土地管理法律制度课件.ppt

第三章,土地管理法律制度,20.01.2020,1,内容提要,?,?,?,土地所有权与使用权,土地管理基本制度,建设用地的取得,20.01.2020,2,案例,某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用,权转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公,司，甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，,乙公司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，,并协助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司,与丙公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。,试分析：,（,1,）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。,（,2,）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不,承担责,任，请说明理由。,（,3,）人民法院应如何处理？,20.01.2020,3,第一节,土地管理法概述,一、土地的概念与特征,1,、土地的概念,?,地理学,?,经济学,?,政治学,?,法学,20.01.2020,能够为人们所控制和利用的、有一定四至的陆,地表层与地表上下一定空间之和（物权法）,4,第一节,土地管理法概述,一、土地的概念与特征,2,、土地分类,(,土地管理法,),?,农用地,是指直接用于农业生产的土地，包括耕,地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等,?,建设用地,是指建造建筑物、构筑物的土地，包,括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通,水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等,?,未利用土地,是指农用地和建设用地以外的土地,20.01.2020,5,第一节,土地管理法概述,一、土地的概念与特征,3,、土地的特征,?,土地位置的固定性,?,土地面积的有限性,?,土地利用的永久性,20.01.2020,6,第一节,土地管理法概述,二、土地管理法的概况,1,、土地管理法的概念,?,土地管理法是调整人们在开发、利用、,管理和保护土地过程中所形成的权利、,义务关系的法律规范的总称,?,广义和狭义,20.01.2020,7,第一节,土地管理法概述,二、土地管理法的概况,2,、土地管理法的立法目的,?,维护土地的社会主义公有制,?,加强土地管理,?,保护、开发土地资源，合理,利用土地,?,切实保护耕地,?,促进社会经济的可持续发展,8,20.01.2020,第一节,土地管理法概述,二、土地管理法的概况,3,、土地管理法的调整对象,?,土地民事法律关系,主要是指平等主体之,间的就土地的开发、利用、交易所发生,的财产性的社会关系,?,土地行政法律关系,是指国家土地行政管,理部门依法履行土地管理监督管理职责,时与个人、组织之间发生的社会关系,20.01.2020,9,第一节,土地管理法概述,二、土地管理法的概况,4,、土地管理法的发展历程,?,中华人民共和国土地改革法（,1950,）,?,中华人民共和国土地管理法（,1986,）,?,宪法（,1988,）,?,中华人民共和国城市房地产管理法（,1994,）,?,土地管理法（修订）（,1998,2004,）,20.01.2020,10,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,?,国家或者农民集体依法对其所有的土地,行使占有、使用、收益和处分的权利,?,特征,?,?,?,?,主体的特定性,交易的禁止性,权属的稳固性,内容的可分离性,11,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,1,、国家土地所有权,?,国家代表全体人民,对国有土地依法占,有、使用、收益和,处分的权利,20.01.2020,12,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,1,、国家土地所有权,范围：,（,1,）,城市市区,（通说为城市建成,区）的土地；,（,2,）农村和城市郊区中已经依法,没收、征收、征购为国有的土地；,（,3,）依法不属于集体所有的林地、,草地、荒地、滩涂以及其他土地；,（,4,）国家依法征收的土地；,20.01.2020,13,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,1,、国家土地所有权,范围（续）,（,5,）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民,的，原属于其成员集体所有的土地；,（,6,）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民,成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农,民集体所有的土地；,（,7,）土地所有权,有争议,，不能依法证明争议的,土地属于农民集体所有的，属于国家。