提高区域拿地方案设计质效的初步探索课件.ppt

提高区域拿地方案设计质效的初步探索,什么是强排？,强排就是兼顾落地性的前提下最高盈利强度排布建筑总图；寻找税后利润最大化的建筑业态组合,强排目标是什么？,确定项目盈利模式初定产品类型初步测算利润预估成本售价预估开发周期决定项目命运,初定产品类型,项目定位,本体分析,市场研究,产品定位,客户定位,产品类型,产品尺度,产品配比,策划定位,产品设计,指标分析,地块分析,产品排布,建筑间距控制,地块价值分析,建筑控制线,户型,单体形式,单元形式,产品组合,成果制作,总平面彩图,指标表,总平面cad方案,体块模型,户型方案,产品设计ppt,excel,PS,CAD,SKP,天正CAD/PS,ppt,强排产品设计的核心环节,强排技术路线,发展阶段,项目定位,本体分析,市场研究,产品定位,客户定位,产品类型,产品尺度,产品配比,策划定位,产品设计,指标分析,地块分析,产品排布,控规,地块价值分析,规划管理条例,户型,单体形式,单元形式,产品组合,成果制作,总平面彩图,指标表,总平面cad方案,体块模型,户型方案,产品设计ppt,excel,PS,CAD,SKP,天正CAD/PS,ppt,强排技术路线,发展的任务包.xlsx,产品定位阶段,土地价值分析,发展阶段,发展阶段,发展阶段,发展阶段,发展阶段,发展阶段,一、土地分析,一块地，划分为不同的土地等级。划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。,总图,48F 140m,公寓27F 100m,48F 140m,48F 140m,48F 140m,幼儿园2F,1F,1F,48F 140m,48F 140m,6F,6F,6F,6F,6F,6F,50M,产品分布及比例,一期,二期,公寓,80,120,110,140,90,合计：90936洋房：27465高层：63480,合计：95472公寓：23000高层：70772商业：1700,产品定位阶段,项目定位,本体分析,市场研究,产品定位,客户定位,产品类型,产品尺度,产品配比,策划定位,产品设计,指标分析,地块分析,产品排布,建筑间距控制,地块价值分析,建筑控制线,户型,单体形式,单元形式,产品组合,成果制作,总平面彩图,指标表,总平面cad方案,体块模型,户型方案,产品设计ppt,excel,PS,CAD,SKP,天正CAD/PS,ppt,强排技术路线,项目产品接受度,产品定位阶段,产品类别分析,产品定位阶段,按住宅对所占地面及其上空间的专属度、与相邻住宅的拼接关系分类,按户内功能的空间组合方式分类,按单户的面积尺度分类,独栋,双拼,联排,叠拼,洋房,多层,高层,跃层,错层,平层,复式,60以下,60-90,90-140,140以上,面积尺度,户内空间,专属度/拼接关系,三维度涵盖主流户型的一般规律，不仅包含通常的产品形式，并可推演新的产品形式,产品类别三维度,产品定位阶段,客户需求分析,产品定位阶段,产品价值的客户敏感点分析,定位的任务包.xlsx,市场决定规划的溢价策略.pdf,小区规划占地面积：97031平方米容积率：3.50 绿化率：30%楼栋总数：22栋总户数：2730户楼层状况：洋房10栋、超高层12栋,产品定位阶段,小区规划占地面积：185546平方米容积率：3.00 绿化率：30%楼栋总数：27栋总户数：4496户楼层状况：超高层12栋、高层15栋,产品定位阶段,在对土地认知的基础上，确定1、指标产品定位指标三大类：各类建筑面积指标，（主要：住宅、商业、车库、会所.）产品配比（什么样的产品）户型配比（多大的产品）2、方案确定规划草案规划结构点or板？围合or行列？高or小高？.主入口；商业.确定下一步规划设计深化方向,地块,房地产开发的载体,地块,地表,地块,测绘 地形图,地块,总体规划 控制性详细规划,土地利用,修建性详细规划,地块布局,地块,城市建设8大类用地,住宅和相应服务设施的用地R1“一类居住用地”是设施齐全、布局完整、环境良好，以低层住宅为主的用地，包括别墅区、独立式花园住宅、四合院等。R2“二类居住用地”是设施较齐全、布局较完整、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。R3“三类居住用地”是设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住住宅为主的用地，包括的危改房、棚户区、临时住宅等。,R居住用地,地块,各类商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地以及公共管理与公共服务用地内的事业单位用地B1 商业设施用地。各类商业经营活动及餐饮、旅馆等服务业用地B2 商务设施用地。金融、保险、证券、新闻出版、文艺团体等综合性 办公用地B3 娱乐康体用地。各类娱乐、康体等设施用地B4 公用设施营业网点用地。零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地B9 其他服务设施用地。