拿地十六种模式课件.ppt

,拿地的十六种模式,买地(一)招拍挂(包括级联动)*(二)不是招拍挂,创造招拍挂(高价摘牌)。*(三)直接买地。(实际是买项目*二、购买股权(适用有地企业除了地,其他资产较少)(四)购买股权(五)创造境外卖股权(六)设立特殊目的公司转让股权(七)直接吸收合并有地企业,投资(适用有地企业资产较多的情形)(八)有地企业将地投资到开发企业,然后卖股权*(九)非地产公司投资到非地产公司,然后同地产企业合并,或中请开发资质*(十)投资到新公司,然后卖股权。(适用酒店项目,解决契税问题)四、分立(适用有地企业资产较多的情形)(十一)有地一方先分立,再卖股权。(十二)先分立,然后同有地一方合并(十三)先用货币资金投资,再让产赎股五、其他方式*(十四)合作建房(十五)国税函1003+36+48模式(十六)委托代建,招、拍最规范的拿地方式:出让土地一方为国家,没有任何税费拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。问题1:土地闲置费问题。(国税函【2019】220号、国税发【2009】31号第27条第1款)问题2:契税问题。财税【2019】134号、国税函【2009】603号、国税函【2019】220号(契税可以计入土地成本)问题3:考虑拿地的主体问题:例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,一定是项目公司否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。(财税【2019】82号问题4:返还的土地出让金问题。财税【2009】151号、财兑【2019】70号文件。例如,某公司5亿元拍下了土地,政府又返还了2亿元土地出让金思考:如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额?(税收风险)问题5:以地换路问题问题6:一级土地开发问题。(国税函【2009】520号、家税务总局2019年第15号公告)问题7:拆迁补偿问题。(国税函发【2019】594号、国税函【2019】220号、国税发【2009】31号文件第7条,不是招、拍例如:某国有企业土地补缴土地出让金,变为开发用挂,创造招地后,准备将地转让给某开发企业拍、挂(操第一步,国家将土地收储,支付给搬迁企业补偿费纵政府)营业税(国税发19919号文件。国税函【201927号文件、国税函【2009】520号文件)不征税,土地增值税(条例和财税【2019】21号文件,不征税,企业所得税(国家税务总局2019年第40号公告、总局2019年第11号公告)第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。(建议此时同政府商议,摘牌价格高一些,以增加未来土地成本,而拿到地的拆迁一方,享受递延纳税待遇)第三步,如果该国有企业要部分房子,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,将企业股权留给国有企业来完成。总结:除了买地之外,有时政府会承诺免费将地块变性,让工业拆迁搬出,也属于这种情况。,