,20.01.2020,14,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,2,、集体土地所有权,?,集体土地所有权是指农民集体全体成员,依法对其所有的土地进行占有、使用、,收益、处分的权利,?,农民集体所有的土地依法属于村农民集,体所有的，由村集体经济组织或者村民,委员会经营、管理,20.01.2020,15,第二节,土地的利用和保护,一、土地的所有权,2,、集体土地所有权,?,农民集体所有权的土地范围,（,1,）除由法律规定属于国家所有以外的,农村和城市,郊区,的土地；,（,2,）农村村民的,宅基地和自留地、自留山,；,（,3,）土地改革时期分给农民并颁发了土地的所有权,证，现在仍由村或乡农民集体经济组织或其成员使,用的；,（,4,）不具上述情形，但农民集体连续使用其他农民,集体所有的土地,已满,20,年,的，或者虽然未满,20,年,但经县级以上人民政府根据具体情况确认其所有权,16,20.01.2020,的,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,?,土地使用权,是指土地使用人（法人、自,然人、非法人组织）根据法律规定或合,同的约定，依法对国家或集体所有的土,地所享有的,占有、使用、收益,的权利。,?,土地使用权是一项独立的财产权,20.01.2020,17,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,?,特征,?,?,派生性,独立性,?,土地管理法规定，国有土地和农民,集体所有的土地，可以依法确定给单位,或者个人使用,18,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,1,、国有土地使用权,?,国有土地使用权是指土地使用人依法对,国有土地进行占有、使用、收益的权利,?,土地管理法第,2,条规定，“国家依法,实行国有土地,有偿,使用制度。但是，国,家在法律规定的范围内,划拨,国有土地使,用权的除外。”,20.01.2020,19,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,2,、集体土地使用权,?,集体土地使用权,是指农村集体经济组织,及其成员以及符合法律规定的其他组织,和个人依法对集体所有的土地享有占有、,使用、收益的权利,?,?,农地使用权,土地承包经营权,农村建设用地使用权,（非农业使用）,20,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,3,、土地承包经营权（农业生产）,?,土地承包经营权,是指承包人在法律规定和承包合,同约定的范围内，对于集体所有的或国家所有但,由集体长期使用的土地所享有的占有、使用、收,益的权利,?,2002,年公布的,农村土地承包法,进一步具体,规定了土地承包经营权的内容，赋予了农民长期,而有保障的物权性质的土地使用权，奠定了新时,期农村经济发展的法制基础,20.01.2020,21,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,3,、土地承包经营权,?,主要内容,（,1,）农村集体经济组织成员,有权依法承包,本集体经,济组织发包的土地，任何组织和个人不得剥夺或者,非法限制其承包土地的权利。国家保护承包方的土,地承包经营权,（,2,）要求县级以上地方人民政府向承包方,颁发土地,承包经营权证,、林权证等证书，并登记造册，,确认,承包方的,土地承包经营权,20.01.2020,22,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,3,、土地承包经营权,（,3,）在承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负,责人的变动而,变更、解除承包合同,，也不得因集体经济,组织的分立、合并而变更、解除合同。国家机关及其工,作人员不得利用职权变更、解除承包合同,（,4,）国家保护承包方依法、自愿、有偿地采取转包、,出租、互换、转让、入股等方式，进行,土地承包经营,权流转,（,5,）侵害土地承包经营权的侵权行为人，应当按照法,律规定的侵害物权的方式承担民事责任,另：各类土地承包期年限,20.01.2020,23,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,4,、土地权属的确认和确定,?,实行土地登记制度对土地权属进行确认,?,?,?,?,农民集体所有,的土地，由,县级人民政府,登记造册，核,发证书，确认所有权,农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级,人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权,单位和个人依法使用的,国有土地,，由,县级以上人民政,府,登记造册，核发证书，,确认其使用权,未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记,造册，负责保护管理,24,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,二、土地的使用权,5,、土地权属争议的解决,?,协商,?,政府处理,?,诉讼,20.01.2020,25,课堂练习,?,?,单选题,1.,下列各类土地中，不属于国有土地的是（）,A.,被依法征用后的土地,B.,依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、,滩涂,C.,城市市区的土地,D.,农民宅基地,20.01.2020,26,案例分析,某市甲房地产开发总公司与乙公司签订了一份土地使用权,转让合同，乙公司将其拥有使用权的一块土地转让给甲公司，,甲公司支付了转让费。