更宗地的调查 城镇地籍调查：1：500或1：1000 农村地籍调查：1：1000或1：2000（三）地籍调查的技术依据 城镇地籍调查规程 参考资料城镇地籍调查规程.doc 城镇地籍变更调查技术规定 地籍图图式 土地管理法 城市测量规范 全国土地分类标准参考资料国家标准用途分类.rar 确定土地所有权和使用权的若干规定等法规、政策,（四）初始地籍调查的程序 1.准备工作 组织准备、宣传工作、试点工作、技术准备、资料收集、制定技术方案 2.初始权属调查 宗地权属状况调查、界址调查、绘制宗地草图、填写地籍调查表。参考资料地籍调查表.doc 3.初始地籍测量 4.文字总结：初始地籍调查工作报告和技术报告的编写 5.检查验收 6.成果资料的整理和归档（五）变更地籍调查 是在完成初始地籍调查后，为满足变更土地登记的要求，适应日常地籍工作的需要及保持地籍资料的现势性而进行的 土地及其附着物的权属、位置、数量、质量和土地利用现状的调查。,二、土地利用现状调查 主要以县为单位进行，其任务是分县查清各村和各权属单位的土地总面积和分类面积及其分布状况，并逐级汇总各乡镇、县市行政区的土地总面积及其分布状况，为建立土地登记、统计制度和科学管理土地提供依据。基本内容：土地利用现状调查的基本本单位，农区到村（行政村），林区和牧区到乡，并按全国统一的土地分类标准进行分类。调查所使用的基础图件，在农区是近期 1：10000、重点林区以及相应比例尺的航片或影象平面图。通过野外调绘和补测，将地类界、行政和权属界、以及变化了的地物界线转绘到地形或影象地图上。以修绘后的地图作为工作底图，量算出各类土地面积，并自下而上逐级统计汇总出各权属单位及各行政辖区的土地总面积和土地利用现状分类面积，绘制各行政辖区的土地利用现状图及其他相关图件。,三、土地条件调查 是指对土地的自然条件和社会经济条件的调查，并据此评定土地质量，进行土地分等定级和估价。,第三节 土地分等定级,一、土地分等定级概述 土地分等定级是在特定目的下，对土地自然属性和经济属性进行综合鉴定，并使鉴定等级化的过程，是以获得土地质量状况为目的的一项目的。（一）分等定级的目的 1.科学制定土地税、土地使用费、征地补偿费 2.为调整产业结构、合理配置土地资源，提高土地利用生态、经济和社会效益提供依据 3.为提高土地投资经济效果提供依据 4.为地籍管理提供基础数据 5.为科学评价企业经营管理水平提供依据,（二）土地分等定级的原则（1）综合分析原则（2）主导因素原则（3）地域分异原则（4）定级与估价相结合原则,（三）土地分等定级的类型及等级体系1.类型 城镇土地分等定级和农村土地分等定级。城镇土地分等定级是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分城镇土地等级。城镇土地等级是揭示城镇不同区位条件下，土地价值的差异规律的表现形式。农村土地分等定级则是根据农用土地的质量或综合生产能力及其在社会经济活动中的地位和作用，综合评定和划分农用土地等级。,2.等级体系 城镇等：全国城镇之间的差异。参考资料国土资源部关于调整部分地区土地等别的通知.doc 城镇级：城镇内部土地的区位和利用效益的差异。参考资料南昌市土地基准地价表.doc 参考资料南昌：城区土地分类定级级别范围商业用地.doc 农村等：依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的质量综合评定。农村级别：依据构成土地质量的自然因素和社会经济因素，在行政区内进行后的农用地质量综合评定。,3.原则：综合分析原则，主导因素原则；地域分异原则；定级与估价相结合的原则。4.方法：1.多因素综合评定法；2.级差收益测定法；地价分区定级法。,二、城镇土地分等定级 城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程 三、农村土地分等定级农用地分等规程、农用地定级规程,第四节 土地登记,土地登记代理资格考试参考资料全国土地登记代理人职业资格.doc（一）土地登记的概念 土地登记是国家依照法定程序将土地的权属关系、用途、面积、使用条件、登记、价值等情况记录于专门的薄册，以确定土地权属，加强政府对土地的有效管理，保护权利人对土地的合法权益的一项重要的法律制度。,主要登记：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和他项权利。土地他项权利，是指土地使用权和土地所有权以外的土地权利，包括抵押权、承租权以及法律、行政法规规定需要登记的其他土地权利。,（二）土地登记的目的和意义 维护土地所有制度的一项国家措施。土地登记在保障土地权利人的合法权益，维护社会主义土地公有制，防止国有资产流失，以及培育和规范土地市场等方面具有极其重要的作用，在我国国民经济和社会生活中有着十分重要的意义。