业余学校、民营培训机构、私人诊所、宠物医院等其他服务设施用地,地块,B商业服务业设施用地,控规中的地块,地块,拍卖公告中的地块,地块,其它代征用地,代征绿化用地,代征市政用地,建设用地,建设用地边界线,地块边界线,1.1.1 建设用地边界1定义：（1）建设用地建设单位可用于工程建设的用地。建筑用地面积由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，不包括代征地的面积。（2）代征市政用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市政、交通部门进行管理的规划市政、道路用地。（3）代征绿化用地由城市规划行政部门确定范围，由建设单位代替城市政府征用集体所有土地或办理国有土地使用权划拨手续，并负责拆迁现状地上物、安置现状居民和单位后，交由市、区园林绿化行政部门进行管理（包括公园绿地、河湖绿地、文物绿地、绿化隔离区绿地、交通防护绿地等）的规划城市公共绿地。（4）其它代征用地由于建设工程的建设而造成的日照遮挡或由于其他原因，由城市规划行政部门确定范围，需由建设单位负责拆迁现状地上物并安置现状居民和单位的用地（该用地由建设单位或城市规划行政部门指定单位进行管理）。,规范中的地块,地块,规划红线,道路红线,用地红线,各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线,规划的城市道路(含居住区级道路)用地的边界线,用地边界控制线,建筑控制线,有关法规或详细规划确定的建筑物构筑物的基底位置不得超出的界线,地块,规划粉线,轨道交通控制线,城市规划线规划红线规划绿线规划蓝线规划黑线规划橙线规划黄线规划紫线规划粉线,地块,道路红线,地块,用地红线,地块,建筑控制线,地块,规划绿线,规划蓝线,规划黑线,规划橙线,规划黄线,规划紫线,地块,规划粉线,规划粉线,指标地块的灵魂,传达官方意图明确界定地块用途、利用强度、空间界限,指标,规划指标,建筑密度,容积率,绿地率,指标,建筑限高,配套公建指标,7090/公廉租房指标/还建办公楼指标,停车位指标,四大核心指标,辅助指标,规划管控参数,各种建筑规划管理技术参数,参考：1、各市的规划管理技术规定2、具体看地块的规划设计条件,人防指标,用地面积,在一定用地范围内，建筑面积总和与用地面积的比值。,容积率,容积率=建筑面积/建设用地面积 1,指标,在一定用地范围内，建筑物的基底面积总和占用地面积的比例()。,建筑密度,建筑密度=建筑基底面积/建设用地面积,指标,指标,在一定用地范围内，建筑物允许高出地块规划高程的最大高度。,建筑限高,建筑高度=建筑层高=建筑层高层数航空限高及微波通道指建筑屋顶装饰最高点高度,建筑密度,容积率,建筑限高,建设用地面积,建筑面积,建筑基底面积,层数,核心指标,层高,30%,2.74.9m,1.0,指标,指标分析,指标,建筑密度,容积率,建筑限高,建设用地面积,建筑面积,建筑基底面积,层数,核心指标,建筑面积=建筑基底面积 层数,建设用地面积,建筑密度,建筑限高,层高,=,建设用地面积,容积率,容积率 建筑密度建筑限高/层高,=,指标分析,指标,给定容积率往往小于建筑密度建筑限高/层高,做满建筑基底平均层数低于限高/层高,做满建筑基底部分建筑做满限高,做满限高基底不用做满,指标拆分,如：容积率1.5，建筑密度30%，建筑限高45米。,=,指标,做满建筑基底,给定容积率=建筑密度平均层数,建设用地面积,建筑密度,=,建设用地面积,给定容积率,给定容积率=设计建筑密度最大层数,设计建筑密度,建筑限高,最小层高,=,建设用地面积,给定容积率,做满限高,平均层数,指标拆分,指标,做满建筑基底做满限高,给定容积率=(建筑密度-M)最大层数+M设计层数,建设用地面积,（建筑密度-M),建筑限高,最小层高,=,建设用地面积,给定容积率,解方程式是个好办法,M较低层数建筑基底所占建筑密度值,+,M,设计层数,指标拆分,指标,【规划指标】,25%,通过M算出低层建筑的占地面积=159363*0.25=39848。因无论高低配还是全高方案，幼儿园及商业比例不变。低层建筑占地面积扣除幼儿园及底商占地约7000平方米。得出合院占地=39848-7000=32848.我们所选别墅占地平均单栋占地约8590平方米。得出别墅栋数380栋。,宣讲PPTT梧桐湖方案二(货值最大2).xlsx,指标,做满建筑基底/做满限高,解方程式是个好办法,在低密度部分做二次拆分,指标拆分,指标,不做满建筑基底/也不做满限高,这是为偷面积奠定基础的节奏,为优化产品带来空间,可为相同的建筑面积分配更多的建筑高度及基底面积,指标拆分,指标,户型基底面积,户型层数,户型建筑面积,户型,单元,单元基底面积,单元层数,单元建筑面积,单元产品组合,单体,单体建筑面积,单体单元组合,地块,单元户数,单体户数,总建筑面积,单体布局,地块户数,四层次,单体基底面积,总基底面积,单体层数,指标分配,指标,户型指标列表,单元指标列表,单体指标列表,地块指标列表,户型配比,指标分配,宣讲PPTT梧桐湖方案二(货值最大2).xlsx,原理,项目定位,本体分析,市场研究,产品定位,客户定位,产品类型,产品尺度,产品配比,策划定位,