不久，在甲公司正式开工之前，乙公,司就同一块土地与丙公司签订了土地使用权转让合同，并协,助丙公司办理了土地使用权过户登记手续。现在甲公司与丙,公司对土地使用权归属发生争议，双方诉至法院。,试分析：,（,1,）本案中，谁拥有这块土地的使用权？请说明理由。,（,2,）乙公司在本案中是否承担责任？承担何种责任？若不承,担责,任，请说明理由。,（,3,）人民法院应如何处理？,20.01.2020,27,参考答案,（,1,）,丙公司,应当拥有这块土地的使用权。土地管理法,第,12,条规定：“,依法更改土地权属和用途的，应当办理土地,变更登记手续。,”可见，土地使用权的转移，只有经过规定,办理过户登记，才发生法律效力。本案中，甲公司和乙公司,虽然签订了土地使用权转让合同在先，并支付了转让费，但,由于,未依法办理登记手续,，故甲公司不能取得该块土地的使,用权。乙公司与丙公司虽然签订土地使用权转让合同在后，,但由于依法办理了登记手续，正式履行了土地使用权转让的,法定程序，丙公司取得土地使用权是合法的，应受法律保护。,20.01.2020,28,参考答案,（,2,）土地管理法第,2,条规定：“土地使用权可以依法转让”,“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。土地使用权转让是,指土地使用者将土地使用权转移的行为，包括出售、交换、赠与。,所以，乙公司转让土地使用权是受法律保护的，但是乙公司在与,甲公司依法签订土地转让合同后，即负有土地使用权转让给甲公,司并,协助办理登记,的义务。事实上，乙公司却,擅自违反合同,，再,次将同一块土地转让给丙公司，导致甲公司的土地转让合同无效。,因此，甲公司有权依合同法规定，要求,乙公司承担违约责任,。,（,3,）人民法院应当判,丙公司拥有这块土地的使用权,。,20.01.2020,29,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,1,、概念,?,土地利用总体规划,是在一定区域内，综合考虑,社会、经济发展需要、国土整治和资源与环境,保护要求、土地使用现状及实际供给能力等各,项因素，对土地的,开发、利用、治理和保护,所,作出的,时间上和空间上,的总体安排和设计方案,?,土地利用总体规划的期限一般为,15,年,20.01.2020,30,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,土地利用总体规划的内容,?,土地资源和土地利用现状分析,?,土地供需预测,?,确定土地利用的目标和方针,?,划分土地利用区域或土地利用分区,?,编制规划方案,?,实施规划措施,20.01.2020,31,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划的编制的总体要求,?,?,下一级,土地利用总体规划应当依据,上一级,土,地利用总体规划编制,土地利用总体规划应当将土地划分为农用地、,建设用地和未利用地,32,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划的编制的依据,?,?,?,?,?,国民经济和社会发展规划,国土整治和资源环境保护要求,土地供给能力,各项建设对土地的需求,上一级的土地利用总体规划,33,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划的编制的原则,?,?,?,?,?,严格保护基本农田,，控制非农田建设占用农用地,提高土地利用率,统筹安排各类、各区域用地,保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用,占用耕地和开发复垦耕地相平衡,34,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划的编制的审批,?,?,?,?,20.01.2020,全国,土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关,部门编制，报,国务院,批准,省、自治区、直辖市,的土地利用总体规划，由省、自治区、直辖市人,民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报,国务院,批,准,省、自治区,人民政府所在地的市,、,人口在,100,万以上的城市,以及国务,院指定城市的土地利用总体规划，由各该市人民政府组织本级土地行,政主管部门和其他有关部门编制，经省、自治区人民政府审查同意后，,报,国务院,批准,其他,土地利用总体规划，由有关人民政府组织本级土地行政主管部门,和其他有关部门编制，逐级上报,省、自治区、直辖市人民政府,批准,35,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划的修改,?,?,经批准的土地利用总体规划的修改，须,经原批准机,关批准,；未经批准，不得改变土地利用总体规划确,定的土地用途,上一级土地利用总体规划修改后，涉及修改下一级,土地利用总体规划的，由上一级人民政府通知下一,级人民政府作出相应修改，并报原批准机关备案,36,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,2,、土地利用总体规划的编制,?,土地利用总体规划与其他相关规划的协调,?,与城市总体规划、村庄和集镇规划的协调,?,建设用地规模,不能超过土地利用总体规划要求,?,与江河、湖泊综合治理与开发利用规划的协调,20.01.2020,37,第二节,土地的利用和保护,三、土地利用总体规划制度,3,、土地利用年度计划,?,“各级人民政府应当加强土地利用计划管理，,实行建设用地总量控制,。