第一，土地登记确认了土地权属关系，是维护土地和社会主义公有制，维护土地权利人合法权益的重要法律保障 第二，土地登记还确认土地权属变动关系，是保护土地商品交易安全，维持土地商品交换正常秩序的重要法律手段。第三，土地登记是对房地产市场实施有效监管的关键措施。,（三）土地登记的法律依据1)中华人民共和国土地管理法第12条规定：依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。第13条规定：依法登记的土地所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。2)中华人民共和国房地产管理法第35条规定：房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。3)中华人民共和国担保法第41条规定：土地使用权抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。,4)宪法第69条规定：土地使用者、所有者凡不按规定如期申请初始土地登记的，按照非法占地的处理办法论处；对凡不按规定如期申请变更土地登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重报经县级以上人民政府批准，注销土地登记，注销土地证书。5)中共中央、国务院“关于进一步加强土地管理，切实保护耕地的通知”规定，土地使用权转让要办理变更土地登记。不按规定办理变更土地登记的，按土地使用权非法 人事部和国土资源部联合制定颁布了土地登记代理人职业资格制度暂行规定和土地登记代理人职业资格考试实施办法,二、土地登记的类型和原则（一）特点：统一性、唯一性、连续性、公开性、公信力（二）土地登记的类型 总登记、初始土地登记、变更土地登记、注销登记、其他登记。总登记是指在一定时间内对辖区内全部土地或者特定区域内的土地进行的全面登记。,初始土地登记是指土地总登记之外对设立的土地权利进行的登记；变更土地登记，是指因土地权利人发生改变或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。注销土地登记是指因土地权利的消灭而进行的登记。其他登记包括更正登记、异议登记、预告登记和查封登记。,（三）土地登记的原则 1.依法进行；2.申请原则；3.审查原则；4.属地管辖原则,三、土地总登记的内容、程序和主要文件,（一）土地总登记的内容 1.土地权属性质与来源：2.土地权利主体 3.土地权利客体,(二)土地总登记程序 1.土地登记申请 2.地籍调查 3.权属审核4.注册登记5.核法土地证书,(三)土地初始登记的主要文件及填写说明 土地登记申请书 土地登记申请书 土地登记审批表 审批表 土地登记卡http:/土地归户卡http:/土地证书http:/,（一）土地初始登记的内容 土地登记办法http:/,四、土地变更登记的内容、程序,http:/,五、国外及地区土地登记制度及借鉴,（一）契约登记制度 契约登记制度由法国首创，故又称“法国土地登记制度”，英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为：1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致，订立了契约，就发生土地权利变动的法律后果，以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件，即未经登记的土地权利不得对抗第三人。2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查，而只进行形式审查，完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查，不过问土地权利是否真实等事项。3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项，当有第三人主张其权利时，仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。土地权利变动事项的登记为动态登记，后者为登记的主要状态。,4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记，依当事人双方意愿，政府无强制要求。5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记，所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义，即不是以土地为标准，而是以土地权利人登记的次序为标准编成。6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记，不向土地权利人颁发权利凭证。