产品设计,指标分析,地块分析,产品排布,建筑间距控制,地块价值分析,建筑控制线,户型,单体形式,单元形式,产品组合,成果制作,总平面彩图,指标表,总平面cad方案,体块模型,户型方案,产品设计ppt,excel,PS,CAD,SKP,天正CAD/PS,ppt,强排技术路线,原理,地块,指标,排布,排布,空间分配户型,户型指标列表,户型面宽,户型进深,院,高度（层高、层数）,院进深,院面宽,排布,空间分配户型,户型指标列表,独栋,双拼,联排,叠拼,单元式,排布,空间分配单元,独栋,双拼,联排,叠拼,单元式,单元指标列表,排布,空间分配单体,独栋,双拼,联排,叠拼,单体指标列表,单元式,排布,空间分配地块,单元面宽,栋间距,单元面宽,单元面宽,单元面宽,单元面宽,单元面宽,栋面宽,栋面宽,地块可利用尺度,建筑退距,建筑退距,地块可利用尺度,建筑退距,建筑退距,栋进深,栋进深,栋间距,单元（户）进深,地块指标列表,单元（户）进深,建设用地边界,建设用地边界,排布,空间分配基础模型,一宅模型：分27个区,基础模型：一户一宅一院,平面分为9个区,西南区,正南区,东南区,正西区,正中区,正东区,西北区,正北区,东北区,差+双面采光傍晚,差+单面采光无直射阳光,较差+双面采光早晨,较差+单面采光下午至傍晚,差+无采光,较差+单面采光早晨至上午,好+双面采光上午至傍晚/西晒,好单面采光上午至下午,好+双面采光早晨至下午,顶区,中区,底区,上下不接靠立面采光通风,接近地面就近利用地下空间上下便捷,接近屋顶可设露台天窗阁楼,竖向分为3个区,空间魔方,北方常规建造的方形的住宅基于采光的分区概念模型,排布,空间分配基础模型,院子分为4个区,一院模型：分4个区,基础模型：一户一宅一院,南区,东区,西区,早晨至上午阳光，下午处于阴影中,下午至傍晚阳光，上午处于阴影中,无遮挡、全天阳光,北区,全天处于阴影中,排布,规划形态决定盈余模式，单体选择决定产品溢价客户的准确定位，客户需求的准确描述，设计方案的多方案比较分析（容积率分析），是决定项目成功与否的重要因素。,排布,方案一（限价取消）一线湖景+区域稀缺洋房,总图,48F 140m,公寓27F 100m,48F 140m,48F 140m,48F 140m,幼儿园2F,1F,1F,48F 140m,48F 140m,6F,6F,6F,6F,6F,6F,50M,体块关系,产品分布及比例,一期,二期,公寓,80,120,110,140,90,合计：90936洋房：27465高层：63480,合计：95472公寓：23000高层：70772商业：1700,说明分析软件：众智日照分析11.0版计算依据：武汉市建筑日照规划 管理办法基础资料：武汉市，东经11417，北纬3038分析日照标准日：大寒日,8：00 16：00分析结果：满足大寒日不低于2小时 的日照标准,日照,方案二（限价，时间换空间）高+超高,34F 100m,公寓27F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,48F 140m,48F 140m,48F 140m,2F,2F 幼儿园,1F,总图,50M,视线分析,体块关系,体块关系,产品分布及比例,一期,二期,公寓,80,120,110,140,90,合计：90987,合计：95420公寓：23000高层：70720商业：1700,说明分析软件：众智日照分析11.0版计算依据：武汉市建筑日照规划 管理办法基础资料：武汉市，东经11417，北纬3038分析日照标准日：大寒日,8：00 16：00分析结果：满足大寒日不低于2小时 的日照标准,日照,方案三（限价，快速推盘回款）全高,楼栋视线间距放大，视野景观最优！,产品升级，释放景观面，增加一线楼栋！,16,16,16,135M,侧厅,侧厅,170M,视线分析,34F 100m,公寓27F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,34F 100m,33F 100m,1F,2F 幼儿园,34F 100m,33F 100m,33F 100m,总图,50M,体块关系,产品分布及比例,一期,二期,公寓,80,120,110,140,90,合计：90987,合计：95420公寓：23000高层：70720商业：1700,说明分析软件：众智日照分析11.0版计算依据：武汉市建筑日照规划 管理办法基础资料：武汉市，东经11417，北纬3038分析日照标准日：大寒日,8：00 16：00分析结果：满足大寒日不低于2小时 的日照标准,日照,所以强排的多方案比较，不是简单的建筑排布比较，而是项目货值的比较，项目盈利模式的比较，项目利润的比较。,排布,项目定位,本体分析,市场研究,产品定位,客户定位,产品类型,产品尺度,产品配比,策划定位,产品设计,指标分析,地块分析,产品排布,建筑间距控制,地块价值分析,建筑控制线,户型,单体形式,单元形式,产品组合,成果制作,总平面彩图,指标表,总平面cad方案,体块模型,户型方案,产品设计ppt,excel,PS,CAD,SKP,天正CAD/PS,ppt,强排技术路线,成果,感 谢 聆 听！,