土地利用年度计划，,根据国民经济和社会发展计划、国家产业政策、,土地利用总体规划以及建设用地和土地利用的,实际状况编制。土地利用年度计划的编制审批,程序与土地利用总体规划的编制审批程序相同，,一经审批下达，必须严格执行。”,(,土地管理,法第,24,条,),20.01.2020,38,第二节,土地的利用和保护,?,?,?,三、土地利用总体规划制度,3,、土地利用年度计划,土地利用年度计划的编制先由,县级以上地方人民,政府,土地行政主管部门会同有关部门，按照国土,资源部的统一部署和控制指标，根据本行政区域,土地利用总体规划、国民经济和社会发展计划及,土地利用的实际情况，提出,本地下一年度的土地,利用年度计划建议,，经同级人民政府审查后，报,上级人民政府土地行政主管部门。,土地年度计划的监督制度（土地管理法第,25,条）,39,?,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,四、耕地保护制度,1,、耕地与耕地保护,?,耕地：用于种植农作物的土地,?,“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的,基本国策,20.01.2020,40,第二节,土地的利用和保护,四、耕地保护制度,2,、耕地总量动态平衡制度,?,严格控制耕地转为非耕地,（“节流”）,?,占有耕地补偿平衡,（“占多少，垦多,少”）,?,建设占用耕地的,耕作层,利用,?,省级人民政府在耕地总量动态平衡中的,责任,20.01.2020,41,第二节,土地的利用和保护,四、耕地保护制度,3,、基本农田保护制度,?,基本农田：按照一定时,期人口和国民经济发展,对农产品的需求，依据,土地利用总体规划确定,的,不得占用,的耕地,?,基本农田保护区：为对,基本农田实行特殊保护,而依据土地利用总体规,划和依照法定程序确定,特定保护区域,20.01.2020,42,第二节,土地的利用和保护,四、耕地保护制度,3,、基本农田保护制度,（,1,）基本农田保护区的划定,?,?,?,?,?,经国务院有关主管部门或者县级以上人民政府批准确,定的,粮、棉、油生产基地,内的耕地,有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造,计划以及可以改造的中、低产田,蔬菜生产基地,农业科研、教学试验田,国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。,43,20.01.2020,第二节,土地的利用和保护,四、耕地保护制度,3,、基本农田保护制度,（,2,）基本农田保护,?,?,数量保护,?,地方各级人民政府应当采取措施，确保土地利用总体,规划确定的本行政区域内,基本农田的数量不减少,?,基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得,改变或者占用,?,非农业建设必须节约使用土地,?,禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田,质量保护,44,20.01.2020,第三节,建设用地,一、建设用地的概念,?,建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和,公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、,旅游用地、军事设施用地等,?,从广义上讲，建设用地是指一切非农建设和农,业建设用地,?,根据土地管理法规定，建设用地可以分为,国有建设用地和农民集体所有建设用地。,20.01.2020,45,第三节,建设用地,二、国有建设用地,?,国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社,会公共事业所需要使用的土地,?,?,?,?,?,?,?,城镇居民住宅用地和公共设施用地,工矿区用地,交通用地,水利建设用地,旅游区用地,军事设施用地,其他有特殊要求的用地,46,20.01.2020,第三节,建设用地,二、国有建设用地,1,、国有建设用地使用权的取得,?,有偿使用的方式,?,出让、租赁、作价或者入股,?,划拨方式,?,?,?,?,土地使用权的划拨具有行政性,土地使用权划拨是一种无偿行为,划拨土地使用权无使用期限的限制,划拨土地使用权一般具有不可交易性,47,20.01.2020,第三节,建设用地,二、国有建设用地,1,、国有建设用地使用权的取得,?,土地使用权划拨的范围,?,?,?,?,20.01.2020,国家机关用地和军事用地,城市基础设施用地和公益事业用地,国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用,地,法律、行政法规规定的其他用地,48,第三节,建设用地,二、国有建设用地,2,、国有建设用地的使用,?,以有偿使用方式取得国有土地使用权的建设,单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳,土地使用权出让金等土地,有偿使用费,和其他,费用后，方可使用土地。,?,建设单位使用国有土地的，应当按照土地使,用权有偿使用,合同,的规定或者土地使用权划,拨,批准文件的规定使用土地；确需改变土地,建设用途的，,需经土地行政主管部门同意，,报原批准用地的政府批准。