7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记，仅对土地权利现在状态的登记为静态登记，对,（二）托伦斯登记制度托伦斯登记制度为澳大利亚人托伦斯所创，目前东南亚许多国家引入这一登记制度。其主要特点为：1、初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态。不强制要求一切土地都必须登记，但任何一块土地只要经第一次登记，其后的每一次土地权利的转移或变动，都必须经过登记，非经登记不发生效力。2、登记有公信力。土地权利一经登记，便有不可推翻的效力。3、土地登记机关负有赔偿责任。土地登记后产生的不可推翻的效力是由国家保证的，国家专门从收取的土地登记费中提取一定比例资金作为保证金，以赔偿由于错登而使土地权利人所受的损失。,4、采取实质审查主义。登记机关对土地登记进行实质性审查，并可要求经公告程序后方准予登记。5、颁发权利凭证。土地登记簿填写两份，登记机关保留正本，权利人取得副本，正副本内容完全一致，副本作为土地权利人持有的土地权利凭证。6、登记簿上的编成采取人的编成主义。土地登记簿按土地权利人登记的先后次序编成，而不是以土地为标准。7、地籍图可辅助说明登记簿的内容。8、土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地的负担登记。9、土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各种法律行为，须依照法定的契约方式，订立契约。,（三）产权登记制度权利登记制度发源于德国，故又称“德国主义登记制度”。其主要特点为：1、采用形式主义立法。土地登记是土地权利变动的生效要件，土地权利的取得或变动不经登记不发生效力。换言之，土地权利变动只有到土地登记机关办理登记后，才产生法律效力。2、采取实质审查主义。土地登记机关不仅审查土地登记申请人提交的文件资料等登记所必备的形式要件，而且对土地权利变更的原因和事实以及是否符合有关法律规定等进行实质性审查。3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记本身有瑕疵，土地登记簿上记载的土地权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍具有法律效力，善意第三人不负返还义务。,4、强制性登记。一切土地权利的发生和变更均必须登记。5、登记簿的编成采取物的编成主义。土地登记簿以土地为标准，另外按照登记的先后顺序编成。6、不颁发权利凭证。登记机关只在登记簿上登记，不向土地权利人颁发土地权利凭证。7、土地权利人以静态登记为主。土地均应先登记现在的权利状态，待变动时，再登记变动时的状态。,四）关于我国的土地登记制度我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为：1、采用形式主义立法。土地权利非经登记不发生效力，土地登记是土地权利变动的生效要件，即土地权利变动(土地所有权、使用权、土地他项权利的取得、变更、丧失)只有到土地登记机关登记后，才产生法律上的后果。2、采取实质审查主义。土地登记机关对登记义务人提出的土地登记申请，不仅要审查申请所必须具备的形式要件，而且还要对所申请登记的权利或权利变动事项是否符合国家的有关法律和政策、能否成立进行审查。3、登记有公信力。土地权利一经登记即具有法律效力，即使登记在土地登记簿上的土地权利或权利变动事项按照实体法不成立或无效，对于善意取得土地权利的第三人仍然有法律效力，善意第三人取得的土地权利不可推翻，不负返还义务。4、强制性登记。除国家土地所有权外，一切土地权利均须进行初始土地登记；初始土地登记后土地权利的变更均须进行变更土地登记。不申请初始登记的，按非法占地论处；不申请变更登记的，除按违法占地处理外，视情节轻重，注销土地登记和土地证书。,5、登记簿的编成采取物的编成主义。从根本上说，我国的土地登记簿是按物编成的，即以土地为标准，按宗地号为顺序编成。按人编成主要体现在土地归户卡上。6、颁发权利凭证。土地登记机关将土地权利和权利变动事项登记到土地登记簿上后，还要向土地权利人颁发土地权利证书，主要有国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书，作为由土地权利人持有的享有该土地权利的法律凭证。土地权利证书是土地登记卡部分内容的副本。7、土地登记不仅登记土地权利的静态，而且登记土地权利的动态。8、土地登记不及地上的建筑物和附着物。土地登记的标的物仅限于最狭义的土地，不包括地面上的房屋和其他建筑物、附着物。这主要是由我国目前地政、房政由土地行政主管部门、房产管理部门分别管理的体制决定的。这一做法与国际上通行的把地面上的房屋及其他建筑物、附着物作为土地登记内容一部分的做法不相一致，且日益暴露出诸多弊端。9、土地登记机关一般设在土地行政主管部门。,第五节 土地统计,一、土地统计的概念 土地统计是利用数字、图表及