,20.01.2020,49,第三节,建设用地,二、国有建设用地,3,、国有建设用地的收回,?,为公共利益需要使用土地的,?,为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土,地的,?,土地出让等有偿使用合同约定的,使用期限届满,，土,地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的,?,因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有,土地的公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的,?,依照前面（,1,）、（,2,）项的规定收回国有土地使用权,的，对土地使用权人应当给予适当补偿,20.01.2020,50,第三节,建设用地,二、国有建设用地,4,、国家建设征收土地和补偿,?,国家为了公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有,土地的强制手段,征收下列土地的，由国务院批准,?,基本农田,?,基本农田以外的耕地超过,35,公顷的,?,其他土地超过,70,公顷的,征收前款以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人,民政府批准，并报国务院备案；征收农用地的，应当先,行办理农用地转用审批,51,?,征收土地的审批权限,?,?,20.01.2020,第三节,建设用地,二、国有建设用地,4,、国家建设征收土地和补偿,?,征收土地的实施,征地公告,?,征地补偿公告,?,补偿登记,征收与征用的,区别,：前者是所有权的改变，后,者则是使用权的改变,?,20.01.2020,52,第三节建设用地,二、国有建设用地,4,、国家建设征收土,地和补偿,?,征收土地的补偿,?,?,?,重庆市征地补偿标准,土地补偿费,安置补助费,地上附着物和青苗,补偿费,53,20.01.2020,第三节,建设用地,二、国有建设用地,5,、临时用地,?,指在建设施工过程中或者地质勘查过程中需要,临时使用国有或者集体所有的土地，使用完毕,后，即恢复土地原状或改善土地利用状况，并,归还土地所有人。,?,临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地,合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性,建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年,20.01.2020,54,第四节,法律责任,?,?,土地民事法律责任,土地行政法律责任,?,?,行政处罚,行政处分,非法转让、倒卖土地使用权罪,非法占用耕地罪,非法批准征用、占用土地罪和非法低价出让国,有土地使用权罪,55,?,土地刑事法律责任,?,?,?,20.01.2020,课堂练习,2.,下列关于临时用地的表述中不正确的,为（）,A.,临时用地必须办理报批手续,B.,临时用地不得改变批准的用途,临时用地期限最多不超过一年,C.,D.,临时用地不得修建永久性建筑,?,20.01.2020,56,课堂练习,?,?,多选题,1.,征用耕地的补偿费用包括（）,A.,农民失业保险,B.,土地补偿费,C.,安置补助费,D.,地上附着物补偿费,E.,青苗补偿费,20.01.2020,57,案例分析,?,?,某市第二中学位于市中心商业繁华地,段。,1999,年,3,月，该校未经土地管理部门,批准，拆掉临街的一栋简易食堂，利用原,食堂的地基，修建了一栋占地,400,平方米,的两层楼商业铺面，全部用于出租经商，,所获收益全部用于教师福利。,本案中，某市第二中学存在哪些违法,行为？市土地管理局应该如何处罚？,58,20.01.2020,参考答案,?,本案中，某市第二中学拆食堂，盖商业铺,?,面，实际上构成了,两种,不同的违法行为，即,非,法改变土地用处,和,违法出租划拨土地使用权,。,土地管理法,56,条规定：“建设单位使,用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有,偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文,件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用,途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门,同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，,在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”,59,20.01.2020,参考答案,?,?,本案中，市第二中学未经批准，拆食堂盖商业铺面，,擅自改变土地用途,，是非法占有国有划拨土地的行,为。市土地管理局应依据土地管理法的规定对,市第二中学非法占用国有土地的行为给予处罚。,市第二中学非法占用划拨土地修建商业铺面并,用于出租，其出租行为未经市人民政府批准，未补,交土地出让金，也没有办理划拨土地出租登记手续，,属,违法出租划拨土地使用权,的行为。土地管理部门,将依法没收违法出让、出租、抵押划拨土地使用权,的出让人、出租人、抵押人的非法所得，并根据情,节处以罚款。,60,20.01.2020,